BAS

Οταν πάμε στις μάντρες και σου λένε τιμές ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΣΗΜΕΡΑ, ο προϋπολογισμός του κόστους θα πρέπει να γίνεται με άλλη λογική. Προσωπικά θεωρώ ότι οικοδομή 10 διαμερισμάτων με 2 ανά όροφο και εμβαδά στο κομμάτι 80-120, δηλαδή όχι μικρά ή πολύ μεγάλα, τα 2000 για το τμ αυτών, είναι το ελάχιστο. Θεωρούμε πάντα ότι θα έχουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενεργειακή κλάση Α και εύκολη εκσκαφή και υπόγειο γκαράζ με εύκολη ράμπα, θέσεις στάθμευσης σε υπόγειο και pilotis και εμβαδόν υπογείου, όσο η κάλυψη. Μιλάμε δηλαδή για μεγάλα οικόπεδα, που επιτρέπουν εύκολη δόμηση, δηλαδή ΣΔ περί το 1, χωρίς να κάνουμε τεράστια υπόγεια. Οτι ξεφεύγει από αυτό που δημιουργεί δυσκολίες, όπως επίσης και η μη δυνατότητα εύκολης πρόσβασης και αποθήκευσης υλικών, ιδιαίτερα χύμα, αυξάνει το κόστος. Στην περίπτωση μονοκατοικίας το κόστος είναι αρκετά πιο αυξημένο, λόγω έλλειψης οικονομίας κλίμακας. Στα προηγούμενα αναφέρθηκαν κάποια πράγματα για τις τιμές των οικοπέδων και ιδιαίτερα για τις τιμές στην επαρχία και στην Εύβοια. Οι τιμές στην Εύβοια είναι πάρα πολύ χαμηλές, γιατί η Εύβοια χτυπήθηκε πολύ από την αποβιομηχάνιση και την κρίση, ενώ δεν έχει τον τουρισμό που της αξίζει, λόγω του πολύ κακού οδικού δικτύου. Ετσι όταν μιλάμε για οικόπεδα 200 τμ που κάποιοι θέλουν να τα δώσουν 40000, λίγο πιο έξω, ή 60000 σε πιο καλά σημεία, που με 0,8 ΣΔ, γίνεται πάνω από 1 με πατάρια, σοφίτες κλπ , μιλάμε για 200-300 €/τμ το δομήσιμο, ακόμα και λιγότερο. Τέτοιες τιμές στην Αθήνα δεν υπάρχουν πουθενά, τουλάχιστον διπλάσιες, αλλά και σαν ποσό είναι πολύ χαμηλό. Οσο ένα μεσαίο αυτοκίνητο πλέον κάπως εξοπλισμένο, ή ένα λίγο εξοπλισμένο πρίμιουμ. Από την άλλη με 10 % πληθωρισμό και 0-2 % επιτόκιο, η πώληση του όποιου ακινήτου, για κάποιον που δεν έχει άμεση και επείγουσα ανάγκη, δεν έχει κανένα όφελος, εκτός αν έχει αποφασίσει να επενδύσει αλλού τα χρήματα του και έχει έτοιμη την επένδυση. Ετσι οι πωλητές παραμένουν στις τιμές που ζητούν, ενώ οι αγοραστές το όποιο όφελος προσπαθούν να πάρουν από το οικόπεδο, της τάξης των 5-10000 €, το χάνουν από τον πληθωρισμό του κόστους της κατασκευής, λόγω ακριβώς της αργοπορίας τους για να βρουν φτηνότερο οικόπεδο, κάτι για το οποίο δεν υπάρχει κάποια βεβαιότητα. Εχοντας προλάβει ως μηχανικός - κατασκευαστής τις εποχές υψηλού πληθωρισμού της δεκαετίας του 1980, θα δώσω δύο παραδείγματα, τι σημαίνει αύξηση κόστους σε τέτοιες εποχές. Το 1984, η τιμή του κυβικού μπετόν, σίδερο και φατούρα, ήταν 3000 δρχ. Δηλαδή 9 ευρώ. Το 1987, η τιμή του κυβικού ήταν 9000 δρχ, 27 ευρώ. Αντίστοιχα οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων το 1984, σε περιοχές των προαστίων της Αθήνας, ήταν 30-40000 δρχ/τμ και το 1987 80-100000 δρχ/τμ. Στην περίοδο υψηλού πληθωρισμού, η μόνη άμυνα του καταναλωτή, είναι μία. Αν δεν βγάζεις πολλά λεφτά, μην τα κρατάς στα χέρια σου, γιατί χάνουν αξία από τον πληθωρισμό. Ετσι τότε όποιοι ήθελαν να αγοράσουν σπίτια, προσπαθούσαν να τα αγοράσουν σε οικοδομή που ξεκινούσε, γιατί τα αγόραζαν στο παράδειγμα μας 40000 το τμ και μέχρι να περάσει η διετία που έκανε να ολοκληρωθεί η οικοδομή το διαμέρισμα τους είχε σχεδόν διπλασιάσει την αξία του, ενώ αυτοί είχαν κλειστή τιμή. Σήμερα δεν έχουμε πληθωρισμό 25 % που είχαμε τότε, αλλά για πολλούς μετά από 25 χρόνια που είχαμε σχεδόν μηδενικό πληθωρισμό και μάλιστα στην κρίση είχαμε και αποπληθωρισμό, το να έχουμε πληθωρισμό 10 % , είναι κάτι που πρέπει να γίνει απόλυτα κατανοητό. Τιμές υλικών, αλουμινίων, σιδήρου κλπ, που έχουμε φέτος σε σχέση με αυτές που είχαμε το 2020, έχουν τρομακτικές διαφορές και τίποτα δεν δείχνει ότι θα σταματήσει η άνοδος, αφού κάθε μέρα μας έρχονται δελτία τύπου για αυξήσεις.

Ακριβώς όπως τα λέει ο Δημήτρης είναι. Ο νόμος σαφέστατος. Σε περίπτωση απαντήσεων επιπέδου νταβατζή, παίρνεις τον δικηγόρο σου και πας μαζί του στον διευθυντή και έχεις και το τηλέφωνο του εισαγγελέα εύκαιρο, για απειλή, παράβαση καθήκοντος, εξύβριση και όλα τα υπόλοιπα.

Να ενημερώσω, ότι στις περιπτώσεις προσθηκών στο παρελθόν, γινόταν έλεγχος νομιμότητας των υπαρχόντων κτιρίων και σε κάθε περίπτωση αυτά θεωρούνται πλέον νομιμοποιημένα. Ακόμα σε αντίθεση με ότι ισχύει σήμερα, σε περιπτώσεις συστάσεως καθέτου, ο έλεγχος της πολεοδομίας γινόταν σε όλες τις ιδιοκτησίες.

Νομίζω είναι σαφές ότι το 1 μ. ισχύει με κάποια προϋπόθεση από τις 4, ενώ το ΣΑ για τον συνδυασμό 2 και τα 2 μ. ύψος. Επίσης το 1 μ. σε περίπτωση Pilotis υπήρχε και στον ΓΟΚ/73 και στον ΓΟΚ/85.

Εξοχες οι νέες μεταγραφές του Ολυμπιακού...

Τελικά στις Αδειες τι Διάγραμμα Κάλυψης πρέπει να ανεβάσουμε ; Εχει βγει κάποιο υπόδειγμα ? Θα αλλάξει κάτι άλλο ?

Δεν χρειάζεται. Πας στην πολεοδομία με τα στοιχεία της τακτοποίησης και σου δίνουν ειδική βεβαίωση.

Εχοντας ζήσει την περιοχή της ΠΥΡΚΑΛ τα τελευταία 12 χρόνια, αλλά και το κέντρο την ίδια περίοδο, που ήταν περίοδος κρίσης, έχω να πω ότι η μεταφορά των υπουργείων στην ΠΥΡΚΑΛ, είναι η καλύτερη ιδέα για την Αθήνα, των τελευταίων 30 χρόνων. Η περιοχή της ΠΥΡΚΑΛ, είναι μία έτοιμη περιοχή, που έχει σήμερα δίπλα της τους σταθμούς μετρό της Δάφνης και πολύ κοντά του Αγίου Ιωάννη, ενώ προβλέπεται σε βάθος 10ετίας και η επέκταση της γραμμής 4 από τον Ευαγγελισμό προς την Ηλιούπολη, που θα έχει σταθμό στην Πυρκάλ. Τώρα για το τι θα γίνει στα κτίρια που θα φύγουν από το κέντρο, θεωρώ ότι οι απόψεις έχουν παρθεί σε ώρες πρωινής εργασίας του δημοσίου. Δηλαδή στο κλασσικό 7-4. Μετά τις 4 το απόγευμα η περιοχή της Αθήνας από την συμβολή Αλεξάνδρας - Πατησίων , μέχρι την Αχαρνών και από εκεί μέχρι το παλαιό Δημαρχείο στην Αθηνάς και το Μεταξουργείο, είναι περιοχή πολύ προβληματική. Ο κόσμος εξαφανίζεται, κατοικίες ήταν ελάχιστες και κυρίως τον χειμώνα που νυχτώνει νωρίς, υπάρχουν πολλά και γνωστά θέματα. Τα τελευταία 3-4 χρόνια, η δημιουργία χώρων ξενοδοχείων και βραχυχρόνιας μίσθωσης, έφερε τουρίστες στην περιοχή και αυτό έφερε καταστήματα και σιγά σιγά θα φέρει και κατοικίες. Πολύ καλή θα ήταν η ιδέα να υπάρξει μετατροπή σε κατοικίες των ιδιόκτητων κτιρίων που να δίδονται σε νέα ζευγάρια με κοινωνικά κριτήρια. Πάντως το να κρατήσουμε τους δημοσίους υπαλλήλους και τα καφενεία που συντηρούνται από τα υπουργεία, είναι ιδέα που έρχεται από το παρελθόν και όχι από το μέλλον.

8-11 οι οικοδόμοι κάνουν SPA...

Σε περίπτωση κτιρίου 5 ορόφων και σοφίτας, στην οποία το πέραν του 50 % μετράει στον ΣΔ, οι 4 όροφοι έχουν κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, σκάλα και ανελκυστήρα, ενώ στον 5ο έχουμε την κοινόχρηστη σκάλα και ο ανελκυστήρας μπαίνει μέσα στο διαμέρισμα, όπου μαζί με την σκάλα προς την σοφίτα, θεωρείται εσωτερικό κλιμακοστάσιο και αφαιρείται στον 5ο όροφο και στην σοφίτα. Δηλαδή συνολικά αφαιρούνται 4 κοινόχρηστα κλιμακοστάσια, 1 κοινόχρηστη σκάλα και 2 εσωτερικά κλιμακοστάσια σκάλα και ασανσέρ. Εννοείται ότι τηρούνται τα τμ, ως προς τα όρια. Επίσης στα εσωτερικά κλιμακοστάσια αφαιρείται χώρος διαδρόμου πλάτους 1,65 μ. ώστε να κινείται ΑΜΕΑ. Είναι σωστά αυτά, ή υπάρχει άλλη άποψη. Η πλέον λόγω του ότι πάμε με τον όγκο, αυτά έχουν ελάχιστη σημασία, αφού δεν θα ελέγχονται από την ΥΔΟΜ έτσι και αλλιώς...

Μόνο για το ποδόσφαιρο και την διαιτησία δεν είπατε τίποτα. Τα άλλα όλα τα αναφέρατε.

Αυτά που λέει ο ΝΟΚ για επέκταση υπογείου, θεωρείτε ότι μετράει στην κάλυψη ? Τότε πως προβλέπει επέκταση σε όλο το οικόπεδο, ακόμα και κάτω από την πρασιά ? Γιατί δεν έχω καταλάβει τι ακριβώς συζητάμε.

Κάνετε λάθος. Από την στιγμή που χάνονται ασφαλιστικά και τα χρόνια που δεν πλήρωσε κάποιος, που το βλέπετε το παράτυπο. Οσα χρόνια πληρώνεις τόσα χρόνια θα έχεις για σύνταξη. Υπήρξε πολύς κόσμος που ζορίστηκε μέσα στην κρίση, ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις. Πέρα από αυτό μην ξεχνάμε ότι παλιά υποχρέωνε το κράτος σε διπλές εισφορές που αν δεν έπιανες τα 15-20 χρόνια και στις δύο τα λεφτά που είχες δώσει χάνονταν.

To θέμα είναι ότι η υπεύθυνη δήλωση, δεν θα ελέγχεται υποχρεωτικά, αν ζητήσει κάποιος προέλεγχο, οπότε μόνο αν πέσει στο δείγμα. Από την άλλη μελέτες που έχουν μεγάλο υπόλοιπο όγκου, πρακτικά δεν έχουν λόγο να κάνουν προέλεγχο.

Ολη η Εύβοια είναι παρατημένη στην τύχη της, χωρίς δρόμους και άλλες υποδομές. Ανίκανοι βουλευτές, πολιτευτές, νομάρχες, δήμαρχοι, περιφερειάρχες. Αλλά από λόγια έχει ακούσει πολλά από όλους τους παραπάνω.

Επειδή τώρα με τις ταυτότητες και τις τακτοποιήσεις και όλα τα άλλα, υπάρχουν ασάφειες, σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται ενημέρωση αδείας, μετά από ταυτότητα, ή τακτοποίηση, ή και έκδοση ΕΕΔΜΚ ,όπως ρωτάει παραπάνω ?

Οι δασολόγοι έχουν κλειδώσει το δάσος και μόνο αυτοί κάνουν δουλειές εκεί. Τώρα ως προς τους τοπογράφους, υπάρχει κάποια μικρή συγγένεια, αλλά πάλι το βλέπουν με διαφορετικές ματιές. Αντίστοιχα και οι γεωπόνοι έχουν κάποιες σχέσεις σε τοπογραφία και οδοποιία, αλλά και σε γεωργικές κατασκευές με ΠΜ και ΑΜ και γεωργική μηχανολογία με ΜΗ, όπως και στις αρδεύσεις και στην διαχείριση υδατικών πόρων με τους ΠΜ, αλλά όλα αυτά είναι για να βοηθάνε καθένα στο αντικείμενο του και βέβαια να υπάρχει και ένα κοινό υπόβαθρο συνεργασίας.

Είναι κανονικό σπίτι και έγινε ΠΕΑ.

Σε οριζόντια ιδιοκτησία, που έχει υπερβάσεις τακτοποιημένες με τον 3843, έχει ενταχθεί στον 4495 για λοιπές παραβάσεις. Από σχέδια ιδιοκτήτη, έχουμε άδεια, τοπογραφικό, ΔΚ, κάτοψη και μία τομή. Ο φάκελος της πολεοδομίας έχει χαθεί. Θεωρείτε ότι μας καλύπτουν τα σχέδια αυτά και δεν χρειάζεται να κάνουμε ανασύσταση για όψεις και τομή ? Επίσης δεν υπάρχει το σχέδιο της Pilotis, αλλά δεν έχει κάποιο παρακολούθημα εκεί το διαμέρισμα. Ρώτησα στην πολεοδομία και μου είπαν ότι όψεις δεν χρειάζεται, η τομή καλό είναι να υπάρχει, αλλά σε κάθε περίπτωση, υπάρχει η σχηματική του ΔΚ. Εχετε τις ίδιες απόψεις ? Τέλος μου είπαν ότι σε περίπτωση ανασύστασης, υποβάλλουμε τα νέα σχέδια στο αρχείο και μιλάμε με αυτούς. Ξέρει κάποιος πόσο καιρό κάνουν για να μας δώσουν αντίγραφα από αυτά που τους υποβάλλαμε ?

Εχουμε κτίριο προ του 55, για το οποίο έχει εκδοθεί άδεια κατεδάφισης. Προ της έκδοσης της αδείας, εντάχθηκε στον 4495 και βγήκε βεβαίωση, ως νόμιμο. Στα δικαιολογητικά, θα γράψουμε τον 4495 και την άδεια κατεδάφισης και θα ανεβάσουμε τοπογραφικό, κατόψεις, τομές και όψεις. Το κτίριο, είναι κατοικία και δεν θα χρησιμοποιηθεί ως αποσυρόμενο, οπότε το ερώτημα είναι αν απαιτείται ΠΕΑ ?

Και να μην μας χρεώνουν τις συνδρομές σαν τις εταιρείες, αλλά σαν τα άλλα μέλη.

Εχει ξεκινήσει κάποιος διαδικασία ανασύστασης φακέλου ? Σε ποιο τμήμα της πολεοδομίας θα το υποβάλλει ?

Εχω μία περίπτωση σε οικοδομή του 1998, που έχει χαθεί ο φάκελος και έχουν βγάλει βεβαίωση για την απώλεια. Είχαν κάνει τακτοποίηση με τον 3843 και σαν στοιχεία έχουμε την κάτοψη του 3843 και ένα τοπογραφικό. Από άλλη τακτοποίηση στο δίπλα διαμέρισμα που είχε γίνει πριν 8-9 χρόνια, έχω φωτογραφίες που δεν φαίνονται όλα τα νούμερα καλά, του τοπογραφικού , του ΔΚ, την κάτοψης του ορόφου και της τομής. Επειδή θα γίνει τώρα υπαγωγή στον 4495 για διαφορές σε εξώστες και ανοίγματα και στο ύψος και μετά χρειάζεται ταυτότητα για μεταβίβαση, θεωρώ ότι η τακτοποίηση μπορεί να γίνει με όσα έχουμε, έστω και αν δείχνουν και το δίπλα διαμέρισμα, αλλά για την ταυτότητα, αυτά μας φτάνουν, ή θέλουμε και ανασύσταση, δηλαδή κατόψεις ορόφων και όψεις ?

Τις διαφορές αντίληψης, μεταξύ φορολογίας και πολεοδομίας σχολιάζουμε. Προφανώς θα δοθεί ΗτΚ για σπίτι με αναφορά στην άδεια κατεδάφισης.

Είπα ότι είναι πάγια φορολογική πρακτική σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου με κτίσμα, για να γίνει πολυκατοικία, να βγαίνει η άδεια κατεδάφισης, να προσκομίζεται στην εφορία και στον συμβολαιογράφο και η μεταβίβαση να γίνεται με φορολογία αγοράς οικοπέδου. Προφανώς όμως η ταυτότητα έχει λογική ότι δεν υλοποιήθηκε η άδεια, άρα θα γίνει ταυτότητα κτίσματος. Αυτό είναι μία αντίφαση. Τώρα αν κάποιος το κάνει για να αγοράσει ένα κτίριο και να μην το κατεδαφίσει, ο τίτλος του θα γράφει ότι αγόρασε οικόπεδο, αφού για το ακίνητο είχε βγεί άδεια κατεδάφισης. Αρα τι θα πουλήσει - μεταβιβάσει στο μέλλον ?