Gestalt

Καλησπέρα, πέραν των ΦΕΚ χαρακτηρισμού του κάθε παραδοσιακού κτιρίου, υπάρχουνε προδιαγραφές σχετικά με την μελέτη αποκατάστασης/επανάχρησης, καθώς και σχετικά με τα όμορα οικόπεδα για τη μελέτη νέου κτιρίου σε οικόπεδο που βρίσκεται σε επαφή με οικόπεδο όπου βρίσκεται παραδοσιακό κτίριο (πχ. έχω υπόψιν - αν ισχύει- πως σε οικόπεδο όμορο οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται παραδοσιακό κτίριο δεν επιτρέπεται το ύψος του νέου κτιρίου να ξεπερνάει το ύψος του παραδοσιακού, υπάρχει όντως κάποια συγκεκριμένη αναφορά στη νομοθεσία σχετικά με αυτό καθώς και με υπόλοιπες προδιαγραφές και σε θετική περίπτωση πού ανατρέχουμε); Επίσης, οι όροι δόμησης δίνονται από την πολεοδομία με των ίδιο τρόπο που αιτούνται οι όροι δόμησης για νέο κτίριο σε εντός σχεδίου περιοχές από το σύστημα του ΤΕΕ; Ανακεφαλαιώνοντας, υπάρχουν κάποιες σχετικές κατευθύνσεις που αφορούν την διαδικασία αντιμετώπισης μιας μελέτης που αφορά τη μετατροπή ενός παραδοσιακού κτιρίου σε Τουριστικό κατάλυμα για παράδειγμα ή στην γενικότερη ανακαίνισή του καθώς και στο σχεδιασμό νέου κτιρίου σε όμορο οικόπεδο όπου βρίσκεται εντός του όμορου παραδοσιακό κτίριο (τα διαδοχικά βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν καθώς και προδιαγραφές σχεδιασμού, όροι δόμησης, ιεραρχία φορέων και δράσεων κα.); Ευχαριστώ!

Σε ευχαριστώ @Didonis , με την επιφύλαξη μόνον του άρθρου 35 φαντάζομαι! Καλό βράδυ και σε εσένα!

@Didonis το ίδιο ίσχυε και στον ΓΟΚ, δηλ. μετρούνταν και από το ΦΕ και από το ΟΔΕ, τα οποία μπορεί και να συνέπιπταν... αλλά στον ΓΟΚ αναφερότανε συγκεκριμένα η μέτρηση του ύψους στην τυφλή όψη, δηλαδή αυτή σε επαφή με το όμορο οικόπεδο, όπου επειδή ακριβώς δεν μπορεί να γίνει διαμόρφωση εδάφους στο κοινό όριο, λαμβανότανε υπ' όψει το φυσικό έδαφος εκεί... μπορεί και να μην ίσχυε βέβαια αυτό, εξ' ου και το ερώτημά μου στη @myri στο αρχικό της post του οποίου και δεν κατάλαβα την διατύπωσή του...

Έχεις δίκιο @didonis ,ίσως επειδή σκέφτηκα το ενδεχόμενο το συγκεκριμένο θέμα να μην αντιμετωπίζεται διαφορετικά κατά ΝΟΚ, με το σκεπτικό ότι ναι μεν στο ΝΟΚ δεν αναφέρεται η διευκρίνηση που παρέθεσε τότε η myri του άρθρου 9 και συγκεκριμένα " Αν δεν είναι δυνατόν να μετρηθεί το μέγιστο ύψος στην όψη του κτιρίου, λόγω εσοχής ορόφου από αυτήν ή λόγω επαφής του κτιρίου στο όριο του οικοπέδου, το μέγιστο ύψος μετριέται από τη στάθμη του φυσικού εδάφους στα σημεία προβολής του ορόφου σε αυτό ή στα σημεία επαφής του κτιρίου με το όριο." Αν αυτή η παράγραφος εξακολουθεί να ισχύει κατά ΝΟΚ (όπου δεν γίνεται αναφορά μεν για τη μέτρηση ύψους της τυφλής όψης ωστόσο στο πλαίσιο του ότι δεν αναφέρεται (διαφορετικά) στον ΝΟΚ σε σχέση με τον ΓΟΚ '85 εξακολουθεί να ισχύει όπως ίσχυε στον 'ΓΟΚ '85 και σήμερα) στην περίπτωση αυτή το ερώτημά μου είναι το ίδιο και σήμερα, καθώς ο τρόπος αντιμετώπισης ο ίδιος. Ο ΓΟΚ '85 στον ορισμό του ύψους κτιρίου αναφερότανε και σε φυσικό έδαφος ανά περίπτωση, ενώ ο ορισμός του ύψους κτιρίου κατά ΝΟΚ είναι διαφορετικός και αναφέρεται μόνον και ξεκάθαρα σε οριστικά διαμορφωμένο έδαφος... το ερώτημα είναι, σήμερα με βάση τον ΝΟΚ, πώς αντιμετωπίζεται η μέτρηση του ύψους στην πλευρά (τυφλή όψη) επαφής με το (αδόμητο ή χωρίς κτίριο στην πλευρά αυτή) όριο;

@myriσυγνώμη αλλά δεν κατάλαβα σε τι συμπέρασμα καταλήγεις; Αναφέρεις ότι η τυφλή όψη δεν ορίζεται ως όψη (αν και πλέον αναφέρεται στον ΝΟΚ) αλλά παραθέτεις τ άρθρο 17 του ΓΟΚ 85 όπου αναφέρεται πως σε μεσοτοιχία (τυφλή όψη) το μέγιστο ύψος υπολογίζεται από το Φυσικό έδαφος στο όριο, τελικά τι ισχύει;

Στην παράγραφο 6. ε) του άρθρου 11 δεν υπάρχει πλέον η πρόταση "... όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο"... Επομένως πλέον πχ. σε πολυκατοικία όπου έχουμε κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, η εσωτερική κλίμακα που συνδέει δυο ορόφους ενός διαμερίσματος (πχ. τελευταίος όροφος μεζονέτα) πλέον δεν μετράει στην δόμηση, αφαιρείται ανεξάρτητα από την ύπαρξη του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου (πάντα υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις, πχ. επιφάνεια <25 τ.μ.) ή το γεγονός πως δεν υπάρχει πλέον η πρόταση αυτή δεν σημαίνει ότι καταργείται αλλά ότι εφόσον υπήρχε στην αρχική ερμηνεία (ΝΟΚ) εξακολουθεί να ισχύει;

Υπάρχει κάποιο νεότερο / διευκρίνηση όλα αυτά τα χρόνια σχετικά με το αν υπάρχει περιορισμός ως προς το μέγιστο ύψος της ανεστραμμένης δοκού έδρασης τηςστέγης με βάση τα σχετικά σχήματα των ΤΟ, το χαμηλότερο σημείο της οποίας (της ανεστραμμένης δοκού) θεωρείται και σημείο έδρασης αυτής (της στέγης);

Με την διαφορά ότι με τον 4579/20 αν έχει το όμορο κτίσμα απόσταση >=δ από το κοινό όριο, κολλάς, ή δεν συμφωνείς @kan62 ;

Σε ευχαριστώ @Solumγια την απάντηση... ισχύει από την εφαρμογή του 4579/20 και μετά, σωστά;

Συνάδελφοι καλησπέρα, το αντίστοιχο θέμα στο φόρουμ είδα πως δεν επιδέχεται πλέον απαντήσεων (έχει κλειδώσει) και για αυτό δημιουργώ το θέμα αυτό εδώ. Το άρθρο 14 παρ. β έχει τροποποιηθεί με τον 4759/20 ως εξής: β) όταν στο κοινό πλάγιο όριο όμορων οικοπέδων υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή, το κτίριο οφείλει να έχει κατ’ ελάχιστο απόσταση δ από το κοινό πλάγιο όριο μόνο κατά το τμήμα του οικοπέδου που υπάρχει το παραπάνω κτίσμα του όμορου οικοπέδου. Σε κάθε άλλη περίπτωση το κτίριο δύναται να εφάπτεται στο κοινό πλάγιο όριο. Η τονισμένη γραμματοσειρά σημαίνει πως, σε περίπτωση που σε αδόμητο οικόπεδο που θέλουμε να εκδώσουμε άδεια δόμησης νέας οικοδομής, έχουμε στο όμορο οικόπεδο κτίριο σε απόσταση ≥ δ (πχ. δ=2,88 μ.), σε αυτή την περίπτωση μπορούμε να κολλήσουμε στο όριο (;) (ενώ πριν τις τροποποιήσεις του 4759 με το ΝΟΚ ως είχε δεν μπορούσαμε); Είναι ξεκάθαρο ή υπάρχει κάτι επιπλέον που να χρήζει προσοχής και να διαφεύγει;

Ευχαριστώ @dimitris GM και @Pavlos33 , κακώς χρησιμοποίησα την έκφραση "αναγνωρισμένος" καθώς δεν έχει σημασία στη συζήτησή μας οπότε μη σας απασχολεί, έχω υπόψιν τις συγκεκριμένες αναφορές του ΦΕΚ 270/Δ/85 και από ότι αντιλαμβάνομαι τηρουμένων των προϋποθέσεων το δικαιούμαι και το κρίσιμο σημείο είναι: πότε καθορίζεται / ποια είναι η προϋπόθεση με βάση την οποία καθορίζεται αν είναι δυνατή η οικοδόμηση; πχ. με υποκειμενικά κριτήρια διαρρύθμισης / λειτουργικότητας ή υπάρχει κάποιο ελάχιστο μέγεθος που καθορίζει ένα κτίριο (είτε σε τετραγωνικά είτε σε ελάχιστο μήκος πλευράς); Κάτι άλλο που μου ήρθε στο μυαλό που δεν αφορά το θέμα αυτό αλλά είναι σχετικό: μπορεί για παράδειγμα μια κουζίνα ή ένα καθιστικό με τις ελάχιστες διαστάσεις να θεωρηθεί κτίριο (πχ. σε στυλ granny flat όπου υπάρχει η επιθυμία δημιουργίας εξωτερικού χώρου- δεύτερου κτιρίου με χρήση πχ. καθιστικού ή κουζίνας σε οικόπεδο με υπάρχον κτίριο);

Σε αγροτεμάχιο > 4 στρεμμάτων με πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο = 34 μ., τηρώντας απόσταση 15 μ. για κατοικία προκύπτει κτίριο πλευράς 4 μ. , μπορεί να γίνει χρήση της παρέκκλισης των 7,5 μ. ώστε να προκύψει πρόσωπο 10 μ.;

Επιτρέπεται η πρόσβαση σε Υπόγειο Χώρο Στάθμευσης με την πρόσβαση / πόρτα εισόδου να τοποθετείται στο εκτός περιγράμματος τμήμα;

Ευχαριστώ πολύ @Didonis , @Aether και @melissa! Επίσης, που αναφέρεται ότι δεν επιτρέπεται ή από που συμπεραίνεται ώστε να το έχω υπόψιν;

Νομίζω πως το "με όροφο" δίνει θετική απάντηση στο αρχικό ερώτημα!

@Didonisλογικό μου φαίνεται σαν σκέψη αλλά από που προκύπτει; Δεν έχω βρει σχετική αναφορά ούτε στον 4579/20 ούτε μπορώ να σκεφτώ κάποιον λόγο για τον οποίο η δημιουργία ανοιχτού εξώστη στη σοφίτα θα παρέπεμπε στην δημιουργία ορόφου και εξ' ορισμού στην περίπτωση αυτή δεν θα επιτρεπόταν, όμως πώς στοιχειοθετείται (ή με απλή αναγωγή στο ότι πουθενά δεν αναφέρεται διαφορετικά και άρα επιτρέπεται); Επίσης δεν νομίζω να αρκεί να χρησιμοποιηθούν μέτρα της σοφίτας (ή παταριού) καθώς η επιφάνεια αυτή θα αντιβαίνει του ορισμού τους... @melissa έστειλα το μήνυμα πριν διαβάσω την απάντησή σου οπότε με επεξεργασία αναφέρω στο μήνυμα αυτό πως σε αυτό αναφέρθηκα και εγώ παραπάνω... το λεπτό σημείο προσοχής είναι ίσως αν ο εξώστης παραπέμπει με κάποιον τρόπο στην δημιουργία ορόφου στη στάθμη αυτή...

Καλησπέρα, επιτρέπεται η δημιουργία ανοιχτού εξώστη σε σοφίτα, δηλαδή προσβάσιμου από την πλάκα (και στάθμη) της σοφίτας;

Σε εντός σχεδίου οικόπεδο με απόσταση 15 μ. από την θάλασσά απαιτείται Σ.Α.; (ή το άρθρο 7, παρ. 1ιβ του Ν.4495/2017 αφορά μόνον τα εκτός σχεδίου);

Υπάρχει μόνον στο "Σχεδιάζοντας για όλους" σχετική αναφορά!

Καλησπέρα και καλή χρονιά! Πισίνα σε επαφή με το κτίριο, από ποια στάθμη υπολογίζεται ως αφετηρία το ύψος του κτιρίου; Πώς αντιμετωπίζεται το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος στην επιφάνεια-σημεία της πισίνας;

@kan62 @gi_arch Καλή Χρονιά συνάδελφοι με υγεία, ευτυχία και κάθε επιτυχία! Ο ορισμός δεν είναι πολύ ξεκάθαρος... στην παρ.θ γίνεται αναφορά για τους υπόγειους χώρους και τις επεκτάσεις τους ξεκάθαρα, επομένως έστω σε κατοικία ότι μπορούμε να έχουμε Χώρους Στάθμευσης εντός και εκτός περιγράμματος... στη συνέχεια στην ι. συγκεκριμενοποιεί για τις Κατοικίες και δημιουργείται η αμφιβολία για τις Αποθήκες 1) αν μπορούν να είναι εκτός περιγράμματος κτιρίου με την κάλυψή τους συνολικά να είναι όσο και η κάλυψη του κτιρίου ή 2)αν πρέπει να είναι εντός περιγράμματος...το "επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο" φαίνεται να συμφωνεί με αυτό που αναφέρει ο @kan62 λίγο πιο κάτω που αναφέρεται σε άλλο θέμα (Ύπαρξη Χώρων Κύριας Χρήσης στο Υπόγειο) αλλά στην ίδια λογική και αναφέρει "Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων.", οπότε κάνοντας αναγωγή στο θέμα μας φαίνεται πως ισχύει 1)... Στη συνέχεια από τις Τ.Ο. στο άρθρο 17, παρ. 6,β αναφέρεται στο εξής: "[διευκρίνιση σε συνδυασμό με την παρ.8Α] Δεν επιτρέπεται η επέκταση υπογείων στο προκήπιο (πρασιά). Οι επεκτάσεις υπογείων χώρων γίνονται αποκλειστικά με βοηθητικές χρήσεις που περιγράφονται στο άρθρο 11. Στην επέκταση υπογείων μπορούν να περιλαμβάνονται θέσεις στάθμευσης, αποθήκες κατοικίας, αποθήκες ειδικών χρήσεων, λεβητοστάσια και μηχανοστάσια, μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες για τη λειτουργία του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου, για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, ΑΠΕ, ΣΗΘΥΑ, υδατοδεξαμενές ή δεξαμενές συλλογής λυμάτων ή πισίνας. Τυχόν κύριες χρήσεις που χωροθετούνται σε υπόγειο χώρο του κτιρίου εμπίπτουν στο περίγραμμά του, αποτελούν λειτουργικό προσάρτημα του και δεν μπορούν να βρίσκονται στην εκτός περιγράμματος του κτιρίου επέκταση." Συνδιαστικά τέλος θα ήθελα να ρωτήσω το εξής: Αν σε Κτίριο με χρήση Κατοικία, έχουμε Υπόγειο όσο και το περίγραμμα του κτιρίου (επομένως έχουμε καλύψει πλήρως το υπόγειο με κάλυψη όση και το κτίριο, αλλά επειδή η χρήση είναι για Χώρο Στάθμευσης Οχημάτων είμαστε στην παρ.θ), μπορούμε εκτός περιγράμματος κτιρίου να έχουμε Αποθήκες (καθώς και ΗΜ εγκαταστάσεις ή άλλες βοηθητικές χρήσεις), εξετάζοντας η συνολική κάλυψη να είναι < από την Κάλυψη του κτιρίου; Είναι σωστός ο συλλογισμός; Θεωρώ πως ναι, αλλά η όποια αναφορά στην Κάλυψη προηγουμένως προβληματίζει...

Καλές παρατηρήσεις @Didonis , έχω μια επιφύλαξη για τα γκαλτερίμια - μονοπάτια όπως και για τα τοιχία ακόμα και ελάχιστου ύψους ή και στην ίδια στάθμη με την φύτευση (πεζούλια, τοιχιάκια παρτεριών κ.α.) όπου η επιφάνειά τους αφαιρείται... Σημαντική επίσης αλλαγή με τον Ν. 4579/20 ότι η Πισίνα μετράει ολόκληρη στην Φύτευση, καθώς δεν γίνεται πουθενά πλέον αναφορά στο 50% συμμετοχής που ίσχυε μέχρι την εφαρμογή του...

Σωστή σκέψη @ChristinaK αλλά και πάλι ίσως εκεί που γίνεται χρήση του διαζευκτικού ή να αναφέρεται μόνο στο τι μετράς στην δόμηση χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν θα υπάρχει υποχρεωτική σύνδεση και από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο που προκύπτει από τον ορισμό του άρθρου 2, παρ. 28... δεν νομίζω να υπάρχει πρόθεση στο νόμο σύνδεσης και με το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο αλλά δυστυχώς από τον ορισμό και τις χρήσεις των και νομίζω αυτό προκύπτει έτσι όπως είναι διατυπωμένο...

Ορισμένες παρατηρήσεις σχετικά με τον Ν. 4579/20 σχετικά με σοφίτες - πατάρια: 1) Πλέον δεν ελέγχεται η σοφίτα ως προς το μέσο ύψος (που ίσχυε το 2.20); 2) Πλέον η πλάκα (δάπεδο) της σοφίτας μπορεί να είναι και χαμηλότερα από το σημείο έδρασης; 3) Αρθρο 2, παρ. 28: Εσωτερικός εξώστης (πατάρι) είναι ο προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός χώρου, όπου η υποκείμενη επιφάνεια πληροί τις προϋποθέσεις χώρου κύριας χρήσης και έχει προσπέλαση από το χώρο αυτόν και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο του κτιρίου και το κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Συγνώμη, αυτό το και σημαίνει πως δεν αρκεί η πρόσβαση από εσωτερική σκάλα (δεν θα έπρεπε να αναφέρεται σε αντίθετη περίπτωση καθώς και, και/ή ή κάτι αντίστοιχο); Θα πρέπει να γίνεται παράλληλα και από το κεντρικό κλιμακοστάσιο; Κακή διατύπωση; Κάτι που ενισχύει την άποψη αυτή είναι πως στον ορισμό της σοφίτας (άρθρο 2, παρ.81) αντίθετα αναφέρεται: Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας., κάτι που απλώς δίνει μια επιπλέον επιλογή αν υπάρχει επιθυμία και όχι υποχρέωση εφαρμογής αμφότερων...

Σε ευχαριστώ @Didonis !