MAKAP

Εξήγησα ότι όλα τα εμβαδά των γήινων εκτάσεων, είτε είναι σε κεκλιμένο επίπεδο είτε σε οριζόντιο, μετρώνται, ως ορθή προβολή, σε ένα οριζόντιο επίπεδο, δηλαδή ΔΕΝ μετριέται το ανάπτυγμα της επιφάνειας του κώνου στο παράδειγμα που αναφέρεις αλλά το εμβαδόν του κύκλου που αντιστοιχεί στην ορθή προβολή του κώνου. Η σκέψη σου δεν είναι σωστή και αλίμονο εάν μετρούσαμε τις γήινες επιφάνειες με τον τρόπο που υποστηρίζεις. Ίσως με τον τρόπο αυτό κατέγραψαν μερικοί τις επιφάνειες των αμπελιών και των ελιών για τις επιδοτήσεις από την ΕΕ και όταν οι "κουτόφραγκοι" άθροισαν τις επιφάνειες και βρήκαν ότι το αποτέλεσμα αντιστοιχούσε σε 2-3 Ελλάδες (ίσως και παραπάνω), μας πήραν με τις πέτρες και αφενός ζήτησαν πίσω τις επιδοτήσεις αφετέρου μας έβαλαν και πρόστιμα.

Κατ' αρχάς, καλώς όρισες στο forum και καλές σπουδές. Όλα τα εμβαδά, που αναφέρονται σε γήινες εκτάσεις, αντιστοιχούν στην ορθή προβολή των εκτάσεων αυτών σε ένα οριζόντιο επίπεδο. Το εμβαδόν είτε μιας έκτασης που βρίσκεται στην πλαγιά ενός βουνού είτε ενός νησιού είτε μιας χώρας μετριέται ως η ορθή προβολή της αντίστοιχης έκτασης πάνω σε ένα (αντίστοιχο) οριζόντιο επίπεδο.

Καλώς όρισες στο forum και καλές δημοσιεύσεις. Το θέμα που άνοιξες είναι σοβαρό και έχει συζητηθεί επαρκώς, κατά την άποψή μου, στο παρελθόν και, ειδικά, στην περίοδο αμέσως μετά την ψήφιση του άρθρου 40 του ν. 4030/11. Με σχετική αναζήτηση θα βρεις αντίστοιχα θέματα και τις απόψεις των συναδέλφων.

Εάν βρεις Α/Φ της περιόδου που σ' ενδιαφέρει και εάν αυτή είναι σε κλίμακα 1:40000, τότε σίγουρα δεν σε βοηθάει στο θέμα σου.

Η υποκειμενικότητα σε ένα θέμα ή άποψη συναρτάται από τη σχέση που έχει αυτός που την εκφράζει με το θέμα και, οπωσδήποτε, δεν συναρτάται είτε με τα χρόνια κτήσης διπλώματος ενός μηχανικού είτε ηλικίας είτε άλλου στοιχείου. Σε ότι αφορά στον τελευταίο όροφο, πιστεύω ότι η λήψη απόφασης για τη μόνωση της ταράτσας πρέπει να τεκμηριώνεται με σχετικά στοιχεία και αυτά βρίσκονται μόνον στο τελευταίο όροφο. Οι συνιδιοκτήτες που έχουν αμφιβολίες για την ανάγκη αντικατάστασης της μόνωσης οφείλουν να επισκεφθούν τον όροφο για να διαπιστώσουν τις, ενδεχόμενες, ζημιές και ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος οφείλει να τις δείξει στους συνιδιοκτήτες, ώστε να ληφθεί η σχετική απόφαση. Εάν όλες αυτές οι ενέργειες έγιναν από μερικούς και όχι όλους τους συνιδιοκτήτες, δεν είναι σωστό οι τελευταίοι να κατηγορούν, χωρίς στοιχεία, εκείνους που πήραν την απόφαση.

Στην αρχή της συζήτησης αυτής είχα θέσει το ερώτημα για την κατάσταση των οροφών των διαμερισμάτων του τελευταίου ορόφου, δηλαδή εάν έχουν παρατηρηθεί διαρροές κλπ. Το ερώτημα ουδέποτε απαντήθηκε και μάλλον είναι φυσικό αφού ο συνάδελφος topic starter αφενός δεν έχει επισκεφθεί τα διαμερίσματα αυτά αφετέρου δεν συμμετέχει στις ΓΣ ώστε να έχει γνώση, από πρώτο χέρι, των θεμάτων που συζητιώνται και, ενδεχομένως, των θεμάτων που συζητήθηκαν και κατέληξαν στη λήψη απόφασης για τη μόνωση της ταράτσας. Με αυτά τα δεδομένα, θεωρώ ότι δεν είναι σωστό, τόσο εγώ όσο και οι υπόλοιποι συμμετέχοντες στη συζήτηση, να παίρνουμε θέση στο θέμα, με βάση ΜΟΝΟΝ τις εκτιμήσεις του συναδέλφου, οι οποίες είναι, οπωσδήποτε, υποκειμενικές.

Κατ' αρχάς, καλώς όρισες στο forum και καλές δημοσιεύσεις τόσο στο αντικείμενο των σπουδών σου όσο και σε άλλα θέματα. Το θέμα που σε ενδιαφέρει έχει πολλές συνιστώσες (όχι σαν αυτές που συζητούνταν τους τελευταίους μήνες) και, επομένως, πολλές λύσεις. Εάν δε βρισκόμασταν στη συγκεκριμένη περίοδο κρίσης, και υπήρχε ενδιαφέρον από τους κατασκευαστές για ανέγερση οικοδομών, τότε θα μπορούσες να επιβάλεις τους όρους που θα ήθελες. Σήμερα, όμως, η κατάσταση είναι πολύ δύσκολη, οικοδομές δεν κατασκευάζονται, ρευστό δεν κυκλοφορεί κ.α. και, επομένως, πρέπει να κάνεις πολλές παραδοχές εάν και εφόσον βρεθεί κατασκευαστής αξιόπιστος που να ενδιαφερθεί πραγματικά για το οικόπεδο. Εάν βρεθεί, λοιπόν, ο κατασκευαστής-επενδυτής, που θα ρίξει τα χρήματά του (;; στη συγκεκριμένη επένδυση (;; και δεν θα περιμένει να βρει πελάτες με ρευστό, αφού δάνεια δεν κυκλοφορούν, για να αγοράσουν στα "σχέδια", όπως γινόταν παλαιότερα, θα μπορέσεις να συζητήσεις το θέμα σου. Η συζήτηση θα ξεκινήσει πάνω στην αξία του ποσοστού σου στο οικόπεδο, αφού αυτό πουλάς, αλλά στη σημερινή συγκυρία οι αγοραίες αξίες των οικοπέδων έχουν πέσει σημαντικά αφού όλα αυτά τα θέματα ρυθμίζονται από τον αδυσώπητο νόμο της προσφοράς και της ζήτησης ... Καταλαβαίνω ότι αυτά που γράφω δεν είναι αισιόδοξα αλλά, δυστυχώς, ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Δεν υπάρχει δυνατότητα επιλογής κλίμακας, ειδικά, στη ΓΥΣ. Οι κλίμακες της ΓΥΣ είναι μεγάλες γιατί οι αεροφωτοφραφήσεις που κάνει προορίζονται για χάρτες κλίμακας 1:5000. Πρέπει να είσαι τυχερός να βρεις Α/Φ της περιόδου που χρειάζεσαι, για την περιοχή που σ' ενδιαφέρει. Υπάρχουν, βέβαια, και σπάνιες περιπτώσεις ειδικών χαμηλών πτήσεων αλλά αυτές είναι σπάνιες και θα είναι κάποιος τυχερός να βρει υλικό σε κάποια από αυτές.

Το έχουμε πει κατ' επανάληψη, από ΟΚΧΕ παίρνουμε Α/Φ μεγάλων και μεσαίων κλιμάκων ενώ από τη ΓΥΣ, κυρίως, μικρών κλιμάκων (συνήθως 1:40.000).

Συμπληρωματικά, στις εύστοχες συμβουλές του Manolis gon, θέλω να επισημάνω ότι, όπως προκύπτει από την περιγραφή σου, το κτήμα σου βρίσκεται στα όρια ενός οικισμού, χωρίς να προσδιορίζεις την κατηγορία του, που έχει ιδιαίτερη σημασία για το θέμα που συζητάς. Επίσης, δεν διευκρινίζεις εάν στα χρήματα που έχεις ξοδέψει περιλαμβάνεται και αμοιβή σε μηχανικό για τις αντίστοιχες συμβουλές του. Είναι προφανές ότι, σε ένα forum δεν μπορείς να βρεις απαντήσεις στις ιδιαιτερότητες ενός θέματος όπως αυτό που περιγράφεις, δεδομένου ότι κανείς μας δεν τις γνωρίζει. Κατά την άποψή μου, πρέπει να απευθυνθείς σε ένα μηχανικό της περιοχής που βρίσκεται το κτήμα, κατά προτίμηση τοπογράφο, ο οποίος, αφού μελετήσει τα δεδομένα που θα του δώσεις, θασε συμβουλεύσει σχετικά.

Η πλειοψηφία των διαχειριστών πολυκατοικιών είναι, συνήθως, απλοί άνθρωποι, χωρίς τεχνικές γνώσεις, οι οποίοι καλούνται να αντιμετωπίσουν αφενός τον έλεγχο και την κριτική των λοιπών συνιδιοκτητών, για τον τρόπο επιλογής (συνήθως με το μικρότερο κόστος χωρίς έλεγχο ποιότητας) του όποιου συνεργείου θα επιλέξουν για την εκτέλεση κάποιας εργασίας αφετέρου το τεράστιο και αδηφάγο κύκλωμα του αποκαλούμενου, στις περιπτώσεις αυτές, "τεχνικού" κόσμου που αποτελείται, συνήθως, από μεμονωμένους εμπειροτέχνες ή και τεχνίτες μερικές φορές. Για τους λόγους αυτούς, οι διαχειριστές, που δεν "γνωρίζουν" τον "τεχνικό" κόσμο, απευθύνονται είτε σε γνωστούς τους που τον γνωρίζουν είτε σε συνιδιοκτήτες που έχουν αντίστοιχες προτάσεις. Στις σπάνιες περιπτώσεις, όπως η συγκεκριμένη, που ο διαχειριστής έχει "σχέση" με τον τεχνικό κόσμο είναι μεν ευκολότερο να βρεθεί το κατάλληλο συνεργείο ή τεχνίτης και τα κατάλληλα υλικά, όπως στην περίπτωση των χρωμάτων, αλλά, παράλληλα, γεννώνται και οι αμφιβολίες ως προς τη σωστή διαχείριση του συγκεκριμένου θέματος, με ότι αυτό συνεπάγεται.

Η πρώτη δουλειά που πρέπει να κάνεις είναι να διαβάσεις και να "κατανοήσεις" τον κανονισμό και, ειδικά, τις διαδικασίες λήψης αποφάσεων, την εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών στις ΓΣ κλπ. Στα 30 χρόνια λειτουργίας μιας πολυκατοικίας (νομίζω ότι στο Π. Φάληρο, από τα νότια προάστια, υπάρχουν 7όροφες) δεν είναι παράλογο να παραμένει ο ίδιος διαχειριστής για 10 χρόνια. Αυτό που πρέπει να διερευνήσεις είναι εάν 1) οι εργασίες που εκτελέστηκαν στα 30 χρόνια πραγματοποιήθηκαν μετά από αποφάσεις ΓΣ, 2) η λήψη αποφάσεων στις ΓΣ γίνεται και γινόταν με βάση τους όρους και τις διαδικασίες του κανονισμού, 3) για κάθε εργασία και, ειδικά, για εκείνες με μεγάλο προϋπολογισμό, έγινε συλλογή προσφορών από διαφορετικούς τεχνίτες, ώστε να εξασφαλίζεται η επιλογή του καταλληλότερου κλπ. Στην έρευνα αυτή μπορούν να σε βοηθήσουν και οι γονείς σου, περιγράφοντας την εμπειρία τους από τη συμμετοχή τους στα δρώμενα της πολυκατοικίας, στα 30 χρόνια λειτουργίας της.

Ας μην μας διαφεύγει ότι, πολλές φορές, κανείς ιδιοκτήτης ή, έστω και, ενοικιαστής δεν ενδιαφέρεται να αναλάβει αυτό τον άχαρο ρόλο, για διάφορους λόγους (ηλικιωμένοι, μαλωμένοι, αδιαφορία κλπ), και καταφεύγουν σε "απρόσωπες" εταιρίες. Προσωπικά, σε κάθε ιστορία, δεν υιοθετώ την άποψη της μιας πλευράς εάν δεν γνωρίζω είτε όλα τα δεδομένα είτε την άποψη και της άλλης ή των άλλων πλευρών.

Η συντριπτική πλειοψηφία των πολυκατοικιών εχει ένα κανονισμό λειτουργίας, στον οποίο περιγράφονται αφενός οι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και τα χιλιοστά τους στις κοινόχρηστες δαπάνες, στο ασανσέρ κλπ αφετέρου οι όροι λειτουργίας της, δηλαδή ο τρόπος λήψης αποφάσεων, η απαιτούμενη πλειοψηφία για τις αποφάσεις στη ΓΣ, οι επιτρεπόμενες χρήσεις των ιδιοκτησιών κλπ. Ο διαχειριστής 1) πρέπει να ενεργεί στο πλαίσιο των αποφάσεων της ΓΣ για θέματα που έχουν συζητηθεί και αποφασιστεί σ' αυτήν και 2) μπορεί να ενεργεί με αποφάσεις του για εργασίες που δεν υπερβαίνουν το ποσόν που είτε αναγράφεται στον κανονισμό είτε έχει αποφασιστεί σε ΓΣ. Επομένως, εάν δεν έχεις τον κανονισμό πρέπει να τον βρεις και να τον διαβάσεις το ταχύτερο δυνατόν. Το ποσόν του αποθεματικού που αναφέρεις είναι αρκετά μεγάλο και είναι προφανές ότι έχει συγκεντρωθεί, με αποφάσεις ΓΣ, που αφορούν είτε σε εκτέλεση συγκεκριμένων εργασιών, όπως πχ το βάψιμο των ΚΧ είτε στην αγορά πετρελαίου (ή αερίου σήμερα) είτε σε άλλη αιτία. Συμπεραίνω ότι όλοι, ακόμη και οι γονείς σου, έχουν συνεισφέρει στην αύξηση του αποθεματικού, προφανώς, σε μεγάλη χρονική διάρκεια. Πρέπει, λοιπόν, να μάθεις όσα μπορείς περισσότερα τόσο για το θέμα αυτό όσο και για τις αποφάσεις που έχουν ληφθεί στο παρελθόν στις ΓΣ. Σε ότι αφορά στη στεγανοποίηση της ταράτσας, θα πρέπει να ρωτήσεις τους ενοίκους του τελευταίου ορόφου για τυχόν διαρροές και άλλα σχετικά προβλήματα, τα οποία δεν είναι εύκολο να τα γνωρίζει ο ένοικος του 1ου ή άλλου ορόφου, πολύ περισσότερο εάν δεν διατηρεί επαφές με τους υπόλοιπους, όπως συμβαίνει, δυστυχώς, στις σημερινές μικρές αυτές κοινωνίες. Πριν αρχίσεις να καταγγέλεις, όπως κάνεις εδώ, προσπάθησε να μάθεις όσα μπορείς περισσότερα για τα θέματα της πολυκατοικίας, για να μπορέσεις να προστατέψεις αποτελεσματικά τους γονείς σου και την ιδιοκτησία τους (ίσως και δική σου).

Εάν μπεις στην ktimatologio.gr και επιλέξεις το δήμο που σ' ενδιαφέρει, θα πάρεις αμέσως την απάντηση.

Αναφέρεσαι, βέβαια, σε post άλλου συναδέλφου, ενώ εγώ έψαχνα για δικό σου. Εν πάση περιπτώσει, ένα τόσο μικρό κτίσμα (3Χ4) είναι πολύ δύσκολο έως αδύνατο να το εντοπίσεις σε Α/Φ κλίμακας 1:20000. Σε μεγέθυνση, όμως, Χ10 του τμήματος της Α/Φ που σε ενδιαφέρει μπορεί να το εντοπίσεις και ακόμη καλλίτερα εάν έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά στοιχεία (πχ ύψος, επικάλυψη κλπ) από το κύριο (όμορο) κτίσμα. Με δεδομένο ότι βρίσκεσαι στην Αθήνα, προτείνω να επισκεφθείς την υπηρεσία (Τιμ. Βάσσου, κοντά στην Αμερ. Πρεσβεία) και να ζητήσεις να δεις την Α/Φ που σε ενδιαφέρει.

Η ερώτηση αυτή σε ποια άλλη κολλάει;

Εξαρτάται από το μέγεθος και το είδος του αυθαιρέτου που θέλεις να εντοπίσεις.

Θα ήθελα να σχολιάσω την έκφραση "της συμφωνηθείσας αμοιβής" αφού, στην περίπτωση της δικαστικής πραγματογνωμοσύνης, αυτός που ορίζει την (προεκτιμώμενη) αμοιβή είναι ο πραγματογνώμων και όχι η επισπεύδουσα ή και οι υπόλοιπες διάδικες πλευρές. Θεωρώ, ακόμη, ότι η αμοιβή αυτή δεν είναι αντικείμενο διαπραγμάτευσης, όπως, πιθανά, γίνεται με τους μελετητές ιδιωτικών έργων. Ο πραγματογνώμων οφείλει, κατά την άποψή μου, 1) να μελετήσει τους φακέλους που θα του παραδώσουν οι διάδικες πλευρές, ώστε να διαμορφώσει ολοκληρωμένη άποψη για το έργο που του έχει ανατεθεί, με βάση τη δικαστική απόφαση, 2) να εκτιμήσει α) τις παράλληλες εργασίες που πρέπει να εκτελέσει για το έργο αυτό, β) το χρόνο που θα απασχοληθεί σε διάφορες υπηρεσίες και φορείς για την έρευνα και συλλογή στοιχείων της υπόθεσης, που ενδεχομένως θα χρειαστούν, και γ) το χρόνο που θα απασχοληθεί για να συντάξει την έκθεση και τα συνημμένα σ' αυτήν στοιχεία (πχ διαγράμματα, φωτογραφίες κλπ) και να προεκτιμήσει (τονίζω το ρήμα, γιατί μερικές φορές η προεκτίμηση αποδεικνύεται εσφαλμένη) την αμοιβή του την οποία θα ανακοινώσει, αρχικά, στην επισπεύδουσα πλευρά και, ενδεχομένως, σε όλες τα διάδικα μέρη. Το ποσοστό 50% που, προσωπικά, θεωρώ ως απαραίτητη προκαταβολή, έχει στόχο αφενός την κάλυψη των απαραίτητων εξόδων του πραγματογνώμονα για την έρευνα και πρόοδο της πραγματογνωμοσύνης αφετέρου για την κάλυψή του απέναντι σε ενδεχόμενη άρνηση της επισπεύδουσας πλευράς να καταβάλει την αμοιβή και, οπωσδήποτε, η εξόφληση της αμοιβής πρέπει να γίνεται πριν από την κατάθεση της έκθεσης στη γραμματεία του δικαστηρίου.

Μετά το βασικό ξεκαθάρισμα που έκανες, προκύπτει ότι ΠΕ, με την πραγματική έννοια, δεν γίνεται στα σχέδια που έχουν εγκριθεί πριν από το 1983, όπως η συγκεκριμένη περιοχή. Επομένως, στην περίπτωσή σου, το σχέδιο πόλης εφαρμόζεται με τις διατάξεις του 1923, που σημαίνει ότι η εφαρμογή στο έδαφος γίνεται, με Διάγραμμα Εφαρμογής, όποτε την επισπεύσει ένας ενδιαφερόμενος, και η πράξη αναλογισμού και τακτοποίησης συντάσσεται όποτε απαιτείται η έκδοση ΟΑ σε οικόπεδο που είτε συνορεύει με προβληματικό οικόπεδο είτε είναι το ίδιο προβληματικό. Φυσικά, δεν υπάρχουν εισφορές σε γη και σε χρήμα στην περίπτωση αυτή. Αυτό που μένει να ξεκαθαρίσεις είναι εάν στο διάστημα μεταξύ του 1954, οπότε το οικόπεδο είχε εμβαδόν 800 τμ, και σήμερα, οπότε μετρήθηκε 308 ή 340 τμ, το οικόπεδο ήταν ρυμοτομούμενο (θα το διαπιστώσεις εάν δεις το αρχικό σχέδιο πόλης), και εκπονήθηκε πράξη αναλογισμού, με την οποία αφαιρέθηκε το ρυμοτομούμενο τμήμα και απέμεινε το σημερινό εμβαδόν. Αλλά, και πάλι, εάν είχε συνταχθεί πράξη αναλογισμού, θα έπρεπε να τακτοποιηθεί το οικόπεδο, ως προς το πρόσωπό του. Επομένως, δεν έχει γίνει πράξη. Μετά τη διευκρίνισή σου ότι τα 800 τμ αναφέρονται σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, γεννώνται νέα ερωτήματα για το εάν πραγματικά περιλαμβανόταν στην έκταση που εντάχθηκε σε σχέδιο πόλης το 1935 ή όχι. Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεται περισσότερη έρευνα είτε στα στοιχεία του πελάτη είτε στην Πολεοδομία, για την πραγματική πολεοδομική κατάσταση του οικοπέδου. Νομίζω ότι μπορείς να χρησιμοποιήσεις τις διατάξεις του άρθρου 25 εφόσον ικανοποιούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.

Συμφωνώ. Είναι μελετητικό γραφείο με πολλές συμμετοχές και παρουσία στις ελληνικές αλλά και εκτός χώρας σχετικές μελέτες.

@kostavros Πέρα από το γεγονός ότι τα δεδομένα που δίνεις είναι ελλιπή, όπως σου έχουν επισημάνει και άλλοι, στο τελευταίο σου μήνυμα αναφέρεις ότι η ΠΕ δεν έχει συντελεστεί. Αυτό σημαίνει ότι η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης μετά το 1983 και είτε συντάσσεται ΠΕ η οποία, όμως, δεν έχει κυρωθεί είτε δεν έχει συνταχθεί ακόμη. Νομίζω ότι πρέπει να ξεκαθαρίσεις αυτά τα θέματα και, κυρίως, εάν η περιοχή εντάχθηκε στο ΣΠ πριν ή μετά το 1983, ώστε να μπορούν να σου δώσουν απαντήσεις, όσοι γνωρίζουν.

Έχεις δώσει τις απαντήσεις στο post #2.

Εάν έχει εξαντληθεί ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης (σδ) της περιοχής, με την ανέγερση της διώροφης οικοδομής, τότε δεν υπάρχει υπολειπόμενος σδ και, επομένως, ΚΑΝΕΝΑΣ δεν μπορεί να χτίσει στην "ταράτσα". Εάν υπάρχει υπολειπόμενος σδ, και δεν έχει συσταθεί κανονισμός της πολυκατοικίας, τότε οι ιδιοκτήτες της διώροφης οικοδομής είναι συνιδιοκτήτες, εξ αδιαιρέτου, του υπόλοιπου σδ και μπορούν να ανεγείρουν οικοδομή στην "ταράτσα", που να αντιστοιχεί στα τετραγωνικά του υπόλοιπου σδ, όπως ισχύει σήμερα. Σ' αυτή την περίπτωση, μπορεί ο ένας από τους συνιδιοκτήτες της διώροφης οικοδομής να αγοράσει τα μερίδια των άλλων, στον υπόλοιπο σδ, και να ανεγείρει την αντίστοιχη οικοδομή, εφόσον έχει προβλεφθεί επέκταση καθ΄ύψος στη στατική μελέτη της διώροφης.

Αντίθετα, εγώ δεν είχα πρόβλημα με την είσπραξη της προκαταβολής, μετά την όρκιση, και ουδέποτε παραιτήθηκα γι' αυτό ή άλλο λόγο. Όπως είπα σε προηγούμενο post, υπάρχουν και άλλα (εναλλακτικά) σενάρια για την αντιμετώπιση περιστατικών με δυστροπία ή άρνηση καταβολής, ακόμη και (μία μόνο περίπτωση) απειλής ότι πρέπει να συντάξω και να καταθέσω την έκθεση και μετά να διεκδικήσω την αμοιβή (!!!). Με σωστές κινήσεις, λύνονται αυτά τα προβλήματα.