Brasco

Όσο η ανάγκη μιας μελέτης ή ενός πιστοποιητικού πηγάζει από κάποιο ΦΕΚ το οποίο υποχρεώνει τον εργοδότη να απευθυνθεί σε μηχανικό και δεν καλύπτει μια αυθόρμητη ανάγκη τόσο οι αμοιβές αλλά και η ποιότητα της αντίστοιχης εργασίας θα βαίνουν μειούμενες. Και είναι απολύτως φυσιολογικό, δεδομένης και της μεγάλης προσφοράς της αγοράς, ο κάθε ιδιοκτήτης να αναζητάει το φθηνότερο αφού και δεν θα αναζητούσε τον έλεγχο της ενεργειακής απόδοσης της κατοικίας εαν δεν υπήρχε ο αντίστοιχος νόμος αλλά ούτε από την άλλη αποκτάει κάποια υπεραξία η περιουσία στην περίπτωση εκείνη που έχει στα χέρια του ένα ορθότερο πιστοποιητικό.

Στα πρώτα σχέδια που ανέβαζα στο σύστημα δεν έβαζα δικό μου πινακάκι επιπλέον αυτού που είχε το αρχικό σχέδιο της αδείας (πάνω στο οποίο πατούσα την δική μου αποτύπωση) Τώρα χρειάζεται να παραδώσω σε συμβολαιογράφο μια από αυτές τις χωρίς δικό μου πινακάκι κατόψεις και προβληματίζομαι που να σφραγίσω και να υπογράψω (και να γράψω και ότι είναι ακριβές αντίγραφο με αυτό που ανέβασα στο σύστημα). Την τελευταία φορά που είχα δώσει σχέδιο σε συμβολαιογράφο για μια από αυτές τις πρώτες τακτοποιήσεις είχα σφραγίσει και υπογράψει ακριβώς κάτω από την δήλωσή μου πως η κάτοψη είναι ακριβές αντίγραφο αλλά δεν ξέρω εαν αυτό είναι και ότι το καλύτερο

Το σημαντικότερο είναι το κόστος αποξήλωσης του αμιάντου. Ξεκίνα να διαβάζεις για το τι εστί αντικατάσταση στέγης από ελενίτ πάρε και μερικές εταιρείες από το μητρώο του ΥΠΕΚΑ που ασχολούνται με την διαχείριση τέτοιων εργασιών...

Εαν ο εντολέας είχε την γνώση και την πείρα ώστε να κρίνει την αξιοπιστία των στοιχείων που διαθέτει τότε δεν θα είχε ανάγκη από μηχανικό προκειμένου να εκτιμηθεί ένα περιουσιακό στοιχείο. Θα μπορούσε να κάνει την εκτίμηση και ένας οικονομολόγος αφού πρώτα είχε προβεί σε ένα σωρό παραδοχές. Αλλά όπως ο διάολος κρύβεται στις λεπτομέρειες έτσι και η αξιοπιστία μιας τεχνικής εκτίμησης κρύβεται στην ορθή κρίση του μηχανικού.

Έπειτα από τόσα χρόνια εφαρμογής νόμων όπως ο 4014 και ο 4178 νομίζω πως έγγραφα όπως σχέδια αδειών και τοπογραφικά πρέπει να τίθενται σε αμφισβήτηση. Έτσι έχει διδάξει η πραγματικότητα καθώς και έτσι έχει αποδεχτεί και η ίδια ακόμα η πολιτεία. Διαφορετικά τι λόγο θα είχε η βεβαίωση του νόμου 4178; Δεν είναι θέμα τι εντολή δέχεται ο εκτιμητής. Είναι θέμα ρεαλισμού. Αν καταντήσει η εκτίμηση ακινήτων ως ένα σύνολο παραδοχών τότε και η ίδια η εκτιμητική θα απαξιωθεί.

Θέτω ένα παράδειγμα προς προβληματισμό: Οικόπεδο εκτός σχεδίου με εμβαδόν κατά τον τίτλο κτήσης 4.085 μ². Όριο αρτιότητας τα 4 στρέμματα. Πόσοι εκτιμητές θα στήσουν T.S. (ή γεωδαιτικό GPS αν βολεύει...) την ώρα που θα βρεθούν στο γήπεδο; Καθότι άλλη η αξία οικοπέδου με εμβαδό 4+ στρέμματα και άλλη η αξία αγροτεμαχίου με εμβαδό κάτι λιγότερο από 4 στρέμματα. Παρόμοιες περιπτώσεις είναι και αυτές με εκτάσεις κοντά στα όρια οικισμών που μπορεί στην πραγματικότητα να είναι λίγο παραέξω από τον οικισμό.

Σήμερα είναι αυτό το ποσοστό. Σε ένα με δύο χρόνια από τώρα θα έχει μειωθεί πολύ. Από την στιγμή που το ΤΕΕ το ίδιο δεν είναι αυτό που οργανώνει το μητρώο τότε σύντομα θα δούμε μεσίτες και οικονομολόγους να εκτιμούν κτιριακές εγκαταστάσεις. Βέβαια το ότι ένας έχει τον τίτλο του μηχανικού δεν σημαίνει απαραιτήτως πως είναι σε θέση να εκτιμήσει σωστά την αξία ενός ακινήτου...

ΠΡΩΤΟΝ: Εγγραφή στο ΤΕΕ ύστερα από πραγματική εργασία κάποιων ετών ως μηχανικός. Δηλαδή κάθε μηχανικός ο οποίος αιτείται για να εγγραφεί στο επιμελητήριο θα πρέπει να εξετάζεται πάνω σε συγκεκριμένα έργα που έχει συμμετάσχει για 3 - 5 χρόνια από την απόκτηση του διπλώματός του. Ένας καλός φοιτητής δεν σημαίνει απαραίτητα πως θα γίνει και ικανός μηχανικός. ΔΕΥΤΕΡΟΝ: Δειγματοληπτικός έλεγχος στα έργα στα οποία έχουν συμμετάσχει μέλη του ΤΕΕ. Θα πρέπει το επιμελητήριο να ελέγχει ένα μικρό ποσοστό (π.χ. έστω το 2%) των έργων (μελέτης ή κατασκευής) όπου έχουν συμμετάσχει τα μέλη του ως προς την εφαρμογή κανονισμών, νόμων, τεχνικών οδηγιών κλπ. Τα μέλη που δεν συμμορφώνονται θα διαγράφονται για κάποιο διάστημα. Στην συνείδηση της αγοράς αυτή την στιγμή ο όρος "μέλος ΤΕΕ" ερμηνεύεται ως "αυτός που μπορεί να υπογράψει κάποια χαρτιά που γυρεύει η πολεοδομία / συμβολαιογράφος / εφορία κλπ". Δηλαδή αν δούμε ψυχρά την πραγματικότητα η κοινωνία δεν κάνει τον συνειρμό "μέλος ΤΕΕ = μηχανικός" άρα διαχρονικά ο ρόλος του ΤΕΕ έχει αποτύχει.

Δυστυχώς, ακόμα και οι "ειδήμονες" έχουν πλήρη άγνοια της πραγματικής κατάστασης που επικρατεί εδώ και δεκαετίες στην ελληνική πραγματικότητα όσο αφορά τον τομέα παραγωγής και πώλησης ακινήτων. Όπως γράφει και ο Ροδόπουλος στα post του, "τσοπάνηδες" και λοιποί άσχετοι έχουν μπει (με τις ευλογίες αγοράς και πολιτείας) στον χώρο παραγωγής ακινήτων οι οποίοι συνεργαζόμενοι με "αδειακήδες" έχουν παράξει ακίνητα έξω από κάθε κανονιστική προδιαγραφή, φορτωμένα από κατασκευής με ένα σωρό κουσούρια. Άρα στην εκτίμηση της αξίας θα πρέπει να συνυπολογιστεί - μειωτικά -και το αυξημένο κόστος συντήρησης και των συχνών επισκευών. π.χ. ένας οικονομολόγος πως θα αποτιμήσει στην μελέτη εκτίμησης την απομείωση της φέρουσας ικανότητας λόγω οξείδωσης των οπλισμών. Ή ένας μεσίτης θα πάρει είδηση πως πίσω από φουσκωμένους σοφάδες σε ένα παραθαλάσσιο εξοχικό κρύβεται οπλισμός με διάβρωση λόγω βελονισμού και άρα η αξία του εξοχικού είναι ούτε η μισή από αυτή που φαντάστηκε?.... Το ακίνητο θα έπρεπε να ήταν πεδίο δράσης αποκλειστικά μηχανικών και όχι "τσοπάνηδων" Το ΤΕΕ μερίμνησε για το μητρώα ενεργειακών επιθεωρητών, πραγματογνωμόνων, ελεγκτών δόμησης κλπ και για το σημαντικότατο έργο της εκτίμησης της αξίας των ακινήτων (που στην πραγματικότητα για να κάνεις σωστή εκτίμηση πρέπει να έχεις αποτιμήσεις όλα τα προηγούμενα) το άφησε στους οικονομολόγους του υπουργείου οικονομίας.

Η διογκωμένη πολυουρεθάνη δεν μπορεί να εξασφαλίσει την τοιχοποιία έναντι ανατροπής την ώρα του σεισμού. Είναι αρκετά μεγάλο το ύψος της τοιχοποιίας (από τις φωτο το υπολογίζω πάνω από 3,5 μέτρα). Έχεις και τα κουφώματα... Θα κάνει κάμψη στα μισά του ύψους της και θα ανατραπεί η τοιχοποιία σε δύο κομμάτια.

Ένας από τους λόγους - φαντάζομαι - που χρησιμοποιεί τα σενάζια είναι για να εξασφαλίσει την τοιχοποιία έναντι ανατροπής δένοντας με κάποιο τρόπο μέσω των αναμονών του οπλισμού την τοιχοποιία με τα μεταλλικά υποστυλώματα. - Έχουν υπολογιστεί τα σημειακά φορτία, από την εκτός επιπέδου κάμψη της τοιχοποιίας (μάζα τοιχοποιίας επί επιτάχυνση σεισμού σχεδιασμού), επί των των πλαισίων? - Έχουν γίνει σχέδια κατασκευαστικών λεπτομερειών σχετικά με την σύνδεση αναμονών - υποστυλωμάτων? - Έχει γίνει έλεγχος επάρκειας σύνδεσης σεναζιών - υποστυλώματος (επαρκούν οι συγκεκριμένες αναμονές - οι μισές αναμονές ανά σενάζι για την ακρίβεια... - για την παραλαβή των αδρανιακών φορτίων)? - Πως έχει συνυπολογιστεί στο μοντέλο η επιρροή της πρόσθετης δυσκαμψίας λόγω τοιχοποιίας στα συγκεκριμένα πλαίσια? - Γιατί τοιχοποιία και όχι ξηρή δόμηση? - Γιατί όλη αυτή η υπερκατασκευή???

Η όλη κατάσταση μου θυμίζει τις παλιές κακές εποχές στα στεγαστικά δάνεια όπου η επιλογή εκτιμητή γινόταν απευθείας από τον διευθυντή υποκαταστήματος και όχι κυκλικά από τα κεντρικά, με μοναδικό στόχο την σύνταξη εκτίμησης στα μέτρα της αίτησης - προκειμένου να εξυπηρετηθεί ο υποψήφιος δανειολήπτης και μην πάει σε άλλη τράπεζα που θα του έδινε το δάνειο που θα αιτούνταν - και όχι στην πραγματική αξία του ακινήτου. Κανονικά η επιλογή εκτιμητή θα πρέπει να γίνεται με κλήρωση από το μητρώο εκτιμητών

Οι διαστάσεις των χώρων που μετράς σήμερα σε σχέση με αυτές των σχεδίων που συνοδεύουν την σύσταση Ο.Ι. έχουν σημαντικές διαφορές;

Εσωτερικά, ποια η διαστρωμάτωση του δαπέδου σου; Γέμισμα και μάρμαρο ή πλακάκι ή καρφωτό πάτωμα;

Δυστυχώς δεν είναι ο μοναδικός. Είναι και άλλοι"συνάδελφοι" υπολογοι για παρόμοια αδικήματα που πρόκειται να περάσουν και από πειθαρχικό του ΤΕΕ

Το θέμα είναι ότι οι ποινικές ρήτρες δεν γνωρίζουν από αμίαντο και πάντοτε τις πληρώνει ο μηχανικός και όχι ο ιδιοκτήτης. Οι εταιρείες διαχείρισης προϊόντων αμιάντου βάση ποιών πρωτοκόλλων εργάζονται; Υπάρχει ευρωπαϊκή νομοθεσία που προδιαγράφει τα μέτρα ασφαλείας (μεθοδολογία, ρουχισμός, προστασία περιβάλλοντος, αρνητικές πιέσεις, δοχεία συγκέντρωσης κλπ) και που την βρίσκουμε;

Πως αντιμετωπίζετε τον αμίαντο που κρύβεται σε μικρότερες ποσότητες στις παλιές κατασκευές και εμφανίζεται στις ανακαινίσεις? π.χ. σε γύψινα διακοσμητικά οροφής, σε θερμομονώσεις στήλης καλοριφέρ κλπ. Είναι σε μικρές ποσότητες αλλά εμφανίζονται στην πορεία της ανακαίνισης

Εγώ το συζητούσα πάντως σοβαρά την καθαίρεση της πλάκας αποκατάσταση της διαφραγματικής λειτουργίας και κατασκευή στέγης με ΕΕΜΚ. Το όλο κτίριο είναι τριώροφο προ του '55 με συνολικό εμβαδόν των δύο πρώτων ορόφων 400 μ² και της τρίτης στάθμης - όπου και η επέμβαση - 60 μ². Υπ' όψην πως όλη η τελευταία στάθμη είναι φέρουσα τοιχοποιία, οι άλλες δύο μπετόν. Η αποτύπωση και στατική μελέτη κατά EC8-3 του όλου κτιρίου είναι μεν εργασία που θα ήθελα να την κάνω αλλά: 1) Βαριέμαι την διαδικασία στην πολεοδομία (η ΕΕΜΚ είναι απλούστερη) 2) Η οικονομική επιβάρυνση της αρχιτεκτονικής αποτύπωσης, της αποτύπωσης του Φ.Ο. του υπάρχοντος, των καταστρεπτικών και μη καταστρεπτικών ελέγχων, της επίλυσης και της διαστασιολόγησης των ενισχύσεων (οπλισμένο σκυρόδεμα του '36 οι δύο πρώτες στάθμες) καθώς και της υλοποίησης των επεμβάσεων έχουν πολλαπλάσιο κόστος από την αρχική εργασία που είναι η αντικατάσταση πλάκας με στέγη και εν τέλει δεν θα γίνει καμία εργασία. Εάν γίνει αντικατάσταση της υπάρχουσας οροφής με άλλη σύμμεικτη οροφή (δοκίδωση, διατμητικοί ήλοι, τραπεζοειδή λαμαρίνα, σκυρόδεμα ή ελαφροσκυρόδεμα) και δεν έχουμε αύξηση ύψους και όγκου μπορεί να γίνει με ΕΕΜΚ? Ο σκοπός είναι να μειώσω κάπως τα φορτία και να φύγει η υπάρχουσα πλάκα η οποία έχει καταντήσει σουρωτήρι και έχει σοβαρές διαβρώσεις ο οπλισμός της και να θερμομονωθεί.

Άρα πάω για κανονική άδεια. Μελέτη στατικής επάρκειας υφιστάμενου θα απαιτηθεί; Στην ουσία έχω μείωση όλων των εντατικών μεγεθών.

Σε κτίριο προ του '55 δίχως μελέτες θέλω να αντικαταστήσω την στέγη του τελευταίου ορόφου η οποία είναι flat πλάκα από οπλισμένο σκυρόδεμα με κεκλιμένη με σκελετό - πέτσωμα από ξύλο και με επικάλυψη από ασφαλτικό κεραμίδι. Το τελικό φορτίο (σεισμική τέμνουσα στην βάση) προφανώς μειώνεται. Το ύψος όπως και ο όγκος αυξάνονται αλλά είναι πολύ μικρότερα σε σχέση με τα μέγιστα επιτρεπόμενα. Μπορούν να γίνουν οι εργασίες αντικατάστασης της πλάκας μπετόν από στέγη ξύλινη με την έκδοση άδειας εργασιών μικρής κλίμακας;

Ο καθένας μηχανικός είτε δομεί με τον τρόπο που θεωρεί ως αξιόπιστο και δοκιμασμένο είτε αναπτύσσει νέους τρόπους δόμησης ΚΑΤΟΠΙΝ ΚΑΤΑΛΛΗΛΩΝ ΜΕΛΕΤΩΝ προκειμένου να αντιμετωπίσει ανάγκες οι οποίες είναι ασύμβατες με τους ήδη δοκιμασμένους τρόπους. Αλλά κάθε τρόπος δόμησης μελετάται και κατασκευάζεται λαμβάνοντας υπ' όψην πολλές παραμέτρους οι οποίες είναι μοναδικές για κάθε περίπτωση (περιβαλλοντικές συνθήκες, χρήση ακινήτου, ιδιαίτερες συνήθειες χρηστών κλπ). Να γνωρίζεις όμως πως ανάλογα με τον συνδυασμό παραμέτρων ακόμα και μια πλήρωση με κλασική οπτοπλινθοδομή εάν δεν προηγηθεί μελέτη και δεν γίνουν σχέδια κατασκευαστικών λεπτομερειών μπορεί να έχει προβλήματα ή να προκαλεί η ίδια προβλήματα στον φέροντα οργανισμό.

Ο φέρον οργανισμός με τι q έχει επιλυθεί και ποια η μέγιστη απόκριση; Μήπως δημιουργείς μαλακό όροφο; Διάβασε και το 4.2.2. του ΕΑΚ Τους συντελεστές μ των υλικών τους γνωρίζεις; Διάγραμμα τάσεων υδρατμών συνάρτηση των στρωσεων έκανες;

Μα το θέμα είναι οι άστεγοι να αποχτήσουν τις δεξιότητες αυτές οι οποίες θα τους επιτρέψουν να βιοπορίζονται ώστε να έχουν στέγη και όχι καθεαυτή η στέγη! Αν σε κάποιον ο οποίος έχασε την στέγη του του παραχωρήσεις νέα στέγη χωρίς να φροντίσεις να εντοπίσεις την αιτία που βρέθηκε στον δρόμο τότε το πιθανότερο είναι να ξαναβρεθεί στον δρόμο σύντομα! (και ταυτόχρονα θα έχει απορυθμιστεί και η αγορά ακινήτων...)

Το πρόβλημα δεν είναι τόσο γιατί υπάρχουν κενά ακίνητα αλλά γιατί υπάρχουν άνθρωποι που μένουν εκτός αυτών και για πόσο μεγάλο χρονικό διάστημα συμβαίνει αυτό ανά άστεγο (υπάρχουν περιστασιακοί άστεγοι και μόνιμα άστεγοι). Κάποιοι (δεν μπορώ να εκτιμήσω ποσοστό) το κάνουν από επιλογή. Παράδειγμα είναι οι κοινωνικές δομές όπου παρόλο που σε μερικές περιπτώσεις υπάρχει χωρητικότητα προκειμένου να γίνει υποδοχή και άλλων αστέγων, αυτοί προτιμούν να διαμένουν σε υπαίθριους χώρους. Κάποιοι άλλοι είναι περιστασιακά άστεγοι. Βέβαια ακόμα και για 2 βράδια συνεχόμενα να κοιμηθεί κάποιος στον δρόμο μιας πόλης (και όχι κάμπινγκ στην ύπαιθρο) είναι συγκλονιστικά άσχημη εμπειρία... Το θέμα όμως είναι ότι η στέγαση είναι διαρκές και πάγια αναγκαίο αγαθό. Και η στέγαση δεν είναι μόνο τέσσερις τοίχοι και μια στέγη αλλά και παροχή νερού, ρεύματος κλπ Η εξασφάλιση στέγης και τα έξοδα σχετικά με την διαβίωση σε αυτήν απορροφάει σημαντικότατο μέρος από τον προυπολογισμό ενός ατόμου. Επίσης όλες οι απαιτούμενες υποδομές γύρω από ένα ακίνητο σε αστικό περιβάλλον απορροφούν τεράστια ποσά από την κοινότητα - δήμο - πολιτεία (εξασφάλιση πρόσβασης στο ακίνητο, καθαριότητα, αποκομιδή απορριμάτων που παράγονται από το κάθε ακίνητο κλπ). Δηλαδή κάποιοι άνθρωποι βιοπορίζονται από το ακίνητο είτε από ποσά που προέρχονται για την εξασφάλιση κτήσης αυτού (οικοδόμοι, μηχανικοί, δικηγόροι κλπ) είτε από ποσά που πηγάζουν από την διαβίωση σε αυτό (συντήρηση, επίπλωση, καθαριότητα κλπ). Με ποιο τρόπο ένα κενό ακίνητο που αποτελεί ιδιοκτησία η οποία αποκτήθηκε, συντηρείται και χρεώνεται διαρκώς με φόρους θα διατεθεί (για λίγο ή για πολύ) σε κάποιον χωρίς αντάλλαγμα; Και ο γείτονας ο οποίος παλεύει να αποπληρώσει το στεγαστικό του δάνειο πως θα νιώσει;

Πέρα από το ανθυγιεινό του θέματος (που είναι πολύ γενικόλογο αν δεν τεκμηριώνεται) το σύστημά σου θα αστοχίσει και μάλιστα σύντομα αν δεν κάτσεις να το μελετήσεις λύνοντας θέματα όπως: διάχυσης υδρατμών, διαπνοής, εκπεμπόμενης θερμότητας από την μία στρώση στις γειτονικές και συστοδιαστολών κλπ) Βέβαια δεν χρειάζεται πρώτα να αστοχίσει προκειμένου να καταστεί ανθυγιεινό...