p.varvaris

http://www.michanikos.gr/viewtopic.php?p=53324#53324 (έχω ανεβάσει την εγκύκλιο εκεί) http://www.michanikos.gr/showthread.php?t=53324

Η εγκύκλιος: Εγκ-73080/4645/39/95 Εγκ-39/95 Γνωμ-414/95 Σας διαβιβάζουμε την Γνωμ-414/95 της Ολομέλειας του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους την οποία αποδεχόμαστε και σύμφωνα με την οποία: 1) Σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχομένων ακινήτων που αποκτήθησαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής αδείας και προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη συνολική επιφάνεια των συνεχομένων ακινήτων, όσον αφορά τους όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ) επέρχεται συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών τα οποία αναμφισβήτητα αποτελούν πλέον ενιαίο οικόπεδο κατά την έννοια του Αρθ-2 του ισχύοντος ΓΟΚ. 2) Στην περίπτωση που επήλθε σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν παραπάνω συνένωση των συνεχωμένων ακινήτων σε ενιαίο οικόπεδο κατά την έννοια του ΓΟΚ ή μετά τη συνένωση αυτή μεταβίβαση τμήματος του ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο καταλαμβάνεται από την ρύθμιση των διατάξεων των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-2 του ΝΔ-690/48 εφόσον βεβαίως συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών. Γνωμ-414/95 ΝΣΚ-414/95 Περίληψη ερωτήματος: Ερωτάται: 1. Αν δύο συνεχόμενα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα τα οποία είχαν περιέλθει με διαφορετικά συμβόλαια στον αυτό κύριο έχασαν την αυτοτέλειά τους για το λόγο ότι εκδόθηκε οικοδομική άδεια με βάση τοπογραφικό διάγραμμα που εμφάνιζε ως ενιαία ιδιοκτησία τα δύο αυτά οικόπεδα και 2. αν η μετά την έκδοση της οικοδομικής αδείας μεταβίβαση σε τρίτον του ενός από τα δύο οικόπεδα, στο οποίο τοποθετείται η οικοδομή, αποτελεί παράνομη κατάτμηση εναίου οικοπέδου για την οποία εφαρμόζονται οι διατάξεις του Αρθ-2 παρ.2 και παρ.3 του ΝΔ-690/48, εφόσον βέβαια συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών. Στο παραπάνω ερώτημα η Ολομέλεια του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους εγνωμοδότησε ομόφωνα ως ακολούθως: Ι. Από τα στοιχεία που συνοδεύουν το ερώτημα, όπως αυτά διευκρινίστηκαν προφορικά, προκύπτουν ειδικότερα τα εξής: Ο Ν. Θ. του Γ. αγόρασε με το 31267/66 συμβόλαιο του συμ/φου Α. Π. Μ. ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο με την υπάρχουσα σ' αυτό στη νήσο Φολέγανδρο και με το 153746/88 συμβόλαιο του συμ/φου της Αθήνας Γεωργίου Αναστασάκη αγόρασε ένα άλλο, συνεχόμενο προς το πρώτο, άρτιο κατά παρέκκλιση και οικοδομήσιμο οικόπεδο. Κατόπιν αιτήσεώς του εκδόθηκε η 93/89 οικοδομική άδεια με βάση τοπογραφικό διάγραμμα που εμφάνιζε ως ενιαία ιδιοκτησία τα δύο προαναφερόμενα οικόπεδα αλλά τοποθετούσε την υπό ανέγερση οικοδομή στο οικόπεδο που αγοράστηκε το έτος 1988. Με το 155.457/89 συμβόλαιο του συμ/φου Α. Γ. Α. ο αυτός Ν. Θ. του Γ. μεταβίβασε ως γονική παροχή στο γυιό του Γιαννούλη την ψιλή κυριότητα του οικοπέδου που είχε αγοράσει το έτος 1988. Τα δύο πιο πάνω οικόπεδα κείνται εντός ορίων οικισμού. ΙΙ. Με τις παρ.12 και παρ.13 του Αρθ-2 του ισχύοντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (Ν-1577/85, (ΦΕΚ-210/Α/85) ορίζεται κατά λέξη, ότι "12. Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. 13. Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια Οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο". Παρόμοιο ορισμό του οικοπέδου περιείχαν και οι προγενέστεροι Γενικοί Οικοδομικοί Κανονισμοί των ετών 1973, 1955 και 1929. Κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ο χαρακτηρισμός μιας εκτάσεως ως ενιαίου οικοπέδου γίνεται με βάση αντικειμενικά δεδομένα (φύση της εκτάσεως ως συνεχόμενης και ιδιοκτησιακό καθεστώς) και δεν εξαρτάται από τις δηλώσεις και τις ενέργειες των ενδιαφερομένων. Ειδικότερα, κατά τη νομολογία αυτή, για να θεωρηθεί μία έκταση ως ενιαίο οικόπεδο θα πρέπει αφενός να είναι συνεχόμενη και αφετέρου να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία υπό την έννοια ότι ανήκει είτε σε έναν και τον αυτόν ιδιοκτήτη είτε σε περισσότερους συνιδιοκτήτες αλλά κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας που είναι το ίδιο ως προς ολόκληρη την έκταση (ΣΤΕ-2845/94, ΣΤΕ-287/93, ΣΤΕ-46/90, ΣΤΕ-4895/88, ΣΤΕ-2469/82, ΣΤΕ-2223/82, ΣΤΕ-2317/79, ΣΤΕ-3810/78 κα). Η Ολομέλεια του ΝΣ Κράτους με τις Γνωμ-904/78 και Γνωμ-430/91 της έχει δεχθεί, ότι σε περίπτωση κτήσεως συνεχόμενων άρτιων οικοπέδων από τον αυτόν κύριο, με διαφορετικά συμβόλαια, τα οικόπεδα αυτά διατηρούν την αυτοτέλειά τους και ως αυτοτελή και άρτια οικόπεδα δύνανται να μεταβιβασθούν περαιτέρω, από απόψεως εφαρμογής των περί αρτιότητας των οικοπέδων διατάξεων και λοιπών πολεοδομικών τοιούτων (βλέπε όμως και την αντίθετη γνω. Ολομ ΝΣΚ-495/72). Και υπό την προαναφερόμενη όμως γνώμη της Ολομέλειας του ΝΣΚ, σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχόμενων ακινήτων που αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής αδείας και προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη συνολική επιφάνεια των συνεχόμενων ακινήτων, όσον αφορά τους όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ) επέρχεται συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών, τα οποία αναμφισβήτητα αποτελούν πλέον ενιαίο κατά την έννοια του Αρθ-2 του ισχύοντος ΓΟΚ οικόπεδο, αφού διαφορετικά δεν θα μπορούσαν να δομηθούν ενιαίως (βλέπε και Γνωμ-430/91 και ατομ.2/82). Κατά συνέπεια, στην περίπτωση του ερωτήματος, εφόσον, κατά την πλήρη διαπίστωση που θα κάνει η Διοίκηση, ο ιδιοκτήτης των συνεχόμενων ακινήτων που αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια ζήτησε τη δόμηση των ακινήτων αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, ήτοι εφόσον ζήτησε οικοδομική άδεια και προέβη σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανέγερση οικοδομής με βάση (χρησιμοποιώντας) τη συνολική επιφάνεια των δύο ακινήτων ως προς τους όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ), έστω και άν η οικοδομή τοποθετήθηκε ολόκληρη στο ένα από τα ακίνητα, επήλθε οπωσδήποτε συνένωση των ακινήτων αυτών σε ενιαίο κατά την έννοια του ισχύοντος ΓΟΚ οικόπεδο. ΙΙΙ. Με τις διατάξεις των παρ.2 και παρ.3 του ΝΔ-690/48 "περί συμπληρώσεως των περί σχεδίων Πόλεων διατάξεων" ορίζονται κατά λέξη τα εξής: "2. Οσάκις εκ των κειμένων περί σχεδίων πόλεων διατάξεων επιβάλλεται, πλην των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, η τήρησις ωρισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού του οικοπέδου ακαλύπτου υπό οικοδομής, απαγορεύεται η μετά την ανέγερσιν της οικοδομής καθ' οιονδήποτε τρόπον μεταβίβασις της κυριότητος μέρος του οικοπέδου κατά τρόπον καθιστώντα το εφ' ου η οικοδομή οικόπεδον μη άρτιον ή μειούντα τας ακαλύπτους αποστάσεις ή το ακάλυπτον ποσοστόν κάτω του επιβεβλημένου ελαχίστου ορίου. 3. Πάσα δικαιοπραξία εν ζωή η αιτία θανάτου έχουσα αντικείμενον απαγορευμένην κατά τας προηγούμενας παραγράφους μεταβίβασιν κυριότητας είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρος". Οι διατάξεις αυτές, κατά τη σαφή τους διατύπωση, εφαρμόζονται σε περιπτώσεις απαγορευμένων μεταβιβάσεων τμημάτων ενιαίου κατά την έννοια του ΓΟΚ οικοπέδου (βλεπ. και ΣΤΕ-287/93). Κατά συνέπεια, εφόσον στην περίπτωση του ερωτήματος επήλθε σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν παραπάνω συνένωση των συνεχομένων ακινήτων σε ενιαίο του ΓΟΚ οικόπεδο, η μετά τη συνένωση αυτή μεταβίβαση τμήματος του ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο καταλαμβάνεται από τη ρύθμιση των παραπάνω διατάξεων, των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-2 του ΝΔ-690/48, εφόσον βέβαια συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις εφαρμογής των διατάξεων αυτών. IV. Επομένως, στα τιθέμενα ερωτήματα προσήκουν, κατά την ομόφωνη γνώμη της ολομέλειας του ΝΣ Κράτους καταφατικές απαντήσεις, όπως αναλυτικότερα αυτές αναφέρονται παραπάνω. Αθήνα 16 Ιουνίου 1995

Αφού πρόκειται για τουριστική εγκατάσταση δεν έχει σημασία αν είναι ένα κτίριο ή τρία αφού ούτε σύσταση οριζοντίου μπορεί να γίνει - το συγκρότημα θεωρείται ενιαία λειτουργική μονάδα. Νομίζω ότι η μόνη λύση που διασφαλίζει τα συμφέροντα όλων είναι η δημιουργία νομικού προσώπου (εταιρείας) από τους ιδιοκτήτες, η μεταβίβαση των γηπέδων στο νομικό πρόσωπο και η ενοποίησή τους και στη συνέχεια η μίσθωση στον επιχειρηματία. Μέσα από το καταστατικό, το μισθωτήριο κλπ μπορούν να τεθούν οι όροι και το τι θα γίνει στο μέλλον.

Δεν καταψηφίστηκε, απλά η τελική συνεδρίαση του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας (όπου θα γινόταν και η ψηφοφορία) αναβλήθηκε επ' αόριστον από τον πρόεδρό του που είναι ο Υπουργός ΠΕΧΩΔΕ. Υποθέτω ότι θα επανέλθει σύντομα ελαφρά διαφοροποιημένο, εκτός και αν εν τω μεταξύ προκηρυχθούν εθνικές εκλογές...

Υπάρχει εγκύκλιος ότι αν δύο γειτονικές ιδιοκτησίες ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη μπορούν να θεωρηθούν πολεοδομικά ως ενιαία ιδιοκτησία. Όμως επειδή το νέο γήπεδο δημιουργήθηκε το 2005, δηλαδή μετά την 31.12.2003 είναι απαραίτητη η ύπαρξη προσώπου τουλάχιστον 25μ σε κοινόχρηστη οδό. Άρα χρειάζεσαι καταρχήν βεβαίωση από το Δήμο ή την Πολεοδομία ότι η αγροτική οδός είναι κοινόχρηστη - δεν είναι κοινόχρηστοι όλοι οι αγροτικοί δρόμοι. Ως προς την οικοδομησιμότητα του 1984 δεν έχεις δίκιο, διότι η χρήση θα μπορούσε να ήταν π.χ. βιοτεχνική και να είχες πλάγια απόσταση 10μ.