Anton_civeng

Δεν περιλαμβάνεται στις περιπτώσεις αναλυτικού του αρ.18.5α και 18.5β, ενώ αντιστοιχίζεται σε επιφάνεια, άρα πρέπει να χρεώνεται ως Υ.Δ

Ναι έτσι είναι, μόνο να σου υπενθυμίσω ότι ευθύνη για τον ακριβή χαρακτηρισμό του χώρου (αποθήκη-λουτρό-κουζίνα) έχει και ο Μηχανικός μαζί με τον ιδιοκτήτη........ Καλή συνέχεια

Κωδικοποιώντας το θέμα προχωράμε με την εξής κλιμάκωση: Εάν μετρώντας μία κατοικία διαπιστώσεις αποκλίσεις εξωτερικών διαστάσεων ως προς τα σχέδια : 1. μέχρι 20 εκ. ΚΑΙ συγχρόνως : α) αυτή η απόκλιση ΔΕΝ είναι άνω του 2% της νόμιμης διάστασης β) η απόκλιση εμβαδού ΔΕΝ είναι άνω των 8μ2 γ) η απόκλιση εμβαδού ΔΕΝ είναι άνω του 2% του νομίμου ΤΟΤΕ δεν θεωρείται ότι έχεις αυθαίρετο. 2. Αν έχεις απόκλιση έως 5% της νόμιμης ΚΑΙ συγχρόνως: η απόκλιση εμβαδού ΔΕΝ είναι άνω του 2% του νομίμου ΤΟΤΕ αυτό θεωρείται παράβαση κατ.3 3. Αν ξεπερνάς τα άνω όρια του 2 ΤΟΤΕ έχεις Υ.Δ

patty΄ Απαντώντας σου σε ότι μόνο έχω καταλάβει σου λέω σίγουρα ότι αν έχεις κάποια άλλη παράβαση κατ ελάχιστον με Υ.Δ, Υ.Κ, Υ.Υ ΟΥΤΩΣ Η ΑΛΛΩΣ πρέπει να κάνεις δήλωση.

patty Μου μυρίζεται κάποια αποθήκη δώματος μάλλον και καλό θα είναι αυτό αφού με Ε=15μ2 και Υ<2,50 λογίζεται ως κατ.3 (αρ.9 Γ.ιγ) σε δήλωση των κοινοχρήστων όπου μπορείς να την ενοποιήσεις με άλλες παραβάσεις αναλυτικού. Ανεξάρτητα όμως από το πώς θα ρυθμίσεις τον χώρο αυτόν, η Υ.Υ=85εκ. πάει ως προς το νόμιμο ύψος της αδείας, άρα σε κάποια νόμιμη στάθμη και αν ληφθεί το προηγούμενο της Κας Λεμπέση τότε στην τελευταία νόμιμη στάθμη.

Δώμα λέγεται η τελευταία πλάκα του κτιρίου (η ταράτσα του ), όχι κάποιος χώρος . Τι εννοείς είναι αυθαίρετος.....;

Y.Y σε τελείως αυθαίρετο υπόγειο δεν νοείται αφού δεν προβλεπόταν στην άδεια, ΕΚΤΟΣ αν : αυτό το υπόγειο είναι πρόσθετο κατ επέκταση νομίμου υπογείου και με υψηλότερη οροφή. Την Υ.Υ της πολυκατοικίας σε αυτή την περίπτωση (χωρίς να είναι και θέσφατο) την χρεώνεται κατά κοινή πρακτική ο τελευταίος όροφος. Παραθέτω κατωτέρω και απάντηση της Κας Λεμπέση σε παρόμοιο ερώτημα από το 2011 για υπέρβαση ύψους από διαφορετική κλίση του δρόμου . Στην περίπτωση κεκλιμένου εδάφους, που αναφέρετε που η άδεια προέβλεπε οριζόντιο έδαφος, η παράβαση κανονικά αφορά στο σύνολο του κτιρίου. Μία πρακτική αντιμετώπιση όμως που γίνεται συνήθως από τις πολεοδομίες σε αυτές τις περιπτώσεις είναι να χαρακτηρίζουν αυθαίρετο τον τελευταίο όροφο, αλλά οπωσδήποτε ο προσδιορισμός του αυθαιρέτου εξαρτάται από τη συγκεκριμένη περίπτωση. akis73 την θερμή καλησπέρα μου

patty Πράγματι βάσει του αρ.9.Γ.ιστ΄ για κατ.3 ισχύει το max όριο 5% αλλαγής των διαστάσεων τηρουμένου όμως του max ορίου 2% για αλλαγή του εμβαδού . Αν παραβιάζονται έχεις πλέον Υ.Δ κατά το παραρτ. Α΄. Τα όρια των 20 εκ. και 8μ2 αφορούν στις ανοχές διαστάσεων και εμβαδού για την βεβαίωση δικαιοπραξίας. Συγκεκριμένα αν μετρούμενη η ιδιοκτησία βρεθεί με απόκλιση διαστάσεων έως 2% με max 20εκ. και απόκλιση εμβαδού έως 2% με max 8μ2 τότε μπορείς να εκδώσεις βεβαίωση χωρίς την ανάγκη τακτοποίησης της.

Αν το υπόγειο δεν φαίνεται στα σχέδια της αδείας είναι αυθαίρετο. Μπορείς κατ αρχήν αν θέλεις να το νομιμοποιήσεις με πληρωμή του παραβόλου ένταξης στον νόμο (αρ. 23). Αν όχι τότε θα πρέπει να ρυθμιστεί με Υ.Δ , με άδεια και εφαρμόζοντας μειωτικό συντελεστή εφ όσον καλύπτει τις προϋποθέσεις υπογείου κατά ΓΟΚ 85 (αρ.18.6) . Αν βέβαια κάποιο τμήμα του υπερβαίνει το νόμιμο διάγραμμα της αδείας, αυτό θα χρεωθεί και με Υ.Κ ίσως δε και με Δ . Η κατηγορία 4 ή 5 κρίνεται από την Υ.Δ σε σχέση με το 40% του συνολικού δικαιώματος δόμησης του ιδιοκτήτη. (αρ.9.Δ)

ΚΑΝΑ,Πολλές φορές γίνονται από τους υπαλλήλους των Πολεοδομιών (εκσυγχρονιστικά ΥΔΟΜ ) υπερσυντηρητικές ερμηνείες των νόμων με μόνο κριτήριο την υπερεξασφάλιση του υπαλλήλου. Κάποιες άλλες φορές υπάρχει και άγνοια διατάξεων. Αποτέλεσμα αυτών είναι να τίθενται περιορισμοί και πρόσθετες απαιτήσεις που δεν προβλέπει ο νόμος . Πέρισυ είχα ανάλογη περιπέτεια με την Πολεοδομία Αγ. Παρασκευής που ζητούσε στατική μελέτη για την έκδοση αδείας αποπεράτωσης αυθαιρέτου !!! Χρειάστηκε αγώνας για να τους μεταπείσω. Σχετ #6 στο : http://www.michanikos.gr/topic/33894-%CE%AC%CE%B4%CE%B5%CE%B9%CE%B1-%CE%B1%CF%80%CE%BF%CF%80%CE%B5%CF%81%CE%AC%CF%84%CF%89%CF%83%CE%B7%CF%82-%CE%B1%CF%85%CE%B8%CE%B1%CE%B9%CF%81%CE%AD%CF%84%CE%BF%CF%85/ Καταλήγοντας θέλω να πω ότι ο περιορισμός για εργασίες που δεν αυξάνουν τον όγκο αυθαιρέτου (αρ. 25.5) ΔΕΝ στερεί σε καμία περίπτωση το δικαίωμα προσθήκης με άδεια επί τακτοποιημένου αυθαιρέτου χώρου. Συγκεκριμένα σε άδεια του 2014 έχω επί τακτοποιημένου τμήματος υπογείου (με ν.4178) ένα αντίστοιχο νομιμοποιημένο τμήμα ισογείου (με αρ.23 ν.4178) και επ αυτών νέο τμήμα προσθήκης Α΄ορόφου και προσθήκης ολοκλήρων Β΄και Γ΄ ορόφων. Ο έλεγχος της υπόγειας στάθμης στα εκτός σχεδίου είναι εφικτός όπως και για την επιλογή του μειωτικού συντελεστή σε τακτοποίηση υπογείου εκτός σχεδίου. Η ανυπαρξία υψομετρικής μελέτης οδού δεν εμποδίζει τον χαρακτηρισμό υπογείου. Η υπόγεια στάθμη κρίνεται με αρκετή προσέγγιση από την στάθμη του περιβάλλοντος φυσ. εδάφους (ρίζες δένδρων και θάμνων, από τις παρυφές του σκάμματος ανάντι – κατάντι, αγροτικές οδούς, κ.λ.π) . yian,Με το νέο δεδομένο περί εξωθυρών σαφώς και υπάρχει παράβαση και ανάγκη τακτοποίησης. Όμως αυτή ως πρωτογενής παράβαση, που δεν αντιστοιχεί σε μ2, ρυθμίζεται με αναλυτικό (αρ. 18.5α ).

Πριν θεωρήσουμε το υπόγειο ή το ξεμπάζωμα ως αυθαίρετο σκέφτομαι ότι κατ αρχήν πρέπει να κρίνουμε το αν πράγματι υφίσταται κάτι το αυθαίρετο. Ας φανταστούμε λοιπόν την περίπτωση αυτοψίας μας σε ένα ημιτελές υπόγειο “στα μπετά” το οποίο έχει κτιστεί μέχρι του σημείου αυτού βάσει και κατόπιν αδείας. Είναι εύλογο και σύνηθες κάποιοι ιδιοκτήτες για λόγους ανωτέρας βίας να μην μπορούν να αποπερατώσουν την οικοδομή τους. Κάθε ημιτελής οικοδομή όμως μπορεί να κρίνεται ως αυθαίρετη ως προς τις ανεκτέλεστες υπολειπόμενες εργασίες της; Μία αδειοδοτημένη οικοδομή που δεν έχει περάσει από τελικό έλεγχο μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει αυθαιρεσίες επειδή π.χ δεν έχει ακόμη τοποθετηθεί η εξωτερική θερμομόνωση; ;;…. ή επειδή δεν έχουν τοποθετηθεί οι υποχρεωτικές από τον Κτιρ. .Καν. υδρορροές εξωστών ;; ή τα πορτοπαράθυρα ;; ή δεν έχει γίνει ακόμη η φύτευση;; δεν έχει εγκατασταθεί το σύστημα πυρασφάλειας;;;; ή ο υποχρεωτικός ανελκυστήρας και οι ράμπες των ΑΜΕΑ ;; ………. ΓΙΑΤΙ λοιπόν θα πρέπει να θεωρήσουμε αυθαίρετο το εν λόγω υπόγειο που δεν έχει ακόμη τελικώς επιχωματωθεί και εναρμονιστεί με τα σχέδια ως προς την τελική στάθμη του περιμετρικού εδάφους του ;; Η εκχωμάτωση, που ως διαπίστωση είναι παράβαση κατά την τελική κρίση ενός κτιρίου, σε μία ενδιάμεση φάση εργασιών μπορεί να συμβεί για δημιουργία ξεχασμένων αποστραγγίσεων - υγρομόνωσης τοιχείων, εξυγίανσης εδάφους, ακόμη για δημιουργία “ταμπανιού” για εναπόθεση υλικών και συναρμολόγηση κ.λ.π Δεν κρίνεται λοιπόν σε αυτή την ενδιάμεση φάση η στάθμη του εδάφους. Συμπερασματικά αν το ημιτελές κτίσμα είναι κατασκευασμένο κατά την άδεια και στην στάθμη του, τότε θεωρώ ότι δεν υφίσταται καμία αυθαιρεσία, όσον αφορά δε στη βούληση του ιδιοκτήτη για μετατροπή του υπογείου σε ισόγειο και του ισογείου σε α΄οροφο αυτό πρέπει να μπορεί να γίνει κανονικά με έκδοση αδείας αποπεράτωσης-προσθήκης χωρίς την εμπλοκή του ν.4178, σύμφωνα δε και με τα 1, 2 σημεία του #781 του Pavlos33 .

Περιεκτική, τεκμηριωμένη και αντικειμενική η ανάλυση σου Pavlos33. Συνοψίζοντας λοιπόν το αποτέλεσμα από τις πηγές έχομε αντικειμενικά: 3-1 υπέρ του μειωτικού συντελεστή: 3= (ν.4178/13 σε ΦΕΚ + νέο Παραρτ.Α΄ σε ΦΕΚ + helpdesk) 1= Εγκ.4/13 Προσωπικά θεωρώ ότι και μόνο το δυνατό χαρτί του νόμου κάνει την διαφορά υπέρ του μειωτικού συντελεστή………

1. Αν η αυθαίρετη αποθήκη βρίσκεται σε κοινόχρηστο κατά την σύσταση χώρο και ασχέτως του αν χρησιμοποιείται από έναν ή από όλους θεωρείται κοινόχρηστη. Αυτή τότε τακτοποιείται κατόπιν συναίνεσης με δήλωση που αφορά σε ΟΛΟΥΣ τους κοινοχρήστους χώρους περιλαμβανομένων δηλαδή του κλιμακοστασίου, τυχόν κοινοχρήστου υπογείου κ.λ.π. Η δήλωση αυτή γίνεται ανεξάρτητα από τυχόν δηλώσεις των Ο.Ι. Αν όμως η αποθήκη βρίσκεται σε χώρο αποκλειστικής χρήσης κάποιου συνιδιοκτήτη, τότε η δήλωση της γίνεται μαζί με την Ο.Ι αυτού και ασχέτως από οποιαδήποτε άλλη αυθαιρεσία του κτιρίου σε άλλες Ο.Ι ή τους κοινοχρήστους χώρους. 2. Σε καμία περίπτωση δεν μπορείς να ελέγξεις ΜΟΝΟ τον ακάλυπτο αφού αυτός: αν είναι κοινόχρηστος περιλαμβάνει στην δήλωση τουλάχιστον ΚΑΙ το κλιμ/σιο, αν είναι τμήμα αποκλειστικής χρήσης περιλαμβάνει ΚΑΙ την Ο.Ι της οποίας θα είναι παρακολούθημα. 3. Οι υπερβάσεις των κοινοχρήστων χώρων για κατ.4 ή κατ.5 συγκρίνονται με το 100% του Σ.Δ της αδείας αφού, ως κοινόκτητοι για όλους, καλύπτουν το 100% των μεριδίων του οικοπέδου. 4. Αν η αποθήκη έχει δικά της χιλιοστά όντας ξέχωρη Ο.Ι τότε κάνεις δήλωση ΜΟΝΟ γι αυτήν.

Faethon11, Βάσει του αρ.23.10 περί διαμερισμάτωσης και του τρόπου καταλογισμού του προστίμου της (standard 500 €) φαίνεται ξακάθαρα ότι αυτή δεν θεωρείται ως Υ.Δ και δεν σχετίζεται με τον γενικό τύπο και τους συντελεστές του Παραρτ. Α΄. Είναι δε αυτό λογικό αφού η διαφορετική διαμερισμάτωση (με ή χωρίς αλλαγή μηχ/γικών) συντελείται μέσα στο νόμιμο περίγραμμα της αδείας χωρίς καμία υπέρβαση του Σ.Δ της αδείας. Δεν θα ήταν ορθολογικό να εμφανιστεί στο Δ/μα κάλυψης μία Υ.Δ “φάντασμα” από διαμερισμάτωση όταν το σύνολο των επιφανειών του κτιρίου αντιστοιχεί στον επιτρεπόμενο Σ.Δ της αδείας. Η δήλωση που αναφέρω λοιπόν θα είναι για διαμερισμάτωση (έστω και χωρίς αλλαγή μηχ/γικών) αλλά ποτέ με Υ.Δ.

Δεν θεωρώ ότι είναι έτσι ακριβώς τα πράγματα. Α) ένας πλατύτερος εξώστης από της αδείας, οποτεδήποτε κι αν αυτή έχει εκδοθεί, συνιστά πάντα αυθαιρεσία έστω και που δεν επηρεάζει την δόμηση, τεκμηριώνεται δε χρονολογικά με αεροφωτογραφία. Αν πρόκειται δε για κτισμένο εξώστη, ακόμη περισσότερο τότε επηρεάζει και την Υ.Δ. Β) για κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο του κλιμακοστασίου (επέκταση διαμ/τος), σε περίπτωση που υπάρχει και αλλαγή μηχανολογικών, τότε έχομε σαφή περίπτωση αυθαιρεσίας την διαμερισμάτωση. Αυτή, εφ όσον δεν υπάρχει συμβόλαιο, μπορεί να τεκμηριωθεί χρονολογικά με το Ε9, αν το έχει δηλώσει σωστά, ή αναλόγως κάνει την τροποποίηση του. Στην περίπτωση που δεν έχει γίνει αλλαγή μηχανολογικών βάσει του νόμου δεν θεωρείται ως παράβαση, όμως επειδή αφορά σε κατάληψη κοινοχρήστου χώρου, ενώ αυξάνει και την επιφάνεια του διαμ/τος θεωρώ ότι καλύτερα να γίνεται δήλωση. Όσο για τον εντοπισμό αυθαιρεσιών αυτός γίνεται πάντα σε σχέση με τα σχέδια της αδείας ασχέτως του τι καταθέτουμε.

Τους θερμους χαιρετισμους μου Pavlos33.

Δεν είναι και λίγες οι συτάσεις Ο.Ι που έχουν γίνει από τότε επί πολεοδομικών υπερβάσεων.... (Κατ ελάχιστον π.χ το ύψος του διαμ/τος )

stesta,Ναι, το κριτήριο "επικρατούσα χρήση κατοικίας" σχετίζεται μόνο με το >=50% των χώρων του κτιρίου ανεξαρτήτως αν αυτοί αποτελούν Ο.Ι ή όχι. Απ εκεί και πέρα βεβαίως οι δηλώσεις γίνονται ανά Ο.Ι κατά τον νόμο για την κατ.1.

Βάσει αρ.9.Β του ν.4178 ΚΑΘΕ αυθαίρετη κατασκευή για την οποία ισχύουν : είναι προ1983 ανεξάρτητα οικοδομικής αδείας (αφού δεν αναφέρεται) χωρίς μεταγενέστερες αυθαιρεσίες ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΥΠΑΧΘΕΙ ΣΤΗΝ ΚΑΤ.2 Εμένα μου αρκεί αυτό για να είμαι σίγουρος και όσον αφορά στην Εγκ.4 (17) ίσως ούτε οι ίδιοι που το έγραψαν να μην θυμούνται τι εννοούσαν …….. Δεν θα είναι δα και η πρώτη φορά!.......

Συνάδελφε συμμερίζομαι την ελπίδα να αφορούσε σε όλα τα κτίρια του οικοπέδου, αφού τότε με την σωτήρια ύπαρξη της αυθαίρετης κατοικίας θα μπορούσε να υπαχθεί η δική σου ως επικρατούσα χρήση κατοικίας στην κατ.1! Όμως στο αρ. 9.Α είναι σαφές ότι το κριτήριο "επικρατούσα χρήση κατοικίας" εφαρμόζεται στο συγκεκριμένο κτίριο και όχι επί όλων των κτιρίων του οικοπέδου.

Γενικά ο χώρος αποθήκης σε ένα διαμέρισμα δεν επηρεάζει τον γενικό χαρακτηρισμό του ως "κατοικία" κατά τον ίδιο τρόπο που ο χώρος προσωπικού γραφείου εντός του διαμ/τος δεν ανάγει σε επαγγελματικό χώρο γραφείων ή η κουζίνα του σε χώρο εστιατορίου !! Όλοι αυτοί οι χώροι εφ όσον συνυπάρχουν στην ίδια Ο.Ι που κατά βάση εξυπηρετεί την κατοικία του ενοίκου δεν αλλάζουν τον χαρακτηριμό "αποκλειστική χρήση κατοικίας". Στην συγκεκριμένη περίπτωση βεβαίως φαίνεται λίγο περίεργο να είναι η αποθήκη μεγαλύτερη των υπολοίπων χώρων αλλά δεν μας δίνεις περισσότερες λεπτομέρειες (π.χ σε τι κτίριο και όροφο, αν προέκυψε από συνένωση με όμορο κατάστημα κ.λ.π)….

Ναι και καλή συνέχεια.

Σαφώς και μπορείς, αλλά η συζήτηση αφορούσε στο μέγιστο ύψος αποθήκης προκειμένου αυτή να ενταχθεί σε ρύθμιση κατ. 3 και όχι στο να κάνεις μία νέα αποθήκη.

ch_mp13,Η Υ.Δ αυθαιρέτων βάσει ν.4178 δεν έχει τα ίδια κριτήρια με την χρέωση Σ.Δ του ΓΟΚ. Έτσι κατασκευές όπως μία ανοικτή κλίμακα, ένα στέγαστρο, μία αποθήκη της κατ.3, ένας Η/Υ χώρος άνω του επιτρεπομένου ποσοστού (π.χ 20%), μία απόληξη κλιμ/σίου άνω του 2.,20μ, ενώ σε μία άδεια θα συνυπολογίζονταν στον Σ.Δ, ΕΝΤΟΥΤΟΙΣ για την εφαρμογή του ν.4178 δεν χρεώνονται με Υ.Δ . Αντίστοιχα ένα υπόγειο που στην άδεια δεν είναι στον Σ.Δ με την αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του χρεώνεται με Υ.Δ. Επίσης ενώ κατά Γ.Ο.Κ ελέγχεται η παραβίαση του Δ ΚΑΙ μεταξύ δύο κτιρίων του ιδίου οικοπέδου, εν τούτοις κατά το Παραρτ. Α΄ (παρ. 8 ΔΕΝ θεωρείται αυτή ως παράβαση.) Ο ν.4178/13 όπως έχω ξαναπεί δεν είναι κατά ΓΟΚ αλλά κατά ΣΟΚ ! και εξυπηρετεί λογιστικά μία τιμολογιακή αντίληψη χρέωσης αυθαιρέτων (ταρίφα αυθαιρέτων)……

ch_mp13, Ρύθμιση γίνεται για ότι αυθαίρετο παραμένει στον ιδιόκτητο χώρο μετά την απαλλοτρίωση, η οποία είναι απίθανο να μην έχει συντελεστεί ακόμη από το 1979 !!! Κατόπιν αυτού στην περίφραξη που λες εντός του πεζοδρόμου ο ιδιοκτήτης δεν θα έχει πλέον κανένα εμπράγματο δικαίωμα, δεν την ορίζει, δεν τον αφορά και ούτε μπορεί να "περπατήσει" η πίσω σκέψη του μυαλού του να διατηρήσει την περίφραξη αυτή για ακόμη 30 χρόνια ...........