Justiziar

Αυτή είναι η απάντηση που θέλω να ακούσω! 😅 Δηλαδή δεν μας εμποδίζει το ότι δεν έχουμε ένα ήδη άρτιο κατά το 33 παρ. 6 Ν.4759/20; @tetris Επιτρέπεται η ανέγερση κατοικιών με βάση το ΓΠΣ, έχουν ανεγερθεί πολλές όμορες κατοικίες σε 4άρια συνενωμένα επίσης κληροτεμάχια προ Ν. 4759/2020, οπότε δεν βλέπω τέτοιο πρόβλημα. Πολύ καλή επιλογή, δεν το είχα σκεφτεί. **** Και ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. Η αναζήτηση μηχανικών, επαγγελματιών και γενικώς πάροχων υπηρεσιών δεν επιτρέπεται σε θέματα του φόρουμ. To μήνυμά σου έχει τροποποιηθεί καταλλήλως. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ Pavlos33

Σίγουρα πρέπει να τις έχω; Γιατί η εγκύκλιος λέει ότι: "Επισημαίνεται ότι η διάταξη της παρ.6 του άρθρου 33 του ν.4759/20 δεν πρέπει να συγχέεται με τις περιπτώσεις συνενώσεων που συντελούνται με συμβολαιογραφική πράξη, καθόσον στις περιπτώσεις αυτές είναι απαραίτητη η τήρηση του συνόλου των προϋποθέσεων εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου." Δεν είμαι μηχανικός αλλά από αυτό καταλαβαίνω ότι για συμβ/φική συνένωση δεν εφαρμόζεται το 33 παρ. 6. Λέει ότι πας με το παλιό καθεστώς εκτός και αν ορίζεται ρητώς άλλως. Εγώ καταλαβαίνω ότι ακόμα και στο 32 παρ. 2 να είσαι, για συνένωση πας πάντα με το 33 παρ. 6. Σωστά καταλαβαίνω; Ευχαριστώ (και πάλι) για την απάντηση συνάδελφε Επίσης, να αναφέρω ότι πρόκειται για κληροτεμάχια διανομής από το Υπουργείο Γεωργίας, οπότε υποθέτω ότι ο δρόμος στην πράξη διανομής του 1930 θεωρείται ως αναγνωρισμένος δρόμος, οπότε και δεν έχω πρόβλημα με τη ΣτΕ 176/2023... Πολλά προβλήματα!

Καλησπέρα, Έχοντας διαβάσει την εγκύκλιο και την "αποκρυπτογράφηση" του Pavlos33 στο φόρουμ και επειδή 2 μηχανικοί που έχω ο ένας (πολιτικός) μου λέει δεν γίνεται και ο άλλος (τοπογράφος) μου λέει δεν ξέρω, η συμβ/φος μου λέει "ό,τι πει ο μηχανικός" ενώ η ΥΔΟΜ δεν μου απαντάει και λέει "καταθέστε για άδεια και βλέπουμε", στέλνω το παρακάτω ερώτημα: Έχω υπόθεση πώλησης ακινήτου από 3 ιδιοκτήτες στη Χαλκιδική σε 1 αγοραστή. Ο Α έχει 3 στρέμματα, ο Β 900 τ.μ. και ο Γ 300 τ.μ. Αρτιότητα, αποστάσεις, πρόσοψη ΟΚ. Οι μηχανικοί κολλάνε στο 33 παρ. 6 Ν. 4579/2020 που λέει ότι θέλεις 4 στρέμματα και ένα τουλάχιστον άρτιο. Προϋφιστάμενο άρτιο δεν υπάρχει ούτε κατά παρέκκλιση. Τελικά το 33 παρ. 6 αφορά μόνο λειτουργική συνένωση ή και συμβ/φική συνένωση οπότε πώληση γιοκ; Να σημειωθεί ότι η εκτός σχεδίου έκταση υπάγεται στο ΓΠΣ Δήμου Αριστοτέλη. Έχει βγάλει κανένας άκρη τι γίνεται τελικά;

Του νόμου μη διακρίνοντος επιτρέπεται η μεταβίβαση του αγροτικού μέσα από δασική έκταση, είτε πρόκειται για δημόσια είτε για ιδιωτική δασική έκταση. Θέλει βέβαια λίγο ενημέρωση ο εκάστοτε προϊστάμενος αλλά γίνεται μεταγραφή κανονικά. Με παρέπεμψαν στην σελ. 8 της Αιτιολογικής του Ν. 4819/2021 που ορίζει ότι: "Επειδή στα δάση και στις δασικές εκτάσεις ισχύει το τεκμήριο της κυριότητας του ελληνικού Δημοσίου και σε αρκετές περιπτώσεις το ζήτημα της ιδιοκτησίας δεν έχει λυθεί έναντι του Δημοσίου, οι συμβολαιογράφοι αρνούνται να συντάξουν συμβόλαια, όχι μόνο για την ευρύτερη έκταση, στην οποία περιλαμβάνονται εκτός από αγροτικές και δασικές εκτάσεις, αλλά και αυτοτελώς για τα αγροτικά τμήματά της. Δυνάμει της υφιστάμενης διάταξης απαγορεύεται η κατάτμηση της δασικής ιδιοκτησίας. (σ.σ. εννοεί το άρθρο 60 παρ. 1 του Δασικού Κώδικα που απαγορεύει την κατάτμηση σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις) Ωστόσο, δεν προκύπτει με σαφήνεια εάν απαγορεύεται και ο διαχωρισμός των αγροτικών εκτάσεων από τις δασικές εκτάσεις του ίδιου κτήματος, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τέτοιων εκτάσεων να αδυνατούν να διαχωρίσουν τις αγροτικές από τις δασικές". Απλώς επαναφέρω το θέμα για απάντηση στον προβληματισμό. Αλλιώς η διάταξη δεν θα άλλαζε κάτι όπως λέει και ο DimitrisGM.

Εν αναμονή επίσημων απαντήσεων, ποστάρω και τη θέση των συμβολαιογράφων για το εν λόγω ζήτημα. Ρητώς ζητάνε να μην θεωρείται παράνομη κατάτμηση ο διαχωρισμός και η μεταβίβαση της αγροτικής έκτασης από τη δασική έκταση στο πλαίσιο του ίδιου ΚΑΕΚ, όπερ και εγένετο. Μένει να φανεί εάν το 153 του 4819/21 εννοεί αποκλειστικά τη δημόσια δασική έκταση (οπότε και το άρθρο δεν προσφέρει κάτι καινούργιο κ έχει βεβαιωτικό χαρακτήρα) ή αφορά και την ιδιωτική δασική έκταση (όποτε και βοηθά σημαντικά ξεμπλοκάροντας μεταβιβάσεις). https://enotariat.gr/?p=9254

Ευχαριστώ πολύ Δημήτρη. Καταλαβαίνω όσα λες κ συμφωνώ, απλά έχω την επιφύλαξη μήπως το φρέσκο άρθρο 153 του 4819/21 επιτρέπει - νομιμοποιεί τέτοιου είδους μεταβίβαση "χωρίς να θεωρείται παράνομη κατάτμηση και ανεξάρτητα από το εάν τα τμήματα που προκύπτουν είναι άρτια και οικοδομήσιμα", όπως ρητώς ορίζει και άρα λύνει τα χέρια δικηγόρων, συμβ/φων, κλπ. Με λίγα λόγια, αυτό που υποστηρίζω είναι ότι το άρθρο 153 του 4819/21 κάνει ακριβώς αυτό, δηλ. επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να κόψει το ΚΑΕΚ στα 2 και να πωλήσει το κάθαρό κομμάτι για να γλιτώσει ο αγοραστής μελλοντικές διενέξεις με το Δημόσιο και να διευκολυνθούν οι συναλλαγές, κλπ. Θα απευθύνω ερώτημα στο Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Αθηνών και θα επανέλθω. Λοιπές προσεγγίσεις ευπρόσδεκτες.

Καταρχάς ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Κατά δεύτερον, γιατί θεωρείτε αυτονόητο ότι καταπάτησε γη; Όπως είπα κ προηγουμένως, ο άνθρωπος έχει τίτλους ιδιοκτησίας κ είναι εγγεγραμμένος στο Κτηματολόγιο, για αυτό κ έγραψα για "ιδιωτική δασική έκταση". Το τι θα γίνει στο μέλλον (διεκδίκηση από το Δημόσιο) δεν μπορώ να το γνωρίζω. Στο δια ταύτα, μπορεί βάσει του άρθρου 153 να διαχωρίσει κ να μεταβιβάσει τα αγροτικά 200τ.μ. ή όχι; Νομίζω ότι ο σκοπός του άρθρου είναι ακριβώς περιπτώσεις σαν αυτές και ότι χωρίς το άρθρο αυτό τέτοιες μεταβιβάσεις και μεταβολές σε ενιαία ΚΑΕΚ θα θεωρούνταν παράνομες κατατμήσεις βάσει ΖΟΕ, οι συμβ/φοι θα αρνούνταν να συντάξουν, οι υποθηκοφύλακες να μεταγράψουν, κλπ.

Καλησπέρα και καλή Παναγιά. Εν τέλει αποφάσισα να ανοίξω νέο θέμα για το Άρθρο 153 του Ν. 4189/2021 και νομίζω ότι έχει τεράστιο πρακτικό ενδιαφέρον. Λοιπόν, διαβάζω στο άρθρο 153 παρ. 3 εδάφιο γ' του Ν. 4819/2021 την εξής τροπολογία που αποτελούσε και πάγιο αίτημα και του ΔΣΑ και του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Αθηνών προκειμένου να διευκολυνθούν οι μεταβιβάσεις στα εκτός σχεδίου ακίνητα στις περιοχές που αναρτώνται δασικοί χάρτες: "Η μεταβίβαση των αγροτικών εκτάσεων ευρύτερου κτήματος, στο οποίο περιέχονται και δασικές εκτάσεις χωρίς την άδεια της παρ. 1 (του Δασικού Κώδικα) ΔΕΝ συνιστά παράνομη κατάτμηση, ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΑ από το εάν τα τμήματα που προκύπτουν από τη μεταβίβαση είναι άρτια και οικοδομήσιμα". Και ερωτώ: Σε ενιαίο ΚΑΕΚ εντός Αττικής και με κυρωμένο δασικό χάρτη υπάρχει ιδιωτική δασική έκταση 2 στρεμμάτων και αγροτική μη δασική έκταση 200 τ. μ.,δηλ. το ενιαίο ΚΑΕΚ είναι 2,2 στρέμματα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει μόνο τα μη δασικά 200 τ. μ. από το ενιαίο ΚΑΕΚ των 2,2 στρεμμάτων ΧΩΡΙΣ αυτό να θεωρείται παράνομη κατάτμηση (π. χ. ΖΟΕ Αττικής που θέτει όριο κατάτμησης 20 στρέμματα); Με λίγα λόγια, ποια η σχέση μεταξύ του 153 παρ. 3 εδ.γ' του Ν. 4819/2021 με το π. δ. περί ΖΟΕ Αττικής σε περίπτωση σύγκρουσής τους; Υπερέχει το άρθρο 153 του Ν. 4819/2021 και αν ναι ως τι; Lex superior derogat legi inferiori διότι πρόκειται για τυπικό νόμο (που τροποποιεί ωστόσο το ν. δ του Δασικού Κώδικα του 1969) έναντι καν. διοικ. πράξης; Lex posterior derogat legi priori διότι ο Ν. 4819/2021 είναι μεταγενέστερος; Lex specialis derogat legi generali διότι ο Ν. 4819/2021 αναφέρεται ειδικά σε δασικές εκτάσεις ενώ το π. δ. ΖΟΕ Αττικής εν γένει στις εκτός σχεδίου εκτάσεις; Ευχαριστώ πολύ για τυχόν απαντήσεις. Edited 3 λεπτά πριν by Justiziar Παράθεση

Κατ'αρχάς, ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις σας. Προς το συνάδελφο DimitrisGM: Συμφωνώ απολύτως με τα περί κίτρινων περιγραμμάτων. Ωστόσο, να σημειώσω ότι οι δύο κατοικίες προ του 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενες και δεν θα "υποστούν" τις συνέπειες της δασικής νομοθεσίας (Ν. 4067/2012, Β.Δ. 9-8-1955), ενώ για τον περιβάλλοντα χώρο τους (1 στρέμμα έκαστη) μπορεί να υποβληθεί αντίρρηση στην επόμενη φάση ανάρτησης, εφόσον βεβαίως χρειαστεί και εν αναμονή βεβαίως-βεβαίως των ρυθμίσεων τυχόν νέου ν/σ περί των (αντισυνταγματικών μέχρι τώρα) οικιστικών πυκνώσεων... Ο τίτλος κυριότητας είναι πώληση από ιδιώτη γεωργό της περιοχής το 1939 κανονικά μεταγεγραμμένη. Κατόπιν έχει μεσολαβήσει ρητή αποδοχή κληρονομίας του ιδιοκτήτη από τον πατέρα του. Ενστάσεις δεν θέλει να υποβάλει ο ιδιοκτήτης διότι το 3ο κτίσμα είναι πολύ παλιός αποθηκευτικός χώρος, κατ'ουσίαν ένα χάλασμα και η εκεί έκταση πευκόφυτη και αναξιοποίητη σε αντίθεση με την έκταση των 2 στρεμμάτων. Με λίγα λόγια, ο άνθρωπος θέλει να μεταβιβάσει εν ζωή τα 2 κτίσματα (παλαιές ανακαινισμένες κατοικίες) με γονικές παροχές στα 2 τέκνα του όχι όμως εξ αδιαιρέτου (κατόπιν συμβουλής μου) και πίστευα ότι στην προκείμενη περίπτωση, δοθέντος ότι απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω των 20 στρ. σε όλα τα εκτός σχεδίου στην Αττική ΕΙΤΕ ανήκουν σε ειδικότερη ΖΟΕ (π.χ. Λαυρεωτικής, Μεσογαίων, κλπ.) ΕΙΤΕ όχι ( το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο δεν ανήκει σε ειδικότερη ΖΟΕ, ανήκει όμως ούτως ή άλλως στη ΖΟΕ Αττικής λόγω π.δ. 22-6-1983, σωστά; ), του πρότεινα να συστήσει κάθετες ιδιοκτησίες βάσει των Ν. 4495/2017 (+ Ν. 4178/2013). Ωστόσο, μολονότι τα 2 κτίσματα είναι νομίμως υφιστάμενα και σαφώς ανεγερθέντα προ του 2011, με προβληματίζει το 1 στρέμμα και το εντός αυτού κτίσμα που βγήκε δασικό και για αυτό ήθελα και γνώμη μηχανικού! Προς τον didonis: Επιτρέπεται πλέον η σύσταση καθέτων και στα εκτός σχεδίου υπό τις εξής δύο προϋποθέσεις, βάσει των Ν. 4495/2017 (+ Ν. 4178/2013): Πρώτον, όλα τα κτίσματα της έκτασης( εν προκειμένω 3 ) να είναι ανεγερθέντα προ του 2011. Δεύτερον, όλα τα κτίσματα της έκτασης να είναι με κάποιον τρόπο νομίμως υφιστάμενα. Ακριβώς εδώ έγκειται ο προβληματισμός μου: Πώς θα συσταθούν 2 κάθετες για τα 2 νομίμως υφιστάμενα κτίσματα ενώ το 3ο κτίσμα βγήκε δασικό; Ο μηχανικός θα δώσει τη βεβαίωση νομιμότητας για τα 2 κτίσματα ή θα κολλήσει στο δασικό τρίτο; Με λίγα λόγια, δεδομένου ότι το 1 στρέμμα βγήκε δασικό, μπορούν να συσταθούν οι κάθετες για τα 2 κτίσματα στα 2 στρέμματα και το 1 στρέμμα να μείνει χύμα στο κύμα; Ακριβώς αυτό ρωτάω! Κάθε απάντηση ευπρόσδεκτη!

Καλησπέρα. Μετά από πολύ κόπο και χρόνο (2 συμβολαιογράφοι, πολ. μηχανικός, τοπ/φος μηχανικός) καταφεύγω και σε τούτο το εξαιρετικό φόρουμ: Υπάρχουν 3 αυθαίρετα κτίσματα σε εξ αδιαιρέτου ενιαίο εκτός σχεδίου γεωτεμάχιο έκτασης 3 στρεμμάτων, δηλ. όλη η έκταση έχει ένα ΚΑΕΚ και ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη. Τα 2 κτίσματα έχουν νομιμοποιηθεί με τον Ν. 720/77 (Γ' Φάση: Οριστική Εξαίρεση από την κατεδάφιση με απόφαση του τότε Νομάρχη) αλλά και με τον τρέχοντα Ν. 4495/2017 ως προϋφιστάμενα του 1955. Τα 2 κτίσματα εντός των 2 στρεμμάτων είναι προσωρινώς εξαιρεθέντα από την ανάρτηση του δασικού χάρτη με κίτρινο περίγραμμα από την ΥΔΟΜ κατά 23 παρ.2 περίπτ. β του Ν. 3889/2010 (μη νομίμως οριοθετημένος οικισμός από τη Διοίκηση). Το τρίτο κτίσμα έχει νομιμοποιηθεί με τον Ν. 720/77 (Γ' Φάση: Οριστική Εξαίρεση από την κατεδάφιση με απόφαση του τότε Νομάρχη). Ωστόσο, το τρίτο κτίσμα βρίσκεται εντός του 1 στρέμματος του εναίου ΚΑΕΚ το οποίο έχει κριθεί ιδιωτικό δασικό βάσει του κυρωμένου δασικού χάρτη (υπάρχει τίτλος κυριότητας προ του 1945). Να σημειωθεί ότι προηγήθηκε η κτηματογράφηση της περιοχής και ακολούθησε η ανάρτηση των δασικών χαρτών (α ρε Ελλάδα...). Τέλος, εξ όσων γνωρίζω, η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου πρέπει να γίνεται σε όλα τα κτίσματα του αγροτεμαχίου και όχι σε κάποια και επιπλέον πρέπει όλα τα κτίσματα να είναι ανεγερθέντα προ της 28.7.2011 και νομίμως υφιστάμενα με κάποιον τρόπο. Η Ερώτηση: Μπορεί να γίνει σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών κατά 89 + 95 Ν. 4495/2017 (+ 5 Ν. 4178/2013) για τα 2 κτίσματα που βρίσκονται εκτός ανάρτησης δασικού χάρτη , δεδομένου ότι τα 2 κτίσματα είναι σαφώς ανεγερθέντα προ της 28.7.2011 και νομιμοποιηθέντα (όπως εξηγώ ανωτέρω) και να επέλθει χωρική-γεωμετρική μεταβολή στο κτηματολογικό διάγραμμα για τα 2 στρέμματα, μολονότι το τρίτο κτίσμα του 1 στρέμματος του ΚΑΕΚ εμπίπτει στους δασικούς χάρτες; Με λίγα λόγια, επιτρέπεται η σύσταση 2 καθέτων ιδιοκτησιών μόνο για τα 2 ανωτέρω κτίσματα στα 2 στρέμματα ή λόγω του δασικού χαρακτήρα του 1 στρέμματος του ΚΑΕΚ και του εντός αυτού τρίτου κτίσματος ισχύει η απαγόρευση υπαγωγής κατά 89 Ν. 4495/2017 για ολόκληρο το ΚΑΕΚ; Ζητώ τα φώτα σας...