Vasili

γειά σας συνάδελφοι και ευχαριστώ για τις απαντήσεις. και εμένα μου φαίνεται πολύ χαμηλή αλλά έχω τη σχετική απόφαση του Δήμου και της Περιφερειακής Ενότητας Ηλείας. αναφέρομαι στην τοπική κοινότητα Καλλιθέας του Δήμου Ανδρίτσαινας - Κρέστενας της περιφερειακής ενότητας Ηλείας. Αυτή η τκ ήτνα πρώην Δήμος Αλιφείρας με βάση τον Καποδίστρια. Σε αυτήν είχαν καθοριστεί πολύ υψηλές τιμές ζώνης και ο νέος δήμος τις επαναπροσδιόρισε καταρχήν με δική του απόφαση και κατόπιν με έγκριση της περιφέρειας. οι νέα ελάχιστη τιμή καθορίζεται 250 ευρώ. Το σάιτ που αναφέρετε το γνωρίζω και από εκεί παίρνω τις τιμές Ζώνης. Εκεί όντως δεν αναφέρεται η τιμή Ζώνης που γράφω αλλά επίσης ο πίνακας χωρίζει τους δήμους με βάση τον Καποδίστρια και όχι τον Καλλικράτη. Αναρωτιέμαι λοιπόν αν το υπουργείο ενημερώνει διαρκώς τις λίστες του. Που θα προτίνατε να απευθυνθώ για να πάρω μια τελική επίσημη απάντηση. εφοριά ?, υπουργείο οικονομικών ? με εκτίμηση Βασίλης

Σύμφωνα με το άρθρο 49, παρ 8 του νόμου 4030 /2011 για τα ακίνητα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές της ηπειρωτικής ελλάδας: "[...] Ειδικά δε για τα ακίνητα του προηγούμενου εδαφίου που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, για τον υπολογισμό των προστίμων λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, εφόσον στην οικεία δημοτική κοινότητα του ακινήτου η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα 2.200 ευρώ." τώρα το ερώτημα: σε μια τοπική κοινότητα στην περιοχή μου (η οποία ήταν δήμος με τον Καποδίστρια και ενσωματώθηκε σε ευρύτερο δήμο με τον Καλλικράτη), ο Δήμος πρόσφατα άλλαξε τις τιμές ζώνης και έθεσε ως χαμηλότερη τα 250 ευρώ. Από όσο γνωρίζω αυτή είναι και η χαμηλότερη τιμή ζώνης στην περιφεριακή μας ενότητα (πρώην νομό), πριν από αυτή την αλλαγή η χαμηλότερη ήταν 500 ευρώ. Επόμένως είναι λογικό να ερμηνέυσω το παραπάνω εδάφιο ότι για κάθε εκτός σχεδίου ακίνητο στην περιφερειακή μου ενότητα μπορώ να θέσω ως τιμή ζώνης τα 250 ευρώ ως ελάχιστη πλέον ΤΖ που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα? (εφόσον βέβαια ισχύει κατά περίπτωση ότι στην οικεία δημοτική ενότητα του ακινήτου η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα 2200. Καμμία δημοτική κοινότητα στην περιφεριακή μου ενότητα δεν έχε ΤΖ πάνω από 2200) παραθέτω ολοκληρή την παράγραφο (4030/2011, άρθρο 49, παρ "8. Η παράγραφος 7 του άρθρου 24 του ν. 4014/2011 αντικαθίσταται ως εξής: «7.α. Για τα ακίνητα τα ευρισκόμενα στην ηπειρωτική Ελλάδα και στα νησιά Κρήτη και Εύβοια, στην περίπτωση που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης σύμφωνα με το σύστημα των αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών στην περιοχή του ακινήτου, για τον υπολογισμό της αξίας των κτισμάτων λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην τοπική ή δημοτική κοινότητα, όπου βρίσκεται το ακίνητο και εάν δεν έχει καθοριστεί σε αυτή, η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ειδικά δε για τα ακίνητα του προηγούμενου εδαφίου που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού, που δεν έχει καθοριστεί τιμή ζώνης, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, για τον υπολογισμό των προστίμων λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη τιμή ζώνης που ισχύει στην περιφερειακή ενότητα, εφόσον στην οικεία δημοτική κοινότητα του ακινήτου η μέγιστη τιμή ζώνης δεν υπερβαίνει τα 2.200 ευρώ."

Συνάδελφοι, ευχαριστώ πάρα πολύ για τα σχόλια σας που είναι άκρως κατατοπιστικά και με βοήθησαν πολύ να ξεκαθαρίσω την απορία σχετικά με το ύψος της στέγης. ειλικρινά ευχαριστώ, Βασίλης

Γεια σας, επισυνάτω σχέδιο για ερώτηση περί εσοχών. καταλαβαίνω σωστά πως οι εσοχές δεν λαμβάνονται υπόψιν στην κάλυψη/δόμηση μπορείτε να μου πείτε τη γνώμη σας πως προσμετρούνται οι παρακάτω χώροι εσοχή 1.20 χ 2.00 ασκεπής εσοχή 1.20 χ 4.00 μέτρα, ένα τμήμα αυτής στεγασμένο (1.20 χ 2.00) και ένα ασκεπές (1.20χ2.00). οι εσοχές είναι προσβάσιμες. με εκτίμηση Βασίλης

Κτίριο που υφίσταται προ 1983 σε στάσιμο οικισμό. Ενώ έπρεπε να είναι διώροφη κατοικία με υπόγειο, έγινε τριώροφο κάνοντας το υπόγειο ισόγειο με χρήσης αποθήκης. Αυτό το ισόγειο σε συμβόλαια, ε9 κλπ μεταγενέστερα ονομαζόταν Υπόγεια αποθήκη. Στη πραγματικότητα από το 2004 έχει μετατραπεί σε κατοικία και τώρα οι ιδιοκτήτες θέλουν να τακτοποιήσουν την αλλαγή χρήσης. Σύμφωνα με τον 4014 τα υφιστάμενα προ 1983 που βρίσκονται σε στάσιμους οικισμούς υπάγονται στις εξαιρέσεις. (1337/1983 αρθρο 21 - εξαίρεση στάσιμων οικισμών, καθώς και φεκ 292/1983 - πίνακας στάσιμων οικισμών). Σύμφωνα με τα παραπάνω πιστεύω πως όλο το κτίριο ότι εξαιρείται από την ανάγκη υπαγωγής (αφού είχε κατασκευαστεί προ 1983) εκτός από την αλλαγή χρήσης που έγινε αργότερα και πρέπει να τακτοποιηθεί. Το ερώτημα είναι πως υπολογίζω το πρόστιμο ? να υπολογίζω ως ΚΧ με αλλαγή χρήσης, ΒΧ με αλλαγή χρήσης, ή κάτι άλλο ? με εκτίμηση, Βασίλης

Συνέδελφε ευχαριστώ για την απάντηση σου. παραθέτω εδώ τα αποσπάσματα από το 270Δ / 1985. "ΑΡΘΡΟ 6, ΠΑΡ δ, (κατοικία) Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής μετρούμενο από το φυσικό η το κατά την παράγραφο 10 του άρθρου 1 του παρόντος Π.Δ/τος διαμορφωμένο έδαφος και από κάθε όψη, ορίζεται σε τέσσερα (4) μέτρα για μονόροφη οικοδομή ή μονόροφο τμήμα αυτής και σε επτά και μισό (7,5) μ για διώροφη οικοδομή ή διώροφο τμήμα αυτής. Σε περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης στέγης το ύψος αυτό προσαυξάνεται κατά 1,20 μ. Σε καμμιά περίπτωση η οικοδομή δεν επίτρέπεται να υπερβαίνει τα ύψη αυτά πλήν της περίπτωσης κατασκευής στηθαίου τυχόν φωταγωγού ύψους 0.30 μ και καπνοδόχου." Το παραπάνω εδάφιο αναφέρεται σε μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της οικοδομής το οποίο είναι 4 μ για μονόροφο και το οποίο προσαυξάνεται κατά 1,20 σε περίπτωση κεκλιμένης στέγης ("το ύψος αυτό προσαυξάνεται κατά 1,20μ") . Δεν αναφέρεται σε ύψος στέγης ανεξάρτητα αλλά σε μέγιστο επιτρεπόμενο. αντίσοιχα στο άρθρο 1 παρ 7 "άρθρο 1, παρ 7. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων ορίζεται σε δύο (2) και το μέγιστο ύψος αυτών μετρούμενα από το γύρω έδαφος αυτών (φυσικό ή διαμορφωμένο κατά την επόμενη παράγραφο 10) σε επτά και μισό (7,50) μέτρα. Υπεράνω του ως άνω καθοριζόμενου μεγίστου ύψους επιτρέπεται η κατασκευή μόνο στηθαίου τυχον φωταγωγών ύψους μέχρι 0.30 μ και καπνοδόχων απαγορευόμενων των λοιπών κατασκευών που αναφέρονται στο άρθρο 87 του ν.δ. 8/1973 περί ΓΟΚ. Σε περιπτώσείς κατασκευής κεκλιμένης στέγης το κατά τα ανωτέρω μέγιστον ύψος προσαυξάνεται κατά 1.20 μ." και εδώ αναφέρεται σε μέγιστο ύψος κτιρίων, το οποίο προσαυξάνεται κατά 1,20 όταν υπάρχει κεκλιμένη στέγη. Δεν αναφέρεται αυτόνομα σε ύψος στέγης. Κατά συνέπεια θα μπορούσε να ερμηνευτεί πως αν κάνεις κεκλιμένη στέγη και μονόροφο αρκεί να σεβαστείς το μέγιστο αθροιστικά (5,2) ανεξάρτητα αν το συνολικό ύψος της στέγης είναι πάνω από 1,2 μ.

ευχαριστώ πολύ για την απάντηση.

αν είναι του 1960 αποδεδειγμένα (συμβόλαια, αεροφωτογραφίες ΓΥΣ) τότε τσέκαρε τα εξής: α) το κόστος του προστίμου (ως προ 83 είναι αρκετά χαμηλά) και να πας με τακτοποίηση αντί νομιμοποίηση. β) Αν ο οικισμός στον οποίον βρίσκεται είναι στάσιμος. Αν είναι τότε το κτίσμα θεωρείται ότι υπάγεται στις εξαιρέσεις και δε χρειάζεται νομιμοποίηση. (κάτι αντίστοιχο με τα προ 1955, ισχύει και για τα κτίσματα που βρίσκονται σε στάσιμους οικισμούς και είναι κατασκευασμένα προ 1983). Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να βρείς το ΦΕΚ που καθορίζει αν ο οικισμός είναι στάσιμος. Αν τίποτα από τα πάνω δε σε συμφέρει (πρόστιμο) ή δεν ισχύει (στάσιμος) τότε πάς με άδεια νομιμοποίησης. Όλο το εμβαδό (και τα 70 εκ) της εξωτερικής τοιχοποιίας αφαιρείται από τη δόμηση. Πρόσεξε όμως ότι μετρά σε κάλυψη και σε όγκο.

αν οι εξωτερικοί τοίχοι είναι από φέρουσα λιθόκτιστη τοιχοποιία από 50 εκ και πάνω δεν προσμετρούνται στη δόμηση ούτε με τον παλίο ούτε με το νέο Οικοδομικό Κανονισμό (στο ΝΟΚ ειδικά δε τίθεται θέμα πάχους αλλά μόνη προυπόθεση είναι τα οικολογικά, φυσικά υλικά). επομένως για την πραγματοποιούμενη δόμηση μετράς εσωτερικό εμβαδό και δε μετράς το εμβαδο που καταλαμβανει η εξωτερική τοιχοποιία. Στη κάλυψη το μετράς. επίσης 5 εκ απόκλιση στα 15 μ είναι 0.3 %, πράγμα που προβλέπεται: αποκλίσεις από τις διαστάσεις της ΟΑ κατά 2% και μικρότερες από 10 εκ προβλέπονται και δεν υπάρχει θέμα. για το Δ, δε γνωρίζω σίγουρα, αλλά νομίζω μπορεί να υπαχθεί στο παραπάνω (ότι έγινε κατασκευαστική απόκλιση κάτω από 2% και <10 εκ).

auva , εχεις δίκιο είναι 1.20. εκ παραδρομής έγραφα 1.50. (το διόρθωσα στο αρχικό ποστ) Όμως το ερώτημα παραμένει αν μπορείς να κάνεις στέγες μεγαλύτερου ύψους εφόσον σέβεσαι το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. με εκτίμηση, Βασίλης

Γεια σου συνάδελφε και ευχαριστώ πολύ για την απάντηση σου, όσο το έχω ψάξει δεν έχω βρει ξεκάθαρη απάντηση. σύμφωνα με το αυτό το άρθρο το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 2 μ (στην περίπτωση μου 1.2) από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής. Και νομίζω πως ο νομοθέτης ενδιαφέρεται να διασφαλίζεται το μέγιστο ύψος κατασκευών. Δεν αναφέρει πως πρέπει να είναι max 2 μέτρα από την ανώτατη στάθμη της τοιχοποιίας για παράδειγμα. Το ανώτατο στη περίπτωση μου είναι 4. άρα η κορυφή της στέγης μπορεί να είναι μέγιστα στη στάθμη 5,2 μ. Αν καθόριζε μέγιστο ύψος αυτοτελώς δε θα έπρεπε να γράφει: "το ύψος της στέγης δε μπορεί να υπερβαίνει τα 2 μ". ? Ειλικρινά δεν ψάχνω να βρώ τρύπα. Σε φάση προμελέτης θέλω να προτίνω μονόριχτη στέγη σε κτίριο αλλά λόγω πλάτους το ύψος της φτάνει τα 2 μ. Δεν θέλω να έχω νομικά ζητήματα, αλλά ούτε να το αποκλείσω χωρίς να το αποσαφηνίσω. με εκτίμηση, Βασίλης

Γεια σας, κάνω μελέτη για μια κατοικία εκτός σχεδίου. Σϋμφωνα με τους όρους δόμησης για τα εκτός σχεδίου το μέγιστο ύψος για μονόροφα είναι 4.00 μ. + 1.2 μ στέγη , επομένως μέγιστο ύψος κατασκευής = 5.2 μ. Μπορώ να κάνω το κτίριο 3.1 μ + 2.1 μ τη στέγη ώστε ως άθροισα να έχω 5.2 μ μέγιστο ύψος κατασκευής ? Υπάρχει πρόβλημα κατά τη γνώμη σας όταν η στέγη υπερβαίνει το 1.2 μ αλλά το συνολικό ύψος δεν υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο ? με εκτίμηση Βασίλης

Το πρόβλημα μου είναι πως το γήπεδο παρόλο μεγάλο και κατά κανόνα άρτιο έχει κακό σχήμα και δεν αφήνει καλό περίγραμμα για τοποθέτηση κτιρίου. Παρόλο που είναι άρτιο κατά κανόνα, μπορεί λόγω παλαιότητας (προ 1977) και εφόσον είναι εντός ζώνης να θεωρηθεί πως είναι άρτιο κατά παρέκκλιση (περ. 2 α στις παρεκκλίσεις αρτιότητας για τα εκτός σχεδίου προ 77, εντός ζώνης και τουλάχιστο 2000 μ2) και επομένως να πάρει απόσταση από πλάγια όρια 5 μ ? είναι λογικό ?

για να καταλάβω καλύτερα το προηγούμενο: εννοείς πως αν είναι οδός που ενώνει δύο οικισμούς πάω με 15 μέτρα από άξονα οδού και άν είναι απλή δημοτική πάω με 15 μέτρα από όριο γηπέδου. ?

Ευχαριστώ συνάδελφε, ο δρόμος δεν είναι κύριος που ενώνει δυο οικισμούς. επίσης, έχω αρτιότητα και είμαι εντός ζώνης λόγω απόστασης. Εννοείς να μπω σε παρέκκλιση για να ωφεληθώ από τις μικρότερες αποστάσεις. Πώς μπορώ να ενταχθώ σε παρέκκλιση εφόσον έχω αρτιότητα ?

Γεια σας συνάδελφοι, Οικόπεδο εκτός σχεδίου το οποίο είναι άρτιο κατά κανόνα και οικοδομήσιμο, μια πλευρά του εφάπτεται με πλήρως διανηγμένη δημοτική οδό η οποία είναι και όριο οικισμού (ο οποίος έχει σχέδιο πόλης). Από αυτό το όριο (τη δημοτική οδό) η ελάχιστη απόσταση για κτήριο κατοικίας παραμένουν τα 15 μ ή υπερισχυει ο νόμος ( "λήψη μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας" - ΠΔ 209 / 1998 ΦΕΚ 169 Α', άρθρο 2, παρ ζ) που αναφέρει πως η απόσταση από δημοτικές οδούς για τα εκτός σχεδίου είναι τα 15 μ από τον άξονα της οδού ? " ζ) Στο Δευτερεύον Επαρχιακό Οδικό Δίκτυο και στο Επαρχιακό Οδικό Δίκτυο των νήσων πλην Κρήτης, Εύβοιας, Ρόδου, Κέρκυραςκαι σε ολόκληρο το Δημοτικό ή Κοινοτικό Οδικό Δίκτυο, 15 μέτρα από τον άξονα της οδού. " -- ΠΔ 209 / 1998 ΦΕΚ 169 Α', άρθρο 2, παρ ζ με άλλα λόγια, τα 15 μ από τον άξονα δίνουν μια απόσταση από το συγκεκριμένο όριο του γηπέδου 13 μ. Μπορεί να τοποθετήθεί το κτίριο εκεί, δηλαδή σε λιγότερα από 15 μ από το όριο του δρόμου ? με εκτίμηση, Βασίλης

Ευχαριστώ Μανώλη. στο 2. Ναι αυτό έχω διαβάσει σε fora και εγώ αλλά σε συζητήσεις με συναδέλφους φαίνεται πως κάτι τέτοιο δεν στέκει και μένει να αποσαφηνιστεί. Πως μπορούμε να βάλουμε όλες τις ειδικές εργασίες (Αρχιτεκτονικά, Στατικά, Παθ. Πυροπροστασία, Θερμομόνωση, κλπ) εφόσον αυτές οι εργασίες έχουν ήδη γίνει ? Ειδικά στα στατικά ποιός μηχανικός θέλει να υπογράψει στατική μελέτη σε τελειωμένο κτίριο. Δεν θα ήταν ποιο λογικό και σωστό η μοναδική ειδική εργασία να ήταν αποτύπωση υπάρχοντος κτιρίου, εφόσον δεν έχει γίνει μελέτη ? έχω στείλει το ερώτημα στο ΤΕΕ και το ΥΠΕΚΑ αλλά δεν έχω λάβει απάντηση. με εκτίμηση, Βασίλης

σύμφωνα με το άρθρο 26 παρ 2 (για το αν το αυθαίρετο τμήμα μπορεί να εκδοθεί άδεια οιοκοδομής βάσει αρ.22 παρ 3 του 1577/85, τότε απαλλάσσεται από το πρόστιμο και υποχρεούται να εκδοθεί άδεια και να πληρωθεί το παράβολο) οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής αυτή θα έιναι άδεια νομιμοποίησης ? ποιές ειδικές εργασίες θα έχει αυτή η άδεια ? (μόνο αρχιτεκτονικά ? - πρόκειται για ακίνητο εvτός οικισμού που δεν έχει παραβάσεις παρά μόνο ότι δεν έχει άδεια) η άδεια θα έιναι μόνο μελέτη ή και επίβλεψη ? (φαντάζομαι μόνο μελέτη εφόσον έχει τελειώσει το κτίριο) για τα εντός σχεδίου/εντός οικισμού είναι απαραίτητο και το τοπογραφικό σε αυτήν την άδεια ? για τα εκτός χρειάζεται και τοπογραφικό με ΕΓΣΑ και βεβαιωση δασαρχείου ? αν είναι άδεια νομιμοποίησης θα πρέπει να πληρωθούν και πρόστιμα βάσει του νόμου 1577/85 ή το τελικό κόστος θα αφορά το κόστος της έκδοσης άδειας (όπως αυτή υπολογίζεται βάσει συμβατικού προυπολογισμού? - πχ θετοντας ως ειδικές εργασίες αρχιτεκτονικά και τοπογραφικό) η επιπλέον αμοιβή μηχανικού θα αφορά μόνο την αίτηση υποβολής στο νόμο 4014 ? (1.5 μέρες χ 350 ευρω + αντίστοιχες κρατήσεις) συγκεκριμένα το κτίσμα είναι εντός οικισμού (όχι παραδοσιακού), έχει μέγιστη δόμηση 380 μ2 και έχουν κτιστεί 350 δεν έχει υπέρβαση κάλυψης δεν έχει υπέρβαση ύψους δεν έχει παραβίαση πλάγιων αποστάσεων υπάρχει οικοδομική άδεια του 1971 για 95 μ2 περίπου. Τα μ2 υπόλοιπα χτίστηκαν τα αργότερα (το '90). ευχαριστώ, Βασίλης