albert

Να επισημάνω οτι το 0,80μ εκτός σχεδίου ισχύει μετά το 2003 (Ν,3212). Παλιότερα ήταν παραπάνω Συγκεντρωτικά: ΥΨΟΣ ΥΠΟΓΕΙΟΥ ΥΠΕΡΑΝΩ ΤΟΥ ΕΔΑΦΟΥΣ Α) ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΦΕΚ 124Α/73 (ΓΟΚ73) Κάνει έμμεση αναφορά ως προς το πότε το υπόγειο μετράει στη δόμηση, πότε μπορεί να θεωρηθεί χώρος ΚΧ, και επίσης μέχρι τι ύψος ένας όροφος θεωρείται ισόγειο (άρα αντιστοιχα και υπόγειο): Άρθρο 7 : Γενικός ορισμός (τι είναι υπόγειο) Άρθρο 15: Για συνεχές σύστημα δόμησης --> Δάπεδο ισογείου εως 2,00μ υπεράνω εδάφους Άρθρο 32: Για πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης --> Δάπεδο ισογείου εως 1,50 υπεράνω εδάφους Ν.1577/1985 (ΓΟΚ). αρθ.7, παρ 1Ββ β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός αν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ ' εφαρμογή του άρθρου 26. Εφόσον σε κτίριο κατοικίας κατασκευάζονται καταστήματα και κάτω από αυτό αποθήκες στον υπόγειο όροφο, για την εξυπηρέτηση τους, επιτρέπεται η κατασκευή δεύτερου υπόγειου επιφάνειας ίσης με την επιφάνεια των αποθηκών, χωρίς να προσμετρείται στο συντελεστή δόμησης. Ν.3775/2009, αρθ.41, παρ 2α 2α) Στην περίπτωση (β) του εδαφίου (Β) της παραγράφου 1 του άρθρου 7 του ν. 1577/1985 (ΦΕΚ 210 Α) αντικαθίσταται το «1,50 μ». σε «0,80 μ» Ν.3843/2010, αρθ.9, παρ.3 3. Η περίπτωση β΄ της παραγράφου 1Β του άρθρου 7 του ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε με την περίπτωση α΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 3775/ 2009, αντικαθίσταται ως εξής: «β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,50 μ . από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός εάν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ’ εφαρμογή του άρθρου 26. Εφόσον σε κτίριο κατοικίας κατασκευάζονται καταστήματα και κάτω από αυτά αποθήκες στον υπόγειο όροφο, για την εξυπηρέτησή τους, επιτρέπεται η κατασκευή δεύτερου υπόγειου επιφάνειας ίσης με την επιφάνεια των αποθηκών, χωρίς να προσμετράται στο συντελεστή δόμησης.» ΝΟΚ 2012, άρθρο 2, παρ. 87 87. Υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ . από την οριστική στάθμη του εδάφους Β) ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΦΕΚ 538Δ-1978 (δεν κάνει λόγο για ύψος υπογείου υπεράνω του εδάφους) αλλά.. …ο ΓΟΚ73 στο άρθρο 125 παραπέμπει στο άρθρο 32, παρ.2 όπου κάνει αναφορά στο ύψος : 2. Χώροι κυρίας χρήσεως θεωρούνται πάντες οι έχοντες ή δυνάμενοι να αποκτήσουν ελεύθερον ύψος εσωτερικόν τουλάχιστον 2,40 μέτρα εν ταύτω δε στάθμην δαπέδου υποκειμένην μέχρι και 1,00 μέτρου της στάθμης φυσικής ή τεχνητής του εξ ου η πρόσβασις ή ο φωτισμός πέριξ εδάφους. Χώροι βοηθητικοί ανήκοντες εις τους ως άνω κυρίας χρήσεως χώρους και εν τω αυτώ ορόφω ήτοι λουτρά, αποχωρητήρια κλπ. Ως και μαγειρεία περιλαμβάνονται επίσης εις τον συντελεστήν δομήσεως έστω και εάν το δάπεδον αυτών υπόκειται τυχόν περισσότερον του 1,0 μέτρου του πέριξ εδάφους ΠΔ/24-5-85 (πάλι δεν κάνει λόγο για ύψος υπογείου υπεράνω του εδάφους) αλλά… … ο ΓΟΚ85 στο άρθρο 28 παρ.2 παραπέμπει στο άρθρο 7, παρ 1Ββ όπου κάνει αναφορά στο ύψος: β) Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις, εφόσον η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους και το ύψος του δεν υπερβαίνει τα 3,00 μ., μετρούμενο μεταξύ του δαπέδου και της οροφής, εκτός αν έχει καθοριστεί μεγαλύτερο ελάχιστο ύψος για τη χρήση του συγκεκριμένου χώρου κατ ' εφαρμογή του άρθρου 26. Επιπλέον: Εγκύκλιος 13/1986 Παρ.1Ββ: Ο υπόγειος όροφος για να θεωρηθεί χώρος κύριας χρήσης πρέπει να έχει ταυτόχρονα, κατά κτιριοδομική διάταξη (Αρθ-32 του ΓΟΚ/73), τη στάθμη του δαπέδου του σε απόσταση το πολύ 1,00 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους και ύψος τουλάχιστον 2,40 μ. Εάν δεν υπάρχουν ταυτόχρονα και οι δύο αυτές προϋποθέσεις ο χώρος δεν μπορεί να θεωρηθεί σαν χώρος κύριας χρήσης έστω και εάν μπορεί να αποκτήσει τις προϋποθέσεις αυτές πχ. με επίχωση του δαπέδου του ή με διαμόρφωση της οριστικής στάθμης του εδάφους, διότι κάτι τέτοιο θα αποτελούσε αυθαίρετη κατασκευή. Ν.3212, αρθ.9, παρ.4 Προστίθεται στο αρθ.23, παρ.11 του ΠΔ/24-5-85: "Η δε στάθμη της οροφής του υπογείου δεν επιτρέπεται να είναι υψηλότερη των 0,80 μέτρων από το διαμορφωμένο γύρω έδαφος". Παρακαλώ για τυχόν διορθώσεις.

Δες και εγκύκλιο 1/7-2-2012, άρ.7, παρ. β Όπως πάντα δε είναι σαφές, δηλαδή είναι θέμα ερμηνείας. Δηλαδή α) με αυθαιρεσίες 110 τμ και με όρους δόμησης που προβλέπουν 100τμ, τακτοποιείς 10 και νομιμοποιείς 100 (που έχεις απο τους όρους), ή β) τακτοποιείς 10 και μετά έχεις υπόλοιπο 100-10=90τμ άρα δε μπορεις να νομιμοποιήσεις και τα 100 και άρα δε μπορεις να βγάλεις την άδεια.

Το ζουμί καταπώς λέει το άρθρο 26 είναι οτι νομιμοποίηση μπορεις να κανεις αν δεν παραβιάζονται οι ισχύουσες (τότε ή τώρα) πολεοδομικές διατάξεις. Προφανώς η υπάλληλος θεωρεί οτι με την νομιμοποίηση των 390τμ (και με την προηγούμενη τακτοποιηση των 30) υπερβαινεις το οριο των 400τμ και άρα παραβιάζεις τις πολεοδ.διατάξεις. Τα τακτοποίημενα πλέον προσμετρούν στα στοιχεια του δ.κάλυψης.

Λογικο, ΚΑΝΑ. Συζητώντας ανακαλύπτεις την αλήθεια.. Εις αναζήτησην του εν λόγω διατάγματος λοιπόν!

Δηλαδή μπορώ να "διαλέξω" όποιο σύστημα δόμησης και το αντίστοιχο άρθρο (15 ή 32) θέλω?

ΑΚΚ: Ετοιμαζόμουν να γράψω ακριβώς αυτό, αλλα μετά πρόσεξα (επιτέλους) οτι στο άρθρο 125 προσδιορίζει τα άρθρα που αφορούν και την εκτός σχεδίου δόμηση. Σε αυτά δεν περιλαμβάνεται ωστόσο το άρθρο 11 που δίνει έναν πολύ λαρτζ και βολικό ορισμό του υπογείου. Περιλαμβάνονται ομως τα άρθρα 15 και 32, που αφορούν συνεχές και πανταχόθεν ελέυθερο σύστημα δόμησης αντίστοιχα. Οπότε αρκεί να αντιστοιχηθεί η εκάστοτε περίπτωση αυθαιρέτου στο σωστό σύστημα (?) Στην περιπτωση που εξετάζω π.χ. έχων ενα κτισμα στη μέση του α/τεμαχίου, άρα σύστημα πανταχόθεν ελεύθερο (?)

Ε, μα ναι αυτό είναι το θέμα να βρω τι ίσχυε για την περίοδο 1979, και το μόνο που βρίσκω είναι προϋποθέσεις κύριας χρήσης, αλλά κανένα περιορισμό στο πόσο προξείχε το υπόγειο από το έδαφος... ΚΑΝΑ, αν μπορείς να θυμηθείς κάτι για τα 2μ.?? Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας παιδιά πάντως!

Ωστόσο στην παράγραφο αυτή του ΓΟΚ δε λεει οτι αναφέρεται ΚΑΙ στα εκτός σχεδίου. Υπονοείται με κάποιο τρόπο, είχε βγει κάποια εγκύκλιος?? Το μόνο παραπλήσιο που βρήκα είναι η εγκύκλιος 113/86 όπου παρότι ο ΓΟΚ85 έχει βγει, οδηγεί στον ΓΟΚ73. Παρ.1Ββ: Ο υπόγειος όροφος για να θεωρηθεί χώρος κύριας χρήσης πρέπει να έχει ταυτόχρονα, κατά κτιριοδομική διάταξη (Αρθ-32 του ΓΟΚ/73), τη στάθμη του δαπέδου του σε απόσταση το πολύ 1,00 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους και ύψος τουλάχιστον 2,40 μ. Εάν δεν υπάρχουν ταυτόχρονα και οι δύο αυτές προϋποθέσεις ο χώρος δεν μπορεί να θεωρηθεί σαν χώρος κύριας χρήσης έστω και εάν μπορεί να αποκτήσει τις προϋποθέσεις αυτές πχ. με επίχωση του δαπέδου του ή με διαμόρφωση της οριστικής στάθμης του εδάφους, διότι κάτι τέτοιο θα αποτελούσε αυθαίρετη κατασκευή. Και στον ίδιο το ΓΟΚ 73 γράφει: Άρθρ32, παρ 2. Χώροι κυρίας χρήσεως θεωρούνται πάντες οι έχοντες ή δυνάμενοι να αποκτήσουν ελεύθερον ύψος εσωτερικόν τουλάχιστον 2,40 μέτρα εν ταύτω δε στάθμην δαπέδου υποκειμένην μέχρι και 1,0 μέτρου της στάθμης φυσικής ή τεχνητής του εξ ου η πρόσβασις ή ο φωτισμός πέριξ εδάφους. Εν τέλει πόσο επιτρεπόταν να εξέχει το υπόγειο απο το διαμορφωμένο έδαφος την περίοδο 1978-79?

Πριν απο αυτην την τροποποίηση με τον ν.3212, ποσο ήταν το επιτρεπομενο εξέχον υψος? (εκτος σχεδιου παντα)

Τον περιορισμό του 0,80μ τον πρόσθεσαν με τον Ν.3212, σαν τροποποίηση του ΠΔ του '85. Σε ποια παραπομπή αναφέρεσαι? Ανεξάρτητα απ' αυτό, εσύ λες οτι για εκτός σχεδίου, πριν απο αυτήν την τροποποίηση με το 0,80, το εξέχον τμήμα μπορούσε να φτάσει το 1,50μ? Μήπως ίσχυε το ακριβώς αντίθετο, δηλαδή 0,00μ?

Μανώλη ευχαριστώ πάρα πολύ!

Πριν το ΠΔ του 1985 (ΦΕΚ 270), ποιοι ήταν οι όροι δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές?

Είναι του 1980, εκτός σχεδίου. (ΦΕΚ 270 Δ/1985, αρ.1, παρ 11)

Υπόγειο που αντι να εξέχει τα νόμιμα 80εκ. τωρα εξέχει 1,75 (όχι λογω ξεμπαζώματος) "θεωρείται" υπόγειο να πάρει το μειωτικό συντελεστή?

Ναι, γιατί για το 4014 η αλλα γή χρήσης έχει έννοια απο καταστημα σε κατοικία, ή το ανάποδο, κι όχι απο χωρο ΒΧ σε ΚΧ. Υπονοείται οτι η χρήση του κτιρίου ως κατοικία πιάνει και την αποθήκη.

Οτι είναι κάμποσο είναι. Αλλα απο αυτο που είπε ο Μανώλης, καταλαβαινω οτι το πιο μεγάλο προβλημα είναι οτι το υπόγειο εξέχει 1,70 (αντί 0,80μ για να είναι σύννομο) άρα θα ήθελε 90 πόντους μπάζωμα -δε παίζει. Η μεγάλη μου απορία παράμενει το αν το υπόγειο, στην ιδανική περίπτωση που είναι στα 0.80 και μπορεί να νομιμοποιηθεί, μετράει πλεον σαν όροφος και προστίθεται στου υπάρχοντες...

Ευχαριστώ Μανώλη, κατανοητό αυτό που λες. Το άλλο θέμα με το υπόγειο ως όροφο υφίσταται κατα τη γνώμη σου? Δηλαδη σε παρόμοια περίπτωση μονώροφου με υπόγειο, η νομιμοποίηση του υπογείου εξαντλεί το όριο των δύο ορόφων εκτός σχεδίου?

Συνάδελφοι, σε μια αρκετά όμοια περίπτωση, στην ίδια περιοχή με αυτή για την οποία ξεκίνησα αυτό το topic, μου έτυχε το εξής: Διώροφη μονοκατοικία με υπόγειο, εκτός σχεδίου. Το υπόγειο προβλεπόταν από την άδεια, αλλά έχει γίνει χώρος κύριας χρήσης (που ικανοποιεί αερισμό-φωτισμό-ύψος). Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, και ο σκοπός είναι να γίνει υπαγωγή στον 4014 και νομιμοποίηση με το άρθρο 22. Εκεί αναφέρει επί λέξει: Παρ.3) Αυθαίρετη κατά το προηγούμενο εδάφιο κατασκευή, η οποία όμως δεν παραβιάζει τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της είναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας. Η νομιμοποίηση της αλλαγής χρήσης του υπογείου δε μετατρέπει το κτίσμα σε τριώροφο οπότε παραβιάζει το μέγιστο των δύο ορόφων? Βάζω τρικλοποδιά στον εαυτό μου? Το κτίσμα εξέχει του διαμορφωμένου εδάφους 7,70μ έναντι μέγιστου 7,50μ και 6,80μ της άδειας (1,70μ το υπόγειο έναντι 0,80μ). Η υπέρβαση ύψους μπορεί να μπει στον 4014, αλλά μήπως έχει χαθεί η προϋπόθεση του άρθρου 22? Αν το τελικό ύψος έφτανε μόνο μέχρι τα 7,50μ θα γινόταν κάτι? Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη γνώμη σας.

Τελικά τi έκανες mkara? Προχώρησες στη νομιμοποίηση?

ΜΑΚΑΡ, εννοείς οτι αυτό το Έγγραφο 2781/05 είναι ανεπίσημο? Κάτι σαν non-paper δηλαδή?? (Κι εγώ κάθομαι και ψάχνω να το βρώ...)

Συνάδελφε, μήπως θα μπορούσες να ανεβάσεις ένα λινκ, δε βρίσκω αυτό το έγγραφο πουθενά. Ευχαριστώ

Να συμπληρώσω εδώ τι μου έτυχε: Στη Θεσσαλονίκη, ανάμεσα στην παραλιακή οδό και την Βασ. Γεωργίου, τα οικοδομικά τετράγωνα έχουν δικούς τους όρους δόμησης (καθορισμένους με το ΦΕΚ 161Δ - 1962), ονομαζόμενα ως οικοδομικές μονάδες. Στα τετράγωνα αυτά όπως είδα και στους ρυμοτομικούς χάρτες της πολεοδομίας έχουν καθοριστεί περιμετρικά λωρίδες κοινόχρηστες, που ανήκουν στην πόλη δηλαδή, και οι οποίες πράγματι βρίσκονταν έξω από το περίγραμμα του οικοπέδου στο διάγραμμα κάλυψης. Ωστόσο, στις κατόψεις ονομάζονταν πρασιές, πράγμα που με μπέρδεψε. Γι' αυτόν το λόγο δεν μπόρεσε η οικοδομή να βγάλει άδεια στάθμευσης, συνεπώς ούτε και άδεια υποβίβασης κρασπέδων απο το δήμο. Πολύ ειδική περίπτωση αλλά πιστεύω καλό είναι να αναφερθεί. Από κει κι έπειτα για δημιουργία θέσης στην πυλωτή, ζητήθηκε συμβολαιογραφική πράξη δέσμευσης. Ε, κάπου εκεί σταματήσαμε...

Παιδιά, αν δείτε τα διοικητικά όρια (προ Καποδίστρια), στο χάρτη, ο οικισμός Σταυρονικήτα ανήκει στο νυν δ.δ. Κασσάνδρειας του Δήμου Κασσάνδρας, και όχι στο δ.δ. Νέας Φώκαιας. http://geodata.gov.gr/maps/ Από κει και πέρα, κάτι πήγε να αναφέρει ο alexpowder, για εντός οικισμού, αλλά δεν το συνέχισε. Να επισημάνω ότι αν θεωρηθεί εκτός σχεδίου (και προσωπικά το θεώρησα εκτός σχεδίου), μετά πρέπει να γίνει έλεγχος αν είναι εντός ή εκτός οικισμού. Γιατί αν είναι εντός οικισμού πάλι την τιμή του δ.δ. Κασσάνδρειασς θα πάρει δηλαδή 900€. Αν όμως είναι εκτός οικισμού, θα πάρει την τιμή της περιφερειακής ενότητας, που είναι 500€. Τα νούμερα στην περιπτωσή μας συμπίπτουν αλλα η δικαιολογηση είναι διαφορετική. Οπότε ρωτάω: ο αποκαλούμενος "Οικισμός Σταυρονικήτα" είναι επίσημος οριοθετημένος οικισμός?

ok ssouanis, είναι σαφές, ευχαριστώ.