MAKAP

Πήρες ήδη απαντήσεις για το τεχνικό μέρος των ερωτημάτων σου. Οι τελευταίες ερωτήσεις αφορούν σε νομικές διαδικασίες, για τις οποίες δεν είμαστε αρμόδιοι. Αν, μάλιστα, είσαι ενοικιαστής και όχι ιδιοκτήτης του καταστήματος, δεν νομιμοποιείσαι για τις ενέργειες που περιγράφεις.

Πολύ σωστό. Παράλειψή μου, να το αναφέρω.

Δεν έγραψα για τον/ους εργολάβο/ους αλλά τους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, όπως προβλέπει ο νόμος, κατά τη σύνταξη της Ο.Ι. και του Κανονισμού, οπότε είναι μετρημένοι στα δάκτυλα, σε αντίθεση με σήμερα που είναι πολύ περισσότεροι και, οπωσδήποτε, με όλες τις αντιπαραθέσεις που έχουν αναδειχθεί στην πάροδο των ετών συμβίωσης στον ίδιο χώρο.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία περί οριζόντιων ιδιοκτησιών, επιτρέπεται η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστων χώρων (ΚΧ), σε μία ή και περισσότερες Ο.Ι., αρκεί αυτό να έχει συμφωνηθεί από τους (αρχικούς) ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, δηλαδή να περιγράφεται ρητά στον αντίστοιχο Κανονισμό. Αυτό επιτρέπεται να γίνει και στη συνέχεια, αλλά είναι απίθανο να συμφωνήσουν ΟΛΟΙ οι (πολυάριθμοι σημερινοί) ιδιοκτήτες, όπως απαιτείται από τη νομοθεσία, και, επομένως, μάλλον αδύνατο, να επιτραπεί η αποκλειστική χρήση του συγκεκριμένου χώρου για τραπεζάκια. Η διαμόρφωση κάθε ΚΧ, και του συγκεκριμένου, της πολυκατοικίας αποτελεί αντικείμενο των ιδιοκτητών και τα θέματα αυτά αντιμετωπίζονται με αποφάσεις των ΓΣ. Επομένως, η διαμόρφωση με ζαρντινιέρες, στο συγκεκριμένο τμήμα, ή με άλλο τρόπο, σε άλλο τμήμα, πρέπει να έχει αποφασιστεί σε κάποια ΓΣ.

Σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 25 του ν. 1337/1983, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 27 του ν. 2742/1999: 2.α. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων της παραγράφου 1 καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής: - Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10% - Για οικόπεδα που υπολείπονται μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%. - Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%.

Για όσους ενδιαφέρονται να κατεβάσουν την εγκύκλιο 3/2010, είναι αναρτημένη ΕΔΩ. Και τώρα οι (πρώτες) ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ: 1. Έκαναν πάλι χοντρό λάθος, θεωρώντας ότι η εγκ. 1/2010 αποτελεί ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΗ ρύθμιση (!!!), και ξεκινάνε από την ημερομηνία έκδοσής της για να καταλήξουν (; ποιες άδειες θεωρούνται ως νομίμως εκδοθείσες και ποιες όχι. Εκτός του ότι η εγκύκλιος ΔΕΝ είναι νομοθετική ρύθμιση, δημιουργείται μεγάλο πρόβλημα με τις άδειες που εκδόθηκαν από την 28.1.2010 μέχρις ότου παρέλαβαν οι πολεοδομίες την εγκύκλιο. 2. Ρίχνουν το μπαλάκι (ΕΥΘΥΝΗ) στον πολίτη, με την (εκβιαστική) υπογραφή της δήλωσης για να πάρει την άδεια. 3. Το υπόλοιπο κείμενο της εγκυκλίου δεν βοηθάει τους μη οικοδομήσαντες μέχρι σήμερα.

Είναι αξιοσημείωτο ότι, η συγκεκριμένη αναστολή έκδοσης ΟΑ και εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών περιλαμβάνεται σε διάταξη νόμου (ν. 3818/2010), ενώ, αντίθετα, η πολεοδομική νομοθεσία προβλέπει ότι οι ανατολές επιβάλλονται με υπουργικές αποφάσεις. Αυτό δείχνει αφενός τη σημασία που δίνει η Πολιτεία στη διαδικασία αυτή αφετέρου τη δυσκολία να τροποποιηθεί η διάταξη αυτή. Στην παρ. 2 του άρθρου 2 του ν. 3818.2010 προβλέπεται ότι η έναρξη οικοδομικών εργασιών για την ανέγερση κτισμάτων μέσα στο περίγραμμα των περιοχών της παρ. 1 του άρθρου 1, για τα οποία έχει εκδοθεί νόμιμη οικοδομική άδεια, επιτρέπεται μόνο μετά από βεβαίωση, και κατόπιν αυτοψίας, από την Ειδική Επιτροπή Ελέγχου ... ότι η θέση του οικοπέδου ή του γηπέδου και η τοποθέτηση του κτίσματος ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία της οικοδομικής άδειας. Οι Ειδικές Επιτροπές Ελέγχου αποτελούνται από έναν υπάλληλο της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Περιβάλλοντος, έναν υπάλληλο του οικεί− ου Πολεοδομικού Γραφείου και έναν υπάλληλο του Δασαρχείου της περιοχής και συγκροτούνται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας Αττικής μέσα σε ένα μήνα από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου. Η βεβαίωση του πρώτου εδαφίου εκδίδεται από τις Ειδικές Επιτροπές Ελέγχου εντός προθεσμίας δύο μηνών από της υποβολής της σχετικής αιτήσεως. Επομένως, θα πρέπει να συνεργαστείς με το μηχανικό σου, για να είσαι σίγουρος για τις προϋποθέσεις που θέτει η παραπάνω διάταξη, και να καταθέσεις ΑΜΕΣΑ τη σχετική αίτηση στην Πολεοδομία. ΥΓ Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, η αναστολή εκτέλεσης οικ. εργασιών δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός της οικοδομής.

Μα ... όλα τα ερωτήματά σου απαντιώνται στην εγκύκλιο που παρέθεσα στο προηγούμενο post. Η νομοθεσία απαιτεί να υπάρχει επικοινωνία του οικοπέδου με το υπάρχον οδικό δίκτυο, για να εκδοθεί ΟΑ.

Ο λόγος που αμφισβητώ τη γνησιότητα του εγγράφου είναι ότι δεν διάβασα την ενέργεια αυτή στο καθημερινό δελτίο τύπου. Πάντως, είναι πολύ ενδιαφέρουσα η πρότασή σου προς τους συντονιστές για το θέμα των εκλογών του ΤΕΕ.

Ξεκινώντας με κάποιες επιφυλάξεις, ως προς τη γνησιότητα του κειμένου, θέλω να επισημάνω ΚΑΙ εγώ ότι, τα προβλήματα, που δημιούργησε η επίμαχη εγκύκλιος, δεν επιλύονται με ρυθμίσεις του τύπου που περιγράφεται στο έγγραφο, δηλαδή μεταφέροντας, στην ουσία, την ευθύνη στις πλάτες του πολίτη, που έχει ένα οικόπεδο σε οικισμό της κατηγορίας αυτής. Υπάρχουν πολλές λύσεις για το πρόβλημα που δημιουργήθηκε με την απόφαση 1828/2008 και καμία από αυτές ΔΕΝ περιγράφεται στην εγκύκλιο 1/2010 και, οπωσδήποτε όχι, στο φερόμενο ως έγγραφο του ΤΕΕ. Η πιο σωστή λύση, κατά τη γνώμη μου, είναι 1) η ΑΜΕΣΗ ανάκληση της εγκυκλίου, 2) ο περιορισμός των επιπτώσεων της απόφασης του ΣτΕ στην υπόθεση που εξετάστηκε και 3) η λήψη μέτρων ΜΟΝΟΝ για τα οικόπεδα που πρόκειται να αξιοποιηθούν ΜΕΤΑ την έκδοση της όποιας νέας υπουργικής απόφασης ή εγκυκλίου.

Επιστρέφοντας από (μακρινές) χώρες της Κοινοπολιτείας, τις οποίες θα επισκεφτώ τον επόμενο μήνα, θα ενημερώσω αν ο θεσμός αυτός ισχύει στην Κοινοπολιτεία, όπως υποστηρίζεις, ή όχι.

Από τις εντυπώσεις μου κατά την περυσινή επίσκεψη, για 2η φορά, στο Montreal, είχα γράψει ότι εντυπωσιάστηκα από το γεγονός ότι για την τροποποίηση της οικοδομής (ισόγειας ή διώροφης), στο δήμο Town of Mount Royal (ας πούμε Φιλοθέη ή Ψυχικό), είτε για την εξωτερική εμφάνιση της οικοδομής είτε για οποιαδήποτε αλλαγή (πανωσήκωμα κλπ), χρειαζόταν η (αποφασιστική) γνώμη των περιοίκων (!!!). Το ίδιο συμβαίνει και στην περιοχή της Βοστώνης, αν θυμάμαι καλά, όπου ζει Αμερικανός φίλος (τοπογράφος) ο οποίος είναι πρόεδρος (!!!) της αντίστοιχης επιτροπής του δήμου. Η διαδικασία είναι ότι μετά την αίτηση του ενδιαφερόμενου στο δήμο, ο τελευταίος ενημέρωνε τους περιοίκους, οι οποίοι, σε τακτή προθεσμία, διατυπώνουν τη γνώμη τους (θετική ή αρνητική) και στη συνέχεια ο δήμος δίνει ή όχι την άδεια για την επέμβαση.

@Κ.Π.Στ. Έχω την εντύπωση ότι έχεις μπερδέψει την έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με την έννοια της αποκλειστικής χρήσης ενός κοινόχρηστου χώρου. Νομίζω ότι η οροφή της πολυκατοικίας καθώς και τα ελεύθερα τμήματα των ορόφων σε εσοχή, δηλαδή οι "βεράντες" όπως τις περιγράφεις των αντίστοιχων διαμερισμάτων, αποτελούν κοινόχρηστους χώρους και αυτό πρέπει να επιβεβαιώνεται από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Είναι άλλο θέμα οι εξώστες ενός διαμερίσματος και άλλο οι συγκεκριμένοι ΚΧ, των οποίων έχουν την αποκλειστική χρήση οι ιδιοκτήτες των αντίστοιχων διαμερισμάτων. Οι εξώστες των διαμερισμάτων αποτελούν προσαρτήματα των οριζόντιων ιδιοκτησιών ενώ οι χώροι που περιγράφεις δεν περιλαμβάνονται στην περιγραφή των συγκεκριμένων διαμερισμάτων.

Ο τρόπος της μέτρησης της επιφάνειας της γης, με τα ελαιόδενδρα, συναντιέται σε μερικά μέρη της χώρας, όπου η αξία του δένδρου αυτού και η απόδοσή του ήταν μεγαλύτερα από την αξία της γης. Αυτός ο τρόπος, βέβαια, αναφέρεται μόνο σε παλαιά συμβόλαια που έρχονται στην επιφάνεια με αφορμή μια κληρονομιά ά κάτι άλλο. Είναι βέβαιο ότι ο τρόπος αυτός μέτρησης επιφανειών δεν έχει σχέση με επιδοτήσεις, με το σκεπτικό ότι δεν μπορεί να αναφερθεί ο τρόπος αυτός σε επίσημα έγγραφα.

1. Το ΣτΕ έκρινε ότι η διαπλάτυνση ενός ΚΧ, πέραν του πλάτους που αυτός είχε αρχικά, δεν επιτρέπεται, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις, για τους λόγους που αναφέρεις και αναφέρονται στην απόφαση 1828/2008. Με βάση το σκεπτικό αυτό θεωρώ ότι, δεν επιτρέπεται η διαπλάτυνση ΚΧ. 2. Η εγκύκλιος 1/2010 είναι διάτρητη από όλες τις πλευρές και τις θέσεις που διατυπώνει και για το λόγο αυτό δεν θεωρώ σοβαρά αυτά που αναφέρονται σ' αυτήν. Για παράδειγμα αναφέρω, επί πλέον, την παρ. Δ της εγκυκλίου, στην οποία οι εισηγητές της, εκτός της παρ. 1 του άρθρου 6 του πδ, ανακάτεψαν, εσφαλμένα κατά την άποψή μου, και την παρ. 3, όπως αναφέρω σε άλλο thread, η οποία κρίθηκε ως ανίσχυρη, με το σκεπτικό ότι, η διαπλάτυνση μιας οδού, με απόφαση του Νομάρχη, πέραν του αρχικού της πλάτους, είναι ανίσχυρη.

ιδιωτικός δρόμος σε οικισμό προ 1923 δεν νοείται. Για το λόγο αυτό, είναι, σχεδόν βέβαιο, ότι οι άδειες που εκδόθηκαν, τον έδειχναν ως κοινοτικό. Άλλωστε, το 1981, που υπήρχε μόνον αυτή η κατηγορία οικισμών, δεν το έψαχναν και πολύ το θέμα.

@dow Έχεις δίκιο για το σκεπτικό "δημιουργίας νέων κοινόχρηστων χώρων κατά τρόπο αποσπασματικό", όπως αναφέρεται στη σκέψη 10 και 12, αλλά, νομίζω ότι, δεν έχεις δίκιο για το θέμα της διαπλάτυνσης των υφιστάμενων ΚΧ, δεδομένου ότι το ΣτΕ έκρινε ανίσχυρη την παρ. 3 του άρθρου 6 στην οποία ορίζεται ότι, "Με απόφαση νομάρχη ύστερα από εισήγηση της αρμόδιας για την έκδοση της οικοδομικής άδειας υπηρεσίας και γνωμοδότηση του ΣΧΟΠ του νομού, είναι δυνατό να ορίζεται για την εφαρμογή των προηγούμενων παραγράφων 1 και 2, πλάτος κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερο από τέσσερα (4) μέτρα και έως οκτώ ( μέτρα, εφόσον αυτό επιβάλλεται για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς ή πολεοδομικούς". Αφού, λοιπόν, κρίνεται ανίσχυρη η διάταξη για τη διαδικασία διαπλάτυνσης ενός ΚΧ, για το τμήμα πέραν των 4 μ., πως εννοείς ότι δεν απαγορεύεται η διαπλάτυνση αυτή;

Με το από 2/13.3.1981 πδ καθορίστηκαν η διαδικασία οριοθέτησης και τα σχετικά στοιχεία για τη δόμηση σε οικισμούς προ 1923. Η αρτιότητα των οικοπέδων ορίζεται στο άρθρο 4 του πδ που μπορείς να το διαβάσεις ΕΔΩ.

Το διάταγμα αυτό εκδόθηκε και ισχύει για όλους τους οικισμούς που έχουν εγκεκριμένο ΡΣ αλλά δεν είχαν συγκεκριμένους όρους δόμησης και όρια αρτιότητας. Το πολεοδομικό καθεστώς δόμησης των οικισμών αυτών είναι σαφώς καλλίτερο από εκείνο των άλλων κατηγοριών οικισμών (προ 1923, <2000) οι οποίοι οριοθετούνται σε πρώτη φάση και προβλέπεται η μελλοντική πολεοδόμησή τους. Δεν καταλαβαίνω την έκφραση "οι αποστάσεις από τα όρια ποιες είναι";

Με δεδομένο ότι το 1968, οπότε εκδόθηκε η άδεια, δεν είχε εγκριθεί το ρυμοτομικό του Υπ. Γεωργίας, η άδεια εκδόθηκε με τις διατάξεις είτε της εκτός σχεδίου δόμησης είτε των οικισμών προ 1923. Από την κύρωση του ΡΣ, και ανεξάρτητα του γεγονότος ότι το κτίσμα δεν αποτυπώθηκε σ' αυτό, προφανώς γιατί ανεγέρθηκε λίγο μετά από τις εργασίες αποτύπωσης, το κτίσμα θεωρείται ρυμοτομούμενο, δεδομένου ότι το ΡΣ του Υπ. Γεωργίας έχει τις ιδιότητες εγκεκριμένου ΡΣ. Το ερώτημα που γεννάται είναι γιατί χαρακτηρίστηκε ο οικισμός ως <2000 αφού είχε ήδη καλλίτερο καθεστώς δόμησης και, επομένως, ποιο καθεστώς ισχύει πλέον; Η απάντηση, στο κρίσιμο αυτό ερώτημα, δίνεται, βέβαια, από την πολεοδομία. Σημαντικό στοιχείο θεωρώ, επίσης, και το διάγραμμα καθορισμού των ορίων του οικισμού και συγκεκριμένα εάν αποτυπώνεται σ' αυτό το κτίσμα Α. Στη συνέχεια το πράγμα μπλέκει γιατί 1) το αρχικό οικόπεδο (1007 τμ) δεν μπορούσε να κατατμηθεί επειδή είχε παραχωρηθεί από το ΥΓ με αυτό το εμβαδόν και 2) η κατάτμηση έγινε με βάση το καθεστώς του οικισμού <2000. 1. η απάντηση στο ερώτημα 1 πρέπει να δοθεί από την πολεοδομία, με βάση το καθεστώς δόμησης που έχει επικρατήσει όλα αυτά τα χρόνια. 2. το κτίσμα Α ήταν νόμιμο και είναι ρυμοτομούμενο με το ΡΣ του ΥΓ, αλλά δεν γνωρίζω αν έχει επικρατήσει αυτό το καθεστώς ή το άλλο. 3. απάντησα πιο πάνω. 4. ο 5269/31 εφαρμόζεται στα ρυμοτομούμενα ακίνητα (άρθρο 247 ΚΒΠΝ), δηλαδή σε εγκεκριμένα ΡΣ. Επομένως, η απάντηση στο ερώτημα αυτό συναρτάται από το καθεστώς δόμησης που εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περιοχή.

Συμβόλαιο που μετρούσε την έκταση με ελιές είχα διαβάσει πριν από 30 χρόνια περίπου για περιοχή στα Βίλια Αττικής, αλλά δεν θυμάμαι την αντιστοίχιση των ελαιόδενδρων με την έκταση που υποδείχτηκε. Όπως λέει ο ΘΕΟΧΑΡΗΣ, το γεωτεμάχιο παραμένει ενιαίο, ανεξάρτητα από το εάν ένα τμήμα του, ενδεχομένως, χαρακτηριστεί ως δασικό. Εάν βρίσκεται στην Αττική ή και αλλού, έλεγξε αν έχουν εκδοθεί ΓΠΣ ή άλλες γενικές ρυθμίσεις για τη συγκεκριμένη (μείζονα) περιοχή.

@PShomologation Το ΣτΕ έκρινε ό,τι έκρινε, με βάση τη διαμορφωμένη από ετών σχετική νομολογία, με αφορμή την πρώτη προσφυγή που κατατέθηκε, κατά μιας διοικητικής πράξης που στηρίχτηκε στις διατάξεις του άρθρου 6 του πδ. Αυτό είναι το ένα σκέλος της υπόθεσης και το άλλο, δηλαδή αυτό που σχολιάζουμε, είναι το έκτρωμα που περιλαμβάνεται στην εγκύκλιο 1/2010, με το οποίο η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΚΑ επιχείρησε, εσφαλμένα και ανεπιτυχώς, κατά την άποψή μου, να προσαρμοστεί με το πνεύμα της απόφασης 1828/2008. @scarab Με βάση την ισχύουσα νομολογία του ΣτΕ, η έγκριση ΠΜ γίνεται ΜΟΝΟΝ με πδ.

Η μακρόχρονη εμπειρία, στο θέμα του προσδιορισμού του χρόνου ολοκλήρωσης των διαδικασιών έγκρισης ενός ΡΣ, λέει ότι αυτός είναι άγνωστος, δεδομένου ότι επηρεάζεται από πάρα πολλούς και απρόβλεπτους παράγοντες. Δεν καταλαβαίνω την εμπλοκή της ΤΑ στο θέμα της έκδοσης της ΟΑ, αλλά εάν εννοείς ότι στην περιοχή που σε ενδιαφέρει οι πολεοδομικές αρμοδιότητες ασκούνται από δήμο, τότε η απάντηση είναι ότι, και αυτό μπορεί να συμβεί, αφού οι πολεοδομίες των δήμων λειτουργούν με (λίγο) διαφορετικά κριτήρια. Πάντως δεν αναφέρεται κάτι σχετικό στην πολεοδομική νομοθεσία.

Συνάδελφε, Η μόνη σχέση του ν. 1337/83 με το από 24.4/3.5.1985 πδ είναι το άρθρο 42 παρ. 5, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, με το οποίο, απλά και μόνο, παρασχέθηκαν, με νόμο, οι ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΕΣ εξουσιοδοτήσεις για την έκδοση του πδ αφενός για τον καθορισμό των ορίων κλπ αφετέρου των διαδικασιών πολεοδόμησης των οικισμών <2000. Τα δύο αυτά πδ εκδόθηκαν τον Μάιο και τον Αύγουστο 1985 αντίστοιχα. Επισημαίνω ότι, το ΣτΕ έκρινε ανίσχυρη τη διάταξη των παρ. 2 και 3 του άρθρου 6 του πδ, τη μεν πρώτη λόγω του ότι η παραχώρηση λωρίδων γης για τη δημιουργία οδικού δικτύου αποτελεί αποκλειστική αρμοδιότητα του Κράτους και τη δεύτερη γιατί η έγκριση της διαπλάτυνσης ενός ΚΧ πέραν των 4 μ., με απόφαση του Νομάρχη, δεν είναι επιτρεπτή, μετά το 1995 (δηλαδή μετά την εφαρμογή της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης), αφού ο Νομάρχης είναι, πλέον, αιρετό και όχι κυβερνητικό όργανο.

@dow Όπως έχω αναλύσει ΕΔΩ, στην παρ. Δ της εγκ. 1/2010 οι εισηγητές της επιχειρούν να διευκρινίσουν τη διαδικασία παραχώρησης λωρίδας γης προκειμένου αυξηθεί το πλάτος του ΚΧ σε 4μ. και, επομένως, να καταστεί οικοδομήσιμο το οικόπεδο. Οι ίδιοι εισηγητές ανακατεύουν, όμως, και την παρ. 3 του άρθρου 6 του πδ στην επιχειρηματολογία τους και περιπλέκουν τα πράγματα αντί να τα διευκρινίζουν, αφού η παρ. αυτή κρίθηκε ανίσχυρη από το ΣτΕ. @manwlis77 Η απάντησή μου αφορούσε στο ερώτημά σου για το τι θα γράψεις στη δήλωση, με δεδομένο ότι, η παραχώρηση της λωρίδας δεν έχει γίνει ακόμη, αφού ο δρόμος έχει πλάτος 2,80μ. Στην περίπτωση του οικοπέδου που περιγράφεις μορεί να γίνει παραχώρηση λωρίδας.