MAKAP

Ωραίο κεφάλαιο ανοίγεις και πιστεύω ότι είναι εντός του θέματος. Η ιδιωτική πολεοδόμηση, όπως συνηθίζεται να λέγεται, καθορίστηκε με το άρθρο 29 του ν. 1947/1991 (άρθρο 151 ΚΒΠΝ). Στο άρθρο αυτό αναφέρεται ότι οι διατάξεις αυτές εφαρμόζονται σε έκταση 50 στρεμ. εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός οικισμών. Το άρθρο 29 του ν. 1947/1991, όπως τροποποιήθηκε, καταργήθηκε με το άρθρο 24 παρ. 17 του ν. 2508/1997. Με το άρθρο 24 του ν. 2508/1997 καθορίστηκαν οι διατάξεις για τις περιοχές ειδικά ρυθμιζόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ), οι οποίες (διατάξεις) στην ουσία αντικατέστησαν τις προηγούμενες. Η πολεοδομούμενη, με τις διατάξεις αυτές, έκταση ορίστηκε αρχικά στα 100 στρεμ. και, στη συνέχεια, μειώθηκε στα 50, με την παρ. 15 του άρθρου 13 του ν. 3212/2003. Για ενημέρωση, και επειδή την περίοδο που ολοκληρωνόταν η σύνταξη της ΚΒΠΝ, εκδόθηκε ο ν. 2508/1997, και δεν ήταν δυνατόν, λόγω χρόνου, να κωδικοποιηθούν οι διατάξεις του με τις ήδη κωδικοποιημένες διατάξεις, τα μέλη της επιτροπής αποφάσισαν να παραθέσουν τα άρθρα του νέου νόμου και να τα συσχετίσουν, απλά, με τα άρθρα της ΚΒΠΝ. Η εργασία αυτή παρατίθεται στο τέλος της ΚΒΠΝ.

Εάν ο οικισμός αυτός είναι παλαιός (πριν από 1985), ο δήμος οφείλει να ζητήσει από τη Νομαρχία την οριοθέτησή του με το καθεστώς των οικισμών<2000 κατ. Εάν είναι νέος οικισμός με οικοδομές που έχουν κατασκευαστεί είτε με άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή είτε αυθαίρετα, τότε δεν μπορεί να εγκριθεί ως οικισμός και εάν, πολύ μελλοντικά, πυκνώσουν οι οικοδομές και απαιτηθεί η πολεοδομική οργάνωση της περιοχής θα συνταχθεί πολεοδομική μελέτη.

Έπραξες πολύ καλά μέχρι τώρα και καλά θα κάνεις να περιμένεις για τη βεβαίωση της πολεοδομίας, όχι για το θέμα της αρτιότητας, από την πλευρά που αναφέρεις, αλλά, κυρίως, για την επιβεβαίωση της οικοδομησιμότητας, με βάση τις πολεοδομικές διατάξεις, και τη μη ύπαρξη άλλων "δεσμεύσεων" του γηπέδου. Θα πρέπει να εξετάσεις, κατά τη γνώμη μου, και την περίπτωση της Αρχαιολογίας.

Δεν θα ήθελα να απαντήσω, τώρα, σ' αυτή την ερώτηση, αν και την περίμενα, όταν αποφάσισα να ανταποκριθώ στο κάλεσμά σου.

Δηλώνω παρών.

Η ουσία είναι ότι ο χάρτης του forum περιέχει πληροφορίες (διευθύνσεις, τηλέφωνα κλπ) που δεν τις έχει και δεν τις παρέχει το κυβερνητικό site. Για το λόγο αυτό, πιστεύω ότι, η δουλειά που έγινε πρέπει να διατηρηθεί, ως έχει, και ΟΤΑΝ και ΕΑΝ, τότε βλέπουμε.

Τώρα, αρχίζουμε να συμφωνούμε. Μέχρι να έρθει, όμως, αυτή η στιγμή, δεν ξέρεις και δεν ξέρω πόσα τέρμινα (όπως λέει και η χαρτορίχτρα) θα περάσουν και αν, τελικά, λειτουργήσουν αυτές οι υπηρεσίες στους δήμους γιατί, όπως θα γνωρίζεις, θα στελεχωθούν από το προσωπικό που υπηρετεί σήμερα στις πολεοδομίες. Το βρίσκεις, πρακτικά, εύκολο να διαλυθούν οι οργανωμένες (με τις όποιες ελλείψεις και προβλήματα) πολεοδομικές υπηρεσίες και οι συγκεκριμένοι (λιγοστοί) υπάλληλοι να μεταφερθούν στους νέους δήμους (?). Αυτό είναι ένα τεράστιο πρόβλημα και, δυστυχώς, οι συνάδελφοι που ασχολούνται με τις πολεοδομίες δεν το έχουν συνειδητοποιήσει.

Τι εννοείς; Ένας υφιστάμενος οικισμός (πχ χωριό) να οριοθετηθεί ή μία έκταση χωρίς ρυμοτομία και σπίτια να οργανωθεί σε οικισμό με πολεοδομική μελέτη;

Βιάζεσαι πολύ. Το Νοέμβριο γίνονται οι εκλογές και οι νέες αρχές εγκαθίστανται από 1.1.2011, οπότε λειτουργεί, θεωρητικά, και ο νέος νόμος. Ναι, μεν, μεταβιβάζονται στους νέους δήμους οι πολεοδομικές αρμοδιότητες αλλά έχω πολλές επιφυλάξεις για το χρόνο που θα χρειαστεί για να οργανωθούν οι υπηρεσίες αυτές στους (πολλούς) νέους δήμους που δεν είχαν αυτή την αρμοδιότητα μέχρι τώρα. Θεωρώ αδύνατο να λειτουργήσουν πολεοδομικές υπηρεσίες στους νέους δήμους από 1.1.2011. Επομένως, ας έχουμε λίγη υπομονή, να δούμε πως θα εξελιχθεί η κατάσταση και, κυρίως, πόση παράταση θα δοθεί για τη λειτουργία αυτών, τουλάχιστον, των υπηρεσιών, που ενδιαφέρουν τους μηχανικούς.

Δεν νομίζω ότι έχεις δίκιο σ' αυτό που προτείνεις, δεδομένου ότι είναι άλλο θέμα οι ΟΤΑ και άλλο οι πολεοδομίες. Μπορεί, αργότερα, να ληφθεί μέριμνα για τις υπηρεσίες αυτές, αλλά σήμερα είναι διαφορετικές, χωροταξικά, από τους νέους ΟΤΑ του Καλλικράτη.

Κατ' αρχάς, συγχαρητήρια για την ενημέρωση σχετικά με τη συγκεκριμένη ιστοσελίδα. Στο στάδιο αυτό, παρατηρώ ότι το υλικό που διατίθεται σε ορισμένα υπουργεία είναι το ίδιο που μπορείς να βρεις στον αντίστοιχο φορέα. Η σημαντική διαφορά είναι ότι στη συγκεκριμένη ιστοσελίδα μπορείς να τα βρεις μαζεμένα. Τα στοιχεία του ΟΚΧΕ σχετικά με τα όρια των ΟΤΑ με Καποδίστρια και Καλλικράτη, πιστεύω ότι θα βοηθήσουν όσους μηχανικούς ενδιαφέρονται γι' αυτά. Ελπίζω και εύχομαι να εμπλουτιστεί γρήγορα η ιστοσελίδα με περισσότερους φορείς πχ Κτηματολόγιο και περισσότερο υλικό, κατά το πρότυπο του Εθνικού Τυπογραφείου, που, επί τέλους, ... άνοιξε τις πόρτες στο κοινό.

Τα πρόστιμα επιβάλλονται μετά την έκθεση αυτοψίας του υπαλλήλου της Πολεοδομίας που θα διαπιστώσει την αυθαίρετη κατασκευή. Υπάρχει, βέβαια, η διαδικασία ενστάσεων κλπ αλλά όλα αυτά θα σου τα πει ο μηχανικός που θα απευθυνθείς και ο οποίος, κατά τη γνώμη μου, πρέπει να γνωρίζει όχι μόνον τα πολεοδομικά θέματα αλλά, ειδικά, τις διατάξεις για τα αυθαίρετα.

Η Πολεοδομία δεν κάνει βόλτες στις γειτονιές για να διαπιστώνει τις αυθαίρετες κατασκευές που έχουν γίνει. Αυτό ξεκινάει, συνήθως, από καταγγελία "καλού" γείτονα. Εάν, λοιπόν, δεν έχει γίνει καταγγελία, μέχρι σήμερα, δεν έχεις λόγους να αγχώνεσαι με τις πιθανές επιπτώσεις έχει η αυθαίρετη κατασκευή που έγινε στο οικόπεδο που έχεις την ψιλή κυριότητα. Εάν θέλεις να ψάξεις περισσότερο το θέμα αυτό, σε συμβουλεύω να απευθυνθείς σε ένα μηχανικό της εμπιστοσύνης σου, να του δώσεις όλα τα σχετικά στοιχεία που διαθέτεις, για να σου προτείνει λύσεις για το θέμα. Όπως καταλαβαίνεις, είναι δύσκολο να βρεις απαντήσεις στα πολλά ερωτήματά σου, στο forum, πολύ περισσότερο μάλιστα όταν δεν γνωρίζουμε τα πραγματικά δεδομένα του προβλήματος.

Το διάταγμα που αναφέρεις περιλαμβάνεται σ' εκείνα, που δεν ισχύουν μετά τη δημοσίευση σε ΦΕΚ της απόφασης καθορισμού των ορίων οικισμού, με βάση τις διατάξεις του από 24.4.1985 πδ (άρθρο 97 της ΚΒΠΝ). Πρέπει, επομένως, να ελέγξεις εάν εκδόθηκε απόφαση καθορισμού ορίων για το συγκεκριμένο οικισμό, με βάση τις διατάξεις των οικισμών <2000.

Καλώς όρισες στο forum και εύχομαι το καλλίτερο για τον πατέρα σου. Σύμφωνα με την περιγραφή, το δωμάτιο κτίστηκε σε περιοχή εκτός σχεδίου και, ενδεχόμενα, έβγαλε άδεια για λυόμενο στην περίοδο 1964-1982. Με το νόμο του (μακαρίτη) Τρίτση (ν. 1337/83) δόθηκε η δυνατότητα να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση οι οικοδομές που είχαν κατασκευαστεί, μεν, ως λυόμενες, με άδεια ή χωρίς, αλλά στη θέση τους ανεγέρθηκαν ισόγειες και πολυώροφες οικοδομές. Ο νόμος αυτός ισχύει ακόμη και ... δεν προβλέπεται να ακυρωθεί. Επομένως, δεν χάνετε το σπίτι και τα άλλα ερωτήματα του 1α δεν έχουν βάση. Εάν δεν έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης η περιοχή (για πληροφορίες, πρέπει να απευθυνθείς στον ΟΤΑ), η κατάσταση παραμένει ως έχει, δηλαδή παραμένει ως αυθαίρετη οικοδομή και θα περιμένετε την ένταξη για να αντιμετωπιστεί το πολεοδομικό της πρόβλημα. Σε ότι αφορά το μελλοντικό ιδιοκτησιακό καθεστώς θα πρέπει να απευθυνθείς σε ένα δικηγόρο και συμβολαιογράφο της εμπιστοσύνης σου για σίγουρες και ξεκάθαρες συμβουλές.

Αναλύοντας περισσότερο το θέμα και σύμφωνα με την περιγραφή, κατασκευάστηκε στις αρχές του 20ου αι. ισόγεια οικοδομή σε εκτός σχεδίου περιοχή, δηλαδή σε εποχή που δεν υπήρχαν καν κανόνες για τη δόμηση, ακόμη και σε εντός σχεδίου περιοχές (το πρώτο διάταγμα περί σχεδίων πόλεων εκδόθηκε το 1923 και ο πρώτος ΓΟΚ το 1929). Σύμφωνα με την περιγραφή σου, την εποχή που κατασκευάστηκε η ισόγεια κατοικία δεν υπήρχε άλλο κτίσμα στην περιοχή και άνοιξαν και προς τη συγκεκριμένη πλευρά. Ως προϋφιστάμενη του 1955, η κατοικία αυτή θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενη. Το σπίτι της συγγενούς αλλά και τα υπόλοιπα της περιοχής κτίστηκαν αυθαίρετα και, όπως λες, κρίθηκαν μη κατεδαφιστέα, με απόφαση Νομάρχη. Επομένως, από πλευράς πολεοδομίας, που ρωτάς σ' αυτό το forum, δεν φαίνεται να βρίσκεται λύση στο πρόβλημα.

Εάν ο ΣΔ της χρήσης με την οποία είχε ανεγερθεί το 1967 η οικοδομή, δεν επαρκεί για την αλλαγή της χρήσης, και ο ο ΣΔ αυτός είναι μικρότερος από τον ισχύοντα σήμερα στην περιοχή, τότε η μόνη λύση είναι με τη διαδικασία της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Ο θεσμός αυτός, όμως, είναι ανενεργός επί αρκετά χρόνια, για λόγους σχετικούς με τις παρατηρήσεις του ΣτΕ πάνω στον τρίτο νόμο που ακυρώθηκε. Μπορείς, όμως, να ρωτήσεις στην πολεοδομία που υπάγεται το ακίνητο, εάν μπορεί να εφαρμοστεί η ΜΣΔ στη συγκεκριμένη περιοχή. Τίτλοι για τη ΜΣΔ υπάρχουν και πρέπει να είναι πάμφθηνοι αφού οι κύριοι των τίτλων δεν βρίσκουν αγοραστή. Εάν υπάρχει υπολειπόμενος ΣΔ, τότε θα ακολουθήσεις τους ισχύοντες ΟΔ, δεδομένου ότι πριν από χρόνια ίσχυε διάταξη που επέτρεπε να χρησιμοποιήσεις αναλογικό ΣΔ, στην περίπτωση που αφενός δεν είχες εξαντλήσει το ΣΔ και ο ΣΔ που ίσχυε την εποχή ανέγερσης της οικοδομής, μειώθηκε εν τω μεταξύ. Αυτή η διάταξη, όμως, καταργήθηκε.

Η περίπτωση, που περιγράφεις, αντιμετωπίζεται μόνο με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ένα θέμα που πρέπει να ξεκαθαρίσεις από την αρχή είναι το πολεοδομικό καθεστώς του χωριού (οικισμός ή άλλο) και, επομένως η δυνατότητα επί πλέον δόμησης, προκειμένου να ξεκαθαρίσει και το θέμα του ενδεχόμενου υπόλοιπου ΣΔ. Με δεδομένο ότι, με τη σύσταση Ο.Ι. αποδίδονται στους κυρίους των ιδιοκτησιών (ορόφων στην προκειμένη περίπτωση) ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, το οποίο θεωρείται κοινόκτητο, το τμήμα του οικοπέδου το οποίο συμφώνησαν να "πάρει" ο κύριος του ισογείου, μπορεί να του δοθεί μόνο ως αποκλειστική χρήση. Το ίδιο ισχύει και για την ταράτσα της οικοδομής, η οποία θεωρείται κοινόκτητη, αφού, προηγουμένως, ξεκαθαρίσει το θέμα του υπολειπόμενου ΣΔ. Τα μπαλκόνια και, γενικά, οι εξώστες του ορόφου είναι παρακολουθήματα αυτού και δεν καταλαβαίνω γιατί τα εμπλέκεις στη διανομή του ακινήτου.

Παρεξήγηση. Το 1985 δεν έγινε διανομή αλλά το Υπ. Γεωργίας παραχώρησε στον ΟΤΑ αυτό και άλλα αδιάθετα κληροτεμάχια.

Στην περίπτωσή σου, η ΟΑ θα εκδοθεί πολύ πριν από την όποια συζήτηση-διαβούλευση για το πδ αύξησης των ορίων και, επομένως, με δεδομένο ότι, σε παρόμοιου τύπου διοικητικές πράξεις, προστίθεται ο όρος ότι οι ΟΑ για τις οποίες έχουν κατατεθεί σχετικοί φάκελοι πριν από την ισχύ της νέας διοικητικής πράξης, εκδίδονται με τις προϊσχύουσες διατάξεις, είναι βέβαιο ότι, ο πελάτης σου θα σε ευγνωμονεί.

Όχι, το κληροτεμάχιο δεν παραχωρήθηκε σε κληρούχο, όπως άλλωστε, συμβαίνει σε όλες τις διανομές. Δεν είναι, όμως, "διπλή" διανομή γιατί σχεδιάστηκε, μεν, στη διανομή εκείνης της εποχής και πήρε αριθμό αλλά δεν παραχωρήθηκε ποτέ σε κληρούχο, όπως τα όμορα. Ίσως για το λόγο αυτό "καταλήφθηκε" από κάποιους και με διαδοχή τίτλων ιδιοκτησίας έχει μεταβιβαστεί, κατατμηθεί κλπ σε κυρίους που επικαλούνται τους τίτλους αυτούς. Η άλλη πλευρά ισχυρίζεται αυτά που έγραψα παραπάνω. Είναι, πραγματικά, μία υπόθεση που θα κριθεί με νομικά, κυρίως, επιχειρήματα.

@erling Μην σε εκπλήσσει το φαινόμενο. Χειρίζομαι, αυτή την περίοδο, μία υπόθεση διεκδίκησης ενός κληροτεμαχίου που προέρχεται από διανομή της ίδιας εποχής με αυτή που αναφέρεις, και δεν είχε παραχωρηθεί σε κληρούχο. Στην υπόθεση αυτή η μία πλευρά επικαλείται σειρά συμβολαίων που ξεκινούν με χρησικτησία από τη δεκαετία του '40 και η άλλη (ΟΤΑ) ότι αφενός δεν δικαιολογείται χρησικτησία επί εκτάσεων του Δημοσίου αφετέρου το Υπ. Γεωργίας του παραχώρησε το κληροτεμάχιο πριν από 25 χρόνια περίπου.

Εάν το γήπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, με βάση τις ισχύουσες διατάξεις, μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια. Σημασία έχει ο χρόνος κατάτμησης του αρχικού γηπέδου και το πρόσωπο σε ΚΧ εκείνου των 4 στρεμ. Όλα αυτά έχουν συζητηθεί διεξοδικά στο forum και με αναζήτηση μπορείς να βρεις το σχετικό υλικό.

Γιατί ... ίσως; Έχουν περάσει, βέβαια, πολλά χρόνια από τότε που εφαρμόστηκε ο θεσμός και αρκετά από τότε που "πάγωσε" και είναι προφανές ότι οι περισσότεροι συνάδελφοι τον έχουν ξεχάσει. Το χειρότερο είναι ότι έχουν μείνει με τους τίτλους στο χέρι χιλιάδες άτομα που πίστεψαν την Πολιτεία και το θεσμό και δέχτηκαν τον χαρακτηρισμό του ακινήτου του ως διατηρητέου για να ανταλλάξουν τον επί πλέον ΣΔ με ένα τίτλο που εδώ και πολλά χρόνια είναι ανενεργός και τώρα ακούγεται ότι θα μετατραπεί σε "κατοχικό" χρήμα !!!. Ζητώ συγγνώμη, από τους συντονιστές, για το off topic αλλά νομίζω ότι πρέπει να μαθαίνουν οι νέοι συνάδελφοι, όλο και περισσότερο, πως αντιμετωπίζει η Πολιτεία τους θεσμούς που επιβάλλει.

Στις σωστές, παραπάνω, συμβουλές, θέλω να προσθέσω και τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Άρθρο 1010-Ανοικοδόμηση κατά ένα μέρος σε γειτονικό ακίνητο Αν ο κύριος ακινήτου, ανεγείροντας πάνω σ' αυτό οικοδομή, την επεκτείνει καλόπιστα στο γειτονικό γήπεδο και ο κύριος του γηπέδου δεν διαμαρτυρήθηκε καθόλου πριν από την ανέγερση της οικοδομής κατά μεγάλο μέρος, το δικαστήριο μπορεί κατά εύλογη κρίση να επιδικάσει την κυριότητα του γηπέδου που καταλήφθηκε στον κύριο του ακινήτου που οικοδομήθηκε. η επιδίκαση γίνεται έναντι καταβολής της αξίας του γηπέδου κατά το χρόνο της κατάληψής του και αποκατάστασης κάθε άλλης ζημίας, ιδίως από την τυχόν μείωση της αξίας του υπολοίπου. Άρθρο 1011 Η διάταξη του προηγούμενου άρθρου εφαρμόζεται αναλόγως και όταν από την επέκταση της οικοδομής στο γειτονικό γήπεδο και την επιδίκαση βλάπτονται άλλοι που έχουν εμπράγματο δικαίωμα πάνω σ' αυτό.