Κ.Π.Στ.

Αρχικά καλησπέρα σε όλους. Μετά από αναζήτηση στο forum, αλλά κι επίσκεψή μου στην αρμόδια πολεοδομία για διευκρινιστικές ερωτήσεις, αποφάσισα να γράψω εδώ γατί έχω την εντύπωση ότι πλέον από όλες αυτές τις πληροφορίες που έχω λάβει έχω περισσότερο μπερδευτεί. Η περίπτωση που αντιμετωπίζω είναι η έξης: Ο πελάτης μου έχει μια διώροφη οικοδομή με υπόγειο (υπόγειο, ισόγειο και πρώτος όροφος) με οικοδομική άδεια του ‘79. Σύμφωνα με την άδεια κατασκευάστηκε υπόγειο στο μισό της κάτοψης του ισογείου, στο ισόγειο αποθήκης 208 τ.μ. και στον όροφο δύο διαμερίσματα τα σχέδια των οποίων ως προς τα αρχιτεκτονικά αναθεωρήθηκαν το ‘94 (αυτά είναι τα δεδομένα για την εν λόγω οικοδομή ως προς τη νομιμότητά της). Ποιο είναι το ζήτημα που καλούμαι να αντιμετωπίσω; Ο ιδιοκτήτης εδώ και αρκετά χρόνια έχει διαιρέσει το χώρο της αποθήκης, έχει κατασκευάσει W.C. που δεν προβλέπονταν στην αρχική άδεια κι έχει κάνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης σε κατάστημα. Σήμερα θέλει να ενοικιάσει το χώρο αυτό για τη λειτουργία καταστήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, έτσι χρειάζεται βεβαίωση κύριας χρήσης και γι’ αυτό απευθύνθηκε σε έμενα. Διαβάζοντας τη νομοθεσία αλλά και ρωτώντας την πολεοδομία κατέληξα στο συμπέρασμα ότι θα πρέπει να γίνει αίτηση για νομιμοποίηση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης (το διατυπώνω σωστά. Βέβαια κάνοντας αυτοψία στο ακίνητο διαπίστωσα ότι και στο υπόγειο έχει γίνει αυθαιρεσία, καθώς έχει κατασκευαστεί μεγαλύτερο. Οι απορίες μου είναι: 1) Όντως ο καλύτερος τρόπος για να αντιμετωπίσω αυτό το ζήτημα είναι η νομιμοποίηση ή υπάρχει αι άλλος τρόπος που λόγω απειρίας δεν μπορώ να τον εντοπίσω; 2) Κάνοντας αίτηση στην πολεοδομία θα ζητώ τη νομιμοποίηση τμήματος του υπογείου και της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης του ισογείου (είναι σωστά διατυπωμένος ο τίτλος 3) Ο φάκελος που θα πρέπει να προσκομίσω στην πολεοδομία θα πρέπει να περιλαμβάνει: Α) αντίγραφο της οικοδομικής άδειας Β) τοπογραφικό διάγραμμα Γ) πλήρη σειρά αρχιτεκτονικών σχεδίων της οικοδομής Δ)φωτογραφίες Γ) αίτηση Αυτά ή και κάτι άλλο; 4) Εκτός από την αμοιβή του μηχανικού θα πρέπει να πληρωθούν και πρόστιμα για τη νομιμοποίηση, πώς υπολογίζονται αυτά; Έχω χαθεί μέσα στη νομοθεσία για τις νομιμοποιήσεις. Μπορεί να θεωρηθεί ότι η αλλαγή χρήσης έγινε από την κατασκευή της οικοδομής και έτσι να θεωρηθεί ότι η αυθαιρεσία είναι προ του ‘83; Κι αν ναι, πώς υπολογίζονται τότε τα πρόστιμα; Αν πάλι θεωρηθεί ότι έγινε μετά το ‘94 πώς υπολογίζονται τα πρόστιμα τότε; Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το ενδιαφέρον σας για το πρόβλημά μου και τη βοήθειά σας. Είναι πρώτη φορά που ασχολούμαι με νομιμοποίηση αλλά και γενικότερα που θα καταθέσω φάκελο στην πολεοδομία, γι’ αυτό ζητώ την κατανόησή σας. Με εκτίμηση, Κ.Π.Στ..

Σας ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις σας και τη βοήθεια που μου προσφέρατε, ήταν πολύ σημαντική.

Η παραχώρηση πως γίνεται; Δηλώνεται απλά συμβολαιογραφικά ή φαίνεται και στον πίνακα χιλιοστών; Έχετε τη δυνατότητα να μου στείλετε κάποιο παράδειγμα που να με βοηθήσει ;

Στο δώμα υπάρχει πρόσβαση από το ήδη υπάρχον κλιμακοστάσιο του κτιρίου το πρόβλήμα εντοπίζεται αποκλειστικά στην πρόσβαση των ενοίκων των διαμερισμάτων των ορόφων στον ακάλυπτο που γίνεται μόνο μέσω του διαμερίσματος του ισογείου. Ο αρχικός σχεδιασμός του κτιρίου προέβλεπε πιλοτή και τέσσερις ορόφους (πρώτος μηχανικός). Μετά από κάποια χρόνια ο ιδιοκτήτης απευθύνεται σε άλλο μηχανικό για την προσθήκη διαμερίσματος στο ισόγειο της οικοδομής , ο μηχανικός δόμησε το μεγαλύτερο μέρος της πιλοτής χωρίς να προβλέψει - αφήσει κάποια πρόσβαση στον ακάλυπτο για τους ενοίκους των ορόφων ενώ ταυτόχρονα έκανε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεν παραχώρησε την αποκλειστική χρήση του ακαλύπτου στο διαμέρισμα του ισογείου (δεύτερος μηχανικός). Σήμερα ο ιδιόκτητης θέλει να πουλήσει τα διαμερίσματα των οροφών και έχει πρόβλημα γιατί αυτά δεν έχουν απευθείας πρόσβαση στον ακάλυπτο που αποτελεί μέρος της ιδιοκτησίας τους και έτσι απευθύνθηκε σε έμενα για να ρωτήσει τι μπορεί να κάνει και ποιο το κόστος (τρίτος μηχανικός) με την κάλυψη και τη δόμηση δεν υπάρχει πρόβλημα, το έλεγξα, αλλά δεν ξέρω πως θα θεωρηθεί αυτή η σκάλα, τι σχέδια πρέπει να καταθέσω στην πολεοδομία και τι να ζητάω (προσθήκη εξωτερικού κλιμακοστασίου ή κάτι άλλο δυστυχώς σε αυτή τη φάση δεν έχω κάποιο σχέδιο να επισυνάψω για να σας βοηθήσω περισσότερο. Ελπίζω να ήταν περισσότερο κατατοπιστική η περιγραφή του ζητήματος που αντιμετωπίζω αυτή τη φορά. Ευχαριστώ πολύ για το ενδιαφέρον σας και τις έως τώρα απαντήσεις σας!

Διευκρίνιση: δεν είναι η κύρια κλίμακα του κτιρίου, εσωτερικά υπάρχει κανονικά κλιμακοστάσιο, είναι σκάλα που θα τοποθετηθεί στην πίσω αυλή για να έχουν πρόσβαση σε αυτή οι ένοικοι των ορόφων. Τώρα στην αυλή πρόσβαση μπορεί να έχει κανείς διαμέσου του διαμερίσματος του ισογείου.

Σε διώροφη οικοδομή του ‘80 με ακάλυπτο στο πίσω μέρος του κτιρίου (αυλή-κήπος) έχει δομηθεί το ισόγειο, χωρίς να έχει προβλεφθεί πρόσβαση για τους ενοίκους των διαμερισμάτων των ορόφων. Ως οικονομικότερη λύση του προβλήματος εξετάζεται η κατασκευή στριφτής μεταλλικής σκάλας εξωτερικά του κτιρίου από το δώμα της οικοδομής έως το ισόγειο (περίπου 9,00m ύψος). Η κατασκευή αυτή θεωρείται προσθήκη και μετρά στην κάλυψη ή επειδή είναι βοηθητική κλίμακα υπάγεται σε ειδικές διατάξεις; Και γενικότερα για τη νόμιμη κατασκευή της ποια η διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί στην πολεοδομία; Ευχαριστώ για το ενδιαφέρον σας στο πρόβλημά μου.

Στην πολυκατοικία που μένω υπάρχει το εξής πρόβλημα. Ο πέμπτος και ο έκτος όροφος είναι σε εσοχή, η πολυκατοικία είναι κοντά 30 χρόνων, και από τις βεράντες του πέμπτου και του έκτου περνά υγρασίας δημιουργώντας προβλήματα στον οροφή των από κάτω διαμερισμάτων . Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του τέταρτου, πέμπτου και έκτου ορόφου είναι σε αντιδικία για το ζήτημα και ζητούν να επιδιορθωθούν οι βλάβες που υπάρχουν με έξοδα της πολυκατοικίας (πράγμα για το οποίο διαφωνούν οι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων ορόφων). Κάποιοι από αυτούς ισχυρίζονται ότι οι βεράντες των διαμερισμάτων είναι κοινόχρηστοι χώροι και επικαλούνται τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Έχουν απευθυνθεί σε εμένα ως μηχανικό για να στηρίξω αυτό τους το επιχείρημα όμως εγώ δεν συμφωνώ μαζί τους. Πιστεύω ότι οι δαπάνες βαρύνουν τους ιδιοκτήτες κάθε ορόφου αντίστοιχα και ότι θα πρέπει να επισκευάσουν και τις ζημιές που προκλήθηκαν εξαιτίας τους στα από κάτω διαμερίσματα. Επίσης πιστεύω ότι οι βεράντες δεν είναι κοινόχρηστοι χώροι αλλά ότι ανήκουν ιδιοκτησιακά στο διαμέρισμα που αντιστοιχούν, είναι σωστές η απόψεις μου πάνω στο θέμα; Επιπλέον έχω την εντύπωση από αυτά που έχω διαβάσει ότι όταν κάνουμε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας τα τετραγωνικά από τους εξώστες δεν προσμετρούνται και δεν επιμερίζονται στις ιδιοκτησίες είναι σωστή η εντύπωσή μου ή έχω καταλάβει κάτι τελείως λάθος; Παρακαλώ για τη βοήθειά σας. Με εκτίμηση Κ.Π.Στ.

Το εμβαδό του οικοπέδου είναι 1000 m2 το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης είναι 40%, η καλυπτόμενη επιφάνεια από την οικοδομή είναι 337,37 m2 και τέλος το οικόπεδο είναι γωνιακό με πλάτος πρασίας 4,00 m. Στον πρώτο όροφο της οικοδομής, στον οποίον έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός και κάποιες λίγες τοιχοποιίες, προβλέπεται να κατασκευαστούν γραφεία, όμως όπως έχει τοποθετηθεί η οικοδομή στο οικόπεδο είναι αδύνατη η λειτουργία των γραφείων με την ταυτόχρονη λειτουργία της μεταφορικής επιχείρησης στο ισόγειο. Έτσι εγώ σκέφτηκα την εξής λύση που δεν ξέρω αν μπορεί να γίνει . Να κάνω αναθεώρηση του διαγράμματος κάλυψης ώστε να δείχνω τον περιβάλλοντα χώρο έτσι όπως μπορεί να διαμορφωθεί χώρος χωρίς την λειτουργία του γραφείου μεταφορών (με παρτέρια για τη φύτευση λουλουδιών), να πάρω τη θεώρηση επ’ αόριστον της οικοδομικής άδειας εφόσον έχει ολοκληρωθεί ο φέρον οργανισμός και να εκκρεμεί έτσι η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου σύμφωνα με τα νέα σχέδια που θα γίνει εφόσον περατωθεί και ο πρώτος όροφος; Μπορεί να γίνει κάτι τέτοιο; Θα έχω πάλι πρόβλημα στην πολεοδομία; Τι άλλο μπορώ να κάνω; Παρακαλώ τη βοήθεια σας.

Καλησπέρα, αντιμετωπίζω το εξής πρόβλημα. Διώροφη οικοδομή με υπόγειο και ειδική οικοδομική άδεια για στέγαση σταθμού φορτηγών αυτοκινήτων του 2006 αποπεράτωσε τον φέροντα οργανισμό και το ισόγειο το 2007, από τότε λειτουργεί στο ισόγειο γραφείο μεταφορών. Πριν κλείσει τετραετία ο μηχανικός που είχε εκδώσει την άδεια έκανε στην αρμόδια πολεοδομία αίτηση για θεώρηση επ’ αόριστο της οικοδομικής άδειας και εδώ αρχίζει το πρόβλημα. Ο περιβάλλον χώρος της οικοδομής δεν έχει κατασκευαστεί όπως στα σχέδια, το μεγαλύτερο μέρος έχει καλυφθεί με βιομηχανικό δάπεδο για την άνετη κυκλοφορία των φορτηγών αυτοκινήτων, έχει κατασκευαστεί και μια μεγάλη τέντα για να μην βρέχονται τα εμπορεύματα κατά την φορτοεκφόρτωση τις βροχερές μέρες και μια εξέδρα από μπετόν ύψος 1,30 m για να κωλώνουν τα φορτηγά και να γίνεται άνετα η φορτοεκφόρτωση, o υπάλληλος της πολεοδομίας λέει ότι στην αυτοψία θα καταγράψει τις αυθαιρεσίες και θα απευθυνθεί στο αρμόδιο τμήμα της υπηρεσίας του για τα περαιτέρω. Ο κτιριοδομικός κανονισμός διαβάζω ότι υποχρεώνει τα 2/3 του υποχρεωτικού ακάλυπτου να είναι χωρίς επίστρωση για να μπορούν να φυτευτούν. Δεν προβλέπεται κάτι διαφορετικό για κτίρια με ειδική χρήση όπως αυτή του σταθμού φορτηγών αυτοκινήτων. Είμαι νέα μηχανικός και η οικοδομή είναι του πατέρα μου και προσπαθώ να βρω την σωστότερη λύση, ώστε και νόμιμη να είναι και το γραφείο να μπορεί να λειτουργήσει άνετα. Υποστήριξη από τον μηχανικό που έβγαλε την άδεια δεν πολύ υπάρχει... Ελπίζω να γίνομαι σαφής με τη διατύπωση, ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθεια!

Ευχαριστώ για τη διόρθωση, έγραψα τον τίτλο όπως τον διάβαζα από το αρχικό υπόδειγμα που χρησιμοποιούσα. Σωστές οι παρατηρήσεις για να τα μαθαίνουμε ορθά

zavi σε ευχαριστώ πολύ στην αρχή είχα πελαγώσει, το άγχος δε να μάθω να συντάσσω σωστά τον πίνακα αναλογισμού έκανε τα πράγματα πιο δύσκολα Τώρα είναι πολύ καλύτερα!!! Άρχισε να ξεκαθαρίζει το τοπίο. Και πάλι ευχαριστώ πολύ!!!

Σε ευχαριστώ πολύ για τις οδηγίες, αν και το σχόλιό σου “αν περισσεύει δομήσιμη επιφάνεια, θα αποτελέσει ανεξάρτητη ιδιοκτησία” με μπέρδεψε λίγο, θα διαβάσω όμως πάλι όλα όσα έχω βρει σχετικά με το θέμα και αν έχω απορίες θα επανέλθω.

Οδηγίες για την σύνταξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Για πρώτη φορά προσπαθώ να συντάξω πίνακα αναλογισμού (οριζόντιας ιδιοκτησίας) σε μια διώροφη οικοδομή. Έχω ως υπόδειγμα ένα πίνακα από άλλη οικοδομή, άλλου μηχανικού, όμως δεν μπορώ να καταλάβω πλήρως πως συμπληρώνει κάποιες από τις στήλες του πίνακα. Μπορεί κάποιος να μου δώσει οδηγίες ή να με παραπέμψει σε κάποια νομοθεσία κ.τ.λ.; Επίσης στα συμβόλαια το εμβαδό του οικοπέδου δηλώνεται αρχικά 468,32μ2 και στη συνέχεια, συμφώνα με νεώτερη καταμέτρηση όπως αναφέρει, 356,10μ2 ενώ στο τοπογραφικό που κατατέθηκε στην πολεοδομία και με το όποιο έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια το εμβαδό που δηλώνεται είναι 364,80μ2, ποιο εμβαδό θα λάβω υπόψη, τι πρέπει να ελέγξω; Τέλος δεν έχουν εξαντληθεί όλα τα τετραγωνικά που μπορούν να οικοδομηθούν στο εν λόγο οικόπεδο (η οικοδομή βέβαια είναι του 1972) τι πρέπει να ελέγξω για να δηλώσω μελλοντικό-ούς ορόφο-ους; Γενικά ποια είναι τα στοιχεία που πρέπει να ελέγξω και με ποια σειρά ώστε να συντάξω σωστά τον πίνακα αναλογισμού; Ευχαριστώ εκ των προτέρων για τη βοήθεια!