DIM335

Δεν υπάρχουν κατοψεις στην σύσταση. το επιβεβαιώνει και ο συμβολαιογράφος

Καλησπέρα συνάδελφοι, Θα ήθελα την γνώμη σας σε μια περίεργη περίπτωση μου. Σε πολυκατοικία έχει γίνει Σ.Ο.Ι αλλά δεν έχουν επισυναφθεί κατόψεις για κανέναν όροφο. Στο διαμέρισμα που με ενδιαφέρει (οροφοδιαμέρισμα Β ορόφου)έχω τις εξής παραβάσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια τη Ο/Α. Ο ένας από τους δύο φωταγωγούς δεν κατασκευάσθηκε ποτέ, και το κλιμακοστάσιο είναι μετατοπισμένο από την θέση του και λίγο μικρότερο. Η σύσταση αναφέρει ότι το κλιμακοστάσιο, το δώμα και ο ακάλυπτος είναι κοινόχρηστοι.(και δεν αναφέρει τους φωταγωγούς). Υπό νορμάλ συνθήκες θα έλεγα ότι χρειάζεται συναίνεση για την τακτοποίηση και πώληση. Σε αυτήν την περίπτωση που δεν υπάρχουν κατόψεις στην σύσταση, πως συγκρίνω ότι το κλιμακοστάσιο που είναι μετατοπισμένο και το διαμέρισμα έχει κάνει κατάληψη του ( σύμφωνα πάντα με τα σχέδια της Ο.Α.) έχει κάνει κατάληψη κοινοχρήστων ΄χώρων. Χρειάζομαι συναίνεση ή όχι? Κάθε συμβουλή ευπρόσδεκτη.

Ο νόμος δεν νομίζω να αναφέρει πουθενά το ως άνω αναφερόμενο . Είναι η γνώμη του ΤΕΕ Πελοποννήσου. Ακούω γνώμες!! Το αγνοούμε εντελώς μιας και δεν αναφέρετε ούτε στον νόμο ούτε στην εγκύκλιο?

ΤΕΕ ΠΕΛΟΠΟΝΝΉΣΟΥ ΕΡ/ΑΠΑΝΤΗΣΗ 1814 1814. Έχω ένα διαμέρισμα 2 ορόφων (μεζονέτα) σε πολυκατοικία με οικοδομική άδεια του 1958 και προσθήκη του 1964 (η πρώτη αφορά τον ένα όροφο κι η δεύτερη τον άλλο). Στο διαμέρισμα υπάρχουν υπερβάσεις δόμησης περί τα 30τμ, οι οποίες είναι από κατασκευής (φαίνονται και στα σχέδια της σύστασης), οπότε ρυθμίζονται με Κατηγορία 1, και επομένως δεν χρειάζεται μελέτη στατικής επάρκειας. Το 1998 έγινε (συμβολαιογραφικά) η συνένωση των 2 διαμερισμάτων σε 1 (μεζονέτα). Αυτή η αυθαιρεσία αναγκαστικά δηλώνεται ως κατηγορία 4. Χρειάζεται λόγω αυτής μελέτη στατικής επάρκειας του κτιρίου; Αν δούμε τις εξαιρέσεις του νόμου μιλάει για το σύνολο της ιδιοκτησίας, όπου θα έπρεπε "όλες" οι αυθαιρεσίες να είναι μικρότερες από 25τμ ή να μην επιφέρουν αύξηση φορτίων μεγαλύτερη από 10%. Αν λάβω υπόψη όλες τις αυθαιρεσίες όμως (κι αυτές της Κατ.1 δηλαδή) ξεφεύγω και δεν υπάγομαι στις εξαιρέσεις, κάτι που νομίζω είναι παράλογο (να χρειαστεί μελέτη στατικής επάρκειας εξαιτίας μιας τρύπας ακτίνας 65εκ)! Μπορώ να θεωρήσω ότι ο νόμος εννοεί ως "σύνολο αυθαίρετων κατασκευών" όλες αυτές που δεν ανήκουν στις εξαιρέσεις, άρα χωρίς αυτές τις κατηγορίας 1; Σε συνέχεια του παραπάνω ερωτήματος, μπορώ στο σύνολο των αυθαιρεσιών να "αφαιρέσω" κάποια τμήματα που δεν κατασκευάστηκαν, ενώ προβλέπονταν στην οικοδομική άδεια; Μπορώ δηλαδή να πω έγιναν υπερβάσεις 30τμ, δεν κατασκευάστηκαν 6τμ, οπότε συνολικά έχω υπέρβαση 24τμ <25τμ κι άρα είμαι στις εξαιρέσεις; Αλλά και γενικότερα πώς θεωρείτε ότι πρέπει να αντιμετωπίζεται το θέμα των τμημάτων που δεν κατασκευάστηκαν. Πρέπει να αφαιρείται απ' τις υπερβάσεις ή μετράμε χωριστά τις υπερβάσεις και τα τμήματα που δεν κατασκευάστηκαν τα υπολογίζουμε με αναλυτικό προϋπολογισμό, σα να είχαν κατασκευαστεί με την άδεια και να κατεδαφίστηκαν; Ας δούμε τι ακριβώς αναφέρει η υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/19409/1507 για την εφαρμογή της παρ. η του άρθρου 99 του ν.4495/2017. Στο άρθρο 1 αναφέρει ότι «Μελέτη στατικής επάρκειας απαιτείται για κάθε κατασκευή που ανήκει σε μία από τις κατωτέρω περιπτώσεις, εκτός των περιπτώσεων των κατηγοριών 1, 2 και 3 του άρθρου 96 και κτιρίων σπουδαιότητας Σ1 σύμφωνα με τον Ε.Α.Κ…» Στην τελευταία παράγραφο του άρθρου 1 αναφέρει ότι «Για την περίπτωση κτιρίων τα οποία έχουν κατασκευαστεί πριν την 1.1.1983, αλλά η αυθαίρετη προσθήκη ή τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης έχει πραγματοποιηθεί μεταγενέστερα, η μελέτη στατικής επάρκειας θα πρέπει να εκπονείται με προσομοίωση του συνόλου της κατασκευής και έλεγχο: (α) του προγενέστερου τμήματος με βάση τον αντισεισμικό κανονισμό που ίσχυε κατά την περίοδο αδειοδότησης ή κατασκευής του υπάρχοντος και (β) της αυθαίρετης προσθήκης ή τροποποίησης ή αλλαγής χρήσης με βάση τον αντίστοιχο αντισεισμικό κανονισμό που ίσχυε κατά την πραγματοποίησή της.» Επομένως, όπως σωστά αναφέρατε, για τις υπερβάσεις που εντάσσονται στην κατηγορία 1 δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. Όμως, λόγω του ότι υπάρχει μεταγενέστερη από την 1.1.1983 τροποποίηση του φέροντα οργανισμού (άνοιγμα τρύπας) έχει εφαρμογή η τελευταία παράγραφος του άρθρου 1. Θα πρέπει να ελεγχθεί εάν η περίπτωσή σας μπορεί να εμπίπτει σε κάποια από τις εξαιρέσεις του άρθρου 2 για την μη υποβολή μελέτη στατικής επάρκειας. Να επισημάνουμε ότι η γνώμη μας είναι ότι το άρθρο 2 αναφέρετε σε κτίρια με οικοδομική άδεια για τα οποία διατίθεται εγκεκριμένη στατική μελέτη η οποία έχει εφαρμοστεί ως προς τις διαστάσεις του φορέα του φέροντος οργανισμού για το νόμιμο τμήμα. Σε διαφορετική περίπτωση απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας. Δηλαδή, εάν στην περίπτωσή σας έχει κατασκευαστεί διαφορετικός φέρων οργανισμός ως προς τις διαστάσεις του από τον εγκεκριμένο λόγω της μη κατασκευής τμήματος όπως αναφέρετε, δεν δύναται να έχει εφαρμογή το άρθρο 2 για μη υποβολή μελέτης στατικής επάρκειας. Όπως έχουμε αναφέρει και σε προηγούμενες απαντήσεις μας, η καλύτερη λύση σε περίπτωση διαφορετικού φέροντα οργανισμού είναι η έκδοση άδειας νομιμοποίησης, εφόσον δύναται να εκδοθεί.

θα ψάξω να το βρω και θα επανέλθω

Καλησπέρα συνάδελφοι. Θα ήθελα την γνώμη σας για όταν χρησιμοποιούμε τα κριτήρια της απαλλαγής από ΜΣΕ. Το ΤΕΕ Πελοποννήσου έχει επανειλημμένος αναφέρει ότι για να χρησιμοποιήσουμε τα διάφορα κριτήρια πιστεύει ότι ο στατικός φορέας πρέπει να συμφωνεί με τον εγκεκριμένο, πράγμα σπάνιο...Εσεις τι πιστεύετε?

Καλησπέρα συνάδελφοι. Σε ένα ισόγειο κατάστημα με άδεια του 1983 εμβαδού περί των 100τμ ήταν ενοικιασμένο τα τελευταία 12 χρόνια ως φροντιστήριο μέσης εκπαιδευσης. Τώρα ο επόμενος μελλοντικούς ενοικιαστής με χρήση πάλι ως φροντιστήριο του ζητάει να κάνει τακτοποίηση των αυθαιρεσιών για να το ενοικιάσει. Κάποιες από τις αυθαιρεσίες που έχει είναι (αλλαγές στα ανοίγματα, κατασκευή 2ου μπάνιου, μικρή υπέρβαση ΄ύψους κτλ) Η ερώτηση μου αφορά την τακτοποίηση αλλαγής χρήσης από κατάστημα σε φροντιστήριο αν θα απαιτηθεί μελέτη στατική επάρκειας? Με ποια εξαίρεση μπορώ να την γλιτώσω με τεχνική έκθεση?

Για να κάνω διαμερισμάτωση στην περίπτωση μου χρειάζεται συναίνεση του 51% λόγω των κοινοχρήστων ή την κάνω μόνο με δήλωση του ιδιοκτήτη με το "εκ κατασκευής"? το λέω γιατί έχω και διαμερισματωση σε σχεση με το διπλανό διαμερισμα(εκτός του φωταγωγου)

Καλησπέρα και από εμένα. Σε πολυκατοικία κατόπιν αυτοψίας βρέθηκε υπέρβαση δόμησης ενός διαμερίσματος μιας πολυκατοικίας εις βάρος του κοινόχρηστου φωταγωγού (ο φωταγωγός μίκρυνε κατά 20Εκ). Η αυθαιρεσία υπάρχει από την κατασκευή αλλά όχι σε όλους τους ορόφους (όχι στο υπόγειο - ισόγειο). Για να κάνω τακτοποίηση και να το βάλω ως 5% στο περίγραμμα και 5% στο εμβαδόν, αν αναφέρω ότι είναι υπέρβαση εις βάρος κοινοχρήστου φωταγωγού η συμβολαιογράφος θα ζητήσει τροποποίηση της Σ.Ο.Ι Αν δεν αναφέρω τον φωταγωγό πόσο εκτεθειμένος θα είμαι μελλοντικά να μου ζητάει τα ρέστα ο αγοραστής ότι το απόκρυψα?

Καλησπέρα, σε σημερινή αυτοψία σε διαμέρισμα πολυκατοικίας ενώ το περίγραμμα και το ύψος το βρήκα σύμφωνο με της Ο.Α. έχει μικροδιαφορές στα ανοίγματα και οι εξώστες έχουν κατασκευασθεί μικρότεροι ( βλέπε επισυναπτόμενο σχέδιο). Θεωρείτε ότι μπορεί να δοθεί βεβαίωση για μεταβίβαση.

Επανέρχομαι στο θέμα που είχα αναφέρει προ ολίγων ημερών. Μετά από επικοινωνία με την συμβολαιογράφο μου είπε ότι θα χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης με νέα κάτοψη του ισογείου ορόφου και να την αποδεχθούν το 100% των εκατοστών. Τακτοποίηση των κοινοχρήστων δεν απαιτείτε.

Αυτό πιστεύω και εγώ. Εφόσον το διαμέρισμα έχει καταπατήσει κοιν. χώρους της πολυκατοικίας θα χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης. Δεν αρκεί μόνο η τακτοποίηση του διαμερίσματος. Η αυθαιρεσία είναι από την κατασκευή αλλά μόνο στο ισόγειο που βρίσκεται το εν λόγω διαμέρισμα. Άρα επανέρχομαι στο ερώτημα μου. Με δεδομένο ότι έχω το 100% των χιλιοστών να συμφωνούν για την τροποποίηση της σύστασης τι θα απαιτείται? Τακτοποίηση των κοινοχρήστων του ισογείου ορόφου που έχουν άμεση σχέση με το διαμέρισμά μου? η τακτοποίηση όλων των κοινοχρήστων σε όλα τα επίπεδα?

Καλησπέρα συνάδελφοι, Σε σημερινή αυτοψία μιας ισόγειας Ο.Ι σε μια πολυκατοικία διαπίστωσα ότι σε ορισμένα τμήματα το διαμέρισμα έχει καταλάβει τμήματα κοινοχρήστων(κλιμακοστάσιο,πυλωτή και στο Δ) της πολυκατοικίας και σε άλλα τμήματα έχει οπισθοχωρήσει σε σχέση με τα κοινόχρηστα. Ο έλεγχος έγινε έχοντας και το σχέδιο της Σύστασης. Για να γίνει τακτοποίηση του διαμερίσματος χρειάζεται υποθέτω η συμφωνία του 100% των χιλιοστών της πολυκατοικίας. Αφού γίνει η τακτοποίηση του διαμερίσματος, πριν την μεταβίβαση απαιτείται και τροποποίηση της Σύστασης με ενημερωμένη κάτοψη που απεικονίζει το διαμέρισμα και τα κοινόχρηστα. Η ερώτηση μου είναι αν απαιτείται για την τροποποίηση της Σύστασης τακτοποίηση και των αυθαιρεσιών των κοινοχρήστων όλης της πολυκατοικίας ή αρκεί μόνο η τακτοποίηση των κοινοχρήστων στο επίπεδο του ισογείου που είναι το διαμέρισμά μου? Θα συμβουλευτώ και συμβολαιογράφο από εβδομάδα αλλά θα ήθελα και την γνώμη σας.

Καλησπέρα συνάδελφοι. Σε μια περίπτωση μου , κατόπιν αυτοψίας σε ένα διαμέρισμα πολυκατοικίας με άδεια του 1990, διαπίστωσα αυθαίρετη αύξηση των διαστάσεων των προβόλων του. Επισυνάπτω κι την εγκεκριμένη κάτοψη της πολεοδομίας και με κόκκινο χρώμα την αυθαίρετη προσθήκη του προβόλου. Έχω το διαμέρισμα 1. Αν λάβω υπόψη τους εξώστες που είναι μπροστά από το διαμέρισμα μου μόνο έχω σαν ποσοστό αύξησης του εμβαδού 40%. Αν λάβω σαν εμβαδόν, το ολικό εμβαδόν των εξωστών στην πρόσοψη και των δύο διαμερισμάτων, είμαι στο 20% και εντός του ορίου της κατηγορίας 3. Την σκέψη αυτή την κάνω γιατί ο πρόβολος που είναι στο κάτω μέρος της κάτοψη μου αφορά και τα δυο διαμερίσματα μιας και είναι ενιαίος. Θα ήθελα να μου πείτε την γνώμη σας για την ορθότητα της σκέψης μου μια και έτσι αποφεύγω τον μπελά της ΜΣΕ. 001.tif