dsworks

Το αν υπάρχει σύσταση ή όχι, ας το κρίνει καλύτερα κάποιος συμβολαιογράφος (αποδοχή κληρονομιάς κλπ).

Από εκεί και πέρα, αν αυτό έχει γίνει, και μάλιστα πριν τις 25/11/11 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν.4030/11), οι δυνατότητες που έχετε είναι πολλές, ανεξαρτήτως του τι έχουν κάνει ή τι θέλουν να κάνουν οι υπόλοιποι (συν)ιδιοκτήτες.

Συγγνώμη αλλά μπερδεύτηκα.

Υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ή όχι;

Αν υπάρχει, κ. Δημήτρη, μπορείτε. Αν όχι, χρειάζεται συναίνεση.

(γενικά, όταν οι μηχανικοί λένε "εξ' αδιαιρέτου" εννοούν ότι δεν υπάρχει οριζόντια ή κάθετη)

Εφόσον μιλάς για κύρωση/μεταγραφή της ΔΙΟΡΘΩΤΙΚΗΣ πράξης, έχεις εκ των πραγμάτων μια ασυμφωνία: οι πίνακες της κυρωμένης δείχνουν τον πατέρα ενώ η πραγματικότητα έχει τους κληρονόμους συν ένα τίτλο ιδιοκτησίας παραπάνω, την κληρονομιά. Αν δεν έχει γίνει μεταγραφή, κάνεις διόρθωση της διορθωτικής, νέα κύρωση (διόρθωση της προηγούμενης απόφασης) και μεταγραφή. Αν έχει γίνει η μεταγραφή, αυτή θα δείχνει τον πατέρα (και δεν μπορεί να δείχνει κάτι άλλο, λογικά), και μάλλον θα χρειαστείς νέα διορθωτική.

Το να "πειράξεις" τους πίνακες της κυρωμένης ώστε να δείχνουν τους κληρονόμους, δεν είναι παράνομο;

Μερικά σχετικά/άσχετα (μπορεί και να μην σου χρειαστούν).

1. Εφόσον είναι Αρτέμιδα, έχει "κλειστό" Κτηματολόγιο (στα Σπάτα), άρα και Κτηματολογικό Διάγραμμα με συντεταγμένες. Προς Θεού, δεν σου λέω να μην το μετρήσεις, να το μετρήσεις και να κάνεις διασταύρωση μην τυχόν έχει άλλα θέματα η ιδιοκτησία.
   
2. Εφόσον είναι Αρτέμιδα, είναι και ΖΟΕ Μεσογείων. Καλό είναι να βρεις σε ποια ζώνη ανήκει η ιδιοκτησία.
   

Εξαιτίας του Κτηματολογίου, μπορείς να βρεις τα κοντινά τριγωνομετρικά στην παρακάτω σελίδα:

http://gis.ktimanet.gr/wms/controlpoints/searchpoint.aspx

Το αν είναι ελάχιστες ή όχι οι οικοδομές χωρίς ΟΑ μπορεί να είναι και τοπικό φαινόμενο. Ξέρω περιοχές ολόκληρες με 1337/83 Α & Β, αλλά ποτέ Γ, αφού, ναι, 30 σχεδόν χρόνια μετά η περιοχή παραμένει εκτός σχεδίου, τρύπες μέσα σε οικισμούς. Γιατί όμως τέτοια προσκόλληση στην κάτοψη της ΟΑ;

Η πραγματικότητα είναι μία, δεν μπορεί να είναι 2 ή 3. Μέχρι να φτάσω στο σημείο να φτιάξω την νέα κάτοψη, εγώ σαν μηχανικός και οι ιδιοκτήτες έχουμε εντοπίσει και "αντιμετωπίσει" στα νόμιμα πλαίσια όλες τις αυθαιρεσίες (από διαφορές που προέκυψαν στην φάση της κατασκευής, από διαφορές που προέκυψαν στην φάση της χρήσης, π.χ. νέα τζάκια και "φούσκες", κλπ). "Παράγω" λοιπόν μία κάτοψη η οποία:

α. αποδίδει την κατάσταση "όπως έχει", και

β. κάθε τμήμα του κτιρίου είναι "τεκμηριωμένο": "βάσει ΟΑ", είτε "βάσει 4014", είτε "βάσει 3843", είτε "βάσει 1337", είτε βάσει κάποιας από τις τόσες διαδικασίες νομιμοποίησης όλα αυτά τα χρόνια.

Για να μην πω για την διαφορετική διαμερισμάτωση...

Το ίδιο ΑΚΡΙΒΩΣ και για τον πίνακα χιλιοστών. Έχω ένα υπόγειο που διαμορφώθηκε σε κατοικία, μία αποθήκη και ένα λεβητοστάσιο. Το υπόγειο είναι ένα "παζλ" από καταστάσεις, από νόμιμο (αλλαγή χρήσης) μέχρι εκτός περιγράμματος. Δεν παύει όμως να είναι ΜΙΑ λειτουργική ενότητα. Το περιγράφω σαν Υ1 και από εκεί και πέρα ξεκινάω τις υποδιαιρέσεις. Το να το περιγράφει η συμβολαιογράφος σαν "Υ1+Υ2+Υ3+..." η συμβολαιογράφος για τους δικούς της λόγους (δεν θέλω να το κρίνω), δεν παύει να είναι διαστρέβλωση.

Και συνάδελφοι, μια προσωπική εκτίμηση, κάτι που λέω στους πελάτες μου από το ξεκίνημα του 4014/11, πάμε για "μητρώο ακινήτων" και ηλεκτρονικό κροσάρισμα των πάντων (Εφορία, Κτηματολόγιο, ΔΕΗ, Δήμοι, κλπ). Μήπως αυτά που δηλώνουν τώρα κάποιοι συμβολαιογράφοι θα δημιουργήσουν μπλεξίματα στο - όχι και τόσο μακρινό - μέλλον;

Υ.Γ.: Όπως είπα, για να φτάσω στην νέα κάτοψη, έχω κάνει μία πορεία. Επειδή η κάτοψη της Ο.Α. μπορεί να έχει τα δικά της κουσούρια, για χίλιους και βάλε λόγους, γιατί έτσι γινόταν τότε, γιατί έτσι βόλεψε τότε, γιατί τελικά χτίστηκε αλλιώς, γιατί, γιατί, γιατί, γιατί δεν είμαι εισαγγελέας ούτε πρέπει να ανακαλείται μία άδεια για το παραμικρό, κύριοι συμβολαιογράφοι, αρκεστείτε σε ένα θεωρημένο αντίγραφο από την πολεοδομία και ΜΗΝ ΖΗΤΑΤΕ την δική μου σφραγίδα πάνω σε κάτι που κάποιος άλλος έφτιαξε ή ενέκρινε κάποτε.

kontegr, ευχαριστούμε, αλλά, συνάδελφοι, νομίζω ότι το συγκεκριμένο χαρτί ΔΕΝ λέει τίποτα καινούργιο σε σχέση με την Εγκύκλιο 1/2012, και σίγουρα τίποτα όχι για τα εξ' αδιαιρέτου. Αν υπάρχει σύσταση μέχρι την 25/11/2011, κάτι γίνεται. Αν δεν υπάρχει σύσταση, όχι απλά μετράνε όλα, αλλά ανήκουν και σε όλους. Ο γόρδιος δεσμός παραμένει.

dimitris GM, καταρχάς ευχαριστώ για την απάντησή σου.

Τι γίνεται στην περίπτωση που η παράβαση ξεπερνάει την ΟΑ, π.χ. ένας όροφος παραπάνω; Ή αν δεν υπάρχει ΟΑ;

Και κάτι που δεν ανέφερα παραπάνω, καθώς η συγκεκριμένη δουλειά είναι σύσταση οριζοντίου, μου ζητήθηκε ο πίνακας χιλιοστών να μην περιέχει τους τακτοποιημένους χώρους;

Είναι δυνατόν αυτό;

Έχω μία περίπτωση "οικογενειακού" τριώροφου με κάποιες γενικές παραβάσεις και μία μεγάλη αλλαγή χρήσης στο υπόγειο (ένα διαμέρισμα ακόμα). Όλα τακτοποιήθηκαν όπως πρέπει με τον Ν.4014/11, και τώρα ήρθε η στιγμή να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία (μοιράζει ο πατέρας στα παιδιά του).

Το θέμα είναι ότι η συμβολαιογράφος ζητάει ΣΗΜΕΙΑ & ΤΕΡΑΤΑ, απαράδεκτα πράγματα όπως διπλές σειρές κατόψεων, προκειμένου στο τέλος να περιγράψει μία σύσταση που δεν έχει σχέση με την πραγματικότητα.

Να φανταστείτε ότι ένα κλειστό τακτοποιημένο ημιυπαίθριο, τον περιγράφουνε λέει σαν παρακολούθημα και δεν παίρνει χιλιοστά, όταν δε ανέφερα παραδείγματα που δεν χωράνε στη συγκεκριμένη λογική, η μόνιμη επωδός ήταν "να βγάλει οικοδομική άδεια" αλλιώς είναι αυθαίρετο.

Έχουν μεγάλο θέμα με τα "30 χρόνια", αλλά έχω ακούσει για συστάσεις που ΜΟΝΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΑ θα δημιουργήσουν στο μέλλον.

Οι μηχανικοί έχουμε κάνει μεγάλη προσπάθεια με τον Ν.4014/11 το τελευταίο διάστημα. Εν τέλει, η πραγματική (και τακτοποιημένη, έστω και για 30 χρόνια) κατάσταση θα φαίνεται στις κατόψεις που ΘΑ δώσουμε στην Β΄ Φάση του νόμου. ΑΡΝΟΥΜΑΙ να μου υποδείξει κάποιος ότι η σύσταση πρέπει ντε και καλά να γίνει βάσει των κατόψεων της Ο.Α.

Και κάτι άλλο, εκεί στο ΥΠΕΚΑ, ας μας πουν τελικά πόσο ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ νοείται το ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΜΕΝΟ, γιατί βλέπω πολλά μπλεξίματα μπροστά μας.

ΠΡΟΣΟΧΗ

Έχει αλλάξει η διατύπωση του άρθρου 51, παρ. 11, εδάφιο δ.

Δεν υπάρχει το "... και για τους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής".

Η διατύπωση ως έχει αφήνει το θέμα ανοιχτό, ενώ το ΤΕΕ λέει πλέον ότι μπορούν να υπαχθούν και τα περαιωμένα.

Προσωπική μου άποψη:

Σίγουρα τα πράγματα θα ήταν καλύτερα για εμάς τους τοπογράφους αν παρέμενε το κείμενο στην αρχική διατύπωση. Δεν πέρασε, αλλά δεν είναι και το τέλος του κόσμου, τουλάχιστον σε τέτοιο βαθμό ώστε να υπάρχει τέτοιου τύπου αντίδραση (δηλαδή τώρα πρέπει να στείλουμε "απειλητικά" e-mail σε όλους τους βουλευτές.

Κρατάω ότι ο Ν.4030/11 είναι μία νίκη, καθώς απαιτείται εξαρτημένο τοπογραφικό για κάθε νέα άδεια οικοδομής (άρθρο 9, παρ. 3).

Επίσης, σε περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, ο Ν.651/77 ορίζει:

"Στα τοπογραφικά διαγράμματα που συντάσσονται για ακίνητα, τα οποία ευρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και στις οποίες λειτουργεί κτηματολόγιο, ο συντάσσων μηχανικός υποχρεούται να βεβαιώνει αν το διάγραμμα είναι συμβατό, ως προ το σχήμα, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου, προς τις αντίστοιχες καταχωρίσεις στο κτηματογραφικό δι­άγραμμα του ακινήτου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13α του ν. 2664/1998 - ΠΡΟΣΘ. ΕΔΑΦΙΟΥ ΣΤΟ ΤΕΛΟΣ ΤΗΣ ΠΑΡ. 1 ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 5 ΜΕ ΤΗΝ ΠΑΡ. 3 ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 3 ΤΟΥ Ν. 3481/06, ΦΕΚ-162 Α’"

Αυτό το παραπάνω, και πάλι προσωπική μου άποψη (αλλά κάτι που εφαρμόζω στην δουλειά μου), συνιστά υποχρέωση για εξάρτηση του όποιου τοπογραφικού μεταβίβασης ακινήτου.

Σήμερα το πρωί, κυκλοφόρησε e-mail από τον ΠΣΔΑΤΜ με την ανεπίσημη τροπολογία.

Αλλαγή σκηνικού: φαίνεται ότι πλέον ΔΕΝ απαιτείται:

α. εξαρτημένο τοπογραφικό για βεβαιώσεις σε εντός σχεδίου / εντός ορίων οικισμού 1923 / εντός ορίων οικισμού <2000 κατοίκων,

β. εξάρτηση σε τοπογραφικό μεταβίβασης για ακίνητο σε εντός σχεδίου / εντός ορίων οικισμού 1923 / εντός ορίων οικισμού <2000 κατοίκων.

Έχει κατατεθεί στην Βουλή, είναι ακόμα σε στάδιο συζήτησης σε επιτροπή

http://www.hellenicparliament.gr/Nomothetiko-Ergo/Epexergasia-stis-Epitropes?law_id=d287edf7-2370-4624-aac4-628a2785a46d

από εκεί θα κατεβάσεις το "ΣΧΕΔΙΟ ΝΟΜΟΥ ΟΔΗΓΙΑ.pdf" (1η σειρά, 3ο εικονίδιο).

Η τροπολογία είναι στις σελίδες 33-34.

Με την ευκαιρία, νομίζω ακόμα πιο σημαντικό είναι η παράγραφος 3β στο άρθρο 49:

"Όπου στην κείμενη νομοθεσία προβλέπεται η υποχρέωση επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαιο, εφεξής νοείται τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων"

Ήτοι: το μη εξαρτημένο τοπογραφικό μας άφησε χρόνους...

Σε περίπτωση που κάποιος ενταχθεί στον Ν.4014/11 αντί της έκδοσης οικοδομικής άδειας, έχει δικαίωμα στο μέλλον να εκδόσει άδεια για τον υπολειπόμενο Σ.Δ.;

Γενικά, πως θα «αντιμετωπιστεί» σε τέτοιες περιπτώσεις, μελλοντικά, ένας «τακτοποιημένος» χώρος;

Συνάδελφοι, αυτός είναι ο μισός Ελαιώνας! Υπάρχει στρατιωτική εγκατάσταση εκεί;

Ιδού το μεγαλύτερο πάρκο της Αθήνας, σύμφωνα με τις (ορθο)φωτογραφίες του Κτηματολογίου και τον "γεωγραφικό εντοπισμό" του συστήματος του ΤΕΕ για τα αυθαίρετα:

και ιδού η πραγματικότητα:

Δηλαδή, αν κάποιος ψάχνει να "τακτοποιήσει" αυθαίρετο εκεί, ΤΙ ΚΑΝΕΙ;;;

Και τελικά, πόσο αξιόπιστες είναι οι (ορθο)φωτογραφίες του Κτηματολογίου;

Δεν καταχωρείται. Ακόμα. Τηλεφωνικά, το ΤΕΕ συστήνει να περιμένουμε..!

Μια παρατήρηση μόνο: υπάρχει υπέρβαση ύψους; Αν ναι, δεν θα μπορέσεις να εκδόσεις άδεια, άρα υπάγεσαι στον 4014/11 ως αυθαίρετο

Κύριοι, καταρχάς ευχαριστώ για τις απόψεις σας.

απάντηση στο #2: η συνεννόηση με την Πολεοδομία είναι σε προφορικό επίπεδο. Την πρώτη φορά, στον ιδιοκτήτη, ειπώθηκε ότι δεν γίνεται τίποτα. Την δεύτερη φορά, σε εμένα, ειπώθηκε ότι είναι άρτιο κατά παρέκκλιση και με την αγορά λωρίδας καθίσταται οικοδομήσιμο...

απάντηση στο #4: πολύ ενδιαφέρουσα η σκέψη, αλλά έχει κάποια προβλήματα. Υποθέτω ότι η ανταλλαγή θα πρέπει να γίνει "στα κρυφά", χωρίς συμβόλαιο και χωρίς μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο, ειδάλλως (νομίζω ότι) χάνεται η παρέκκλιση. Αλλά, όπως και να 'χει, η πράξη αναλογισμού με την οποία έγινε η διαπλάτυνση της επαρχιακής οδού, όρισε νέες κορυφές, με συντεταγμένες, και αυτό δεν κρύβεται (μπορεί να ζητηθεί στην πορεία στην έκδοση της άδειας).

απάντηση στα #8 έως #15: αναρωτιέμαι αν όντως το αγροτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί ως έχει άρτιο κατά παρέκκλιση & μη οικοδομήσιμο. Με την αγορά μιας μικρής λωρίδας μπορεί να θεωρηθεί βελτίωση, διατηρείται η αρτιότητα κατά παρέκκλιση και καθίσταται οικοδομήσιμο το αγροτεμάχιο, αλλά τότε τι γίνεται ενδεχομένως με το όμορο οικόπεδο; Ψάχνει για αρτιότητα κατά κανόνα;

Αυτό δεν είναι τοπογραφία, είναι σκάκι...

Και σας έχω και άλλα σενάρια, αφού το όμορο είναι μία από τα ίδια:

εμβαδό > 4,000μ², πρόσωπο < 45μ, βάθος > 50μ

Κρατάω σαν παρατήρηση ότι το άθροισμα των δύο ιδιοκτησιών είναι μικρότερο από 20,000μ².

Έστω ότι ο γείτονας το πουλάει όπως είναι.

Σενάριο 1. Αγοραπωλησία.

[άρτιο κατά παρέκκλιση, μη οικοδομήσιμο] + [άρτιο κατά παρέκκλιση, μη οικοδομήσιμο] =

[άρτιο κατά παρέκκλιση, οικοδομήσιμο]

Ισχύει;

Σενάριο 2. Να δοκιμάσω να βγάλω άδεια ΠΡΙΝ την αγοραπωλησία, πάνω και στα δύο. Σε οικόπεδα (εντός σχεδίου) νομίζω ότι είναι δυνατό. Σε αγροτεμάχια πιάνει;

Διορθώνω τον εαυτό μου, το "σενάριο 2" δεν είναι σωστό, χρειάζονται δύο όμορα ίδιου ιδιοκτήτη για να βγει άδεια, οπότε γυρνάω στο "σενάριο 1".

Παρατήρηση: Μην κάνετε παράθεση ολόκληρου του προηγούμενου μηνύματος για λόγους οικονομίας και ευκρίνειας.

Αντί για κλικ στη λέξη "παράθεση" κάντε κλικ στη λέξη "απάντηση" στο τέλος της ιστοσελίδας.

Ευχαριστώ, petsagouris

Επί τροχάδην:

Αγροτεμάχιο έχει εμβαδό >10.000μ², πρόσωπο 38μ, βάθος >150μ, πρόσωπο στην επαρχιακή οδό Κερατέας-Αναβύσσου και προυφίσταται του 1983 (είναι από το 1920).

Το Διάταγμα της Λαυρεωτικής αναφέρει:

α. (αρθρ 3, παρ. 1) "Το κατώτατο όριο αρτιότητας των γηπέδων για όλες τις περιοχές 20.000μ²")

β. (αρθρ 3, παρ. 1β) "Κατά παρέκκλιση της προηγούμενης παραγράφου, θεωρούνται άρτια και οικοδήσιμα τα οικόπεδα τα οποία... (πληρούνται οι όροι)... έχουν ελάχιστο εμβαδό 4.000μ²"

Ως εδώ φαίνεται να προκύπτει αρτιότητα κατά παρέκκλιση.

Αλλά, σύμφωνα με το αρθρ 3, παρ 3:

"Τα γήπεδα ... απαιτείται για να είναι οικοδομήσιμα και έχουν ελάχιστο πρόσωπο 45 μέτρα και ελάχιστο βάθος 50 μέτρα"

Με το βάθος δεν υπάρχει πρόβλημα, αλλά το πρόσωπο είναι 38 μέτρα.

Και έχει και συνέχεια, αφού η επαρχιακή οδός στην οποία το γήπεδο έχει πρόσωπο, διαπλατύνθηκε σχετικά πρόσφατα, με πράξη αναλογισμού, η οποία δίνει νέο πρόσωπο περίπου 39 μέτρα.

Σύμφωνα μα το αρθρ 3, παρ 16 του ίδιου διατάγματος:

"Άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα που απομειούνται συνεπεία... διανοίξεως... επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμο εφόσον μετά την απομείωση αυτή έχουν ελάχιστο εμβαδό 4000μ² ελάχιστο πρόσωπο 45μ και ελάχιστο βάθος 50μ"

Ερώτηση 1: το αγροτεμάχιο είναι άρτιο & οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση;

Ερώτηση 2: Σε περίπτωση αγοράς λωρίδας εδάφους από το γειτονικό αγροτεμάχιο, προκειμένου να αποκτήσει πρόσωπο 45μ στην επαρχιακή οδό (βελτίωση; ), προκύπτει αρτιότητα & οικοδομησιμότητα κατά παρέκκλιση;

Hint: σε ανύποπτο χρόνο, η Πολεοδομία έδωσε δύο διαφορετικές απαντήσεις...

Ευχαριστώ εκ των προτέρων...