toposa

Ας επανέλθω λίγο στο Άρθρο 98 του Ν.4495 μετά και από όλες τις αλλαγές: 1) Καταλαβαίνω σωστά το ότι δεν απαγορεύονται και οι συστάσεις καθέτου; Αν όχι, τότε που ακριβώς απαγορεύονται; 2) Τι εννοεί η Παρ. 3 και τι διαφορά έχει με την Παρ. 1 (πέρα από το ανεξαρτήτως αν υπάρχουν κτίσματα); Εννοεί πως "ΘΑ" βγει κάποιο ΠΔ κάποτε, σύμφωνα με το οποίο θα ξεκινήσουν να επιτρέπονται οι συστάσεις εκτός, χωρίς να υπάρχει κτίσμα; 3) Σε γήπεδο άρτιο κατά κανόνα, όπου επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου και μπορεί να βγει κανονικά άδεια, υπάρχουν δύο αυθαίρετα κτίσματα που μπορούν να τακτοποιηθούν. Αν γίνει σύσταση και δημιουργηθούν 2 χώροι αποκλειστικής χρήσης, μπορεί στη συνέχεια ο κάθε ιδιοκτήτης να βγάλει ανεξάρτητα άδεια δόμησης για τον δικό του χώρο αποκλειστικής χρήσης;

Απλά εξαρχής με την αναμόρφωση εξαιρείται ό,τι έχει άδεια μέχρι και το 2011. Οπότε ποιο το νόημα να το επαναλαμβάνουν?

Βγήκε σήμερα μια διευκρινιστική: https://dasarxeio.com/wp-content/uploads/2020/11/113426_5516_2020.pdf Τι καταλαβαίνετε εσείς από την παράγραφο 5? Ότι μπορεί να εκδοθεί τελικά άδεια σε χορτολιβαδική έκταση, χωρίς να έχει βγει απόφαση κυριότητας δικαστηρίου?

Μία ερώτηση. Πως ακριβώς ορίζονται οι ανταλλάξιμοι βοσκότοποι? Προκύπτουν μόνο από παραχωρητήρια ή διανομές? Γιατί βλέπω ότι εξαιρούνται πλεόν της δασικής νομοθεσίας. Αφορά αδομητο γήπεδο στα Δωδεκάνησα (με τεκμήριο υπέρ του δημοσίου), σε περιοχή χωρίς κτηματολόγιο και δασικούς χάρτες, με "χαρτιά" από το 1800 σχεδόν... Έχει χαρακτηριστεί ως ανέκαθεν χορτολιβαδικό. Έχει γίνει αντίρρηση και προσπαθούν αρκετά χρόνια μπας και βγει κάποια δικαστική απόφαση για την κυριότητα. Εν τω μεταξύ, αποτελούσε μεγαλύτερη έκταση η οποία κατατμήθηκε και πουλήθηκε και έκτισαν όλοι οι υπόλοιποι (πριν το 2003) και έμεινε το μόνο που δεν μπορεί να χτιστεί. Προσπαθώ να βρω κάποιο παραθυράκι με όλες αυτές τις αλλαγές για την αναμόρφωση των χαρτών...

Ένα σπιτάκι 30 τ.μ. και μια αποθήκη 10 τ.μ έχει. Έχει σε ισχύ οικοδομική άδεια (από το 2010) για 2 εμπορικές αποθήκες, την οποία τελικά δεν θα μπορέσει να την υλοποιήσει λόγω οικονομικών... Οπότε ιδανικά θέλει να το πουλήσει σε 2 διαφορετικούς ιδιοκτήτες, για να χτίσει ο καθένας από μία εμπορική αποθήκη (απλά για να καταλάβεις το σκεπτικό της όλης υπόθεσης). Ναι, εξ αδιαιρέτου δεν θα γίνει σε καμία περίπτωση. Απλά το πρότεινε ο ιδιοκτήτης. Άρα επομένως να τηρούνται μόνο οι αποστάσεις από τα όρια γηπέδου και κτιρίων μόνο. 1) Όταν λες η χρήση δεν δίνει δικαίωμα ανοικοδόμησης? Με μπέρδεψες λιγάκι.. Εννοείς πως χάνεται το υπάρχον δικαίωμα οικοδόμησης αν γίνει Ο.Ι. ή ότι απλά δεν μπορεί να δημιουργηθεί το δικαίωμα οικοδόμησης με τον ορισμό αποκλειστικής χρήσης, αν δεν υπάρχει ήδη από πριν? 2) Μπορεί να συστήσει και ΟΙ στα μελλοντικά κτίσματα? Γιατί ο ν4495 λέει οτι γίνεται Ο.Ι. μόνο για κτίσματα πριν το 2011. Βέβαια το νέο νομοσχέδιο για την εκτός σχεδίου, αναφέρει ότι πλέον θα μπορεί να γίνει ακομά και κάθετη, ανεξαρτήτου έτους κατασκευής. Αναμένουμε όμως...

Σε άρτιο κατά κανόνα γήπεδο 5 στρεμμάτων, υπάρχει ισόγεια κατοικία και μια ανεξάρτητη αποθήκη. Όλα τακτοποιημένα με τον ν4495 (κατασκευασμένα πριν το 2011). Ο ιδιοκτήτης ήθελε να πουλήσει από μισό γήπεδο σε 2 ιδιοκτήτες, έστω και εξ αδιαιρέτου (όπως συνήθιζαν αρκετοί στην περιοχή, με όλα τα γνωστά προβλήματα που υπάρχουν). Εκμεταλλευόμενος τα 2 ανεξάρτητα κτίσματα, πρότεινα στον ιδιοκτήτη να κάνουμε σύσταση Ο.Ι. και να ορίσουμε αποκλειστικές χρήσεις. Η ερώτησή μου είναι: Όταν πάει να χτίσει μελλοντικά, οι πλάγιες αποστάσεις των 15 μ. θα πρέπει να ισχύουν μόνο από τα όρια του γηπέδου ή και από τα όρια αποκλειστικής χρήσης?

Τώρα με τις υποβολές των αδειών είχα αυτό το πρόβλημα και με παρέπεμψαν σε αυτήν την διευκρινιστική που αναφέρθηκε. Για όποιον δεν την έχει: https://www.taxheaven.gr/circulars/29928/176737-6327-2018 Κάποιες σχεδιαστικές ερωτήσεις επί αυτού. 1) Στο τοπογραφικό φαίνεται δηλαδή το πραγματικό όριο της ιδιοκτησίας και επιπλέον και το περίγραμμα του ορίου αρτιότητας? Ή μόνο το περίγραμμα της επιφάνειας αρτιότητας? (π.χ. τα 4 στρέμματα ακριβώς). 2) Να φανταστώ πως δεν απαιτούνται υψόμετρα κορυφών και ισοϋψείς?

Σε 4άρι γήπεδο με πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο, χαρακτηρίστηκαν το 2008 τα 3 στρέμματα ως χορτολιβαδικά (χωρίς τεκμήρια καλλιέργειας όπως αναφέρεται) και το 1 στρέμμα ως βραχώδες. Υπέβαλλαν από τότε αντίρρηση (δικαστικά) για αποχαρακτηριστμό της έκτασης αλλά δεν έχει τελεσιδικήσει. Και το βλέπω δύσκολο να γίνεται αποχαρακτηρισμός. Είναι σε περιοχή όπου αναμένεται η ανάρτηση των δασικών χαρτών και όπου ισχύει το τεκμήριο υπέρ του δημοσίου. Το γήπεδο προέρχεται από κατάτμηση μεγαλύτερης έκτασης. Τα γειτονικά γήπεδα έχουν χαρακτηριστεί επίσης χορτολιβαδικά, αλλά έβγαλαν κανονικά άδεια (πριν το 2003 όλα). Οι ερωτήσεις μου είναι: 1) Σύμφωνα με το άρθρο 10 του ν. 3208/2003, αν βγει δικαστική απόφαση όπου αναγνωρίζεται η κυριότητα του δικαιοπάροχου επί του γηπέδου (υπάρχει πωλητήριο του 1815) και χαρακτηριστεί η έκταση ως ιδιωτική, καταλαβαίνω ότι μπορεί να εκδοθεί κανονικά άδεια δόμησης. Ερμηνεύω σωστά το άρθρο ή παραλείπω κάτι? 2) Αν αναγνωριστεί η κυριότητα (ή αποχαρακτηριστεί) μόνο η χορτολιβαδική έκταση που είναι 3 στρέμματα, τότε τι γίνεται με το υπόλοιπο 1 στρέμμα που είναι βραχώδες? Συνεχίζει να μετράει κανονικά στα τετραγωνικά και παίρνει αρτιότητα? Γιατί άποψη συναδέλφου ήταν πως θεωρείται ως σημερινή κατάτμηση και μένουν τελικώς 3 στρέμματα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα. Ποια είναι η αντίστοιχη νομοθεσία που το στηρίζει αυτό?

Καλησπέρα. Έχει κάποιο πρόβλημα με την ηλεκτρονική υποβολή? Μου βγάζει: Χωρίς λεπτομέρειες... Νόμιζα ότι είχε κάποιο θεματάκι το dxf μου, αλλά δεν βρήκα κάτι. Δοκίμασα να φτιάξω καινούργια δήλωση και να ανεβάσω παλιότερο διάγραμμα που είχα υποβάλει επιτυχώς, και μου έβγαλε πάλι το ίδιο μήνυμα. Πριν καμιά 10αριά μέρες είχα ανεβάσει τελευταία φορά, χωρίς πρόβλημα...

Έχει τα 300 στρέμματα πλέον ο πελάτης μετά τη διανομή βέβαια. Προοπτικές όπως για παράδειγμα? Δεν μου έχει ξανατύχει κάποια τόσο μεγάλη έκταση, οπότε θα μου ήταν πολύ χρήσιμη κάποια πρότασή σας. Αυτό που σκεφτόμουν ήταν σίγουρα η αξιοποίηση για κάποιο μεγάλο ξενοδοχείο ή ΑΠΕ. Για ιδιωτική πολεοδόμηση που αναφέρθηκε, είχα επικοινωνία με μία εταιρία και μου είπε πως χρειάζεται περίπου 10 χρόνια για να ολοκληρωθεί και φυσικά αρκετά χρήματα.

Δηλαδή σε όλες τις δικές σας περιπτώσεις, περνάνε πάντα τα προ του 2003 χωρίς πρόσωπο ως άρτια? Γιατί αν υπάρχει μόνο τοπικά αυτή η διαφωνία και σε όλες τις άλλες πολεοδομίες τα θεωρούν κατευθείαν ως άρτια, τότε να πάω μέσω ΣΥΠΟΘΑ να ξεκαθαρίζει το πρόβλημα.

Ναι 1.000 στρέμματα εννοώ, όχι 1.000 τετραγωνικά. Και επίπεδη έκταση στο μεγαλύτερο κομμάτι. Το θέμα είναι πως στην πολεοδομία το ερμηνεύουν ως ότι μόνο προ του 1985 είναι άρτια χωρίς πρόσωπο.

Εγω συμφωνώ με το ότι γήπεδο προ του 2003 είναι άρτια, απλά στην πολεοδομία μου δεν το δέχονται.Γενικά σε όλες τις υποθέσεις εννοώ και όχι μόνο στη συγκεκριμένη. Και αν έχω αντίρρηση, θέλουν να το πάω μέσω ΣΥΠΟΘΑ. Υπάρχει κάποια άλλη απόφαση λογικά του ΣτΕ που να υποστηρίζει την αρτιότητα και για προ του 2003?

Το ότι δεν είναι άρτια γήπεδα προ του 2003 χωρίς πρόσωπο, αλλά μόνο αυτά προ του 1985 (ημερομηνία δημοσίευσης του ΦΕΚ 270' Δ). Η απόφαση ΣτΕ-551/08 αν δεν κάνω λάθος. Απλά αν πάω να πάρω βεβαίωση όρων δόμησης, θα μου πουν ότι θεωρείται κατάτμηση και παρόλο που τότε ήταν άρτιο, σήμερα δεν είναι (αφού δεν είναι προ του 1985)... Σε τι μπορώ να στηριχτώ λοιπόν?

Πρόκειται για ένα γήπεδο, που μοιράστηκε στους κληρονόμους. Οπότε θεωρείται κατάτμηση και άρα πάει με την ημερομηνία της δικαστικής απόφασης από ότι κατάλαβα. Το 1995 που βγήκε η απόφαση διανομής, ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Σήμερα όμως, μετά την απόφαση του ΣτΕ, θεωρείται ως μη οικοδομήσιμο αφού δεν έχει πρόσωπο 45 μ. Άρα το δικαστήριο το άφησε (μάλλον) ως μη άρτιο οικόπεδο. Τι δικαιώματα έχει σήμερα μετά από τόσα χρόνια? Η αρχική έκταση ήταν 1.000 στρέμματα σχεδόν, με συμβόλαιο το '50 (από τα πρώτα που έγιναν στην περιοχή). Οπότε και το μερίδιο είναι περίπου στα 300 στρέμματα. Δεν μιλάμε για ένα απλό 4άρι. Οπότε πραγματικά κρίμα να θεωρηθεί άχρηστη μία τέτοια έκταση.

Υπάρχει όντως συμβόλαιο του '50. Αλλά η δικαστική διανομή, θεωρείται κατάτμηση ή όχι? Γιατί εάν θεωρείται, δεν θα έπρεπε να πάει με την ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης? (δηλαδή το 1995) Δεν βρήκα πουθενά κάποια αντίστοιχη νομοθεσία για την περίπτωσή μου. Αυτό δεν μπορώ να σιγουρέψω. Αν βοηθάει, αναφέρω τμήμα της δικαστικής απόφασης της διανομής:

Καλησπέρα. Θέλω τη βοήθειά σας. Ο κληρονομούμενος πέθανε το 1980 χωρίς να αφήσει διαθήκη. Κάνουν αποδοχή κληρονομιάς ο καθένας τους το μερίδιό τους (εξ αδιαιρέτου) το 1990. Και το 1995 βγαίνει δικαστική απόφαση διανομής. Το κομμάτι που πήρε ο πελάτης μου, έχει 5 μ. πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο. 1) Θεωρώ ως έτος δημιουργίας το 1995 που μεταγράφηκε η δικαστική διανομή και άρα είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο επειδή δεν έχει 45 μ. πρόσωπο? Ή μπορώ να πάω με την ημερομηνία θανάτου του κληρονομούμενου και να το πάω ως άρτιο κατά παρέκκλιση μόνο με το εμβαδόν? 2) Στο καινούργιο νομοσχέδιο ( http://www.opengov.gr/minenv/?p=10882&fbclid=IwAR2XKBS7mtD2OnBzcy91cG5eOEebfODQbDqmYSNnzRrGjiZcvtSs3FWmuB8 ), στην παρ. 3 του Αρθ.28 λέει: Καταλαβαίνω ότι για ανέγερση ξενοδοχείου (και κάποιον άλλων χρήσεων) δεν θα απαιτείται συγκεκριμένο μήκος προσώπου, αλλά απλά να έχει πρόσωπο σε δημοτικό δρόμο, οποιουδήποτε μήκους. Συμφωνείτε με την ερμηνεία μου? Ευχαριστώ...

Το ένα μόνο δυστυχώς. Αλλιώς θα το πήγαινα με σύσταση οριζοντίου και χώρους αποκλειστικής χρήσης με το Ν.4495. Αλλά τώρα με ένα κτήριο, δεν γίνεται δυστυχώς. Κάποια άλλη πρόταση?

Σε οικόπεδο 1 στρέμματος γίνεται το 2009 σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας (σε 3 κάθετες, εκ των οποίων οι δύο αδόμητες). Ωστόσο βλέπω πως όλη η ιδιοκτησία βρίσκεται σίγουρα εκτός (παραδοσιακού) οικισμού! Άρα κακώς έγινε η σύσταση! Πως αντιμετωπίζεται μία τέτοια περίπτωση? Θα ήθελα τη γνώμη σας πριν πάω στον συμβολαιογράφο. Μην μου πείτε για κατάργηση συμβολαίου, γιατί και τα 3 οικόπεδα έχουν ήδη πωληθεί. Ευχαριστώ...

Στο κτηματολογικό διάγραμμα σε περιοχή με το παλιό ιταλικό κτηματολόγιο (Κω, Λέρος), υπάρχουν μόνο τα περιγράμματα των γαιών/οικοπέδων υπό κλίμακα χωρίς διαστάσεις. 1) Τι γίνεται με την ηλεκτρονική υποβολή για ένα τοπογραφικό σε μία τέτοια περίπτωση? Ψηφιοποιώ το περίγραμμα και προσπαθώ στο περίπου να το προσαρμόσω πάνω στην υφιστάμενη κατάσταση και το υποβάλλω έτσι απλά να φανταστώ? Το λέω από την άποψη ότι αν πάει κάποιος άλλος μηχανικός και κάνει τοπογραφικό για όμορο με τον ίδιο τρόπο, τότε φυσικά τα όρια δεν θα συμπίπτουν απόλυτα. 2) Έχω ένα περιφραγμένο οικόπεδο δημόσιας υπηρεσίας (Κω-Λέρο πάλι), το οποίο βρίσκεται εν μέρη σε δύο όμορες γαίες (το μισό οικόπεδο μπαίνει στη μία, και το άλλο μισό στην άλλη). Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση? Υποβάλλω απλά το υφιστάμενο περίγραμμα του οικοπέδου, παραλείποντας τις δύο γαίες που τέμνει?

Αν γινόταν συνένωση, ναι. Ο άξονας του δρόμου θεωρείται και όριο οικισμού. Υπάρχει περίπτωση να τον θεωρήσω ως κοινόχρηστο λοιπόν?

Στο τοπογραφικό της αδείας λέει ότι βγήκε κατά κανόνα (παρ. 1 αρθ. 1 - ΦΕΚ 270Δ'). Αυτό δεν συνεπάγεται επίσης και σημερινή ημερομηνία δημιουργίας? Και αν ναι, πως βγήκε άρτιο και οικοδομήσιμο? Αυτό ψάχνω να βρω... Γίνεται να είναι όντως άρτιο ή είναι μία από τις διάφορες άδειες που "απλά εκδόθηκε τότε χωρίς πολλά πολλά"; Δεν τον ενδιαφέρει η περίπτωση της συνένωσης, καθώς ήδη έχει πουλήσει το ένα τμήμα και θέλει να πουλήσει και το δεύτερο.

Σε γήπεδο προϋφιστάμενο του '78 και εντός ζώνης 500 μ, έκτασης 8 στρεμμάτων (με 100% πλήρη κυριότητα) με πρόσωπο 50 μ. σε επαρχιακό δρόμο, ο ιδιοκτήτης πήγε το 2010 και πούλησε το μισό οικόπεδο . Ο συμβολαιογράφος αναφέρει "έχει στην κατοχή του 4.000 τμ, το οποίο περιήλθε στην κατοχή του εξ αγοράς σε μεγαλύτερη έκταση" και μνημονεύει το συμβόλαιο αγοράς των 8 στρεμμάτων. Και πουλάει τα 4000 τμ κατά 100% πλήρη κυριότητα. Αυτό το κόψιμο/κατάτμηση δεν συνεπάγεται και σημερινή δημιουργία των γηπέδων; Το πρόβλημα είναι ότι πλέον μετά την άτυπη κατάτμηση, κανένα από τα δύο δεν έχουν πλέον πρόσωπο 45 μ. στον επαρχιακό δρόμο. Άρα για μένα δεν είναι άρτια και επομένως η κατάτμηση είναι παράνομη. Ωστόσο ο μηχανικός τα θεώρησε ως άρτια και οικοδομήσιμα. Και μάλιστα, ο ιδιοκτήτης έχει οικοδομική άδεια σε ισχύ, την οποία δεν έχει υλοποιήσει και δεν θα υλοποιήσει τελικώς. Τώρα θέλει να πουλήσει και αυτό το κομμάτι του και θέλω να του εξασφαλίσω ότι ο επόμενος ιδιοκτήτης θα μπορεί να χτίσει. 1) Αφού έχει πρόσωπο σε επαρχιακό δρόμο, πρέπει να έχω οπωσδήποτε 45 μ. για αρτιότητα ή μπορώ να χρησιμοποιήσω το "25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο"΄; 2) Αν και θεωρώ ότι δεν υπάρχει αρτιότητα, μπορώ να εκμεταλλευτώ το γεγονός ότι είναι οικοδομήσιμο και έχει οικοδομική άδεια σε ισχύ, ώστε όταν πάω να ζητήσω βεβαίωση όρων δόμησης να πάει κατά παρέκκλιση, θεωρώντας ότι τελικά ισχύει η παλιά ημερομηνία δημιουργίας του γηπέδου; Γιατί για να βγήκε οικοδομική άδεια, το πήγαν ως "25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο" ή πήγαν με την παλιά ημερομηνία δημιουργίας του γηπέδου.

Δηλαδή αν βγει δικαστική απόφαση τότε μπορώ να πάω με την παλιά ημερομηνία δημιουργίας? Δεν θα μετρήσει η ημέρα δημιουργίας, ως την ημέρα που θα μεταγραφεί στο υποθηκοφυλάκειο η απόφαση? Δεν το ήξερα αυτό και θα είναι πολύ χρήσιμο. Θυμάσαι μήπως την αντίστοιχη νομοθεσία που το αναφέρει? Σκεφτόμουν να γίνει κάποια γονική παροχή και να επικαλεστεί χρησικτησία, αλλά έτσι θα πήγαινε με σημερινή ημερομηνία δημιουργίας. Με την τακτοποίηση θα εξασφαλίσω σίγουρα το δικαίωμα για "επισκευές", αλλά το κτίριο είναι παλιό και πολύ μικρού εμβαδού. Οπότε θα ήθελα να εξασφαλίσω ότι θα μπορεί να γίνει και προσθήκη/επέκταση.

Βεβαίωση ως προϋφιστάμενο του 1955.