Vasilis Petralwna

Βρίσκεται σε οριστική ανάρτηση ... στη ΣΥΑΔΧ μου είπαν οτι μπορεί να γίνει αναμόρφωση κατόπιν θετικής εισήγησης απο την πλευρά τους (αφού είναι εμφανώς λάθος ο σχεδιασμός των πολυγώνων ενω το δασικό τμήμα είναι κάτω απο 100 τμ) αλλά επειδή η αναμόρφωση ολοκληρώνεται με δημοσίευση σε ΦΕΚ και αφού περάσει απο κανα δυο επιτροπές πρώτα, το χρονοδιάγραμμα είναι άγνωστο (υπάρχουν ήδη 2500 αιτήσεις σε εκκρεμότητα) . Πάντως, πέρα απο το θέμα της ράμπας εισόδου που θα το κοιταξω, δε νιώθω πως με ενοχλεί σε κάτι η αφαίρεση του δασικού τμήματος . ''Δικό'' μου μηχανικό που να ξέρει τις τοπικές συνθήκες, δε γνωρίζω ...οπότε θα διαλέξω έναν απο εκεί με τις όποιες συστάσεις θα βρώ . Και ναι, δυστυχώς (για μένα) δεν εμπιστεύομαι τυφλά κανένα επαγγελματία πλέον και θέλω να διατηρώ τον έλεγχο της όποιας ανάθεσης στην οποία προχωράω (τουλαχιστον έτσι κάτι θα μάθω κάθε φορά) ... Λάθη όλοι κάνουμε άλλωστε (και έμενα μου έχει τύχει να μετράω με τα μάτια μου 132 εκατ και το χέρι στο χαρτί να μεταφέρει και να γράφει 123 εκατ. )

Καλημέρα σε όλους, Ενδιαφέρομαι για αγορά μονοκατοικίας εκτός σχεδίου σε οικισμό με ειδικό ΠΔ για τη δόμηση, εντός Natura κλπ το οποίο με βάση τους τίτλους του αγροτεμαχίου/τοπογραφικό της άδειας οικοδομής (2005) είναι 1930 τμ. Το ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο βγαίνει 1999 τμ ενώ οι δασικοί χάρτες βγάζουν ως δασικό ένα τμήμα 50-55 τμ (το υπολογίζω μπακαλίστικα) . Είναι σαφέστατα λάθος του δασικού χάρτη αλλά ο ιδιοκτήτης δεν άσκησε αντιρρήσεις εμπρόθεσμα και πλέον μπορεί να γίνει μόνο αναμόρφωση του χάρτη με άγνωστη χρονικά διαδικασία (μίλησα τηλεφωνικά με την τοπική ΣΥΑΔΧ και δίνοντας το ΚΑΕΚ , μου επιβεβαίωσαν άτυπα πως μάλλον είναι λάθος του προγράμματος, ειδικά εφόσον υπάρχει πράξη χαρακτηρισμού για το αγροτεμάχιο με αναμφισβήτο όριο - πρόσοψη 50 μέτρων σε επαρχιακή οδό απο την οποία μια λωρίδα της πρόσοψης 20 μέτρων επι 1-2,5 μέτρα εφαπτόμενη του επαρχιακού δρόμου βγαίνει τώρα δασικό) . Το τμήμα αυτό (σαν ακανόνιστου πλάτους πεζοδρόμιο φαίνεται στο χάρτη) είναι άχτιστο, χωρίς μάντρες αλλά έχω ένα προβληματισμό ώς προς το αν βρίσκονται εντός ή εκτός του ''δασικού'' τμήματος η τσιμεντένια ράμπα εισόδου στο αγροτεμάχιο και η γκαραζόπορτα με τις κολώνες της και τι θα σήμαινε αυτό αν τελικά αγοράσω το ακίνητο (αφού προφανώς το δασικό κομμάτι των 55 τμ θα μείνει εκτός συμβολαίων) . Δυστυχώς οι αεροφωτογραφίες δεν είναι ξεκάθαρες καθώς η ράμπα / γκαραζόπορτα βρίσκονται κάτω απο δέντρα. Απο οτι καταλαβαίνω, θέματα απώλειας αρτιότητας/οικοδομησιμότητας μετά την απώλεια του δασικού τμήματος της πρόσοψης σε δρόμο δεν τίθεται αφού με την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας του 2005, έχει εξαντληθεί η δόμηση ενώ ούτως ή αλλιως το αγροτεμάχιο, ακόμα και άχτιστο, είναι μη οικοδομήσιμο πλέον , είτε χάσει πρόσοψη λόγω δασικού τμήματος ή όχι . Αν βλέπετε εσείς κάποιο δυνητικό πρόβλημα απο την απώλεια του δασικού τμήματος (περα απο το θεμα της ράμπας/γκαραζόπορτας που δικαίως ή αδίκως με προβληματίζει) , μπορώ να γίνω πιο αναλυτικός. Προφανώς θα αναθέσω τον έλεγχο της οικοδομής σε τοπικο γραφείο μηχανικών/τοπογράφων που θα ελέγξει το ακίνητο και για λογαριασμό μου (πέρα απο την ταυτότητα που υποχρεωτικά θα εκδόσει ο πωλητής κλπ) . Όμως δε γνωρίζω προσωπικά τους μηχανικούς που θα εμπλακούν ώστε να τους εμπιστευομαι τυφλά (υποψήφιους δικούς μου και του πωλητή) και θέλω να ρωτήσω ποιός είναι ο βέλτιστος τρόπος συνεργασίας. 1) θα απαιτηθεί νέο τοπογραφικό για τα συμβόλαια απο τον ιδιοκτήτη. Μπορώ να επέμβω με το δικό μου τοπογράφο ώστε να βεβαιωθώ πως το νέο τοπογραφικό των συμβολαίων θα είναι σωστό ? (ειδικά ως προς τις δασικές πληροφορίες που θα πρέπει να αναφερθούν και ότι άλλο σχετικό πχ πλάγιες αποστάσεις, βάθος κλπ ). Προφανώς δε γνωρίζω ώστε να υποδείξω υπεύθυνα τα όρια του αγροτεμαχίου σε οποιονδήποτε τοπογράφο (υπάρχει βέβαια τοπογραφικό του 2005 όταν εκδόθηκε η άδεια οικοδομής) . Απο την άλλη, θεωρώ άκομψο να στείλω τοπογράφο την ίδια μέρα που θα πάει ο τοπογράφος του πωλητή ώστε να επιβεβαιώνει τις μετρήσεις άρα και το τελικό σχέδιο του άλλου. 2) αναφορικά με τα λοιπά πολεοδομικά θέματα εκτός τοπογραφικού, αναθέτω στο μηχανικό μου την ''προσομοίωση'' έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας/υπαγωγών/τακτοποιήσεων που ίσως απαιτηθούν κλπ τα οποία και θα συγκρίνει με αυτά που σκοπευεί να καταθέσει ο μηχανικός του πωλητή ? Προφανώς θέλω να διασφαλίσω ένα απολύτως νόμιμο ακίνητο και δε ξέρω πως θα χειριστώ διαφωνίες μεταξύ των μηχανικών τύπου ''αυτή η μέτρηση ήταν εκτός ορίων και όχι εντός'' . Παρότι φαντάζομαι πως ένας μηχανικός που ξέρει οτι θα ελεγχθεί απο άλλο μηχανικό για την ίδια δουλειά, θα είναι πιο προσεκτικός ώς προς τα όποια ''ηθελημένα λάθη'' αλλά δε μπορώ να μη λάβω υπόψη είτε άγνοια ή απλά ανθρώπινο λάθος ή αβλεψία ... (ναί, θεωρώ πως δεν έχουν όλοι οι μηχανικοί τις ίδιες γνώσεις ή οίστρο και τα όποια λάθη γίνονται δεν οφείλονται πάντα σε δόλο). Σε αυτήν την περίπτωση, θεωρώ πως η άκομψη λύση (ταυτόχρονη αυτοψία απο δύο μηχανικούς διαφορετικών συμφερόντων που ότι μετράει ο ένας, θα το επιβεβαιώνει ταυτόχρονα και ο άλλος) θα ήταν και η καλύτερη για μένα αφού θα γλύτωνα ένα τρίτο γύρο αυτοψίας σε περίπτωση αγεφύρωτων διαφωνιών (η απόσταση απο την Αθήνα δε βοηθάει ...). Σας ευχαριστώ προκαταβολικά.

Ευχαριστώ αλλά δε μπορώ να το αντιληφθώ : 1) αρχικά, δύο μηχανικοί το ονομάζουν διαμερισμάτωση ως παράβαση (και φυσικά συμφωνούν οτι τακτοποιείται αλλά προκύπτει νομικό θέμα στα όποια συμβόλαια μετά) . Κατανοώ τη διαφορά που αναφέρεις εσύ και απλά μεταφέρω πως ίσως δεν είναι ο κανόνας. Σε κάθε περίπτωση και ανεξάρτητα απο το μετέπειτα νομικό χειρισμό , θα ήθελα να ξέρω τι ακριβώς παράβαση έχει το διαμέρισμα, τι κατηγορίας, τι προστίμου κλπ. Αυτό το διαμέρισμα πορεύτηκε μέσα στο χρόνο ώς έχει και τώρα δε μπορεί να πορευτεί προφανώς απο το λάθος ένος μηχανικού πριν 40 χρόνια. 2) πως και απο ποιόν διασταυρώνεται πως μιλάμε για είσοδο μιας ΟΙ σε μία άλλη ? Η απώλεια του ενός δεν πρέπει να αντιστοιχηθεί με το κέρδος του άλλου ? ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει μια υπαγωγή ...κάτι ... δηλαδή τα δικά μου χιλιοστά που πήγαν ? είτε πήγαν σε ΟΙ ή πήγαν στα κοινόχρηστα (μπαζωμένος χώρος) ή κάποιος προηγούμενος ιδιοκτήτης του Α2 αποφάσισε να μπαζώσει την ''ντουλάπα'' της κάτοψης διαστάσεων 0,8χ0,6 εντός του περιγράμματός του σπιτιού του επειδή έτσι ήθελε ... το βρίσκω δηλαδή λίγο χύμα για ένα τόσο δυσεπίλυτο θέμα. 3) ο ''μικρότερος'' έχει πρόβλημα επειδή παραβιάστηκε το περίγραμμα ή επειδή ο μηχανικός -θα- μετρήσει λογικά λιγότερα τμ ? Αν δηλαδή ο μηχανικός μετρήσει πραγματικά 41,5 (αντί για 41 της άδειας/σύστασης) , μείον 0,5 που λείπει λόγω της κατάληψης = 41 τμ είναι οκ με τη σύσταση ? Ο μηχανικός που έφτιαξε τον πίνακα χιλιοστών της οικοδομής κατα τη σύσταση, αναφέρει στο Υπόμνημα πως τα εμβαδά μπορεί να παίζουν +-3% . Προφανώς, λόγω της θέσης και του όγκου της ''κατάληψης'' προσπαθώ να πείσω το γείτονα να αποκαταστήσω τη νομιμότητα με τεχνικό τρόπο (αποκατάσταση περιγράμματος) αλλά δεν τα έχω καταφέρει ακόμα γιατί αυτός ούτε έχει σκοπό να πουλήσει ποτέ, ούτε έχει παιδιά να το γράψει (ίσως κάποιος τον πονήρεψε κιόλας λέγοντας του ότι με ένα απλό μπάζωμα, αν ποτέ τελικά χρειαστεί, είναι οκ ...)

Το κωμικοτραγικό της υπόθεσης, στη συγκεκριμένη τουλάχιστον περίπτωση, είναι πως ο γείτονας δεν ''υποφέρει'' απο κάτι αν απλά κολλήσει 40 αλφα μπλοκ στο κενό που του προκάλεσε η ''κλοπή'' ... δηλαδή πως τεκμηριώνεται πως η απώλεια του ενός είναι κέρδος του άλλου και άρα έχουν διαταραχθεί τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας ? Οκ , το Α2 είναι μικρότερο γιατί κάτι λείπει ενώ το Α1 δεν είναι απαραίτητα μεγαλύτερο αν δεν εμφανίζεται η αντίστοιχη εσοχή :

Το δεύτερο ΟΧΙ σημαίνει πως δεν υπάρχει καμία πολεοδομική παράβαση προς τακτοποίηση ? ... αλλά το θέμα θα λυθεί με την ίδια νομοθετική παρέμβαση που θα λύσει τις διαμερισματώσεις ? (μονομερής τροποποίηση σύστασης)

Όταν κάτοψη άδειας ταυτίζεται με την κάτοψη της σύστασης αλλά όχι με την πραγματικότητα αφού δεν εμφανίζεται μια απο κατασκευής ''κατάληψη'' τμήματος μιας ΟΙ απο μια άλλη, είναι διαμερισμάτωση, άλλη ή καμμία πολεοδομική παράβαση ? Αν έχει διαφορά, ρωτώ απο την πλευρά που ''χαμένου'' γείτονα (που σίγουρα δεν έχει υπέρβαση δόμησης αλλά έχει παραβιαστεί μειωτικά το περίγραμμα της ΟΙ του σε σχέση με την άδεια/σύσταση). Υπάρχουν όρια αποκλίσεων αν τελικά είναι παράβαση ? (μιλάμε για σκάρτο 0,5 τμ στα 41 τμ αλλά με ''διακριτό'' όγκο διαστάσεων 0,6 x 0,8 m) .

Μια παράβαση κατηγορίας 3 δεν ανήκει -πλεον- στις περιπτώσεις παραβάσεων που ''εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82'' σύμφωνα με τον ανανεωμένο 4495/17 ?

Καλημέρα, σε συνέχεια σχετικού θέματος, αν πωληθεί σήμερα ένα ακίνητο με ηλεκτρονική ταύτοτητα, μπορεί να έχει καταγεγραμμένες (ή μη) πολεοδομικές παραβάσεις που δεν έχουν ρυθμιστεί / υπαχθεί σε κάποιο νόμο αλλά υπάρχουν ? Και αν έχουν καταγραφτεί πως γίνεται να μην έχουν ρυθμιστεί/τακτοποιηθεί ? Δεν καταλαβαίνω γιατί ο 4495/17 στην τελευταία του μορφή (μετα και τον Ν.5007/2022) και στο άρθρο 82 αφήνει πάλι εκτός ελέγχου προ της μεταβίβασης κάποιες κατηγορίες παραβάσεων (αυτές δηλαδή της παρ.3 του άρθρου 81 εκτος απο βγδ και εξαιρείται τυπικά απο τον έλεγχο πάλι όλη η κατηγορία 3) και πως όλο αυτό είναι συμβατό με την ταυτότητα ακινήτου (και την τρέχουσα κάτοψη που πρέπει να υποβληθεί) ? Μην ανοίγεις χωρίς ουσιαστικό λόγο νέο θέμα και χωρίς πρώτα να κάνεις αναζήτηση σε ήδη υπάρχον, με ίδιο ή παραπλήσιο περιεχόμενο. Το θέμα σου συγχωνεύτηκε στο παρόν. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. Pavlos33

Σας ευχαριστώ πολύ όλους ... νομίζω πως έχω κατατοπιστεί σχετικά καλά επι του θέματος και ελπίζω να πάνε όλα καλά. Όλες οι επενδύσεις έχουν και τις κακοτοπιές τους υποθέτω, αλλά δεν παραπονιέμαι (άσε που μου αρέσει το αντικείμενο).

Κάτι φαντάζεσαι εσύ Ελπίζω να πέφτεις έξω .... 🙄 Δημήτρη, είναι υποχρεωμένος να το πράξει ? αν ναί, με βάση ποιό νόμο ή εγκύκλιο ? (τουλάχιστον το 2017) Κατανοώ τη νομική διάσταση του θέματος αφου ο πωλητής υποσχέθηκε καθαρό ακίνητο στο συμβόλαιο χωρίς διάκριση των ελαττωμάτων σε αυθαιρεσίες και πολεοδομικες παραβάσεις αλλά ο μηχανικός του κλήθηκε να δώσει μια βεβαίωση που απαιτείται απο το νόμο να προβλέπει συγκεκριμένα πράγματα. Όταν εκτελώ εγώ επιθεωρήσεις (ναυτιλία), ασχολούμαι επίσης μόνο με το αντικείμενο της επιθεώρησης και προφανώς δε μπορώ μέσα σε ένα τρίωρο να ελέγξω κάθε πιθανό ελάττωμα ενός πλοίου... Καταρχήν να σας ευχαριστήσω θερμά όλους για τη βοήθεια, τις συμβουλές και τις απόψεις ... όπως σας είπα, αναμένω το τελικό πόρισμα του μηχανικού μου ώστε να δώ αν θα πάω πίσω στο συμβόλαιο αγοράς και θα ''κάνω φασαρία'' ή θα τακτοποιήσω μόνος μου ότι απαιτείται για να βγεί σωστά η ταυτότητα ... κάτι που δεν αφορά τη κουβέντα μας αλλά εξηγεί ίσως κάποια πράγματα (κυρίως τη δική μου χαλαρότητα ως αγοραστής) , είναι το γεγονός ότι μιλάμε για κάποιες αγορές μικρων, επενδυτικών ακινήτων του 1970-1980 την περίοδο 2015-2017 σε scrap value ομολογουμένως . Ένα έλεγχο απο το δικηγόρο μου και κατευθειαν συμβόλαια.Τότε ήμουν αθώος μάλλον και τελούσα υπο την πλάνη πως βεβαίωση μηχανικού (πωλητή) = μηδεν αυθαιρεσίες αλλά διαπιστώνω πως δεν είναι έτσι στην πράξη (ή και στη θεωρία).Συμφωνώ μαζί σας πως τελικά απαιτείται να έχω μηχανικό της εμπιστοσύνης μου για αυτές τις δουλειές αλλά ακόμα, δεν το έχω καταφέρει παρότι έχω αλλάξει 2-3 (ο πρότελευταιος πέρασε ως Διαμερισμάτωση τα 2 τμ που έφαγε ένα άλλο διαμέρισμα απο το κοινόχρηστο διάδρομο του κλιμακοστασίου ενώ με τα λίγα που έχω μάθει διαβάζοντας εδώ, η διαμερισμάτωση είναι μάλλον κάτι διαφορετικό 😄)

Έχεις δίκιο, τώρα με την ταυτότητα είναι διαφορετικά τα πράγματα λόγω απαίτησης αποτύπωσης της υπάρχουσας κατάστασης ενώ η αναφορά μου αφορούσε τις βεβαιώσεις του 4178 ή του 4495 που δίνοταν για αγοραπωλησίες πριν την ενεργοποίηση της ταυτότητας . Και ερωτώ αν σε αυτές τις βεβαιώσεις έπρεπε (νομική απαίτηση βάση νόμου ή εγκυκλίου) να λαμβάνονται υπόψη, να καταγράφονται και να τακτοποιούνται όλες οι αυθαιρεσίες και πολεοδομικές παραβάσεις της ιδιοκτησίας ή μονο αυτές που προκαλούν υπέρβαση της δόμησης/κάλυψης/ύψους και χρήσης όπως περιγράφονται στο άρθρο 81 παρ 1Α και παρ 1β αλλά και στην ίδια τη βεβαίωση ? και αν τελικά η βεβαίωση αυτή (πάντα εκ του νόμου) κάλυπτε υποχρεωτικά και κατ'ελάχιστο μόνο τις υπερβάσεις και όχι τις λοιπές αυθαιρεσίες που μπορεί να είχε το ακίνητο, ποιά θα είναι η τύχη και ο χειρισμός των υπόλοιπων αυθαιρεσίων που προυπήρχαν και πρέπει τώρα να αποτυπωθούν στην έκδοση της ταυτότητας απο το νέο ιδιοκτήτη ? Απο όσα καταλαβαίνω, θέμα ακυρότητας του αρχικού συμβολαίου δεν τίθεται καθώς οι απαιτήσεις του άρθρου 82 παρ 1α και του άρθρου 83 παρ 1 και 2 είχαν καλυφθεί απο την αρχική βεβαίωση. ...και ναί, ακριβώς σε αυτήν την περίπτωση έχω βρεθεί σήμερα και προσπαθώ να καθορίσω πως θα προχωρήσω απο εδω και πέρα (αγοράστηκε πριν κάποια χρόνια ακίνητο χωρίς αυθαιρεσίες υπέρβασης στην καλυψη/δομηση/υψος/χρήση σύμφωνα με τη σχετική βεβαίωση του 4178/13 που έδωσε τότε ο μηχανικός του πωλητή αλλά με λοιπές προφανώς αυθαιρεσίες/πολεοδομικές παραβάσεις που τότε δεν αναφέρθηκαν) . Η βεβαίωση αυτή είναι τυπικά νόμιμη (?) καθώς όντως δεν έχει υπερβάσεις το ακίνητο...εγώ όμως πρέπει τώρα να βγάλω ταυτότητα σύμφωνα με τον 4495/17 και θέλω να ξέρω : 1) αν δεν έπρεπε να είμαι εξαρχής σε αυτή τη θέση επειδή κάποιος δεν έκανε σωστά και νόμιμα (όχι καλά ή βέλτιστα) τη δουλειά του (δηλαδή ο μηχανικός του πωλητή όταν εξέδωσε τη βεβαίωση).Αν πάω πίσω στο μηχανικό του πωλητή μου και του ζητήσω τα ρέστα για τις αυθαιρεσίες που δεν κατέγραψε όταν αγόρασα το ακίνητο, θα μπορούσε νόμιμα να ισχυριστεί ότι δεν είχε καμία υποχρέωση, με το τότε νομικό πλαίσιο, να τις καταγράψει/αποτυπώσει , ούτε ο πωλητής να τις νομιμοποιήσει πριν την πώληση, αφού δεν προκαλούσαν υπέρβαση Δ-Κ-Υ-Χ ? (κάτι τέτοιο υποπτεύομαι καθώς δε μπορεί να μην είδε τρια λάθος ανοίγματα σε ένα σπίτι με τέσσερα ανοίγματα όλα και όλα - έχω βεβαιώσει ήδη οτι εκτελέστηκε πραγματικά η αυτοψία τότε με την κάτοψη της πολεοδομίας στο χέρι οπότε δε μιλάμε για αυτοψία-playstation και επίσης έχει βεβαιωθεί οτι τα τμ αδείας/σύστασης και πραγματικότητας είναι σωστά) 2) το κυριότερο, πως θα κινηθώ απο εδώ και πέρα (προφανώς σε συνεργασία με το μηχανικό μου που έχει αναλάβει την ταυτότητα) 'ωστε το ακίνητο να είναι πλέον απολύτως νόμιμο πολεοδομικά για κάθε χρήση ?

Δεν αναφέρομαι στο αν η βεβαίωση με εξασφαλίζει αλλά στο αν πρέπει να με εξασφαλίζει απο τον ''ορισμο'' της , που λέμε ... συγκεκριμένα ας πούμε : κάλυψη/δόμηση/ύψος/χρήση οκ αλλά τα κουφώματα οτι-να-ναι , δίνεται (ή δίνετε :)) βεβαίωση χωρίς να προηγηθεί τακτοποίηση των κουφωμάτων ? Αν δίνεται, η προυπαρχουσα πολεοδομική παράβαση των κουφωμάτων πότε και πως τακτοποιείται απο το νέο ιδιοκτήτη ? Θεωρώ πως υπάρχει μια ''σχολή'' μηχανικών που συνειδητά ελέγχουν μόνο ότι λέει η βεβαίωση που -πρόκειται- να εκδώσουν (περι υπερβάσεων, δηλαδή ελέγχουν μόνο αυθαίρετα του άρθρου 81 παρ 1α και παρ 1β) ...

Αν κατάλαβα καλά απο την απάντηση νο 1, η βεβαίωση που μου δίνουν αυτοί είναι τυπικά νόμιμη και ικανοποιεί τις απαιτήσεις του άρθρου 82 παρ 1 και άρθρου 83 παρ 1 και 2 ? (εφόσον όντως δεν υφίστανται υπερβάσεις Δ-Κ-Υ και παρότι υφίστανται λοιπές πολεοδομικές παραβάσεις) . Γιατί όμως λες πως θα το βρώ μπροστά μου ? θα ξέρω πως το σπίτι που αγοράζω έχει πολεοδομικές παραβάσεις (όπως μπορεί να έχει και το κτίριο χιλιοστά του οποίου αγοράζω και είμαι συνυπεύθυνος αλλα κανείς δεν ελέγχει) . Αναφορικά με την απάντηση νο 2, μπορείς να με παραπέμψεις σχετικά στη νομοθεσία ? Έχει τεθεί συγκεκριμένα ήδη (το δεύτερο ποστ ήταν επεξηγηματικό του πρώτου) : Αγοράζοντας ένα ακίνητο με ''καθαρή'' βεβαίωση μηχανικού αγοράζεις ένα ακίνητο ελεύθερο κάθε αυθαίρετης κατασκευής ή ελεύθερο απο αυθαιρεσίες ''υπέρβασης'' Δ-Κ-Υ όπως ορίζονται στο άρθρο 81 παρ 1Α και 1Β μόνο ? (αναφέρομαι στο τι απαιτείται απο το νόμο ή τις εγκυκλίους του όχι στο τι συνηθίζεται ή συμπεραίνεται και πάντα σε συνάρτηση με την ακυρότητα της διαδικασίας)

Κατανοώ αυτό που γράφεις αλλά δεν απαντά στο ερώτημά μου ... αλλά ας κάνουμε μια υπόθεση εργασίας : Ο πωλητής και ο μηχανικός του πωλητή παραδίδουν στη συμβολαιογράφο που έχει αναλάβει το συμβόλαιο Υπεύθυνη δήλωση και Βεβαίωση αντίστοιχα, σύμφωνα με την παρ. 2 άρθρου 83 και δηλώνουν υπεύθυνα πως '' δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια'' . Ο δικός μου, ''προαιρετικός'' μηχανικός που εγώ ως αγοραστής του ζήτησα να ελεγξεί επικουρικά, επεμβαίνει και λέει πως δε μπορούν να γίνουν συμβόλαια και αν γίνουν, αυτά θα είναι άκυρα γιατί υφίστανται αυθαιρεσίες μεν, αλλά όχι καθ' υπέρβαση των Δ-Κ-Υ (πχ αυτός βρήκε διαφορετικά ανοίγματα κουφωμάτων, μετατόπιση εξώθυρας , διαμερισμάτωση που μειώνει αλλά δεν αυξάνει την επιφάνεια της ΟΙ η οποία είναι σύμφωνη με την ΟΑ, κλιματιστικά κλπ) . Ο πωλητής και ο μηχανικός του αποδέχονται τα ευρήματα του μηχανικού μου αλλά θεωρούν πως δεν επηρεάζουν τη μεταβίβαση γιατί δεν εμπίπτουν στους περιορισμούς που θέτει το άρθρο 82 παρ 1α καθώς δεν εντοπίστηκαν '' 1.α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. '' ή ''β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης) '' . Οι δε πολεοδομικες παραβάσεις που βρήκε ο μηχανικός μου εντάσσονται στην περίπτωση του άρθρου 81 παρ 1 Γ , οι οποίες όμως δεν ελέγχονται απο το άρθρο 82 κατα τη μεταβίβαση άρα δεν υπόκεινται και στις απαιτήσεις του άρθρου 83 περι βεβαίωσης ... Ο πωλητής μάλιστα συμπληρώνει πως οι πολεοδομικές παραβάσεις αυτές έχουν υπολογιστεί στο τίμημα της αγοραπωλησίας οπότε ας κρατήσω την έκπτωση του τιμήματος για τις μελλοντικές νομιμοποιήσεις ...για τα δε κουφώματα, συμπληρώνει πως είναι παλαιά και αφου θα τα αλλάξω, ας διορθωσω και τα ανοίγματα αν θελω κλπ κλπ Καταλαβαίνω πως μπορώ, ως αγοραστής, να μην αγοράσω ένα ακίνητο με πολεοδομικές παραβάσεις ακόμα και αν αυτές δεν προκαλούν υπέρβαση των Δ-Κ-Υ ...το ερώτημα είναι : 1) μπορω να το αγοράσω νόμιμα και τελεσίδικα ? (χωρίς κίνδυνο ακυρότητας κλπ) 2) αν τελικά το αγοράσω, μπορώ να νομιμοποιήσω εγώ τις παραβάσεις σε δεύτερο χρόνο χωρίς να τεκμαίρεται ότι οι αυθαιρεσίες εκτελέστηκαν αφού το αγόρασα ? Επαναλαμβάνω πως είναι υπόθεση εργασίας ...το πραγματικό μου πρόβλημα θα εξαρτηθεί απο την πορεία της συζήτησης

Επανέρχομαι στο θέμα με μερικές ερωτήσεις πρώτα : 1) έχει αποσαφηνιστεί (με εγκύκλιο πχ) το τι τελικά αφορά -υποχρεωτικα-η βεβαίωση μηχανικού (κατα 4178/13 ή 4495/17) που συνοδεύει μια μεταβίβαση ? Περιλαμβάνει κατ'ελαχιστον υποχρεωτικά αλλά όχι περιοριστικά πως '' δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια'' , οπως αναφέρει ? Αν πχ δοθεί βεβαίωση σε ακίνητο που έχει αυθαιρεσίες που δεν προκαλούν υπέρβαση των Δ.Κ.Υ. ή των χρήσεων, η βεβαίωση αυτή έχει τυπικά πρόβλημα ? Αν ναί, γιατί ? (το γιατί παρακαλώ να αναφέρεται στο νόμο και τα άρθρα του ή στη νομολογια ) . Πχ μηχανικός δίνει βεβαίωση του 4178/13 , η ΟΙ δεν έχει αυθαιρεσίες όπως περιγράφονται στη βεβαίωση η οποία είναι καθαρή αλλά έχει -απο κατασκευής- διαφορετικά ανοίγματα (σε θέση και διαστάσεις) κουφωμάτων. Ή αν μια ΟΙ βρεθεί κατα ένα τμ μικρότερη λόγω διαφορετικής διαμερισμάτωσης (εις βάρος της) . 2) κατα συνέπεια, ακυρότητα συμβολαίων (άρθρο 82 του 4495/17) έχουμε μόνο όταν υφίστανται αυθαίρετες υπερβάσεις των Δ.Κ.Υ και των χρήσεων κατα τη μεταβίβαση ? (οτι δηλαδή αναφέρεται στα 1α και 1β του άρθρου 81 του 4495/17) . Δηλαδή, όπως το αντιλαμβάνομαι, το άρθρο 83 παρ 1 και 2 αποτελούν το μέσο ελέγχου εφαρμογής του άρθρου 82. Στο παρόν προσπαθώ να ιχνηλατίσω την ακυρότητα ενός συμβολαίου εξαιτίας μιας βεβαίωσης μηχανικού και όχι τις όποιες ευθύνες ενός μηχανικού ή τις προσδοκίες ενός αγοραστή . Για να το πω μπακαλίστικα : αγοράζοντας ένα ακίνητο με καθαρή βεβαίωση μηχανικού αγοράζεις ένα ακίνητο ελεύθερο κάθε αυθαίρετης κατασκευής ή ελεύθερο απο αυθαιρεσίες ''υπέρβασης'' όπως ορίζονται στο άρθρο 81 παρ 1Α και 1Β μόνο ?

Μου ειχε συμβεί ακριβώς το ίδιο πράγμα ... οταν τράβαγε καζανάκι ο απο πάνω (και μονο τοτε, δηλαδη 3-4 φορες τη μερα αφου μιλαμε για γκαρσονιερα) ετρεχαν λιγα νερα στο φωταγωγο και κατεληγαν στο ντουβαρι της κουζινας και στο παραθυρο του φωταγωγου του ισογειου διαμερίσματος ... ηρθε υδραυλικός που δε φοβάται να λερωθεί, μπηκε στο φωταγωγο με φακο και τραβηξαμε 2-3 φορες καζανακι στον πανω οροφο και φανηκε άμεσα η ζημια (οταν ανακαινιστηκε το διαμερισμα του πρωτου, ο υδραυλικος δεν κουμπωσε/στεγανοποίησε σωστα τη νεα αποχετευση της λεκανης στο ημιταφ του καθετου κεντρικου αγωγου αποχετευσης που κατεβαινει στο φωταγωγο) . Η ορθη επισκευη θα ηθελε σκαψιματα κλπ στο -ανακαινισμενο- μπάνιο του α οροφου αλλα αφου καθαρίσαμε λίγο τις λάσπες και τα ψευτοτσιμεντώματα και στεγνώσαμε την επιφάνεια, βαλαμε την SP 101 της PATTEX απο το φωταγωγο σε γενναιοδωρη ποσοτητα και δυο χρονια μετα, παραμενει απολυτως στεγανή. 40 ευρώ κόστισε το μερεμέτι όλο και όλο και η μόνη όχληση των ενοίκων του πρώτου ορόφου ήταν η μη χρήση της λεκάνης για 6-7 ώρες για να στεγνώσει καλα η κόλλα ...(ξεκινήσαμε αφού έφυγαν το πρωί για τις δουλειές τους)

Aν σας χρονοθετήσω τα γεγονότα, θα καταλάβετε πως το συμβόλαιο του 2017 ήταν προγενέστερο της ''προβληματικής'' γονικης παροχής. Έκανα μια αγορά τότε, με τα όσα ήξερα και απαιτούσε ο νόμος (βεβαίωση νομιμότητας απο την πλευρά του πωλητή), πήρα το συμβολαίο και μπήκε στο συρταρι όπως κάνει κάθε ιδιώτης. Ούτε ασχολήθηκα με το ποιός μηχανικός εξέδωσε τη βεβαίωση, ούτε τότε ήξερα τον άνθρωπο. Μετά απο κάποιο καιρό, ο πατέρας μου, μη έχοντας δικό του μηχανικό απο το 1972 που έχτισε την πολυκατοικία, ρώτησε ένα φίλο και του σύστησε τυχαία τον ίδιο άνθρωπο ως γνωστό, καλό κλπ (όλοι συστημένοι είμαστε απο κάποιον....) για να του βγάλει μια βεβαίωση για τη γονική παροχή και κατόπιν έγιναν όσα περιγράφω παραπάνω . Προφανώς, το 2017, δε γνώριζα όσα γνωρίζω τώρα και ειδικά τις επιπλοκές μιας λανθασμένης βεβαίωσης (νομίζω πως ουτέ καν πολλοί συνάδερφοι σας τις συνειδητοποιούν αλλιώς δε βρίσκω κανένα λόγο ή κίνητρο που να δικαιολογεί το σχετικό ρίσκο - μιλάμε για περιπτώσεις απλών και νομιμοποιήσιμων αυθαιρεσιών σε διαμερισματακια των 45 τμ του '70) . Και φυσικά, δεν υπάρχει πάντα δόλος, ο καθένας κάνει όσα ξέρει και τελεί ίσως υπο την πεποίθηση οτι τα κάνει σωστά ...είναι απίθανο ένας μηχανικός να ερμηνεύει μια εξαίρεση ή ανοχή της νομοθεσίας λανθασμένα και υπο αυτή την πλάνη, να παράγει λανθασμένα βεβαιώσεις ? Μην αποδίδουμε a priori και με δόλο συνέργεια του ιδιοκτήτη-πωλητή-πελάτη με το μηχανικό που εκδίδει λανθασμένη βεβαίωση ... Επι της ουσίας, έχετε δίκιο και σήμερα, είμαι πιο επιφυλακτικός και προσεκτικός και θα έλεγα πως απαιτείται έλεγχος νομιμότητας και του κτίριου στο οποίο αγοράζουμε χιλιοστά (αν αυτά είναι σημαντικά τουλάχιστον) . Και οι κοινόχρηστες, αυθαιρεσίες είναι των οποίων την τακτοποίηση ή τα πρόστιμα αν και όποτε προκύψουν, αναλαμβάνει η εκάστοτε συνιδιοκτησία .... Τέσπα, μπορεί όλα να είναι καλά και απλά να έχω προκατάληψη έναντι του ανθρώπου ...

...στα παραπάνω, σημειώστε πως δε θα ήθελα να σκεφτώ τι θα γινόταν αν ο πατέρας μου είχε αποβιώσει στο μεταξύ ... θα ήμουν, στο επαναληπτικό συμβόλαιο διόρθωσης, και παραχωρών (ως εξ΄ αδιαθέτου κληρονόμος πλεον) και παραχωρησιούχος ? 😄 ή το αρχικό συμβόλαιο θα ήταν απλά άκυρο χωρίς δυνατότητα επανάληψης/διόρθωσης ? χαος ...

Ευχαριστώ όλους για τις απόψεις σας ... προσωπικά το αντιμετώπισα μια φορά με λανθασμένη βεβαίωση μηχανικού σε γονικη παροχή διαμερίσματος σε οικογενειακή πολυκατοικία (δεν υπήρχε δηλαδή δόλος/διαθεση απόκρυψης απο τον ''πωλητή'', εκτός αν ο πατέρας μου ήθελε να με κοροιδέψει - σίγουρα δε θα τσιγκουνευόταν τα 500 ευρώ της νομιμοποίησης αν είχε αυτή την ενημέρωση απο το μηχανικό και σίγουρα δε γράσαρε κάποιον για πέτσινη βεβαίωση ) . Ενα χρόνο μετά και ενώ η αδερφή μου στον τρίτο όροφο ήθελε να πουλήσει ενα διαμέρισμα, ο μηχανικός της διαπίστωσε αυθαιρεσία στο φωταγωγό απο τον οποίο είχε φάει κάποια εκατοστά το διαμέρισμα της. Μόλις μου το είπε η αδερφη μου, με έζωσαν τα φίδια αφού ο φωταγωγός είναι κοινός και αφού υπήρχε αυθαιρεσία στον τρίτο θα υπήρχε και στο δικό μου στο ισόγειο (όπως και υπήρχε). Τέσπα, πήρα το μηχανικό που είχε βγάλει τότε τη βεβαίωση, του τα είπα ένα χεράκι και άρχισε τα τραυλίσματα (αποφάσισα να μην ασχόληθω άλλο μαζί του κυρίως γιατί η απόκλιση ήταν οριακά εκτός και το απέδωσα σε ανθρώπινο λάθος μέτρησης ή υπολογισμών ή ερμηνείας του νόμου) και με τη βίδα γυρισμένη πλέον, αποφάσισα να νομιμοποίησω ΟΛΗ την οικοδομή απο την αρχή (όλες τις Ο.Ι. και κοινόχρηστα) και προχώρησα σε επανάληψη συμβολαίου (της γονικής παροχής) και σε τροποποίηση σύστασης όλης της πολυκατοικίας (τα έκανα όλα τότε όσο ακόμα η πολυκατοικία ήταν οικογενειακή οπότε οι συναινέσεις ήταν εύκολες) .Μετά, πούλησε και η αδερφή μου το δικό της. Όλα πήγαν καλά παρα την ταλαιπωρία και τα έξτρα έξοδα ... τώρα, τα έφερε έτσι η ζωή και θέλω να πουλήσω ένα διαμέρισμα άσχετο με τα παραπάνω (στην ίδια περιοχή όμως) που όταν το αγόρασα, απο καθαρή σύμπτωση ή ατυχία, βεβαιώθηκε το 2017 ως ελεύθερο αυθαιρεσίων απο τον ίδιο μηχανικό που είχε βεβαιώσει λανθασμένα τη γονική παροχή στην οικογενειακη πολυκατοικία 😁 ...όπως καταλαβαίνετε, έχω ένα άγχος για την έκβαση της υπόθεσης λόγω προκατάληψης απέναντι στο μηχανικό-καμικάζι οπότε θα βεβαιωθώ πρώτα πως είμαστε πολεοδομικώς εντάξει και μετά θα το βγάλω για πώληση. Αν όμως υπάρξει πρόβλημα και με αυτή τη βεβαίωση, θα αλλάξω καπέλο και θα τον πάω καροτσάκι ...θα δούμε.

Καλησπέρα σε όλους, Τι συμβαίνει στις περιπτώσεις όπου ακίνητο μεταβιβάζεται πχ το 2017 (με καθαρή βεβαίωση μηχανικού περι νομιμότητας του 4178/2013) ενώ το 2022 καθώς πρόκειται να μεταβιβαστεί εκ νέου, διαπιστώνεται πως υφίσταται τελικά αυθαιρεσία (που προυπήρχε και το 2017 αλλά για τον όποιο λόγο δε διαπιστώθηκε/καταγράφηκε παρότι μπορούσε να νομιμοποιηθεί). Γνωρίζω απο σχετική περιπέτεια πως απαιτείται τυπικά επανάληψη συμβολαίου (του 2017) ώστε να αναφερθεί/τακτοποιηθεί ''αναδρομικά'' η αυθαιρεσία που υπήρχε αλλά τι θα συμβεί στις περιπτώσεις εκείνες που οι αντισυμβαλλόμενοι (του 2017) δε βρίσκονται εν ζωή ή είναι πλέον άγνωστοι ή αδιάφοροι κλπ ? δε θα πωληθεί ποτέ το ακίνητο μέχρι να διορθωθεί το αρχικό συμβόλαιο ?

Ευχαριστώ πολύ παιδιά !!

Καλημέρα σε όλους, Επιθυμούμε την εκμίσθωση ισόγειου καταστήματος 48 τμ που αποτελεί και αυτοτελές κτίριο . Απαιτείται η έκδοση ΠΕΑ για τη μίσθωσή του ? (αλλού βρίσκω την κατηγορία του ακινήτου στις εξαιρέσεις και αλλού όχι) . Ο λόγος που δεν επιθυμούμε την έκδοση ΠΕΑ, τουλάχιστον τώρα, δεν είναι το κόστος αλλα το γεγονός ότι μετά τη μίσθωσή του, ο μισθωτής θα προχωρήσει σε ολική ανακαίνιση του χώρου οπότε θεωρούμε καλύτερο να έβγαινε (αν απαιτείται) , μετα την ανακαίνιση (απο τη σημερινή του κατάσταση θα μείνουν μόνο τα ντουβάρια, σύμφωνα με τα σχέδια του μισθωτή - ένας εναίος χώρος είναι άλλωστε). Αν δεν απαιτείται ΠΕΑ, γνωρίζει κάποιος την ακριβή διάταξη (Νομος και παράγραφος) που το εξαιρεί ώστε να τη μνημονεύσω στην ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στο taxis ? (μην έρθουν μετά και μου γυρεύουν κανα πρόστιμο λόγω μη έκδοσης/αναφοράς ΠΕΑ στο μισθωτήριο ...)

Kαλησπέρα παιδιά, Επανέρχομαι στο θέμα καθώς τώρα που καλοκαιριάζει, λέμε να τελειώσουμε με το θέμα της μόνωσης της ταράτσας. Θυμίζω πως μιλάμε για μικρή κοινόχρηστη ταράτσα (35 τμ) σε πολυκατοικία του 1970 στο κέντρο της Αθήνας , τώρα στρωμμένη με τσιμεντοπλακες και καλές ρήσεις (δεν κρατάει νερά κάπου). Τη λύση των επαλειφόμενων πολυουρεθάνης την εξαντλήσαμε αλλά θέλουμε να υπάρχει βατότητα (επειδή είναι κοινόχρηστη προσβάσιμη και βλέπει Λυκαβηττό δε θέλουμε να κάνουμε και τον αστυνόμο για το ποιός μισθωτής πχ έσυρε κάτι στην ταράτσα ένα βράδυ και τραυμάτισε το hyperdesmo). Καθώς ο ένοικος του δώματος που συνορεύει με την ταράτσα θα προχωρήσει σε ανακαίνιση και θα ρίξει καμμιά 100 τμ πατητή τσιμεντοκονία σε διάφορους χώρους του σπιτιού του (βλ οικονομίες κλίμακας), σκεφτήκαμε μήπως θα μπορούσαμε να πετύχουμε υγρομόνωση και πλήρη βατότητα με ένα συνδυασμό εύκαμπτου, ρητινούχου, επαλειφόμενου στεγανωτικού 2 συστατικών (πχ AQUAMAT ELASTIC και παρόμοια) και από πάνω να έπεφτε μια στρώση πατητής (όλα αυτά πάνω στις τσιμεντόπλακες που ήδη υπάρχουν και είναι σε καλή κατάσταση - οι αρμοί και οι όποιες ρωγμές θα μπορούσαν να περαστούν με μια μαστίχη πριν απο όλα) . Ανάμεσα στις στρώσεις του τσιμεντοειδούς θα μπορούσαμε να ρίξουμε και ένα υαλόπλεγμα για καλύτερη αντοχή... η όποια γνώμη θα ήταν πολύτιμη ...ευχαριστώ !

Σε ευχαριστω ... τι να πω, η χρηση της ταρατσας θα ειναι ηπια ... μπορει να κατσει καποιος να πιει ενα κρασι καποιο καλοκαιρινο βραδυ, μπορει και οχι . Το διαμερισμα του ισογειου που στερειται μπαλκονιου μπορει να απλωσει μια μπουγαδα .Τετοια πραγματα. Πριν τη στεγανοποιηση, θα αλλαξουμε τα καγκελα,θα συντηρησουμε το κουτελο που εχει κατι σαθρα, κατι μαρμαρα,θα αλλαξουμε/διευθετησουμε τους ιστους και τις κεραιες κλπ ωστε να μην γινουν αλλες βαριες εργασιες πανω εκει τα επομενα χρονια που θα μπορουσαν να τραυματισουν τη μεμβρανη. Ηλιακοι / aircon και λοιπα απαγορευονται να τοποθετηθουν πλεον λογω κανονισμου. Υπαρχει καποια λυση στεγανοποιησης με καλυτερη βατοτητα μενοντας κοντα στα 25-28 ευρω /τμ που εχουμε ορισει ως μεγιστο budget για αρτια εργασια ? (για επαλειφομενα, το κοστος ειναι στα 20-22 ευρω το τμ με ασταρι, hyperdesmo LV δυο χερια + ''βερνικι'' απο πανω) . Μας δινουν γραπτη εγγυηση 9 ετων παροτι τους εχω επισημανει τις επιθυμητες χρησεις του δωματος μετα τη στεγανοποιηση. Αν ομως προκειται να σπαει η μεμβρανη επειδη καποιος εσυρε μια καρεκλα ή του επεσε ενα τασακι στο δαπεδο , δεν κανουμε δουλεια

Καλημέρα και χρόνια πολλά, Επιθυμούμε να στεγανοποιήσουμε την κοινόχρηστη ταράτσα (35 τμ) σε πολυκατοικία του 1970 στο κέντρο της Αθήνας , τώρα στρωμμένη με τσιμεντοπλακακια και καλές ρήσεις (δεν κρατάει νερά κάπου). Οι αρμοί των πλακων είναι σε καλή κατάσταση. Επιθυμούμε να διατηρήσουμε τη βατότητα της ταράτσας για τις συνήθεις χρήσεις της (άπλωμα ρούχων, τραπεζοκαθίσματα 3-4 ατόμων κλπ) . Καταλήξαμε σε κάποιο επαλειφόμενο και η ερώτηση είναι : πολυουρεθάνη ή σιλανικές ρητίνες ? Οι περισσότερες εταιρίες μονώσεων προωθούν την πολυουρεθάνη (hyperdesmo) , συγκεκριμμένη εταιρία μονωτικών υλικών ''ορκίζεται'' για τις σιλανικές ρητίνες. Υπάρχει κάποια εμπειρία απο αυτές ?