Συνοψίζοντας την απόφαση και ειδικά το κρίσιμο ζήτημα της «έναρξης υλοποίησης» των οικοδομικών εργασιών:
1. Σύντομο ιστορικό και αντικείμενο της απόφασης
o Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (Ν.Ο.Κ.) του 2012 (ν. 4067/2012) περιέχει διατάξεις που αυξάνουν τον συντελεστή δόμησης (σ.δ.) και το επιτρεπόμενο ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση ενεργειακά αποδοτικών κτηρίων και τη διατήρηση κοινόχρηστων χώρων.
o Το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε προγενέστερη νομολογία του, είχε τονίσει ότι όταν τροποποιούνται οι όροι δόμησης πρέπει να προηγείται πολεοδομικός σχεδιασμός σε τοπικό επίπεδο (Ρυθμιστικά Σχέδια, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια κ.λπ.), ώστε να σταθμίζονται εξατομικευμένα οι επιπτώσεις στο περιβάλλον και την ποιότητα ζωής.
2. Κρίση επί της συνταγματικότητας
o Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι οι επίμαχες διατάξεις του Ν.Ο.Κ. δεν είναι εξ ορισμού αντισυνταγματικές, αφού από μόνες τους δεν επιφέρουν υπερβολική δόμηση ή επιδείνωση του περιβάλλοντος.
o Εντούτοις, παράγουν πρόβλημα όταν εφαρμόζονται οριζόντια, δηλαδή σε όλη την Ελλάδα, χωρίς πρότερη αξιολόγηση των πραγματικών συνθηκών κάθε περιοχής.
3. Περιορισμός των συνεπειών της αντισυνταγματικότητας
o Το ΣτΕ έλαβε υπόψη του τις επιπτώσεις στις επενδύσεις, στην ασφάλεια των συναλλαγών και στην εμπιστοσύνη των πολιτών που ακολούθησαν το νόμο.
o Έτσι, αποφάσισε να μην ακυρωθούν όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει των κινήτρων του Ν.Ο.Κ., υπό την προϋπόθεση ότι μέχρι 11.12.2024 (ημερομηνία δημόσιας ανακοίνωσης της απόφασης) είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες. Οι εργασίες πρέπει να αφορούν τουλάχιστον την εκσκαφή στο οικόπεδο.
4. Πώς αποδεικνύεται η έναρξη υλοποίησης
o Σύμφωνα με την απόφαση, δεν αρκεί η απλή έκδοση της οικοδομικής άδειας ή κάποια απρόσωπη ηλεκτρονική ενημέρωση. Χρειάζεται πραγματική εκκίνηση εργασιών στο ακίνητο.
o Ενδεικτικοί τρόποι απόδειξης είναι:
α) Η γνωστοποίηση της έναρξης εκσκαφών σε κάποια δημόσια αρχή (π.χ. επιθεώρηση εργασίας, πολεοδομία, περιφέρεια κ.λπ.).
β) Η υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στον ΕΦΚΑ για εργαζομένους στο εργοτάξιο που εκτελούν εκσκαφές.
γ) Οποιαδήποτε άλλη επίσημη, επαληθεύσιμη δήλωση ή έγγραφο που αποδεικνύει ότι πριν από ή έως τις 11.12.2024 βρίσκονταν σε εξέλιξη οι χωματουργικές εργασίες.
5. Πρακτική σημασία
o Άδειες με έναρξη εκσκαφών πριν από 11.12.2024: Παραμένουν σε ισχύ και δεν κινδυνεύουν από την αιτία της αντισυνταγματικότητας του Ν.Ο.Κ. (εκτός αν συντρέχει άλλος λόγος ακύρωσης).
o Άδειες χωρίς έναρξη εκσκαφών ως την 11.12.2024: Μπορούν να ακυρωθούν δικαστικά αν κάποιος ασκήσει έγκαιρα προσφυγή, ακριβώς επειδή στηρίζονται σε διατάξεις κρίσιμες από το ΣτΕ ως μη συνταγματικά εφαρμόσιμες.
6. Επιπτώσεις σε ανοιχτές υποθέσεις ή σε μελλοντικές επενδύσεις
o Εάν έχει ήδη ασκηθεί προσφυγή στα δικαστήρια για κάποια άδεια πριν από τις 11.12.2024, η άδεια μπορεί να ακυρωθεί ανεξάρτητα από το αν είχαν ξεκινήσει οι εργασίες, διότι το ΣτΕ θεωρεί ότι δεν μπορεί να ματαιωθεί το δικαίωμα δικαστικής προστασίας εκείνου που είχε ήδη προσφύγει.
o Σε μελλοντικό επίπεδο, ο νομοθέτης οφείλει να ενσωματώνει τέτοιου είδους κίνητρα μόνο μέσω τοπικών πολεοδομικών μελετών.
