ΙΑΣΟΝΑΣ

Διαβάζεις κι αυτό..... Αξίζει τον κόπο!!! 4762/2014 ΣΤΕ ( 649412) (Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ) Πολεοδομική νομοθεσία. Επί οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι συνιδιοκτήτες μπορούν με τον κανονισμό να συμφωνήσουν ότι κάποιος από αυτούς θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε κοινόχρηστο χώρο, χωρίς η συμφωνία αυτή να πάσχει ακυρότητα λόγω αντιθέσεως προς το άρθρο 17 του ν. 1577/1985 [άρθρο 256 ΚΒΠΝ], που καθορίζει τις κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων. Κατά την έκδοση αδείας προς εκτέλεση κατασκευής στον κοινόκτητο χώρο συγκροτήματος, η πολεοδομική υπηρεσία οφείλει να εξετάζει και τις τυχόν ιδιωτικού δικαίου συμφωνίες, προκειμένου να κρίνει εάν αυτή εναρμονίζεται με την επιτρεπόμενη χρήση του κοινόκτητου χώρου. Κατά τη χορήγηση της επίμαχης οικοδομικής αδείας για την κατασκευή πισίνας, η πολεοδομική αρχή έπρεπε να εξετάσει και αν για την κατασκευή αυτή στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου, που σύμφωνα με την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί κήπο, υπήρχε συμφωνία των συνιδιοκτητών επιτρέπουσα μεταβολή της συνήθους κατά προορισμό χρήσεώς του. Δεκτές η έφεση και η αίτηση ακύρωσης. Αριθμός 4762/2014 ΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ ΤΜΗΜΑ Ε΄ Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 5 Μαρτίου 2014, με την εξής σύνθεση: Αγγ. Θεοφιλοπούλου, Αντιπρόεδρος, Πρόεδρος του Ε’ Τμήματος, Μ. Γκορτζολίδου, Π. Καρλή, Θ. Αραβάνης, Χρ. Ντουχάνης, Σύμβουλοι, Ολ. Παπαδοπούλου, Μ. Τριπολιτσιώτη, Πάρεδροι. Γραμματέας η Π. Μερτζανάκη. Για να δικάσει την από 23 Ιανουαρίου 2008 έφεση: των: 1) ................ και 2) ............, κατοίκων ..... Αττικής (..............), οι οποίοι δεν παρέστησαν, αλλά ο δικηγόρος που υπογράφει την έφεση νομιμοποιήθηκε στην πρώτη επ’ ακροατηρίω συζήτηση, κατά των: 1) Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών - Πειραιώς και ήδη Περιφέρειας Αττικής, η οποία παρέστη με το δικηγόρο Κυριάκο Παπανικολάου (Α.Μ. 21797), που τον διόρισε με πάγιο πληρεξούσιο και 2) ........... , κατοίκου .... Αττικής (..............), ο οποίος δεν παρέστη, και κατά της υπ’ αριθμ. 158/2007 απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών, με την οποία απερρίφθη η από 21.6.2005 αίτησή τους ακυρώσεως, κατά της υπ’ αριθ. 584/2005 άδειας οικοδομής - κατασκευής ανοιχτής πισίνας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών - Πειραιώς (Διεύθυνση Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής), επ’ ονόματι .......... . Η εκδίκαση άρχισε με την ανάγνωση της εκθέσεως της εισηγήτριας, Παρέδρου Ολ. Παπαδοπούλου. Κατόπιν το δικαστήριο άκουσε τον πληρεξούσιο της εφεσίβλητης Περιφέρειας, ο οποίος ζήτησε την απόρριψη της υπό κρίση εφέσεως. Μετά τη δημόσια συνεδρίαση το δικαστήριο συνήλθε σε διάσκεψη σε αίθουσα του δικαστηρίου κ α ι Α φ ο ύ μ ε λ έ τ η σ ε τ α σ χ ε τ ι κ ά έ γ γ ρ α φ α Σ κ έ φ θ η κ ε κ α τ ά τ ο Ν ό μ ο 1. Επειδή, για την άσκηση της κρινόμενης εφέσεως έχει καταβληθεί το νόμιμο παράβολο (2952551/2008 και 4126318/2008 έντυπα γραμμάτια παραβόλου σειράς Α). 2. Επειδή, οι εκκαλούντες ...................... και ............... , επικαλούμενοι την ιδιότητά τους ως διαχειριστών συγκροτήματος κατοικιών στην οδό ............. στα ....... , άσκησαν αίτηση ακυρώσεως κατά της .../27.5.2005 αδείας οικοδομής της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών-Πειραιώς, με την οποία επετράπη στον ................... η κατασκευή ανοικτής πισίνας σε τμήμα του οικοπέδου του προαναφερθέντος συγκροτήματος. Με την 158/2007 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών η ανωτέρω αίτηση απορρίφθηκε, ως προς μεν τον .......... ........ ως απαράδεκτη, με την αιτιολογία ότι δεν απέδειξε την ιδιότητα του διαχειριστή και εν γένει το έννομο συμφέρον του, ως προς τον ............. δε ως αβάσιμη και έγινε δεκτή η ασκηθείσα από τον ..... παρέμβαση. Της αποφάσεως αυτής ζητείται η εξαφάνιση με την κρινόμενη έφεση. 3. Επειδή, με την 4321/2013 απόφαση του Δικαστηρίου, η έφεση απορρίφθηκε ως προς τον πρώτο εκκαλούντα ...................... , κατά τα λοιπά δε η υπόθεση παραπέμφθηκε στην επταμελή σύνθεση, σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 5 του π.δ. 18/1989 (Α΄ , λόγω σπουδαιότητας. 4. Επειδή, νομίμως συζητήθηκε η κρινόμενη έφεση καίτοι δεν παρέστησαν ο εκκαλών ..... και ο εφεσίβλητος .............. , εφόσον, όπως προκύπτει από τα οικεία αποδεικτικά, αντίγραφα της εν μέρει οριστικής και εν μέρει παραπεμπτικής αποφάσεως επιδόθηκαν, νομοτύπως και εμπροθέσμως, σε αυτούς. 5. Επειδή, κατά το άρθρο 242 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας [ΚΒΠΝ], που κυρώθηκε με το π.δ. της 14-27.7.1999 (Δ΄ 580), κοινής χρήσεως χώροι του κτηρίου και του οικοπέδου «είναι οι χώροι που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτηρίου» (παρ. 22), υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου δε «είναι ο χώρος που αφήνεται ακάλυπτος για να μην υπάρχει υπέρβαση του ποσοστού κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης που ισχύει στην περιοχή» (παρ. 29) [βλ. άρθρο 2 παρ. 22 και 29 του ν. 1577/1985 (Α΄ 210)]. Σύμφωνα με το άρθρο 249 παρ. 2 του ίδιου Κώδικα, ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου αφήνεται σε επαφή με ένα ή περισσότερα όρια του οικοπέδου, έχει τις προβλεπόμενες ελάχιστες διαστάσεις και «πρέπει να είναι προσπελάσιμος από τους χώρους κοινής χρήσεως του κτηρίου», θεωρείται δε ως υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος «και η επιφάνεια του προκηπίου, καθώς και η επιφάνεια που προκύπτει από την τυχόν υποχώρηση του κτηρίου από την οικοδομική γραμμή, ανεξάρτητα από το βάθος της» [βλ. άρθρο 8 παρ. 2 του ν. 1577/1985]. Στο άρθρο 256 του ΚΒΠΝ, ορίζονται τα εξής: «1. Στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου επιτρέπεται η μερική εκσκαφή ή επίχωση του εδάφους για την προσαρμογή του κτηρίου σε αυτό … Επίσης επιτρέπεται να κατασκευάζονται έργα, όπως πεζούλια, βεράντες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), σκάλες κύριες ή βοηθητικές, τα οποία, λόγω της διαμόρφωσης του εδάφους, είναι αναγκαία για την επικοινωνία με το κτήριο. 2. Στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου επιτρέπονται και οι εξής κατασκευές: (α) καπνοδόχοι και ασκεπείς πισίνες, (β) εγκαταστάσεις για τη στήριξη φυτών (πέργκολες), (γ) στοιχεία προσωρινής παραμονής (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων, (δ) σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου από τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου προς τους υπόγειους χώρους, (ε) δεξαμενές νερού … 3. … 4. Ολοι οι υποχρεωτικοί ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου πρέπει να προσαρμόζονται στη μορφολογία του εδάφους του οικοδομικού τετραγώνου. 5. …» [βλ. άρθρο 17 του ν. 1577/1985]. Σύμφωνα δε με το άρθρο 248 παρ. 1.Β περίπτωση ια΄, όλες οι κατασκευές που προβλέπονται στο προαναφερθέν άρθρο 256 δεν προσμετρώνται για τον υπολογισμό του συντελεστή δομήσεως που πραγματοποιείται στο οικόπεδο [βλ. άρθρο 7 του ν. 1577/1985]. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 327 παρ. 1 και 2 του ίδιου Κώδικα, «1. Κάθε οικοδομή και η εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης και γενικά κάθε προβλεπόμενη από το παρόν κωδικοποιητικό διάταγμα κατασκευή ή εγκατάσταση εντός ή εκτός σχεδίου πόλης υπόκειται ως προς τη μελέτη, την εκτέλεση και χρησιμοποίησή της από άποψη υγιεινής, ασφάλειας, αισθητικής και γενικά τήρησης των διατάξεων του παρόντος κωδικοποιητικού διατάγματος (σε όλα τα στάδια κατασκευής και μετά από αυτή) στον έλεγχο, που ασκείται από την αρμόδια υπηρεσία. 2. Κάθε κτήριο ή εγκατάσταση πρέπει: (α) ως προς τη σχέση και τη σύνθεση των όγκων, τις όψεις και γενικά τα ορατά τμήματά του, να ικανοποιεί τις απαιτήσεις της αισθητικής, τόσο ως μεμονωμένο κτήριο ή εγκατάσταση όσο και σε σχέση με το οικοδομικό τετράγωνο, (β) να εντάσσεται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον … Ο έλεγχος της τήρησης των πιο πάνω προϋποθέσεων ασκείται από την πολεοδομική υπηρεσία με βάση τη μελέτη της άδειας οικοδομής, που συνοδεύεται από αιτιολογημένη έκθεση του μελετητή μηχανικού …» [βλ. άρθρο 3 του ν. 1577/1985]. Κατά το άρθρο 329 του Κώδικα αυτού, «Για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης γενικά οποιωνδήποτε κατασκευών και εγκαταστάσεων … σε οικόπεδο ή γήπεδο εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, από οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, απαιτείται προηγουμένως έγγραφη άδεια (οικοδομική άδεια) …» (παρ. 1) [βλ. άρθρο 22 του ν. 1577/1985], η οποία επιτρέπει «την εκτέλεση σε οικόπεδο ή γήπεδο των οικοδομικών εργασιών που προβλέπονται στις μελέτες που τη συνοδεύουν, εφόσον οι εργασίες αυτές είναι σύμφωνες με τις ισχύουσες διατάξεις» (παρ. 9), στο άρθρο 330 καθορίζονται τα αρμόδια για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας όργανα, σύμφωνα με το άρθρο 331 «1. Η οικοδομική άδεια παρέχεται με τον όρο τήρησης των διατάξεων του παρόντος κεφαλαίου και εκτέλεσης του έργου βάσει της εγκεκριμένης από την αρμόδια υπηρεσία μελέτης … 2. Για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας απαιτούνται τα ακόλουθα σχέδια και δικαιολογητικά: (α) αίτηση του ενδιαφερομένου … (β) τοπογραφικό διάγραμμα και διάγραμμα κάλυψης … (γ) αρχιτεκτονική μελέτη … (δ) … (ια) … (ιβ) τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από το υποθηκοφυλακείο για κάθε οικόπεδο ή γήπεδο που είναι άρτιο κατά παρέκκλιση ή βρίσκεται εκτός σχεδίου. (ιγ) … (ιε) αιτιολογημένη έκθεση του μελετητή μηχανικού … 3. Η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας πρέπει απαραίτητα να συνοδεύεται με τις μελέτες και δικαιολογητικά των εδαφίων α, β, γ, ιγ και ιε της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και τα δικαιολογητικά των εδαφίων ια και ιβ όπου απαιτούνται … 4. … 5. Η αρμόδια υπηρεσία μπορεί σε κάθε περίπτωση να ζητεί, όταν κρίνει αναγκαίο, την προσαγωγή των τίτλων ιδιοκτησίας του οικοπέδου, στο οποίο θα εκτελεσθούν τα έργα, καθώς και κάθε άλλο επίσημο έγγραφο διασαφηνιστικό των ορίων και γενικά της κατάστασης αυτού. 6. …», στο δε άρθρο 333 ορίζεται ότι «1. Ο έλεγχος των υποβαλλομένων μελετών γίνεται από εξουσιοδοτημένους … υπαλλήλους … 2. Ο έλεγχος αυτός περιλαμβάνει: Α. Τον έλεγχο της αρχιτεκτονικής μελέτης που αναφέρεται: (α) στον πλήρη και λεπτομερή έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ως προς την τήρηση των γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων και προδιαγραφών και τον έλεγχο όσων στοιχείων περιλαμβάνονται σ’ αυτά (β) … Β. … 3. … 4. Σε όλα τα στάδια των ελέγχων τυχόν παρατηρήσεις για ελλείψεις ή λάθη διατυπώνονται με σαφήνεια στο φύλλο ελέγχου. 5. … 6. Οι οικοδομικές άδειες υπογράφονται τελικά από τους εξουσιοδοτημένους ελεγκτές μετά από επανέλεγχο του τοπογραφικού ως προς το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο και τους όρους δόμησης και χορηγούνται καταχωρούμενες σε ειδικό βιβλίο … 7. Οι μελετητές ευθύνονται για την εκπόνηση όλων των επιμέρους μελετών, ενώ οι ιδιοκτήτες δηλώνουν ενυπόγραφα στο τοπογραφικό διάγραμμα και ευθύνονται για την ακρίβεια των δηλουμένων ορίων των οικοπέδων τους και για την ύπαρξη και την αιτία του δικαιώματος αυτών να ζητήσουν την έκδοση της οικοδομικής άδειας. 8. …» [βλ. π.δ. της 8-13.7.1993 (Δ΄ 795), σε συνδυασμό με τα άρθρα 1-4, 23 παρ. 1 και 24 του ν. 3212/2003 (Α΄ 308), την οικ.8957/2004 απόφαση της Υφυπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Εργων (Β΄ 425), το άρθρο 23 παρ. 2 του ν. 3301/2004 (Α΄ 263), το άρθρο 35 του ν. 3340/2005 (Α΄ 112) και το άρθρο 22 του ν. 3399/2005 (Α΄ 255)]. 6. Επειδή, εξ άλλου, κατά το άρθρο 1002 του Αστικού Κώδικα, «Κυριότης χωριστή επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου δύναται να συσταθή μόνον διά δικαιοπραξίας του κυρίου του όλου ακινήτου …», κατά δε το άρθρο 1117 του Κώδικα αυτού, «Επί οικοδομής, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος τούτου είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογον μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, άτινα χρησιμεύουσιν εις κοινή και των λοιπών κυρίων χρήσιν, ως είναι ιδία το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή». Περαιτέρω, στον ν. 3741/1929 «Περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» (Α΄ 4), ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ δυνάμει του άρθρου 54 του Εισαγωγικού Νόμου αυτού, ορίζονται τα εξής: Αρθρο 1 παρ. 1 «Αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος». Αρθρο 2 «1. Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών … εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν. 2. … 3. Αγωγή προς διαίρεσιν των αδιαιρέτων ως άνω πραγμάτων επιτρέπεται μόνον μετά πλήρη καταστροφήν του οικοδομήματος …». Αρθρο 3 «1. Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφ’ όσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειοί την ασφάλειαν αυτών ή του οικοδομήματος. 2. Υπό τους αυτούς όρους δύναται να επιχειρήση μεταβολάς ή προσθήκας επί των αδιαιρέτως κοινών μερών του οικοδομήματος». Αρθρο 4 παρ. 1 «Επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτας ίνα δι’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσωσι τα της συνιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις, να καθορίσωσι γενικάς συνελεύσεις και να δώσωσιν εις καθωρισμένην πλειοψηφίαν, δυναμένην να μεταβληθή αναλόγως της σοβαρότητος των ληφθησομένων αποφάσεων, το δικαίωμα να λαμβάνη εν τω κοινώ συμφέροντι πάσαν απόφασιν σχετικήν με την συντήρησιν, βελτίωσιν και χρήσιν των κοινών μερών της οικίας». Αρθρο 5 «Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής: (α) Εκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών. (β) Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη … (γ) Κοινά βάρη θεωρούνται …». Αρθρο 13 «1. Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρίζεται εις το βιβλίον μεταγραφών. 2. Η καταχώρησις γίνεται εις το περιθώριον των μεταγραφών του τίτλου ιδιοκτησίας. 3. Περιορισμοί της κυριότητος απορρέοντες εκ της τοιαύτης συμβάσεως έχουσι χαρακτήρα δουλείας». 7. Επειδή, από τις ανωτέρω διατάξεις του ν. 3741/1929 συνάγεται ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση. Μεταξύ των μερών αυτών περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, οι καπνοδόχοι, οι αυλές, τα φρεάτια ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θερμάνσεως. Εξ άλλου, τα κριτήρια για την υπαγωγή στην ομάδα των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής τα οποία δεν αναφέρονται ρητά στη συμφωνία ή στον νόμο προσδιορίζονται με βάση την τελευταία φράση του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929, η οποία ορίζει ότι αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία «και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν». Ειδικότερα, ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών γίνεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, δηλαδή με σύμφωνη απόφασή τους, που πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Εάν τούτο δεν γίνει, εάν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις. Στην τελευταία περίπτωση, κριτήριο για τον χαρακτηρισμό πράγματος ως κοινόκτητου και κοινόχρηστου είναι ο κατά τη φύση του προορισμός για την εξυπηρέτηση των συνιδιοκτητών με κοινή από αυτούς χρήση. Δεδομένου δε ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 επ. του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή τμήματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, ο οποίος έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Εξ άλλου, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες οικοδομής που έχει υπαχθεί στο καθεστώς του ν. 3741/1929 επιτρέπεται να ρυθμίσουν ελευθέρως με σύμβαση, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους ως προς τα αναγκαστικώς αδιαίρετα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ανωτέρω διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του ΑΚ. Επιτρέπεται δηλαδή, με ειδική συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται, το δικαίωμα χρήσεως σε κάποιο από τα κοινά μέρη να παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε ορισμένους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από αυτούς, όποτε δημιουργούνται περιορισμοί της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων πραγμάτων, από την οποία απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ’ αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί δεν συνιστούν δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ. και 1142 επ. του ΑΚ, αλλά, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929 «φέρουν χαρακτήρα δουλείας» υπό την έννοια και μόνο ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών που συνομολόγησαν τους περιορισμούς και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Ειδικότερα, οι συνιδιοκτήτες μπορούν με τον κανονισμό να ρυθμίσουν κατά διαφορετικό τρόπο το δικαίωμα χρήσεως καθενός από τα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής και να συμφωνήσουν ότι κάποιος από τους συνιδιοκτήτες θα έχει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ένα από τα κοινόχρηστα μέρη, χωρίς η συμφωνία αυτή να πάσχει ακυρότητα λόγω αντιθέσεως προς τη διάταξη του άρθρου 17 του ν. 1577/1985 [άρθρο 256 ΚΒΠΝ]. Η εν λόγω διάταξη καθορίζει τις κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων, δεν αποτελεί όμως αναγκαστικού δικαίου κανόνα, ο οποίος επιβάλλει την ελεύθερη και ανεμπόδιστη χρήση του ακάλυπτου χώρου από όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων και ο οποίος επάγεται την ακυρότητα τυχόν αντίθετων συμβατικών ρυθμίσεων, που επιχειρούνται με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή με τον κανονισμό (βλ. ΑΠ 318/2013, 759/2002 κ.ά.). 8. Επειδή, περαιτέρω, από τις ανωτέρω διατάξεις του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας, οι οποίες αναφέρονται στην έκδοση των οικοδομικών αδειών, σε συνδυασμό προς τις λοιπές διατάξεις αυτού, με τις οποίες ρυθμίζονται η εποπτεία που ασκεί το Κράτος στις οικοδομές και οι αρμοδιότητες των πολεοδομικών υπηρεσιών, συνάγεται ότι εφόσον εγείρονται σοβαρές αμφισβητήσεις ή αμφιβολίες ως προς την έκταση ή την κυριότητα του οικοπέδου για το οποίο ζητείται η χορήγηση οικοδομικής άδειας ή ως προς την ύπαρξη εμπραγμάτων εν γένει δικαιωμάτων που επηρεάζουν τη δόμηση του οικοπέδου, η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, προκειμένου να αποφασίσει εάν θα χορηγήσει ή όχι την οικοδομική άδεια, έχει υποχρέωση να εξετάσει και να κρίνει παρεμπιπτόντως το ζήτημα αυτό, του οποίου, πάντως, η τελική επίλυση ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Αναλόγως του πορίσματος της παρεμπίπτουσας αυτής έρευνας, η πολεοδομική υπηρεσία οφείλει, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές νόμιμες προϋποθέσεις, να εκδώσει την άδεια ή να αρνηθεί τη χορήγησή της, μπορεί δε κατ’ αρχήν να προβεί και στην ανάκληση χορηγηθείσης αδείας (ΣΕ 1605/2013 , 369/2002 , 772/2001 ). Εξ άλλου, η άδεια της πολεοδομικής αρχής η οποία απαιτείται για την ανέγερση οικοδομής χορηγείται εφόσον η μελέτη που συνοδεύει τη σχετική αίτηση πληροί τους όρους και περιορισμούς δομήσεως της περιοχής. Στην έρευνα αυτή προβαίνει κατ’ αρχήν η πολεοδομική αρχή βάσει τεχνικών στοιχείων. Στην περίπτωση, όμως, κατά την οποία, βάσει των διατάξεων του προαναφερθέντος ν. 3741/1929, συνιστάται επί ενιαίου οικοπέδου διηρημένη ιδιοκτησία, η έκταση των δικαιωμάτων κάθε συνιδιοκτήτη, που απορρέει από τη συστατική της διηρημένης αυτής ιδιοκτησίας σύμβαση του αστικού δικαίου, εν σχέσει προς την οικοδόμηση επί του εν λόγω ακινήτου, πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από την πολεοδομική αρχή για την έκδοση της οικείας άδειας οικοδομής και την κατανομή των οικοδομικών ωφελειών και βαρών μεταξύ των συνιδιοκτητών. Για το ζήτημα αυτό, η οριστική επίλυση του οποίου ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια, η πολεοδομική αρχή οφείλει να προβαίνει σε παρεμπίπτουσα έρευνα (βλ. ΣΕ 1740/1991 επτ, 1795/1994 , 1770/1996 ). Εφόσον δε ο έλεγχος της συμφωνίας των μελετών της κατασκευής με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και με τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη συνιδιοκτησία πραγματοποιείται, κατά κανόνα, στο στάδιο χορηγήσεως της οικοδομικής αδείας (βλ. ΣΕ 722/2012, 1511/2008), στο στάδιο αυτό, δηλαδή κατά την έκδοση αδείας προς εκτέλεση κατασκευής στον κοινόκτητο χώρο συγκροτήματος που έχει ανεγερθεί με βάση τις διατάξεις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας, η πολεοδομική υπηρεσία οφείλει να εξετάζει όχι μόνον εάν η κατασκευή είναι εκ των επιτρεπομένων στον ακάλυπτο χώρο και μη συνυπολογιζομένων στον συντελεστή δομήσεως του οικοπέδου, δυνάμει του προαναφερθέντος άρθρου 256 του ΚΒΠΝ [άρθρου 17 του ν. 1577/1985], αλλά και τις τυχόν σχετικές ιδιωτικού δικαίου συμφωνίες, προκειμένου να κρίνει εάν η κατασκευή εναρμονίζεται με την επιτρεπόμενη από τις συμφωνίες αυτές χρήση του κοινόκτητου χώρου, ακόμη και όταν στο συγκεκριμένο τμήμα του κοινοκτήτου χώρου έχει παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως υπέρ ενός εκ των συνιδιοκτητών, εκφέρουσα και επί του ζητήματος αυτού παρεμπίπτουσα κρίση. Σε κάθε περίπτωση, πάντως, η πολεοδομική υπηρεσία ασκεί έλεγχο ώστε οι επιτρεπόμενες κατά το άρθρο 17 του ν. 1577/1985 κατασκευές να εντάσσονται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον. 9. Επειδή, εν προκειμένω, με την 584/27.5.2005 πράξη της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής χορηγήθηκε στον ήδη εφεσίβλητο ..................... άδεια οικοδομής για την κατασκευή ανοικτής πισίνας σε τμήμα του οικοπέδου συγκροτήματος κατοικιών που έχει ανεγερθεί στην περιοχή «..» Βριλησσίων, στο οικοδομικό τετράγωνο .. επί των οδών ........ και ................ . Οι εκκαλούντες ................. και ......... , φερόμενοι ως διαχειριστές του συγκροτήματος αυτού, άσκησαν κατ’ αυτής αίτηση ακυρώσεως, προβάλλοντας ότι η ανωτέρω άδεια, κατά παράβαση του ν. 3741/1929 και της 15.591/4.10.1999 πράξεως του Συμβολαιογράφου Αθηνών ....................... περί συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και καθορισμού του κανονισμού της συνιδιοκτησίας, επιτρέπει την κατασκευή ανοικτής πισίνας σε κοινόκτητο χώρο του οικοπέδου, ο οποίος αποτελεί κήπο και δύναται μεν να χρησιμοποιείται από τον ως άνω εφεσίβλητο κατ’ αποκλειστικότητα, αλλά μόνο ως κήπος. Ειδικότερα, με την αίτηση ακυρώσεως οι εκκαλούντες ισχυρίσθηκαν τα εξής: Στο επί των οδών ........ και ................ οικόπεδο ανεγέρθηκε πολυκατοικία, διεπόμενη από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 σύμφωνα με την προαναφερθείσα 15.591/4.10.1999 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Κατά τον νόμο αυτό, η κυριότητα των κοινοχρήστων μερών, ακόμη και εκείνων που αποτελούν αποκλειστικής χρήσεως χώρους ορισμένης ιδιοκτησίας, διατηρείται υπέρ της συνιδιοκτησίας. Επομένως, και οι αποκλειστικής χρήσεως κοινόκτητοι χώροι ανήκουν κατά κυριότητα στους συνιδιοκτήτες, οποιαδήποτε δε επέμβαση σε αυτούς επιτρέπεται μόνο από κοινού από όλους τους συνιδιοκτήτες ή κατόπιν εγκρίσεώς τους. Με την 16.581/3.4.2001 πράξη του ιδίου Συμβολαιογράφου, ο εφεσίβλητος αγόρασε το ισόγειο διαμέρισμα ΙΣ-1 του κτηρίου Γ του ανωτέρω συγκροτήματος, στο οποίο ανήκει, δυνάμει της 15.591/4.10.1999 πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως ενός τμήματος του κοινοκτήτου οικοπέδου, που εμφαίνεται στο οικείο τοπογραφικό διάγραμμα με τα στοιχεία Κ1-Δ1-Ε1-Ι1-Κ1. Στο συμβόλαιο αυτό (16.581/3.4.2001) διελαμβάνετο και ο εξής όρος: «Ο αγοραστής παρέχει στον εκ των εργοληπτών ...............… την ανέκκλητη εντολή, πληρεξουσιότητα και το δικαίωμα όπως υπογράψει για λογαριασμό του πράξη τροποποιήσεως της υπ’ αριθμόν 15.591/1999 πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας με το παρακάτω περιεχόμενο … Α) Να καταστεί κοινόχρηστο άβατο το τμήμα του οικοπέδου του οποίου η αποκλειστική χρήση ανήκει [στην ΙΣ-1 οριζόντιο ιδιοκτησία] … από την πλευρά Κ1-Ι1 … και σε βάθος [3,60 μέτρων] προς το ιδιόχρηστο τμήμα της άνω οριζοντίου ιδιοκτησίας. Β) Να [υπαχθεί] στην αποκλειστική χρήση της [ΙΣ-1 οριζοντίου ιδιοκτησίας] … οποιοδήποτε τμήμα του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου που περιβάλλει το κτήριο Β, μέχρι του υπάρχοντος σήμερα τσιμεντένιου αναβαθμού». Στη συνέχεια συνήφθη μεταξύ του εφεσιβλήτου και του .............................. το 1.139/3.10.2003 συμβόλαιο ενώπιον του Συμβολαιογράφου Αθηνών ............... , με το οποίο καταργήθηκε ο προαναφερθείς όρος του συμβολαίου πωλήσεως. Ούτε με το τελευταίο αυτό συμβόλαιο ούτε με άλλο, προγενέστερο ή μεταγενέστερο, τροποποιήθηκαν τα οριζόμενα στην 15.591/4.10.1999 πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, σχετικώς με τους αποκλειστικής χρήσεως κοινόκτητους χώρους και τον προορισμό τους ως κήπων. Με την προσβαλλόμενη πράξη χορηγήθηκε άδεια κατασκευής πισίνας σε κοινόκτητο χώρο του οικοπέδου που έχει ορισθεί ως κήπος αποκλειστικής χρήσεως της ΙΣ-1 οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς να ληφθούν υπόψη οι περιορισμοί και οι δεσμεύσεις που απορρέουν από τον ν. 3741/1929, την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και τον τίτλο κτήσεως του εφεσιβλήτου και, επομένως, η άδεια αυτή είναι παράνομη και ακυρωτέα. Με το υπόμνημα δε που κατέθεσαν οι εκκαλούντες στο Διοικητικό Εφετείο την 22.9.2006, μετά δηλαδή τη συζήτηση της υποθέσεως, προέβαλαν περαιτέρω ότι «η πολεοδομική αρχή όφειλε να ελέγξει την οικοδομησιμότητα (όρους και περιορισμούς δομήσεως) του χώρου», τοσούτο μάλλον καθόσον «ο συντελεστής δομήσεως του ακινήτου είχε ήδη εξαντληθεί». Προς αντίκρουση της αιτήσεως ακυρώσεως διαβιβάσθηκε στο Διοικητικό Εφετείο Αθηνών το από 4.7.2005 έγγραφο της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Τομέα Ανατολικής Αθήνας, στο οποίο αναφέρεται ότι με βάση τα συμβόλαια ο εφεσίβλητος έχει «το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης τμήματος οικοπέδων χωρίς καμμία δέσμευση ή όρο» και ότι επί αυτού του ακαλύπτου τμήματος του οικοπέδου «μετά τον παρεμπίπτοντα έλεγχο των παραπάνω συμβολαίων καθώς και των σχετικών μελετών», η υπηρεσία εξέδωσε την επίδικη οικοδομική άδεια. Με την εκκαλουμένη απόφαση η αίτηση ακυρώσεως απορρίφθηκε, ως προς μεν τον .......................... ως απαράδεκτη, με την αιτιολογία ότι δεν απέδειξε την ιδιότητα του διαχειριστή και εν γένει το έννομο συμφέρον του, ως προς τον ........ ......... δε ως αβάσιμη. Ειδικότερα, το δικάσαν δικαστήριο δέχθηκε ότι η παράβαση ιδιωτικής συμφωνίας δεν συνιστά λόγο ακυρώσεως της προσβαλλομένης οικοδομικής αδείας, καθόσον αποτελεί αντικείμενο ιδιωτικής διαφοράς, η επίλυση της οποίας ανήκει στα πολιτικά δικαστήρια. Περαιτέρω έκρινε ότι «από μόνο το γεγονός της ύπαρξης σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κατά τις διατάξεις του ν. 3741/1929, εφόσον, πάντως … διατυπώνεται αμφισβήτηση τόσο ως προς το κύρος της σύμβασης αυτής όσο και ως προς την έκταση των ιδιωτικής φύσης συμβατικών δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών και ενόψει του ότι, από την έκδοση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας, δεν επηρεάζεται η έκταση των πολεοδομικών ωφελειών και βαρών που αναλογούν σε κάθε συνιδιοκτήτη αφού αυτή αφορά επιτρεπόμενη κατ’ άρθρο 17 [του ν. 1577/1985] … κατασκευή στον ακάλυπτο χώρο, η οποία δεν προσμετράται … στον συντελεστή δόμησης, στην υποκείμενη περίπτωση δεν στοιχειοθετείται σχετική παράλειψη της πολεοδομικής αρχής και συνεπώς η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια δεν πάσχει ακυρότητα». 10. Επειδή, με την κρινόμενη έφεση προβάλλεται ότι δεν αιτιολογείται νομίμως η εκκαλουμένη καθ’ ο μέρος απέρριψε τον προβληθέντα λόγο ακυρώσεως, σύμφωνα με τον οποίο η πολεοδομική αρχή δεν έλαβε υπόψη της τον δεσμευτικό για τον εφεσίβλητο χαρακτήρα του τμήματος του κοινοκτήτου οικοπέδου, που αποτελεί κατά τα συμβόλαια χώρο αποκλειστικής χρήσεώς του, ως κήπου. Συγκεκριμένα προβάλλεται ότι οι εκκαλούντες δεν αμφισβήτησαν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως από τον εφεσίβλητο του επίμαχου τμήματος του ακάλυπτου χώρου ως κήπου, αλλά την αυθαίρετη, χωρίς την αναγκαία εκ του νόμου συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, μεταβολή του αποκλειστικής χρήσεως τμήματος αυτού από κήπο σε κολυμβητική δεξαμενή, η οποία εκώλυε τη χορήγηση της επίδικης οικοδομικής αδείας. Οπως ισχυρίζονται οι εκκαλούντες, κατά νόμον, παρά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως που έχει ο εφεσίβλητος, ο ακάλυπτος αυτός χώρος εξακολουθεί να παραμένει κοινόκτητος για όλους τους συνιδιοκτήτες των αυτοτελών διαμερισμάτων του οικοπέδου και, συνεπώς, απαγορεύεται μονομερής επέμβαση στον κοινόκτητο χώρο, μεταβάλλουσα τον χαρακτήρα του από κήπο σε πισίνα, χωρίς τη συναίνεση όλων των συγκυρίων. 11. Επειδή, ενόψει όσον έγιναν δεκτά στη σκέψη 8, κατά τη χορήγηση της επίμαχης οικοδομικής αδείας η αρμόδια πολεοδομική αρχή έπρεπε να εξετάσει όχι μόνον εάν η πισίνα περιλαμβάνεται στις επιτρεπόμενες κατά το άρθρο 17 του ν. 1577/1985 κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και εάν ο εφεσίβλητος είχε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως στο επίμαχο τμήμα του ακαλύπτου χώρου, αλλά, επίσης, εάν για την κατασκευή αυτή στον ακάλυπτο χώρο του συγκεκριμένου ακινήτου, που σύμφωνα με την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί κήπο, υπήρχε συμφωνία των συνιδιοκτητών επιτρέπουσα μεταβολή της συνήθους κατά προορισμό χρήσεώς του. Για τον λόγο, συνεπώς, αυτό, που προβάλλεται βασίμως, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη έφεση, καθ’ ο μέρος ασκείται από τον .......... ...... .... , να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη, ακολούθως δε να γίνει δεκτή η αίτηση ακυρώσεως του ως άνω εκκαλούντος- αιτούντος να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια και να αναπεμφθεί η υπόθεση στη Διοίκηση, προκειμένου να εξετάσει, παρεμπιπτόντως, εάν υπήρχε συμφωνία των συνιδιοκτητών επιτρέπουσα μεταβολή της συνήθους κατά προορισμό χρήσεως του ακαλύπτου χώρου, που αποτελεί κήπο, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα, εκ μέρους του έχοντος δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως. Δ ι ά τ α ύ τ α Δέχεται την έφεση ως προς τον δεύτερο εκκαλούντα ......... . Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου εφέσεως. Επιβάλλει, συμμέτρως, στην Περιφέρεια Αττικής και στον εφεσίβλητο, τη δικαστική δαπάνη του ως άνω εκκαλούντος, που ανέρχεται σε εννιακόσια είκοσι [920] ευρώ. Δέχεται την αίτηση ακυρώσεως καθ’ ο μέρος ασκείται από τον .............. . Ακυρώνει την 584/27.5.2005 οικοδομική άδεια της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Ανατολικής Αττικής της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών-Πειραιώς και αναπέμπει την υπόθεση στη Διοίκηση για νέα νόμιμη κρίση, κατά το αιτιολογικό. Η διάσκεψη έγινε στην Αθήνα στις 16 Δεκεμβρίου 2014 Η Πρόεδρος του Ε’ Τμήματος Η Γραμματέας και μετά την αποχώρησή της Αγγ. Θεοφιλοπούλου Ε. Δασκαλάκη και η απόφαση δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στις 29 Δεκεμβρίου 2014. Η Πρόεδρος του Ε` Τμήματος Η Γραμματέας Αγγ. Θεοφιλοπούλου Ε. Οικονόμου Ρ.Κ.

Μπορείς!

Δες εδώ: https://ergatika.gr/programmata/loipa/kostos_kataskeyhs_spitioy/ P.S. Γι' αυτήν ακριβώς την ερώτηση, αρκεί, αυτή ακριβώς η απάντηση!!!

Καθείς ως βούλεται.....

P.S. Mε έντονα μαύρα γράμματα είναι οι δικές μου παρατηρήσεις. Θα χρησιμοποιούσα χρώμα για να διαβάζονται καλύτερα, αλλά κάτι καλόπαιδα διαχειριστές μου την έχουν στημένη και δεν γουστάρω να δίνω δικαιώματα σε ............. . Θα μπορούσα βεβαίως να στα γράψω σε pm, αλλά καλό είναι να διαβαστούν κι από άλλους, που ίσως σκέφτονται με τον ίδιο τρόπο και που θα ήθελαν βοήθεια.

Δεν διορθώνονται με αυτόν τον τρόπο!!! Οι διαχειριστές μηχανικοί των δηλώσεων φέρουν ευθύνη! Και οι ιδιοκτήτες που εξουσιοδότησαν κ.λπ. Και βεβαίως τη μεγαλύτερη ευθύνη τη φέρει ο νέος διαχειριστής μηχανικός που έπραξε με τρόπο τέτοιο που δεν είναι νόμιμος. Όταν κι αν στραβώσει κάποιος ιδιοκτήτης εναντίον κυρίως αυτού θα στραφεί νομικά...... Μόνο και αποκλειστικά μέσω του ΤΕΕ και με ευθύνη των/του ιδιοκτήτη/των!

Έπρεπε ν' ανοίξουν οι δηλώσεις όλων και να ξαναγίνουν. Και τέλος να γίνει μια extra δήλωση για τα κοινόχρηστα.

Αυτό δεν "εξιλεώνει" κανέναν (π.χ. διαχειριστή μηχανικό, ιδιοκτήτες κ.λπ.) από τη μη ορθή εφαρμογή του νόμου!!! Αν συνεχίσει το "λάθος" αυτό και ο "μελλοντικός" συμβολαιογράφος (όποτε κι αν πάνε και για οποιονδήποτε λόγο) θα το βρει στη συνέχεια ο υποθηκοφύλακας κ.λπ. και θα το σταματήσει. Καλέ μου φίλε, συνιστώ προσοχή κι άμεση αντιμετώπιση!!!

Bασίλη, σε καμία απολύτως περίπτωση, δεν είναι ορθό αυτό που έκανες.... Ορθότατη αντιμετώπιση!!! Αποχωρείς!!! Δυστυχώς δεν μπορείς να κάνεις απολύτως τίποτα, αν δεν συμφωνήσει ο πρώτος μηχανικός! Μέχρι να γίνει αυτό ασχολείσαι τζάμπα....

Ο πελάτης σου είναι συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου σε ένα "οικόπεδο". Αυτό από μόνο του σημαίνει ότι, είναι συνιδιοκτήτης (με βάσει το ποσοστό του) σε όλα τα κτίρια τα ευρισκόμενα επί του συγκεκριμένου "οικοπέδου" (κι αυτά δηλαδή, που θεωρεί δικά του κι εκείνα των έτερων συνιδιοκτητών). Αυτό στο μέλλον θα "λυθεί" με σύσταση κάθετων συνιδιοκτησιών..... Δηλαδή, για να μπορέσει να γίνει διαγραφή των επιβληθέντων προστίμων αυθαιρέτων, θα πρέπει να γίνει υπαγωγή στο Ν.4495/2017, όλων των αυθαίρετων κτιρίων των ευρισκόμενων επί του "οικοπέδου" ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης - συναίνεσης των υπολοίπων συνιδιοκτητών, να βγει το ανάλογο πρόστιμο υπαγωγής, να εξοφληθεί και μετά να γίνει η διαγραφή των προστίμων. Αυτό μπορεί να το κάνει μόνος του! Απλώς χρειάζονται γερά νεύρα και ....γεμάτο πορτοφόλι!!! Οπότε με απλά λόγια, αν στο συγκεκριμένο "οικόπεδο" υπάρχουν κι άλλα κτίρια (πόσο μάλλον αν είναι πολλά και μεγάλα σε εμβαδόν κ.λπ.), που ανεβάζουν το συνολικό πρόστιμο σε δυσθεώρητα ύψη, εσύ ως μηχανικός δεν έχεις να περιμένεις απολύτως τίποτα!!! Απλώς θα χάσεις το χρόνο σου, ασχολούμενος με θέματα που δεν θα πληρώνεσαι, ελπίζοντας ότι, θα πάρεις μια αμοιβή π.χ. 1.000 ευρώ για μια δήλωση αυθαιρέτου και που στο τέλος δεν πρόκειται να γίνει - κάνεις απολύτως τίποτα..... Γι' αυτό λοιπόν φίλε μου συνιστώ σε σένα "στρίβειν δια του αρραβώνος" (το γρηγορότερον) και τόσο στον πελάτη σου, όσο και στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ν' αναθέσουν το συνολικό "έργο" όλοι μαζί, σε ένα μηχανικό της εμπιστοσύνης τους, που από κοινού θα επιλέξουν, αλλιώς "...μαύρο φίδι που τους έφαγε"!!! P.S. Μακάρι εσύ να είσαι αυτός.... Δεν είναι όμως "καιρός για πρίγκιπες"....

Άντε και σ' ανώτερα, στις επόμενες εκλογές και βολευτής.... Αυτό θα πει "καριέρα"!!!

Έχετε υποχρέωση πρωτίστως να ελέγξετε από τα εγκεκριμένα σχέδια του φακέλλου της οικοδομικής άδειας του ακινήτου σας, τη "μορφή και την κλίση" της εγκεκριμένης ράμπας..... Υποθέτω ότι, μάλλον κάτι δεν πάει καλά.... Κατά πάσα πιθανότητα, δηλαδή, στο ακίνητό σας υφίσταται αυθαιρεσία! Ό,τι κι αποφασίσετε να κάνετε στη συνέχεια, οφείλετε να το κάνετε εκδίδοντας την απαραίτητη άδεια από την οικεία πολεοδομία.

Δεν μπορεί κανείς να σας απαγορεύσει το τι θα κάνετε εντός των ορίων του οικοπέδου σας!

Εσύ, αφού το έχεις, το χρησιμοποιείς! Αδιαφορείς για το τι ισχυρίζεται ο καθένας! Δεν ξεχνάς ότι, "υπάρχουν πολλές πορτοκαλιές που κάνουν πορτοκάλια"!!!

Αμέ!!! Γιατί όμως να το κάνουν;;; θα τους πληρώσει extra κάποιος;;; θα γίνει κι αυτό, εκεί γύρω στη δευτέρα παρουσία, που το τρισέγγονά σου και τα δισέγγονά μου θα κάνουν ρυθμίσεις αυθαιρέτων!!!!

Nα τυπώσεις το 5σέλιδο τη δήλωσης υπαγωγής από την αρχική σελίδα. Εκεί φαίνονται όλα.

Έχεις, π.χ. το έγγραφο (ΥΑ) της "τροποποίησης" του νόμου κ.λπ.

Μην ασχολείστε μαζί τους! Μην τους ταράζετε την "καθημερινότητα".... Είναι και καλοκαίρι, έχει και ήλιο, σκέφτονται τις διακοπές τους κ.λπ. Δεν ξέρουν, δεν έχουν τη δυνατότητα να ξέρουν, δεν μπορούν να ξέρουν.... Βρίσκονται εκεί που βρίσκονται γι' άλλους λόγους. Σημαντικότερους! Σιγά μην ασχοληθούν με τα "προβληματάκια" των μηχανικών. Έχουν άλλα ουσιαστικότερα καθήκοντα κι αρμοδιότητες να επιτελέσουν....

Όχι, δεν θα έχει ούτε σε αυτή την περίπτωση πρόβλημα, έως 3.11.2019. Δες σε αυτή τη συζήτηση, τα σχετικά και θα σου λυθούν όλες οι απορίες.......

Είμαι απολύτως βέβαιος ότι, δεν θα έχεις κανένα πρόβλημα αν το κάνεις τώρα.

Σε ποιό νόμο αναφέρεται η υπαγωγή που έκανες;

Δυστυχώς, δεν είχε ποτέ "μετρήσει" στη δόμηση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία έρχεται εκ των υστέρων και "κλέβει" τ.μ. οικειοποιώντας τα κι αυξάνοντας με τον τρόπο αυτό τη νόμιμη επιφάνειά της. Για την υπαγωγή στον 4495 και τον υπολογισμό του προστίμου και μόνο θεωρούνται, κατά την προσωπική μου ταπεινή άποψη, ως ΥΔΚΧ και βεβαίως απαιτείται η συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών του ακινήτου, καθότι αποτελούν κοινόχρηστο χώρο, εφόσον η πραγματική κατάσταση δεν απεικονίζεται στα σχέδια της σύστασης ΟΙ για το ακίνητο. Τη "γλυτώνει" με υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ότι, η συγκεκριμένη αυθαιρεσία υφίσταται από την ανέγερση του ακινήτου (αν υφίσταται) και βεβαίωση του διαχειριστή μηχανικού ότι, η ίδια αυθαιρεσία υφίσταται σε όλους τους ορόφους του ακινήτου (αν υφίσταται). Στη συνέχεια και για την τροποποίηση της σύστασης ΟΙ, για ν' αποκτήσει έτσι τη δυνατότητα εγγραφής νέου εμπράγματου δικαιώματος επί αυτής (π.χ. μεταβίβαση, πώληση, γονική παροχή, ενυπόθηκο δάνειο κ.λπ.) και να προσμετρηθούν τα συγκεκριμένα τ.μ. στην επιφάνεια αυτής κι εφόσον δεν προβεί ο ιδιοκτήτης σε μονομερή τροποποίηση (αν πληρούνται οι προϋποθέσεις μπορεί να το κάνει) απαιτείται η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του ακινήτου. P.S. Διάφοροι "συνάδελφοι", που κατά καιρούς έχουν εκφράσει τις απόψεις τους, το αντιμετωπίζουν με πολλούς και ποικίλους τρόπους.... Π.χ. ως διαφορετική διαμερισμάτωση, με αναλυτικό, κάνουν ότι δεν το βλέπουν κ.λπ. Το ίδιο κάνουν και οι ερωταπαντήσεις των ανεύθυνων εκπροσώπων "επίσημων" φορέων (με πλήρη όμως έλλειψη νομικής κατοχύρωσης του διαχειριστή μηχανικού κ.λπ.), οι κυκλοφορούσες εγκύκλιοι (με αλλοπρόσαλλη ερμηνεία του νόμου) κ.λπ. Ο νόμος όμως είναι σαφής και δεν χωράει άλλου είδους ερμηνείες (κατά την προσωπική μου άποψη και μόνο και βεβαίως χωρίς διάθεση να συμπαρασύρω ουδένα στις απόψεις μου).

Όχι δεν μπορεί, εφόσον είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης σε όλο το οικόπεδο. Δεν "έχει" απολύτως καμία δική του πολυκατοικία!!! Θα μπορούσε μόνον αν εντάξει όλες τις αυθαιρεσίες, όλων των ακινήτων!

Καλημέρα Βασίλη, Γιατί ένας μηχανικός (και ειδικά πολιτικός μηχανικός) να διώξει μια extra δουλίτσα π.χ. των 500 ευρώ, που έτσι κι αλλιώς ο πελάτης είναι αναγκασμένος να κάνει;;;; Φιλανθρωπικό ίδρυμα είναι;;; Τί θα φάει;;;

Όχι δεν μπορείς! Είναι απαραίτητο το εξαρτημένο τοπογραφικό! Γιατί σε νοιάζει, αφού θα το πληρωθείς extra (και καλά);;;