tettris

Έστω Παύλο ότι μπορούσε να γίνει κατάτμηση γιατί το επιτρέπουν οι όροι δόμησης, δεν κατάλαβα, δεν πρέπει ούτως ή άλλως να προηγηθεί ρύθμιση και άρα σε όλο το ακίνητο, συνεπώς μία δήλωση; Ή ρωτάς τον συνάδελφο για άλλον λόγο;

Είναι σίγουρο αυτό; Ναι μεν δεν πρόκειται για τροποποίηση υπάρχουσων μελετών, αλλά εφόσον υλοποιούνται εγκαταστάσεις που τροποποιούν τις υφιστάμενες (προσθήκη δικτύων και σύνδεση με υφιστάμενους αγωγούς) και εφόσον σε νέα κατασκευή θα απαιτούσαν μελέτη, δεν είναι υπερβολή να τη "γλιτώνουν", χωρίς μελέτη (έστω βασική); Πρόκειται για αλλαγή χρήσης από αποθήκη -κατά την άδεια- ισογείου σε κατοικία. Και μια παρένθεση: Εφόσον έτσι είναι τα πράγματα και για τον αν απαιτούνταν κατά την έκδοση της άδειας, να ανατρέξω στον ΓΟΚ (του '85 στην περίπτωσή μου) ή αρκεί ότι δεν τις αναφέρει στο στέλεχος και δεν υπάρχουν εξάλλου στον φάκελο της άδειας;

Θα ήθελα μια επιβεβαίωση (ή διόρθωση λαθών) λόγω απειρίας για την ακόλουθη διαδικασία εκτίμησης "ριζικής ανακαίνισης". Σε ισόγειο χώρο ορισμένο ως αποθήκη στην Ο.Α. που μέτρησε στον ΣΔ θα γίνει αλλαγή χρήσης σε τμήμα του, επιφάνειας 60τ.μ., (ή σε όλον τον όροφο, αλλά θα ανακαινιστεί προς δημιουργία διαμερίσματος κατοικίας μόνο το παραπάνω τμήμα). Ο όροφος έχει παροχές ηλεκτρικού ρεύματος, γιατί έχει λειτουργήσει ως ξυλουργικό εργαστήριο στο παρελθόν, αλλά όχι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, μόνωση, κατάλληλα κουφώματα και γενικά εγκαταστάσεις που να εξυπηρετούν τη χρήση κατοικίας. Με λίγα λόγια επιθυμητό είναι να γίνουν πολλές επεμβάσεις για την αλλαγή χρήσης. Διέκρινα πως χρειάζεται να γίνει έλεγχος για ριζική (καθώς έχω καταλάβει ότι έχει σημασία ως προς τον ΚΕΝΑΚ) και έτσι έκανα τα εξής: Υπολόγισα το ΟΚΡΑ για την επιφάνεια των 60τμ σε περίπου 15000€. Για το ΔΑΚ από το παράρτημα Β' υπολόγισα με αναλυτικό τις εργασίες για θερμομόνωση - κουφώματα. Δεν έβαλα και το κόστος πλινθοδομών παρ'όλο που κάποιες εξωτ. τοιχοποιίες θα καθαιρεθούν εξ ολοκλήρου για να δημιουργηθούν νέα ανοίγματα. Το κόστος ανήλθε σε περίπου 1800€. Καταλαβαίνω ότι το ποσό δεν είναι ρεαλιστικό (πολύ μικρότερο), αλλά αυτό μου δίνει ο πίνακας ΑΠ. Για το ΔΑΤΣ υπολόγισα πάλι από το παράρτημα Β' εργασίες για θέρμανση - ψύξη - ηλεκτρ. εγκαταστάσεις και ηλιακό. Για τη θέρμανση έβαλα "κεντρική θέρμανση (23.01)" και υπολόγισα στο περίπου τις KCAL (=5400) από έναν γενικευμένο απλοϊκό τύπο που βρήκα σε κάποιο σάιτ. Περιλαμβάνεται άραγε ο όποιος λέβητας στο κόστος του παραρτήματος ή αφορά μόνο τα σώματα-σωληνώσεις και πρέπει να τον προσθέσω; Το αποτέλεσμα ανέρχεται σε περίπου 4300€. Πάλι μη ρεαλιστικό. Άρα ΜΔΑ < ΟΚΡΑ, και συνεπώς ΔΕΝ είναι ριζική. Είναι σωστά τα παραπάνω, λέτε, ή έχω υποεκτιμήσει το κόστος των εγκαταστάσεων/εργασιών για κάποιον λόγο και πρέπει να το επαναπροσδιορίσω; Από κάποια σχόλια είχα καταλάβει ότι είναι πιθανό να πρόκειται για ριζική και το αποτέλεσμα απέχει κατά πολύ (ουσιαστικά είναι απίθανο μέσω των τιμών του παραρτήματος), γι' αυτό και ο προβληματισμός μου. Μήπως δεν πρέπει να χρησιμοποιηθεί ο πίνακας του παραρτήματος Β'; Κάτι άλλο που μου διαφεύγει; Παραθέτω και το "excel" που έφτιαξα για τους υπολογισμούς (είναι σε openoffice, δεν ξέρω αν δουλεύει σε MSExcel), το οποίο το έκανα γενικευμένο με droplists να περιλαμβάνει όλες τις περιπτώσεις από τον πίνακα του νόμου για τον υπολογισμό του ΟΚΡΑ. Ελάχιστη η βοήθεια του σαν εργαλείο, αλλά είχε πλάκα να το φτιάξω και το προσφέρω για όποια χρήση. Υπολογισμός Ριζικής.ods

(Ξαναδιάβασα το τελευταίο σου ποστ): Δεν υπάρχουν δλδ διαστάσεις στο ΔΚ, μόνο το συνολικό εμβαδόν; Πάντως αν είσαι κατ. 1 δεν έχει σημασία η σύγκριση με την άδεια (για τον υπολογισμό του προστίμου). Παραδίδεις νέα κάτοψη εξάλλου.

Κατά την άποψή μου και από αυτά που έχω αποκομίσει κυρίως εδώ, προτεραιότητα έχει το διάγραμμα κάλυψης για τον προσδιορισμό των εξωτερικών διαστάσεων. Σε αυτό προτεραιότητα έχουν οι διαστάσεις που αναγράφονται στο σχέδιο σε συνδυασμό με τους υπολογισμούς εμβαδομέτρησης της δόμησης. Θα μπορούσε π.χ. να υπάρχει λάθος στο αποτέλεσμα των πράξεων, ή να έχει γραφτεί λάθος αριθμός σε μια διάσταση. Θα πρέπει να επικαλεστείς συνδυαστικά τα στοιχεία (και την κλίμακα) για να εξάγεις συμπέρασμα για τις μελετημένες διαστάσεις του κτιρίου. Βέβαια σε τόσο παλιά άδεια δεν αποκλείεται να είναι κακογραμμένο το ΔΚ ή και να μην υπάρχει. Ίσως τότε να είναι ισχυρά τα δεδομένα της κάτοψης, όπου θεωρώ πιο σημαντικούς τους αριθμούς παρά τα μήκη των σχεδιασμένων γραμμών. Σίγουρα το συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος πρέπει να συμφωνεί με το ΔΚ (αν υπάρχει όπως είπαμε). Επικουρικά και λοιπά σχέδια, όπως ξυλότυποι (αν υπάρχουν επίσης), κατόψεις άλλων ορόφων κλπ. Υ.Γ.1: Αν υπάρχει σαφής "μπούσουλας" (νομική διάταξη) θα ήθελα και εγώ να τον ξέρω. Υ.Γ.2: Στις Ε/Α ΤΕΕ το θέμα προσεγγίζεται λαμβάνοντας ως ορθές τις διαστάσεις του μελετημένου κτιρίου, όπως προκείπτει από τις μελέτες και όχι από τις επί μέρους καταγραφές.

Εφόσον καταλήξεις στον προσδιορισμό της νόμιμης μηδενικής στάθμης, ό,τι έχει αυξηθεί προς τα κάτω (μείον) είναι αύξηση του βάθους θεμελίωσης και υπολογίζεται με αναλυτικό. Εξάλλου σύμφωνα με την εγκύκλιο: "Επίσης δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους σε περίπτωση αυθαίρετου υπογείου ή υπέρβασης του ύψους νομίμου υπογείου. Στις περιπτώσεις που δεν εφαρμόζεται συντελεστής ύψους, τυχόν υπερβάσεις στο ύψος χώρων ή κτιρίων υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό."

Δε νομίζω να θεωρείται νόμιμο, νόμιμα υφιστάμενο ίσως, αλλά πιο σίγουρα ως αυθαίρετο για το οποίο δεν χρειάζεται να επιβληθεί πρόστιμο. Γενικότερα είναι δύο οι "υπερβάσεις": 1) Υπέρβαση από την όποια ο.α. και 2) υπέρβαση για τα πεδία επιφανειών προς πρόστιμο του 4495. Ο συντελεστής 1, δηλαδή, νομίζω αφορά την 1η περίπτωση και δεν αντιστοιχίζεται με τα πεδία 5 της ΥΔ του 4495 μόνο.

Σε παρόμοιο προβληματισμό, κατέληξα στα εξής: - Να θεωρήσω τις στάθμες της άδειας ως το διαμορφωμένο έδαφος που θα όφειλε να έχει υλοποιηθεί και άρα η η σημερινή απόκλιση από αυτό ως παράβαση μη ολοκλήρωσης του περιβάλλοντος χώρου. Ίσως η περίπτωσή σου είναι "ακραία", αλλά δεν βλέπω να αναιρεί την παραπάνω λογική. - Σε περαιτέρω ανάλυση δεν ξέρω κατά πόσο θα έπρεπε να λάβεις υπόψη σου τις διατάξεις των οικοδομικών κανονισμών για μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος διαμορφωμένου εδάφους από το φυσικό, άνω του οποίου δεν μπορείς να λάβεις ως μηδενική στάθμη (διαμορφωμένη στάθμη). - Το ουσιαστικό πρόβλημα σε αυτές τις περιπτώσεις είναι ότι η βασική παράβαση είναι πως το τοπογραφικό της άδειας είναι εσφαλμένο ως προς το ανάγλυφο και δεν υπάρχει σαφής αντιμετώπιση αυτής της παράβασης στον 4495. Με αποτέλεσμα να μην υπάρχει κανόνας για τον μηχανικό της σημερινής αυτοψίας, ώστε να προσδιορίσει τη μηδενική στάθμη που θα ήθελε (εκ του πονηρού προφανώς) να εννοεί η Ο.Α. Go figure...

Το γενικό του παρατήματος "Υπέρβαση δόμησης..." δεν επεξηγεί πολλά. Πάντως δεν βρίσκω πάτημα να μην τα υπολογίσεις, με την έννοια ότι θα είναι πάντα αυθαίρετοι χώροι με τη μόνη εξαίρεση ότι δεν οφείλουν δήλωση/πρόστιμο. Ο συγκεκριμένος συντελεστής φαίνεται να είναι γενικός και ορίζεται σε πρωταρχικό στάδιο για τις επιφάνειες που δεν έχουν άδεια (καθ' υπέρβαση της δόμησης), ανεξάρτητα από το πώς θα επιβληθεί (αν επιβληθεί) πρόστιμο σε αυτές και ανεξάρτητα από το ποιες επιφάνειες θα επιβαρυνθούν τελικά από τον συντελεστή αυτόν, επειδή θα καταχωρηθούν στα πεδία ΥΔ του 4495 βάσει των διατάξεων του νόμου. Παραθυράκι για να μην συνυπολογιστούν βλέπω μόνο για τις επιφάνειες που δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης. Απλά η γνώμη μου.

Δεν θυμάμαι πού (μπορεί και στις Ε/Α ΤΕΕ), συνάδελφος διέκρινε ως κρίσιμο έτος το 1982 (ή Δεκέμβριος του 1981 για την ακρίβεια), όπου με την μέχρι τότε νομοθεσία οι αυθαιρεσίες σε στάσιμους οικισμούς δεν όφειλαν τακτοποίηση. Τέλος πάντων δεν το έχω διερευνήσει, οπότε ας σταθούμε στο άρθρο 112. Από όσα έχω καταλάβει στις εδώ συζητήσεις, αν ο οικισμός είχε χαρακτηριστεί ως στάσιμος το 1983 και βάσει του άρθρου 112, οι μέχρι το 1983 αυθαιρεσίες δεν οφείλουν τακτοποίηση. Οι μετά το 1983 (και πριν το 2011) τακτοποιούνται με τις ευνοϊκές διατάξεις του 112. Για τις πριν το 1983 αυθαιρεσίες, μπορεί ωστόσο κάποιος -αν επιθυμεί- να τις τακτοποιήσει με την παλαιότητα τους προκειμένου να εφαρμοστούν και σε αυτές οι διατάξεις του 4495. Μπορεί να είναι πλεονασμός, αφού λογικά μπορεί έτσι και αλλιώς να ισχύει το ακόλουθο, αλλά σίγουρα εξασφαλίζουν έτσι οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Διαφωνεί κάποιος;

Κατά τη γνώμη μου συντελεστή ύψους θα πάρουν μόνο οι επιφάνειες που ξεπερνούν το επιτρεπόμενο. Για τις υπόλοιπες (πχ υπόγειο) η υπέρβαση ύψους σε σχέση με την άδεια θα υπολογιστεί με αναλυτικό (ή τίποτα αν είναι τελείως αυθαίρετοι). Παραμένει βέβαια η απορία αν χώρος που δεν έχει μεταβολή ύψους σε σχέση με την άδεια, αλλά βρίσκεται σε στάθμη άνω της αδειοδοτημένης, λόγω μεταβολής υποκείμενων ορόφων θα χρεωθεί με πρόστιμο, αλλά το παράρτημα δεν είναι ξεκάθαρο. Αν όπου αναφέρει "αυθαίρετο ύψος" εννοεί "αυθαίρετη στάθμη" τότε και χώροι που δεν έχουν μεγαλύτερη διάσταση ύψους, αλλά έχουν βρεθεί σε στάθμη ανώτερη της άδειας και ξεπερνούν το επιτρεπόμενο θα πρέπει να πληρώσουν πρόστιμο με συντελεστή (ακόμα και με τους συντελεστές 0,2 και 0,4 εφόσον δεν υπάρχει ΥΔ). Το οποίο είναι από τη μία άδικο, αλλά από την άλλη ακούσια "επωφελούνται" και αυτοί οι χώροι από την υπέρβαση ύψους. Αυτό το "Στις περιπτώσεις υπέρβασης ύψους κτηρίου το οποίο εκ κατασκευής έχει κατανεμηθεί σε ορόφους, οι ιδιοκτήτες κάθε ορόφου είναι υπόχρεοι και αναφέρουν το τμήμα που τους αναλογεί." δεν προσδιορίζει κάτι ως προς το πρόστιμο που να αίρει την παραπάνω αδικία (π.χ. διαμοιρασμός προστίμου). Επίσης αν ένας τέτοιος χώρος παρά την υπερύψωση βρίσκεται κάτω του επιτρεπόμενου, πώς θα χρεωθεί αναλυτικό προϋπολογισμό, αφού δεν υπάρχει επαύξηση υλικών και εργασιών; Γενικά θα ήταν πιο ξεκάθαρη λύση, αν με παράβαση ύψους τιμωρούνταν μόνο χώροι που έχουν μεταβολή στην διάσταση του ύψους σε σχέση με την άδεια, ανεξάρτητα από τη στάθμη που βρίσκονται σε σχέση με την άδεια. Τότε θα ήταν με αναλυτικό για υπερβάσεις κάτω του επιτρεπόμενου και με συντελεστή για περιπτώσεις άνω του επιτρεπόμενου. Η διαφορά στη στάθμη χωρίς μεταβολή της διάστασης του ύψους να μην έχει πρόστιμο. Θα ήταν τότε και πιο ενιαία η αντιμετώπιση του ύψους σε σχέση και με τα κτίρια χωρίς οικοδομική άδεια.

Αυτό με την αποφυγή σφαλμάτων με την ΗΤ είναι μεγάλο θέμα που ανοίγεις. Δηλαδή κατά τη γνώμη σου (ή ακόμα καλύτερα αν το έχεις εντοπίσει κάπου στη νομοθεσία) επιβάλλεται έλεγχος από τον μηχανικό της ΗΤ σε προηγούμενες τακτοποιήσεις, ΜΣΕ, τοπογραφικά και άδειες; Αν το δούμε με τη λογική της αποτύπωσης της υφιστάμενης/πραγματικής κατάστασης, βλέπω να απαιτείται. Αν το δούμε με τη γραφειοκρατική λογική απογραφής των υπάρχοντων στοιχείων, δεν προκύπτει άμεσα τέτοια ευθύνη. Προσωπικά (προς το παρόν) τον μόνο αναγκαστικό έλεγχο θεωρώ αυτόν της ταύτισης του εμβαδού των κλειστών χώρων (αποτύπωση) με αυτό των νομιμοποιητικών πολεοδομικών στοιχείων.

Επιτρέψτε μου με την ευκαιρία (αν και εκτός θέματος) να θέσω μια απορία μου σχετική, που βέβαια μάλλον δεν έχει εφαρμογή στη συγκεκριμένη περίπτωση. Αρχικά: σε οποιαδήποτε από τις δύο άδειες υπάρχουν στατικοί υπολογισμοί για τον μελλοντικό όροφο; Αν δεν υπάρχουν (αν δεν κάνω λάθος, είναι πιθανό στους μελλοντικούς), και δεν ήταν κατ.1 (ή 2) λόγω παλαιότητας, πώς θα το αντιμετωπίζατε ως προς τη ΜΣΕ; Σαν μελετημένος όροφος, αφού υπάρχει σε άδεια ή σαν μη μελετημένος; (Είναι θεωρητικό το ερώτημα)

Καλά θα ήταν να χρησιμοποιήσεις την κάτοψη της ΟΑ για υπόβαθρο, οπότε ναι θα έχει όλου του ορόφου, όπως ήταν εκεί, και με τρόπο που να διακρίνεται η οριζόντια που εξετάζεις.

Τότε λοιπόν θεωρώ ανέφικτο να κάνεις νέα σχέδια σε χώρους που δεν έχεις μετρήσει. Συνεπώς μόνο για την ιδιοκτησία που έχεις αναλάβει. Φαντάζομαι θα αναρωτιέσαι επιπλέον πώς ακριβώς να τη δείξεις σε σχέση με τα σχέδια της άδειας. Στην κάτοψη θα είναι σχετικά προφανές. Στην τομή της άδειας αν δεν περιλαμβάνεται το διαμέρισμά σου δεν θα δείξεις τα υπόλοιπα. Επίσης νομίζω ότι αν δεν έχεις ΥΥ δεν χρειάζεται να υπολογίσεις σε ποια στάθμη είσαι. Αν ωστόσο έχεις ΥΥ και είσαι και πάνω του επιτρεπόμενου ύψους, θυμάμαι συνάδελφος να λέει ότι μετράει μέσω του κλιμακοστασίου τη στάθμη της ιδιοκτησίας που εξετάζει.

Χωρίς να ελέγξω τα όσα είπατε για τις υπερβάσεις, θα ήθελα να σχολιάσω το εξής: @NonLinear_Mind όταν λες για διώροφη κατοικία εννοείς διώροφο κτίριο ή μεζονέτα σε πολυόροφο κτίριο; Αυτό που θέλω να πω/ρωτήσω είναι ότι, επιπρόσθετα του θέματος των παραβάσεων, αν έχεις λύσει και το θέμα των συναινέσεων (αν υπάρχει). Έτσι όπως περιέγραψες την κατασκευή δεν φαίνεται να τηρείται η προϋπόθεση "εκ κατασκευής", συνεπώς νομίζω μένει η προϋπόθεση "σε όλους τους ορόφους". Αυτή χρησιμοποιείς;

Σε αυτά που λες συμφωνώ. Εννοούσα ότι έτσι εχόντων των πραγμάτων είναι απαραίτητοι. Νομίζεις λίγες φορές έχω σιχτιρισει και εγώ για όλα αυτά..

Ο καλός λογιστής είναι αναντικατάστατος (και εγώ δυστυχώς δεν έχω). Σκέψου αφού δυσκολευόμαστε σε ένα απλό θέμα σαν αυτό της απορίας σου, σκέψου τι γίνεται με τα πολύπλοκα..(όπως αυτό που τίθεται αμέσως πιο πάνω) ΥΓ: Ίσως μόνο ο georgegaleos έχει την άνεση να το πει αυτό, αλλά και αυτός ακόμα είναι ταπεινός στις απόψεις του.

Θεωρώ ότι μπορείς να προχωρήσεις θεωρώντας νόμιμα τα μεγέθη (νούμερα) του διαγράμματος κάλυψης, και εφόσον προκύπτει ότι το κτίριο είναι προφανώς υλοποιημένο κατά τη χρονική περίοδο της άδειας, να ρυθμίσεις τις υπερβάσεις του υφιστάμενου με ΥΔ ΥΚ, και χρονολογία αυτή της ανέγερσης του κτιρίου. Αφού βέβαια πρώτα έχεις αντιστοιχίσει τα δύο περιγράμματα όσο καλύτερα γίνεται. Δεν ξέρω αν είναι η ορθότερη λύση, αλλά αυτό είχα κάνει σε παρόμοια περίπτωση. Αυτό για το πρόστιμο. Ως προς τη ΜΣΕ, αν το υφιστάμενο είναι πολύ διαφορετικό από το αδειοδοτημένο, θέλει προσοχή.

Ναι, θεωρώ σωστή αυτή την προσέγγιση. Ο νόμος επιτρέπει τις αποκλίσεις σε περίγραμμα. Θεωρώ η εγκύκλιος βάζει και το ύψος για να βοηθήσει και τις περιπτώσεις με μικρή απόκλιση σε αυτό, όχι για να εμποδίσει περιπτώσεις σαν τη δική σου.

Γιατί σου φαίνεται περίεργο συνάδελφε; φόρος αρσενικό οποιαδήποτε εισφορά σε χρήμα ή σε είδος καταβάλλει ένας υπήκοος ή ένα εξαρτώμενο κράτος στον επικυρίαρχό του αλλά και μεταφορικά: "φόρος τιμής", "φόρος αίματος", γιατί όχι και "φόρος σύνταξης", "φόρος υγείας", "φόρος οξυγόνου", "φόρος σκέψης", "φόρος ύπαρξης", κλπ. Και αφού ο ΕΦΚΑ είναι επικυρίαρχός μας και εμείς οι υπήκοοι μια χαρά δένουν έννοια και ετυμολογία. (Αστειευόμενος και -συγχωρέστε με- χωρίς να μπορώ να βοηθήσω στο τεχνικό κομμάτι της καταχώρησης) @giorgosv Μήπως εννοούσε ότι πρέπει να πατήσεις κάποιο κουμπί, για να συγχρονιστούν; Φαντάζομαι κάποιος συνάδελφος το έχει κάνει ήδη και θα ενημερώσει...

Δεν ξέρω απ' έξω. Ο ΓΟΚ '73 δεν γράφει κάτι για τα πλάγια όρια στο σύστημα πτερυγών; Νομίζω κάπου έχει και γενικές διατάξεις για όλα τα συστήματα αν θυμάμαι καλά. Αν ζητάς καθοδήγηση πιο συγκεκριμένη δυστυχώς δεν μπορώ να σε βοηθήσω.

Δεν κατάλαβα, ουσιαστικά ρωτάς αν θα πρέπει να τακτοποιήσεις με τους όρους που ίσχυαν κατά την άδεια ή τους σημερινούς;

Δεν είμαι σίγουρος αν την υπέρβαση των διαστάσεων κλειστού χώρου (έστω και μικρές) αν επιτρέπεται να τη βάλεις με αναλυτικό. Επίσης την υπέρβαση ύψους με αναλυτικό υπάρχει και η άποψη ότι πρέπει να πληρωθεί με παράβολο (250) και όχι με επιμετρηση (μπετά, τοιχοποιίες, κλπ)