ioannis73

Καλησπέρα Εξετάζοντας ένα ακίνητο προέκυψε το εξής ενδιαφέρον στοιχείο. Στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου έχει θεσμοθετηθεί ΖΟΕ το 1985 σύμφωνα με την οποία το ακίνητο εντάσσεται σε ζώνη απαγόρευσης δόμησης. Το 2013 θεσμοθετήθηκε για πρώτη φορά στο Δήμο ΓΠΣ, με δεσμευτικές σύμφωνα με το Νόμο 2508/1997 χρήσεις γης, οι οποίες δίνουν δικαίωμα δόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για συγκεκριμένη χρήση (Χονδρεμπόριο) στο ακίνητο. Στις μεταβατικές διατάξεις του ΓΠΣ δεν υπάρχει ρητή αναφορά σε κατάργηση άλλων διατάξεων, ενώ υπάρχει και το θεσμικό παράδοξο ότι η ΖΟΕ είναι Προεδρικό Διάταγμα ενώ το ΓΠΣ Υπουργική Απόφαση. Υποθέτω ότι ο Νόμος 2508 δίνει το πλαίσιο της δεσμευτικότητας των χρήσεων γης της νεότερης μελέτης (ΓΠΣ) σε σχέση με την παλαιότερη (ΖΟΕ), αλλά δεν παύει να υφίσταται ένα παράδοξο. Απόψεις;

Καλησπέρα Είναι διαθέσιμη κάπου η σχετική ιστοσελίδα της ΓΥΣ με τα 1:5.000; Ευχαριστώ.

Το άρθρο αναφέρει διευθέτηση με τεχνικά έργα κλειστής διατομής. Δεν είναι αυτή η εν λόγω περίπτωση, καθώς το ρέμα είναι ανοικτό. Το ερώτημα αφορά την περίφημη ζώνη εντός του οικοπέδου που επηρεάζεται από αυτό το εύρος των 10μ ή 20μ και το εάν εφαρμόζεται το άρθρο 17 επί αυτής.

Καλησπέρα. Οικόπεδο εντός σχεδίου έχει ως όριο στην μία πλευρά του ρέμα. Στο όριο αυτό έχει κατασκευαστεί περιτείχιση. Το ρέμα αυτό δεν έχει οριοθετηθεί με κάποια απόφαση, απλά απεικονίζεται στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ένταξης. Εντός του οικοπέδου υπάρχει κτίσμα στο οποίο πρόκειται να εκτελεστούν εργασίες μετά από έκδοση οικοδομικής άδειας. Σύμφωνα με τον κτιριοδομικό του 1989, που δεν ισχύει πλέον, στα ρέµατα των οποίων οι οριογραµµές δεν είχαν καθοριστεί, η δόµηση επιτρεπόταν σε απόσταση >20μ από την οριογραµµή που θα οριζόταν προσωρινά από την πολεοδοµική υπηρεσία. Σύμφωνα με το νεότερο κτιριοδομικό κανονισμό του 2023, δεν υπάρχει αναφορά σε απόσταση, αλλά σε δυνατότητα αδειοδότησης εργασιών χωρίς απαίτηση οριοθέτησης για τις ακόλουθες περιπτώσεις: εργασίες άρσης επικινδυνότητας σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, άδεια αποπεράτωσης εργασιών σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια με ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό, άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, εργασιών συντήρησης, επισκευής, ενεργειακής αναβάθμισης, διαρρυθμίσεων (πλήρης ανακαίνιση), εκσυγχρονισμού (εγκαταστάσεων) και στατικής ενίσχυσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμη άδεια κι εφόσον οι εργασίες περιορίζονται στο κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου και σε επαφή με αυτό και τέλος για εργασίες κατεδάφισης. Στο Νόμο 4258/2014 περί υδατορεμάτων (με τον οποίο καταργήθηκε και ο κτιριοδομικός του 1989, όπως και ο προηγούμενος Νόμος 880/1979 ως προς το άρθρο 6 για υδατορέματα), υπάρχει αναφορά σε απόσταση δόμησης 10μ από γραμμές πλημμύρας για τις εντός σχεδίου περιοχές. Οι γραμμές πλημμύρας προκύπτουν από υδραυλική μελέτη. Το ερώτημα είναι εάν η ζώνη αυτή των 10μ από τις γραμμές πλημμύρας ή παλαιότερα στην ζώνη των 20μ από την προσωρινή οριογραμμή, επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθρου 17 του ΝΟΚ 'Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις', όπου ειδικότερα στην παράγραφο 4 αναφέρεται: 4. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ (3+0,10*H) ή δ (2,50+0,10*H) του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου, εκτός όσων αναφέρονται σε άλλα άρθρα του παρόντος νόμου, επιτρέπονται: α) Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., τοίχοι ελεύθερης διάταξης που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες – πορτοσιές), φυτεύσεις, κουρ ανγκλαίζ (cours anglaises) συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του 1/2 της όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,50) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μ. λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, τότε απαιτείται γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου. β) Κατασκευές, όπως υπαίθριες σκάλες με τα πλατύσκαλά τους, πλατύσκαλα εισόδων, μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών και κατασκευές για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Οι παραπάνω κατασκευές δύνανται να κατασκευάζονται για τη σύνδεση των επιπέδων του ακάλυπτου χώρου, καθώς και για την πρόσβαση στους ισόγειους και υπόγειους χώρους του κτιρίου. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου. γ) Κλίμακες κινδύνου, σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις μέσα στις ελάχιστες επιτρεπόμενες αποστάσεις του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου και σε απόσταση τουλάχιστον ενός (1,00) μ. από τα όρια του οικοπέδου, εφόσον δεν είναι δυνατή η τοποθέτησή τους σε άλλη θέση. δ) Κεκλιμένα επίπεδα ράμπες πεζών και κεκλιμένα επίπεδα ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων. Όταν τα στεγασμένα κεκλιμένα επίπεδα ράμπες φυτεύονται πάνω από την πλάκα τους, σε ελάχιστο πάχος εδάφους σαράντα (40) εκατοστών, προσμετρώνται στον υπολογισμό της φύτευσης. Στην περίπτωση που τα κεκλιμένα επίπεδα ράμπες (στεγασμένα ή μη) οχημάτων δεν είναι εφικτό να κατασκευαστούν κάθετα στην πρόσοψη του κτιρίου ή των κτιρίων, επιτρέπεται να κατασκευαστούν σε οποιαδήποτε κατεύθυνση ως προς την πρόσοψη αυτών ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου. ε) Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού, κολυμβητικές δεξαμενές (πισίνες) με τις απαραίτητες για τη λειτουργία τους εγκαταστάσεις. στ) Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης, κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, αγωγοί τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές, προστεγάσματα και στέγαστρα. Το μέγιστο πλάτος όλων των παραπάνω ισούται με 1/4 Δ ή 1/4 δ. ζ) Ενιαίοι χώροι στάθμευσης, σύμφωνα με την περ. ιγ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 . η) Υπαίθριες θέσεις στάθμευσης. θ) Στεγασμένοι ανελκυστήρες και συστήματα σκίασης υπαίθριων θέσεων στάθμευσης, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. ι) Χώροι φυλακίων, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. ια) Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, σύμφωνα με την περ. κε΄ της παρ. 6 του άρθρου 11, όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική γραμμή. ιβ) Ζεύξεις κτιρίων ή τμήματα ζεύξεων κτιρίων, ύστερα από έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. ιγ) Υπέργειοι υποσταθμοί διανομής ηλεκτρικής ενέργειας της Δημόσιας Επιχείρησης Ηλεκτρισμού Α.Ε. (Δ.Ε.Η. Α.Ε.) που δεν μπορούν να κατασκευαστούν σε άλλη υπόγεια ή ισόγεια στάθμη του κτιρίου ή κάτω από την επιφάνεια του ακάλυπτου χώρου συμπεριλαμβανομένων του προκηπίου και των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ και δ. Κάθε γνώμη, ή γνώση από προηγούμενες περιπτώσεις εγκυκλίους, νομολογία κλπ. στο εάν είναι εφικτή η εφαρμογή του άρθρου 17 στην απόσταση των 10μ ή των 20μ, είναι ευπρόσδεκτη. Ευχαριστώ.

Καλημερα. Έχω την εξής περιπτωση - απορία για ακίνητο εντός οικισμού. Σε οικισμό της Αχαΐας υπάρχει οικόπεδο με κτίσμα, έτους κατασκευής 1977 με άδεια. Στον αναρτημένο δασικό χάρτη όπως και στον κυρωμένο υπάρχουν ενας τεράστιος κύκλος που εξαιρεί από τον χαρακτηρισμό του δασικού ή μη δασικού τον οικισμό αλλά και μια ευρύτερη έκταση. Σύμφωνα όμως με το όριο του οικισμού, που είναι σε απόσταση 100-150μ, σε απόσταση περίπου 200μ αρχίζουν δασικές εκτάσεις όπως τουλάχιστον τις γνωρίζω από αυτοψία και όπως φαίνονται στις αεροφωτογραφίες. Το ακίνητο είναι υποχρεωτικό να έχει τεχνική έκθεση πυρασφάλειας με το νέο κανονισμό; Ή επειδή δεν υπάρχει επιβεβαίωση αποστασης <300μ από δασική έκταση ούτε στον κυρωμένο ούτε στον αναρτημένο δασικό χάρτη, δεν προκύπτει τέτοια απαίτηση; Θα πρέπει να γίνει επίσημο ερώτημα στο οικείο Δασαρχείο για επιβεβαίωση του δασικού χαρακτήρα και της απόστασης; Υπάρχει κάποια άλλη σκέψη για τη διαχείριση της εν λόγω υποχρέωσης;

Η Τιμή Οικοπέδου υπολογίζεται με βάση πίνακα από το Υπουργείο Οικονομικών και εξαρτάται από την Τιμή Ζώνης (που είναι η αξία 1 μ2 νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο στην περιοχή) και τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο., που είναι ο συντελεστής δόμησης). Άρα, εάν κάποιος βρει από την επίσημη ιστοσελίδα, για την περιοχή ενδιαφέροντος του ακινήτου την Τιμή Ζώνης και γνωρίζει και τον Σ.Α.Ο./Σ.Δ., μπορεί να βρει την Τ.Ο. π.χ. Για Τ.Ζ. 3.000€/μ2 και Σ.Α.Ο./Σ.Δ. 0,80, η Τ.Ο. είναι 1.593€/μ2. Εάν στην ίδια Τ.Ζ. ο Σ.Α.Ο./Σ.Δ. είναι 2,0, η Τ.Ο. είναι 3.525€/μ2. Εάν στην ίδια Τ.Ζ. ο Σ.Α.Ο./Σ.Δ. είναι 4,2, η Τ.Ο. είναι 6.758€/μ2. Στην συνέχεια γίνεται εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας που διαφοροποιεί τον υπολογισμό ανάλογα με τον Σ.Δ. Α. Για Σ.Δ. < 1, η Τ.Ο. πολλαπλασιάζεται επί τον αριθμό των θέσεων προς εξαγορά επί το εμβαδόν θέσης (20μ2). Π.χ. για το παραπάνω παράδειγμα με Σ.Α.Ο./Σ.Δ. 0,80, για εξαγορά 5 θέσεων στάθμευσης, είναι 1.593€/μ2 x 5 θέσεις x 20μ2/θέση και η τελική εισφορά είναι 159.300€. Β. Για 1 < Σ.Δ. < 4, η Τ.Ο. πολλαπλασιάζεται επί τον αριθμό των θέσεων προς εξαγορά επί το ανηγμένο εμβαδόν θέσης (25μ2/Σ.Δ.). Π.χ. για το παραπάνω παράδειγμα για Σ.Α.Ο./Σ.Δ. 2,0, για εξαγορά 5 θέσεων στάθμευσης, είναι 3.525€/μ2 x 5 θέσεις x (25μ2/θέση / 2,0) και η τελική εισφορά είναι 220.312,50€. Γ. Για Σ.Δ.> 4, η Τ.Ο. πολλαπλασιάζεται επί τον αριθμό των θέσεων προς εξαγορά επί το εμβαδόν θέσης (5μ2). Π.χ. για το παραπάνω παράδειγμα για Σ.Α.Ο./Σ.Δ. 4,2, για εξαγορά 5 θέσεων στάθμευσης, είναι 6.758€/μ2 x 5 θέσεις x 5μ2/θέση και η τελική εισφορά είναι 168.950€. Επί της τελικής εισφοράς υπάρχει σε ορισμένες περιπτώσεις η χρήση του μειωτικού συντελεστή 25% για τον τελικό υπολογισμό της. Οι περιπτώσεις αυτές είναι: α. Απαγόρευση δημιουργίας θέσεων στάθμευσης στην ευρύτερη περιοχή β. Λόγω διαστάσεων οικοπέδου (μία από τις ακόλουθες προϋποθέσεις: πρόσωπο 8μ, βάθος 10μ, εμβαδόν 200μ2) γ. Οικόπεδα με πρόσωπο σε οδό πλάτους <7,5μ ή με πρόσωπο επί οδού κλίσεως μικρότερης του 15% δ. Προσθήκη καθ' ύψος υφιστάμενων κτιρίων, με νόμιμη οικοδομική άδεια κατά το χρόνο εκδόσεως της οποίας δεν υπήρχε υποχρέωση δημιουργίας θέσεων στάθμευσης ε. Προσθήκη κατ' επέκταση σε υφιστάμενα κτίρια, με την προϋπόθεση ότι το τμήμα του οικοπέδου που απομένει μετά την αφαίρεση του υφιστάμενου κτιρίου (κάλυψη), υπάγεται στις παραπάνω περιπτώσεις β και γ. στ. Μεταβολή χρήσης υφιστάμενου κτιρίου ζ. Οικόπεδα στα οποία δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπογείου για λόγους προστασίας αρχαίων, μετά από βεβαίωση της αρμόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου Πολιτισμού. η. Οικόπεδα στα οποία δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπογείου/ων λόγω διέλευσης Μετρό, μετά από βεβαίωσητης αρμόδιας Υπηρεσίας του Μετρό και με την επισήμανση ότι η βεβαίωση αφορά μόνο τις θέσεις που δεν μπορούν να υλοποιηθούν. θ. Προσθήκη κατ' επέκταση σε υφιστάμενα κτίρια ως προς διηρημένες κάθετες ιδιοκτησίες. Νομίζω ότι είναι οκ τα παραπάνω. Δεκτές οι επισημάνσεις για αλλαγές.

Καλησπέρα. Σε κτίριο που βρίσκεται στην Αθήνα, η όψη του έχει κηρυχθεί ως μνημείο από το ΥΠΠΟ. Εξετάζεται η κήρυξη καθολικά του ακινήτου ως διατηρητέου από το ΥΠΕΝ και η έκδοση ειδικής ρύθμισης για την ανάπτυξη του ακινήτου καθότι υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. Ως προς το θέμα της απαίτησης της δημιουργίας των υποχρεωτικών θέσεων στάθμευσης, υπάρχουν δύο θέματα για τα οποία θα ήθελα την γνώμη σας. Εφόσον κηρυχθεί το σύνολο του κτιρίου ως διατηρητέο, υπάρχει απαίτηση δημιουργίας για τις θέσεις στάθμευσης που τυπικά θα υπολογιστούν (νέα δόμηση με νέα χρήση, υφιστάμενη δόμηση με αλλαγή χρήσης) και συνεπώς εξαγοράς τους; Ή λόγω του διατηρητέου και από την ειδική ρύθμιση ενδέχεται να υπάρξει απαλλαγή της υποχρέωσης εφαρμογής του Ν. 960/1979 και του Π.Δ. 111/2004 ως προς την εξαγορά; Στο εν λόγω ακίνητο εξετάζεται εάν και για άλλους, πλην της κήρυξης του κτιρίου ως διατηρητέου, λόγους ενδέχεται να υπάρχει απαγόρευση εξασφάλισης θέσεων στάθμευσης λόγω γειτνίασης με υπόγειο δίκτυο ΣΤΑΣΥ. Σε αυτή την περίπτωση, εφόσον χορηγηθεί σχετικό έγγραφο, η απαλλαγή από την δημιουργία θέσεων μπορεί να οδηγήσει και σε απαλλαγή από την εξαγορά ή η εξαγορά θα είναι υποχρεωτική; Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο και τις απόψεις.

Καλημέρα Ευχαριστώ για την απάντηση και την καταγραφή των διαφορετικών απόψεων. Έκανα μία προσεκτικότερη καταγραφή των δεδομένων και η κατάσταση είναι, κατά τα φαινόμενα αν και η γραμμή οικισμού δεν έχει από το ΦΕΚ συντεταγμένες ΕΓΣΑ και ίσως είναι και λίγο διαφορετική και δυσμενέστερη ως προς το ότι το εντός οικισμού είναι πολύ μικρότερο. Σε ότι αφορά το 3 και το offset που αναφέρει ο @tetris ώστε να προκύπτει το θεωρητικό τμήμα των 500μ2, υποθέτω ότι αυτό θα πρέπει να επικυρωθεί από την ΥΔΟΜ με θεώρηση όρων δόμησης επί του τμήματος των 500μ2. Σε αυτή την περίπτωση στο οικόπεδο 500μ2 γίνεται η χωροθέτηση με όρους οικισμού. Εάν βεβαίως υπάρχει άλλη άποψη της ΥΔΟΜ όπως την αναφέρει ο @Pavlos33, τότε με ΣΔ=1,0 υπάρχει δόμηση 5μ2 είτε στο μικρό εντός οικισμού τμήμα ή στο οικοδομήσιμο περίγραμμα με τις εκτός σχεδίου διατάξεις. Η κύρια οδός είναι προ του 1985 σίγουρα, όπως και τα γεωτεμάχια της επίμαχης περιοχής και το μονοπάτι. Δεν έχω ακόμη νομικά έγγραφα για να δω ακριβή χρόνο δημιουργίας, αλλά είναι όλα είναι παλιά και σίγουρα φαίνονται στην αεροφωτογραφία 1945-1960 του Κτηματολογίου. Κατά την εκτίμηση μου, ίσως είναι και αρκετά παλαιότερα, ίσως και προ του 1940.

Καλησπέρα Εξετάζεται παρεμφερής περίπτωση με γεωτεμάχιο περίπου 1.600μ2, εκ των οποίων τμήμα του γωνιώδους σχήματος και εμβαδού περίπου 30μ2 είναι εντός οικισμού οριοθετημένου με ΦΕΚ βάση Π.Δ. 1985 και το υπόλοιπο τμήμα του είναι εκτός οικισμού. Το γεωτεμάχιο έχει πρόσωπο ~35μ επί οδού. Το τμήμα εντός οικισμού έχει πρόσωπο ~2μ και τα άλλα 33μ είναι στο εκτός οικισμού τμήμα. Σύμφωνα με το Π.Δ. και το ειδικό ΦΕΚ οριοθέτησης, προκύπτει ένα ελάχιστο όριο θεωρούμενου τμήματος εντός οικισμού 500μ2. Το όριο αυτό είναι προφανώς υπερπολλαπλάσιο των περίπου 30μ2 που είναι εντός της οριογραμμής. Το ερώτημα τίθεται για τα ακόλουθα θέματα: 1. Η δόμηση υπολογίζεται επί των 30μ2, με ΣΔ 1,0, ή επί των 500μ2 με μέγιστη δόμηση 240μ2; 2. Είναι επιτρεπτή η δόμηση 30μ2 όταν το ελάχιστο εμβαδόν κτιρίου σε άλλες πολεοδομικές διατάξεις είναι τα 50μ2; 3. Πως και από ποιον καθορίζεται το σχήμα του θεωρητικού περιγράμματος των 500μ2 που αποτελεί το εντός οικισμού τμήμα; 4. Με δεδομένο ότι στο εκτός σχεδίου τμήμα, η πλαϊνή απόσταση των 15+15 μέτρων επιτρέπει θεωρητική χωροθέτηση κτίσματος πλευράς 4μ, δηλαδή μικρότερης από 5μ, υπάρχει κώλυμα χωροθέτησης σε κάθε περίπτωση σε αυτό; Εάν ναι ακόμη και περίγραμμα κτιρίου 30μ2 ενδέχεται να μην είναι επιτρεπτό να χωροθετηθεί σε κανένα τμήμα του γεωτεμαχίου; Ευχαριστώ.

Καλησπέρα Υπάρχει διάρκεια ισχύος της βεβαίωσης του άρθρου 30 άπαξ και εκδοθεί από το Σύστημα; Στο άρθρο 42 του Ν. 4495 υπάρχει αναφορά μόνο στην ισχύ των οικοδομικών αδειών και στην ισχύ των εγκρίσεων εργασιών δόμησης. Επίσης, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, υπάρχει κάποια διαδικασία, ας πούμε, περαίωσης της για να φαίνεται ότι ολοκληρώθηκε και να μην συγκρούεται χρονικά με επόμενες αδειοδοτικές πράξεις που μπορεί να εκδοθούν όπως π.χ. έγκριση εργασιών ή και οικοδομική άδεια;

Καλησπέρα Έχει εκδοθεί άδεια δόμησης τον Ιούνιο του 2014 με διάρκεια ισχύος έως τον Ιούνιο του 2018. Είναι ακόμη σε ισχύ βάση των διατάξεων του άρθρου 50 του Νόμου 4495/2017 ή άλλου Νόμου, έως τις 31.12.2024; Ή έχει λήξει; Ευχαριστώ

Καλησπέρα. Υποθέτω ότι δεν είναι διαθέσιμο ποια το ftp του 2013. Αναζητώ τα αρχεία από την ευρύτερη περιοχή Πύλου Μεσσηνίας, αν και από ότι είδα στο αρχικό post τα δεδομένα ήταν μόνο για την Αττική. Υπάρχει περίπτωση να βρεθούν οι ορθοφωτοχάρτες της Πύλου (2015-16) σε άλλο ψηφιακό αποθετήριο; Ή να έχει κρατήσει κάποιος backup και να είναι σε θέση να το μοιραστεί; Ευχαριστώ σε κάθε περίπτωση.

Ευχαριστώ για την απάντηση. Στο άρθρο 22 του ΝΟΚ όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει αναφέρεται: 3. Σε κτίρια, στα οποία δεν έχει διανοιγεί η προβλεπόμενη από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο στοά, δεν χορηγείται άδεια δόμησης για οποιαδήποτε προσθήκη, είτε καθ’ ύψος είτε κατ’ επέκταση στο κτίριο. Επιτρέπονται επισκευές και διαρρυθμίσεις, καθώς και αλλαγές χρήσης του υφισταμένου κτιρίου, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις που ισχύουν στην περιοχή. Ειδικώς στα κτίρια που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως όλων των δήμων που δεν αναφέρονται στις περ. α΄, β΄ και γ΄ του άρθρου 10, η διάνοιξη της στοάς δεν είναι υποχρεωτική, με την προϋπόθεση ότι το ελάχιστο ύψος του ισογείου ορόφου είναι τριάμισι (3,5) μέτρα. Στην περίπτωση αυτή επιτρέπονται επιπρόσθετα εργασίες επισκευής ή και επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό λόγω αλλαγών χρήσεων σε χώρους του κτιρίου. Η ειδική αναφορά στα εντός σχεδίου πόλεως κτίρια των δήμων που δεν αναφέρονται στις περιπτώσεις α, β και γ του άρθρου 10 του ιδίου Νόμου, εξαιρεί από την υποχρέωση διάνοιξης όποιο κτίριο είναι σε Δήμο που δεν εμπίπτει στις α, β και γ (Δήμοι Αττικής με πληθυσμό βάση πρόσφατης απογραφής >20.000, Δήμοι Π.Ε. Θεσσαλονίκης >20.000 και Δήμοι Πατρέων, Λάρισας, Ηρακλείου, Χανίων, Βόλου και Ιωαννίνων). Η περίπτωση που εξετάζω είναι Δήμος Αθηναίων και συνεπώς επιτρέπονται επισκευές και διαρρυθμίσεις, καθώς και αλλαγές χρήσης του υφισταμένου κτιρίου, σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις που ισχύουν στην περιοχή. Εκτιμώ ότι έχει γίνει εξάντληση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης οπότε δεν τίθεται θέμα προσθήκης καθ' ύψος ή κατ' επέκταση, αν και θα το ξαναδώ. Σε περίπτωση βέβαια που υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, τότε για να υλοποιηθεί θα πρέπει να διανοιγεί και το τμήμα της νέας μη διανοιγμένης στοάς.

Καλησπέρα Η περίπτωση είναι η ακόλουθη. Το 1959 εκδίδεται οικοδομική άδεια για πολυώροφο κτίριο σε γωνιακό επίπεδο. Η άδεια αυτή αναφέρει τις θεσμοθετημένες προ ολίγων ετών (1956) στοές και επί των δύο οδών. Το κτίριο υλοποιείται βάση της οικοδομικής αδείας με δημιουργία των παρόδιων στοών και τήρηση των σχετικών αποστάσεων ως προς το ισόγειο που τοποθετείται εσώτερα. Το 1963 με νεότερο διάταγμα, γίνεται τροποποίηση των παρόδιων στοών και η μία εξ' αυτών αυξάνεται σε επιφάνεια. Συνεπεία της αλλαγής αυτής, μικρό αλλά σημαντικό τμήμα του ήδη υλοποιημένου πλέον και νομίμως αδειοδοτημένου πολυώροφου κτιρίου εμπίπτει πλέον εντός θεσμοθετημένης αλλά μη διανοιγμένης στοάς. Τι προβλέπεται για το τμήμα αυτό; Υπάρχει η δυνατότητα αδειοδότησης για εκτέλεση εργασιών πάσης μορφής, αλλαγής χρήσης, στατικής ενίσχυσης (εάν χρειαστεί), κλπ.; Το πρόβλημα είναι μόνο στο ισόγειο στο οποίο ενδεχομένως επιβάλλεται να γίνουν εργασίες για την δημιουργία της στοάς-1963 ή και στους ορόφους; Ευχαριστώ για τις απόψεις σας.

Καλησπέρα. Υπήρξε κάποια απάντηση στην ερώτηση του συναδέλφου για τον ορισμό της περίπτωσης 1; Ευχαριστώ και καλή χρονιά. Γ.

Καλησπέρα Ισχύει με το άρθρο 60 του Νόμου 4964/2022 Άρθρο 60 Παρατάσεις οικοδομικών αδειών Τροποποίηση άρθρου 52 ν. 4710/2020 Οι προθεσμίες του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, παρατείνονται, εισάγονται ειδικές ρυθμίσεις για τις άδειες του ν. 4030/2011 (Α’ 249) και το άρθρο 52 διαμορφώνεται ως εξής: «Άρθρο 52 Παρατάσεις οικοδομικών αδειών Η ισχύς των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών που προβλέπονται στις παρ. 5 και 6 του άρθρου 50 του ν. 4495/2017, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με τον ν. 4030/2011 (Α’ 249) μετά την 31.12.2017 ή τον ν. 4495/2017 έως τις 30.12.2020, παρατείνεται από τη λήξη της έως τις 31.12.2024.».

Καλησπέρα. Μία οικοδομική άδεια εκδόθηκε τον Ιούνιο του 2010 και είχε αρχική ισχύ για 4 έτη. Αφορούσε ανέγερση νέας οικίας. Η άδεια αυτή δεν υλοποιήθηκε και δεν υπήρξε έναρξη εργασιών. Ως προς την ισχύ της, έχει εφαρμογή το άρθρο 52 του Νόμου 4710 που παραπέμπει στην παράγραφο 5 του Νόμου 4495 και με το οποίο η ισχύς της άδειας έχει οριζόντια παρατεθεί έως 31.12.2024; Ευχαριστώ.

Ευχαριστώ για την απάντηση και την πληροφορία στο άλλο νήμα. Κατά την γνώμη σου, η άδεια (και η προέγκριση) έχει σφάλμα ή ελάττωμα λόγω της αναφοράς δουλείας χωρίς να υφίσταται; Η αναφορά στο άρθρο 40 του 4759 είναι ως προς το ότι εφόσον θεωρηθεί ότι η εκδοθείσα άδεια είναι άκυρη, τότε πρέπει να προηγηθεί η εξασφάλιση της δουλείας πριν γίνει νέα αίτηση. Μου δημιουργεί ένα προβληματισμό η σπουδή με την οποία έγινε η έκδοση της προέγκρισης και της άδειας ενόψει της νομοθέτησης του 4759 χωρίς να έχει λυθεί το θέμα με την δουλεία. Η δε παράγραφος 1ζ δημιουργεί ένα προβληματισμό καθώς αναφέρεται σε περιπτώσεις ακινήτων με εμβαδόν άνω των 4.000μ2, χωρίς αναφορά σε άλλο περιορισμό ή παράμετρο (όπως π.χ. την δουλεία) και με μόνη δέσμευση την ανέγερση επί αυτών τουριστικών εγκαταστάσεων. Άρα οι κατοικίες μήπως θεωρηθεί ότι ως χρήση δεν επιτρέπονται όταν είναι τυφλό το ακίνητο;

Καλησπέρα. Εξετάζω ένα θέμα με τα ακόλουθα χαρακτηριστικά. Σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου επιφάνειας άνω των 4.000μ2 το οποίο είναι τυφλό, εκδίδεται προέγκριση το 2020 (πριν την ισχύ του Νόμου 4759) και οικοδομική άδεια το 2021. Στο τοπογραφικό της άδειας που είναι διαθέσιμο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα υπάρχει σχεδίαση σε ένα σημείο μίας δουλείας διόδου πλάτους 2,50μ. Από τα διαθέσιμα νομικά στοιχεία προκύπτει ότι δεν έχει συσταθεί κάποια δουλεία και δεν έχει υπάρξει ποτέ κάποια επικοινωνία ανάμεσα στον ιδιοκτήτη του αγροτεμαχίου με την άδεια και τον ιδιοκτήτη όλων των άλλων όμορων αγροτεμαχίων που περικλείουν το αρχικό. Τυπικά, το τοπογραφικό διάγραμμα είναι εσφαλμένο καθότι σε αυτό έχει σχεδιαστεί μία δουλεία η οποία δεν υφίσταται (ανεξάρτητα από αυτό το πρόβλημα, στο τοπογραφικό έχει σχεδιαστεί και ένα σκαρίφημα που δείχνει μία όδευση πρόσβασης - έως ότου φτάσουμε στο όριο του αγροτεμαχίου με την ανύπαρκτη δουλεία - από θεωρητικά κοινόχρηστες αγροτικές οδούς οι οποίες επίσης δεν συμφωνούν με τα στοιχεία του κτηματολογίου καθότι το μεγαλύτερο μήκος τους έχει δοθεί σε ιδιωτικά γεωτεμάχια). Εκτιμώ ότι το πρόβλημα του τοπογραφικού διαγράμματος και η έλλειψη πρότερης εξασφάλισης δουλείας διόδου - είτε συναινετικά ή με δικαστική - χρονοβόρα - απόφαση - αποτελεί λόγο ανάκλησης της οικοδομικής άδειας αλλά και της προέγκρισης από την οικεία ΥΔΟΜ κατόπιν σχετικής καταγγελίας/αίτησης. Η λογική είναι ότι έως ότου εξασφαλιστεί νομικά η δουλεία διόδου και με την συγκεκριμένη όδευση που θα εξασφαλιστεί, είναι αδύνατον να γίνει αρχιτεκτονική μελέτη, χωροθέτηση κτίσματος, πρόσβαση οχήματος κλπ. που να θεωρεί a priori ότι η μελλοντική απόφαση (κατόπιν συμφωνίας ή απόφασης δικαστή) θα συμφωνεί με τις παραδοχές της μελέτης. Θα εκτιμούσα την άποψη σας επί του ανωτέρω σκεπτικού. Το όλο θέμα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο καθότι εφόσον ανακληθεί τόσο η οικοδομική άδεια όσο και η προέγκριση, τότε εκτιμώ ότι το αγροτεμάχιο παύει να εμπίπτει στις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 40 του Νόμου 4759 καθότι: α) η αγροτική οδός δεν νοείται ως δημοτική οδός που αναφέρεται στο εδάφιο 1β και β) η χρήση είναι για κατοικία και όχι για τουριστικές εγκαταστάσεις όπως αναφέρεται στο εδάδιο 1ζ και συνεπώς θα πρέπει να προηγηθεί η εξασφάλιση δουλείας με σύμφωνη γνώμη ή με απόφαση δικαστή πριν την έκδοση νέας προέγκρισης και νέας οικοδομικής άδειας. Με δεδομένο ότι η μεταβατική προθεσμία του 4759 λήγει - πλην απροόπτου - στις 07.12.2022 τίθεται ένα θέμα χρονικής εφικτότητας επίτευξης των παραπάνω. Ευχαριστώ εκ των προτέρων.

Καλημέρα Θα ήθελα τη γνώμη σας για το ακόλουθο θέμα. Έχει εκδοθεί μία οικοδομική άδεια στις 10.01.2005 με διάρκεια ισχύος 4 ετών. Στις 14.07.2008 εκδίδεται αναθεώρηση αυτής με διάρκεια ισχύος ως της αρχικής. Υπάρχει περίπτωση η άδεια αυτή να είναι ακόμη σε ισχύ; Ευχαριστώ.

Καλημέρα. Εξετάζω μία περίπτωση αυθαίρετων εργασιών εντός ακινήτου που είναι στην Ζώνη Β3 - Αττικό Πάρκο της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου Μεσογείων (ΦΕΚ 199/Δ/2003). Οι εργασίες έγκεινται στη διαμόρφωση ενός αγροτεμαχίου που είχε γεωργική χρήση σε χώρο στάθμευσης με ασφαλτόστρωση του. Το ακίνητο δεν είναι δασικό και οι εργασίες έγιναν μετά την δημοσίευση της Ζ.Ο.Ε. αλλά πολύ πριν τις 28.07.2011 (κατ' εκτίμηση έγιναν την περίοδο 2004 - 2005). Θα εκτιμούσα για τη γνώμη σας επί της δυνατότητας ή μη υπαγωγής της εν λόγω περίπτωσης στο Σύστημα Ν. 4495. Ευχαριστώ.

Καλησπέρα. Υπάρχει πρόβλημα με το e-poleodomia; Δεν έχω μπορέσει να κάνω ανάκτηση πληροφορίας εδώ και τρεις ημέρες.

Καλημέρα. Η περίπτωση που εξετάζω είναι η ακόλουθη. Η άδεια οικοδομής εκδόθηκε στις 14.05.2008 και ήταν τετραετούς διάρκειας. Τυπικά έληγε στις 14.05.2012. Με βάση τις διατάξεις του Ν. 4067, η ισχύς παρατάθηκε έως 14.05.2015 (παράταση 3 ετών καθότι δεν είχε λήξει την 01.03.2011). Με βάση τις διατάξεις του Ν. 4258, η ισχύς παρατάθηκε εκ νέου κατά τρία έτη, δηλαδή έως τις 14.05.2018. Με βάση όμως τις διατάξεις του Ν. 4368, 'Η ισχύς των οικοδομικών αδειών, που εκδόθηκαν σύμφωνα με το από 8.7.1993 π.δ. (Δ΄ 795), ως και των αδειών δόμησης που εκδόθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4030/2011 και λήγουν από 1.3.2016 έως και 31.12.2017, παρατείνεται κατά τρία (3) έτη'. Εξετάζοντας τα ανωτέρω, η άδεια οικοδομής ισχύει έως τις 31.12.2020 ή λόγω του ότι η τελική παράταση με βάση το Ν. 4368 ήταν μεταγενέστερη της 31.12.2017 δεν έχει εφαρμογή η διάταξη αυτή; Η Ο.Α. είχε ξεκινήσει να εκτελείται με εργασίες εκσκαφών και αντιστηρίξεων και έχει παραμείνει από προ του 2010 σε αυτό το στάδιο. Ευχαριστώ για το χρόνο και τις απαντήσεις σας. Διόρθωση Μόλις είδα τις διατάξεις του Ν. 4513/2018 σύμφωνα με τις οποίες προκύπτει λογικά παράταση ισχύος έως 31.12.2020.

Καλημέρα. Εδώ και λίγες ημέρες έχει πλέον απενεργοποιηθεί η ιστοσελίδα του Οργανισμού Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας http://www.organismosathinas.gr/ . Στην ιστοσελίδα αυτή είχε καταχωρηθεί ένα πολύ πλούσιο ψηφιακό χαρτογραφικό υπόβαθρο χαρτών που συνόδευαν τα εγκεκριμένα ΓΠΣ, τις εγκεκριμένες ΖΟΕ και άλλα διατάγματα προστασίας για το Νομό Αττικής. Το αρχείο αυτό δεν είναι πλέον διαθέσιμο λόγω απενεργοποίησης της ιστοσελίδας. Από μία πρώτη έρευνα, στο GEODATA έχει αναρτηθεί ένα πολύ μικρό τμήμα του εν λόγω αρχείου, ενώ δεν υπάρχει ψηφιακό αντίγραφο των χαρτών στο Internet Archive (προφανώς λόγω μεγέθους). Δεν υπάρχει επίσης καμία αναφορά στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Περιβάλλοντος, στο οποίο ενσωματώθηκε ο Οργανισμός μετά την κατάργησή του, ή στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Υπάρχει κάποιος συνάδελφος ο οποίος να δημιούργησε ένα ηλεκτρονικό αρχείο με όλα τα ψηφιακά JPG των χαρτών που συνοδεύουν τα ανωτέρω νομοθετήματα; Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.