tettris

Αρχικά να σημειώσω ότι όταν οι διατάξεις αναφέρονται σε "ρυμοτομούμενο ακίνητο" αφορούν και εφαρμόζονται στο τμήμα εκείνο της ιδιοκτησίας που προβλέπεται να ενταχθεί στους κοινόχρηστους χώρους. Έτσι πχ σε ένα κτίριο που τέμνεται από δρόμο, για το τμήμα που δεν επηρεάζεται από τη ρυμοτόμηση εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις, ενώ για το τμήμα που μελλοντικά θα γίνει δρόμος εφαρμόζονται οι διατάξεις που αναφέρονται σε "ρυμοτομούμενα". Με άλλα λόγια ως "ρυμοτομούμενο" δεν ονομάζεται όλο το κτίριο επειδή κόβεται στη μέση από το σχέδιο πόλης, αλλά μόνο το τμήμα που θα γίνει κατά την εφαρμογή του σχεδίου πόλης δρόμος. Μπορεί να φαίνεται χαζή η διαπίστωση, αλλά δεν μου ήταν ξεκάθαρο μέχρι τώρα. Ελπίζω να το έχω καταλάβει σωστά πλέον.

@Pavlos33 ευχαριστώ για την απάντηση. Το είχα υπόψη μου το άρθρο 41Α, αυτό που δεν μπορούσα να διαπιστώσω ήταν αν η παράγραφος 2 ουσιαστικά μπορεί να εφαρμοστεί για τις εργασίες επισκευής, αποκατάστασης, κλπ, σε οποιαδήποτε περίπτωση είτε πρόκειται για αλλαγή χρήσης είτε όχι και άσχετα που το άρθρο τιτλοφορείται "αλλαγή χρήσης". Καταλαβαίνω πως η απάντησή σου είναι ότι γίνεται και προφανώς με όποια άδεια απαιτείται για κάθε εργασία, όχι μόνο με μικρής κλίμακας.

Το ίδιο μου επιβεβαίωσε και συνάδελφος ότι εργασίες εξυγίανσης, εντός του όγκου του υφιστάμενου κτιρίου να το πούμε χονδρικά, επιτρέπονται πάντα και η άδεια (είτε μικρής κλίμακας είτε άλλη) εκδίδεται κανονικά και άμεσα, χωρίς άλλη προϋπόθεση (όπως πχ παραχώρηση σε κοινή χρήση, πράξη αναλογισμού, κλπ) που θα απαιτούνταν σε άλλου είδους μη αναγκαίες εργασίες, εκτός δηλ. του εύρους που περιγράφει και η παράγραφος 2 του άρθρου 41Α. Τα έχω καταλάβει σωστά;

Επειδή δεν βλέπω άλλη απόκριση, να θέσω απλοϊκά το βασικό ερώτημα:

Στο ρυμοτομούμενο τμήμα κτιρίου μπορούν να γίνουν εργασίες; Αν ναι, ποιές είναι αυτές (υπάρχουν περιορισμοί;), με τί άδεια και με ποιες προϋποθέσεις (προκειμένου να εκδοθεί η όποια άδεια); Ακολουθούνται οι διατάξεις του παραπάνω εγγράφου περί αλλαγής χρήσης, έστω και αν δεν πρόκειται για αλλαγή χρήσης; Οι διατάξεις του άρθρου 247 του κώδικα βασικής πολεοδομικής νομοθεσίας πώς εφαρμόζονται; Κάποια βοήθεια;

Όπως θα είδες με την διευκρινιστική "Εγκύκλιο 2" μπορείς παραβάσεις κατ 3 να τις υπολογίσεις με αναλυτ. προϋπολογισμό, δεν αναφέρεται όμως και το αντίστροφο που προτείνεις. Αντίστοιχο ήταν και το κείμενο της διευκρινιστικής εγκυκλίου για τον 4178/13.

Είναι πάντως κρίμα -ειδικά καθώς πρόκειται για "μικρές" κατασκευές- που δεν δίνεται (ξεκάθαρα) η δυνατότητα να επιλέξεις οποιαδήποτε κατηγορία (πχ 2 ή 4) και να δηλώσεις τα στέγαστρα έστω προς κατεδάφιση. Αυτό προκαλεί οξύμωρο τόσο με το γεγονός ότι μπορείς να κατεδαφίσεις αυθαίρετα τα στέγαστρα και να μην πληρώσεις τίποτα, αλλά και με το γεγονός ότι οι προς κατεδάφιση κατασκευές μπορούν κατά τ' άλλα να υπαχθούν ακόμα και αν παραβιάζουν τις προϋποθέσεις του άρθρου 89 για απαγώρευση υπαγωγής, αφού σύμφωνα με την εγκύκλιο η κατεδάφιση προστατεύει το περιβάλλον.

Μήπως αν ζητούσες γραπτή απάντηση από το helpdesk του ΤΕΕ, ώστε να μπορείς να τα δηλώσεις ως διάφορη της 5 κατηγορία και να περιγράψεις στην τεχνική έκθεση τον λόγο.

Αν ο ιδιοκτήτης θέλει οπωσδήποτε να τα διατηρήσει, δεν ξέρω κατά πόσο θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει συνδυασμό διατάξεων τακτοποίησης για αυθαίρετα πριν το 2011 και για τα στέγαστρα τις κυρώσεις για τα μετά το 2011.

Καλοδεχούμενο το έγγραφο, το οποίο όμως (όπως και ο τίτλος του άρθρου 41Α) αφορούν σε αλλαγή χρήσης, χωρίς ωστόσο να κατανοώ αν υπάρχει διαφορά και αν οι διατάξεις εφαρμόζονται όταν οι εργασίες δεν γίνονται στο πλαίσιο αλλαγής χρήσης. Αντίστοιχες οδηγίες βρήκα και για διατηρητέα/μνημεία.

Πρόκειται πάντως για περίπτωση όπου αγοραστής ενδιαφέρεται για οικόπεδο που ρυμοτομείται (δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση) και αναρωτιέται αν θα μπορεί να κάνει εργασίες ανακαίνισης. Αφενός δεν γνωρίζω αν πρέπει κατά τη μεταβίβαση να δώσει υποχρεωτικά σε κοινή χρήση το ρυμοτομούμενο τμήμα (και τί συνεπάγεται αυτό), πάντως, είτε πρέπει είτε όχι να το παραχωρήσει, αναρωτιέται αν θα μπορεί να βγάλει ΕΕΔΜΚ για εργασίες και επισκευές στο ρυμοτομούμενο κτίριο.

Έχει κάποιος συνάδελφος ξεκάθαρη εικόνα για το τί γίνεται με τα ρυμοτομούμενα (οικόπεδα και κτίρια) ως προς την έκδοση ΕΕΔΜΚ; Πώς συνδέονται τα άρθρα 41 και 41Α ή οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία;

Πιο συγκεκριμένα, τί ισχύει τόσο για τα ΜΗ ρυμοτομούμενα τμήματα, όσο και για τα ρυμοτομούμενα; Από την απόφαση 1843/20, φαίνεται να προκύπτει ότι στο ΜΗ ρυμοτομούμενα εκδίδεται κανονικά ΕΕΔΜΚ (εννοώντας μάλλον για όλες τις εργασίες του άρθρου 29) αρκεί να παραχωρηθεί συμβολαιογραφικά το ρυμοτομούμενο τμήμα σε κοινή χρήση. Κατανοητό σε ένα βαθμό, αλλά γενικότερα τί από τα παρακάτω ισχύει/δεν ισχύει;

1. ότι αν δεν παραχωρηθεί το ρυμοτομούμενο τμήμα δεν εκδίδεται ΕΕΔΜΚ στο ΜΗ ρυμοτομούμενο (αυτό φαίνεται να είναι το προφανές),
2. ότι για το ρυμοτομούμενο τμήμα δεν εκδίδεται ΕΕΔΜΚ,
3. ότι τόσο στο ΜΗ όσο και στο ρυμοτομούμενο και ανεξάρτητα της παραχώρησης, εκδίδεται οποιαδήποτε άδεια (άρα και ΕΕΔΜΚ), αλλά μόνο για συγκεκριμένες εργασίες (όπως πχ αναγκαίες επισκευές για λόγους χρήσης και υγιεινής).

Υποσημείωση: Προαιρετικά αναφέρομαι στους συναδέλφους @venezia και @Patrick, οι οποίοι φαίνεται να ασχολήθηκαν στο παρελθόν με παρόμοια θέματα.

Καλημέρα, κατά τη γνώμη μου το νόημα της κατηγορίας 3 είναι ότι "μικρο"παραβάσεις που εντάσσονται σε αυτή χρεώνονται με ένα στάνταρντ πρόστιμο των 250€, ανεξαρτήτως μεγέθους, και δεν οφείλουν κάτι περισσότερο. Μάλιστα, ακόμα και αν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια, έχουν ήδη κατηγοριοποιηθεί ως "μικρές" στην κατ 3 και δεν συνυπολογίζονται στον προσδιορισμό της κατηγορίας των υπολοίπων αυθαίρετων επιφανειών. Κατά συνέπεια, αν -λέμε τώρα- μετά από 30 χρόνια στο ίδιο ακίνητο υπάρχουν παραβάσεις κατ3 και κατ 5 και κριθεί τότε ότι οι κατηγορίας 5 πρέπει να κατεδαφιστούν, δεν θα συμβεί το ίδιο για αυτές της κατηγορίας 3.

Μετά και από τις χρήσιμες πληροφορίες που μου παρήσχε ο dimitris gm, που με βοήθησαν να κατανοήσω κάποια βασικά θέματα, θα ήθελα να επανέλθω με κάποιες απορίες που παραμένουν. Καταρχάς όμως να παραθέσω σκαριφήματα του σύγχρονου τοπογραφικού και του ρυμοτομικού διαγράμματος:

Κάτι που παρατηρώ είναι ότι τα υφιστάμενα κτίρια (τόσο του οικοπέδου που με αφορά, όσο και των άλλων ιδιοκτησιών) διαφέρουν από εκείνα κατά τη σύνταξη του ρυμοτομικού το 1934. Εκτός από την υπόθεση ότι πιθανόν είναι αυθαίρετα (δεν έχω ακόμα στοιχεία νομιμότητας στα χέρια μου) υπάρχει κάποιος λόγος ανησυχίας που πρέπει να προβλέψω; Εννοώ αν εισάγει κάποιο κώλυμα στο πρακτικό θέμα αξιοποίησης του ακινήτου, όχι ότι π.χ. δεν θα αποζημιωθεί κατά την απαλλοτρίωση. Θα μπορούσε να μην είναι αυθαίρετα; (να με συγχωρείτε, πρόκειται για ερώτηση γενικής κατανόησης, όχι ότι έχει νόημα μέχρι να έχω τα απαραίτητα στοιχεία)

Η μεταβίβαση μπορεί να γίνει (μετά τη ρύθμιση 4495 και ΗΤ), για όλο το οικόπεδο (μαζί με το ρυμοτομούμενο), σωστά;

Προκειμένου να εκδοθεί στη συνέχεια οποιαδήποτε άδεια (και μικρής κλίμακας?) πρέπει σε κάθε περίπτωση να συνταχθεί πράξη τακτοποίησης και αναλογισμού για την ιδιοκτησία; Οι πράξεις θα αφορούν μόνο στο συγκεκριμένο και τα όμορα οικόπεδα ή σε όλο το Ο.Τ.; Αλλάζει κάτι αν τόσο το ίδιο αλλά και τα όμορα είναι σήμερα άρτια και οικοδομήσιμα, ως προς εμβαδόν και πρόσωπο;

Οι εργασίες του άρθρου 41Α, παρ.2 του 4495 δύνανται να εκτελεστούν μόνο στο ΜΗ ρυμοτομούμενο τμήμα του κτιρίου που ρυμοτομείται; Πρέπει ωστόσο να έχει γίνει πρώτα πράξη τακτοποίησης/αναλογισμού για την αδειοδότηση των εργασιών αυτών;

Δεν κατάλαβα, η παραχώρηση σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου αντικαθιστά τις πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού (και απλοποιεί τη διαδικασία) προκειμένου να εκδοθεί άδεια;

15 minutes ago, Paul_Mix said:

Το αγοράζουν για αγροτική παραγωγή. Επομένως το δηλώνω ως άρτιο και οικοδομήσιμο

Δεν κατάλαβα γιατί θέτεις σαν συμπέρασμα τη δήλωση οικοδομησιμότητας σε σχέση με τον σκοπό της αγοράς. Μπορείς, αν θες, να εξηγήσεις;

Δεν επιθυμώ να σου μετριάσω την αποφασιστικότητά σου ως προς την επιλογή κατηγορίας βάσει της δδ'. Και όντως αφού δεν διευκρινίζει η εν λόγω παράγραφος αν πρόκειται και για αλλαγές από βοηθητική σε κύρια ή μόνο από κύρια σε κύρια, θα μπορούσε να ισχύει όπως το περιγράφεις. Να σου πω όμως και μια άλλη ερμηνεία που έχει τεθεί, που προκύπτει από το δεύτερο σκέλος της παραγράφου δηλ το

Quote

και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής,

Δεδομένου ότι η διακριτοποίηση σε χρήσεις μιας περιοχής δεν αφορά στο αν είναι βοηθητική ή κύρια χρήση, θα μπορούσαμε να θεωρήσουμε ότι η παράγραφος αφορά σε αλλαγές όπως από κατοικία σε γραφείο. Εξάλλου μια αποθήκη σε κτίριο κατοικίας είναι βοηθητικός χώρος σε κύρια χρήση κατοικίας, οπότε αν μετατραπεί σε διαμέρισμα η χρήση ως προς την περιοχή πάλι κατοικία θα είναι αλλά κύρια.

Η δδ' θα μπορούσε να εννοεί είτε το αυτονόητο, ότι κύρια χρήση που άλλαξε σε άλλη κύρια που επιτρέπεται στην περιοχή, αν και είναι αυθαιρεσία αφού δεν έγινε με έκδοση άδειας, δεν θα προσμετρηθεί στην επιλογή κατηγορίας. Γεγονός βέβαια που θα προέκυπτε αυτόματα καθώς θα είχε ρυθμιστεί με αναλυτικό προϋπολογισμό, χωρίς δηλ υπέρβαση δόμησης και μάλιστα και στις εκτός σχεδίου περιοχές. Θα μπορούσαμε ωστόσο να φανταστούμε ότι για κάποιο λόγο θέλει η δδ' να το κάνει απολύτως σαφές.

Ωστόσο η δδ' μάλλον αφορά στις περιπτώσεις όπου η κύρια χρήση αλλάζει με συντελεστή α.χ. (παρ.7 του άρθ. 100), δηλαδή σε περιοχή που η νέα χρήση έχει μικρότερη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση από την αρχική. Έστω, για παράδειγμα κτίριο 400 τμ δόμηση κατοικίας σε περιοχή με μέγιστη δόμηση για κατοικία 400τμ, αλλάζει σε γραφεία και για τη χρήση γραφείο η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση στο ακίνητο είναι 200τμ. Η δδ' διασαφηνίζει ότι τα 200τμ, θα πάρουν όποιο πρόστιμο πάρουν, αλλά δεν θα προσμετρήσουν στον προσδιορισμό κατηγορίας.

Τέλος για το παράδειγμα του/της giallou (γιατί κατάλαβα ότι σε ανάλογη περίπτωση αναφέρεσαι), προσωπικά μου αρκεί η ερμηνεία ότι σε εντός σχεδίου περιοχές αν το υπόγειο σε εντός σχεδίου περιοχή έχει κύρια χρήση, αλλά δεν είναι αυτοτελής χώρος, δεν θα προσμετρήσει στην επιλογή κατηγορίας.

Σας ευχαριστώ για τη βοήθεια. Δυστυχώς μου έτυχε κάτι, έπρεπε να φύγω και δεν μπόρεσα να τις διαβάσω. Θα τις δω με προσοχή, θα μαζέψω στοιχεία κ επανέρχομαι.

13 minutes ago, dimitris GM said:

Περισσοτερα εδω, απο τον κ Γαλανη

dimitri σε ευχαριστώ επίσης. Αυτό το άρθρο το είχα διαβάσει κατά την έρευνά μου. Αυτό που δεν κατάλαβα ήταν αν σε αυτές τις περπτώσεις προτείνει να γίνει άρση της απαλλοτρίωσης ούτως ή άλλως, πρωτού προχωρήσει σε οποιαδήποτε ενέργεια. Αν δηλαδή είναι ο προτεινόμενος νομικά τρόπος για να προχωρήσει κανείς, ο μόνος ή ο πιο άμεσος/αποδοτικός.

OLINAPAL σε ευχαριστώ πολύ για την άμεση και στοχευμένη απάντηση! Αυτό υποπτευόμουν ότι μάλλον ένα από τα σημαντικά σημεία είναι ότι θα πρέπει να αναθέσει ο ιδιοκτήτης σε τοπογράφο μηχανικό την σύνταξη της πράξης αναλογισμού (η οποία αν δεν μπερδεύομαι η επίσπευση της περαιώνεται με την πράξη εφαρμογής). Στο σημείο αυτό να με συγχωρείτε που είμαι αδαής, αλλά για να καταλάβω (έτσι αδρά) το πολεοδομικό καθεστώς:

Το ότι μπήκε η περιοχή στο σχέδιο το 1934 σημαίνει απλά ότι ορίστηκαν τα Ο.Τ., σωστά; Η όλη διαδικασία ουσιαστικά ολοκληρώνεται όταν έχει ολοκληρωθεί και η πράξη εφαρμογής (έστω μεμονωμένα). Όμως σύμφωνα με το

Quote

δύναται να χορηγούνται οικοδομικές άδειες πριν την πράξη εφαρμογής με την προϋπόθεση τακτοποίησης των κατά τον υπολογισμό υποχρεώσεων εισφοράς σε χρήμα και μετατροπής σε χρήμα της υποχρέωσης εισφοράς σε γη και τήρησης των οριζόμενων στην παρ. 10 του άρθρου 43 του παρόντος προϋποθέσεων

από το έγγραφο που παρέπεμψες συνεπάγεται ότι στις περιπτώσεις ρυμοτομικού σχεδίου προ 1997 δεν είναι απαραίτητο, προκειμένου να εκδοθεί οικοδομική άδεια, να κυρωθεί η πράξη εφαρμογής, αλλά να υπολογιστεί η εισφορά σε γη και χρήμα.

Ως εκ τούτου, ως προς τη διαδικασία, για να προβεί ο πελάτης σε αγορά του οικοπέδου πρέπει προφανώς πρώτα να τακτοποιήσει αυθαίρετα και να κάνει ΗΤΚ. Σε όλο το οικόπεδο και το ρυμοτομούμενο; Κατά την αγορά θα πρέπει α)να παραχωρήσει συμβολαιογραφικά το ρυμοτομούμενο σε κοινή χρήση, β)δεν είναι απαραίτητο ή γ)αυτό ακολουθεί την πράξη αναλογισμού; (εκεί το χάνω λίγο.) Αφού αποκτήσει το ακίνητο θα πρέπει να υπολογίσει (και να καταθέσει) τις εισφορές προκειμένου να εκδώσει άδεια κατά τα ως άνω;

Πάντως σε μια πρακτική οπτική θα αναρωτηθώ. Τον αγοραστή τον ενδιαφέρει:

- ως προς τον χρόνο, πόσο θα διαρκέσει η διαδικασία σύνταξης της πράξης αναλογισμού; Μετά θα μπορεί να κάνει ό,τι θέλει στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα;

- ως προς το κόστος, πόσο θα στοιχίσει η τακτοποίηση και η σύνταξη της πράξης αναλογισμού;

- ως προς τις άδειες αν αλλάζει κάτι σε περίπτωση που αρχικά απλά θέλει να κάνει εργασίες συντήρησης/ανακαίνισης (πχ με μικρής κλίμακας);

- Χρειάζεται να κατεδαφίσει τα κτίσματα στο ρυμοτομούμενο προκειμένου να προχωρήσει σε άδεια ανέγερσης με νέα ο.α. ή δεν ασχολείται με το ρυμοτομούμενο;

Συγνώμη πολλές οι ερωτήσεις...

Αγαπητοί συνάδελφοι (τοπογράφοι) λόγω έλλειψης τριβής με το συγκεκριμένο θέμα, η παροχή κάθε βοήθειας είναι τουλάχιστον σημαντική. Διάβασα κάποια πράγματα, αλλά θα επιθυμούσα μία γενική κατεύθυνση για να βάλω τα πράγματα σε μια τάξη και συγκεκριμένα:

Οικόπεδο και κτίσμα εντός αυτού, το οποίο ενδιαφέρεται να αγοράσει ο πελάτης μου ρυμοτομείται από την ένταξη της περιοχής σε σχέδιο πόλης το 1934 (Σπάτα) για διαπλάτυνση υφιστάμενου δρόμου. Στο πρόσφατο τοπογραφικό αναφέρει ότι το οικόπεδο θα καταστεί οικοδομήσιμο μετά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού και αποζημίωσης ή μετά την παραχώρηση των ανάλογων τμημάτων σε κοινή χρήση.

Ποιά θα λέγατε είναι τα βασικά σημεία ελέγχου/προβληματισμού ως προς την αξιολόγηση της αγοράς (εκμετάλλευση του ακινήτου) και συγκεκριμένα με ποιες πορϋποθέσεις μπορεί να εκδοθεί άδεια επισκευών ή να εκδοθεί άδεια ανέγερσης νέου κτιρίου;

Ποιά περίπου είναι τα στάδια που θα πρέπει να ακολουθηθούν μέχρι την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας (συντήρησης ή προσθήκης/ανέγερσης);

Έχω την υποψία ότι είναι κάπως γενικά τα ερωτήματα, αλλά κάθε συμβουλή είναι σημαντική.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο

Quote

0. Προϋπόθεση για τη μη απαίτηση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας είναι η ικανοποίηση μίας μόνο εκ των αναφερομένων περιπτώσεων της παρ. η) του άρθρου 99 και του άρθρου 2 της ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507/2-4-2018 Υπουργικής Απόφασης.

Από αυτό καταλαβαίνω ότι μπορείς να χρησιμοποιήσεις όποια των περιπτώσεων επιθυμείς/κρίνεις ότι έχει εφαρμογή.

Η επιλογή κατηγορίας προσδιορίζεται βάσει όλων των αυθαιρεσιών της ιδιοκτησίας. Έτσι όπως το θέτεις, αν δηλ είναι η μόνη αυθαιρεσία, θεωρώ πως γενικά υπόγεια αποθήκη δεν εφαρμόζεται ο έλεγχος των παραγράφων δα' και δβ' και συνεπώς εφόσον είναι χρονολογίας μετά το 1982 είναι κατ 4.

Αλλά και πιο αυστηρός αν θέλεις να είσαι, εφόσον είσαι εντός σχεδίου και εφόσον το υπόγειο δεν αποτελεί αυτοτελή χώρο, τότε αναμφισβήτητα είναι κατηγορίας 4.

Κατανοητό ότι προσπαθείς να μάθεις (όπως όλοι μας εξάλλου) και θέλει επιμονή πολλές φορές για να καταλήξεις στο συμπέρασμα ότι συμπέρασμα δεν υπάρχει. Πριν με κατηγορήσεις ως «Πυθία», να δικαιολογηθώ λέγοντας ότι δυστυχώς έτσι είναι με τον νόμο της τακτοποίησης (και όχι νομιμοποίησης) των αυθαιρέτων και ειδικά στην επιλογή κατηγορίας.

Προσωπικά, ως προς το ποιες επιφάνειες προσμετρούνται στην επιλογή κατηγορίας, ακολουθώ με όποια επιφύλαξη τις οδηγίες της εγκυκλίου, σύμφωνα με τις οποίες προσμετρούνται όλες οι επιφάνειες κλειστών χώρων που αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης. Δηλ αυθαίρετος υπόγειος βοηθητικός χώρος δεν θα προσμετρήσει.

Άλλοι συνάδελφοι θα πουν ότι οι εγκύκλιοι ειδικά όταν διαστέλουν τα γραφόμενα του νόμου είναι επισφαλείς, γι' αυτό και είναι λογικό το ότι

33 minutes ago, ΣταΚαπ said:

Έχω ρωτήσει δύο συναδέλφους και ο ένας μου είπε ότι είναι κατηγορία 5 και ο άλλος ότι είναι κατηγορία 4.

Πάντως, αν τυχόν η εγκύκλιος έχει βάση στο σημείο αυτό τότε η παραπάνω διάταξη, δηλ η

Quote

Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. 

θα μπορούσε να διευκρινίζει ότι ακόμα και (αυθαίρετοι) χώροι που αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης, αν τηρούν τις παραπάνω προϋποθέσεις δεν προσμετρούνται στην επιλογή κατηγορίας.

Εγώ πάλι @ΣταΚαπ δεν κατάλαβα τί αποκομίζεις από παράθεση της φράσης:

17 hours ago, Pavlos33 said:

Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. 

Φαντάζομαι την είχες διαβάσει ήδη και αναζητούσες την ερμηνεία της. Αν ωστόσο σχημάτισες εικόνα, θα ήθελα να ρωτήσω πώς θα αντιμετώπιζες τις παρακάτω 1-6 περιπτώσεις, εντός σχεδίου, με χρήση αποθήκης, ως προς τί θα συνυπολογίσεις ή όχι στον έλεγχο κατηγορίας:

1. Αυθαίρετο εξ ολοκλήρου υπόγειο εντός της νόμιμης κάλυψης και πρόσβαση από το εσωτερικό του ισόγειου ορόφου σε μονοκατοικία ή της ο.ι του ισογείου.

2. Το ίδιο με περίπτωση 1, αλλά με τμήμα του εκτός κάλυψης της ο.α

3 και 4. Τα ίδια γεωμετρικά χαρακτηριστικά με τις 1 και 2, αλλά με πρόσβαση από τον ακάλυπτο του οικοπέδου.

5. Αυθαίρετη επέκταση νόμιμου υπογείου α. εντός νόμιμης κάλυψης και β. εκτός

6. Σοφίτα α. εντός νόμιμης στέγης, β. εντός αυθαίρετης στέγης

Επιπλεόν, όλες οι προηγούμενες περιπτώσεις σε εκτός σχεδίου.

Ως περίγραμμα τί εννοούμε τη νόμιμη κάλυψη ή τον νόμιμο όγκο;

Μια σφήνα ερώτηση: Αν ο ιδιοκτήτης έχει προβεί σε αυθαίρετες παρεμβάσεις ερήμην του μηχανικού που θα δηλώσει παραίτηση, αλλά έστω σε θέση ανεξάρτητη των κτισμάτων της ο.α. (πχ αποθήκη στον ακάλυπτο), οφείλει να τις αναφέρει στην τεχνική του έκθεση ο προηγούμενος μηχανικός ή ο διάδοχός του θα πρέπει να καλέσει ελεγκτή δόμησης για να τις διαπιστώσει;

Δεν ξέρω αν είμαι ενημερωμένος σχετικά και με τις νέες εξελίξεις περί μονομερούς τροποποίησης, αλλά να ρωτήσω ως προς αυτό

2 hours ago, gorfeas said:

Ευτυχώς δεν υπήρχε καμία αλλαγή στο όριο με την όμορη ιδιοκτησία και έτσι ήταν δυνατό να γίνει μονομερής τροποποίηση σύστασης από τον πωλητή.

Το ότι αλλάζουν οι κοινόχρηστοι χώροι με τα +/- που ανέφερες δεν συνεπάγεται αυτό τροποποίηση της σύστασης και αν ναι (όπως προφανώς γράφεις) για ποιον λόγο; Επειδή δεν μεταβάλλονται οι ΟΙ ως προς τα χιλιοστά τους;

Επίσης θέλω να ρωτήσω αν θα είναι ίδια αντιμετώπιση/λύση με του @gorfeas και στην περίπτωση που η οριζόντια ιδιοκτησία 2ου ορόφου για την οποία στην ο.α. στον πίνακα χιλιοστών (που συντάχθηκε κατά την έκδοση της οικοδομικής άδειας) και στη σύσταση στον τίτλο εμφανίζεται μεγαλύτερου εμβαδού από αυτό της αποτύπωσης, επειδή λογικά έχει συμπεριληφθεί και η επιφάνεια των εξωστών;

Ωστόσο έχει καταληφθεί και ένας φωταγωγός γι'αυτό και το "λογικά" συν ότι μάλλον πρέπει να κάνω λεπτομερέστερη αποτύπωση των εσωτερικών χώρων για να εξακριβώσω αν και τα όρια με την όμορη οριζόντια έχουν αλλάξει ως προς την άδεια (να σημειώσω ότι τα σχέδια δεν έχουν σωστή κλίμακα και θα βασιστώ στις μετρήσεις που αναφέρουν).

H κατ 5 σε παραβάσεις αναλυτικού προϋπ. (που δεν υπάγονται στις κατ 1 ή 2) προκύπτει από εγκύκλιο για τον 4178/13, όπου η οδηγία έλεγε:

- κατ 4 όταν υπάρχει ο.α. στο ακίνητο

- κατ 5 όταν δεν υπάρχει.

Αυτό θυμάμαι και σε αντιστοιχία θεωρούμε ότι έχει εφαρμογή και στον 4495. Αυτό νομίζω εννοεί και pavlos33. Πιο ισχυρό επιχείρημα προσωπικά δεν γνωρίζω.

ΥΓ: Συγκεκριμένα το βρήκα εγκ 4/ 3-12-13 άρθρο 9, παρ Αα'

Quote

ΑΡΘΡΟ 9

Α. - Μετά τη διαπίστωση και καταγραφή των αυθαιρεσιών ανά ιδιοκτησία, η κατηγοριοποίηση τους γίνεται ως εξής :

α) Αυθαίρετες μικρές κατασκευές : Ομαδοποιούνται οι αυθαιρεσίες που αναφέρονται ρητά στην Κατηγορία 3 ή στην παρ. 5α του άρθρου 18 του νόμου και επιλέγεται ο τρόπος υπολογισμού του ενιαίου ειδικού προστίμου, δηλ. ή κατά τα οριζόμενα στην Κατηγορία 3 ή με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Στις περιπτώσεις που συνυπάρχουν αυθαίρετες μικρές παραβάσεις της Κατηγορίας 3 με παραβάσεις της παρ. 5α του άρθρου 18 του ν. 4178/13 (δηλ. αυτές που δεν εμπίπτουν στις κατηγορίες 1 έως και 12 του πίνακα του Παραρτήματος Α ́ του παρόντος και δεν αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου, καθώς και εγκαταστάσεις όπως ορίζονται στην παρ. 19 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012) είναι δυνατή η σύνταξη αναλυτικού προϋπολογισμού για το σύνολο των αυθαιρεσιών (Κατηγορίας 3 και παρ. 5α του άρθρου 18) προκειμένου να υπολογιστεί το ενιαίο ειδικό πρόστιμο. Στην περίπτωση αυτή δεν επιλέγεται η Κατηγορία 3 στο σχετικό φύλλο καταγραφής, αλλά όποια άλλη κατηγορία εκ των : Κατηγορία 1 προ1975, Κατηγορία 2 προ 1983, Κατηγορία 4 σε οικόπεδο/γήπεδο με οικοδομική άδεια ή Κατηγορία 5 σε οικόπεδο/γήπεδο χωρίς οικοδομική άδεια.

Ok ευχαριστώ για την απάντηση. Απόλυτα φυσιολογική και η κούραση! Αυτό ήθελα να μάθω: Αν είχες κάποιον συγκεκριμένο λόγο που διέβλεπες κώλυμα.

20 hours ago, DIMITKLADO said:

Με ανησυχεί οτι σε κάποιο μελλοντικό συμβόλαιο , θα ψηρίζει η Συμβολαιογράφος την δήλωση  ως συνήθως -γιατί άραγε δεν έχουν πρόστιμο τα Φ.Κ. ... Μου σηκώνεται από τώρα η τρίχα..🙄

44 minutes ago, ΙΑΣΟΝΑΣ said:

Χωρίς απολύτως κανέναν ενδοιασμό!

Να πω την αλήθεια, πέρα από τη ζοφερή ατμόσφαιρα που περιέγραψες με την συμβολαιογράφο υπό το φως του κεριού και μακριά νύχια να ανιχνεύει τη δήλωση, κι εγώ δεν κατάλαβα ο ενδοιασμός γιατί υπάρχει. Εξάλλου ο/η συμβολαιογράφος θα μπορούσε ίσως να κολλήσει στην (αν)αντοιστοιχία ΦΚ και τμ, τα πρόστιμα γιατί να τον/την ενδιαφέρουν;

Σε ευχαριστώ θερμά για τις απαντήσεις. Μάλλον σε αυτό το παρακάτω

On 3/18/2023 at 6:14 PM, Δαίδαλoς said:

Πρόκειται για διαφορετικές περιπτώσεις

δεν έδωσα τη δέουσα σημασία εξαρχής (και θεώρησα ότι ισχύει γενικά η παραπάνω αντιμετώπιση), γι' αυτό και οι απορίες.

Όμως, για να σιγουρευτώ πλήρως, κατά το

On 3/18/2023 at 6:14 PM, Δαίδαλoς said:

Η υπέρβαση αντιστοιχεί στην επιφάνεια που έχει αυθαίρετα αυξημένο ύψος.

δεν θα έπρεπε και στην περίπτωση του συναδέλφου συντελεστή ύψους να πάρει μόνο η επιφάνεια του τελευταίου ορόφου που υπερβαίνει το μέγιστο, έστω και αν ευθύνονται και οι υποκείμενοι όροφοι; Ή πρέπει να το δούμε και υπό το πρίσμα της περίπτωσης που είχαμε σύσταση και διαφορετικούς ιδιοκτήτητες, όπου ο συντελεστής υπέρβασης ύψους χρεώνεται σε όλες τις συνυπεύθυνες για την υπέρβαση στάθμες; Μόνο που σε αυτή την περίπτωση του ενός ιδιοκτήτη το κτήριο εξετάζεται σαν ένας όγκος, του οποίου η επιφάνεια είναι η μέγιστη (η κάλυψη δηλ.);

Μια μικρή βοήθεια προς τη σωστή κατεύθυνση είναι να σου πω ότι απορίες σχετικά με τους συντελεστές υπέρβασης, καλά θα ήταν να τις απευθύνεις στα πιο κατάλληλα θέματα, όπως:

Κατά τ'άλλα μια γενική απάντηση στη γενική ερώτησή σου είναι μία από τις Ε/Α του ΤΕΕ, η 2533, όπου αναλύει τόσο το τρόπο επιλογής των συντελεστών όσο και της κατηγορίας. Το παράδειγμα αυτό -για να μη παρεξηγηθούμε- συνιστά απλά την ερμηνεία του helpdesk και δεν σημαίνει ότι συμφωνούν άπαντες ή ότι ο νόμος αυτή την ερμηνεία μπορεί να ήθελε. Βοηθάει ωστόσο να διακρίνεις τη διαφορά μεταξύ επιλογή συντελεστή και κατηγορίας.

Ως προς τις παλιές τακτοποιήσεις εξαρτάται και από άλλα δεδομένα.

Γενικά δεν υπάρχει (δυστυχώς) μονοσήμαντη απάντηση στις περισσότερες περιπτώσεις. Εξαρτάται πολύ από τις λεπτομέρεις και πολλές φορές καταλήγει να είναι θέμα της σωστότερης (και όχι της σωστής) επιλογής για τα δεδομένα που έχεις. Υπάρχουν κάποιοι βασικοί κανόνες που έχουν βέβαια διαμορφωθεί με τον καιρό, αλλά δεν νομίζω να υπάρχει κάποιος που θα σου προτείνει 10 πράγματα που κανείς δεν αμφισβητεί. Επομένως γίνε πολύ συγκεκριμένος/η (στο κατάλληλο θέμα) ως προς τα δεδομένα σου και βλέπουμε.

Παρακαλώ εκ των υστέρων.

Πολύ ωραία, αυτή τη λογική είχα υπόψη μου, αλλά θεώρησα ότι βλέπατε εφαρμογή της προηγούμενης απάντησης κ σε αυτή την περίπτωση.

Καταλαβαίνω τελικά ότι η αντιμετώπιση που προτάθηκε αφορά συγκεκριμένα την περίπτωση του patty, όπου έχουν υπερύψωση όλες οι στάθμες (άρα παίρνουμε τη μέγιστη κάλυψη), αλλά κατά τ' άλλα ακόμα και σε κτήριο που ελέγχεται ως μια ιδιοκτησία, η υπέρβαση χρεώνεται στην επιφάνεια της στάθμης με την υπερύψωση/υπέρβαση ύψους. Σωστά;

Επίσης μία ακόμα επιβεβαίωση που θα εκτιμούσα ιδιαίτερα: Αν στο παράδειγμα μου προηγουμένως έχουν υπερυψωθει οι στάθμες του κτηρίου αλλά χωρίς να υπερβαίνουν το επιτρεπόμενο, ενώ η αυθαίρετη σοφίτα το υπερβαίνει, πάλι συντελεστή ύψους θα πάρει η επιφάνεια της αυθαίρετης σοφίτας, σωστά; Παρ'ολο που "ευθύνονται" και οι όροφοι;