Καλημέρα σας.
Παρακολουθώντας την παλιά πλέον αυτή συζήτηση
πήρα το θάρρος να απευθυνθώ σε εσάς για το θέμα που θίγω στη συνέχεια.
Θα εκτιμούσα ιδιαιτέρως μία απάντησή σας γιατί δεν μου είναι εύκολο να αποκωδικοποιήσω θέματα που άπτονται της ειδικότητάς σας και τα οποία φαίνεται να μπερδεύουν ακόμη και τους μηχανικούς.
Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων
Σε συγκρότημα έξι διώροφων κατοικιών με υπόγειο με οικοδομική άδεια του 2003 είχε γίνει αυτοψία της πολεοδομίας και είχαν καταγραφεί μετατροπές των υπογείων ορόφων τριών οικιών σε ισόγειους και αλλαγή χρήσης σε κατοικίες λόγω ξεμπαζώματος.
Οι παραβάσεις αυτές τακτοποιήθηκαν ως αλλαγές χρήσης από λεβητοστάσια, πάρκινγκ και αποθήκες σε κατοικίες με τον Ν3843/2010, χωρίς να δηλωθούν τα ξεμπαζώματα των προκηπίων. Στην συνέχεια τακτοποιήθηκαν τα ξεμπαζώματα ως μικροπαραβάσεις (κατ3) με τον Ν4014/2011.
Οι υπόλοιπες οικίες, οι οποίες δεν είχαν ξεμπαζώματα, τακτοποίησαν τα υπόγεια ως κατοικίες με τον Ν3843/2010 και δήλωσαν αλλαγή χρήσης του υπογείου από γκαράζ και αποθήκη σε κατοικία.
Σύμφωνα με την έκθεση αυτοψίας προέκυψε ότι οι υπόγειοι εντός περιγράμματος όροφοι τριών οικιών μετατράπηκαν σε ισόγειους και άλλαξαν χρήση λόγω ξεμπαζώματος.
Επομένως, η αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια δεν προήλθε λόγω της μεταφοράς των λεβητοστασίων και των garage (που βρίσκονταν, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, στα υπόγεια των οικιών αυτών, σε κοινόχρηστο εκτός περιγράμματος χώρο), αλλά λόγω ξεμπαζώματος των προκηπίων δηλαδή λόγω παράβασης που έγινε σε χώρο εκτός περιγράμματος.
Επίσης στην έκθεση αυτοψίας αναφέρεται ότι η μεταφορά των λεβητοστασίων και των garage όλων των οικιών σε κοινόχρηστο εκτός περιγράμματος χώρο, μετέτρεψε τους χώρους αυτούς σε αποθήκες και όχι αυτόματα σε κατοικίες.
Τα τετραγωνικά μέτρα που τακτοποιήθηκαν με τον Ν3843/2010 δεν υπολογίζονταν στον συντελεστή δόμησης. Ωστόσο στους δύο μεταγενέστερους νόμους η υπέρβαση δόμησης υπολογίζεται και καθορίζει τόσο την κατηγορία στην οποία υπάγονται τα αυθαίρετα όσο και το ύψος του προστίμου.
1. Με δεδομένο ότι ο Ν3843/2010 δεν επέτρεπε τη τακτοποίηση χώρων εκτός περιγράμματος και ότι η κύρια χρήση των εν λόγω υπογείων προέκυψε από το ξεμπάζωμα και όχι λόγω άλλης αιτίας ή κατασκευής, ήταν επιτρεπτή η τακτοποίηση της αλλαγής χρήσης του υπογείου σε κύρια χρήση με τις διατάξεις του Ν3843/2010 και εφόσον το ξεμπάζωμα συνεχίζει να υφίσταται;
2. στη συνέχεια δηλώθηκε το ξεμπάζωμα ως μικροπαράβαση (κατ3) με τον Ν4014/2011 χωρίς να δηλωθούν άλλες παραβάσεις, που προέκυψαν από το ξεμπάζωμα, δηλαδή η αλλαγή χρήσης του υπογείου σε ισόγειο/κατοικία, όπως είχε καταγραφεί στην έκθεση αυτοψίας αυθαιρέτου της πολεοδομίας.
Στο φύλλο καταγραφής, στο αντίστοιχο κυτίο για την αλλαγή χρήσης ο μηχανικός έγγραψε ΟΧΙ.
Επίσης δεν κατέγραψε τα τετραγωνικά των υπογείων που άλλαξαν χρήση (ανεξάρτητα αν αυτά είχαν ήδη τακτοποιηθεί με τον Ν3843/2010), ούτε την υπέρβαση ύψους.
Είναι σωστή η δήλωση του ξεμπαζώματος ως κατηγορία 3;
απαιτείται αναλυτικός υπολογισμός του προστίμου;
Έπρεπε να ξανααναφερθεί η αλλαγή χρήσης όλων των υπογείων σε κατοικίες είτε προήλθε από ξεμπάζωμα είτε από άλλη αιτία (ανεξάρτητα αν αυτά είχαν ήδη τακτοποιηθεί με τον Ν3843/2010);
Έπρεπε να αναφερθούν και τα τετραγωνικά που είχαν τακτοποιηθεί ως κύρια χρήση με τον Ν3843/2010;
επειδή οι υπόγειοι όροφοι ξεμπαζώθηκαν και έγιναν ισόγειοι υπάρχει υπέρβαση ύψους περίπου 70cm (2.20m αντί 1.50m που είναι το επιτρεπόμενο). Η υπέρβαση του ύψους από μόνη της δεν δημιουργεί υπερβάλλοντα κτιριακό όγκο από τον εγκεκριμένο και άρα έξω από τα όρια του τελευταίου;
Βάσει των προηγουμένων, ήταν νόμιμη η τακτοποίηση αλλαγής σε κύρια χρήση των υπογείων με το Ν 3843/2010;
Θα έπρεπε να υποβληθούν νέες αιτήσεις για υπαγωγή των υπόγειων χώρων στον Ν4014/2011 και 4178/2013;
Αν η υπέρβαση δόμησης ξεπερνούσε το 40% της επιτρεπόμενης δόμησης του οικοπέδου τι συνέπεια θα είχε αυτό στην τακτοποίηση της αλλαγής χρήσης του χώρου;
Θα έπρεπε να πληρωθεί επιπλέον πρόστιμο;
1. Σε υπόγειο κατοικίας που δεν έχει ξεμπάζωμα και τακτοποίησε αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια με τον Ν3843/2010, βάση ποιών εγγράφων (σχέδια, τεχνική έκθεση) αποδεικνύεται ότι υπάρχει πράγματι αλλαγή χρήσης του υπογείου από βοηθητική σε κατοικία;