Occultist

Σε 3-όροφη οικοδομή με άδεια του '77, έχει δημιουργηθεί 1 κλειστή θέση στάθμευσης, εντός της νόμιμης κάλυψης και δόμησης του ισογείου και υπάρχουν και άλλες υπερβάσεις, συνολικά στην οικοδομή. Στην Ο.Α. δεν προβλεπόταν καμία θέση στάθμευσης. Επίσης, ΟΛΗ η οικοδομή είναι μία κάθετη - δεν υπάρχει σύσταση οριζοντίων.

Τη θέση στάθμευσης, λογικά, την πάω με αναλυτικό, μαζί με κάποιες άλλες παραβάσεις κτιριοδομικού που υπάρχουν, μέχρι 15000 € ;

Σε 3-όροφη οικοδομή με άδεια του '77 έχω :

- Αυθαίρετη αποθήκη κατ'επέκταση της απόληξης του κλιμακοστασίου στο δώμα.

- Αυθαίρετη κατ'επέκταση προσθήκη στο οροφοδιαμέρισμα Β' ορόφου, μαζί με αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του πρώην δώματος (πλυσταριού) σε χώρο κύριας χρήσης - ενιαίο με την κατ' επέκταση προσθήκη, και υπέρβαση δόμησης/κάλυψης στο οροφοδιαμέρισμα. Αυθαίρετος εξώστης πάνω από τον εσωτερικό ακάλυπτο.

- Αυθαίρετη υπέρβαση δόμησης/κάλυψης στο οροφοδιαμέρισμα Α' ορόφου. Αυθαίρετος εξώστης πάνω από τον εσωτερικό ακάλυπτο.

- Αυθαίρετη υπέρβαση δόμησης/κάλυψης στα δύο διαμερίσματα που αποτελούν το ισόγειο. Αλλαγή στις όψεις του ισογείου. Κατασκευή κλειστής θέσης στάθμευσης (χωρίς υπέρβαση δόμησης/κάλυψης). Θεωρητικά, έχει και αλλαγή διαμερισμάτωσης (αλλάζουν και τα κοινόχρηστα), αλλά, αν δεν κάνω λάθος, δε γίνονταν μηχανολογικές μελέτες σε οικοδομές το '77 και επιπλέον ΔΕΝ υπάρχει σύσταση οριζοντίων.

Και ΟΛΑ αυτά είναι σε ΕΝΑΝ ιδιοκτήτη, ΧΩΡΙΣ ΣΥΣΤΑΣΗ.

Το βασικό μου ερώτημα είναι αν θα δηλώσω Διαμερισμάτωση/χωροθέτηση parking με τα τετραγωνίδια, ή με αναλυτικό προϋπολογισμό και μονάδες λοιπών παραβάσεων για ΟΛΗ την οικοδομή, συμπεριλαμβανομένων Διαμερισμάτωσης/Χωροθέτησης ΧΩΡΙΣ τετραγωνίδια...

Έτσι και αλλιώς, για Κατ. 1 πάει αυτό που έχω υπόψιν (ένα σπίτι προ 55' με προσθήκη καμια δεκαριά χρόνια μετά είναι...), αλλά θέλω να είμαι σωστός. Με βάση το νόμο (αν και, ελαφρώς, με μπερδεύει με τις υποκατηγορίες Περιφερειών, Δήμων, Κοινοτήτων, Καλλικρατικών κλπ.), όντως 750€/μ2 βγάζω για εκεί, οπότε, αφού συμφωνεί και ο συνάδελφος, θεωρώ ότι είμαστε εντάξει.

Μόνο τα Δ της Ο.Α. ελέγχουμε - ΔΕΝ υπάγουμε τα αυθαίρετα μεγέθη σε νέα, πραγματοποιούμενα-ένας θεός ξέρει πως, μεγέθη άδειας για να βγαίνουν 3-πλάσιες παρανομίες από αυτές που δηλώνονται κανονικά με 4178/13...

Όπως, ομόφωνα, μου είπαν και οι τρεις υπάλληλοι που συνάντησα στο help desk - ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ Ο 4178/13 ΓΟΚ/ΝΟΚ (αν και πολλοί τα έχουν μπερδέψει εδώ)...

σωστά σου είπαν οι συνάδερφοι, συνάδερφε

Σωστά μου είπαν στο help desk, αλλά μέχρι να πάω εκεί, εδώ, αρκετοί (και παλιοί, κιόλας), συμβουλεύανε άλλα...

ναι.

 

Στην άδεια που έχει βγει και είχε δηλωθεί ως απόληξη κλιμακοστασίου δεν προσμετρούσε στον Σ.Δ.

Αν η ταράτσα (ή τμήμα της) είχε κάποιος χρηστικό χώρο πέραν της απόληξης τότε θα μετρούσε Σ.Δ.

Οπότε τώρα με την αυθαιρεσία που ταχτοποιείς,  έχει αλλάξει και ο χαρακτήρας της απόληξης. Δηλαδή εξυπηρετεί μεν ταράτσα αλλά και δομημένο χώρο, οπότε προσμετρά στην δόμηση.

Λοιπόν...

Ερχόμενος φρέσκος από το help desk του ΥΠΕΚΑ : Ο 4178/13 ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΟΥΤΕ ΓΟΚ ΟΥΤΕ ΝΟΚ! Εξετάζουμε μόνο ότι είναι υπέρβαση της άδειας! Θα δηλώσουμε τις αυθαίρετες αποθήκες κλπ., αλλά σε ότι αφορά την απόληξη κλιμακοστασίου, εφόσον αυτή δεν έχει αλλάξει περίγραμμα, ύψος, χρήση, ΔΕ θα δηλώσουμε ΤΙΠΟΤΑ.

Και ήταν κάθετοι σε αυτό και οι 3 υπάλληλοι που ήταν εκεί και το συζητούσαμε.

Οπότε...

Λοιπόν...

Ερχόμενος φρέσκος από το help desk του ΥΠΕΚΑ : Ο 4178/13 ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΟΥΤΕ ΓΟΚ ΟΥΤΕ ΝΟΚ! Εξετάζουμε μόνο ότι είναι υπέρβαση της άδειας! Στην pilotis, συγκεκριμένα, θα δηλώσουμε την αυθαίρετη κατ' επέκταση αποθήκη (με μειωτικό, μάλιστα) και ΟΧΙ την ΕΙΣΟΔΟ-κλιμακοστάσιο κλπ. (που δεν είχε μετρήσει στη δόμηση στην Ο.Α.), εφόσον δεν έχει αλλάξει το περίγραμμα και η χρήση της. Ομοίως, δε θα δηλώσουμε καμία παράβαση για τον ελεύθερο χώρο Pilotis που άλλαξε, και ας είναι κάτω από 50%, πλέον.

Για ακίνητο ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ, στο Δήμο Ιλίου, επί της οδού Χασιάς (κοντά στις γραμμές του τρένου), τι τιμή ζώνης λαμβάνω; 750€/μ2 ;

Σε κτίριο με άδεια '71, στον Β' όροφο υπήρχε στην άδεια και "Δώμα" (δεν είχε μετρήσει στο Συντελεστή Δόμησης), στο οποίο είχες πρόσβαση μέσω μιας "ταράτσας" στον οποία έβγαινε το κλιμακοστάσιο. Το '81 μετατράπηκε το "Δώμα" σε κανονικό δωμάτιο, αφού ανοίχτηκε σε αυτό και είσοδος για πρόσβαση απευθείας στο κλιμακοστάσιο, και κατ'επέκταση του "Δώματος" έγινε προσθήκη και άλλου δωματίου (υπέρβαση Κ.Χ.). Θα μπορούσα να γράψω στην τεχνική έκθεση ότι, αφού το σαλόνι της επέκτασης (που φαίνεται στην αεροφωτογραφία), έχει πρόσβαση μόνο μέσω του "δώματος", προκύπτει ότι είναι λειτουργική συνέχεια το ένα του άλλου και άρα έχουν κοινή ημερομηνία κατασκευής/ αλλαγής χρήσης;

Τα 33 τ.μ υφίστανται πριν το 55 και δεν δηλώνονται (εξαιρούνται) εκτός αν και αν σε αυτό το τμήμα έχουν γίνει μεταγενέστερες αυθαίρετες κατασκευέ,ς οι οποίες πρέπει να δηλωθούν.Aν η χρήση είναι κατοικία θα υπαχθούν τα 36 τ.μ στη κατηγορία 1.

 Η άδεια στη περίπτωση αυτή δεν επηρεάζει το πρόστιμο (500 ευρώ) πλην όμως για λόγους ορθότητας της δήλωσης επιλέγεις 'ΝΑΙ" στην ύπαρξη οικοδομικής άδειας στο ακίνητο κατά τα αναφερόμενα στο τροποποιημένο παράρτημα του νόμου.

Σύμφωνοι, αλλά στους συντελεστές υπέρβασης δόμησης κλπ. τι θα βάλω; Άλλοι λένε θα πάω με τους σημερινούς όρους δόμησης του οικοπέδου και άλλοι λένε θα πάρω επιτρεπόμενη κάλυψη/δόμηση τα τετραγωνικά του κτίσματος προ 1955...Επίσης, δεν ξέρω αν χρειάζονται έλεγχοι αποστάσεως, αφού προ 55 δεν υπήρχε Γ.Ο.Κ...Και σε οικόπεδο μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο τι παίζει πάλι;

Ακίνητο (κατοικία στο συμβόλαιο) προϋφιστάμενο του 1955, έχει πάρει βεβαίωση νομίμου περιγράμματος 33,00 τ.μ. και έχει και κατ'επέκταση προσθήκη άλλα 36 τ.μ., τα οποία φαίνονται σε αεροφωτογραφία προ 1975. Το οικόπεδο ΔΕΝ είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Ποια είναι η σωστή αντιμετώπιση;

α. Οικοδομική άδεια "ΝΑΙ" και υπαγωγή 36 τ.μ. με συντελεστή παλαιότητας προ 1975 και "Κατηγορία 1";

β. Οικοδομική άδεια "ΟΧΙ" και υπαγωγή 69 τ.μ. με συντελεστή παλαιότητας προ 1975 και "Κατηγορία 1";

γ. Οικοδομική άδεια "ΟΧΙ" και υπαγωγή 69 τ.μ. με συντελεστή παλαιότητας προ 1975 και "Κατηγορία 5";

Και σε περίπτωση που, πλέον, είναι ελεύθερο κάτω από 50%, θα θεωρηθεί Η/Χ ο ελεύθερος χώρος και δόμηση η είσοδος θα μετρήσει όλη η κάτοψη στη δόμηση;! Και επειδή θα είναι και πολλά τα τετραγωνικά, δε θα μπορώ να πάρω και μειωτικό συντελεστή; Για μια αποθηκούλα;...

Ή μήπως επειδή ο Η/Χ που προκύπτει από τον υπόλοιπο ελεύθερο χώρο της pilotis, αφού είναι αυθαίρετος Η/Χ πλέον, θα πάει με αναλυτικό;

Σε ακίνητο με Ο.Α. 2005 - τριώροφος οικοδομή επί pilotis. Ανάμεσα στις άλλες ρυθμίσεις των ιδιοκτησιών...υπάρχει αυθαίρετη αποθήκη κατ' επέκταση του κλιμακοστασίου (pilotis - δεν έχω κάνει, για την ώρα, έλεγχο 50%) και αποθήκες στο Δώμα, κατ'επέκταση της απόληξης του κλιμακοστασίου.

α) Μπορώ να κάνω μία δήλωση με τις αυθαιρεσίες των κοινόχρηστων χώρων, συνολικά της οικοδομής; Σε ποιου συνιδιοκτήτη το όνομα και πως θα καθοριστεί αν είναι "κύρια και μοναδική κατοικία" ή όχι; Με τι ποσοστό ιδιοκτησίας;

β) Στη στάθμη του ισογείου, άμα είμαι κάτω από 50 τ.μ. σύνολο αποθήκη και είσοδος (pilotis), μπορώ να τα δηλώσω με μειωτικό συντελεστή; Θέλει και καμια μονάδα παράβαση κτιριοδομικού άμα πάψει να θεωρείται pilotis;

δες μηπως  υπαγεσαι στο αρθρο 2 παρ. 2α

 

αλλοιως σημειωνεις οτι τακτοποιεις το "μετα την ΡΓ"

οπως προανεφερε η ifignet

 

και δες με τον Δημο   αν μπορει να γινει  καποια "σημειακη" τροποποιηση..

 

άαααν...

Η οικοδομή είναι εκεί, με την καταπάτηση Δημόσιου Χώρου της, 50 χρόνια...Δε νομίζω ότι θα ήταν καλό να τους το θυμίσω...

Έχουν χτίσει σε μέρος του πεζοδρομίου...πως θα μπορούσα να το ξεπεράσω νομικά αυτό;...Δε νομίζω ότι γίνεται.

μα αυτο ακριβως σου ειπα : για τον υπολογισμο των ποσοστων για την επιλογη κατηγοριας προσμετρωνται ολα.

ενω για για τον υπολογισμο των ποσοστων των συντελεστων υπερβασης δεν υπολογιζονται

Και πως ακριβώς εξασφαλίζεται αυτό (για την κατηγορία) σε ακίνητο που υπάρχουν συνιδιοκτησίες;! Που να ξέρω τι υπερβάσεις έχει ο καθένας στο διαμέρισμά του; Εμένα, ένας από αυτούς είναι πελάτης μου και μου έδωσε εξουσιοδότηση για αποτύπωση κλπ. μόνο για την ιδιοκτησία του, προφανώς...

Έχω μια περίπτωση 3όροφης οικοδομής με Ο.Α. '71. Τακτοποιούμε κλπ. τις υπόλοιπες αυθαιρεσίες κανονικά, αλλά υπάρχει το εξής πρόβλημα : ένα μεγάλο τμήμα της πρόσοψης έχει καταπατήσει Δημόσιο Χώρο...(προεξέχει περίπου 20cm από την Ρ.Γ.). Μπορώ, για να είμαι καλυμμένος στη δήλωση του 4178/13, να δηλώσω με κάποιο τρόπο ότι η αποτύπωση και η υπαγωγή αφορούν το τμήμα της οικοδομής που είναι κανονικά πίσω από τη Ρ.Γ. ; Στην Τεχνική Έκθεση ή τα σχέδια...

καταρχην την αιτηση την κανεις ανα αυτοτελη οριζοντια ιδιοκτησια. Δεν μπλεκεις με αλλα διαμερισματα, εκτος και αν εχεις αυθαιρεσια σε κοινοχρηστο χωρο.

Οσον αφορα τον καθορισμό της κατηγορίας των αυθαιρεσιών υπολογιζονται και οι τακτοποιημενοι χωροι με αλλους νομους (αρθρο 9, κατ4 και εγκ 4 σελ5)

ενω για τον υπολογισμό των συντελεστων υπερβασης ΔΕΝ υπολογιζονται - εκτος κ αν εχεις πχ μη περαιωμενο με 3843 .

Στην περιγραφή της Κατηγορίας 4, όμως, λέει :

 

Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται

όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και

τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές

χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009

(Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62).

Τι ισχύει τελικά;

Μάλιστα. Αυτά τα τετραγωνικά του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου, μπορώ να τα δηλώσω στην ίδια δήλωση πχ. της αυθαίρετης (κατ'επέκταση του κλιμακοστασίου) αποθήκης; Αν έχει ήδη πληρωθεί το πρόστιμο εφάπαξ, μπορεί να γίνει τροποποίηση της δήλωσης με το επιπλέον ποσό;

Αν κάνω χωριστή δήλωση, μόνο για το κλιμακοστάσιο, σε ποιο όνομα θα είναι (υπάρχουν 3 συνιδιοκτήτες στην οικοδομή) και με τι ποσοστό; Πως θα καθοριστει πχ. αν είναι "κύρια και μοναδική κατοικία";

Επίσης, αφού οι Βεβαιώσεις Νομιμοτητας (για τροποποίηση σύστασης ή μεταβίβαση) βγαίνουν ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία και οι αποθήκες στο δώμα θα δηλωθούν ως παρακολουθήματα, τι μας ενδιαφέρει να είναι ρυθμισμένο το κλιμακοστάσιο; Μόνο για περίπτωση έκδοσης οικοδομικής άδειας ή καταγγελία;

ΥΥ εγώ θα έβαζα γιατί η απόληξη του κλιμακοστασίου ΔΕΝ μετρά στο ύψος της οικοδομής απόσο θυμάμαι..

αν εσένα η απόληξη είχε μετρήσει στο συνολικό ύψος δεν βάζεις ΥΥ

YY, γιατί τη θεωρείς βέβαιη για την απόληξη; Με τα σημερινά επιτρεπόμενα από τους όρους δόμησης του ακινήτου δε συγκρίνουμε; Μπορεί το κτίριο της Ο.Α. να είναι αρκετά κάτω από το μέγιστο ύψος της περιοχής...

Επίσης, την επιφάνεια της εγκεκριμένης απόληξης κλιμακοστασίου, η οποία ΔΕΝ έχει προσαρτηθεί σε τυχόν κατ'επέκταση χρήση (πχ. διαμέρισμα), αλλά συνεχίζει να είναι κοινόχρηστη και να δίνει πρόσβαση στην ταράτσα, τελικά τη δηλώνουμε αυθαίρετη;

Με συγχωρείτε αν έχει απαντηθεί ήδη, αλλά για τον καθορισμό της κατηγορίας των αυθαιρεσιών, καθώς και για τον υπολογισμό ποσοστού υπέρβασης δόμησης/κάλυψης, αθροίζουμε τις αυθαιρεσίες (και από προηγούμενους νόμους ανά ιδιοκτησία ή για όλο το κτήριο;; Συναίνεση για αποτύπωση και καταγραφή αυθαιρεσιών (την οποία δε θα πληρωθώ κιόλας) για 10+ διαμερίσματα μιας πολυκατοικίας, το βλέπω δύσκολο έως αδύνατο να πάρω, πάντως...

Μπορώ, δηλαδή, να βάλω σε υπαγωγή μόνο την παράνομη επέκταση κατοικίας (μετά το 1955 - πριν το 1975), ως "Χωρίς άδεια" και κατηγορία 1, διαγραμμίζοντας απλά το προ '55 κομμάτι στην κάτοψη ως νόμιμο; Σε τέτοια περίπτωση, αν δεν κάνω λάθος, δεν υπάρχει έλεγχος ΣΔ και αποστάσεων...

Αν το κτίριο είχε και έχει διατηρήσει χρήση κατοικίας τότε λογικά μπορούμε.

Αν όμως μπει προ του 1955 "με άδεια" δεν νομίζω ότι γλιτώνουμε τον έλεγχο παραβίασης πλάγιων αποστάσεων μαζί με τους ελέγχους δόμησης - κάλυψης για τις μεταγενέστερες αυθαίρετες προσθήκες.

Αν το βάλουμε "Κατηγορία 1" και "χωρίς άδεια", δεν είναι πιο σωστό; Και πιο φτηνό, για τον ιδιοκτήτη που θα τη βγάλει με ένα 500ρικο, και καλύτερα για εμάς που δε θα κάνουμε ότι να ναι Διαγράμματα Κάλυψης (σε μη άρτια - μη οικοδομήσιμα, με ΝΟΚ, για προ '55, που δεν υπήρχαν καν άδειες...).

Γιατί, είπαμε. δε μπορούμε να δηλώσουμε "Κατηγορία 1" σε προ '55 ;;

Σχετικά με τα προϋφιστάμενα του 1955, οι οδηγίες είναι ότι επιλέγουμε "ΝΑΙ" στην οικοδομική άδεια και ελέγχουμε με τα σημερινά επιτρεπόμενα του οικοπέδου. Ο έλεγχος φαντάζομαι αφορά μόνο κάλυψη-δόμηση, έτσι; Όχι αποστάσεις...

Και επιπλέον, σε περίπτωση που το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, τότε με τι ελέγχουμε;;