Latg

2οροφο που αναπτύσσεται σε τρία επίπεδα λόγω κλίσης του εδάφους.

23 ώρες πριν, iromich said:

Καλησπέρα, 

Έχω μια περίπτωση μιας νέας άδειας και ο πελάτης θέλει να βάλει θέσεις στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο. 
Πρόκειται για 6 θέσεις στάθμευσης στον υπαίθριο χώρο. Η πολεοδομία της περιοχής μου ανέφερε ότι ισχύει ότι η συνολική επιφάνεια των θέσεων να είναι μικρότερη από 10% της επιτρεπόμενης κάλυψης. 
Επίσης μου ανέφερε το άρθρο 11 παρ. 6 ιγ. 
Μπορείτε να μου πείτε σε ποιους νόμους αναφέρονται οι 2  περιπτωσεις γιατί δεν μπορώ να τα βρω. 

Ευχαριστώ
Με Εκτίμηση, 

Ηρώ Μιχελή

Δεν λέει πουθενά ο ΝΟΚ ότι πρέπει να έχεις μέγιστο εμβαδόν θέσεων στάθμευσης 10% της κάλυψης.

Απλώς πριμοδοτεί μικρά οικόπεδα με λίγη μείωση φύτευσης αν κάνουν ΘΣ έως 10%. (βασικά μπορείς αν δεν εξαντλείται η κάλυψη σου να πάρεις και το ποσοστό της κάλυψης που απομένει για ΘΣ).

Αν έχεις άνεση στο οικόπεδο και  μπορείς εξασφαλίσεις την ελάχιστη απαιτούμενη φύτευση κάνε όσες ΘΣ θες στον ακάλυπτο αλλά χωρίς μπόνους μείωση φύτευσης.

Γενικά τις θέλουμε τις ΘΣ, γι'αυτό δίνε και μπόνους φύτευση για τα μικρά οικόπεδα.

Δεν είναι λογικό να απαγορεύεις ΘΣ 

Στον υπολογισμό του 70% την σκάλα την θεωρεί πατάρι και όχι κενό άρα το 1μ το ελέγχεις από το κενό όχι από την σκάλα (στον έλεγχο του 25% σε σχέση με την δόμηση την αφαιρεί την σκάλα αφού παντού αφαιρεί τις σκάλες από δόμηση)

On 1/9/2023 at 10:43 ΜΜ, sosta said:

 Εννοείται ότι σε ένα ενδεχόμενο έλεγχο θα είμαι εκτεθειμένη, το θέμα είναι να μπορούμε να συμφωνούμε μηχανικοί (μελετητές και ελέγχοντες). Όταν όμως ο νόμος δεν είναι ξεκάθαρος, όταν βγαίνουν ευνοϊκές διατάξεις χωρίς διευκρινίσεις, και οι ερμηνείες είναι πολλαπλές, τελικά καταλήγουμε να μην χρησιμοποιούμε τις ευνοϊκές διατάξεις επειδή ο ελέγχοντας είναι πάντα εκ του ασφαλούς. Δεν καταλαβαίνουν ότι ως μηχανικοί ούτε προσπαθούμε να κλέψουμε, ούτε να κοροϊδέψουμε κάποιον, αλλά να εκμεταλλευτούμε στο έπακρο προς όφελος του ιδιοκτήτη. Χρειάζεται και λίγη κριτική σκέψη ως προς το σκεπτικό του νομοθέτη. Τέλος πάντων, μεγάλη συζήτηση....

Ποια ΥΔΟΜ είναι που δεν το δέχεται ?

2 ώρες πριν, petros71 said:

Πάντως με βεβαίωση όρων δόμησης, εχω δει καραμπινάτα λάθη συναδέλφων που περάσανε ΣΑ και στη πολεοδομία γελάγανε. 

Σε μια παρόμοια περίπτωση (δεν έγινε τελικά η άδεια) και κατά τη φάση προέγκρισης των αρχιτεκτονικών ο προϊστάμενος της πολεοδομίας μου είπε "μέσα απο τους εξώστες" για ερώτηση που αφορούσε κάθετες ξύλινες περσίδες στις όψεις...

Το ΣΑ δεν ελέγχει πολεοδομική νομιμότητα.  

Υπάρχει και σχετική εγκύκλιος.

25 λεπτά πριν, analysis said:

Υπάρχει διευκρίνιση για το ερώτημα?

Μπορείς με ΣΑ 

Όπως και να το πω εγώ, που μπορώ να το πω πάπια, υπαίθριο χώρο, νόμιμο τμήμα μη οικοδομησιμου οικοπέδου ακόμη και ακάλυπτο να το πω, το θέμα είναι ότι πολεοδομικά δεν είναι ακάλυπτος.

Όπως και σε ενα άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο 100τμ που έχει 0τμ χτισμένα, τα "υπόλοιπα" 100τμ δεν είναι ακάλυπτος.

Το 2ο σκέλος με τα παράθυρα δεν κατάλαβα πως προέκυψε στη συζήτηση.

Ξαναδιάβασε τον ορισμό που παρέθεσα συνάδελφε. 

Όλες οι εργασίες που επιτρέπονται σε ακάλυπτους σύμφωνα με το άρθρο 17 του ΝΟΚ (πέργκολες, στεγαστρα, πισίνες κτλ) προϋποθέτουν την ύπαρξη ακάλυπτου. 

Και η ύπαρξη ακάλυπτου με την πολεοδομική έννοια του προϋποθέτει το οικόπεδο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο (βλέπε ορισμό παρακάτω). 

Θα ήταν παράλογο και πέρα από κάθε έννοια δικαίου, πέρα από το γεγονός ότι τακτοποίησε το αυθαίρετο κτίσμα στο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο να έχει και παραπάνω δικαιώματα (να βάλει πχ πισίνα) από κάποιον που έχει ένα νόμιμο αδομητο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο οικόπεδο.

ΝΟΚ Άρθρο 2 παρ. 3

3. Ακάλυπτος χώρος είναι ο χώρος του οικοπέδου, που δεν δομείται. Περιλαμβάνει τον υποχρεωτικά ακάλυπτο και προαιρετικούς ακάλυπτους.

α. Υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι ο χώρος, που δεν δομείται και παραμένει ακάλυπτος λόγω εφαρμογής του ρυμοτομικού σχεδίου, τήρησης των υποχρεωτικών αποστάσεων από τα όρια του οικοπέδου, προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής.

β. Προαιρετικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου είναι αυτός, που αφήνεται αδόμητος πέραν του υποχρεωτικώς ακαλύπτου.

Δηλαδή και το τακτοποιήσαμε το αυθαίρετο και έχει και ευμενέστερη αντιμετώπιση σήμερα από κάποιο υπάρχον νόμιμο ?!?!?!

14 ώρες πριν, georgecv said:

Καλησπέρα, στον ορισμό των όψεων αναφερει ότι οψεις κτιρίου θεωρούνται και τα κιγκλιδώματα.

Στα σχηματακια του 2012 όμως τα εξαιρεί.

Εσεις τι λαμαβάνετε υπ' όψιν σαν επιφάνεια όψης για τον υπολογισμό των erker?

Με τα κικλιδώματα ή χωρίς?

Έχει αλλάξει ο νόμος επομένως αυτή η παράγραφος των τεχνικών οδηγιών δεν ισχύει.

Μαζί με στηθαία 

6 ώρες πριν, kalogero said:

Καλημέρα

Σε περίπτωση προσθήκης κατ΄ επέκταση το 5% ή 10% θα υπολογιστεί στα υπολειπόμενα τετραγωνικά δόμησης ;

Μήπως έχει γίνει κάποιο ερώτημα - διευκρινιστική ;   

Εγκύκλιος σίγουρα δεν υπάρχει.

Ίσως αν το έχει αντιμετωπίσει κάποιος συνάδελφος.

Σαν ερμηνεία η γνώμη μου είναι ότι θα πρέπει με την προσθήκη να γίνουν οι κατάλληλες τροποποιήσεις ώστε ολόκληρο το κτίριο να είναι Α+, και τότε μόνο μπορείς να πάρεις το +5% στον συνολικό συντελεστή.

Και φυσικά όταν μιλάμε για προσθήκη αν έχουμε οριζόντιες πρέπει να εξεταστεί όλο το ιδιοκτησιακό της υπόθεσης.

On 27/7/2020 at 11:39 ΜΜ, rgelena said:

Ακίνητο είναι δεσμευμένο με τα "χαμηλά κτίρια". Εκδόθηκε άδεια το 2006.

Στον όροφο δόμησε 50μ2 και τα υπόλοιπα 200μ2 είναι ΗΧ (αυθαίρετα βέβαια).

Αν καταλαβαίνω σωστά, τα 200μ2 καλύπτονται από το Άρθρο 14 ?? .....δηλαδή δεν μετράνε στην δόμηση?

 

2006 και άρθρο 14 μιλάμε για ΓΟΚ οπότε λογικά ναι δεν μετράνε, αλλά θα θες νομιμοποίηση (δες αρ. 28 και 106 Ν.4496)

αρ. 14 παρ. 2:  2. Στη συνολική επιφάνεια, που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης, για τα χαμηλά κτίρια δεν υπολογίζονται, εκτός από τα αναφερόμενα στο άρθρο 7, και: α) εξώστες και ημιυπαίθριοι χώροι, ανεξάρτητα από την επιφάνειά τους. β) Ανοιχτές κλίμακες κύριας ή βοηθητικής χρήσης.


ο ορισμός είναι στην παρ. 32 του άρθρου 2 του ΓΟΚ 85

32. Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων.
Σημ.: όπως τροποποιήθηκε  με την παρ.4 άρθρ.1 Ν.2831/2000, ΦΕΚ Α 140/13.6.2000.


 

2 ώρες πριν, mikegad said:

Και ανοιγόκλειομενες περσίδες να είχε, δεν θεωρώ πως θα μπορούσε να χαρακτηριστεί στέγαστρο σε καμία περίπτωση.

Ξαναρωτάω όμως ανασκευάζοντας λίγο την ερώτηση.

Αν ο τοίχος μετράει στην δόμηση και την κάλυψη και η πέργολα φέρνει σε επαφή τον τοίχο αυτό με τον κύριο όγκο του κτιρίου, θα χρειάζονταν Σ.Α.;
Δεν έχω ιδιαίτερη εμπειρία, αλλά έχω δει άδειες να εκδίδονται σε γήπεδα και να θεωρούν ανεξάρτητα κτήρια ως ενιαία λόγω της σύνδεσης μέσω πέργολας.

Θεωρητικά λοιπόν και σε αυτή την περίπτωση, δεν υπάρχει διάσπαση όγκου, λόγω της σύνδεσης που δημιουργεί η πέργκολα.

Και παραμένει φυσικά η κύρια ερώτηση (ανεξάρτητα αν απαιτείται Σ.Α.). Μετράει ο τοίχος στην δόμηση και κάλυψη;

Η πέργκολα σίγουρα δεν ενώνει τους δύο όγκους.
Για να είναι ενιαίοι θα χρειαζόταν τουλάχιστον ένα δοκάρι φέρον, το οποίο μαζί με τον τοίχο ναι θα ήταν εντός κάλυψης και δόμησης.
Ωστόσο δεν είμαι καθόλου σίγουρος ότι ένας τοίχος στο πουθενά μπορεί να αποτελέσει κτίριο (αν είχαμε δύο κτιριακούς όγκους η παραπάνω λύση νομίζω ότι είναι αποδεκτή).

Θεωρώ ότι το συγκεκριμένο πρέπει και μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο σαν αρχιτεκτονικό στοιχείο / στοιχείο στους ακάλυπτους και άρα οι επιλογές είναι συγκεκριμένες.
Κυρίως αυτά που αναφέρει ο Pavlos33.

Μια άλλη εναλλακτική θα ήταν αν ο τοίχος δεν ήταν σε επαφή με την πέργκολα, πάλι με ΣΑ να προσπαθήσεις να πάρεις έγκριση για μεγαλύτερο ύψος για την περίπτωση  "τοίχοι ελεύθερης διάταξης που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50) μ"

Παρ. 4α, 7β και 8Βε του άρθρου 17:  "Τοιχία για την αντιστήριξη πρανών, διαχωριστικοί τοίχοι μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., τοίχοι ελεύθερης διάταξης που συμβάλλουν στη διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου μέγιστου ύψους ενάμισι (1,50) μ., πεζούλια, βεράντες, διαμορφώσεις εισόδων (αυλόθυρες πορτοσιές), φυτεύσεις, κουρ ανγκλαίζ (cours anglaises) συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του 1/2 της όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους ενάμισι (1,50) μ., καθώς και στοιχεία εξυπηρέτησης, όπως πάγκοι, τραπέζια, άθλησης και παιχνιδότοπων. Στην περίπτωση που οι διαχωριστικοί τοίχοι ή τοίχοι ελεύθερης διάταξης υπερβαίνουν το ενάμισι (1,50) μ., λόγω αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, απαιτείται γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Οι εν λόγω κατασκευές δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης του πραγματοποιούμενου ύψους του κτιρίου."

Το δώμα θα γίνει όροφος (ουσιαστικά προσθήκη καθ'ύψος).

Επαρκεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ? και επίσης θέλει έλεγχο ιδεατού στερεού.

3 ώρες πριν, ΧΡΥΣΑ_Τ said:

ναι αλλά η στάθμη του δώματος δεν ξεπερνά το μέγιστο ύψος της περιοχής (και εντός ιδεατού) που αφορά η περ. 2ε.... γι αυτό αναρωτιέμαι εαν μπορώ να μην το προσμετρήσω σαν κατασκευή της παρ.1  

Ο τίτλος του άρθρου 19 είναι "Κατασκευές πάνω από το κτίριο"

Ότι αναφέρεται στο άρθρο 19 είναι επομένως κατασκευές που επιτρέπονται πάνω από το κτίριο είτε το κτίριο έχει πραγματοποιούμενο ύψος 5μ είτε έχει 30μ.

Οι παράγραφοι στη συνέχεια εξειδικεύουν ποιές από τις ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΠΟΥ ΕΠΙΤΡΕΠΟΝΤΑΙ ΠΑΝΩ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ επιτρέπονται πάνω από το ΜΕΥ αλλά εντός ιδεατού και τι επιτρέπεται και εκτός ιδεατού στερεού.

@kan62Τόσο απόλυτος ?

Από τις Τ.Ο. προκύπτει νομίζω και πάντως παραπάνω ο συνάδελφος @desptsouk συμφωνεί αλλά και συνάδελφοι σε κάποιες ΥΔΟΜ επίσης συμφωνούν.

Επίσης όπως αναλύω στο άρθρο 3 μας ορίζει ως Δ  "είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου" και στην συνέχεια μας λέει  "και ορίζεται σε: 3,00 μ.+0,10Η¨.

Αντίστοιχα και για το δ.

Όμως παρόλο που μας λέει ότι "ορίζεται σε" (θα έπρεπε να λέει "υπολογίζεται από τον τύπο") υπάρχουν οι παρακάτω περιπτώσεις που σαφώς το Δ και δ δεν ορίζεται από τον παρπάνω τύπο. Άλλη μια τέτοια περίπτωση είναι θεωρώ ότι είναι και η 9μετρη και το " δ΄ ".

ΆΡΘΡΟ 14 ΠΑΡ. 3. Σε περίπτωση εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων ή κατά την επέκταση ή αναθεώρησή τους, όπου το επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων της περιοχής καθορίζεται μέχρι και οκτώ μέτρα και πενήντα εκατοστά (8,50 μ.) και επιβάλλεται η τήρηση απόστασης του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, επιτρέπεται η απόσταση αυτή να είναι μικρότερη του Δ της παρ. 1, όχι όμως μικρότερη των 2,50 μ.

ΑΡΘΡΟ 24 ΠΑΡ. 3 Τα χαμηλά κτίρια τοποθετούνται ελεύθερα μέσα στο οικόπεδο, με την επιφύλαξη του άρθρου 14 και όταν δεν εφάπτονται με τα πίσω και πλάγια όρια του οικοπέδου, η ελάχιστη απόσταση του κτιρίου από τα όρια ορίζεται σε Δ=2,50 μ. ( Χαμηλό κτίριο είναι αυτό του οποίου κύρια χρήση είναι η κατοικία και το οποίο έχει μέγιστο ύψος το πολύ 8,50 μ., μη συμπεριλαμβανομένης της στέγης, -  Οι διατάξεις του παρόντος άρθρου δεν έχουν εφαρμογή στις περιοχές που το επιτρεπόμενο ύψος είναι μικρότερο των 11 μ.)

5 ώρες πριν, desptsouk said:

Υπάρχει όμως αυτό:

παρ. 4 άρθρου 17 ΝΟΚ:   Όσες από τις κατασκευές του άρθρου 16 επιτρέπονται μέσα στις αποστάσεις δ, επιτρέπονται και μέσα στις αποστάσεις που αφήνονται λόγω της εφαρμογής της παρ.1στ του άρθρου 14 του παρόντος νόμου

από το οποίο καταλαβαίνω ότι εφόσον το δ έχει μικρύνει λόγω της εξασφάλισης των 9μ (ας το ονομάσουμε δ') οι διαστάσεις εξωστών και έρκερ καθώς και η αποστάσεις τους από το όριο προσαρμόζονται σε αυτό το νέο δ' 

Προφανώς από αυτό το σημείο των τεχνικών οδηγιών προκύπτει ότι πάμε με " δ' " και γι'αυτό το εφαρμόζουν έτσι κάποιες ΥΔΟΜ 

1 ώρα πριν, BAS said:

Οτι ΔΕΝ απαγορεύεται ΡΗΤΑ επιτρέπεται. 

Αρα λέει λάθος τα πράγματα η ΥΔΟΜ.

 

Αυτό που ακριβώς το μάθατε?

Στην πολεοδομική νομοθεσία ισχύει ακριβώς το αντίθετο.

Επιτρέπεται μόνο ότι ρητά προβλέπεται στην νομοθεσία.

Όχι. Οτι μας λέει στην παρ. 6θ του άρθρου 11 επιτρέπεται σε υπόγεια και επεκτάσεις υπόγειων χωρίς καμία απολύτως προϋπόθεση 

Το 50% κύριος χώρος είναι για υπόγειο εντός κάλυψης.

Στις επεκτάσεις επιτρέπονται τα στοιχεία της παρ. 6θ του άρθρου 11 δηλαδή ΗΜ, ΘΣ κλπ και επιπλέον για τις κατοικίες μας αναφέρει

"Η μέγιστη επιφάνεια των παραπάνω βοηθητικών χρήσεων, εξαιρουμένων των διαδρόμων, κλιμακοστασίων και ανελκυστήρων, ισούται με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο (κάλυψη κτιρίου) και δύνανται να τοποθετούνται και σε επεκτάσεις υπογείων σύμφωνα με το άρθρο 17."

Άρα βοηθητικές χρήσεις στην επέκταση.

ΓΙα το άλλο ερώτημα, θα έβαζα έστω ένα μικρό τμήμα ως υπόγειο κάτω από την κάλυψη ώστε να προκύπτει ότι το υπόλοιπο είναι επέκταση.

Επίσης σε καμία περίπτωση δε θεωρείται δώμα ορόφου η πλάκα οροφής της επέκτασης υπόγειου. Πρέπει να είναι η τελική στάθμη διαμορφωμένου εδάφους τουλάχιστον στην ίδια ή ψηλότερη στάθμη 

Είναι ιδιαίτερη και δύσκολη περίπτωση πάντως... Καλύτερα συνεννόηση και με την ΥΔΟΜ του έργου 

38 λεπτά πριν, alexftd said:

Άρα αν έχω αποθήκες στο υπόγειο αυτές συνυπολογίζονται με εκείνες που θα υπάρχουν στην επέκταση και πρέπει να είναι όλα μαζί μικρότερα της κάλυψης; Όταν λέμε διάδρομοι εννοούμαι και τους διαδρόμους ανάμεσα στις αποθήκες;

Ναι

Επέκταση μέχρι τα όρια.

Όλοι οι βοηθητικοί χώροι, πλην κλιμακοστασιων διαδρομων ανελκυστήρα, θέσεων στάθμευσης και χώρων ηλεκτρομηχανολογικών, πρέπει να είναι< κάλυψη.

Μόνο αν κάνεις όλο το υπόγειο και την επέκταση αποθήκες μπορεί να έχεις πρόβλημα.

18 λεπτά πριν, OLINAPAL said:

Καλησπέρα! Μπορεί η επέκταση του υπογείου να ακολουθεί σε υψόμετρα άνω του εδάφους το υπόλοιπο υπόγειο π.χ. 1,20μ  οροφή του από το τελικό διαμορφωθέν?

Όχι, δύο απαντήσεις πιο πάνω αναλύεται 

19 λεπτά πριν, alexftd said:

H υποχώρηση εντός οικοδομικής γραμμής δεν είναι υποχρεωτικός ακάλυπτος, είναι απλά ακάλυπτος άρα από που προκύπτει ότι ισχύει;

Δεν μίλησα για την περίπτωση σου.

Εσύ είσαι οκ και με <3,00μ αρκεί να μην είναι μπαζωμένο

Για τα εντός πρασιάς γράφω καθώς ο συνάδελφος δεν το ανέφερε σωστά (έχει αλλάξει ο νόμος και είναι λογικό να μπερδευτεί κανείς ειδικά όταν οι τεχνικές οδηγίες το επιτρέπουν τόσο ξεκάθαρα)