Brasco

Ποσοστα 50 & 55% άρχισαν να ακούγονται λίγο πριν την επιβολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα διαμερίσματα. Η λογική της αγοράς τότε ήταν πως η επιβάρυνση του κόστους της κατασκευής που επέφερε το μεγάλο ποσοστό της αντιπαροχής, θα αντισταθμιζόταν από το συγκριτικό πλεονέκτημα με την μη επιβάρυνση των πωλούμενων διαμερισμάτων από ΦΠΑ. Το πρόβλημα είναι πως η αγορά παγιώθηκε με τέτοια παράλογα ποσοστά με αποτέλεσμα το τέλμα που ζούμε σήμερα. Με 1.200 ευρώ/μ² μέσο κόστος κατασκευής διαμερίσματος (στο κόστος του διαμερίσματος συμψηφίζουμε και τους κοινόχρηστους χώρους) 50% αντιπαροχή και 3.000 ευρώ/μ² πώληση το ποσοστό κέρδους είναι 6%! Και να φανταστείτε πως υπάρχουν οικοπεδούχοι που εκτός από το παράλογο ποσοστό απαιτούν και την πληρωμή του ΦΠΑ που αντιστοιχεί στις ιδιοκτησίες από τον κατασκευαστή.

Τώρα το πρόσεξα αυτό

Μας διαβάζουν και οικοπεδούχοι, πολύ πάει αυτό το 55%! Τουλάχιστον γράψε 35% μπας και λογικέψουμε καθόλου την αγορά....

Αυτό πως γίνεται; Μάλλον από το αρχείο της αδείας θα το βρήκες, αλλά το τοπογραφικό πρέπει να είναι σημερινο! Άρα υπολόγισε και την ενοικίαση ενός total station - εαν δεν έχεις δικό σου - για σημερινή αποτύπωση με σημερινές προδιαγραφές τοπογραφικού...

Το ΦΕΚ 76/Α/2004 λαμβάνει υπόψιν δύο περιπτώσεις προσθήκης: 1. Προσθήκη καθ' ύψος οπότε και απαιτείται 1 θέση ανά 150 μ² και όχι ανά κατοικία & 2. Προσθήκη κατ' επέκταση οπότε απαιτείται 1 θέση ανά κατοικία. Στην δικιά μου περίπτωση η προσθήκη θα αποτελεί νέο τμήμα της υπάρχουσας κατοικίας (δεν δημιουργείται νέα αυτοτελής κατοικία). Άρα μήπως απαλάσομαι από την απαίτηση εξασφάλισης θέσης στάθμευσης; Και μία ακόμα απορία: Τι γίνεται στην περίπτωση καθ' ύψος προσθήκης όταν η εξασφάλιση στάθμευσης εντός περιγράμματος είναι αδύνατη, προβλέπεται εξαγορά; Υπάρχουν περιοχές όπου απαγορεύεται η στάθμευση εκτός περιγράμματος.

Το "αναλογικά" δεν έχει σαφή ερμηνεία. Θα μπορούσε π.χ. να σημαίνει πως κατανέμονται ανάλογα με τον όροφο, μικρότερα εμβαδά στους χαμηλότερους και περισσότερα στους υψηλότερους ορόφους, ή αναλογικά σε κάθε διαμέρισμα κάθε ορόφου. Μάλλον ισομερή κατανομή του 15% ανά όροφο είχαν στο μυαλό τους αλλά δεν τους βγήκε έτσι. Το θέμα είναι πως έτσι οδηγούν αναγκαστικά τον μελετητή σε τυπικούς ορόφους και αποθαρρύνουν μια πιο ελεύθερη και δημιουργική σύνθεση τόσο κατόψεων όσο και όγκων. Θα ήθελα να ήξερα, αυτοί που συμβούλεψαν το ΥΠΕΧΩΔΕ για κάτι τέτοιο πόσα και τι κτίρια έχουν μελετήσει...

Ευχαριστώ πολύ makap!

Ευχαριστώ πολύ Spiderman & myri Μπορώ με την ίδια αίτηση ιδιοκτήτη να νομιμοποιήσω το υπάρχον και ταυτόχρονα να πάρω και άδεια για την προσθήκη ή θα πρέπει να προηγηθεί η νομιμοποίηση;

Τι παράθυρα να αφήσουμε... Κοντά υποστηλώματα που έχουν να δημιουργηθούν...

"Απαλλάσσονται της κατά το παρόν κεφάλαιο υποχρέωσης εξασφάλισης θέσεων στάθμευσης προσθήκες καθ' υψος ή κατ' επέκταση κτιρίων νόμιμα υφισταμένων πριν από την 25-8-79 εφόσον αυτές προορίζονται για χρήση κατοικίας και έχου επιφάνεια μικρότερη ή ίση των 150 τμ." ΠΔ-350/96, ΠΔ-18/31-12-97 Έχω περίπτωση προσθήκης κατ' επέκταση ισογείου εμβαδού περίπου 60 μ² με πρώτη άδεια το '50. Το παραπάνω με απαλλάσει από εξασφάλιση θέσης στάθμευσης για την περιοχή της Αθήνας;

παρ. 32 άρθρου 2 ΓΟΚ (Ν-1577)85) "32. Ημιϋπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και οι υπόλοιπες πλευρές ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα στοιχεία". παρ.38 άρθρου 2 ΓΟΚ (Ν-1577)85) "38. Εξώστης είναι η προεξοχή της πλάκας του δαπέδου ενός ορόφου, δώματος η οποία προβάλλει, με ή χωρίς τη χρήση δοκών, πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση και την προσωρινή παρομονή ανθρώπων". Συμπέρασμα: Στον εξώστη επιτρέπεται μόνο η προσωρινή παραμονή και μετακίνηση ενώ στον Ημιϋπαίθριο Χώρο επιτρέπεται κάθε χρήση. Άρα για πια τακτοποίηση μιλάει το ΥΠΕΧΩΔΕ? Μια χαρά τακτοποιημένα είναι τα πράγματα από μόνα τους αφού εντός των Η/Χ επιτρεπεται και να κοιμάσαι και να τρως και να κάνεις ότι άλλο θέλεις. Απ' ότι πιστεύω αυτή ήταν και η αρχική επιθυμία του νομοθέτη το 1985, δηλαδή να δημιουργηθούν επιπλέον χώροι (+20%) οι οποίοι κατά τους θερινούς μήνες να μπορούν να δέχονται και να εξυπηρετούν κύριες χρήσεις αφού το κλίμα της χώρας μας προσφέρεται για κάτι τέτοιο. Άρα, σύμφωνα με την φιλοσοφία του ΓΟΚ 85 προτείνω να βαφτίσουμε τους Η/Χ ως χώρους θερινής χρήσης και παραμονής

Κτίριο με άδεια του 1950. Έχει διασωθεί ο φάκελος με τις μελέτες στο αρχείο. Το υλοποιημένο περίγραμμα δεν έχει καμία σχέση με την άδεια. Ο ιδιοκτήτης θέλει να βγάλει άδεια προσθήκης (υπάρχει υπόλοιπο δόμησης). 1.Πρέπει να νομιμοποιήσω το υπάρχον; 2.Ξέρουμε ποιος ΓΟΚ ίσχυε το 1950;

Λοιπόν - διακωμωδώντας λίγο την κουβέντα - βρήκα πατέντα για το ΥΠΕΧΩΔΕ προκειμένου να νομιμοποιήσει τους περισότερους Η/Χ που βρίσκονται σε διαμερίσματα πολυκατοικιών. Επεμβαίνει που επεμβαίνει στον ΓΟΚ ορίζοντας μέγιστο βάθος για τους Η/Χ, ας το κάνει σωστά: Όπως η είσοδος κάθε πολυκατοικίας δεν προσμετράει στον Σ.Δ. για εμβαδόν μέχρι 30 μ², ας ορίσει πως όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι (κλιμακοστάσιο, διάδρομος, φρεάτιο ανελκυστήρα) δεν προσμετράνε στον Σ.Δ. Αυτομάτως δια μαγείας σε όλες τις πολυκατοικίες δημιουργείται υπόλοιπο δόμησης όσο περίπου το εμβαδών των Η/Χ. Έμεσα αυξάνεται ο Σ.Δ. και η συμπάθεια προς το ΥΠΕΧΩΔΕ από πολλές ομοσπονδίες, ενώσεις κλπ! Και μία απορία: Αφού το ΤΕΕ, ως συμβουλευτικό εργαλείο του κράτους, δεν λαμβάνεται υπ' όψιν, γιατί δεν παύει να παρέχει συμβουλές και λοιπές υπηρεσίες προς την πολιτεία ως ένδειξη διαμαρτυρίας;

Και όμως, επιμένω πως υπάρχουν διαμερίσματα με Η/Χ ανοικτούς (έχω διευθύνσεις σε Κηφισιά, Βριλήσσια κ.α.). Παλαιότερα ήταν λίγα (5 - 7%), τους τελευταίους 6 μήνες λαμβάνω μηνύματα πως έχουν κλείσει αντιπαροχές με Η/Χ τέτοιους ώστε να μην προσφέρονται για κλείσιμο. Ο κόσμος αρχίζει και προβληματίζεται. Ίσως με την ενεργειακή πιστοποίηση να δούμε και Η/Χ να ξανανοίγουν...

Έχει συμβεί και αυτό!

Μπορεί να είναι η μειοψηφία αλλά υπήρχαν και υπάρχουν. Σε πολύ ακριβές περιοχές στις οποίες είτε οι ενδιαφερόμενοι προέρχονται από το εξωτερικό και έχουν αυστηρούς τεχνικούς συμβούλους (που τους λαμβάνουν σοβαρά υπόψιν), είτε αυτό που αγοράζουν θέλουν να είναι 100% νόμιμο και πληρώνουν γι 'αυτό (π.χ. κάποιο πολιτικό πρόσωπο). Ακόμα υπάρχουν μελετητές - κατασκευαστές που εξαντλούν το 20% σε πραγματικούς Η/Χ για λόγους ογκοπλαστικής σύνθεσης ή ακόμα και βιοκλιματικού σχεδιασμού. Αλλά όλα αυτά σε περιοχές με αξία δομημένης επιφανείας > 4.500 ευρώ/τ.μ. Η πλειονότητα πάντως των ενδιαφερομένων αγοραστών αδιαφορεί πλήρως όταν τους λες πως το διαμέρισμα που βλέπουν δεν έχει Η/Χ που προσφέρεται για κλείσιμο.

Με τα χαμηλά κτίρια (άρθρο 14) τι γίνεται; Συνεχίζουν να μην υπολογίζονται οι Η/Χ στην συνολική επιφάνεια που προκύπτει από τον Σ.Δ.; Φαντάζομαι πως δεν θα ισχύει και η ισοκατανομή τους στα δύο επίπεδα...

Αυτό που λέει ο TheoTDM900 για τις ράμπες είναι πολύ σημαντικό! Για υπολογίστε 0,80 μ οροφή υπογείου και αφαιρέστε κρέμαση δοκού 0,50 μ. Εκεί που παλιά με 3,50 μ μήκος μια ράμπα προλάβαινε να φτάσει κάτω από το δοκάρι αφήνοντας 1,90, τώρα χρειάζεται 6,40 μ μήκος για το ίδιο ποσοστό κλίσης (25%). Σε μια πρασιά των 4,00 μ (συνηθισμένη περίπτωση) τώρα θα πρέπει αναγκαστικά το κτίριο στην στάθμη του υπογείου να οπισθοχωρεί από την Ο.Γ. στο σημείο που βρίσκεται η είσοδος γκαράζ. Το 25% είναι και στην πράξη το μέγιστο όριο για κλίση ράμπας. Από εκεί και πέρα θα πρέπει το αμάξι να έχει πολύ κοντή πρώτη σχέση και ίσως και τετρακίνηση για να ανέβει από ακίνησια μια ράμπα με κλίση 30%.

Είχα μπλέξει πριν από 5 χρόνια με μια παρόμοια περίπτωση: Εντός ενιαίου οικοπέδου με περίπου 20 κάθετες ιδιοκτησίες και με δίοδο κοινής προσπέλασης - σύμφωνα με την σύσταση - πλ. 5,00 μ που έχει πάρει ονομασία καθώς και οι κάθετες ιδιοκτησίες αριθμοδότηση από τον Δήμο. Παρόλα αυτά πολύ λογικά στο ρυμμοτομικό απλώς δεν υπάρχει ούτε και πρόκειται να εμφανιστεί ποτέ. Όλες οι κάθετες ιδιοκτησίες κτισμένες με τριόροφες και τετραόροφες πολυκατοικίες οροφοδιαμερισμάτων (κάθε πολυκατοικία και ένα σόι). Λοιπόν υπάρχει συμβόλαιο καθώς και τοπογραφικό που αναφέρονται στην κοινή δίοδο - αποτελούμενη από τμήματα των όμορων καθέτων ιδιοκτησιών - ως οδό! Εγώ είχα κληθεί για άδεια προσθήκης σε μία από τις 20 κάθετες ιδιοκτησίες.

Εντός ενιαίου οικοπέδου εκδίδεται το 1950 οικ. άδεια ανέγερσης 2 ανεξάρτητων κατοικιών χωρίς να εξαντλείται ο Σ.Δ. (σύμφωνα με σημερινή αποτύπωση). Οι δύο κατοικίες (μεζονέτες σε δύο επίπεδα η κάθε μία) είναι σε επαφή - αποτελούν ένα ενιαίο όγκο. Κατόπιν οι δύο ιδιοκτήτες του οικοπέδου (στο όνομα των οποίων έχει εκδοθεί η άδεια) προχωρούν σε σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας διαχωρίζοντας ο καθένας την κατοικία του και αντιστοιχώντας σε αυτή συγκεκριμένο τμήμα του οικοπέδου. Σήμερα έρχεται ο ιδιοκτήτης της μίας κατοικίας να εξαντλήσει τον Σ.Δ. που αντιστοιχεί στην δική του κάθετη ιδιοκτησία με κατ' επέκταση προσθήκη ισογείου. Στο αρχείο της πολεοδομίας βρέθηκαν αντίγραφα μερικών σχεδίων της αδείας (μικροφιλμ) τα οποία δεν έχουν καμία σχέση στο περίγραμμα με την αποτύπωση που έκανα. Κάποια μελέτη στην οποία να γίνεται έλεγχος δόμησης (κάτι σαν διάγραμμα κάλυψης) δεν διασώθηκε, μόνο κατόψεις, τομές και τοπογραφικό. Προκειμένου να εκδοθεί νέα άδεια προσθήκης: 1. Χρειάζεται να προχωρήσω σε νομιμοποίηση ολόκληρου του κτιρίου (το πιο λογικό) ή μόνο του τμήματος που αντιστοιχεί στον ενδιαφερόμενο για προσθήκη ιδιοκτήτη; 2. Σε περίπτωση που χρειαστεί αποτύπωση ολόκληρου του κτιρίου τότε αυτή θα πρέπει να γίνει στο όνομα και των δύο ιδιοκτητών. Κάτι τέτοιο όμως θα προυπόθετει πως και ο γείτονας θα πρέπει να μου ανοίξει την πόρτα του του σπιτιού του για να κάνω και εσωτερική αποτύπωση (εκτός από το περίγραμμα που ήδη έχω κάνει) καθώς και να πληρώσει τα αντίστοιχα έξοδα... Μπορεί με κάποιο τρόπο να υποχρεωθεί για κάτι τέτοιο; 3. Το έτος έκδοσης της αδείας (1950) μήπως απαλάσει από όλη αυτή την φασαρία; 4. και λίγο άσχετο: Για το υπολογισμό του Δ της προσθήκης λαμβάνω ως ύψος αυτό της προσθήκης ή της υπάρχουσας διώροφης οικοδομής; Σημειωτέων πως στην μία κάθετη ιδιοκτησία θα εξαντλήσω τον Σ.Δ. που της αντιστοιχεί, για την διπλανή κάθετη υπάρχει περιθώριο δόμησης.

Μου αρέσει αυτό το "φίλους" Το σχέδιο που κρατάς στα χέρια σου έχει σφραγίδα με όνομα και τηλ. του μηχανικού που έκατσε και έκανε την μελέτη της πολυκατοικίας εντός της οποίας κατοικείς. Αυτός γιατί να μην είναι "φίλος σου";; Αυτά που γράφεις περί "κολώνα οροφής" και διάφορα άλλα προσπαθώντας για πρώτη φορά στη ζωή σου να συντάξεις μια τεχνική περιγραφή σε εκθέτουν.

Εγώ στην θέση σου θα ξεφορτωνόμουν το αμάξι. Απ' ότι βλέπω περισσότερα είναι τα προβλήματα που σου δημιουργεί παρά αυτά που σου λύνει. Εδώ κοντεύεις να μαλώσεις με την μισή γειτονιά - και τους δημοτικούς συμβούλους... Άσε που το μετρό έχει φτάσει και δυτικά προάστια.

Οικοδομή η οποία δεν έχει ρευματοδοτηθεί ακόμα και έχει ημιυπαίθριους χώρους οι οποίοι θα ακολουθήσουν την μοίρα και των υπολοίπων Η/Χ ως γίνεται μέχρι σήμερα. Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων σκοπεύουν να τους τακτοποιήσουν άμεσα. Όταν έρθει η ώρα για σφράγιση του στελέχους -αρκετά μετά την τακτοποίηση - ο επιβλέπον τι θα δηλώνει στην υπεύθυνη δήλωσή του προς την πολεοδομία;;;

Οι Η/Χ που έχουν μετετραπεί σε κλειστούς κατοικίσιμους χώρους έχουν βαρβάτες αποκλίσεις από τις εγκεκριμένες μελέτες. 1. Τοποθέτηση τζαμιού, μερικές φορές και σκούρων σε ρολλό. 2. Μη θερμομονωμένος τοίχος που χωρίζει τον Η/Χ από χώρους κύριας κατοικίας. 3. Μη κατασκευή αποχέτευσης ομβρίων 4. Θέρμανση με θερμαντικά σώματα ή και κλιματιστικά. Βάζω στοίχημα πως κατά την έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού έχει να γίνει πολύ κουβέντα. Άσε που θα υπάρξει κόσμος που θα τους ανοίξει...

Σε περίπτωση καθ' ύψους προσθήκης μπορείς να μπεις εντός της Ο.Γ. κατά 40 εκ. ανά φέρον στοιχείο - υποστήλωμα. Ενοείται πως μόνο τα φέροντα στοιχεία θα εισέρχονται εντός Ο.Γ. και τίποτα άλλο.