MAKAP

Αυτονόητο είναι ότι το οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα και οικοδομήσιμο εάν έχει πρόσωπο, όπως ορίζεται στο πδ. Εκεί που προβληματίζεις, πάλι, είναι η αναφορά σου ότι "Ενα απο τα σημεια του συνεκτικου ειναι η ΒΔ γωνια κτηριου που βρισκεται στο οικοπεδο μου. Ετσι εχω τμημα εντος συνεκτικου (500τμ) και τμημα εντος διασπαρτου (100τμ)". Δίνεις την εντύπωση ότι μικρό τμήμα του οικοπέδου περιλαμβάνεται στο συνεκτικό και το μεγάλο τμήμα στο διάσπαρτο.

Εάν τα στοιχεία που έχεις δώσει είναι σωστά, το οικόπεδο περιλαμβάνεται, κατά το μεγαλύτερο τμήμα του, στο συνεκτικό τμήμα του οικισμού και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, με τον κανόνα. Επειδή, όμως, οι ερωτήσεις σου δεν συμφωνούν με το αυτονόητο, μήπως συμβαίνει κάτι άλλο;

Υποθέτω ότι αναφέρεσαι στο από 20.2.2003 πδ "Καθορισμός χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης στην εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών προ του έτους 1923 ευρύτερη περιοχή Μεσογείων" (ΦΕΚ 199/Δ/6.3.2003). Αν ΝΑΙ, τα διαγράμματα αυτά συντάχθηκαν από τον ΟΑ (Πανόρμου 2) και το αρμόδιο τμήμα που συνέταξε τα πρωτότυπα (και όχι τη σμίκρυνση σε 1:25000) θα πρέπει να μπορεί να δώσει σχετικές διευκρινίσεις. Επικουρικά, και η ΔΤΕ (Αμαλιάδος 17) είναι αρμόδια να εντοπίσει τα όποια προβλήματα και να συνεργαστεί με τον ΟΑ για τη διευθέτησή τους. Επειδή δεν είναι εύκολο να εντοπίσω τα προβλήματα που αναφέρεις στα σμικρυμένα διαγράμματα του ΦΕΚ, μπορείς να τα προσδιορίσεις αναφέροντας τις αντίστοιχες σελίδες του ΦΕΚ που έχουν δημοσιευτεί τα προβληματικά διαγράμματα;

Μετά τη διευκρίνιση ότι οι δύο οικοδομές είναι ανεξάρτητες και μάλιστα σε απόσταση 10 μ., χωρίς κανένα κοινό στοιχείο, δεν μπορεί να γίνει σύσταση Ο.Ι., γιατί δεν είναι μία ενιαία οικοδομή. Επίσης, δεν μπορεί να γίνει σύσταση κάθετης, γιατί απαγορεύεται σε εκτός σχεδίου περιοχές. Για το λόγο αυτό έγραψα στο post #13 ότι δεν είναι δυνατόν να μοιραστούν οι οικοδομές και το γήπεδο. Το περίεργο είναι ότι ο συμβ/φος ισχυρίζεται ότι, όχι μόνο μπορούν να μοιραστούν αλλά πρέπει να μοιραστεί και το γήπεδο. Επομένως, είτε γνωρίζει κάτι που δεν γνωρίζουμε είτε δεν γνωρίζει την πολεοδομική νομοθεσία. ΥΓ Όπως φαίνεται έγραφα ταυτόχρονα με τον AlexisPap και τελικά καταλήξαμε στα ίδια συμπεράσματα.

Εμείς συζητάμε τα διάφορα ενδεχόμενα, αλλά η xenia δεν είναι παρούσα για να δώσει διευκρινίσεις στο θέμα της απόστασης των δύο οικοδομών.

Ακριβώς. Από την περιγραφή προκύπτει ότι, πρόκειται για δύο ανεξάρτητες οικοδομές, οι οποίες, πιθανά, δεν κτίστηκαν, εξ αρχής, με την πρόβλεψη να έχουν ένα κοινό στοιχείο (πχ πέργκολα κλπ), ώστε να θεωρηθούν ως ενιαία οικοδομή, η οποία θα μπορούσε, στη συνέχεια, να διαιρεθεί με Ο.Ι. Εάν η σκέψη αυτή είναι σωστή, τότε η απάντηση στην ερώτηση της xenia είναι αρνητική.

Έχω μια απορία. Η xenia περιέγραψε σαφώς το πρόβλημα που αντιμετωπίζει (σε γήπεδο εκτός σχεδίου έχουν ανεγερθεί ΔΥΟ ανεξάρτητες οικοδομές και οι συνιδιοκτήτες του γηπέδου θέλουν να ξεχωρίσουν τις οικοδομές) και οι προτάσεις που κατατέθηκαν, για τη λύση του, είναι η σύσταση Ο.Ι. Το ερώτημά μου είναι: λύνεται, πράγματι, το πρόβλημα με την πρόταση αυτή;

Σημαντική η παράθεση της εγκυκλίου για τη ΜΣΔ, από τον ΤΟΠΟΓΑΒΡΟ, αν και, για την οικονομία του χώρου του παρόντος θέματος, θα ήταν προτιμότερο να είχε αναρτηθεί στα Downloads. Στην ουσία τώρα. Ο (τρίτος) νόμος για τη ΜΣΔ κρίθηκε αντισυνταγματικός, και πάλι, από το ΣτΕ, το οποίο επέβαλε σοβαρές προϋποθέσεις για τη λειτουργία του θεσμού, όπως πχ την εφαρμογή του σε συγκεκριμένες ζώνες μέσα σε κάθε δήμο αλλά, δυστυχώς, κανένας δήμος δεν καθόρισε αυτές τις ζώνες. Για όλους αυτούς τους λόγους πάγωσε, για άλλη μια φορά, η λειτουργία του θεσμού και το χειρότερο απ' όλα είναι ότι χιλιάδες ιδιοκτήτες διατηρητέων, κυρίως, οικοδομών δέχτηκαν να παραλάβουν τίλους για τον υπολοιπόμενο ΣΔ, δηλαδή άχρηστα χαρτιά πλέον, τα οποία δεν μπορούν να πουλήσουν ή να μεταβιβάσουν κλπ. Στο ερώτημα του tektonas80 η απάντηση είναι ότι πρόκειται για ένα μεγάλο ρίσκο που πρέπει να γνωρίζει ο υποψήφιος αγοραστής. Ανεξάρτητα από το θέμα της ισχύος της άδειας, το ουσιαστικό θέμα, που πρέπει να τον απασχολήσει, είναι η εκμετάλλευση του μεταφερόμενου ΣΔ, που είναι και το βασικό κίνητρο αυτής της αγοραπωλησίας. Εάν το ωφελούμενο οικόπεδο περιλαμβάνεται σε ΖΥΣ (απίθανο, κατά την άποψή μου), τότε δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν, όμως, δεν περιλαμβάνεται, τότε είναι ενδεχόμενο να κατατεθεί προσφυγή κατά της άδειας από περίοικο και, γενικά, οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο, οπότε η άδεια θα ανακληθεί ΣΙΓΟΥΡΑ.

Η υψομετρική μελέτη του δρόμου, που έχει εγκριθεί προβλέπει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για τη μελλοντική κατασκευή του συνολικά ή και κατά στάδια κατασκευής (μηκοτομές, ρείθρα κλπ). Επομένως, να μην ανησυχείς για το θέμα αυτό αν και μπορείς να πάρεις αντίγραφο της μελέτης για το τμήμα που σε ενδιαφέρει.

@fotask Με δεδομένο ότι η Αλόννησος περιλαμβάνεται στη ζώνη προστασίας του αντίστοιχου Εθνικού Θαλάσσιου Πάρκου, σε συμβουλεύω να διαβάσεις τις ρυθμίσεις που προβλέπει η ΚΥΑ 23537/6.5.2003 (ΦΕΚ 621/Δ/19.6.2003). Με την ΚΥΑ αυτή ορίζονται, εκτός των άλλων, και χρήσεις γης και απαγορεύσεις για συγκεκριμένες περιοχές, οι οποίες είναι πιθανόν να βρίσκονται κοντά στην περιοχή που σε ενδιαφέρει.

Εγώ να ρωτήσω γιατί πρέπει να δεχόμαστε, άκριτα, την περιγραφή που δίνει ένας ιδιώτης για να ρίξει, πιθανόν, το βάρος στον μηχανικό, για όσα περίεργα και απίθανα διαβάζουμε σ' αυτή την περίπτωση (το 1975 μπορούσε να κτίσει 800 τμ σε γήπεδο 1000 τμ !!!), και αντιδρούμε, όπως ο gzin, και δεν κάνουμε την απλοϊκή ερώτηση στον εαυτό μας: είχε κάποιο όφελος ο μηχανικός να κάνει όλα αυτά που του καταμαρτυρούνται ή, είναι ενδεχόμενο να μην είναι έτσι τα πράγματα; Ας είμαστε λίγο αυτοσυγκρατημένοι, σε τέτοιου είδους περιγραφές, και προσεκτικοί στις συμβουλές που δίνουμε.

Ο αναδασμός έχει σχέση με την ενιαιοποίηση των διάσπαρτων αγροτεμαχίων και των καλλιεργήσιμων εκτάσεων που διαθέτουν οι κάτοικοι σε μια συγκεκριμένη περιοχή, με στόχο τη συγκέντρωση, όσο είναι δυνατόν, της γης που έχει κάθε ιδιοκτήτης, ώστε να μειωθεί ο χρόνος απασχόλησης στα χωράφια, να βελτιωθεί η καλλιέργεια, και τελικά η απόδοση της καλλιεργούμενης γης. Η υπαγωγή ενός οικισμού σε μία από τις κατηγορίες πολεοδομικού καθεστώτος έχει άλλο στόχο, όπως γνωρίζεις, τελείως διαφορετικό από τον προηγούμενο.

Νομίζω ότι μπερδεύεις, συνάδελφε, το πολεοδομικό καθεστώς που εφαρμόζεται στο συγκεκριμένο οικισμό (<2000) με άλλες έννοιες (πχ αναδασμός κλπ) που δεν συσχετίζονται με το πολεοδομικό καθεστώς. Το πδ, για τους οικισμούς αυτής της κατηγορίας, είναι συγκεκριμένο και προβλέπει, εκτός των άλλων, και πρόσωπο σε ΚΧ, συγκεκριμένου ελάχιστου πλάτους, για να θεωρείται ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο.

@GEROJOHN1 Ξεκινώντας από το εμβαδόν του γηπέδου (και όχι οικοπέδου), δημιουργούνται ερωτήματα εάν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Επί πλέον, το συνολικό εμβαδόν (400 τμ), που αναφέρεις ότι επιτρέπεται να κατασκευαστεί, δεν προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις. Συνολικά, οι πολλαπλές πολεοδομικές παρανομίες που φαίνεται να έχουν γίνει στο συγκεκριμένο γήπεδο, δεν αντιμετωπίζονται με επικοινωνία μέσω διαδικτύου, αλλά με μηχανικό και δικηγόρο της εμπιστοσύνης σου.

Οι σωστοί ορισμοί των ΚΧ αναφέρονται στον ΓΟΚ, όπως τους παρέθεσε ο gkerasias. Το φαινόμενο, η μία πολεοδομία να δίνει διαφορετική ερμηνεία σε μια διάταξη ή σε ένα ορισμό από κάποια άλλη, το έχουμε δει πολύ συχνά αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η "στρεβλή" ερμηνεία δημιουργεί κανόνα.

Πρέπει να γνωρίζεις ότι το οικόπεδο, στο οποίο θα συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία, θεωρείται ως ενιαίο πολεοδομικά ανεξάρτητα εάν χωριστεί είτε με μανδρότοιχο είτε με συρματόπλεγμα είτε με κτίσμα. Αυτό που έχει σημασία είναι, το κάθε τμήμα της κάθετης να έχει πρόσωπο σε δρόμο, ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να μπορεί να κτίσει στο τμήμα του, δεδομένου ότι έχει, απλά, την αποκλειστική χρήση του τμήματος που του ανήκει αφού το οικόπεδο δεν χωρίζεται, με την κάθετη, σε δύο ανεξάρτητα οικόπεδα. Αυτό σημαίνει ότι όταν θελήσει να κτίσει ένας από τους δύο συνιδιοκτήτες θα καταθέτει τοπογραφικό με αποτύπωση του συνολικού οικοπέδου και όχι του τμήματος, του οποίου έχει την αποκλειστική χρήση. Για το λόγο αυτό, εάν ένας "κακός" συνιδιοκτήτης υπερβεί τους όρους δόμησης που αντιστοιχούν στο τμήμα του, σε βάρος του άλλου συνιδιοκτήτη, η ενέργεια αυτή δεν είναι πολεοδομική παράβαση. Με βάση τις γενικές αυτέ πληροφορίες, πρέπει να απευθυνθείς σε ένα μηχανικό της εμπιστοσύνης σου, με εμπειρία στα θέματα εφαρμογής του ΓΟΚ για να σε συμβουλεύσει για τους τρόπους με τους οποίους μπορεί να γίνει η καλλίτερη εκμετάλλευση του οικοπέδου.

ΕΤΑΚ= Ειδικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Ίσχυσε για το 2008 και το 2009, το οποίο καταβάλλεται μέχρι 30.7.2010. Αξίζει να σημειωθεί ότι η κυβέρνηση ψήφισε τον Δεκέμβρη νόμο για την καταβολή έκτακτης εισφοράς η οποία επιβάλλεται και στο ΕΤΑΚ του 2009 και από πληροφορίες που έχω η έκτακτη εισφορά προσαυξάνει το ΕΤΑΚ κατά 2,5 φορές περίπου. Το ΕΤΑΚ έπαυσε να ισχύει και από το 2011 θα ισχύει ο Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Το εάν θα συνυπολογιστεί στο εμβαδόν του διαμερίσματος και το εμβαδόν του ΗΧ δεν έχει γίνει γνωστό αλλά ερμηνεύοντας τις δηλώσεις του Παπακωνσταντίνου (ότι δεν θα επιβληθεί φόρος αναδρομικά) συμπεραίνω ότι οι ΗΧ θα συνυπολογιστούν στο συνολικό εμβαδόν του διαμερίσματος.

Υποθέτω ότι συζητάμε για τροποποίηση που έχει σχέση με μετάθεση των ΡΓ και ΟΓ και όχι για αλλαγή της χρήσης γης ενός χώρου. Σ' αυτή την περίπτωση μετατίθενται, σε άλλες (νέες) θέσεις, οι γραμμές αυτές, οπότε κάποιες λωρίδες γης προσκυρώνονται και άλλες ρυμοτομούνται από τις υφιστάμενες ιδιοκτησίες. Επομένως, για τη ρύθμιση της νέας κατάστασης που επιβάλλει η νέα αναγκαστική απαλλοτρίωση στις υφιστάμενες ιδιοκτησίες πρέπει να συνταχθεί αντίστοιχη πράξη αναλογισμού και, πιθανά, τακτοποίησης.

Εάν το οικόπεδο είναι γωνιακό, η απαίτηση για πρόσωπο σε όλο το μήκος της πλευράς των ορίων του οικοπέδου χρειάζεται και για τα δύο πρόσωπα. Το θέμα αυτό αλλά και η ερμηνεία για το συνολικό ανάπτυγμα του προσώπου του οικοπέδου αντιμετωπίζονται στην εγκύκλιο 78933/10889/1990 του τότε ΥΠΕΧΩΔΕ, με την οποία κοινοποιήθηκε η γνωμοδότηση 192/1990 της Νομικής Δ/νσης του Υπουργείου.

Ειλικρινά, δεν καταλαβαίνω τη σκέψη σου. Η συγκεκριμένη παρ. 2.β.γγ, που αφορά στον ΣΔ για τουριστικές εγκαταστάσεις, σου επιτρέπει αυξημένο ΣΔ, σε σχέση με τον αντίστοιχο για κατοικία, η πολεοδομία επιβεβαιώνει την άποψη αυτή και εσύ ρωτάς αν θα ακολουθήσεις την απόφαση του ΓΓ Τουρισμού, η οποία αναφέρει που μπορούν να ανεγερθούν τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες. Για το θέμα του προγράμματος δεν έχω άποψη και μπορεί να σε βοηθήσει όποιος γνωρίζει σχετικά.

Με το ΓΠΣ καθορίζονται οι χρήσεις γης οι οποίες είναι δεσμευτικές μέχρι τη σύνταξη της ΠΜ, με την οποία αυτές εξειδικεύονται σε επίπεδο ΟΤ. Στην περίπτωση του συγκεκριμένου αγροτεμαχίου είναι προφανές ότι καθορίστηκε η χρήση του χώρου υγειονομικής περίθαλψης στην ευρύτερη περιοχή, με στόχο να εξασφαλιστεί ο χώρος για την ανέγερση νοσοκομείου ή άλλης σχετικής μονάδας, τα όρια του οποίου/ας θα καθοριστεί με την ΠΜ. Στο ΓΠΣ καθορίζονται, συνήθως, και ελάχιστα όρια αρτιότητας για τα γήπεδα που περιλαμβάνονται στα όριά του, οπότε η δήλωση πρέπει να προσαρμοστεί στα συγκεκριμένα δεδομένα.

Όπως έχω γράψει παραπάνω (#121), νομικά, η δουλεία διόδου αποτελεί αντικείμενο του Αστικού Κώδικα και ειδικότερα των άρθρων 1010 έως 1018. Εμείς, όμως, αντιμετωπίζουμε το θέμα από την πολεοδομικοτεχνική του πλευρά και διαβάζουμε τους αντίστοιχους νόμους και διατάξεις.

Η άποψη για τη δυνατότητα επιβολής δουλείας διόδου σε εντός σχεδίου περιοχή στηρίζεται στο δεύτερο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 25 του ΓΟΚ/85, στο οποίο αναφέρεται ότι: Από την απαγόρευση αυτή εξαιρείται η δουλεία διόδου, εφόσον αποτελεί τη μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου. Δικαιοπραξίες που αντιβαίνουν στις διατάξεις της παραγράφου αυτής είναι απολύτως άκυρες. Με δεδομένο ότι η διάταξη αυτή αναφέρεται μόνο σε οικόπεδο και όχι γήπεδο, θεωρώ ότι το άρθρο 25 δίνει τη δυνατότητα επιβολής δουλείας διόδου μόνο σε οικόπεδα. Γνωρίζω ότι υπάρχουν διιστάμενες απόψεις για το θέμα, αλλά αυτή είναι η γνώμη μου με τη σχετική τεκμηρίωση.

Το φαινόμενο της αυθαίρετης κατάτμησης της γης σε "αγροτεμάχια" των 250-300 τμ ξεκίνησε στις αρχές της δεκαετίας του '60, παράλληλα με την εκδηλωμένη ανάγκη του εγκλωβισμένου στις μεγαλουπόλεις εργαζόμενου για δεύτερη κατοικία σε παραθαλάσσιες, κυρίως, περιοχές. Η αυθαίρετη κατάτμηση φούντωσε πάρα πολύ και ξέφυγε από κάθε έλεγχο σε σημείο που το κράτος, καθυστερημένο ως συνήθως, έκανε τις συνήθεις (πρώτες) σπασμωδικές κινήσεις, με την έκδοση νόμων όπως πχ 410/68, 651/77 κλπ. Η κατάσταση περιορίστηκε μεν, αλλά η αυθαίρετη κατάτμηση συνεχίστηκε, ειδικά στην Αττική, οπότε το 1979 εκδόθηκαν τα πρώτα πδ (επί Μάνου) για την αύξηση του ελάχιστου εμβαδού κατάτμησης, που έφτασε τα 20 στρεμ. (!!!). Τα μέτρα αυτά ξεπεράστηκαν, βέβαια, από ορισμένους επιτήδειους "οικοπεδάδες", μεσίτες και επίορκους συμβ/φους, που συνέχισαν τη βιομηχανία της αυθαίρετης κατάτμησης γης, συντάσσοντας συμβόλαια σε άλλους νομούς (!!!). Για το λόγο αυτό, τροποποιήθηκαν και συμπληρώθηκαν, μεταγενέστερα, οι αρχικοί νόμοι.

Αναφέρεις ότι πρόκειται για οικόπεδο αλλά δεν ξεκαθαρίζεις αν, πράγματι, πρόκειται για περιοχή εντός σχεδίου ή όχι. Σήμερα, δουλεία διόδου επιτρέπεται να επιβληθεί μόνον σε περιοχές εντός σχεδίου. Δεν υπάρχουν προδιαγραφές για τη δουλεία διόδου, αντίθετα, υπάρχουν προδιαγραφές για τη διέλευση οχημάτων και πεζών, σε περιοχές εντός σχεδίου. Εάν η πράξη για τη δουλεία διόδου, που συμφώνησες με το γείτονά σου, έγινε πριν από χρόνια, τα 3 μ. θεωρούνται ένα ικανοποιητικό ελάχιστο πλάτος, γιατί σήμερα θα χρειαζόταν μεγαλύτερο πλάτος, ανάλογα με τις ανάγκες που θα εξυπηρετούσε η δουλεία (πχ διέλευση φορτηγών κλπ για την ανέγερση οικοδομής στο αποκλεισμένο οικόπεδο).