MAKAP

Προφανώς, ΔΕΝ πρέπει να περιλαμβάνεται στη δήλωση του ν. 651/77, διατύπωση ή επιφύλαξη για την οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου, που εξαρτάται από άλλους φορείς, όπως δασαρχείο, αρχαιολογία κλπ. Πέραν της σαφούς διατύπωσης του άρθρου 5 του ν. 651/77, ότι με τη δήλωση βεβαιώνεται, από τον ιδιώτη μηχανικό, η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ή όχι του ακινήτου, ΜΕ ΒΑΣΗ, τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, και η γνωμοδότηση του Γραφείου Δικαστικού του ΤΕΕ καταλήγει στο ίδιο συμπέρασμα, αναλύοντας σχετικό σκεπτικό.

Εκτός της δουλείας διόδου.

Αν γνωρίζεις τον τρόπο να υπολογίσεις την αξία ενός ακινήτου, μπορείς να βρεις την περιοχή που σε ενδιαφέρει από το Google (πχ στην ιστοσελίδα http://www.texnomesitiki.gr/dunami-tis-gnosis/forologika-themata/antikeimenikes-axies-perifereia-nomo.html θα βρεις τις αξίες όλων των οικισμών ανά περιφέρεια και νομό) και να προχωρήσεις. Αν δεν γνωρίζεις, η καλλίτερη λύση είναι ένας συμβ/φος της περιοχής που σε ενδιαφέρει.

Σε γενικές γραμμές, έδωσες και τις απαντήσεις στα ερωτήματα. Έχω, όμως, δύο παρατηρήσεις: 1) γιατί δεσμεύεις την ερώτηση, με την προϋπόθεση ότι τα οικόπεδα/ γήπεδα προέρχονται από τον ίδιο κύριο, οπότε γεννώνται ερωτήματα σχετικά με την κατάτμηση; και 2) η μη υποχρέωση σύνταξης συμβ/φικής πράξης υπάρχει μόνον στην περίπτωση υποβολής φακέλου για την έκδοση άδειας σε συνενούμενα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα/ γήπεδα.

Μα... αυτό που λέει ο GRTOPO και εγώ είναι ότι, η έκταση των 10000 τμ δεν περιλαμβάνεται στη ΖΟΕ και, επομένως, δεν ισχύουν, γι' αυτήν, οι ρυθμίσεις της ΖΟΕ.

Η "ενδιαφέρουσα" άποψη που υποστηρίζει ο GRTOPO (και όχι μόνο) βασίζεται στο γεγονός ότι, η έκταση των 65 τμ, η οποία, όπως υπέδειξε, θα μπορούσε και να μην υπάρχει, με μια ελαφρά μετακίνηση του ορίου στην "πραγματική" του θέση, ΔΕΝ μπορεί να δεσμεύει τη συνολική έκταση των 10000 τμ, δηλαδή η συνολική αυτή έκταση ΔΕΝ περιλαμβάνεται στη ΖΟΕ. Εκτός εάν τα πράγματα δεν είναι όπως τα περιγράφεις, αλλά αντίθετα.

Αφού ενδιαφέρεσαι να μάθεις τους ορισμούς που αφορούν στους οικισμούς, νομίζω ότι είναι ωφέλιμο να διαβάσεις το άρθρο 2 του από 24.4.1985 πδ (άρθρο 81 ΚΒΠΝ) για τους οικισμούς <2000, στο οποίο αναφέρονται αφενός οι ορισμοί που ζήτησες και περιέγραψε ο ΘΕΟΧΑΡΗΣ αφετέρου και όλες οι υπόλοιπες κατηγορίες οικισμών. Χρήσιμο είναι ακόμη να διαβάσεις και τα υπόλοιπα άρθρα του πδ για να διαμορφώσεις πλήρη εικόνα για τις διαδικασίες δόμησης σ' αυτή την κατηγορία οικισμών. Στα άρθρα 85 και 86 υπάρχουν οι απαντήσεις στα ερωτήματα που βάζεις.

Υποθέτω ότι εννοείς ότι οι 3 κατασκευές ανήκουν στον κατασκευαστή και όχι οι ΚΧ, όπως γράφεις. Οι κατασκευές αυτές έπρεπε να φαίνονται στην άδεια, οπωσδήποτε, μάλιστα, αν είχε προηγηθεί η σύσταση, αλλά είναι ενδεχόμενο να αποτελούν κατασκευές που επιτρέπονται από τον ΓΟΚ. Για το λόγο αυτό, επιβάλλεται να συμβουλευτείς ένα έμπειρο, σ' αυτά τα θέματα, μηχανικό.

Ξεκινάμε, βέβαια, από το γεγονός ότι η συνολική έκταση είναι γήπεδο και όχι "οικόπεδο" αφού πρόκειται για περιοχή εκτός σχεδίου. Από την περιγραφή σου προκύπτει ότι, στην άδεια περιγράφονταν 4 οικοδομές (εκ των οποίων κάποιες κτίστηκαν σε άλλες θέσεις από τις προβλεπόμενες) και ο κατασκευαστής έκτισε αυθαίρετα και άλλες τρεις. Όπως καταλαβαίνεις, τα προβλήματα (πολεοδομικά και νομικά) είναι πάρα πολλά και αν οι 3 επί πλέον οικοδομές κατασκευάστηκαν χωρίς να τροποποιηθεί η σύσταση Ο.Ι. τα προβλήματα πολλαπλασιάζονται. Ακόμη χειρότερα, αν έχουν πουληθεί οι 3 οικοδομές σε τρίτους χωρίς τροποποίηση της Ο.Ι. Δεδομένου ότι δεν ξεκαθαρίζεις τα θέματα αυτά, είναι προφανές ότι δεν μπορούν να απαντηθούν τα ερωτήματά σου. Οπωσδήποτε, όμως, χρειάζεσαι τη συμβουλή ενός μηχανικού και ενός δικηγόρου της εμπιστοσύνης σου οι οποίοι να έχουν καλή γνώση των θεμάτων αυτών.

Να ξεκινήσουμε από την αρχή. Η συνολική έκταση (Α+Β+Γ) θεωρείται ενιαία, πολεοδομικά, και ως τέτοια εμφανίζεται όχι μόνο στα τδ που συντάσσονται γι' αυτήν αλλά και σε όλες τις αντίστοιχες συμβολαιογραφικές πράξεις. Με βάση τη συμβολαιογραφική πράξη σύστασης της κάθετης, ο κύριος κάθε τμήματος, με ποσοστά συνιδιοκτησίας επί της συνολικής έκτασης, έχει ΜΟΝΟΝ την αποκλειστική χρήση του συγκεκριμένου τμήματος. Επομένως, η δουλεία διόδου, που θα συσταθεί, αναγκαστικά, για να έχουν επικοινωνία με τον ΚΧ τα τμήματα Β και Γ, θα επιβληθεί επί των αντίστοιχων τμημάτων Α και Β και το εμβαδόν της διόδου στα τμήματα Α και Β ανήκει στα τμήματα αυτά. Συνεπώς, τα τμήματα της δουλείας στα τμήματα Α και Β περιλαμβάνονται στο εμβαδόν των αντίστοιχων τμημάτων της κάθετης, αλλά οι υπολογισμοί για κάλυψη και ΣΔ γίνονται επί του εμβαδού του συνολικού οικοπέδου και ΟΧΙ του κάθε τμήματος. Αυτό, βέβαια, είναι και το μειονέκτημα της κάθετης, γιατί οι αποκλειστικοί χρήστες των επί μέρους τριών τμημάτων δεν κτίζουν ταυτόχρονα, συνήθως, και είναι δυνατόν να "ριχτεί" όποιος κτίσει τελευταίος και οι άλλοι έχουν υπερβεί τα αναλογούντα σ' αυτούς ποσοστά επί των πολεοδομικών μεγεθών. Με βάση τις ισχύουσες διατάξεις για την πρόσβαση σε οχήματα έκτακτης ανάγκης (Πυροσβεστική, ΕΚΑΒ κλπ) αλλά και σε οχήματα που είναι απαραίτητα για την ανέγερση οικοδομής (φορτηγά, μπετονιέρες κλπ) πρέπει να προβλεφθεί ανάλογο πλάτος της διόδου. Με κατάλληλη αναζήτηση, θα βρεις αρκετό υλικό στο forum για το θέμα αυτό.

Το συγκεκριμένο έγγραφο δεν λέει τίποτε άλλο, από το αυτονόητο. Δηλαδή ότι, εάν ένα οικόπεδο, που βρίσκεται στα όρια του οικισμού, και τέμνεται από το όριο του οικισμού, με τρόπο ώστε το τμήμα εντός του ορίου να μην έχει το ελάχιστο εμβαδόν, που ορίζει η απόφαση Νομάρχη, μπορεί να "δανειστεί" το εμβαδόν που λείπει, για να συμπληρωθεί το ελάχιστο, από το τμήμα εκτός. Στο δημιουργούμενο, με τον τρόπο αυτό, "νέο" εντός του ορίου, οικόπεδο, μπορεί να ανεγερθεί οικοδομή, με βάση τους ΟΔ που ισχύουν για την περιοχή εντός του ορίου. Η πολεοδομία της περιοχής σου οφείλει να εφαρμόσει τις συγκεκριμένες διατάξεις του πδ, όπως έχουν διευκρινιστεί, επανειλημμένα, με έγγραφα και εγκυκλίους.

Το πδ του 1981 σχετικά με τη δόμηση σε οικισμούς προ 23 αναφέρει ότι το οικόπεδο πρέπει, εκτός από το εμβαδόν (κανόνας, παρεκκλίσεις), να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (ΚΧ), χωρίς να ορίζεται το ελάχιστο πλάτος του. Η απόδειξη του στενέματος του δρόμου μπορεί να γίνει είτε με παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, στα οποία αποτυπώνεται αυτός ο δρόμος είτε με φωτοερμηνεία αεροφωτογραφιών κατάλληλης (ως προς τη χρονολογία) φωτοληψίας και κλίμακας. Νομίζω, όμως, ότι το θέμα αυτό περιλαμβάνεται στην αρμοδιότητα του δήμου, ο οποίος οφείλει να συντηρεί και να προστατεύει τους ΚΧ.

Τώρα που ξεκαθάρισες αφενός ότι ο αιγιαλός καθορίστηκε με τον 2971/2001 αφετέρου ότι η καθορισμένη γραμμή του αιγιαλού χαράχτηκε καλύπτοντας τα 2/3 του προσώπου του οικοπέδου, πρέπει να πεις αφενός πόσο και αν επηρεάζει η γραμμή αυτή το οικόπεδο αφετέρου τι γίνεται με τη γραμμή παραλίας.

Δεν ξεκαθαρίζεις αν πρόκειται για οικόπεδο (εντός σχεδίου ή οριοθετημένος οικισμός) ή για γήπεδο (εκτός σχεδίου). Πρέπει να υπολογίσεις τη σχέση που έχουν αφενός το εμβαδόν της καλυφθείσας επιφάνειας αφετέρου ο ΣΔ που αντιστοιχεί στην ισόγεια κατοικία, με τα αντίστοιχα που ισχύουν στην περιοχή, ώστε τα ποσοστά συνιδιοκτησίας που θα έχουν οι δύο συνιδιοκτήτες, με τη σύσταση, να αντιστοιχούν στους ΣΔ που θα προκύψουν.

@andreas1976 Βασικά, δεν αναφέρεις αν ο αιγιαλός και η παραλία καθορίστηκαν με τις διατάξεις του 2971/2001 ή με εκείνες του προηγούμενου νόμου (2344/1940). Ο ισχύων νόμος καθορίζει, στα άρθρα 5 και 7, τη διαδικασία χάραξης των γραμμών αιγιαλού και παραλίας, γενικά και ειδικά σε οικισμούς.

Με βάση το άρθρο 4 του από 2.3.1981 πδ για τους οικισμούς προ 23 (άρθρο 102 ΚΒΠΝ), το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο εάν έχει το κατά κανόνα εμβαδόν και πρόσωπο σε ΚΧ, και, κατά παρέκκλιση εάν έχει το εμβαδόν που αναφέρεται πριν από τις συγκεκριμένες ημερομηνίες. Με βάση τα όρια αυτά, προκύπτει η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητα του οικοπέδου. Η κατάτμησή του εξαρτάται από δύο αλληλοεξαρτώμενες προϋποθέσεις: 1) από τη θεώρηση της επαρχιακής οδού ΚΑΙ ως δημοτικής οδού και 2) από τη δυνατότητα να δημιουργηθεί νέο και άρτιο οικόπεδο από το εμβαδόν του υφιστάμενου οικοπέδου.

Ειλικρινά, εκπλήσσομαι για την παρανόηση και τη στρέβλωση των απόψεων που υποστήριξα στο μήνυμα #5. Στόχος μου ήταν να προσπαθήσω να εξηγήσω τον τρόπο ερμηνείας των ζωνών που καθορίζονται σε ένα διάγραμμα που συνοδεύει μία διοικητική πράξη, όπως η συγκεκριμένη και, βέβαια, όχι να κοντραριστώ μαζί σου. Το να δεχτείς ή όχι τις απόψεις αυτές είναι ένα θέμα και εντελώς διαφορετικό να τις διαστρεβλώνεις υποστηρίζοντας ότι είπα ότι μία περιοχή μπορεί να εμπίπτει σε δύο ζώνες. Θα επιχειρήσω, και πάλι, να ξεκαθαρίσω τις απόψεις αυτές: 1) Με βάση την περιγραφή κάθε ζώνης και τις χρήσεις γης που επιτρέπονται σ' αυτήν, προσπάθησα να διευκρινίσω τι καθορίζουν οι ζώνες Β2, Β3 και Γ2 και με τη συλλογιστική αυτή υποστήριξα ότι μπορεί μέσα σε μία μείζονα ζώνη Β2 (μέση προστασία τοπίων/αρχαιολογικών χώρων) να προσδιορίζεται μία άλλη πχ Β3 (Αττικό Πάρκο) που έχει διαφορετική χρήση. 2) Σε ότι αφορά στο τι επιτρέπεται να κτιστεί στη ζώνη Β3, και ανεξάρτητα από το ότι είχες γράψει "στη ζώνη Β3 κτίζεις μόνο αν είσαι οινοπαραγωγός !" και όχι "κατοικία στη Β3 φτιάχνεις μόνο αν είσαι οινοποιός", αυτό που υποστήριξα είναι ότι οι βασικές χρήσεις γης που επιτρέπονται στη ζώνη αυτή είναι πολλές και η συγκεκριμένη είναι επικουρική. Επιμένω στην άποψη που διατύπωσα ότι, οι ζώνες Β3 και Γ2 είναι ειδικότερες της Β2 και για το λόγο αυτό, ενδεχομένως, κάποιος μπερδεύεται στο τι εφαρμόζεται σε κάθε μία εξ αυτών. Εάν δεις, συνολικά και από αυτή την οπτική, την ερμηνεία των ζωνών και των χρήσεων γης που αυτές καθορίζουν, είμαι βέβαιος ότι θα συμφωνήσεις μαζί μου και αν αυτά εξηγηθούν στον Τζώρα θα συμφωνήσει και αυτός.

Για γρήγορη και σίγουρη απάντηση, μπορείς να επικοινωνήσεις με τον οικείο δήμο, με την πολεοδομία του ν. Χαλκιδικής (Πολύγυρος) και ίσως με το ΠΓ Ν. Μουδανιών. Τέλος, μπορείς να πάρεις πληροφορίες και από τη ΔΠΣ του ΥΠΕΚΑ.

Χωρίς να διαθέτω τα πρωτότυπα διαγράμματα, διαβάζω τις ζώνες χρήσεων γης στο υπόμνημα του διαγράμματος 6457/9 (από το ΦΕΚ) και συγκεκριμένα ότι, η ζώνη Β2 αφορά σε μέση προστασία τοπίων/αρχαιολογικών χώρων, η Β3 στο Αττικό Πάρκο, η Γ2 σε γεωργική γη κλπ. Επομένως, είναι δυνατόν η Β2 να περικλείει τη Β3 καθώς επίσης και εντός της ζώνης Β2 να περιλαμβάνεται ζώνη γεωργικής γης, δηλαδή Γ2. Το διάγραμμα 1:25000 του ΟΑ δεν έχει δημοσιευτεί και, επομένως, παίζει βοηθητικό και όχι ουσιαστικό ρόλο στον προσδιορισμό των ζωνών και δεν πρέπει να στηρίζεσαι στα στοιχεία του. Όσον αφορά στο τι επιτρέπεται να δομείται στις ζώνες Β2 και Β3, νομίζω ότι πρέπει να διαβάσεις προσεκτικότερα τους αντίστοιχους ΟΔ γιατί πχ γράφεις ότι στη Β3 (Αττικό Πάρκο) επιτρέπονται ΜΟΝΟΝ οινοποιεία ενώ η χρήση αυτή είναι επικουρική στις πολλές άλλες που επιτρέπονται στη ζώνη. Βέβαια, δεν επιτρέπεται, που ίσως θα ήθελε ο πελάτης σου, αλλά μην ξεχνάμε ότι η ζώνη ονομάζεται "Αττικό Πάρκο". Τέλος, εάν εννοείς ότι ο Τζώρας ισχυρίζεται ότι στη Β3 ισχύουν οι χρήσεις της Β2, θα πρέπει κάποιος να του επισημάνει το σοβαρό λάθος του.

Στον τίτλο αναφέρεις ότι πρόκειται για γήπεδο, δηλαδή για γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου και στην περιγραφή αναφέρεις οικόπεδο. Εάν πρόκειται για γήπεδο, πρέπει να εξετάσεις το συμβόλαιο και το τδ που, πιθανά, το συνοδεύει, ώστε να διαπιστώσεις το χρόνο δημιουργίας του και, επομένως, να εξετάσεις την αρτιότητά και την οικοδομησιμότητά του. Για τις εκτός σχεδίου διατάξεις θα βρεις αρκετό υλικό στο forum, με σχετική αναζήτηση. Ανεξάρτητα εάν το γήπεδο είναι άρτιο ή όχι, η κατάτμηση τμήματος ενός στρεμ. από αυτό, προφανώς, δεν επιτρέπεται. Νομίζω ότι πρέπει πρώτα να ξεκαθαρίσεις αυτά τα θέματα γιατί εάν, πράγματι, δεν γίνεται η κατάτμηση, δεν χρειάζεται να συζητάς για αμοιβή.

Η περιγραφή σου δεν ξεκαθαρίζει εάν το "οικόπεδο" 1) περιλαμβάνεται ή όχι στα όρια του οικισμού, 2) έχει πρόσωπο στην οδό. Επίσης δεν αναφέρεις την κατηγορία του οικισμού.

Το 1990 τα (δύο?) οικόπεδα ρυμοτομήθηκαν και δεν δημιουργήθηκαν. Εκείνο που προβληματίζει είναι η πράξη αναλογισμού που τα εμφανίζει συνενωμένα, η οποία, προφανώς, συντάχθηκε μετά το 1990. Μήπως ο/οι ιδιοκτήτης/ες ή ο μηχανικός τους είχαν αυτή την πρωτοβουλία για κάποιους λόγους;

Επομένως, πρόκειται για ένα, κατά τον κανόνα, άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο του συνεκτικού τμήματος του οικισμού, του οποίου (οικοπέδου) ένα μικρό τμήμα (100 τμ) περιλαμβάνεται στο μη συνεκτικό τμήμα. Δομείται κανονικά, όπως προβλέπεται στις αντίστοιχες διατάξεις του πδ.

Το ερώτημά μου αφορούσε στο τμήμα του οικοπέδου που έχει το πρόσωπο σε ΚΧ. Δηλαδή, το μεγάλο τμήμα έχει το πρόσωπο ή το μικρό;

Δεν έχεις διευκρινίσει, ακόμη, το θέμα της οικοδομησιμότητας και, συγκεκριμένα, που έχει πρόσωπο το οικόπεδο γιατί αυτό είναι ουσιαστικό στοιχείο για την κατάταξη του οικοπέδου σε τμήμα του οικισμού.