dsworks

Προφανώς υπάρχει αυθαίρετο. Είτε με ΟΑ ό,τι είναι υπέρβαση μόνο που διαιρείς με τους νέους όρους δόμησης, είτε αν γίνεται βγάζεις άδεια. Δημήτρη, είναι η διαφορά μεταξύ Πολεοδομικής Μελέτης και Πράξης Εφαρμογής. Σε αυτό το στάδιο τα διαγράμματα δείχνουν όρια ιδιοκτησιών και ρυμοτομικές γραμμές, άρα φαίνονται πολλά πράγματα. Όχι όλα, αλλά πολλά. Καλό βράδυ!

Πρέπει να ρωτήσεις την πολεοδομία και να ξεκαθαρίσεις: έχει κυρωθεί η Πολεοδομική Μελέτη; Τα υπόλοιπα που αναφέρεις αφορούν την μελλοντική Πράξη Εφαρμογής. Αν υπάρχει αυθαίρετο μέσα στο γεωτεμάχιο τακτοποιείται εφόσον δεν ρυμοτομείται.

Ναι, καλό είναι, να δεις την σύσταση, τα σχέδια στα οποία αναφέρεται, και τον πίνακα χιλιοστών.

Η περίπτωση που έχεις δεν είναι τα "εξ'αδιαιρέτου" που εννοούνται σε αυτό το topic. Εσύ προφανώς έχεις οριζόντια ιδιοκτησία (και πίνακα χιλιοστών, κλπ κλπ), άρα: 1. Ναι 2. Ναι, δεν ασχολείσαι με τους υπόλοιπους, ούτε με τα κοινόχρηστα-κοινόκτητα τμήματα της πολυκατοικίας. Μια μικρή προσοχή σε τυχόν παρακολουθήματα (αποθήκη, θέση στάθμευσης) Εννοείται ότι βεβαιώνεις μόνο για την ιδιοκτησία του πελάτη σου και όχι για το σύνολο.

Εννοώ, σε περίπτωση κατεδάφισης γίνεται κάποια ιδιαίτερη συμβολαιογραφική πράξη; Κάτι που να "λύνει" την σύσταση οριζοντίου;

Αυτό εννοούμε όλοι, τα ποσοστά στην στήλη "αναλογούν τμήμα οικοπέδου" να γίνουν εξ'αδιαιρέτου. Σε περίπτωση κατεδάφισης πολυκατοικίας, με σύσταση ΟΙ, τι γίνεται συνήθως;

Όντως είναι το θέμα της χρονιάς, και ομολογώ ότι περίμενα να μιλήσει ο Δημήτρης, μήπως υπάρχει κανένας μαγικός τρόπος. Γνώμη μου: είτε δεν έγιναν ποτέ οι πολυκατοικίες της ΟΙ, είτε έγιναν αλλά γκρεμίστηκαν για κάποιο λόγο, είναι το ίδιο. Τα ποσοστά του καθενός επί του εδάφους, επέστρεψαν στο έδαφος, και είναι όλοι συνιδιοκτήτες εξ'αδιαιρέτου στο ωραίο χάλι που έχουν φτιάξει. Μόνη ένσταση, το κτίσμα της άδειας του '60. Αλήθεια, η άδεια της μίας πολυκατοικίας είναι "προσθήκη..."; (ήμαρτον!) Γνώμη μου, πάλι: τους μαζεύεις (ή μαζεύονται μόνοι τους). Πρέπει να καταλάβουν: α. πως η εποχή που μεταβιβάζονταν μπουρμπουλήθρες τελείωσε, β. τις μπουρμπουλήθρες τις έχουν χρυσοπληρώσει όλα αυτά τα χρόνια και θα τις ξανά-χρυσοπληρώσουν οσονούπω με τα νέα μέτρα, γ. έρχονται ηλεκτρονικά μητρώα ακινήτου, διασταυρώσεις αδειών με εφορίες-Δήμους-ΔΕΗ-κλπ-κλπ, περιβάλλον εξόχως δυσμενές για μπουρμπουλήθρες, δ. πως έτσι και αλλιώς, ΔΕΝ πρόκειται να φτιάξουν ποτέ τις 2 πολυκατοικίες με βάση τα σχέδια του 1971, άργησαν τόσο πολύ ώστε και οι άδειες έληξαν και όλος ο κόσμος άλλαξε (βλ. ΓΟΚ 85, ΓΟΚ 2000, ΝΟΚ, αντισεισμικός, κλπ). Και σήμερα να έβρισκαν τα λεφτά να τις φτιάξουν, θα άλλαζαν τα σχέδια άρα και η συσταση, ε. πως το μανιταρόσπιτο που φύτρωσε στα πόδια των αόρατων πολυκατοικιών (με την συναίνεση όλων, όπως είπες) είναι καρα-αυθαίρετο και έχουν περιθώριο μέχρι την 31/1/13 να το τακτοποιήσουν, αν θέλουν να συνεχίσουν να το αξιοποιούν εμπορικά, καθώς δεν πρόκειται να βγάλει ποτέ ΠΕΑ (εκτός και αν είναι μαγαζάκια μικρότερα των 50μ), δεν πρόκειται να ανανεώσουν ή να βγάλουν άδεια λειτουργίας (αν κάποιο από αυτά είναι ΚΥΕ) Εν κατακλείδι, είτε τακτοποιούν τα αυθαίρετα ως έχουν, είτε μπαίνουν στον 4014 (παράβολο και - νέα - άδεια εντός τριετίας), είτε βγάζουν άδεια κατεδάφισης και κάποια στιγμή νέα άδεια. Ό,τι και να γίνει, η σύσταση πρέπει να λυθεί και να διορθωθούν το υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο. Από εκεί και πέρα, έθιξες ένα θέμα υπαρκτό. Έχει συζητηθεί και αλλού: δίνεις βεβαίωση για διαμέρισμα που δεν έχει κτιστεί ακόμα; (εγώ δεν θα έδινα, ας τελειώνουμε με τις μπουρμπουλήθρες, πρώτα να κτίζεται κάτι και μετά να "μοιράζεται").

Είναι χαρτοπωλείο τώρα και συγχρόνως εστιατόριο από το καλοκαίρι του 2011... πρόσεχε Αστέριε. Ας μην τους κάνουμε όλες τις χάρες. Και καλά, μια καμινάδα δεν θα την χρειαστείς; Στην ζούλα θα μπει; Από εκεί και πέρα, το προφανές. Θα καταφέρεις να βγάλεις (νέα) άδεια λειτουργίας από τον Δήμο;

Εφόσον έχεις άδεια σε ισχύ, μπορείς πάντα να κάνεις αναθεώρηση (με ενημέρωση τοπογραφικού, 3843 & 4014, κλπ κλπ). Νομίζω (δεν είμαι σίγουρος) ότι δεν χρειάζεται να φαίνονται ενιαία τα γήπεδα. Ίσως είναι μάλιστα καλύτερα έτσι. Έχει να κάνει με την αρτιότητα κατά κανόνα και τον χρόνο δημιουργίας τους.

Σχόλια πάνω στο θέμα του Panos80 * Η περιοχή είναι εντός σχεδίου, αλλά χωρίς πράξη εφαρμογής. Μπαινοβγαίνει στο σχέδιο για διάφορους λόγους τα τελευταία 20 χρόνια. Άρα, δεν χρειάζεται διορθωτική. * Τα οικόπεδα είναι δύο (2) όσο το υποθηκοφυλακείο τα δείχνει δύο (2). * Η ΟΑ βγήκε καλώς, ειδικά αν υπάρχει και συναίνεση του Β. Πιθανότατα θα έχουν βγάλει και οικοδομησιμότητα. Τώρα, τι ακριβώς θέλετε να κάνετε με τα δύο οικόπεδα; Το λέω αυτό γιατί βλέπω πως εκ των πραγμάτων κάποια στιγμή η ίδια η πράξη εφαρμογής θα σας πάει σε συνένωση. Μήπως πρέπει απλά να γίνει συνεννόηση με τον μελετητή και ενδεχομένως ενστάσεις κατά τις αναρτήσεις;

Είναι ακόμα πιο πολύπλοκο απ'όσο νομίζεις. Για να πάρει άδεια λειτουργίας το ΚΥΕ, χρειάζεται βεβαίωση κύριας χρήσης. Τι σόι κατάστημα είναι;

Αστέριε, οι χρήσεις γης καθορίζονται από ΓΠΣ ή τροποποίηση ΓΠΣ, με ΦΕΚ (άρα και ημερομηνία). Αν εσύ έχεις χρήση πριν αυτή την ημερομηνία, μπαίνεις στον νόμο. Το να χωρίζεται ένα ΟΤ σε 2 ζώνες δεν είναι ασυνήθιστο. Κάτι άλλο, γιατί αυτό το ΚΥΕ είναι "άτιμο". Για τι ακριβώς κατάστημα μιλάς; Π.χ. και το παντοπωλείο είναι ΚΥΕ αλλά επιτρέπεται στην αμιγή κατοικία.

Και ΠΩΣ βγήκε πρόστιμο 10000€ για αυτό;;;

Παραθέτω το άρθρο όπως ισχύει σήμερα Άρθρο 24 Δικαιολογητικά, διαδικασία υπαγωγής και ενιαίο ειδικό πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης 1. α. Αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου, το ύψος και η διαδικασία καταβολής του οποίου καθορίζεται στο παρόν άρθρο, ανάλογα με την κατηγορία παράβασης, για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων, που έχουν εγκατασταθεί, μέχρι την ημερομηνία κατάθεσης του παρόντος στη Βουλή 28.7.2011 και έχουν ανεγερθεί καθ’ υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης και εφόσον το ακίνητο, η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παραγράφου 3 του προηγούμενου άρθρου. [Αρχή Τροποποίησης]«Η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβολή των χρήσεων γης δεν επιδρά στο κύρος της υπαγωγής, σύμφωνα με τα προηγούμενα εδάφια.» - ΠΡΟΣΘ. ΕΔΑΦΙΟΥ ΣΤΗΝ ΠΑΡ. 1Α ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 24 ΜΕ ΤΗΝ ΠΑΡ. 3β ΤΟΥ ΑΡΘ. 30 ΤΟΥ Ν. 4067/12, ΦΕΚ-79 Α/9-4-12 [Τέλος Τροποποίησης] (Με την παρ. 1 του άρθρου 51 του Ν. 4030/11, ΦΕΚ-249 Α/25-11-11, ορίζεται ότι : “1. Για την εφαρμογή της παρ.1 α του άρθρου 24 του ν. 4014/2011, ως περιοχή του ακινήτου, για τα εντός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενα ακίνητα, νοείται το οικοδομικό τετράγωνο όπου βρίσκεται το ακίνητο” – ΙΣΧΥΣ ΑΠΟ ΤΗ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΤΟΥ Ν. 4030/11 ΣΤΗΝ ΕτΚ (ημ/νία δ/σης : 25-11-11). Άρα, το τελικό σου συμπέρασμα είναι λάθος. Δεν μπορεί να υπαχθεί στον νόμο χρήση που έχει εγκατασταθεί σε χρονικό διάστημα κατά το οποίο απαγορευόταν. Η αναφορά προστέθηκε ώστε να προστατέψει (νόμιμες τώρα) υπαγωγές από μελλοντικές αλλαγές. Το πρόβλημα όμως που αναφέρεις είναι υπαρκτό αλλά στην πραγματικότητα ΑΣΧΕΤΟ από τον Ν.4014/11 Παράδειγμα. Εργαστήριο χαμηλής όχλησης σε περιοχή αμιγούς κατοικίας. Βγήκε με άδεια νόμιμα πριν γίνει η περιοχή «αμιγής». Έβγαλε και άδεια λειτουργίας, κανονικότατα. Στην συνέχεια, επεκτάθηκε στο υπόγειο, πριν την «αμιγή», χωρίς να αλλάξει η οικοδομική άδεια (φυσικά) και χωρίς να αλλάξει η άδεια λειτουργίας (πάνω-κάτω τα μηχανήματα όποτε είναι να γίνει ανανέωση). Στον 4014 μπαίνει, χαλαρά. Πολεοδομικά, καλύπτεται. Άδεια λειτουργίας θα καταφέρει να ανανεώσει; ΑΓΝΩΣΤΟ. Βεβαίωση Κύριας Χρήσης θα δώσει κανένας τότε; Δεν νομίζω. Τυχόν επέκταση με προσθήκη ή αλλαγή χρήσης ορόφου βάσει ΟΑ; Δεν γίνεται, λόγω χρήσης

Το υποθηκοφυλακείο τι λέει; Φαίνονται σαν 1 ή 2 εγγραφές στην μερίδα του Α; Από τα λεγόμενά σου, μάλλον είναι Γειτονιά 1-2. Επίκειται ανάρτηση απ' όσο ξέρω. Ο μελετητής τι λέει;

Παρέμβαση, με μικρή πιθανότητα. Πόσο μεγάλο είναι το ξενοδοχείο; ΦΕΚ 166/Δ/87 Περιεχόμενο & Χρήσεις Γης άρθρο 2: περιεχόμενα αμιγούς κατοικίας: ..., ξενώνες μικρού δυναμικού (μέχρι 20 κλίνες) άρθρο 3: περιεχόμενα γενικής κατοικίας: ..., ξενοδοχεία μέχρι 100 κλινών και ξενώνες Τι ακριβώς λέει το ΦΕΚ της ΖΟΕ;

Η περίπτωση σου (ξεμπάζωμα) αντιμετωπίζεται με αναλυτικό. (Εκτός και αν θέλουν ντε και καλά να το μπαζώσουν). Η περίπτωση η δική μου είχε τρεις άδειες (αρχική, προσθήκες) με πρασιά 5μ εκεί όπου η πρασιά ήταν πάντα 6μ (...)

Συμφωνώ με αυτά που λες. Μπορεί να κάνω και λάθος σε αυτό που θα πω παρακάτω. Έχεις πυλωτή - στην περίπτωση του συναδέλφου - που βάσει ΓΟΚ έχει μία υποχρεωτικά 1 θέση στάθμευσης, πλην όμως υπήρχε χώρος και πάνω σε μία εγκεκριμένη κάτοψη χάραξαν άλλες 4, τις οποίες και "μοίρασαν" (σύσταση, συμβόλαια, κλπ, κλπ). Νομίζω ότι δεν υπάρχει απαίτηση αυτή η νέα "κάτοψη" να φαίνεται στον φάκελο της άδειας. Και νομίζω αυτό θέλει να πει ο συνάδελφος. Είδε την κάτοψη του φακέλου με την 1 θέση και την κάτοψη των συμβολαίων με τις 4 θέσεις.

Ιωάννα1978, για να τα ξεκαθαρίσεις. Από την στιγμή που έχει κυρηχθεί η μελέτη της πράξης εφαρμογής μέχρι την κύρωσή της, κάθε μεταβολή στο ιδιοκτησιακό θέλει και δήλωση ιδιοκτησίας στον Δήμο. Υπάρχει η χρονική στιγμή της κύρωσης για την οποία η Πράξη Εφαρμογής πρέπει να είναι απόλυτα σωστή (πίνακες, διαγράμματα, κλπ). Το γιατί θα στο εξηγήσω παρακάτω. Στους πίνακες πρέπει να φαίνεται ο ιδιοκτήτης την συγκεκριμένη μέρα (καθώς βέβαια και την 10-3-82 γιατί έτσι δουλεύει η πράξη εφαρμογής). Μια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό μετά την κύρωση, σαφώς και δεν θέλει διορθωτική πράξη. Μια μεταβολή στο ιδιοκτησιακό πριν την κύρωση, που δεν πρόλαβε να δηλωθεί, θέλει διορθωτική πράξη. Άρα, διορθωτική πράξη γίνεται μόνο μία φορά, εκτός και κάνεις διορθωτική της διορθωτικής. Γιατί θέλει διορθωτική; Αφενός δεν είναι μόνο ο τίτλος ιδιοκτησίας ενός διαφορετικού οικοπέδου (παίρνεις τελική ιδιοκτησία). Υπάρχουν και τα οικονομικά: αποζημιώσεις & εισφορές. Μαζί με το οικόπεδο ο πελάτης σου κληρονομεί και τις υποχρεώσεις του. Αφετέρου, μην κοιτάς που έχεις μια απλή περίπτωση κληρονομιάς (1 οικόπεδο, 1 κληρονόμος), υπάρχουν πολύ πιο σύνθετες περιπτώσεις (π.χ. 5 αρχικές να γίνονται 3 τελικές ιδιοκτησίες, ή αλλαγές στο καθεστώς στις 10-3-82 άρα εισφορές από την αρχή, κλπ, κλπ, κλπ). Η διορθωτική είναι απαραίτητη λοιπόν για να υπάρχει μια σαφής & γενική εικόνα - κυρίως για το υποθηκοφυλακείο - του "ποιός παίρνει τι", στην συγκεκριμένη χρονική στιγμή της κύρωσης.

Από την στιγμή της ανάθεσης της μελέτης μέχρι την δημοσίευση σε ΦΕΚ. Ουσιαστικά ο Δήμος (Πολεοδομία, κλπ) έχουν διαγράμματα μετά την 1η ανάρτηση.

Εγώ μετέφερα αυτό που μου είπαν στην ΔΟΚΚ, σε πολύ πιο δύσκολη περίπτωση (μετακίνηση κτιρίου). Η Πολεοδομία ήρθε, το είδε, είπε "βάλτε το στον 4014 τώρα που μπορεί και φέρτε μου τα σχέδια". Τώρα, αν κάποιος θέλει ντε και καλά να ανακληθεί η 2η άδεια, μπορεί και να το καταφέρει, δεν ξέρω. Όσο όμως δεν γίνεται αυτό, αυτή ισχύει. Στα πλαίσια του 4014 δεν γίνεται ο έλεγχος που λες, όπως δεν ελέγχεις αν έχουν βγει σωστά π.χ. τα στατικά ή τα φορολογικά. Κάποιοι άλλοι ήταν υπεύθυνοι για τον έλεγχο ή την θεώρηση. Και λογιστικά να το δεις, ο άνθρωπος έχει πληρώσει για την 2η άδεια, δεν είναι ότι έχει κλέψει. Καταλαβαίνω - νομίζω - όμως το πρόβλημά σου. Δεν ξέρεις αν μπορείς να βασιστείς στην 2η άδεια. Άποψή μου είναι πως ό,τι δεν είναι (επίσημα) άκυρο είναι (επίσημα) έγκυρο. Στο συγκεκριμένο θέμα, τι έχει γίνει. Έχει κτίσει όλο το ξενοδοχείο +2μ από την υψομετρική αφετηρία, ή έχει γίνει ξεμπάζωμα; (διότι, αν ισχύει το 1ο, έτσι & αλλιώς θα πληρώσει ένα σκασμό λεφτά)

Δεν βλέπω πολεοδομική αυθαιρεσία.

Κάπου εδώ σε έχασα. Δειγματοληπτικός έλεγχος & αυτοψία;;; Η 2η άδεια έχει μια εικόνα, κατόψεις, όψεις, τομές, διάγραμμα κάλυψης, τοπογραφικό. Η πραγματικότητα είναι κάποια άλλη. Οι διαφορές είναι οι αυθαιρεσίες και μπαίνουν στον 4014.

Δεν υπάρχει κάποια αναφορά στον νόμο ή στις ερωτήσεις. Αλλά αυτή τη συζήτηση την έχω κάνει στην ΔΟΚΚ. Η οικοδομική άδεια είναι διοικητική πράξη. Στον 4014 δεχόμαστε την "εικόνα" της άδειας ως έχει.

Αυτό είναι ερώτηση για την πολεοδομία. Ωστόσο, έχω την αίσθηση ότι αυτή η προσέγγιση ισχύει όταν οι όροι δόμησης το "επιτρέπουν". Όπως για παράδειγμα, συνήθως, στο ύψος λένε "ως ΓΟΚ" και μπορείς τώρα με τον ΝΟΚ να κερδίσεις κάτι παραπάνω (συνήθως, λέω), έτσι και με την κάλυψη. Θα πρέπε να λέει "κάλυψη ως ΓΟΚ" και όχι "κάλυψη 50%"