Θεοδωρόπουλος Θανάσης

Συνάδελφοι καλησπέρα. Είμαι νέος μηχανικός οπότε τα posts μου είναι ελάχιστα. Έχω αναλάβει την τακτοποίηση και εν συνεχεία την διαδικασία ένταξης στο εξοικονομώ ισόγειας κατοικίας. Εν έτη 1972 εκδόθηκε ΟΑ για την ισόγεια κατοικία σε ενιαίο (σύμφωνα με το τοπογραφικό της ΟΑ) οικόπεδο επιφάνειας Ε= 2.200 τ.μ. . Επίσης υπάρχει συμβόλαιο - δωρεάς εν ζωή οικοπέδου επιφάνειας Ε= 800 τ.μ., το οποίο ουσιαστικά αποτελεί τμήμα του προαναφερθέντος οικοπέδου. Επίσης υπάρχουν 2 ΚΑΕΚ, ένα για τα 800 τ.μ. και ένα για το υπόλοιπο τμήμα. Κατόπιν απάντησης του ΤΕΕ έχω ήδη προβεί σε ρύθμιση αυθαιρεσίων κάνοντας μία δήλωση. Στο οικόπεδο (2,2 στρμ) υπάρχουν βοηθητικοί χώροι οι οποίοι "πατάνε" και στα δύο οικόπεδα, καθώς και λοιπές παραβάσεις. Ωστόσο μου γεννάται η αμφιβολία, αν έχω επιλέξει την σωστή οδό καθώς, καλώς εχόντων των πραγμάτων και εξοικονομώ επιτρέποντος, θα πρέπει να συμπληρώσω την ΗΤΚ και εκεί θα δημιουργηθεί μπέρδεμα. Οι απορίες μου ειναι: α) Έχω τακτοποιήσει σωστά σε μία δήλωση; β) πρέπει να γίνει διόρθωση στο κτηματολόγιο; γ) θα υπάρξει πρόβλημα με το εξοικονομώ; Στα προαναφερθέντα οικόπεδα υπάρχει το εξλης ιδιοκτησιακό καθεστώς: Ο πελάτης κατέχει την πλήρη κυριότητα επί του οικοπέδου επιφάνειας Ε=800 τ.μ., και Ψιλή κυριότητα στο οικόπεδο στο οποίο υπάρχει η ισόγειος κατοικία. Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας, κάθε συμβουλή και κατεύθυνση ευπρόσδεκτη. Δεν επιτρέπεται ίδιο μήνυμα ή θέμα σε διαφορετικά topics ή ενότητες του φόρουμ. Παραμένει η παρούσα δημοσίευση. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. Pavlos 33

Συνάδελφοι καλησπέρα, Σε αγροτεμάχιου εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού έχω αυθαίρετο διώροφο κτίσμα με σοφίτα χωρίς Ο.Α. Καθαρό ύψος ισογείου: Υ=2,50 μ., Α' ορόφου: Υ=2,90 τ.μ. και Υmax στέγης= 2,20 μ. Γνωρίζω ότι τα επιτρεπόμενα σε εκτός σχεδίου δόμησης είναι 7,50 μέτρα και 1,20 για την στέγη. Αν έχω καταλάβει σωστά, από όσα έχω διαβάσει στο συγκεκριμένο νήμα είναι πως, όσον αφορά το ισόγειο και Α' όροφο είμαι εντός επιτρεπόμενου άρα είμαι Οκ. Όσον αφορά το ύψος της στέγης, το συγκρίνω ξεχωριστά με το 1,20 της επιτρεπόμενης; Όπότε έχω υπέρβαση άνω του επιτρεπόμενου 1 μέτρο και το χρεώνω στην επιφάνεια της σοφίτας σε ξεχωριστό φύλλο καταγραφής; Δηλαδή στο ΦΚ θα βάλω 40 τ.μ. ΥΔ 0,3 ΥΥ>20% λόγω (2.20-1.20)/2.20 και στο κουτάκι της υπέρβασης σε εκατοστά βάζω 100 (εκ.) ;; Ζητώ συγνώμη προκαταβολικά καθώς διάβασα παρόμοια ζητήματα στο νήμα, αλλά είμαι νέος μηχανικός, είναι η πρώτη υπόθεση με ΥΥ εκτός επιτρεπόμενου και θέλω να είμαι σίγουρος. Παραθέτω και μία φωτογραφία ακινήτου για το καλό! Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τον χρόνο σας.

Συνάδελφοι καλησπέρα, Ζητώ προκαταβολικά συγνώμη για το μακροσκελές κείμενο. Αντιμετωπίζω την εξής περίπτωση: Σε οικόπεδο με μεγάλη κατωφέρεια εντός οικισμού είχε εκδοθεί Ο.Α εν έτη 1968 για ισόγεια κατοικία υπερυψωμένη κατά 0,80 εκ. από το έδαφος. Κατόπιν αυτοψίας διαπιστώθηκε πως πρόκειται για διώροφη οικοδομή όπου βάσει συμβολαίου και οι δύο όροφοι είναι κατασκευασμένοι το 1968 (Στο συμβόλαιο αναφέρεται σε υπόγειο και ισόγειο όροφο). Το περίγραμμα της εγκεκριμένης κάτοψης ταυτίζεται με τον Α' όροφο, και γενικότερα από τα περιγράμματα (καθώς το ισόγειο έχει διαφορετικό περίγραμμα και μεγαλύτερη κάλυψη από αυτή του Α' ορόφου) καθώς και από το γεγονός ότι για να εισέλθεις στο ισόγειο κατεβαίνεις ορισμένα σκαλάκια, καταλήγω πως πραγματοποιήθηκε εκσκαφή. Όλα τα παραπάνω με οδήγησαν να θεωρήσω πως ο αυθαίρετος όροφος είναι ο ισόγειος. Αρχικά η ερώτηση μου είναι εαν όλα αυτά που αναφέρω έχουν λογική υπόσταση ή απλά θα έπρεπε να θεωρήσω αυθαίρετο όροφο τον Α, και οτιδήποτε είναι εκτός περιγράμματος στο ισόγειο να το πάω ΥΔ ΥΚ; Σημείωση: Ουσιαστικά αυτό κάνω απλά τεκμηριώνοντας πως ο ισόγειος όροφος είναι ο αυθαίρετος. Επίσης σε μεταγενέστερο χρόνο υπήρξε επέκταση ισόγειου η οποία τακτοποιείται ως Κ4, και τοποθέτηση στέγης. Σε όλα τα παραπάνω πρέπει να προσέξω κάτι για το ύψος; Εκτός από τον έλεγχο για την υπέρβαση η όχι από το επιτρεπόμενο. Η δική μου προσέγγιση, όπως αποτυπώνεται στα Φ.Κ είναι : α) ΥΔ του ισόγειου ορόφου και όσα τ.μ. είναι εκτός περιγράμματος στον Α' όροφο βάσει εγκεκριμένης κάτοψης και επίσης όποια τ.μ. υπερβαίνουν την κάλυψη. Επίσης 1 Λ.Π κατ1 για διανοιξη ανοιγματων, διαμόρφωσεις περιβάλλοντος χώρου και εκχωματώσεις, διαφορά στους εξώστες, κατασκευή κλίμακας ανόδου. β) Κατ4 για την μεταγενέστερη επέκταση. γ) Λ.Π Κατ4, για την τοποθέτηση στεγης (της οποίας είναι ανέφικτο να μετρήσω το ύψος δυστυχώς, και δεν ξέρω πως θα το χειριστώ), για την υψομετρική διαφορά εντός το επιτρεπόμενου του Α' ορόφου (τον οποίον θεωρώ νόμιμο σύμφωνα με την άνω σκέψη μου) καθώς και για μια αποθήκη η οποία πληροί προυποθέσεις κατηγορίας 3. Τέλος, η αυθαίρετη στέγη είναι πάνω από πλάκα ΟΣ. Κατόπιν συζήτησης με έμπειρο πολ. μηχ. μου είπε πως δεν χρειάζεται κάποιον στατικό έλεγχο. Ποια η γνώμη σας. Σας επισυνάπτω φωτογραφίες και σχέδια κατόψεων. Κάθε βοήθεια ή συμβουλή ευπρόσδεκτη! Ευχαριστώ εκ των προτέρων. A' orofos.pdf Isogeio.pdf CamScanner-12-06-2021-18.23.pdf CamScanner-12-06-2021-18.24.pdf

Καλημέρα συνάδελφε, Ευχαριστώ για την απάντηση. Με όσους συναδέλφους έχω μιλήσει αλλά και με το ΤΕΕ, μου έχουν δώσει να καταλάβω πως η Κατ 1, έχει όντως όλα αυτά τα "ελαφρυντικά" όσον αφορά τις παραβάσεις, καθώς το πρόστιμο δεν μεταβάλλεται αλλά και εμένα δεν με κάνει να αισθάνομαι άνετα αυτή η προσέγγιση. Όσον αφορά την δική σου υπόθεση πρόσφατα διάβασα μία παρόμοια περίπτωση και πιο έμπειροι συνάδελφοι πρότειναν κατ1 εξολοκλήρου αυθαίρετο και παράδοση τομής, τοπογραφικού και κάτοψης στον πελάτη για να έχει έναν ολοκληρωμένο φάκελο για την ιδιοκτησία του. Θα ήθελα να σταθώ σε αυτό που είπες για την ρυμοτόμηση του οικοπέδου, καθώς σύμφωνα με την εγκύκλιο 2/2019 και συγκεκριμένα λόγω του εδαφίου "Για την περίπτωση α) ότι απαγορεύεται η υπαγωγή στις διατάξεις του ν.4495/17 αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης σε κοινόχρηστους χώρους της πόλης ή του οικισμού, με την επιφύλαξη των εδαφίων γγ και ιειε της παρ. γ του άρθρου 96 του νόμου. Στην έννοια των κοινοχρήστων χώρων της πόλης δεν περιλαμβάνονται οι εγκεκριμένοι κοινωφελείς χώροι της πόλης. Η υπαγωγή στις διατάξεις του ν. 4495/17 αυθαιρέτων κατασκευών σε ρυμοτομούμενο ακίνητο, είναι δυνατή εφ’ όσον μέχρι σήμερα δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση, είτε οι αυθαιρεσίες έγιναν πριν, είτε μετά τη κήρυξη της απαλλοτρίωσης. Σε κάθε περίπτωση, μετά την υπαγωγή, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται." , εγώ καταλαβαίνω πως τακτοποιείται και το ρυμοτομούμενο τμήμα εάν δεν έχει συντελεστεί απαλλοτρίωση ακόμη. Ίδια απάντηση έλαβα και από συνάδελφο στο ΤΕΕ. Έχω καταλάβει κάτι λάθος;;

Συνάδελφοι καλησπέρα, Είμαι νέος μηχανικός, και είναι η πρώτη μου ερώτηση στο φορουμ. Ελπίζω να διάλεξα το σωστό section. Έχω την εξής περίπτωση η οποία με έχει μπερδέψει αρκετά. Έχω οικοδομική άδεια χωροφυλακής εν έτη 1966 για ισόγεια οικία διαστάσεων 5x7 μέτρα, στο σχεδιάγραμμα της οποίας δείχνει άλλη μία ήδη υπάρχουσα οικία εντός του οικοπέδου, για την οποία όμως δεν αναφέρει διαστάσεις ούτε αριθμό ορόφων. Κατόπιν αυτοψίας παρατηρώ ότι το προϋφιστάμενο κτίσμα είναι διώροφο με υπόγειο, και βάσει πάχος τοιχοποιίας , ενιαίου οργανισμού θεωρώ πως είναι κατασκευασμένο εξ αρχής διώροφο με υπόγειο. Το έτερο ισόγειο κτίσμα για το οποίο έχει εκδοθεί η προαναφερθείσα οικοδομική άδεια, είναι 100 τ.μ. χωρίς βέβαια να φαίνεται πως έχει γίνει κάποια προσθήκη, οπότε άφοβα μπορώ να το θεωρήσω όλο προ του 1975. Επίσης, στο σχεδιάγραμμα φαίνεται πως είναι κτισμένο σε απόσταση 3,5 μέτρων από το όριο ενώ τώρα είναι πάνω στο όριο. Στην διώροφη οικοδομή υπάρχει εξώστης που υπέρκειται του κοινοχρήστου όπως και στο ισόγειο κτίσμα υπάρχει αρχιτεκτονική προεξοχή στο δώμα (το οποίο είναι μη βατό), το οποίο αν επικαλεστώ ΓΟΚ 1955 δεν το θεωρώ αυθαιρεσία. Το οικόπεδο βρίσκεται εντός οικισμού προ του 1923, περιοχή για την οποία έχει εγκριθεί σχέδιο πόλεως αλλά δεν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής, και η ρυμοτομία δείχνει πως "κόβει" ένα μέρος της διώροφης οικίας. Οι σκέψεις μου είναι: α) Κλικάρω το πέδιο της οικοδομικής άδειας καθώς υπάρχει, και με αυτόν τον τρόπο μπορώ να επικαλεστώ τον ΓΟΚ '55 για την αρχιτεκτονική προσεξοχή. β) Τακτοποιώ ως Κατηγορία 1 ολόκληρη την διώροφη κατοικία καθώς και τα παραπάνω τ.μ. του άλλου ισόγειου κτίσματος. γ) Τακτοποιώ τον εξώστη που υπέρκειται του κοινοχρήστου ως Κατηγορία 3. δ) Μια λοιπή παράβαση Κατηγορίας 1, για τις κλίμακες ανόδου στην διώροφη κατοικία. ε) Υπάρχει στο διώροφο κτίσμα στέγη εδραζόμενη σε πλάκα σκυροδέματος καθώς και ένα μικρό στέγαστρο με ξύλινους δοκούς σε έναν άλλον εξώστη του υπερυψωμένου ισογείου. Ο ιδιοκτήτης τονίζει πως είναι προ του 1975, αλλά δυστυχώς μέσω Α/Φ δεν μπορώ να το διακρίνω. Καμία γνώμη πάνω σε αυτό μπας και μπορώ να αποφύγω την λοιπή παράβαση κατηγορίας 4 και τον στατικό έλεγχο για την στέγη. Σε περίπτωση που δεν μπορώ να αποφύγω την κατηγορία 4 και μου ανοίξει η πλατφόρμα και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά όπως διάγραμμα κάλυψης πιστεύετε πως μπορώ να επικαλεστώ την παράγραφο 5 του άρθρου 100 και να μην σχεδιάσω τομές Δκ κλπ παρα μόνο να γράψω μια Τ.Ε για τους λόγους που δεν το κάνω; Επίσης για την Λ.Π και την Κ3 μπορώ να τα συμψηφίσω επικαλούμενος την εγκύκλιο 2;; Υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ολόκληρη η σκέψη μου να είναι λάθος, οπότε θα χαρώ πολύ να με διορθώσετε και να με κατευθύνετε προς την σωστή επίλυση της υπόθεσης. Σας επισυνάπτω την άδεια της χωροφυλακής και το σχεδιάγραμμά της. Ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας και εκ των προτέρων για την βοήθεια.