Vasili

Εντός οικισμού < 2000 ανεγέρθη διώροφο κτίριο κατοικίας και σε απόσταση από αυτό και κολλητά με το οριο του δρόμου ισόγειο γκαράζ. Για αυτά έχει εκδοθεί άδεια το 2009. κάνω έλεγχο για ρύθμιση και βλέπω τα εξής 1) το κτίριο κατοικίας έχει γίνει μικρότερο κατά 12 μ2 στην κάλυψη 2) το γκαράζ λίγο μεγαλύτερο τα θέματα που αντιμετωπίζω είναι τα εξής: α) τη μείωση του εμβαδού του κτιρίου πως την υπολογίζω ? χρειάζεται να πληρωθεί πρόστιμο για αυτό ? αλλά δεν έχω υπέρβαση δόμησης. ωστόσο υπάρχει δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης και σκέφτομαι να ακολουθήσω αυτήν την οδό για αυτό το τμήμα. Ωστόσο αν μπορώ να το διεκπεραιώσω με ρύθμιση χωρίς πρόστιμα υπερβάσεων θα ήθελα την άποψη σας. β) το γκαράζ έχει κατασκευαστεί εφαπτομενικά του ορίου του γηπέδου με τη δημοτική οδό (δευτερεύουσα). Αυτό φαίνεται και στο διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας. Ωστόσο βάσει του ΦΕΚ 181Δ/1985, επειδή το οικόπεδο είναι μεγαλύτερο από 500 μ2, θα έπρεπε να είναι σε απόσταση 2,50 μ από την οικοδομική γραμμη. Αυτήν λοιπόν την περίπτωση πως την ρυθμίζω ? εφόσον είχε εκδοθεί άδεια θεωρώ πως είναι οκ ή πρέπει να καθορίσω τμήμα εντός Δ και να πληρωθούν πρόστιμα για αυτό ?

Έχω μια περίπτωση λίγο περιεργη που εξετάζω προς ρύθμιση. Κατασκευάστηκαν 2 διώροφες κατοικίες η μία δίπλα στην άλλη (ενώνονται σε έναν τοίχο). εκδόθηκαν 2 οικοδομικές άδειες για την κάθεμια. οι ιδιοκτήτες είναι αδέρφια. Ωστόσο, κατά την κατασκευή φτιάχτηκε μόνο ένα εσωτερικό κλιμακοστάσιο (αντί για 2 αυτόνομα εσωτερικά) το οποίο εξυπηρετεί και τις δύο. Δηλαδή τα δύο κτίρια στην ουσία ενώθηκαν και λειτουργουν σαν ένα. Τώρα πια όλο το κτίριο (και τα 2) έχουν περάσει στην ιδιοκτησία του ενός από τα δύο αδέλφια. Αναρωτιέμαι λοιπόν κάποιες αυθαιρεσίες που υπάρχουν (όπως πχ το κλιμακοστάσιο) πως να τις υπολογίσω αφού ανήκουν και στα δύο κτίρια ?. Να θεωρήσω το κτίριο και οικόπεδο ως ένα και να υπολογίσω υπερβάσεις με αυτόν τον τρόπο ?

Γεια σας, για να υπολογίσω ελάχιστη επιφάνεια ανοιγμάτων για φυσικό φωτισμό και αερισμό σε βιομηχανικό κτίριο (όχι γραφεία, αλλά αμιγώς βιομηχανικός χώρος) υπολογίζω με το τυπικό 10 % για φωτισμό και 5% για αερισμό επί του εμβαδού ή υπάρχουν διαφορετικές απαιτήσεις ? στην περίπτωση μου έχω καθαρό χώρο 200 μ2 άρα τουλάχιστόν 20 μ2 ανοίγματα για φωτισμό. είναι σωστό ? ευχαριστώ βασίλης

Κατά τη γνώμη μου είναι σωστό να περιλαμβάνεις το εμβαδό του ΗΧ στον υπολογισμό των υπερβάσεων παρόλο που καταχωρείται για τον υπολογισμό του προστίμου με αναλυτικό. Κρίνω πως αυτό είναι σωστό εφόσον κάποια στιγμή θα φτιαχτεί και ένα διάγραμμα δόμησης που να δείχνει τις αυθαιρεσίες και εκεί τα μ2 του ΗΧ θα φαίνονται.

Συνάδελφοι, τελικά στις δικαιοπραξίες χρειάζεται ΠΑΝΤΟΥ ΕΞΑΡΤΗΜΕΝΟ ? εχω περίπτωση ακινήτου προς μεταβίβαση, εντός οικισμού με Ο.Α. στο οποίο έγινε ρύθμιση ΗΧ. Αυτό βάσει του άρθρου 3 παρ 1γ (ι) αποτελεί εξαίρεση (εντός οικισμού με Ο.Α. και δεν απαιτεί εξαρτημένο τοπογραφικό. έκανα λοιπόν μη εξαρτημένο τοπογραφικό, αλλά η συμβολαιογράφος ζητά εξαρτημένο το έχετε συναντήσει ?

ευχαριστώ Ιάσονα, βας

Συνάδελφοι, Για να βρω την κατηγορία 4 ή 5 με τί διαιρώ τα αυθαίρετα εμβαδά ? 1) με το εγκεκριμένο προς δόμηση, κάλυψη εμβαδό της άδειας ? 2) με το μέγιστο επιτρεπόμενο ? πχ. άδεια κατοικίας 50 μ2 σε οικόπεδο με μέγιστη δόμηση 400 μ2. Τελικά χτίστηκαν 120 μ2. ΥΔ = 70, ΥΚ = 70 ο συντελεστής για να βρεθεί η κατηγορία είναι 1) 70 / 400 = 0,175 (<40 %, κατηγορία 4) 2) 70 / 50 = 1.40 (> 40%, κατηγορία 5)

γεια σας παιδιά η άδεια οικοδομής θεωρείται ως αποδεικτικό χρόνου κατασκευής ? έχω περίπτωση αποθήκης που έγινε κατοικία. Υπήρχε άδεια αποθήκης 50 μ2 του 1996. τελικά έγινε κατοικία 75 μ2. Στο Ε9 (σύνταξη 2005) το αναφέρει ως κατοικία 75 μ2 κατασκευασμένη το 1997. Η αποτύπωση το έδειξε 75,68 μ2.. θεωρώ πως είμαι εντάξει με αυτά να το κατατάξω ως κατοικία 1983< τ < 2003. τι λέτε ? βασίλης

αγαπητε soundholics γιατί να βάλει ΥΥ εφόσον όπως αναφέρει ο συνάδελφος δεν έχει αλλαγή ύψους εξωτερικά, και βάσει του ΝΟΚ το ύψος κτιρίου μετριέται από τη στάθμη του διαμορφωμένου ή φυσικού εδάφους. Άρα πιστεύω - βάσει αυτών - πως δεν έχει υπέρβαση ως προς το ύψος. είναι σωστός ο συλλογισμός ? Αν είχαμε έλεγχο σε διαμέρισμα με αλλαγή του αρχικού ύψους βάσει αδείας το οποίο το είχε "κλεψει" από το πάνω ή κάτω διαμέρισμα χωρίς μεταβολή του συνολικού ύψους του κτιρίου από τη στάθμη εδάφους θα το κάναμε με αναλυτικό προυπολογισμό ή με ΥΥ ? επίσης μπορεί η βεβαίωση να μην αναφέρει ΥΥ αλλά ωστόσο η πολυσέλιδη δήλωση που συνοδεύει τη βεβαιωση αναφέρει στην τεχνική έκθεση για πιο λόγο γίνεται ο υπολογισμός με αναλυτικό δίχως ΥΥ. βασίλης

από αυτό που απαντά το ΤΕΕ και από αυτό που γράφει η εγκύκλιος πιστεύω πως: όταν μεταφέρεις τη δήλωση από τον 4014 στο νέο σύστημα χωρίς να μεταβάλεις τα τμ τότε μπορεί να έχεις μεταβολές στο πρόστιμο αλλά αν είναι προς τα πάνω τις αγνοείς. για το παράδειγμα της αποθήκης, εφ'όσον στον 4014 κατόπιν οδηγιών μας υπέδειξαν πως υπολογίζεται ως ΒΧ, τότε η γνώμη μου είναι πως δεν το αλλάζεις και διεκπεραιώνεις τη δήλωση ως μειωτικός συντελεστης γράφοντας στην τεχνική σου έκθεση και τα σχόλια για ποιο λόγο το έχεις καταχωρήσει ως ΒΧ. αυτό φαίνεται να είναι το σωστό, δίκαιο και λογικό. αλλά επειδή πολλές φορές η λογική συγκρούεται με τα γραφόμενα του ΥΠΕΚΑ τότε - αν δεν βιάζεσαι - θα πρότινα να στείλεις ένα μηνυμα στη ΔΟΚΚ και να περιμένεις σαφή διευκρίνιση για όλους αυτούς τους χώρους που χρήζουν μεταφοράς σε κατηγορία ΚΧ με τα νέα δεδομένα.

νομιζω πως είναι μόνο αναλυτικός καθορίζοντας 1 λοιπή παράβαση και τίποτα άλλο. δεν υπάρχει λόγος για ΥΔ αφού δεν κατασκευάζεις επιπλέον τετραγωνικά, επίσης δεν υπάρχει θέμα υπέρβασης ύψους αφού εξωτερικά το ύψος δεν αλλάζει. επομένως μόνο αναλυτικός για την επιπλέον εκσκαφή και σκυροδέματα που έγιναν λόγω άυξησης του εσωτερικού ύψους και τέλος. επίσης τσέκαρε αν αυτή η αλλαγή ύψους είναι κάτω από το 2 % και <=10 εκ της αρχικής διάστασης του ύψους. αν είναι μικρότερη τότε δε χρειάζεται να δηλώσεις τίποτα ως παράβαση και απλώς αναφέρεις την απόκλιση στην τεχνική σου έκθεση βασίλης

Θυμάμαι τις συμβουλευτικές ερμηνείες της κας. Λεμπέση για τον 4014. Η δική της προσέγγιση στο να ερμηνεύσει και να απαντήσει σε όλα τα "σκοτεινα" σημεία του 4014 βασιζόταν στο υπόβαθρο του ΓΟΚ καθώς και του Κτιριοδομικού. Πολύ φοβάμαι ωστόσο πως θα καταλήξουν να μετρώνται ως ΚΧ. Όταν στην εγκύκλιο δίνεται η ευκαιρία να απαντήσουν σαφώς "πως υπολογίζονται οι ισόγειες αποθήκες" (ερώτηση 19), καταλήγει να απαντά για κατοικία ( ????? ) και για την ουσία να μην απαντά. Ό,τι να 'ναι ....

αναμένοντας ενδεχόμενη διευκρίνιση για τις αποθήκες - ευχαριστώ επίσης για τη βοήθεια σας σε προηγούμενο ποστ - κοιτάζω το παράρτημα Α εκεί που αναφέρεται στις επιφάνειες: γράφει: 5 (1) Επιφάνεια αυθαιρέτου με κύρια χρήση 5 (2) Επιφάνεια αυθαιρέτου σε υπόγεια στάθμη, ή πατάρι ή σοφίτα Σύμφωνα με τα γραφόμενα η υπέργεια αποθήκη ή το υπέργειο γκαράζ δεν ανήκουν στο 5(2). Ανήκουν όμως στο 5(1) ? Είναι κύριοι χώροι ? Ο προσδιορισμός για το αν πρόκειται για κύριους χώρους πρέπει να πηγάζει από κάποιο άλλο κανονισμό μιας και ο 4178 δεν καθορίζει. Αναφέρεται στο ΝΟΚ ή Κτιριοδομικό πως αυτού του είδους οι χώροι είναι κύριοι ? αν όχι τότε το γράμμα του νόμου έχει λογικό σφάλμα και - αν θέλουμε να είμαστε πλήρως τυπικοί και σωστοί - δε μπορούμε να κάνουμε ρύθμιση σε τέτοιους χώρους μέχρι να διευκρινισθεί. Αν ΔΕΝ είναι κύριοι τότε ο νόμος θα έπρεπε να γράφει: 5 (1) Επιφάνεια αυθαιρέτου πλήν των χώρων που αναφέρονται στο 5 (2) 5 (2) Επιφάνεια αυθαιρέτου σε υπόγεια στάθμη, ή πατάρι ή σοφίτα

όχι, δεν είναι προσθήκη. το αρχικό κτίριο αντί για 15 έγινε 24 μ2 . φαντάζομαι ιάσονα θα έλεγες πως άν είναι προσθήκη να ενταχθεί στις μικρές παραβάσεις το έξτρα 9 μ2. ?

και επίσης αυτή την αποθήκη να τη βάλω στην κατηγορία "μεταποίηση πρωτογενούς τομέα" ή 'αλλη κατοικία ? βας

Γεια και ευχαριστώ για την ταχύτατη απάντηση, γιατί όμως βάζεις και τα 24 ως ΥΔΚΧ, αφού είχε άδεια μικρής κλίμακας για τα 15 μ2.. δε θα πρεπε μόνο τα υπόλοιπα 9 να υπολογιστούν ως υπέρβαση ΥΔΚΧ?

γεια σας συνάδελφοι, σε εκτός σχεδίου είχε άδεια μικρής κλίμακας για λιθόκτιστη αποθήκη 15 μ. τελικά έγινε 24 μ2 και επίσης χτίστηκε και μια πέργολα, και μια μικρή δεξαμενή νερού. σκέφτομαι τις εξής επιλογές 1) να βάλω τα υπόλοιπα 9 μ2 της αποθήκης καθώς και την πέργολα στις μικρές παραβάσεις και να έχει ένα συνολικό παράβολο / πρόστιμο 500 ευρώ. 2) να υπολογίσω τα 9 μ2 ως ΥΔΚΧ + 1 λοιπή παράβαση για τα υπόλοιπα τι λέτε ?

Ήλπιζα πως ο 4178 θα είχε ελάχιστες ασάφειες μετά από 3 χρόνια τρέλλας με τον 4014 αλλά δυστυχώς.... Η βασική πηγή της δίενεξης που υπάρχει στο thread προκύπτει και από την ασάφεια του νόμου αλλά και από το γεγονός ότι δεν υπάρχει πλήρης αντιστοίχιση με τους ορισμούς του κτιριοδομικού. Κατά τη γνώμη μου είναι εξίσου παράλογο να υπολογίζουμε με αναλυτικό ένα γκαράζ όσο επίσης είναι να το υπολογίζουμε ως κύριο χώρο. Το ίδιο ισχύει και για τους λοιπούς πραγματικούς βοηθητικούς χώρους (αποθήκες). Το πρόβλημα εντίνεται όταν υπάρχει σαφής οδηγια να υπολογίζονται στέγαστρα(κίοσκια) και ΗΧ με αναλυτικό τα οποία μετρούν σε κάλυψη και μετά από ένα ποσοστό (ΗΧ) και σε δόμηση. Αντίστοιχα μπερδέματα είχαν προκύψει με τον 4014 και χρειαστηκε πλήθος από ερωταπαντήσεις (αντικρουόμενες πολλές φορές) για να αποσαφηνιστούν και αυτές εν μέρει. Δύστυχώς φαίνεται πως το μάθημα του 4014 δεν εμπεδώθηκε πλήρως. Πιστεύω (θέλω να) πως με τον καιρό θα βγεί κάποια τροποποίηση που να κατηγοριοποιεί αυτους τους βοηθητικούς χώρους ορθά ώστε ούτε αδικίες να υπάρχουν στην επιβολή τον προστίμων ούτε κι όμως χάρες.

Πιθανότατα η απουσία των βοηθητικών χωρών στο μειωτικό συντελεστη να είναι μια παράλειψη κατα τη συγγραφη του 4178. ουτως ή άλλως στο παράρτημα υπάρχουν και άλλες παραλειψεις/λαθη και αναντιστοιχιες με το ηλεκτρονικό συστημα. επίσης αν το παμε λίγο αντίστροφα στο συντλεστη 1 πανε της κύριας χρήσης (φαντάζομαι όπως ορίζει ο Νοκ η Γοκ τι είναι κύρια), στο 0.5 πατάρια,σοφίτες,υπόγεια. Απομένουν οι χώροι που κατά Νοκ/Γοκ χαρακτηρίζονται βοηθητικοί. αυτοι που πανε; δεν μπορούν στο 1 γιατί δεν είναι κύριοι,ούτε 0.5 αφού δεν είναι υπόγειο πατάρι σοφίτα. Χαμός !

Εφόσον θα εχτιζες 210 κατοικια εχεις γηπεδο περι τα 4500 μ2 ? Αν δεν κανω λαθος η μεγιστη δομηση για χρηση καταστηματος σε εκτος σχεδιου γηπεδο ειναι 600 μ2. Η δευτερη αδεια για αποθηκες 400 μ2 πως βγηκε ? Ως μικτη χρηση θα πηγαινες με το δυσμενεστερο συντελεστη δομησης. Τσεκαρε και αυτο να δεις αν εισαι οκ με την αδεια καταρχην.

ευχαριστώ. επομένως όταν ρυθμίζω ΗΧ τον πάω με αναλυτικό, όσο μεγάλος και αν είναι, ακόμη και αν υπερβαίνει το ποσοστό ΗΧ, ακόμη και αν έχει θέμα αποστάσεων από πλάγια όρια. το εμβαδό του δεν το καταχωρώ σε φύλλο καταγραφής πλέον ως Χώρος Μειωμένου Συντ (στο 4014 έτσι το έκανα), αλλά πάει ως λοιπή παράβαση. Το εμβαδό του το χρησιμοποιώ μόνο για τον υπολογισμό των ποσοστών υπερβάσεων (Δόμηση/ Κάλυψη), και το αναφέρω στην τεχνική έκθεση καθώς και στα απαιτούμενα σχέδια. Σωστά το σκέφτομαι ? βασίλης

ευχαριστώ πολύ ! vas

αρ. 18. 5β. "Στον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού της παρ.5α του ενιαίου ειδικού προστίμου υπάγονται επίσης αυθαίρετοι ημιϋπαίθριοι χώροι, στέγαστρα, κιόσκια, καθώς και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις από βοηθητική χρήση σε βοηθητική και από κύρια χρήση σε κύρια που έχουν πραγματοποιηθεί χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου και υπό την προϋπόθεση ότι δεν επέρχεται υπέρβαση δόμησης λόγω της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης κατά την παρ.5 του άρθρου 19 του παρόντος." Το "εντός νομίμου περιγράμματος" αναφέρεται μόνο στην αλλαγή χρήσης ή και σε όλα τα παραπάνω (ημιυπαίθριοι, κιόσκια, στέγαστρα) ??

Πιστέυω Ναι είναι 5. το παράξενο είναι πως βάσει το τρόπου που είναι γραμμένα τα άρθρα υπολογίζεις τους συντελεστές Υπερβάσεων με τα επιτρεπόμενα της περιοχής: αρθρο 18 παρ 2 "2. Για τον υπολογισμό των ανωτέρω συντελεστών τετραγωνιδίων, τα μεγέθη των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων συγκρίνονται με τους επιτρεπόμενους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου και σε περίπτωση συγκυριότητας ακινήτου με το μέρος των επιτρεπομένων μεγεθών που αναλογεί στο ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας εκάστου συγκυρίου." ενω για την κατηγοριοποίηση σε 4 ή 5 συγκρίνεις με τα προβλεπόμενα στην άδεια αρ.8, κατηγορία Δ α. αα αα) Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης και δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από την οικοδομική άδεια. Στα ποσοστά αυτά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης που έχουν υπαχθεί στους νόμους 3775/2009 (Α΄ 122), 3843/2010 (Α΄ 62) και 4014/2011 (Α΄ 62). Τώρα αυτό είναι σκόπιμο ή λάθος ?

sagiasd ευχαριστώ για την απάντηση σου Αναφέρεις πως ο ΗΧ πλέον γίνεται με αναλυτικό. Αντιλαμβάνομαι βάσει του άρ.18 παρ 5β. Αυτό ισχύει είτε είναι εντός νομίμου περιγράμματος είτε δεν υπερβαίνει το μέγιστο ποσοστό ημιυπαιθρίων ? Τις ΥΥ, Προκηπίου και Δ τις έχω ήδη ελέγξει και είναι οκ. Με προβλημάτιζε κυρίως η μέθοδος υπολογισμού του προστίμου για την αλλαγή χρήσης. Όπως βλέπω προτίνεις πως τα μεν 50 πάνε με ΥΔ ως ΚΧ και τα λοιπά 25 ως ΥΔ και ΥΚ. Κάτι ανάλογο για τα 50 μ2 σκεφτόμουν επίσης. Ωστόσο το άρθρο 19 παρ 5β αναφέρει: "5. [.....] Για αυθαίρετες αλλαγές χρήσης από βοηθητική χρήση σε κύρια, χωρίς την έκδοση σχετικής οικοδομικής άδειας, εντός νομίμου περιγράμματος κτιρίου υπολογίζεται η υπέρβαση συντελεστή δόμησης που προέκυψε λόγω της αυθαίρετης αλλαγής και δεν υπολογίζεται ο ειδικός συντελεστής αλλαγής χρήσης κατά το Παράρτημα Α΄ του παρόντος." Το άρθρο γράφει αυτά αλλά αφού η αποθήκη είχε υπολογιστεί στη δόμηση με την αρχική άδεια τι υπέρβαση συντελεστή δόμησης έχω εδώ ? Αν ήταν υπόγειο θα είχαμε υπέρβαση δόμησης. Στην περίπτωση όμως της αποθήκης όχι. Από την άλλη δε βλέπω άλλη εναλλακτική γιατί ούτε να μην τα αναφέρω τα 50 μπορώ με ασφάλεια, ούτε αναλυτικό να χρησιμοποιήσω κατά το αρ.18 παρ 5β. Δεν αφήνει κάποιο κενό το εδάφιο ? Καταλήγοντας για να είμαστε πιο safe θα τα καταχωρήσω όπως αναφέρεις εκτός και αν βρώ στο μεταξύ κάποια άλλη εναλλακτική. ευχαριστώ, Βασίλης