tettris

Σωστά αυτά που θέτεις, πάντως θεωρείς ότι δεν μπορεί να γίνει τακτοποίηση μόνο των κοινόχρηστων χώρων, με συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, χωρίς κατ' ανάγκη να έχει τακτοποιήσει ο κάθε ιδιοκτήτης ξεχωριστά την ιδιοκτησία του; Με το σκεπτικό ότι η τακτοποίηση των κοινόχρηστων είναι ανεξάρτητη -ούτως ή άλλως- δήλωση. Προφανώς πρακτικά είναι ασυνήθιστο, αλλά το ρωτώ θεωρητικά.

Ευχαριστώ για το ξεκαθάρισμα. Αυτό με τον μέγιστο συντελεστή το είχα διαβάσει κάπου παλιότερα στη λογική ότι τα κοινόχρηστα κτίσματα δεν έχουν χιλιοστά. Αλλά μπορώ να καταλάβω και τη λογική ότι είναι σαν "εξ αδιαιρέτου παρακολουθήματα" όλων των ιδιοκτησιών, άρα παίρνουν το σύνολο του δικαιώματος. Από εκεί και πέρα δεν είναι ότι κατέχω τον (νομικό) ορισμό των χιλιοστών ή/και τη σύνδεσή τους με τα επιτρεπόμενα μεγέθη, για να έχω 1000‰ σίγουρη άποψη!

Καταρχάς συμφωνώ ότι πρέπει να επιμεληθεί συντακτικά το ερώτημα. Είναι σαν να γράφτηκε εν κινήσει σε χωματόδρομο και κάποιες λέξεις και σημεία στίξης αναπήδησαν από το παράθυρο.. Πάντως για τους βοηθητικούς χώρους με προδιαγραφές κατ. 3 πολλοί συνάδελφοι τους έβαζαν στην 3 επειδή στον νόμο δεν εξειδικεύει ως προς τη στάθμη. Αλλά καθώς υπάρχει η εγκύκλιος και γενικά τέτοιες επιφάνειες δεν βγάζουν μεγάλο πρόστιμο και εγώ με ΥΔ (χωρίς μειωτικό) θα το έβαζα.

Αυτό για τον ηλ/λογικό πίνακα σωστό. Αν όμως δεν υπήρχαν αντίστοιχες εγκαταστάσεις και -έστω- άτυπα και παράνομα είχε δηλωθεί κατάστημα στη ΣΟΙ, εφόσον δεν είχε εκδοθεί άδεια αλλαγής χρήσης, πάλι θεωρούμε αιτιολογημένη την χρήση "κατάστημα"; Γενικότερα συμφωνώ ότι είναι ευκαιρία να επισημοποιηθεί η χρήση καταστήματος, αλλά ψηρίζω τις λεπτομέρειες..

Ως προς τον ορισμό υπογείου, καλά θα ήταν να μπορεί να αιτιολογηθεί (με όποιες εκχωματώσεις και διαφοροποιήσεις της διαμορφωμένης στάθμης) ότι πληρεί τις προδιαγραφές ΓΟΚ ή έστω (έμμεσο συμπέρασμα) τις προδιαγραφές κατά τον χρόνο κατασκευής του.

Οκ το έπιασα! Κάτι υπάρχει λοιπόν...ευχαριστώ. (Πάντως ένα μπλέξιμο για το πώς δικαιολογείται/ορίζεται η αυθαίρετη χρήση ενός χώρου ως ενός είδους ή έτερου το έχω. Θυμάμαι η Λεμπέση να προσπαθεί να δημιουργήσει κριτήρια με βάση τα καθαρά ύψη, ως προς την κυριότητα ή τη βοηθητική χρήση του χώρου, αλλά, ας πούμε, αυτό που συζητάμε τώρα μεταξύ καταστήματος αποθήκης και αν δεν υπήρχε ΣΟΙ, από τι εξαρτάται;)

Εγώ πάντως εννοούσα ότι θα μπορούσε από τότε που έγινε η σύσταση και δηλώθηκε ως κατάστημα να άλλαξε εκ νέου (και αυθαίρετα) η χρήση σε αποθήκη (υποβιβάζεται βέβαια έτσι η αξία του ακινήτου) με αποτέλεσμα η σημερινή χρήση να είναι πάλι αποθήκη και στο εξής να μεταβιβάζεται ως τέτοια. Υπάρχει κάτι που καθιστά αδύνατη αυτή την περίπτωση (πέρα από το πρακτικό θέμα της αξίας του ακινήτου);

Η συνάδελφος υποθέτω εννοεί ότι αν δηλώσει αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια θα πρέπει να το τακτοποιήσει με ΥΔ. Δεν ξέρω αν γίνεται όμως αφού είναι σήμερα κενό και οι ιδιοκτήτες δεν θέλουν να διατηρήσουν τη χρήση καταστήματος, να δηλωθεί πάλι ως αποθήκη. Και αν όντως είναι υπόγειο να μη θεωρηθεί ότι άλλαξε χρήση. Ο υπολογισμός της ΥΥ σε καμία περίπτωση δεν είναι με συντελεστή. (είτε επειδή είναι όντως υπόγειο -εγκύκλιος-, είτε επειδή είναι κάτω του επιτρεπόμενου -νόμος-)

Ερώτηση: Τελικά αυτό, το παραπάνω, είναι το σωστό στις κοινόχρηστες αυθαιρεσίες; Ή ότι τα κοινόχρηστα δεν έχουν χιλιοστά και άρα οι αυθαιρεσίες παίρνουν τον μέγιστο συντελεστή υπέρβασης;

Αν δηλ. βρεθεί αυθαιρεσία διάφορη επιφάνειας -π.χ. αναλυτικού- και γίνει τακτοποίηση για αυτή, θα μπορεί να κάνει μονομερή τροποποίηση; Ή θα πρέπει η αυθαιρεσία που εντοπίζεται να δικαιολογεί τη διαφορά στην επιφάνεια με ξεκάθαρη μάλιστα αντιστοίχιση, ώστε να προκύπτει η αριθμητική διαφορά; Σε μια περίπτωση που εξέταζα είχαν μετρήσει και τα μπαλκόνια στο εμβαδόν της σύστασης ή τουλάχιστον αυτό προέκυπτε από την εμβαδομέτρηση (και είχε υποδείξει συνάδελφος, ότι μερικές φορές γινόταν). Και εκεί η σύσταση δεν το έγραφε ξεκάθαρα. Γενικά δεν έχω καταλάβει τη διαφορά βεβαίωσης μη αυθαιρεσιών και τακτοποίησης. Με τη βεβαίωση, όπου γίνεται αποτύπωση και προκύπτει το υφιστάμενο εμβαδόν που συμπίπτει με της άδειας, για κάποιον λόγο δεν μπορούν να τελεσθούν οι αντίστοιχες διαδικασίες που προβλέπονται μετά από τακτοποίηση, όπως για παράδειγμα τροποποίηση σύστασης, μεταβολή (είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω) επιφάνειας στην εφορία; (σαν να έχει πλεονέκτημα δηλ. η τακτοποίηση ή δεν ισχύει έτσι όπως το γράφω;) Επιπρόσθετα δεν θυμάμαι τί κάνουμε όταν το εμβαδόν προκύπτει μικρότερο της άδειας (χωρίς διαφοροποίηση του φέροντα). Το θεωρούμε αυθαιρεσία και γίνεται τακτοποίηση ή μπορεί να δωθεί βεβαίωση;

Σε ευχαριστώ Ιάσονα για την παρέμβαση! Αυτό είχα καταλάβει (το επισημαίνει και ο Θανάσης πιο πάνω), αλλά ήθελα να σιγουρευτώ ότι δεν προκύπτει διαφορετική υποχρεώση. Με λίγα λόγια, το γεγονός ότι το τοπογραφικό της άδειας το εμφανίζει ως 10στρ, ενώ το γήπεδο ήταν (το 1968) και είναι 3στρ αρκεί για το "ΟΧΙ" στην ο.α. Δεν μας νοιάζει ούτε αν τα 3στρ ήταν τότε που βγήκε η άδεια (1971) άρτια (σήμερα δεν είναι), ούτε αν ήταν τότε εντός ζώνης (σήμερα δεν είναι), ούτε με ποιον δρόμο συνορεύει (αγροτικός ήταν εξάλλου και μάλλον και σήμερα). Και εκτός όλων αυτών, λόγω κατηγορίας 1 δεν μας νοιάζει ούτε αν παραβιάζονται και πόσο όποιες πλάγιες αποστάσεις (δε λέω να αναγραφούν οι διαστάσεις στο τοπογραφικό), ούτε κατά πόσο το υφιστάμενο ύψος ξεπερνά αυτό της άδειας. Αυτά συμπεραίνω και ξανά ευχαριστώ..

Πολύ σωστά αναφέρεις το σχετικό εδάφιο. Επομένως αυτό καταλαβαίνω και εγώ. Ότι μπορεί να τακτοποιηθεί, για να μπορεί και να μεταβιβαστεί, αλλά δεν θα αποζημιωθεί όταν εφαρμοστεί η απαλλοτρίωση. Δυστυχώς όμως δεν έχω γνώσεις σχετικά.

@Θεοδωρόπουλος Θανάσης Αν και η ανάλυσή σου έχει ορθή προσέγγιση, είναι αρκετά σύνθετη η περίπτωσή σου για να σε βοηθήσω προσωπικά! Ελπίζω κάποιος συνάδελφος με τη σχετική εμπειρία να μπορέσει να ξεκαθαρίσει κάποια σημεία: - κατά πόσο η κατ.1 απλοποιεί κάποια θέματα, - κατά πόσο η εν λόγω οικοδομική άδεια αρκεί για να επιλεχθεί ότι υπάρχει ο.α. στο ακίνητο, - με ποιον τρόπο θα ληφθεί υπόψη η ρυμοτόμηση του οικοπέδου (ακόμα και αν υπάρχει απαγόρευση υπαγωγής σε τμήμα του διώροφου) ________________ Ένα δικό μου θέμα: Μικρή ισόγεια μονοκατοικία με άδεια του 1971 σε γήπεδο 3 στρεμμάτων (βάσει συμβολαίου του 1968 και μεταγενέστερου), εκτός σχεδίου, εμφανίζεται ως 10 στρέματα στο τοπογραφικό σκαρίφημα του στελέχους. Κατ' επέκταση παραβιάζονται και τα πλάγια όρια των 15μ. που ορίζονται εκεί. Από τη σχετική ιστορική αναδρομή στη νομοθεσία της εποχής (Β.Δ. 3/14-10-1966) δεν κατάφερα να βρω σίγουρα αν τα 10 στρέμματα ήταν τότε η ελάχιστη απαίτηση για κατοικία, αλλά ούτως ή άλλως το δεδομένο αυτό της άδειας είναι προφανώς ψευδές (εκτός αν "έπαιζε" κάτι συγκεκριμένο). Για τον φάκελο η πολεοδομία έδωσε βεβαίωση απώλειας. Αναρωτιέμαι ποιος είναι ο (πιο) σωστός τρόπος αντιμετώπισης. 1) Να μπει χωρίς Ο.Α. (λόγω ψευδών στοιχείων) και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1. Σε αυτή την περίπτωση από δικαιολογητικά απαιτείται μόνο κάτοψη, ως ειδική περίπτωση λόγω παλαιότητας (και είναι προαιρετικό να υποβληθούν τοπογραφικό και τομή για λόγους πληρότητας) ή είναι υποχρεωτική η υποβολή των δικαιολογητικών αυτών (στ)ββ)) επειδή δηλώνεται χωρίς άδεια; Ένα και το αυτό είναι βέβαια, αλλά ρωτάω το τυπικό ποιο είναι. 2) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθεί ολόκληρο ως κατ.1; Πάντως από δικαιολογητικά ουσιαστικά είναι η ίδια διαδικασία; Καταλαβαίνω και από λεγόμενα του @ΙΑΣΟΝΑΣ σε άλλο νήμα, ότι η περίπτωση στ)γγ) στα δικαιολογητικά είναι προαιρετική, ίσως για περιπτώσεις που η ανασύσταση θα βοηθούσε να μειωθεί το πρόστιμο. Εδώ δεν έχει νόημα, σωστά; 3) Να μπει με Ο.Α. και να δηλωθούν ως αυθαίρετες μόνο τυχόν διαφοροποιήσεις από τα στοιχεία του στελέχους. Προφανώς δεν έχει ουσιαστική διαφορά (στο πρόστιμο) αυτή η προσέγγιση, αλλά πάλι ρωτάω για το τυπικό. Γενική απορία: Λόγω του ότι το κτίσμα είναι κατηγορία 1 έχω καταλάβει ότι δεν χρειάζεται ανάλυση των παραβάσεων και γι' αυτόν τον λόγο δεν έχει σημασία αν θα δηλωθεί "με" ή "χωρίς" άδεια και αν κατ' επέκταση θα δηλωθεί όλη η επιφάνεια ή μόνο η καθ' υπέρβαση, οι πλάγιες αποστάσεις κλπ. Αν όμως ήταν κατ. 2 και πάνω, αυτόματα θα άλλαζε τελείως η σημασία της ανάλυσης και θα έχριζε διεξοδικής διερεύνισης για το αν συμφέρει (και αν δύναται) να μπει "ΝΑΙ" ή "ΟΧΙ" στην άδεια. Σωστά;

Ευχαριστώ πολύ! Το σάιτ αυτό το τσεκαρα μόνο για Κτηματολόγιο. Αλλά τελικά και εγώ μέσω κτηματολογίου βρήκα την απάντηση, από το λινκ για πιστοποίηση, που έχει φυσικά τον ίδιο χάρτη με αυτόν που παραπέμπεις. Έστειλα και στη ΥΔΟΜ ερώτηση, αν και δεν περιμένω κάτι ιδιαίτερο πέρα από αυτά που συζητήσαμε.

Σωστά, το "αυξάνουν" της παραγράφου 10 το εκλάμβανα ως "ευνοούν", αλλά είναι αυτό που λες ότι πλέον ισχύει το δυσμενέστερο (10 στρ). Μετά από αυτό πιστεύεις ότι ουσιαστικά δεν έχει νόημα να ρωτήσω στην πολεοδομία, αφού το γήπεδο τριών στρεμάτων δεν είναι πλέον άρτιο, σωστά; Που θα ρωτήσω δηλ και για άλλους λόγους (π.χ. αν είναι σε natura)..

Σας ευχαριστώ όλους για τη συμβολή. Στις μεταβατικές το μόνο σχετικό που γράφει είναι το εξής: 10. Διατάξεις της παρούσας οι οποίες αυξάνουν τις αρτιότητες των γηπέδων εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών εφαρμόζονται μετά την πάροδο δύο ετών από την δημοσίευσή της. Το ΓΠΣ δημοσιεύτηκε με το ΦΕΚ 433/ΑΑΠ/2012-12-31, απόφαση Αριθμ. 5509/243290. Αν θέλετε το ανεβάζω.

Σε ευχαριστώ συνάδελφε tetris για το σχόλιο. Επειδή είδα είσαι ιδιαίτερα ενημερωμένος στο παρόν θέμα (και σε άλλα) έχεις κάποια γνώμη για τα προηγούμενα ερωτήματα; Κυρίως για το αν ισχύει η αρτιότητα με βάση το ΓΠΣ ή με τις παρεκκλίσεις της εκτός σχεδίου. Έχω καταλάβει πως γενικά το πρώτο. Αλλά μήπως δεν ισχύει σε "παλιά" γήπεδα;

Οι σελίδες του ΦΕΚ του ΓΠΣ είναι αυτές (παράγραφος 2.3, απόφαση Αριθμ. 5509/243290) Αυλάκι.pdf Στο e-πολ πώς βλέπουμε τους προ 1923 οικισμούς; Ευχαριστώ για την απάντηση.

Είμαι σίγουρος ότι η πληροφορία που απαντά στις απορίες μου είναι διάσπαρτη στις προηγούμενες σελίδες. Αλλά επειδή σίγουρα κάποιος συνάδελφος την έχει συνεκτική στο μυαλό του θα με βοηθούσε ιδιαίτερα η γνώμη του στο συγκεκριμένο θέμα, ώστε να διαμορφώσω ορθότερα το αντίστοιχο ερώτημα στην οικία ΥΔΟΜ. Για σύνταξη τοπογραφικού ψάχνω τους όρους δόμησης γηπέδου εκτός σχεδίου, πλησίον οικισμού προϋφιστάμενου (λογικά) του 1923 και προσπαθώ να καταλάβω αρχικά αν είναι άρτιο και περαιτέρω αν ισχύουν οι εντός ζώνης παρεκκλίσεις ή οι εκτός σχεδίου όροι. Δεδομένα: Το γήπεδο, 3100 τετραγωνικών μέτρων, αναφέρεται σε συμβόλαιο του 1968 και έχει εκδοθεί σε αυτό Ο.Α. το 1971 ως "εκτός σχεδίου" με το "ΒΔ 3/14-10-1966". Υπάρχει μόνο το στέλεχος. Η θέση του γηπέδου είναι σήμερα εντός εγκεκριμένου ΓΠΣ και η περιοχή ορίζεται ως (ΕΠ1) Ειδική Περιοχή Ζεύγους Εθνικών Οδών. Σύμφωνα με το ΓΠΣ για την περιοχή ισχύουν τα εξής: Κατώτατο όριο κατάτμησης: 10.000 Μ2 Κατώτατο όριο αρτιότητας: 10.000 Μ2 Μελλοντικές ρυθμίσεις υποδοχέων δύνανται να θέτουν όρους και περιορισμούς που θα κατισχύουν των ανωτέρω. Για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης εφαρμόζονται οι διατάξεις των ΠΔ/6.10.78 (ΦΕΚ 538/Δ/6.10.78) και ΠΔ/24−5−85 (ΦΕΚ−270/Δ/31.5.85). Ο οικισμός είχε οριοθετηθεί το 1986 και χαρακτηρίζεται ως συνεκτικός, χωρίς να επισημαίνονται όρια συνεκτικού τμήματος. Επιμέρους απορίες: Έτσι όπως τα γράφει στο ΓΠΣ, τα 10 στρέματα αρτιότητας αφορούν και στα πριν το ΓΠΣ γήπεδα; Δηλ. το εν λόγω γήπεδο δεν είναι άρτιο επειδή είναι < 10στρ και οι λοιποί όροι του ΠΔ/6.10.78 θα ίσχυαν αν τυχόν ήταν άρτιο (δηλ. >10 στρ); Αν τυχόν το συγκεκριμένο γήπεδο γλιτώνει του περιορισμού των 10 στρεμάτων μπορώ να χρησιμοποιήσω τους όρους δόμησης εντός ζώνης δεδομένου ότι η πιο απομακρυσμένη κορυφή του βρίσκεται περίπου 350μ από το πιο κοντινό όριο της οριοθέτησης του οικισμού; Το ότι χαρακτηρίστηκε ως συνεκτικός συνεπάγεται και την ταύτιση του προ 1923 συνεκτικού τμήματος με τα σημερινά όρια; 'Η θα πρέπει να αναζητήσω το παλιό συνεκτικό τμήμα;

Σε ευχαριστώ πολύ για τις πληροφορίες που παρέχεις. Αναμένω και εγώ τη συμβολή άλλων συναδέλφων. Πάντως για λόγους ασφαλείας (σε κάποιες περιπτώσεις οι απαιτήσεις μάλιστα είναι αυξημένες) τα φυτά δεν είναι λύση. Όχι ότι η περίφραξη είναι βέβαια. Πάντως συμφωνώ ότι η κατάσταση αυτή είναι ιδιωτική "πολεοδόμηση". Το θέμα επίσης είναι ότι το κομμάτι δεν το θέλει ο ιδιοκτήτης, αλλά εφόσον δεν έχει γίνει συμβολαιογραφική δουλεία θεωρώ ότι έπρεπε να το συμπεριλάβω. Με το Κτηματολόγιο θα ξεκαθαρίσει φαντάζομαι κάπως και πιο οριστικά όταν θα μπει σε σχέδιο η περιοχή.

Θεωρώ πως η λογική των άρθρων είναι ότι στο άρθρο 1 αναφέρονται γενικά οι περιπτώσεις που απαιτείται ΜΣΕ και αν η κατασκευή που εξετάζουμε ανήκει σε αυτές, τότε ελέγχουμε με το άρθρο 2 μήπως τελικά εξαιρείται. Επίσης καταλαβαίνω ότι η παράγραφος ι προϋποθέτει μελετημένο κτίριο, ενώ για να απαλλάσσεται ανεξάρτητος στατικά χώρος, θα πρέπει να είναι μέχρι 25τμ και βοηθητικός (παράγραφος η).

Σωστό είναι αυτό που λέει ο Παύλος και προφανώς η καλύτερη αντιμετώπιση. Επειδή και το οικονομικό κομμάτι για τον ιδιοκτήτη είναι όμως ένα θέμα, όταν μου έτυχε αντίστοιχη περίπτωση, το τακτοποίησα όπως λες. Ό,τι προεξείχε του περιγράμματος της παλιάς τακτοποίησης με υπέρβαση. Τα τμήματα αυτά τα έβαλα και με υπέρβαση κάλυψης. Επέλεξα ¨ναι" στην οικοδομική άδεια, επειδή ειδικά στην περίπτωση εκείνη είχαν βγάλει άδεια προσθήκης ορόφου πάνω από το τακτοποιημένο με 1337 ισόγειο. Επειδή μάλιστα και ο όροφος δεν είχε τις διαστάσεις του εγκεκριμένου της άδειας έβαλα και εκεί ΥΔ και ΥΚ σε ό,τι προεξείχε της κάτοψης της άδειας (όχι του υφιστάμενου διαφοροποιημένου ισογείου, αν και το κτίριο δεν είχε σύσταση). Τον φάκελο της τακτοποίησης δεν τον βρήκα ποτέ και γενικά είχα αρκετή δυσκολία στο πως θα απεικονίσω τις αυθαιρεσίες στο "διάγραμμα κάλυψης". Τοπογραφικό φυσικά έκανα. Και τελικά θέλω να πω ότι ενεργώντας όπως προτείνει ο Παύλος, θα έχεις λογικά μια πιο απλή αντιμετώπιση και πιο καθαρή λύση. Όποιο δρόμο ακολουθήσεις να δώσεις βάση στην αμοιβή που θα ζητήσεις, γιατί θα έλεγα είναι από τις μπελαλίδικες περιπτώσεις.

Πολύ καλό και ξεκάθαρο σχόλιο! Συμπληρωματικά: Επίσης κατατοπιστική και σχετική είναι η συζήτηση που έγινε εδώ:

Με αυτό ακριβώς το δεδομένο Παύλο έψαχνα να εντοπίσω την περισσότερο ασφαλή προσέγγιση. Κρατάω το ότι στην απλή αποτύπωση δεν απαιτείται σύστημα αμοιβών (όπως σε μια άδεια) άρα δεν είναι απαιτητό και το ΦΕΜ. Σας ευχαριστώ για τη βοήθεια!

Καλημέρα σε όλους! Άρα επιστρέφουμε σε αυτό που είπες πριν: "Ανάποδα". Στα αυθαίρετα δεν το εννοούσα ότι χρειάζεται ΦΕΜ σαν διακιολογητικό, αλλά επειδή είναι μελέτη για την οποία υποτίθεται "πρέπει" να πληρωθεί ΦΕΜ. Και βέβαια στις υπαγωγές πρέπει η αμοιβή να περάσει από σύστημα ΤΕΕ για να πάρει α/α και να δηλωθεί η συμφωνηθείσα. Εσύ Zaz λες ότι -ανάποδα- εφόσον πρέπει να δηλωθεί η αμοιβή των υπαγωγών στο ΤΕΕ, άρα καλά θα ήταν να πληρωθεί και ΦΕΜ. Ενώ στο σκαρίφημα για Κτηματολόγιο, αφού δεν θα χρειαστεί στην πολεοδομία, δεν χρειάζεται να περάσει από σύστημα αμοιβών και άρα να αποδοθεί ΦΕΜ, αλλά αρκεί μια απόδειξη. (Στο ΤΕΕ θα το έβαζα σαν έργο αρχιτεκτονικών αποτυπώσεων) Εντάξει, σίγουρα κάπου το χάνω για το τι πρέπει και δεν πρέπει ή "πρέπει" και "δεν πρέπει", αλλά προς το παρόν το κατάλαβα. Σας ευχαριστώ.