MAKAP

Και εγώ φοβόμουνα για απαιτήσεις εναντίον σου αλλά αφού βρίσκει μόνος του τη λύση και, μάλιστα, με την αγορά του τυφλού, τότε κάνε το σταυρό σου και μην το συζητάς καθόλου ...

Σήμερα απάντησα σ' αυτό το θέμα για το ερώτημα που βάζεις.

Το θέμα είναι ότι υπογράφηκε το συμβόλαιο και αγοράστηκε το οικόπεδο. Όποτε αποφασίσει ο αγοραστής να οικοδομήσει, θα αναδειχθεί το πρόβλημα στην πολεοδομία. Το πως θα αντιδράσει αυτός τότε, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει. Πάντως, παρόμοιο πρόβλημα (με αρτιότητα και όχι οικοδομησιμότητα) αντιμετώπισε και άλλος συνάδελφος πριν από λίγο καιρό και μπορείς να διαβάσεις τη συζήτηση ΕΔΩ.

Όπως έχω γράψει, είναι έτοιμο για συζήτηση αλλά δεν έχει προσδιοριστεί η ημερομηνία (δεν περιλαμβάνεται στην τρέχουσα ημερήσια διάταξη)

Πέραν του γεγονότος ότι η συζήτηση πάει να ξεστρατίσει εκτός θέματος, για όσους ενδιαφέρονται, υπάρχει ειδικό θέμα για τη ΓΥΠ, στο οποίο αναφέρονται όλα τα παραπάνω στοιχεία και πολύ περισσότερα, όπως πχ η τροπολογία που κατατέθηκε στο σχέδιο νόμου περί Βιοποικιλότητας για τις ζώνες των 600 μ. εκατέρωθεν των αξόνων εθνικών οδών.

Η δήλωση του ν. 651/77 είναι ένα πολύ σοβαρό και υπεύθυνο κομμάτι της διαδικασίας σύνταξης ενός τδ και η επιβολή της, εκείνη την περίοδο, ξεκίνησε αφενός από το μπάχαλο που επικρατούσε στην αυθαίρετη κατάτμηση γης (τυχαίο; δεν νομίζω ...) στην περίοδο από το 1960 και μετά αφετέρου για την προστασία των συναλλασσομένων με ακίνητα. Παράλληλα, νομοθετήθηκαν και ποινές σε μηχανικούς, συμβ/φους, οικοδόμους κλπ που είχαν σχέση με το τεράστιο θέμα της αυθαίρετης κατασκευής. Είναι γεγονός ότι ένας νέος μηχανικός δεν έχει τις γνώσεις και την εμπειρία να αντιμετωπίσει την πολυδαίδαλη πολεοδομική νομοθεσία, και ειδικότερα το θέμα της δήλωσης του ν. 651/77, αλλά μόνον αυτό είναι το θέμα του; Στην εποχή μας υπάρχουν πολλοί τρόποι να μάθει και ένας από αυτούς είναι το παρόν "Πανεπιστήμιο της πιάτσας" που, σημειωτέον, πολλοί από εμάς αποζητούσαν στις προηγούμενες δεκαετίες. Το όφελος από την προστασία των συναλλασσομένων, με ακίνητα, είναι, κατά την άποψή μου υπέρτερο, και αυτό αποτελεί την ουσιαστική και επιστημονική συμβολή του Μηχανικού, όπως λέει και ο jkar, αλλά και το ουσιαστικό αποτέλεσμα που προκύπτει από τα 34 χρόνια εφαρμογής του νόμου αυτού.

Η εφαρμογή στο έδαφος των ρυμοτομικών σχεδίων που εγκρίθηκαν πριν από το 1983 γίνεται με επίσπευση του ενδιαφερόμενου (είτε ιδιώτη είτε του ΟΤΑ). Συνήθως επισπεύδει ο ιδιώτης και αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υποβάλει στην πολεοδομία τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο θα είναι αποτυπωμένα τα οικόπεδα της πλευράς του ΟΤ που βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο καθώς και της απέναντι, με πλήρη στοιχεία των ιδιοκτητών των οικοπέδων (κτηματογραφικό διάγραμμα). Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και απαιτεί αυτοψίες, κλήσεις όλων των εμπλεκομένων, συνεχή επαφή του τοπογράφου με τους αρμόδιους της πολεοδομίας κλπ έως ότου ολοκληρωθεί η διαδικασία και κυρωθεί η πράξη, στην οποία αναγράφονται οι υποχρεώσεις όλων των εμπλεκομένων (ιδιοκτητών ακινήτων και ΟΤΑ). Στη συνέχεια ακολουθεί διαδικασία καθορισμού τιμής μονάδας για τα εδαφικά τμήματα που αποζημιώνονται. Οι αποζημιώσεις πρέπει να καταβληθούν μέσα σε ένα 18μηνο. Επειδή το θέμα είναι μεγάλο και δεν μπορεί να καλυφθεί μέσα από το internet, το σωστό είναι να απευθυνθείς σε ένα έμπειρο τοπογράφο της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, για να σε συμβουλεύσει, με περισσότερες λεπτομέρειες, για όλη τη διαδικασία.

Η εφαρμογή στο έδαφος (πράξεις αναλογισμού και τακτοποίησης κλπ) των ρυμοτομικών σχεδίων που εγκρίθηκαν μέχρι το 1983, υλοποιείται μετά από επίσπευση ενδιαφερόμενου (είτε ιδιοκτήτη οικοπέδου είτε του ΟΤΑ). Επομένως, εάν ενδιαφέρεσαι να ξεκαθαρίσεις την κατάσταση στα δύο ακίνητα που έχεις, μπορείς να απευθυνθείς σε ένα τοπογράφο για να συντάξει το απαραίτητο διάγραμμα και να προωθήσει τη διαδικασία.

Είπα να προσέξεις το τδ εάν αυτό ζητηθεί, και όχι για το συμβόλαιο, στο οποίο εσύ δεν εμπλέκεσαι.

Από τη δημοσίευση σε ΦΕΚ του πδ έγκρισης της ΠΜ, η περιοχή θεωρείται ως εντός σχεδίου, ανεξάρτητα εάν έχει κυρωθεί η ΠΕ ή όχι. @ΦΑΝΗ Με την ΠΕ αφαιρούνται οι εισφορές σε γη και χρήμα και, ενδεχομένως, αφαιρείται επί πλέον εμβαδόν, εάν το ισοζύγιο της τράπεζας γης είναι ελλειμματικό. Επομένως, πρέπει να προσέξεις πολύ στη σύνταξη τδ γιατο συμβόλαιο.

Το τέρμινο της "γύφτισας" ήταν απροσδιόριστος χρόνος και αυτό ακριβώς εννοώ όταν χρησιμοποιώ αυτή την έκφραση.

Είσαι στη φάση εκπόνησης του ΓΠΣ και έχεις ακόμη μπροστά σου α) τη διαδικασία της ολοκλήρωσης και έγκρισης του ΓΠΣ, β) την ανάθεση και εκπόνηση της πολεοδομικής μελέτης στην περιοχή που σε ενδιαφέρει (με το ΓΠΣ εγκρίνονται οι γενικές κατευθύνσεις για την πολεοδόμηση των εκτάσεων ενός ΟΤΑ, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι εκπονούνται αμέσως ΠΜ για όλες τις εκτάσεις αυτές), η διαδικασία της οποίας είναι χρονοβόρα και δεν μπορεί να προσδιοριστεί με καθορισμένους χρόνους (αθάνατη ελληνική γραφειοκρατία) και γ) την ανάθεση και εκπόνηση της Πράξης Εφαρμογής της συγκεκριμένης περιοχής. Έχω μάθει να απαντάω στις ερωτήσεις αυτού του είδους : "σε τρία τέρμινα", όπου τέρμινο είναι ο χρόνος που έδινε η "γύφτισα" της παλιάς καλής εποχής όταν διάβαζε την τύχη στην παλάμη σου.

@armenopoulos Δεν είχα διαβάσει το ποστ #21 στο οποίο αναφέρεσαι στην τροπολογία που κατατέθηκε την 8.2.2011 στη Βουλή αλλά δεν έχεις δίκιο ότι οι αναρτημένες, στο site της Βουλής, τροπολογίες είναι εκείνες που είχαν κατατεθεί πριν αρχίσει η συζήτηση στις επιτροπές. Στο θέμα της Βιοποικιλότητας έχω γράψει στο post #94, την 26.1.2011, ότι το σχέδιο νόμου είχε ήδη τότε συζητηθεί και, στη συνέχεια ολοκληρώθηκε σε 5 συνολικά συνεδριάσεις της Διαρκούς Επιτροπής Παραγωγής και Εμπορίου, την 18, 19, 25 και 27.1.2011 και την 8.2.2011 και οι τροπολογίες κατατέθηκαν η μεν πρώτη την 28.1.2011, μετά την τέταρτη συνεδρίαση, και η δεύτερη και τρίτη (που μας ενδιαφέρει) την 8.2.2011 και ώρα 20.10, δηλαδή πιθανόν κατά τη διάρκεια ή ίσως και μετά την τρίωρη, σχεδόν, μαγνητοσκοπημένη τελευταία συνεδρίαση της Επιτροπής που άρχισε στις 16.30 (δεν είχα την υπομονή να την παρακολουθήσω όλη).

Με τη ζάλη των νέων αποκαλύψεων, δεν απάντησα στο ερώτημά σου, αν και ήταν η αφορμή για να ψάξω το θέμα. Στο σν της Βιοποικιλότητας δεν αναφέρεται κάτι σχετικό με την οικοδομησιμότητα των γηπέδων. Επομένως, κατ' αρχάς, το γήπεδο των 35 στρεμ. είναι α) άρτιο αφού είναι μεγαλύτερο των 10 (μπορείς να το κατατμήσεις και σε άρτια, άλλωστε) και β) οικοδομήσιμο, αφού προϋπάρχει του 2003. Υπάρχει, βέβαια, το θέμα των επιτρεπόμενων χρήσεων γης στις περιοχές natura και αυτό είναι που πρέπει να σε απασχολήσει. Με το νέο στοιχείο που πρόσθεσες, όμως, είναι βέβαιο ότι, έχει μεγάλες πιθανότητες να χαρακτηριστεί η περιοχή ως γη υψηλής παραγωγικότητας, οπότε ...

ΠΡΟΣΟΧΗ !!! SOS !!! Όσοι συνάδελφοι ενδιαφέρονται για το θέμα του χαρακτηρισμού της γης υψηλής παραγωγικότητας, ας διαβάσουν τα σχετικά με την τροπολογία που έχει κατατεθεί στη Βουλή και περιγράφω λεπτομερώς στο thread για το θέμα της Βιοποικιλότητας.

ΠΡΟΣΟΧΗ !!! SOS !!! Με αφορμή την παραπάνω ερώτηση, αναζήτησα το σχέδιο νόμου της Βιοποικιλότητας στη Βουλή για να δω αφενός σε ποια φάση βρίσκεται αφετέρου πως έχει διαμορφωθεί. Οι διαπιστώσεις είναι οι ακόλουθες: 1. Έχουν ολοκληρωθεί όλες οι διαδικασίες κα είναι έτοιμο για ψήφιση. 2. Στις τροπολογίες που έχουν κατατεθεί δεν περιλαμβάνεται λέξη για τροποποίηση του ορίου των 10 στρεμ. 3. Το τελικό κείμενο του σχεδίου νόμου βρίσκεται ΕΔΩ. 4. Έχει κατατεθεί τροπολογία στις 8.2.2011 που περιλαμβάνει πολύ σημαντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, μεταξύ των οποίων η κατάργηση α) της παρ. 4 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 (ΦΕΚ 308/Α) για την κλίση του εδάφους και β) της παρ. 23 του άρθρου 20 του ν. 3399/2005 (ΦΕΚ 255/Α) για τη Γη υψηλής παραγωγικότητας (δηλαδή επανέρχεται σε ισχύ η παρ. 2 του λαρθρου 56 του ν. 2637/1998, όπως αντικαταστάθηκε με την παρ. 37 του άρθρου 24 του ν. 2945/2001, ώστε να μπορεί να χαρακτηριστεί ως αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας ΚΑΙ η γη που κείται εκατέρωθεν του άξονα των εθνικών οδών και σε βάθος 600 μ.!!!

Κατανοώντας την αγωνία σου για τη διάψευση ή όχι των όποιων υποψιών διατηρείς για το σοβαρό θέμα της επένδυσης ενός μεγάλου ποσού για την αγορά ενός διαμερίσματος, προτείνω να απευθυνθείς σε ένα δικηγόρο της εμπιστοσύνης σου που να έχει γνώσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Ακύρωση του τίτλου σημαίνει ότι χρησιμοποιήθηκε, όπως σωστά κατάλαβες. Ο θεσμός της ΜΣΔ ουδέποτε κρίθηκε αντισυνταγματικός αλλά κάθε φορά (από τις τρεις εκδόσεις του) ακυρώνονταν κάποιες διατάξεις. Αυτό συνέβη και με την τελευταία του έκδοση, με την οποία, εκτός των άλλων, το ΣτΕ έκρινε ότι η ΜΣΔ πρέπει να γίνεται, πλέον, σε συγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε κάθε ΟΤΑ. Εξ όσων γνωρίζω, όμως, οι ΟΤΑ δεν καθόρισαν ΖΥΣ, για διάφορους λόγους, και το γεγονός αυτό αθροιζόμενο στους υπόλοιπους περιορισμούς που έχει βάλει το ΣτΕ, έκανε ανενεργό, στην ουσία, το νόμο. Τέλος, ακύρωση μιας ΟΑ, η οποία εκδόθηκε με ΜΣΔ, θα μπορούσε να συζητηθεί ΜΟΝΟΝ στην περίπτωση που ο τίτλος εκδόθηκε για μία από τις περιπτώσεις ΜΣΔ για τις οποίες κρίθηκε από το ΣτΕ ότι δεν έπρεπε να εφαρμοστεί ο θεσμός, όπως πχ χαμηλά κτίρια, ρυμοτομούμενα ακίνητα.

@gt45gt Με δεδομένο ότι, ΟΛΑ τα προηγούμενα μηνύματά σου έχουν γραφεί με πεζά, όπως άλλωστε επιβάλλουν οι Κανόνες Συμμετοχής, διερωτώμαι για ποιο λόγο στο τελευταίο χρησιμοποιείς κεφαλαία, που αφενός δείχνουν ότι θέλεις να φωνάξεις αφετέρου δεν διαβάζονται εύκολα.

@ελλην76 Στο συμβόλαιο αγοράς που έκανες πρέπει να αναφέρεται, εκτός των άλλων, α) η απόφαση χρησικτησίας και β) η χρονολογία από την οποία το νεμόταν αυτός που το πούλησε.

@dimitrispsi Οι εγκύκλιοι αυτές αφορούν στην εφαρμογή στο έδαφος των ΡΓ και ΟΓ ενός ΡΣ που εγκρίθηκε με τις διατάξεις του νδ 1923 και όχι για ΡΣ που εγκρίθηκε μετά το 1983, για το οποίο πρέπει να συνταχθεί και να κυρωθεί είτε η συνολική είτε μεμονωμένη ΠΕ.

Επειδή δεν ξεκαθαρίζεις εάν ο όμορος μεγάλωσε το πρόσωπο του δικού του οικοπέδου κατά 1,5 μ. ή μετακίνησε το (κανονικό) πρόσωπο του οικοπέδου του, σε βάρος του δικού σου, ζήτησε από τον τοπογράφο σου να ελέγξει αυτό το θέμα. Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να ενεργήσεις, πρώτα, με συζήτηση με το γείτονα, διεκδικώντας το δίκιο σου και εάν αυτό δεν φέρει αποτέλεσμα, τότε θα συμβουλευτείς δικηγόρο για τη δικαστική οδό.

Το πρόβλημα που αντιμετωπίζεις δεν είναι το τοπογραφικό γιατί συντάσσεται νέο. Το πρόβλημα είναι ότι θέλεις να αγοράσεις ένα κομμάτι γης γνωρίζοντας, εκ των προτέρων, ότι αυτός που θα σου το πουλήσει ΔΕΝ έχει τίτλο ιδιοκτησίας, απόφαση χρησικτησίας κλπ.

Καλά ... δεν έχεις καταλάβει ότι απευθύνεσαι σε (πολύ καλή) συνάδελφο ... γυναικείου φύλλου;;;

Μπαίνοντας πάλι στο λογαριασμό σου, επιλέγεις δήλωση ΦΠΑ 2010, δείχνει όλες τις δηλώσεις, επιλέγεις το τρίμηνο που θέλεις, δείχνει τρεις επιλογές α) "προβολή" για την προβολή της δήλωσης, β) "Κατάσταση" στην οποία σου δείχνει όλες τις πληροφορίες για τη συγκεκριμένη δήλωση, μεταξύ των οποίων και η διαδικασία πληρωμής και γ) "Ταυτότητα Πληρωμής", που είναι το νέο φετινό στοιχείο.