maximos

Συνάδελφε LESS θα διακινδυνεύσω μία πρόβλεψη. Νομίζω ότι η συγκεκριμένη ΥΥ υπολογίζεται είτε με τους συντελεστές του Παραρτήματος Α' είτε με αναλυτικό. Πιστεύω ότι για την τελευταία περίπτωση της παρ. 10 του άρθρου 100 (αναλυτικός), πρέπει να συντρέχει ΚΑΙ για αυτήν, η αναφερόμενη πιο πριν προυπόθεση, ότι δηλαδή "δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου". Ο εξ' ολοκλήρου αυθαίρετος όροφος, μπορεί να συντελεί στο τελευταίο (στην υπέρβαση), μπορεί και όχι. Ετσι αν μεν έχουμε "υπέρβαση" δεν ισχύει τίποτα απο τα αναφερόμενα στην παρ. 10, ενώ αν δεν έχουμε, τότε αφού ταυτόχρονα ο αυθαίρετος όροφος δεν υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ύψος, πάμε με αναλυτικό. Αυτό καταλαβαίνω, αλλά εδώ νομίζω θα χρειαστούν επεξηγήσεις. Π.χ. τι γίνεται στη περίπτωση που υπάρχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου λόγω τμήματος του αυθαιρέτου, με το λοιπό του τμήμα να είναι εντός "επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου". Εδώ δημιουργείται σύγχυση γιατί απο την μία πλευρά γίνεται αναφορά σε νόμιμα, άρα υποθέτει κανείς ότι είναι υποχρεωτικό η ΥΔ=0 και απο την άλλη γίνεται αναφορά (στην ίδια πρόταση) για μη υπέρβαση... του "επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου". Τελικά δεν προκύπτει κάτι το ασφαλές...εξαρτάται τι είχε στο μυαλό του ο νομοθέτης και πως ερμηνεύει κανείς την φράση: "δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του ακινήτου" [σε "νομίμως υφιστάμενα κτίρια"...] Με αφορμή την αναφορά (στον 4178) του συναδέλφου Iaxanos στο σχόλιο του στο #111, χρήσιμη είναι η σύγκριση της παρ. 1 του Άρθρου 19 ν4178/13, με την παρ. 10 του άρθρου 100 του ν4495/17, όπου χρησιμοποιείται διαφορετική ορολογία. Με μια πρώτη ματιά βλέπουμε ότι στο νέο νόμο παραλείπεται το «ή τμημάτων τους», αλλά αντί του «δεν συντρέχει ΥΔ» υιοθετείται η επιεικέστερη (κατά τη γνώμη μου) έκφραση «δεν συντρέχει υπέρβαση του επιτρεπόμενου ΣΔ του ακινήτου»

Συνάδελφε νομίζω ναί, αν δεν είναι το κύριο λουτρό της κατοικίας. Στον 4178/13, αν δεν κάνω λάθος με εγλύκλιο είχαν προστεθεί στις αποθήκες της "τωρινής" ιβιβ και τα λεβητοστάσια. που πληρούσαν βέβαια τις προυποθέσεις εμβαδού και ύψους. Νομίζω ότι με τη παράφραφο αυτή στόχος ήταν να καλύπτονται μικρά κτίσματα, γενικά με βοηθητική χρήση. Επειδή όμως προς το παρόν γίνεται λόγος για αποθήκη και ταυτόχρονα δεν έχει εκδοθεί κάποια διευκρινιστική εγκύκλιος, κατ' ανάγκη είμαστε επιφυλακτικοί. (αυτό εννούσα με το "υπό προυποθέσεις", αφού το 2,5μ που ανέφερα στην συνέχεια, πιο πάνω, είναι αυτονόητος όρος). Εν αναμονή της εγκυκλίου, υπάρχει και το παρακάτω, για την περίπτωση που επιλεγεί ο υπολογισμός με ΥΔ. Με τον 4178/13 θα μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε τον μειωτικό συντελεστή αν ο χώρος θεωρείτο ως βοηθητικός χώρος, δηλαδή αν υπάρχει και άλλος χώρος υγιεινής που εξυπηρετεί την κατοικία. (αναφέρομαι στο «κ.λ.π.») Απόσπασμα από εγκ. 4 : 36) Παρ. 6 : Ο µειωτικός συντελεστής εφαρµόζεται οµοίως σε αυθαίρετους ισόγειους βοηθητικούς χώρους του κυρίως κτίσµατος (π.χ. αποθήκες, χώροι στάθµευσης κ.λ.π.). Σχετικό με την αλλαγή χρήσης είναι το παρακάτω,όπου πιθανολογώ…ότι οι αναφερόμενες εντός παρενθέσεων χρήσεις, αναφέρονται ενδεικτικά και ότι ισχύει μόνο ο περιορισμός που αφορά τα ειδικά κτίρια. Εγκ. 3 28)Παρ. Β. Κατηγορία 2 : Ως αυθαίρετη κατασκευή νοείται και η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.∆εν προκύπτει υποχρέωση υπαγωγής αυθαίρετης αλλαγής χρήσης χώρων από κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) σε κύρια χρήση (κατοικία, κατάστηµα) προ 1.1.1983, δεδοµένου ότι η έννοια της αλλαγής χρήσης καθιερώθηκε µε το άρθρο 5 του ν. 1577/85. Εξαιρείται η εγκατάσταση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κύριων χώρων σε χρήση ειδικών κτιρίων υπολογιζοµένου του προστίµου σύµφωνα µε την παρ. 5β του άρθρου 18 του ν. 4178/13

Συνάδελφε pirsogiannis, η περίπτωση που αναφέρετε νομίζω πως καλύπτεται απο την παρ. 4 του άρθρου 87, η οποία ξεκινάει με τη φράση: "Σε κάθε περίπτωση, πέραν των όσων ορίζονται ανωτέρω....". Ωστόσο να αναφέρω (γενικά, όχι για την περίπτωση σας...) ότι η παρ. 12.γ) του άρθρου 83 δημιουργεί προβληματισμό ως προς την ευθύνη του μηχανικού.

Συνάδελφε architect_duth, η περίπτωση αυτή νομίζω πως δεν καλύπτεται. Αρα προκειμένου να ληφθεί μία απόφαση πρέπει να κάνουμε μια επιλογή, βάσει του τι θεωρούμε πιθανότερο. Η προσωπική μου λοιπόν άποψη είναι η εξής: Αρχικά θεωρούμε ότι υπάρχει οικοδομική άδεια λόγω του υφιστάμενου προ 1955. Στην συνέχεια προκύπτει ότι μας αφορά (τουλάχιστον αυτή είναι η πλησιέστερη στη πρίπτωση μας...) η περίπτωση γ), απο την οποία βλέπουμε ότι η προυπόθεση της πρώτης "τελείας" πληρούται μερικώς. Απο τη στιγμή δηλαδή που το οικόπεδο είναι άρτιο και ΜΗ οικοδομήσιμο, συνεπάγεται ότι το οικόπεδο "δεν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο". Ομως δεν ισχύει το αναφερόμενο στην ίδια πρόταση: "....παρά τα αντιθέτως αναφερόμενα στη σχετική οικοδομική άδεια". Στο σημείο αυτό είναι νομίζω αναπόφευκτο να κάνουμε μία επιλογή. Η δική μου θα ήταν, να κρατήσω την ουσία (το ότι δηλαδή δεν είναι...) και να το έβαζα χωρίς οικ. άδεια.

Συνάδελφε ba2323, 1)Τα 76,00τμ θεωρούνται νόμιμα αν αυτό προκύπτει από την άδεια, υπάρχει δηλαδή η πιθανότητα ακόμη και αν στην πραγματικότητα δεν υπήρχε καμία διαφοροποίηση στο εμβαδόν, να ήταν δηλαδή σήμερα 76τμ (όσο και στην άδεια), να έπρεπε να θεωρηθούν όλα αυθαίρετα. Αυτό ως γενική αναφορά, δεδομένου ότι οι όποιες αυθαιρεσίες, διαπιστώνονται με τη σύγκριση των υλοποιηθέντων με τα εγκεκριμένα, βάσει των σχεδίων της οικ. άδειας και όχι με απλή αριθμητική λογική. 2) Μάλλον έτσι, αν δεν υπάρχει Υδ (πλαγίων αποστάσεων). Δεν αποκλείεται –υπό προυποθέσεις- να μπορεί να θεωρηθεί Κατ. 3 (αν έχει ύψος το πολύ 2,5μ) και να μπορεί να συμπεριληφθεί στον αναλυτικό που ήδη υπάρχει, αν και όταν επιτραπεί (στη περίπτωση Κατ.3 δεν απαιτείται μελέτη ΣΕ). 3) Σύμφωνα με την παρ. 36) της εγκυκλίου 4 δεν ίσχυε ο μειωτικός για την περίπτωση της συγκεκριμένης αποθήκης. Ας υποθέσουμε ότι αυτό είναι δευτερεύον, αφού μπορεί να της αποδοθεί άλλος χαρακτηρισμός, λόγω της ύπαρξης της κατοικίας (είναι αυθαίρετη ούτως η άλλως). Τότε όμως, λόγω του περιορισμού των 50τμ (εφόσον ισχύσει), υπάρχουν δύο εκδοχές: είτε να θεωρηθεί ολόκληρη ως χώρος ΚΧ και να μην δικαιούται τον μειωτικό, είτε να υπολογιστούν τα 50τμ με μειωτικό και τα υπόλοιπα χωρίς. Είμαι πλησιέστερα στο πρώτη περίπτωση. Λοιπές παραβάσεις: - Αυθαίρετη κτιστή ανοιχτή θέση στάθμευσης: πρόκειται περί ΗΧ, αν είναι ο χώρος της φωτογραφίας. Οπότε μαζί με τα υπόλοιπα, ναι με αναλυτικό. Τέλος για το τελευταίο ερώτημα: « Η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία (που πραγματοποιήθηκε από την κατασκευή δηλαδή το έτος 1969) πώς θα πρέπει να αντιμετωπιστεί? Εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου 7 άρθρο 100 του Ν4495………..» Όχι, (χωρίς μεγάλη σημασία, λόγω κατηγορίας…). Πρόκειται για αλλαγή χρήσης από Κύρια σε Κύρια χωρίς ΥΔ που θα αντιμετωπίζονταν κατά τη γνώμη μου με αναλυτικό αν είχαμε άλλη Κατηγορία πλην της 1 η της 2. Το σημαντικότερο είναι ότι εφόσον τεκμηριώνεται ο χρόνος αλλαγής χρήσης, η συγκεκριμένη αυθαιρεσία δεν συνιστά αυθαιρεσία….δηλαδή ΔΕΝ ΚΑΤΑΛΟΓΙΖΕΤΑΙ ως συντελεσθείσα προ της ισχύος του ν.1577/85. Κρατώ μια μικρή επιφύλαξη επειδή δεν έχω πρόχειρα τα αποδεικτικά στοιχεία.

Συνάδελφε Clemenza, είναι πιθανό ο όρος «Ημιυπαίθριοι χώροι» να παραπέμπει αποκλειστικά σε κλειστούς σήμερα χώρους που ρυθμίστηκαν βάσει των προγενέστερων νόμων. Αν είναι έτσι , τότε βεβαίως οι χώροι αυτοί ήταν και είναι ΕΝΤΟΣ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ. Ετσι θα μπορούσε και να δικαιολογηθεί το μεγάλο ποσοστό (80%). Σημειώνω την υπογραμμισμένη λέξη «όπως» -από το κείμενο του νόμου, πιο κάτω- από την οποία προκύπτει ότι οι πατάρια-σοφίτες-υπόγεια, αναφέρονται ενδεικτικά, χωρίς να αποκλείονται και άλλοι χώροι εντός περιγράμματος. Η αμφιβολία μου δημιουργείται για το λόγο ότι οι «ΗΧ» διαχωρίζονται, και έτσι μπορεί κανείς να θεωρήσει ότι αυτοί δεν αφορούν μόνον χώρους εντός περιγράμματος, αλλά ότι αφορούν χώρους και εντός και εκτός περιγράμματος. Ενδέχεται όμως η ξεχωριστή αναφορά σε αυτούς να οφείλεται αποκλειστικά στο γεγονός ότι τέτοιοι χώροι (ΗΧ που έκλεισαν) ως επι το πλείστον δεν είναι αυτοτελείς και γι’ αυτό δεν συμπεριελήφθησαν μαζί με τους υπόλοιπους για τους οποίους ο νομοθέτης ήθελε να θέσει τον όρο της μη αυτοτέλειας τους. Από την άλλη πλευρά, να σκεφτούμε ότι ΗΧ με τον 4014 κ τον 4178 μπορεί να ρυθμίστηκαν ως νέοι ΗΧ, με κάποιους από αυτούς να είναι επίσης εντός περιγράμματος, μη προσμετρούμενοι στην κάλυψη. Το σημαντικότερο: Ti σημαίνει η φράση «του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης», που αναφέρεται… Αν τυχόν αναφερόμαστε αποκλειστικά σε ρυθμισμένους κλειστούς χώρους, τότε οι χώροι αυτοί ως «κανονικοί» ΗΧ στην οικοδομική άδεια, δεν μπορεί να επηρεάζουν την κάλυψη (άσχετα από τη θέση τους…). Προς τι λοιπόν η παραπάνω συσχέτιση με το πολεοδομικό μέγεθος της κάλυψης, σε μια τέτοια περίπτωση… Απόσπασμα από παρ. ββ) της δ)Κατηγορία 4 Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες ΕΝΤΟΣ ΤΟΥ ΠΕΡΙΓΡΑΜΜΑΤΟΣ του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Ημιυπαίθριοι χώροι δε συνυπολογίζονται μέχρι του ποσοστού υπέρβασης 80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης, με την προϋπόθεση ότι έχουν ενταχθεί στους νόμους 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013

Συνάδελφε Kostas.n.mp, αν και αρχίζει να ξεκαθαρίζει το τοπίο σιγά-σιγά, επανέρχομαι για να καταθέσω και γω την άποψη μου, λίγο λεπτομερέστερα σε σχέση με τα #86 και #91. Αναφέρατε στο σχόλιο σας τον πιθανότερο για εσάς τρόπο υπολογισμού, απ’ ότι καταλαβαίνω σαν τέτοιο θεωρήσατε τον δεύτερο. Θα έλεγα ότι η ερμηνεία αυτή συνάδει με την λογική (την οποία φυσικά αποδέχομαι) ότι θα ήταν παράλογο να καταλήγουν ανάλογες περιπτώσεις στην Κατ. 5, με αποτέλεσμα η δυνατότητα της οριστικής εξαίρεσης τους από την κατεδάφιση να γίνεται σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην σχετική παράγραφο ββ) της ε)Κατηγορία 5 του άρθρου 96….. Είναι μάλιστα προφανές αυτό και από το ίδιο το παράδειγμα που χρησιμοποιείτε, όπου νόμιμα και αυθαίρετα μαζί δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα (100=100). Όμως αν συγκρίνουμε τα παρακάτω δύο αποσπάσματα από τον προηγούμενο και από τον παρόντα νόμο, μας προκύπτει τελικά ότι ίσως να είναι γενικά σκόπιμος πάντα, ένας διαχωρισμός, από τη μία πλευρά δηλαδή να εξετάζουμε αυτό το οποίο οι ίδιοι θεωρούμε ορθό αλλά ταυτόχρονα να μην υποτιμούμε και αυτό που -μπορεί να- προκύπτει από το νόμο. Ασφαλώς, αναφέρομαι γενικά, αφού εσείς εδώ ερώτημα διατυπώσατε… Τα σχετικά αποσπάσματα των δύο νόμων είναι τα παρακάτω (τουλάχιστον αυτά που αρκούν για μία σύγκριση): N4178/13 αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον ΔΕΝ ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ ΣΕ ΠΟΣΟΣΤΟ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια. Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62). N4495/17 αα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον ΔΕΝ ΠΑΡΑΒΙΑΖΟΝΤΑΙ ΣΕ ΠΟΣΟΣΤΟ ΜΕΓΑΛΥΤΕΡΟ του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, Παρατηρεί κανείς από τα παραπάνω ότι χρησιμοποιείται ταυτόσημη ορολογία, συνεπώς, το πιθανότερο είναι πως ότι ίσχυε στον ν.4178 ισχύει και στον ν.4495. Αν τυχόν δεν υπάρχει η εμπειρία απο τους προηγούμενους νόμους, είναι μάλλον δύσκολο να μπει κανείς σε μία τέτοια «διαδικασία» σύγκρισης. Σχετίζονται νομίζω με τα παραπάνω, τα σχόλια #152 και #155.

Συνάδελφε, αυτή την "λογική" την προσυπογράφω, ως τώρα ψήφιζα "στα κρυφά"....(+1). Προσθέτω ότι στον ν.4178/13 είχε διευκρινιστεί με εγκύκλιο, ότι υπολογισμός γίνεται με ΥΔ.

Συνάδελφε Clemenza, για κατηγορία, στην δεύτερη περίπτωση, μόνο με τα 25. Για συντελεστή ΥΔ (Τρίτη γραμμή), χωρίς τα 25τμ, αν ο ΗΧ δεν προσμετρά στον ΣΔ Μη ξεχνάμε ότι γίνεται λόγος για ΗΧ του 4014 και του 4178, δηλαδή κατα τη γνώμη για "πραγματικούς" ΗΧ. Κατα αναλογία και για την πρώτη περίπτωση επιλογής κατηγορίας. Να συμπληρώσω την παραπάνω απάντηση λέγοντας τα εξής: Η αναφορά στο τέλος της ββ) της δ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 4 του άρθρου 96 -πέραν της ασάφειας της- αφήνει να εννοηθεί ότι ο όρος «Ημιυπαίθριοι χώροι» μπορεί να αφορά π.χ. ΗΧ του ν3843/2010, άρα «πρώην» ΗΧ που μετατράπηκαν σε κλειστοί χώροι κύριας ή βοηθητικής χρήσης. Επίσης μπορεί να αφορά χώρους που υπήχθησαν στους νόμους 4014/11 και 4178/13 ως ΗΧ κατά ΓΟΚ (δηλαδή σαν νέοι ΗΧ), άρα σήμερα ανοιχτούς. Αν η παραπάνω θεώρηση μου είναι σωστή (αν ο νομοθέτης ήθελε να αναφερθεί αποκλειστικά σε χώρους κλειστούς προ 28.7.2011, τότε θα θεωρούσα άστοχο τον χαρακτηρισμό «Ημιυπαίθριοι χώροι»), τότε θα πρέπει, σε κάθε περίπτωση, είτε δηλαδή αυτή αφορά προσδιορισμό κατηγορίας, είτε προσδιορισμό συντελεστή-ών υπέρβασης για υπολογισμό προστίμου (κατά το άρθρο 100), να υπολογίζουμε κάθε φορά τι προσμετρά και τι όχι, τόσο στη κάλυψη όσο και στη δόμηση. Επίσης πρέπει να συνυπολογίσουμε ότι για τον προσδιορισμό του ποσοστού των υπερβάσεων, μάλλον ισχύει το «γνωστό» από τον ν.4178 (εγκύκλιος 4), ότι δηλαδή συνυπολογίζονται μόνο «οι αυθαίρετοι κλειστοί χώροι κύριας χρήσης που προσαυξάνουν τον ΣΔ του ακινήτου». Αν το το τελευταίο αφορά την επιλογή κατηγορίας και ισχύσει (δεν είμαι σίγουρος ότι αυτήν αφορούσε…), τότε πέραν των αναφερομένων επιφανειών που αφαιρούνται (εντός περιγράμματος, μη αυτοτελή υπόγεια- σοφίτες-πατάρια, και «ΗΧ» ως 80%...), πιθανόν να μην πρέπει να υπολογίζονται και κάποιες άλλες επιφάνειες. Περαιτέρω, θεωρώ ότι η φράση «80% του πολεοδομικού μεγέθους κάλυψης και δόμησης» είναι ασαφής, οπότε δεν μπορεί κανείς να είναι σίγουρος που ακριβώς αναφέρεται. Νομίζω ότι ειδικά γι’ αυτή τη παράγραφο δεν μπορούμε παρά να είμαστε επιφυλακτικοί, οπότε κρατώ μία επιφύλαξη ειδικά ως προς το πρώτο μέρος της πιο πάνω απάντησης μου.

Συνάδελφε danaikaterina, να διαχωρίσουμε κάτι. Αλλο το ότι είναι οφθαλμοφανέστατο λάθος -άρα σε αυτό συμφωνούμε απόλυτα-και άλλο το τι προκύπτει. Προσωπικά αναμένω την διόρθωση, το υπεννόησα με την τελευταία μου πρόταση. Προς το παρόν όμως, περί του "τι προκύπτει", δεν υπάρχει αμφιβολία, κατά τη γνώμη μου πάντα. Το ίδιο παράδειγμα είχα και γω στο μυαλό μου. Αν όμως έχουμε μια αποθήκη 20τμ με 2μ ύψος, θα την υπολόγιζα με αναλυτικό, "εκμεταλευόμενος" το λάθος του νόμου, αυτό υποννοώ στο τέλος του #207.

Συνάδελφε Largy, η ιστ' είναι η ιειε (έχει παραμείνει κατα λάθος η αντίστοιχη του ν4178). Στην παρ. 5 του άρθρου 100 λοιπόν [όπως αναφέρεται στην τελευταία παράφραφο της γ)Κατηγρία 3 του άρθρου 96 ], δεν εντάσσεται η ιειε (σε περίπτωση υπέρβασης των τιθέμενων διαστάσεων...), η οποία ιειε πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι αφορά παράβαση που αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια. Αν λοιπόν ήταν δεδομένο ότι η παρ. 5 του άρθρου 100 αφορά μόνο περιπτώσεις που αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια, τότε η παραπάνω επισήμανση θα ήταν περιττή. Περαιτέρω στην παρ. 5 του άρθρου 100 συμπεριλαμβάνονται και ΗΧ, στέγαστρα, αλλαγές χρήσης κ.λ.π. παραβάσεις δηλαδή που αντιστοιχίζονται σε επιφάνεια χώρου. Αρα οποιαδήποτε παράβαση κατονομάζεται, είτε -εμμέσως πλην σαφώς- προσδιορίζεται και "παραπέμπεται" να υπολογιστεί σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100, συνιστά προσθήκη στις παραβάσεις που ήδη συγκαταλέγονται σε αυτήν. Η αποθήκη λοιπόν που είναι άνω των 15τμ, η και έχει ύψος άνω των 2,50μ, είναι μία απο αυτές, οπότε ασφαλώς, υπολογίζεται με αναλυτικό. Αυτό μέχρι να διευκρινιστεί κάτι διαφορετικό στο μέλλον. Ως τότε, νομίζω θα ήταν "φρόνιμο" η επιλογή αυτού του τρόπου υπολογισμού να γίνεται με μέτρο.

Συνάδελφε fantsamp, αν ισχύει αυτό που αναφέρετε στο ερώτημα σας: «θεωρούμε ότι τα 200τ.μ. απο τα 700τ.μ. του ορόφου με αναλυτικό (εφόσον αυτά επιτρέπονταν για κατοικία)» Αν δηλαδή για το γήπεδο της περίπτωσης σας η επιτρεπόμενη δόμηση είναι όντως 200τμ (σχετικό είναι το σχόλιο #78 του συναδέλφου Pavlos33), τότε συμφωνώ και γώ με την απάντηση που έδωσε ο συνάδελφος karamus στο #75. Για το β) συμπληρώνω: ότι δεν βάζουμε Υ.Κ. και Υ.Υ, γιατί αυτό μου προκύπτει από το παράδειγμα της εγκυκλίου (βλ. #77) όπου δεν γίνεται καμία σχετική αναφορά. Αν λοιπόν είναι «σωστά» τα 200τμ, τότε αφαιρέστε από τα υπόλοιπα 500τμ, τις επιφάνειες που αναφέρονται στο παρακάτω απόσπασμα από το παράδειγμα της εγκ. 4: «Ο συντελεστής αλλαγής χρήσης (που επιβάλλεται στην επιφάνεια που έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης από κύρια σε κύρια, η οποία όµως αντίκειται στις ισχύουσες διατάξεις ως προς το επιτρεπόµενο µέγεθος της συγκεκριµένης χρήσης) εφαρµόζεται στην επιφάνεια που προκύπτει µετά την αφαίρεση της επιφάνειας της εξωτερικής τοιχοποιΐας, στην περίπτωση που η νοµιµότητά της καλύπτεται από την οικοδοµική άδεια, καθώς και των κλιµακοστασίων µε τους χώρους διέλευσης που τα εξυπηρετούν (π.χ. διαδρόµους) και των χώρων υγιεινής, στην περίπτωση που η χρήση τους διατηρείται και δεν µεταβάλλεται.»

Συνάδελφε Largy, νομίζω πως μπορείτε, όπως προκύπτει απο την παρ. 5 του άρθρου 100. Βέβαια έρχεται στη συνέχεια η παρ. 7 του άρθρου 100 που περιγράφει την ίδια περίπτωση με προυπολογισμό <15000 και δημιουργεί κατά τη γνώμη μου μια απορία ως προς τη χρησιμότητα της αλλά ταυτόχρονα αφήνει ένα περιθώριο ώστε να υποθέσει κανείς ότι πρέπει να αντιμετωπιστεί αυτοτελώς...

Συνάδελφε ΚΑΝΑ, το ίδιο υποστηρίζω και συγνώμη που το διατύπωσα με δυσνόητο τρόπο. Το σκεπτικό μου είναι ακριβώς αυτό που αναλύει παραπάνω ο συνάδελφος dimitris GM. Στο πρώτο μέρος του #18 κάνω υπόθεση εργασίας (από σχόλιο μου: «αν ο χαρακτηρισμός που αναφέρετε…..»), λέγοντας ότι αν θεωρήσουμε σαν πρόστιμο ανέγερσης το Χ = 20% της Αα, τότε σύμφωνα με το νόμο, το διατήρησης θα είναι 50% του Χ δηλαδή 10% της Αα. Στο δεύτερο μέρος του σχολίου εξηγώ ότι το 20% της Αα, ΔΕΝ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΖΕΤΑΙ σαν πρόστιμο ανέγερσης (όπως εσείς το περιγράφετε), όπως μου προκύπτει από την περιγραφή της παρ. 3.β) του άρθρου 94, αλλά απλά σαν «πρόστιμο». Συνέπεια του τελευταίου είναι ότι το διατήρησης της παρ. 3.β) του άρθρου 94, είναι το 50% της Αα (τουλάχιστον αυτό θεωρώ πιθανότερο). Υποθέτω ότι η μη μείωση του προστίμου διατήρησης αποσκοπεί στο να επισπεύσει ο ιδιοκτήτης την διαδικασία αφού θα το υποστεί στο ακέραιο, για το προβλεφθέν χρονικό διάστημα. Θα μπορούσα απλά να προτείνω το παρακάτω, που αφορά το δικό σας σχόλιο: 1. πρόστιμο ανέγερσης το 20% της Αντ Αξίας και

Συνάδελφε ΚΑΝΑ, συμφωνώ απολύτως με όλα όσα αναφέρετε. Μία ανασφάλεια πάντα θα την έχουμε, δυστυχώς φροντίζουν άλλοι γι’ αυτό. Από τους ΓΟΚ περάσαμε στον ΝΟΚ και έπεται ο ΣΟΚ (Σύγχρονος οικοδομικός κανονισμός…). Τελικά μέσα σε αυτή την αβεβαιότητα που μας κατατρέχει, δεν πρέπει να είμαστε σίγουροι σχεδόν για τίποτα. Συνάδελφε nik, απάντησα παραπάνω εκθέτοντας την άποψη μου. Επιτρέψτε μου να διαφοροποιηθώ λίγο (στην ουσία, να ανασκευάσω…) εκθέτοντας όλους τους πιθανούς τρόπους υπολογισμού, τουλάχιστον αυτούς που μπορώ να σκεφτώ αυτή τη στιγμή. 1)Αν θεωρήσουμε αλλαγή χρήσης από Β σε Β (είτε από Β σε Κ), ΧΩΡΙΣ υπέρβαση δόμησης, τότε ισχύει η παρ. 5 του άρθρου 100, που σημαίνει υπολογισμό με αναλυτικό. 2) Αν θεωρήσουμε αλλαγή χρήσης από Β σε Β (είτε από Β σε Κ) ΜΕ υπέρβαση δόμησης, τότε ΔΕΝ ισχύει η παρ. 5 του άρθρου 100, αφού για να ισχύει, πρέπει να μην υπάρχει ΥΔ. Αν καταλήγαμε σε αυτή τη περίπτωση, θα μας απέμεναν δύο τρόποι υπολογισμού, με ΣΑΧ η με ΥΔ, και θα εφάρμοζε ο καθένας αυτόν που θα επέλεγε ως τον καταλληλότερο.. 3) Η δημιουργία ενός βοηθητικού χώρου μέσα σε ένα υπόγειο, θα μπορούσε να «υποτιμηθεί» ακόμη περισσότερο και δικαίως. Π.χ. σε μια νέα οικοδομή δεν απαγορεύεται (και δεν απαγορευόταν) να έχεις ένα wc η ένα λουτρό στο υπόγειο, χωρίς αυτό να χρεώνεται στον ΣΔ και χωρίς ο ευρύτερος χώρος του υπογείου να χάνει την ιδιότητα του βοηθητικού χώρου της κύριας χρήσης που εξυπηρετεί. Προυπόθεση γι’ αυτό είναι, ο χώρος κύριας χρήσης να είναι αυτοτελής, δηλαδή να μην έχει την ανάγκη του παραπάνω wc η λουτρού. Κατά αναλογία με τη περίπτωση αυτή, ένα wc που κατασκευάστηκε αυθαίρετα στο υπόγειο, και υπάρχει η παραπάνω -απαραίτητη- προυπόθεση, δεν συνιστά αλλαγή χρήσης και μπορεί να αντιμετωπιστεί σαν αλλαγή διαρρύθμισης, και να μην καταγραφεί καν ως παράβαση. Προσωπικά αν είχα τέτοια περίπτωση και ταυτόχρονα είχα και άλλες εργασίες με αναλυτικό, θα συμπεριελάμβανα και το wc (λόγω ανασφάλειας). Ο ΝΟΚ, στο «κεφάλαιο» αυθαίρετα, εμπλέκεται σε ελάχιστες περιπτώσεις. Κλασσικό παράδειγμα η σοφίτα, όρος άγνωστος στους προηγούμενους κανονισμούς.

Συνάδελφε ΚΑΝΑ, αν ο χαρακτηρισμός που αναφέρετε εδώ: «1. πρόστιμο ανέγερσης το 20% της Αντ Αξίας και» είναι σωστός (σωστός, με την έννοια ότι το συγκεκριμένο ποσό ορίζεται-βαφτίζεται από τον Νομοθέτη ως πρόστιμο ανέγερσης), τότε για το 2. θα έπρεπε να είναι: 50% x 20%=10% της Αα. Επειδή όμως στην παρ. 3.β) του άρθρου 94 γίνεται λόγος για «πρόστιμο» και όχι για «πρόστιμο ανέγερσης», πιστεύω ότι τα αποτελέσματα (αυτά μας ενδιαφέρουν) είναι ακριβώς έτσι όπως τα αναφέρετε.

Συνάδελφοι καλή χρονιά. Συνάδελφε Nik, κατά τη γνώμη μου δεν μπορείτε να υπολογίσετε με αναλυτικό την συγκεκριμένη αυθαίρετη κατασκευή του wc. Αν τυχόν θεωρήσουμε ότι η συγκεκριμένη κατασκευή του wc έχει ΒΧ και θελήσουμε στη συνέχεια να εφαρμόσουμε τη παρ. 5 του άρθρου 100, εκεί θα «σκοντάψουμε» στην απαραίτητη προυπόθεση εφαρμογής της που δεν είναι άλλη από το να «μην επέρχεται υπέρβαση δόμησης». Ενημερωτικά, αναφέρω ότι η κατασκευή wc καταστημάτων στον υπόγειο όροφο, ήταν επιτρεπτή (νομίζω με εγκύκλιο) με μία βασική προυπόθεση (πέραν των τυχόν υπολοίπων…) που ήταν η προσμέτρηση τους μαζί με τη κλίμακα καθόδου και με τον απαραίτητο χώρο προσπέλασης (διάδρομο), στον ΣΔ. Επειδή λοιπόν οι παραπάνω χώροι –οι απαραίτητοι για την λειτουργία του καταστήματος- προσμετρούν πλέον στον ΣΔ , είναι νομίζω σαφές ότι δεν εφαρμόζεται η παρ. 5 του άρθρου 100 γιατί δεν ισχύει ο απαραίτητος όρος που τη συνοδεύει. Γι’ αυτό και πρέπει να υπολογιστεί με ΥΔ, με συνυπολογισμό των επιφανειών που προανέφερα και με χρήση του συντελεστή 0,30, αν όντως υπάρχει εσωτερική επικοινωνία. Τη χρήση του ΣΑΧ την αποκλείουμε αφού η περίπτωση του ερωτήματος σας είναι κατά πολύ «πλησιέστερη» αυτής που αναφέρεται στο τέλος της παρ. 7 του άρθρου 100. Στην «πραγματικότητα» έχουμε αλλαγή χρήσης από βοηθητική σε κύρια. Όμως νομίζω ότι για την τεκμηρίωση της άποψη μου αρκούν τα προηγούμενα. Θα ήθελα όμως να σχολιάσω για λίγο ακόμη, υπο τη μορφή παραδείγματος, σχετικά με την νέα χρήση όπως θα την θεωρούσα. Σε μία περίπτωση λοιπόν, αλλαγής χρήσης υπογείου σε κατοικία, το λουτρό της είναι χώρος που δεν διαχωρίζεται ώστε να υπολογιστεί διαφορετικά, αντίθετα συμπεριλαμβάνεται στην επιφάνεια της -νέας- κύριας χρήση, είναι δηλαδή και αυτός ο χώρος, χώρος κύριας χρήσης για τις «ανάγκες» εφαρμογής του ν4495/17.

Εξώστες προ ΓΟΚ 85, ανεξάρτητα απο το μέγεθος τους θα μπορούν να εντάσσονται στην περίπτωση γγ) της γ) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 3 του άρθρου 96, με τις εξής δύο προυποθέσεις: 1) Να εξακολουθήσει να ισχύει η σχετική πρόβλεψη της εγκ. 3 για την εφαρμογή του ν.4178 και για τον νέο νόμο, και 2) Να έχετε τη δυνατότητα -βάσει ενός απο τους προβλεπόμενους στον νόμο τρόπους απόδειξης- να αποδείξετε ότι ο εξώστης που αφορά την περίπτωση σας κατασκευάστηκε όντως πριν την ισχύ του ΓΟΚ 85.

Συνάδελφε thessalon-77, καλώς "επιμένεις", δεν σου κρύβω ότι το ερώτημα σου ήθελα να το απαντήσω νωρίτερα, αλλά δίστασα. Η προσωπική μου άποψη λοιπόν είναι η εξής: Σε ένα δύσκολο ερώτημα (και ας μην φαίνεται) για να προσεγγίσουμε τη λύση μπορούμε καταρχάς να θεωρήσουμε ένα ευρύτερο πεδίο -σύνολο λύσεων και στη συνέχεια αν μπορούμε να αποκλείουμε μία-μία κάποιες απο αυτές, βασιζόμενοι σε κάποιο σημείο του νόμου βέβαια. Ετσι λοιπόν αποκλείοντας τις κατ. 1 και 2 αφού μιλάμε για χρονολογία 2000 και μετά, φθάνουμε στην κατηγορία 3. Αυτή περιλαμβάνει 18 διαφορετικές περιπτώσεις. Η μόνη απο αυτές που θα μπορούσε κανείς να τη συσχετίσει είναι η θθ) και μάλιστα αφού προηγουμένως διερευνούσαμε και κάποιες άλλες λεπτομέρειες. Νομίζω όμως ότι δεν θα χρειαζόταν να μείνουμε περισσότερο εκεί (στην Κατ. 3) γιατί η περίπτωση που έχουμε αναφέρεται με σαφήνεια στη παρ. 11 του άρθρου 100. Άρα αυτό πρέπει να το θεωρήσουμε ως δεδομένο ώστε αποκλείοντας την Κατ. 3, να χρειαστεί στη συνέχεια να επιλέξουμε μία απο τις δύο που απομένουν, δηλαδή μία ανάμεσα στις κατηγορίες 4 και 5. Είναι καταρχάς δεδομένο ότι η κατάταξη στην Κατ. 4 γίνεται με τη σύγκριση της επιφάνειας των αυθαιρέτων με τα επιτρεπόμενα μεγέθη απο τους σημερινούς όρους δόμησης της περιοχής ή απο αυτούς έστω που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας. Φαίνεται δε προς το παρόν τουλάχιστον ότι η συσχέτιση αυτή δεν έχει να κάνει με την ύπαρξη η μη οικοδομικής αδείας. Ομως πηγαίνοντας για λίγο και στη Κατ. 5 βλέπουμε απο κει ότι οι κατασκευές που εντάσσονται σε αυτήν μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με μια διαδικασία που δεν δύναται να συσχετιστεί με οιονδήποτε τρόπο με την συγκεκριμένη υπέρβαση που εξετάζουμε. Άρα στο σημείο αυτό, εκμεταλευόμενοι, έστω κατάτι την ύπαρξη της οικ. άδειας και "δυστυχώς" -μη έχοντας άλλη επιλογή- και την λεγόμενη "κοινή λογική", πρέπει να αυθαιρετήσουμε ολίγον τι και να αποκλείσουμε την Κατ. 5. Οπότε έτσι μας απομένει η Κατ. 4. Η επιλογή αυτή θα έλεγα ότι είναι πιο κοντά και στη δική σου προσέγγιση που όπως είπες θα προτιμούσες την Κατ. 3.

Συμφωνούμε απόλυτα συνάδελφε dimitris GM, δεδομένου ότι συμφώνησα απόλυτα και με την danaikaterina. Μάλιστα η ανάλυση της συναδέλφου danaikaterina στη τοποθεσία που παρέθεσε πιο πάνω προσωπικά με βρίσκει σύμφωνο στο 100%. Με το δικό μου σχόλιο, έκανα μια πρόβλεψη ότι πολύ πιθανόν να πέσουμε όλοι μαζί έξω σε σχέση με αυτά που διαβάσαμε και ερμηνεύσαμε με γνώμονα τη κοινή λογική. Και δεν είναι ακριβώς πρόβλεψη, αφού αυτά που ανέφερα τα είπαν οι "αρμόδιοι" σε δημόσια εκδήλωση περιφερειακού τμήματος. Μάλλον δρομολογείται μία μεσοβέζικη λύση, αναφορικά με τη παρ. 3 του άρθρου 81 σε σχέση πάντα με τη δυνατότητα έκδοσης της βεβαίωσης και με την τακτοποίηση (που γενικά κανείς δεν την αρνείται). Το σχόλιο μου πάντως δεν αποσκοπούσε στο να υποδείξει κάτι συγκεκριμένο αφού πλησιάζει η ώρα της "αποκάλυψης", της εγκυκλίου δηλαδή.

Συμφωνούμε απόλυτα danaikaterina, αυτό λέει η λογική. Ωστόσο έχει ήδη διαφανεί η πρόθεση των συντακτών του νόμου να μην εμποδίζεται η έκδοση βεβαίωσης για κάποιες απο τις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 81. Μάλιστα μία τέτοια περίπτωση είναι η γ), όπως αναφέρθηκε "επίσημα". Αν λοιπόν ισχύει το παραπάνω -για την γ)- τότε θα ισχύει και για άλλες περιπτώσεις που ενδέχεται να περιγραφούν ώστε να μην εμποδίζεται και γι' αυτές η έκδοση βεβαίωσης. Τελικά προκύπτει (απο τις εξελίξεις) ότι ο διαχωρισμός της 1.γ) είχε κάποιο βαθύτερο νόημα, για τους συντάκτες του νόμου τουλάχιστον. Προσθέτω ότι η γ) εντασσόταν στις 1.α) και 1.β) του άρθρου 81 του σχεδίου νόμου του Οκτωμβρίου 2017, επίσης η 3 υπήρχε σ' αυτό, νομίζω ως έχει και τώρα. Αρα ο δαχωρισμός της 1.γ) στο ψηφισθέν έγινε τελικά ώστε η 1.α) του άρθρου 82 να παραπέμπει αποκλειστικά στις 1.α) και 1.β) του άρθρου 81, αποκλείοντας την 1.γ) του ιδίου, παρά και τα δικά μου αντίθετα -αρχικά- συμπεράσματα.