tettris

Η αλήθεια είναι ότι δεν έχω προχωρήσει τελικά μια αντίστοιχη περίπτωση σε νομιμοποίηση, αλλά αυτή είναι η σκέψη που είχα κάνει. Η λογική είναι ίδια φαντάζομαι με την περίπτωση που θα μπορούσε να νομιμοποιηθεί ένα τμήμα κτιρίου, ενώ το ένα άλλο που έχει εξαντλήσει τον σ.δ. (ή για άλλο λόγο) δεν θα μπορεί. Στην περίπτωσή σου θεωρώ πως και στο νέο διάγραμμα δόμησης αφετηρία υψών θα θεωρηθεί αυτό της άδειας με εναπομένουσα αυθαιρεσία για αποκατάσταση της νομιμότητας την εκχωμάτωση. Σε μια δεύτερη σκέψη βέβαια, αφού το υπόγειο δεν είναι πλέον βοηθητικός χώρος (πήγε αρχικά εκεί το μυαλό μου), ίσως θεωρείται 3ος όροφος και δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί ούτως ή άλλως.

Οι αυθαιρεσίες θα κριθούν από τα δεδομένα της άδειας, όπου η υπέρβαση ύψους θα εξεταστεί (αφετηρία) από τη διαμορφωμένη στάθμη εδάφους που ορίζεται εκεί. Το υπόγειο θα μπει ως αυθαιρεσία για την οποία δεν θα πληρωθεί το πρόστιμο, αφού θα δηλωθεί προς νομιμοποίηση. Κατόπιν στη νομιμοποίηση θα νομιμοποιηθεί ο,τι αυθαιρεσία δύναται και τα υπόλοιπα θα εξακολουθούν να είναι αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί. Δηλαδή το ύψος του κτιρίου δεν θεωρώ ότι θα εξεταστεί στη νομιμοποίηση του υπογείου, (πόσο μάλλον που είναι στατικά ανεξάρτητο) και απλά θα εκκρεμεί η αυθαίρετη εκχωμάτωση, η οποία αν κάποτε θεωρητικά υλοποιηθεί θα επανέλθει η νομιμότητα του κτιρίου. Νομίζω θα το δεχτεί η πολεοδομία.

Φυσικά συμφωνώ μαζί σου, ότι και έτσι όπως περιγράφεις θα μπορούσε να μεταφραστεί το κείμενο περί ΜΣΕ. Και είναι και η πιο ανώδυνη απόφαση. Τα σχόλιά μου προσπαθούν να συμπεριλάβουν και κάποια λογική, που θα σε καλύψει σε κάθε κακοτοπιά. Δηλ. <20% σε φορτία κατασκευή πιθανόν δεν θα ρίξει το κτίριο, αλλά δεν σημαίνει ότι μπορεί να φέρει και τον εαυτό της. Από την άλλη, θα συμφωνήσω με άλλες απόψεις που έχουν εκφραστεί και τις θεωρώ τελικά πιο ουσιαστικές, ότι οι επιλογές μας θα πρέπει να είναι: Προφανής απαλλαγή από ΜΣΕ -> ανάληψη της υπόθεσης του αυθαιρέτου / Όχι προφανής απαλλαγή -> καλύτερο σενάριο η σοβαρή στατική μελέτη, διαφορετικά η μη ανάληψη του αυθαιρέτου. Κλείνοντας υπάρχει και η άποψη (με την οποία κάποιοι -και ίσως όχι άδικα- διαφωνούν, ως μη ασφαλής επιλογή) πως ο μηχανικός/διαχεριστής δεν έχει άλλη υποχρεώση πέραν του ελέγχου της απαλλαγής και αν απαιτηθεί ΜΣΕ δεν έχει κάποια δέσμευση ως προς αυτή. Σίγουρα στην τελευταία περίπτωση είναι δεοντολογικά προφανές ότι πρέπει να γίνει σαφής ενημέρωση του ιδιοκτήτη για τις μελλοντικές υποχρεώσεις του.

Κατ' αρχάς ορθά σκέφτεσαι να ζητήσεις κάποια επί πλέον άποψη, ώστε να νιώσεις μια σχετική σιγουριά για το τι θα αποφασίσεις, εφόσον κανόνας δεν υπάρχει ώστε να τον ακολουθήσεις. Από εκεί και πέρα έχω κάνει κάποιες σκέψεις ως προς αυτά που αναφέρεις και έχω να πω τα εξής: Ο μειωτικός στους σχετικούς χώρους έχει να κάνει με τα τεχνικά/ποιοτικά χαρακτηριστικά του χώρου. Δηλ. ένα υπόγειο όσο και σε κούκλα κατοικία να το μετατρέψεις, ανεπαρκές σε φυσικό αερισμό/φωτισμό θα είναι και άρα δεν αποτελεί τη Νο.1(από ποιοτική άποψη του χώρου) αυθαιρεσία. Ωστόσο το υπόγειο/κατοικία θα μετρήσει στο ποσοστό επιβάρυνσης, γιατί είναι χώρος που κατασκευάστηκε να εκμεταλλευτεί με κύρια χρήση => πιθανόν να λαμβάνονται και έσοδα από αυτή την εκμετάλλευση. Βέβαια δεν ενοικιάζεται και ως ρετιρέ (χαμηλότερη αντικειμενική αξία). Μια υπόγεια αποθήκη που έχει εργαλεία και μαζεύει σκόνη, προφανώς δεν κατασκευάστηκε για να ενοικιαστεί σε...αράχνες. Ακόμα και ο τρόπος αντιμετώπισης μια απόληξης κλιμακοστασίου που θα τιμωρηθεί με αναλυτικό, συνηγορεί στο ότι οι χώροι αντιστοιχίζονται σε μεγέθη προστίμου και τα επιβαρύνουν, ανάλογα της σκοπιμότητας της εγκατεστημένης παράβασης, δηλ. της χρήσης (η απόληξη εκ των πραγμάτων δεν δύναται να κατοικηθεί), η οποία είναι επί πλεόν αλληλένδετη και με τις προδιαγραφές του χώρου για την εγκατάσταση της χρήσης (μειωτικός συντελεστής) και όχι με την ίδια την κατασκευή ως προς την ποιότητά της σε υλικά, ένσημα ΙΚΑ που δεν πληρώθηκαν κλπ (αυτά σε αυτή την περίπτωση τα αναλαμβάνει ο αναλυτικός προϋπ/μος). Επομένως, εκμεταλλεύσιμος χώρος με κύρια χρήση -> συμμετέχει στην επιβάρυνση του προστίμου. εκμεταλλεύσιμος με κύρια χρήση και ποιοτικά χαρακτηριστικά (θέση, όροφος, ανεξαρτησία, φωτισμός/αερισμός) => χωρίς μειωτικό συντελεστή (και προφανώς συμμετοχή στην επιβάρυνση). Με άλλα λόγια οι αυθαιρεσίες που σκόπιμα κατασκευάστηκαν με προδιαγραφές οικονομικού οφέλους. Παράλληλα, άσχετα με τα προηγούμενά σου σχόλια, ένα ακόμα σημείο που ενισχύει σε ένα βαθμό και το επιχείρημα ότι ρόλο στο ποσοστό υπέρβασης εκτός της χρήσης έχει και ο συντελεστής δόμησης (ως κριτήριο επίσης -πιθανολογώ- εκμεταλλεύσιμου χώρου), είναι το παράδειγμα της εγκυκλίου στην αλλαγή χρήσης, όπου συγκεκριμένα έχει επιλεχθεί (έστω και αν η αρχική πρόθεση του παραδείγματος είναι η επεξήγηση για την εφαρμογή του συντ. αλλ. χρήσης), ως υπενθύμιση, θα έλεγα, του παραπάνω σκεπτικού, ότι μας απασχολούν τέτοιοι χώροι στον 4495, όχι αυτοί που δεν προσαυξάνουν τον σ.δ., προσθέτοντας μάλιστα πως τους επί πλέον συντελεστές (άρα και τον συντελεστή υπέρβασης) θα τους λάβει η επιφάνεια που υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, Αν και πρακτικά στη λεπτομέρειά της η φράση αυτή μάλλον δεν είναι πάντα εφαρμόσιμη, αναφέρομαι σε αυτή για να υπογραμμίσω τη "φιλοσοφία" που εκλαμβάνω για τους σύγχρονους νόμους των αυθαιρέτων. Ολόκληρο το παραπάνω απόσπασμα:

Νομίζω πως η απάντηση σε αυτό που ρωτάς εξαρτάται από το εξής: "Για κτίρια για τα οποία διατίθεται εγκεκριμένη στατική μελέτη η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού, η έκθεση αποτίμησης φέρουσας ικανότητας μπορεί να περιορίζεται στον έλεγχο του συνολικού σεισμικού φορτίου (τέμνουσα βάσης) όταν μετά την προσθήκη των αυθαιρέτων κατασκευών στο σύνολο του κτιρίου" Αν θεωρήσεις (προς την πλευρά της ασφάλειας) ότι λόγω της προσθήκης διαφοροποιείται ο φέρων οργανισμός, θα πρέπει να κάνεις κανονική ΜΣΕ. Από την άλλη, δεν μπορώ να φανταστώ σε ποια περίπτωση θα είχε τότε νόημα η παραπάνω διάταξη και σε ποια προσθήκη αυθαίρετων κατασκευών δεν θα θεωρούσαμε ότι ο φορέας έχει διαφοροποιηθεί. Στο συγκεκριμένο δίλημμα η λογική που έχει εκφράσει ο Pavlos33 ίσως είναι η πιο ρεαλιστική. Θα προσπαθήσεις λοιπόν να απαλλάξεις το κτίριο από ΜΣΕ. Επομένως, αν φαίνεται ο αδειοδοτημένος φορέας να έχει ακολουθήσει τη μελέτη ως προς τις διαστάσεις των φερόντων στοιχείων του, μπορείς να χρησιμοποιήσεις την παραπάνω διάταξη για την τέμνουσα. Ακόμα καλύτερα θα ήταν να ελέγξεις, όπως γράφεις, και τα ίδια τα δομικά στοιχεία της προσθήκης, όπως το αναφέρει ρητά στην περίπτωση κατασκευής αυθαίρετης στέγης. Προφανώς και ως προς αυτό, θα πρέπει να επιλέξεις να το κάνεις με τεχνική περιγραφή ή αν το κρίνεις απαραίτητο με μελέτη επάρκειας. Νομίζω το ίδιο πρέπει να κάνεις ακόμα και αν βγει ο έλεγχος των κατακόρυφων, αφού έτσι όπως είναι γραμμένα τα περί ΜΣΕ, το μόνο σίγουρο είναι ότι κατασκευές μέχρι το 20% της επιφάνειας του δώματος δεν χρειάζονται έλεγχο επάρκειας της ίδιας της αυθαίρετης κατασκευής. Βέβαια δεν ξέρω αν σε περίπτωση που δεν βγαίνει η απαλλαγή λόγω σύγκρισης των κατακόρυφων, αν υπάρχει πιθανότητα τελικά να βγει ο έλεγχος για τέμνουσα. Edit: Ξαναδιάβασα πιο πάνω ότι γράφεις πως μάλλον πρόκειται για ξύλινη κατασκευή, συνεπώς αν η στατική μελέτη έχει εφαρμοστεί θα μπορείς να προχωρήσεις σε έλεγχο τέμνουσας. Είναι "μπακάλικα" όλα αυτά βέβαια, οπότε μην περιμένεις αυστηρό κανόνα για το πως θα ενεργήσεις.

@nik Προσωπικά είμαι πεπεισμένος ότι χώροι που δεν προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης ή/και δεν είναι κύριας χρήσης δεν συμμετέχουν στο ποσοστό υπέρβασης. Η προσέγγιση αυτή προκύπτει με αφορμή τον συνδυασμό διαφόρων πηγών, όπως οδηγίες παραρτήματος, εγκύκλιοι (εδώ θεωρώ ότι για όμοιες διατάξεις των κατά καιρούς αυθαιρετονόμων ισχύουν και οι προγενέστεροι σχολιασμοί), Ε/Α helpdesk, αλλά και λογικής. Η λογική είναι ότι δεν γίνεται να τιμωρούνται όλοι οι χώροι ισοπεδωτικά με τον ίδιο τρόπο. 1)Το ύψος του προστίμου καθορίζεται αναλογικά με την αυθαίρετη επιφάνεια (κάθε σχεδόν κλειστού χώρου), 2)η επιβάρυνση του προηγούμενου προστίμου επηρεάζεται μόνο από τις επιφάνειες κύριας χρήσης που θα προσαύξαναν τον συντελεστή δόμησης (χωράει εδώ αρκετή συζήτηση για τις λεπτομέρειες, αλλά αυτός είναι ο μπούσουλας, ποιοι δηλ χώροι έχουν εκμεταλλευτεί για κύρια χρήση) και τέλος 3)για τις τελευταίες επιφάνειες (αφαιρώντας αυτές που εξαιρεί ο νόμος) επηρεάζεται και το μέλλον του ακινήτου κατά την επιλογή κατηγορίας. Άρα: η απάντηση είναι 50/120. Νομίζω ότι και η εκτός περιγράμματος επιφάνεια δεν επηρεάζει το ποσοστό (θα τιμωρηθεί εξάλλου και με ΥΚ). Αν ωστόσο η χρήση ήταν κύρια θα συμμετείχε τόσο η εκτός όσο και η εντός περιγράμματος επιφάνεια. Μια ανεξάρτητη από το κτίριο ισόγεια αποθήκη ωστόσο θα την προσμετρούσα, όπως θα προσμετρούσα και έναν αυθαίρετο βοηθητικό σε κύρια χρήση χώρο εντός του κτιρίου. Υ.Γ.: Μια επιφύλαξη για το υπόγειο εκτός περιγράμματος, κατά πάσα πιθανότητα θα συμμετέχει στο ποσοστό για επιλογή κατηγορίας, κυρίως επειδή στην εγκύκλιο 2 αναφέρει: Για τον υπολογισμό του ποσοστού των υπερβάσεων των αυθαιρεσιών συνυπολογίζονται όλοι οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης του ακινήτου, δηλ. δεν έχει (ξεκάθαρη) προϋπόθεση την κύρια χρήση του αυθαίρετου χώρου και είναι σχετικά λογικό αφού η επιλογή κατηγορίας σχετίζεται με την πιθανότητα εξαγορά συντελεστή δόμησης στο μέλλον.

Σωστά. Λανθασμένη η παρατήρησή μου. Βέβαια τότε (αν ήταν κατοικία), και σε αντιδιαστολή με το ότι το πρόστιμο θα ήταν σίγουρα μικρότερο, θα γινόντουσαν πολλαπλάσιοι οι φόροι. Πάντως αν ήταν ένα ενιαίο κτίριο με κατοικία και αποθήκη (στα ίδια μεγέθη), το κτίριο πάλι χρήση κατοικίας θα είχε συνολικά και στα 250τμ και η αποθήκη θα ήταν απλά ένας ("τεράστιος") βοηθητικός χώρος. Επίσης αν καθ' υπερβολή υπήρχε και ένας πολύ μακρύς διάδρομος που ενώνει τα 2 κτίρια, πάλι το σύνολο θα ήταν κατοικία. Εφόσον λοιπόν ο ιδιοκτήτης δεν χρησιμοποιεί τον χώρο αυτό ανεξάρτητα, θεωρώ πως θα ήταν ακραίο να χρεωθεί ως ανεξάρτητο κτίριο.

Μπράβο dimitris gm, πολύ σωστή η παρατήρησή σου και μου θύμησες αυτή την λεπτομέρεια την οποία είχε επισημάνει (προφορικά) υπάλληλος του helpdesk σε άλλη περίπτωση, που η τακτοποίηση αφορούσε κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους ακινήτου, όπου οι οριζόντιες ήταν πριν το 1975. Μου είχε πει ότι τυπικά η κατηγορία 1 αφορά σε αυθαιρεσίες κτιρίων και όχι σε όλο το οικόπεδο, λόγω της διατύπωσης του νόμου, όπως παραπάνω. Στη δική μου περίπτωση είχα βάλει κατηγορία 1 τελικά, γιατί οι αυθαιρεσίες αφορούσαν μόνο σε κατασκευές του ίδιου του κτιρίου που όμως ήταν σε κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου. Οι υπόλοιπες αυθαιρεσίες της δήλωσης ήταν είτε αναλυτικού είτε κατηγορίας 3. Οπότε το πολύ ασφαλές μάλλον είναι να μη μπορεί να δηλωθεί ως παράρτημα κτιρίου με κύρια χρήση κατοικία, αφού εξετάζεται ως ξεχωριστό κτίριο. Ωστόσο και εγώ θα ακολουθούσα τη συμβουλή του dimitris gm, ως πιο δίκαιη και επαρκώς ασφαλής, αν ειδικά είναι χώρος που όντως είναι αποθήκη και δεν είναι διαμορφωμένος για κύρια χρήση (με τις φωτογρ. να το υποδεικνύουν). Υ.Γ. @dimitris GM: Τα "γεννήματα" τι είναι; Γεννήματα της φαντασίας για το τι μπορεί να περιέχει μια αποθήκη; 🤔 Απάντηση: Το βρήκα! Είναι τα σιτηρά κλπ.. Καλό.

kan62 ή όποιος συνάδελφος γνωρίζει σχετικά, αποθήκες κατηγορίας 3 ή επεκτάσεις κύριων χώρων επίσης κατ. 3 (<5% μεταβολή διαστάσεων), υποθέτω δεν συμμετέχουν στον έλεγχο του ποσοστού για κατ4 ή 5, σωστά; Προφανώς αν ήταν μοναδικές αυθαιρεσίες δεν θα προσμετρούσαν (δεν θα υπήρχαν καν αυθαίρετες επιφάνειες που να ελέγχονται για άλλη κατηγορία). Αν υπάρχει ήδη ΥΔ κύριων χώρων (ας πούμε σε ποσοστό 39,9% της επιτρεπόμενης δόμησης) θα προστεθούν στην παραπάνω επιφάνεια αυτές της κατηγορίας 3 με την πιθανότητα έτσι το ποσοστό να υπερβεί το 40%;

Γιατί όχι, αφού η αποθήκη θεωρείται βοηθητικός χώρος της κατοικίας; Αν υπονοείς ότι επειδή η αποθήκη είναι μεγαλύτερη σε εμβαδό, ώστε να επηρεάζεται η κύρια χρήση του ακινήτου από αυτή, δεν νομίζω ότι υπάρχει τέτοια προϋπόθεση. Πάντως μάλλον εννοείς ότι και τα 2 είναι αυθαίρετα;

Kan62 είσαι μοναδικός! Αν και αναγνωρίζω ότι οι διευκρινίσεις που αναζητούσα δεν θα είχαν απαραίτητα βαρύτητα στις πολλές/συνήθεις περιπτώσεις (η αλήθεια είναι ότι έπεσα σε περίπτωση που ήταν θέμα λίγων τετραγωνικών η μετάβαση στην κατ. 5, γι'αυτό και η επιμονή) και περισσότερο ήταν απορίες κατανοήσης του γενικού θέματος, ωστόσο αφιέρωσες σημαντικό χρόνο να μου απαντήσεις και μάλιστα με τρόπο δομημένο και επεξηγηματικό. Το εκτιμώ πολύ και (μπορεί να στο έχουν ξαναεκφράσει) πραγματικά είσαι δάσκαλος!

kan62, είσαι Επιστήμονας και σε παραδέχομαι! Πολύ εμπεριστατωμένη η απάντησή σου, αλλά επέτρεψέ μου λόγω των κενών στις γνώσεις μου να αναρωτηθώ για το αν καταλαβαίνω σωστά: Βάσει λοιπόν των και ό,τι δεν αναφέρεται ρητά στις εξαιρέσεις για επιλογή κατηγορίας θα προσμετρήσει, ασχέτως αν θα ήταν άλλα τα κριτήρια προσμέτρησης μιας επιφάνειας σε περίπτωση διαγράμματος δόμησης προκειμένου να βγει μια άδεια. Παραδείγματα για το ποσοστό στην επιλογή κατηγορίας: Αυθαίρετη σοφίτα βοηθητικής χρήσης σε εκτός σχεδίου θα μετρήσει επειδή απλά δεν αναφέρεται στις εξαιρέσεις. Έστω και αν επιτρέπεται να βγει σήμερα άδεια σε εκτός σχεδίου γήπεδο που, με προϋποθέσεις, δεν θα αύξανε τη δόμηση -κατά μία έννοια μειονέκτημα για την αυθαίρετη παλιά σοφίτα- και έστω αν στα εντός σχεδίου ακίνητα ο αυθαιρετονόμος απαλλάσσει εντελώς τη σοφίτα από την επιλογή κατηγορίας/μελλοντικών εκκρεμοτήτων ακόμα και αν δεν τηρεί τις προδιαγραφές μεγέθους ως προς τον ΣΔ - κατά μία έννοια πλεονέκτημα για την αυθαίρετη παλιά σοφίτα-, Το κλιμακοστάσιο πρόσβασης στην παραπάνω σοφίτα θα μετρήσει για τον ίδιο λόγο. (εκτός ίσως αν η επιφάνειά του σε προβολή είχε ήδη μετρήσει ήδη στον υποκείμενο όροφο ή ούτε καν, γιατί για τον αυθαιρετονόμο είναι σαν να δημιουργείται νέος κλειστός χώρος ύπερθεν του μετρημένου;) Υπόγειο βοηθητικής χρήσης εκτός περιγράμματος του κτιρίου θα μετρήσει σε κάθε περίπτωση (εντός-εκτός σχεδίου), άσχετα αν θα προσμετρούσε στον ΣΔ σε μια άδεια, απλά και μόνο επειδή δεν αναφέρεται στις εξαιρέσεις, Αυθαίρετος χώρος κοινόχρηστου κλιμακοστασίου (ας πούμε σε περίπτωση τακτοποίησης Κ/Χ χώρων κτηρίου) θα μετρήσει όλος στην επιλογή κατηγορίας, έστω και αν (για κάποιον λόγο) είχε μετρήσει όλη η επιφάνεια των νόμιμων κλιμακοστασίων στον ΣΔ, παρ' όλο που θα μπορούσε να είχε μετρήσει μειωμένη (π.χ. επειδή "Στο συντελεστή δόμησης δεν προσμετράται η επιφάνεια κύριων κλιμάκων, η πέρα από τις ελάχιστες διαστάσεις που καθορίζονται από τις σχετικές διατάξεις και έως το 50% των διαστάσεων αυτών.".) Ίσως ο ίδιος μπερδεύω τον εαυτό μου και δεν έχουν νόημα οι απορίες μου, αλλά αν πάραυτα κατανοεί κάποιος τον προβληματισμό μου, θα παρακαλούσα για μια τελευταία διευκρίνιση.

Προσωπικά δεν μπορώ παρά να συμφωνήσω με τα γραφόμενα του kan62, ειδικά επειδή ενισχύονται από μια λογική που περικλύει τη γενικότερη "φιλοσοφία" των αυθαιρέτων και δεν στέκεται μόνο στην τοπική ερμηνεία διατάξεων/προτάσεων που έτσι και αλλιώς είναι αόριστες και ελλειπείς. Θα πρόσθετα μάλιστα ότι η παραπάνω λογική πιθανόν να επεκτείνεται και στα ποσοστά υπέρβασης για τον υπολογισμό του αντίστοιχου συντελεστή επιβάρυνσης, έστω και αν έχει καθιερωθεί να υπολογίζουμε στον αριθμητή όλα τα αυθαίρετα και όχι μόνο την επιφάνεια που υπερβαίνει το νόμιμο από τους όρους δόμησης πολεοδομικό μέγεθος. Ένα ακόμα επιχείρημα προς αυτή την κατεύθυνση είναι ότι αυτό αναφέρεται συγκεκριμένα στον συντελεστή αλλαγής χρήσης, όπου σύμφωνα με τον νόμο και το παράδειγμα της εγκυκλίου 2: "υπολογίζεται ο συντελεστής αλλαγής χρήσης σύμφωνα με το Παράρτημα Α για την επιπλέον της επιτρεπόμενης για τη νέα χρήση επιφάνεια." και δεν γράφει επιπλεόν της εγκεκριμένης. Ωστόσο ας το αφήσουμε το θέμα της υπέρβασης για να εστιάσω στην επιλογή κατηγορίας. Αυτό που προσπαθώ να μάθω, γιατί ασφαλές συμπέρασμα δεν έχω βγάλει, είναι πώς υπολογίζουμε τις επιφάνειες που θα συμμετάσχουν στον αριθμητή του ποσοστού για επιλογή κατηγορίας (και ΟΧΙ με τι θα τις συγκρίνουμε: παρονομαστής). Μια λογική λέει ότι αφού προσδιορίζουμε τις αυθαιρεσίες (κυρίως*) με τον ΓΟΚ'85, με αυτόν θα καταλήξουμε και ποια επιφάνεια προσμετράει στον συντελεστή δόμησης. Έστω και αν με τα αυθαίρετα ο τρόπος υπολογισμού είναι μεταλλαγμένος, αφού π.χ. ένα υπόγειο και ας μην έχει προδιαγραφές κύριας χρήσης, αν έχει εγκατασταθεί αυθαίρετα μια τέτοια, θα προσμετρήσει στο παραπάνω ποσοστό. Βέβαια αν είναι εντός σχεδίου, θα απαλλαχθεί λόγω των εξαιρέσων, κλπ. Με άλλα λόγια με ποιον κανονισμό θα υπολογίσουμε την εξάντληση των πολεοδομικών μεγεθών; Με αυτό που γραφεις kan62: εννοείς μήπως ότι αυτή η "λάσκα" που δίνεται για την υπέρβαση, λειτουργεί ως αντιστάθμιση στο γεγονός ότι με τους παλιότερους κανονισμούς θα προσμετρήσουν γενικά περισσότερες επιφάνειες στον ΣΔ σε σχέση με τον ΝΟΚ (π.χ. στην περίπτωση σοφίτας εκτός σχεδίου); *Το "κυρίως" γιατί αν έχουν κατασκευαστεί οι αυθαιρεσίες με παλιότερους του '85 ΓΟΚ, μπορεί να χρησιμοποιηθεί ο τότε (π.χ. κατασκευές στο δώμα).

O νόμος γράφει πάντως: «Ως επιτρεπόμενο ύψος θεωρείται το επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο και όχι το ύψος που αναφέρεται στην οικοδομική άδεια.» Αφ' ενός χρησιμοποιεί τον όρο "περιοχή", αφετέρου εξαιρεί το ύψος που αναφέρεται στην άδεια. Εννοεί το μελετημένο, εννοεί το επιτρεπόμενο, λόγω ειδικών όρων; Δεν το διευκρινίζει. Συνεπώς δεν νομίζω ότι ενδιαφέρουν οι συνθήκες του δρόμου, στον οποίο έχει πρόσοψη η οικοδομή. Από την άλλη 100% σίγουρος δεν είμαι και δεν έχω δει επίσης να ξεκαθαρίζεται κάπου.

Ευχαριστώ πολύ. Συμφωνώ εννοείται ότι αυθαιρετολογικά, τακτοποιείται όπως το περιγράφεις. Σαν να κατεδαφίστηκε μεταγενέστερα. Συμπερασματικά λοιπόν προκύπτουν: 2 ιδιοκτησίες που με οποιονδήποτε τρόπο "ανταλλάξανε" τετραγωνικά -> ΔΔ. Ιδιοκτησία που από μία έγινε 2 κατόπιν νέας σύστασης -> ΔΔ και νομίζω δεν χρειάζεται αναλυτικός για τις κατασκευές διαχωρισμού τους. 2 ιδιοκτησίες που έγιναν λειτουργικά μία (συνεννώθηκαν), αλλά συμβολαιογραφικά παραμένουν 2 -> Όχι ΔΔ, αλλά αναλυτικός για το γκρέμισμα του διαχωριστικού και όποιες άλλες κατασκευές. 2 ιδιοκτησίες που συνεννώθηκαν λειτουργικά και έγινε και νέα σύσταση ως μία -> Το ίδιο. Όχι ΔΔ. Αναλυτικός όπως παραπάνω.

Σοφίτα σε εκτός σχεδίου ακίνητο, που εξετάζεται με τους σημερινούς όρους δόμησης για επιλογή κατηγορίας, θα προσμετρήσουν στον αριθμητή του ποσοστού τα τετραγωνικά όλης της επιφάνειάς της ή το 50% αυτής, που θα συμμετείχε στον συντελεστή δόμησης (π.χ. αν νομιμοποιούνταν); Αν όλη η επιφάνεια, η τεκμηρίωση ποια θα λέγατε ότι είναι;

Έχεις την καλοσύνη να σχολιάσεις και το παρακάτω, ώστε να έχω συνολικά την εικόνα; Σε περίπτωση που: Άδεια και αρχική σύσταση: 2 διαμερίσματα. Κατασκευή χωρίς μεσοτοιχία. Μετέπειτα τροποποίηση σύστασης σε ένα διαμέρισμα από 2, χωρίς ενημέρωση οικ. άδειας. Πάλι ισχύουν όσα μου είπες, σωστά;

Συγνώμη Dimitris, παρέθεσες μια πιο πάνω ανάρτηση, άλλου συναδέλφου. Στη δική μου περίπτωση: "Αν η σύσταση και οι άδεια δείχνουν 2 όμορρα διαμερίσματα/ιδιοκτησίες του ενός ιδιοκτήτη," που στην πράξη συνεννώθηκαν σε ένα ενιαίο. Τι ισχύει τελικά;

Δηλαδή για να καταλάβω, προκειμένου να δηλωθεί ΔΔ, στην περίπτωση που αναφέρω, θα έπρεπε να έχει γίνει ήδη νέα σύσταση (που τις 2 συνενώνει σε μία ιδιοκτησία), χωρίς να είχε ενημερωθεί η άδεια; Επίσης, ως έχει τώρα, νομικά είναι καθ'ολα εφικτό δηλαδή να μεταβιβαστεί μόνο η μία ιδιοκτησία, έστω και αν δεν έχει μεσοτοιχία και δική της είσοδο και άρα λειτουργικά και πρακτικά είναι άτοπο; Ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

Αν και νομίζω προκύπτει έμμεσα από τα γραφόμενα του dimitris gm, για επιβεβαίωση ρωτώ: Αν η σύσταση και οι άδεια δείχνουν 2 όμορρα διαμερίσματα/ιδιοκτησίες του ενός ιδιοκτήτη και τελικά δεν κατασκευάστηκε η μεσοτοιχία, ενώ κλείστηκε η πόρτα του ενός προς το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, άρα τελικά προκύπτει ένα νέο διαμέρισμα. Τότε αφενός θα δηλωθεί ως ΔΔ, αλλά θα χρειαστεί και αναλυτικός για το κλείσιμο της πόρτας ή αρκεί η ΔΔ;

Αν και υπάρχει λογική στο να συμμετέχουν και οι νόμιμες επιφάνειες στον αριθμητή του ποσοστού για τον προσδιορισμό της κατηγορίας, ας δεχτούμε ότι αυτό δεν προκύπτει ξεκάθαρα από κάποια διάταξη και ας συμφωνήσουμε ότι υπολογίζονται μόνο οι αυθάιρετες. Ανεξάρτητα πάντως, το ποιες αυθαίρετες επιφάνειες προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης θα κριθεί με ποιον κανονισμό; ΝΟΚ-ΓΟΚ '85, άλλος ΓΟΚ; Για παράδειγμα, ένα υπόγειο 100τμ κύριας χρήσης εκτός σχεδίου, θα προσμετρήσει κατά το ήμισυ στον ΣΔ (και άρα 50τμ στον αριθμητή προσδιορισμού κατηγορίας), όπως επιβάλει ο ΝΟΚ ή θα ελέγξουμε τι ορίζει ο ΓΟΚ της εποχής της έκδοσης της άδειας; Επίσης να θεωρήσω ότι από την στιγμή που επιλέγουμε να συγκρίνουμε με σημερινά πολεοδομικά μεγέθη, θέτοντας αυτά στον παρονομαστή, τότε κατ' επέκταση οι παραπάνω επιφάνειες προσδιορίζονται υποχρεωτικά από τον σημερινό κανονισμό, δηλ. ΝΟΚ; Αν είχαμε επιλέξει να συγκρίνουμε με αυτά της άδειας, τότε αναγκαστικά θα ελέγξουμε ποιοι χώροι επιβαρύνουν τον συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τον κανονισμό που ίσχυε κατά την εποχή της άδειας;

Αυτό νομίζω ξεκαθαρίζει και την ελάσσονα απορία μου για το αν συμμετέχουν οι ανοιχτοί εξώστες που υπερβαίνουν το 40% του ΣΔ από ΝΟΚ στην επιλογή κατηγορίας. Σαφώς βέβαια έκλινα και κατέληγα στην άποψη πως δεν ισχύει κάτι τέτοιο, αφού τουλάχιστον στην εγκύκλιο ξεκαθαρίζεται ότι: Η σχετική και παραμένουσα ωστόσο απορία μου είναι αν σε αυθαίρετη κατασκευή κλιμακοστασίου και απόληξης του που δίνει μάλιστα πρόσβαση σε σοφίτα σε μεζονέτα και εφόσον όλη η επιφάνεια του κλιμακοστασίου έχει μετρηθεί στον ΣΔ της άδειας σε όλους τους υποκείμενους ορόφους, αν θα αφαιρούσαμε τα 12τμ του ΝΟΚ, προκειμένου να προσδιορίσουμε την κατηγορία του ακινήτου. Κάποια γνώμη; Στον προσδιορισμό τόσο του ποσοστού υπέρβασης, όσο και της κατηγορίας συμμετέχουν μόνο οι χώροι που προσαυξάνουν τον συντελεστή δόμησης. Με ποιον κανονισμό υπολογίζουμε τους χώρους αυτούς; Τους χώρους δηλαδή που προσμετρώνται στον ΣΔ. Με ΝΟΚ, ΓΟΚ '85, άλλον ΓΟΚ για κάποιον λόγο;

Δεν διαφωνώ και τα έχουμε ξανασυζητήσει όλα αυτά. Θα συμφωνείς και εσύ ότι 100% σίγουρος δεν μπορείς να είσαι ωστόσο. Ή σκέψου (αν δεν κάνω λάθος) όταν ο διαχειριστής δεν μπορεί να αναλάβει όλες τις μελέτες και πρέπει να δηλώσει πολιτικό μηχανικό για ΜΣΕ ώστε να προχωρήσει η δήλωση, πάλι δημιουργείται αδιέξοδο. Αλλά και αυτόν τον σκόπελο αν υπερβούμε, πρακτικά θα πρέπει ο κάθε ιδιοκτήτης να συμφωνεί να φορτωθεί μελλοντικά μεγάλη ευθύνη για το πως θα πραγματοποιηθεί η ΜΣΕ σε επίπεδο κτιρίου και άρα να σκεφτεί καλύτερα αν θα προχωρήσει σε τακτοποίηση. ΄Η αντίστοιχα αν επίγει να μεταβιβάσει να σκεφτεί πόσο θα πρέπει να υποτιμήσει την αξία της ιδιοκτησίας του αν θέλει να την πουλήσει σε κάποιον άλλον με αυτό το χρέος.

"Δυστυχώς" είναι πολύ λογικά αυτά που γράφει ο Pavlos. Και γι'αυτό πάλι "δυστυχώς" ο Ιάσονας έχει πει πολλές φορές αμφίβολες περιπτώσεις να μην αναλαμβάνονται καν. Πάντως και η απαλλαγή με σύγκριση του κτιρίου και βάσει τη διατύπωση στον νόμο δεν είναι και τελείως καθησυχαστική. Ούτε βέβαια η προσπάθεια να δωθεί οποιαδήποτε λογική προσέγγιση. Δεν ξέρω, αν σε περίπτωση που η απαλλαγή δεν βγαίνει, θα ήταν αρκετό να αναφέρει ο διαχειριστής μηχανικός της δήλωσης ότι απαιτείται ΜΣΕ, με υποχρέωση όμως (μέσω υπεύθυνης δήλωσης) του ιδιοκτήτη να την αναθέσει στο μέλλον σε μηχανικό που θα οφείλει να εξετάσει ολόκληρο το κτίριο. Οι νομικές βέβαια επιπλοκές είναι έτσι τεράστιες και προφανώς κανείς ιδιοκτήτης δεν θα προέβαινε σε αυτή την περίπτωση σε τακτοποίηση. Και εκτός ότι είναι ουτοπικό αυτό το σενάριο, πάλι δεν φαίνεται να έχει το παραπάνω δικαίωμα ο διαχειριστής μηχανικός, αφού παρουσιάζεται ως υπεύθυνος εκπόνησης όλων των απαραίτητων μελετών.

Σωστά τα λέει ο Anton_civeng! 👍Δεν μπήκα στον κόπο να ξαναδιαβάσω το κείμενο, αφού πλέον έχω χάσει κάθε ελπίδα σε αυτό.