nzerman

Μπράβο ρε συνάδελφοι που βάζετε πολυκατοικίες... Αναρωτιόμουν γενικά αν υπάρχουν τέτοιες υπαγωγές γιατί ασχολούμαι πολύ με το αστικό δίκαιο και γνωρίζω πόσο δύσκολες είναι οι συνιδιοκτησίες.

Μάλιστα, ευχαριστώ συνάδελφοι... Οπότε αρκεί το οικόπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο όσο και αν είναι αυτό. Εφόσον είναι κατά παρέκκλιση άρτιο θα μπορούσε να είναι οικοδομήσιμο ακόμη και με ένα μέτρο πρόσωπο αρκεί να έχει το απαραίτητο πλάτος ο δρόμος, σωστά;

Βλέπω το Π.Δ. του 85 (Φ.Ε.Κ. 181Δ) για τους οικισμούς κάτω των 2.000 με όλες τις τροποποιήσεις του και ειδικότερα με αυτή του Π.Δ. του 2011. Η παρ. 1 του άρθρου 6 αναφέρει: Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται καθ` όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. {Προς άμεση ενημέρωση συνάδελφε το άρθρ. 6 αντικαταστάθηκε ως άνω από την παρ. 3 του άρθρ. 1 του Π.Δ/τος της 25 Απρ. -16 Μαίου 1989 (ΦΕΚ Δ` 293).} Δεδομένου πως «υπάγομαι» στην παρέκκλιση δυνάμει της παρ. 1β του άρθρου 5 που αναφέρει πως β) Κατά παρέκκλιση εντός των ως άνω ορίων, θεωρούνται άρτια τα γήπεδα με όποιο εμβαδόν έχουν κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος, εφόσον δεν έχουν το ελάχιστο εμβαδόν που ορίζεται στην παρ. 1α. Το μόνο που εξετάζω είναι το πρόσωπο και τίποτα άλλο για να βεβαιώσω την οικοδομησιμότητα; Το οικόπεδο που εξετάζω έχει πρόσωπο 4,11 μέτρα κατά το ρυμοτομικό σχέδιο και 4,22 κατά τη νέα αποτύπωση.

Σε πρόσφατη συζήτηση με την Υ.ΔΟΜ. της περιοχής μου απάντησαν πως αρτιότητα - οικοδομησιμότητα βεβαιώνει ο ιδιώτης μηχανικός και όχι η υπηρεσία. Στην εν προκειμένω περίπτωση όλη η οικοδομή είναι αυθαίρετη, ποιος έχει την ευθύνη; Ελπίζω να μην την πληρώσει μόνο ο μηχανικός που υπογράφει το τοπογραφικό...

Διάβασα αναλυτικά το φυλλάδιο σχετικά με τις πράξεις. Πολύ πιο χρήσιμο από ένα σύγγραμα που πλήρωσα ακριβά πρόσφατα αλλά τελικά δε νομίζω πως η περίπτωση μου έχει ιδιαίτερη σχέση με τον 1337/83. Το ακίνητο είναι σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο. Τα 4 μέτρα που αναφέρεις συνάδελφε από ποια διάταξη προκύπτουν αν επιτρέπεται; Ευχαριστώ.

Οικόπεδο εντός οικισμού έχει εμβαδόν 40 τ.μ.. Σύμφωνα με το Φ.Ε.Κ. της περιοχής ορίζεται ελάχιστο εμβαδόν 300 τ.μ., πρόσωπο 14 κ.τ.λ. και κατά παρέκκλιση εντός των ορίων του οικισμού θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με όποιο εμβαδόν είχαν 3-5-85, ημέρα δημοσίευσης του από 24-4-85 Π.Δ.. Το εξεταζόμενο έχει δημιουργηθεί προ του 85. Θυμάμαι κάτι για την οικοδομησιμότητα, σχετικά με όριο τα 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά εγγραφόμενου οικοδομήματος 5 μέτρα αλλά δε θυμάμαι τη διάταξη. Ισχύει κάτι τέτοιο; Ευχαριστώ.

Δυστυχώς είναι έτσι, άδικο και ανόητο. Άλλο παράδειγμα. Για να κατεδαφίσεις μια αυθαίρετη κατασκευή απαιτείται η νομιμοποίηση της... σωστό, όμως και καταβολή του παραβόλου... κάπως υπερβολικό. Το κόστος νομιμοποίησης για κατεδάφιση θα έπρεπε να είναι μειωμένο εν συγκρίση μ' αυτό της διατήρησης.

Προς ενημέρωση όλων η εν λόγω πράξη δε γίνεται, δεν προβλέπεται από το νόμο.

Ακόμη δε μπορούν να το πούνε. Τα γράφουν στο καθαρό.

Μπορεί να εκδοθεί έγγραφη ενημέρωση (περίφραξη από ελαφρύ υλικό) της παρ. 3 του άρθρου 4 του Ν.Ο.Κ. σε εκτός σχεδίου γήπεδο στο οποίο έχει γίνει ρύθμιση αυθαιρέτου (ισόγεια οικία); 9070 οικ Έγραφη ενημέρωση Νέο.pdf

Η παρ. 2 η του άρθρου 4 του Ν.Ο.Κ. ρυθμίζει την κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών σε εσωτερικό χώρο. Θέλω να ανεγείρω bbq ύψους 1,5 μέτρων σε εξωτερικό ακάλυπτο χώρο αυτό μπορεί να γίνει μόνο με άδεια δόμησης;

Κατά τη γνώμη μου σαφώς και φέρει ευθύνη. Αυτός που δε φέρει ευθύνη είναι ο υπάλληλος της Υ.ΔΟΜ. και αυτό γιατί με την πρώτη διαμάχη θα συντάξει έκθεση αυθαιρέτου για το τυχόν κτίσμα που θα έχει ανοικοδομηθεί με την υπογραφή του και θα επικαλεστεί πως παραπλανήθηκε από το μηχανικό και συγκεκριμένα από τη δήλωση 651 του τοπογραφικού. Δύο-τρία παραδείγματα: 1.) Το τοπογραφικό του ακινήτου που συζητάμε έχει τη δήλωση. 2.) Ο προϊστάμενος της Υ.ΔΟΜ. της περιοχής μου, που παρεμπιπτόντως είναι ο μόνος στην υπηρεσία που έχει τις γνώσεις και την όρεξη να ασχοληθεί μ' αυτό το θέμα, αρχικά μου το είπε ξεκάθαρα... άρτιο και οικοδομήσιμο! Στη συνέχεια όταν πήγα με τις διατάξεις λίγο πολύ μου εξήγησε πως μάλλον έχω δίκιο αλλά δε τους πολυενδιαφέρει το θέμα. Εγώ θα πάρω την ευθύνη. 3.) Δεν έχετε εξετάσει γεωτεμάχια λίγο έξω από την ζώνη οπότε και δεν υπογράφετε την αρτιότητα και στο αμέσως επόμενο *εκτός της ζώνης¨ να έχει εκδοθεί άδεια; Γιατί εμένα μου έχει συμβεί και όχι μια φορά. Σκέφτηκα να κάνω αίτημα και να ζητάω όρους δόμησης αλλά ένας γάτος εκεί με προειδοποίησε να μη τους βάλω σε κόπο γιατί θα μου απαντήσουν πως οι όροι δόμησης αναφέρονται στο 270 Δ. Δημήτρη χρόνος δημιουργίας είναι σίγουρα ο χρόνος έναρξης της νομής ή 20 χρόνια αργότερα; Στο τελευταίο εδάφιο της παρ. 6γ της εγκυκλίου 7/92 φαίνεται νομή και χρόνος δημιουργίας να είναι δύο διαφορετικά πράγματα.

Κατά τη γνώμη μου αυτός είναι ο λόγος που μειώθηκε το παράβολο. 'Όταν σταματήσει το πρόγραμμα εξοικονόμηση κατ' οίκον το αισιόδοξο σενάριο είναι η πλειοψηφία να κάνει 2 επιθεωρήσεις το χρόνο. Κατ' αυτό τον τρόπο για πολλούς συμφωνώ πως δε θα έχει νόημα.

Το αποτέλεσμα της έρευνας: Ερώτημα: Γεωτεμάχιο, εκτός σχεδίου, με πρόσωπο 30,00 μέτρων σε επαρχιακή οδό κατά το απόσπασμα που προσαρτήθηκε στο συμβόλαιο. Είναι ντόπια ιδιοκτησία. Στο τίτλο (αυτοσύμαβση πώλησης) που μεταγράφηκε το έτος 1990 αναφέρεται πως: Στον πρώην ιδιοκτήτη περιήλθε με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας από κληρονομιά του πατέρα του καθόσον το κατείχε από το 1930 μέχρι σήμερα (1990). Είναι άρτιο και οικοδομήσιμο; Εμπίπτει στη παρ 2 ββ του άρθρου 1 του 270 Δ 31-5-85; Απάντηση: Δυνάμει της παρ. 2 ββ του άρθρο 1 του Π.Δ. Φ.Ε.Κ. 270 Δ 31-5-85 κατά παρέκκλιση από την κατά κανόνα αρτιότητα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα που υφίστανται κατά τη 12-9-64 ημέρα δημοσίευσης του από ΒΔ/21-7-64 (ΦΕΚ-141/Δ) και έχουν: Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μέτρα. Ελάχιστο βάθος τριάντα πέντε (35) μέτρα. Ελάχιστο εμβαδόν χίλια διακόσια (1200) μ2. Έκτακτη χρησικτησία ως τρόπος κτήσης κυριότητας: Το δικαίωμα αποκτάται μετά την παρέλευση 20ετίας και απαιτείται δικαστική απόφαση. Χρόνος δημιουργίας θεωρείται ο χρόνος που συντελείται η χρησικτησία όπως προκύπτει από τη δικαστική απόφαση Εγκ-24/89, Εγκ-74/89 & Εγκ-35/91. Σε περίπτωση χρησικτησίας, για την εξέταση της αρτιότητας, ως χρόνος δημιουργίας θεωρείται ο χρόνος που συντελείται η χρησικτησία, όπως προκύπτει από δικαστική απόφαση ή συμβολαιογραφική πράξη (δηλαδή όταν έχει συμπληρωθεί η εικοσαετία, επειδή μόνο τότε επέρχεται η κατάτμηση βλ. Εγκ-24/89, Εγκ-74/89 & Εγκ-35/91 και έγγρ. 24169/5864/3.10.01 της Δ.Ε.Ν. – η αντίθετη άποψη που διατυπώνεται στο Έγγρ. 277740/7.10.05 της Δ.Ε.Ν., σχετικά με τη λήξη αρχής ή πέρας της εικοσαετίας ως χρόνου δημιουργίας, θα πρέπει να αποσαφηνισθεί με γνωμοδότηση και απόφαση Υπουργού, επειδή πολεοδομικά επηρεάζει τον έλεγχο της αρτιότητας βλ. σχετ. και Εγκ14/99 και Γνωμ. ΝΣΚ 649/98, για τις πράξεις εφαρμογής). Στην εν προκειμένω περίπτωση όμως στον περιγραφόμενο τρόπο κτήσης κατά τον τίτλο (μεταγενέστερο του έτους 1964) δεν μνημονεύεται παλαιότερη συμβολαιογραφική πράξη ούτε και δικαστική απόφαση. Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις δεν αρκεί η συμβολαιογραφική πράξη του έτους 1990 με ειδική περιγραφή του τρόπου κτήσης. Απαιτείται δικαστική απόφαση από την οποία θα προκύπτει ρητά το πέρας της εικοσαετίας και κατ’ αυτό τον τρόπο θα ορίζεται η ημερομηνία κατάτμησης και ο χρόνος δημιουργίας του γεωτεμαχίου ή παλαιότερος τίτλος προ της 12-9-64. Εναλλακτικά σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο την αρ. Γνωμ. 113/9/26-2-92 του ΚΣΧΟΠ (Εγκ. 7/92) στις περιπτώσεις που ζητείται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα γηπέδου για το οποίο δεν υφίσταται τίτλος κυριότητας ή ο υπάρχων τίτλος δεν αποδεικνύει τον χρόνο δημιουργίας του, τότε η πολεοδομική υπηρεσία, αντί της μέχρι τώρα δικαστικής απόφασης θα απαιτεί να προσκομίσει αθροιστικά ο ενδιαφερόμενος: α) Πιστοποιητικό από το αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο, περί μη διεκδικήσεως του υπόψη γηπέδου. β) Βεβαίωση του Προέδρου της Κοινότητας ή του Δημάρχου για τον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου συνοδευόμενη από τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου θεωρημένο από τον Πρόεδρο της Κοινότητας ή το Δήμαρχο. γ) Υπεύθυνη δήλωση του Ν-1599/85 στην οποία να δηλώνεται από τον ιδιοκτήτη ή τους συνιδιοκτήτες του, ότι είναι κύριοι του υπόψη γηπέδου, ο χρόνος και ο τρόπος απόκτησής του, καθώς και ο χρόνος δημιουργίας του, τον οποίο επικαλούνται για την παρέκκλιση. Μόνο που την επίμαχη βεβαίωση οι Δήμαρχοι δε τη χορηγούν γιατί δεν έχουν το δικαίωμα όπως πολύ σωστά αναφέρει ο Δημήτρης (+1)

Αν τον καταγγείλει θα ζημιωθεί και ο ιδιοκτήτης καθότι θα ακυρωθεί η η πράξη.

Σε περίπτωση χρησικτησίας, για την εξέταση της αρτιότητας, ως χρόνος δημιουργίας θεωρείται ο χρόνος που συντελείται η χρησικτησία, όπως προκύπτει από Δικαστική Απόφαση ή συμβολαιογραφική πράξη (δηλαδή όταν έχει συμπληρωθεί η εικοσαετία, επειδή μόνο τότε επέρχεται η κατάτμηση - Εγκ-24/89, Εγκ-74/89 & Εγκ-35/91 και έγγρ. 24169/5864/3.10.01 της ΔΕΝ – η αντίθετη άποψη που διατυπώνεται στο Έγγρ. 277740/7.10.05 της ΔΕΝ, θα πρέπει να αποσαφηνισθεί με γνωμοδότηση και απόφαση Υπουργού, επειδή πολεοδομικά επηρεάζει τον έλεγχο της αρτιότητας – σχετ. και Εγκ14/99 και Γνωμ. ΝΣΚ 649/98, για τις πράξεις εφαρμογής). Στην εν προκειμένω περίπτωση όμως στον μνημονευόμενο τρόπο κτήσης κατά τον τίτλο του έτους 1990 δεν περιγράφεται παλαιότερη συμβολαιογραφική πράξη. Αρκεί η συμβολαιογραφική πράξη του έτους 1990 με την περιγραφή για τον τρόπο κτήσης ή θα έπρεπε να υπάρχει παλαιότερος τίτλος προ της 12-9-64;

Εκτός σχεδίου με πρόσωπο σε επαρχιακή οδό κατά το απόσπασμα που προσαρτήθηκε στο συμβόλαιο. Είναι ντόπια ιδιοκτησία. Στο τίτλο (αυτοσύμαβση πώλησης) που συντάχθηκε και μεταγράφηκε το 90 αναφέρεται πως: στον πρώην ιδιοκτήτη περιήλθε με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας από κληρονομιά του πατέρα του καθόσον το κατείχε από το 1930 μέχρι σήμερα (1990). Είναι οικοδομήσιμο; Εμπίπτει στη παρ 2 ββ του άρθρου 1 του 270 Δ 31-5-85; 2. Κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα: ββ) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά τη 12-9-64 ημέρα δημοσίευσης του από ΒΔ/21-7-64 (ΦΕΚ-141/Δ). Ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μέτρα. Ελάχιστο βάθος τριάντα πέντε (35) μέτρα. Ελάχιστο εμβαδόν χίλια διακόσια (1200) μ2. Τοπογραφικό.pdf

4.2... Ναι τώρα που κάνω την πράξη όντως είναι από την σχέση του Π.Δ. 335 σχετικά με ελάχιστη θερμική απόδοση. Αυτό φυσικά δεν είναι υπολογιζόμενο ngm.

Στο 4m ΚΕΝΑΚ υπάρχει πεδίο με τίτλο υπολογιζόμενος βαθμός απόδοσης ngm. Τηλεφώνησα στην εταιρία και μου απάντησαν πως ο τρόπος υπολογισμού είναι από πίνακες της πρώτης Τ.Ο.Τ.Ε.Ε.. Γνωρίζει κανείς σε ποιο σημείο γιατί εγώ ήξερα πως το ngm είναι ένα αυτό που προκύπτει από το Φ.Ε..

Σου εξήγησα παραπάνω. Το στηρίζω στην θ4 Ε/Α. Γιατί σ' απασχολεί τόσο πολύ το θέμα; Πόσα τ.μ. είναι; Αν σου ζητηθεί βεβαίωση νομιμότητας για το ακίνητο μόνο κατ' αυτό τον τρόπο θα είσαι καλυμμένη, Υ.Δ.Β.Χ.. Τη γνώμη μου λέω πάντα...

Ε τότε μόνο αυτό κάτω από τη σκάλα που μετατράπηκε σε W.C. θα υπολογίσεις.

Όπως και έχει ο νόμος λέει μέχρι 2% και οι συνιδιοκτησίες είναι πολύ περίεργες. Στη θέση σου θα κοιτούσα τι γίνεται στους άλλους ορόφους. Αν και οι υπόλοιπες οριζόντιες ανεγέρθηκαν κατά τον ίδιο τρόπο θα την έδινα και θα το ξεχνούσα. Αν όμως είναι ο μοναδικός στην οικοδομή κατ' αυτό τον τρόπο θα λάμβανα μέτρα όπως ανωτέρω. Στη χειρότερη αν γίνει καμιά στραβή φοράνε άμεσα ότι έχει και δεν έχει, την χτίζουν από μέσα και κάνουν την παλαβή σαν να το έκανε κάποιος από έξω...

Το μόνο ή όχι δεν νομίζω πως έχει σχέση από τη στιγμή που είναι διηρημένη ιδιοκτησία. Αυτό που με προβληματίζει είναι αν η λειτουργία αυτού του χώρου καθώς δεν έχει χρήση, ανοίγματα κ.τ.λ.. Θα το πάρω U/2 μου φαντάζει το πιο σωστό. Ευχαριστώ.

Υπερυψωμένο ισόγειο ήτοι δάπεδο επί κλειστού μπαζωμένου χώρου και όχι απευθείας επί εδάφους. Αν ήταν μονοκατοικία θα το λάμβανα σαν μη θερμαινόμενο χώρο το συγκεκριμένο όμως είναι διαμέρισμα. U/2 ή όχι;

Το ζήτημα δεν είναι αν αλλάζει αλλά αν θα έπρεπε να αλλάζει; Οι Η/Χ χώροι συνήθως δε προσμετρόνται στο Σ.Δ. γιατί κατ' αυτό τον τόπο γινόταν οι μελέτες (έπρεπε είναι μέχρι 20% της συνολικής επιφάνειας).