kostis68

Καλημέρα σε όλους, Το ανέφερα γιατί έχω διάφορους πελάτες, οι οποίοι μόλις ακούν τα πρόστιμα ζαλίζονται και το πρώτο πράγμα που λέν είναι "το ρίχνω". Μόλις τους λέω πως δεν μπορούν να κατεδαφίσουν αυθαίρετο πριν το νομιμοποιήσουν (άσε που το έχουν και στο Ε9), αρχίζουν και συζητούν πιο λογικά. Γιαυτό και ζήτησα εάν κάποιος είναι 100% σίγουρος πως για άδεια κατεδάφισης δεν χρειάζεται το κτίριο να είναι νομίμως υφιστάμενο, ας το παραθέσει βάσει νόμων και εγκυκλίων.

Επειδή υπήρχε θέμα στην πολεοδομία με αυτό το θέμα, η νομιμότητα του κτηρίου δεν ελέγχεται σε περίπτωση αποδεδειγμένης αναγκαστικής κατεδάφισης (κατεδάφιση αυθαιρέτου ή επικινδύνως ετοιμόρροπα κ.λ.π.) Γενικώς η θέση προκύπτει από τη παρ. 1 του άρθρου 22 του ΓΟΚ, καθώς και από εγκύκλιο. Αν θες δες και την Εγκ-12300/8/15-3-94: Περί επικινδύνων οικοδομών Βέβαια (και μέχρις αποδείξεως του αντιθέτου) δεν μπορώ να επιμείνω 100%. Ωστόσο θα με ενδιέφερε να δω που στηρίζεσαι νομικά και λες πως για την άδεια κατεδάφισης δεν χρειάζεται το κτήριο να είναι νόμιμα υφιστάμενο. Καλό είναι να εφοδιαζόμαστε με τέτοια όλπα.

Αν και πολύ αυστηρός, θα συμφωνήσω μαζί σου. Καιρός είναι να αντιληφθούν κάποιοι, πως δεν είμαστε έμποροι, δεν πουλάμε ποτήρια, καρέκλες και άλλα αντικείμενα. (βασικά δεν πουλάμε!!!) Και πως όταν βάζουμε μία υπογραφή, αυτή φέρει ευθύνη. Όταν αντιληφθούμε αυτό, θα καταλάβουμε επίσης γιατί πρέπει να αμοιβόμαστε και ανάλογα της ευθύνης. Όχι π.χ. τοπογραφικό διάγραμμα 300€ το κομμάτι, ή πέντε κρίκοι ένα τάληρο! Ας σοβαρευτούμε επιτέλους σε όλα (ευθύνες και απολαβές)!

Επί της πράξης συμφωνώ. Αλλά το ότι δεν τηρούσαμε τις προδιαγραφές των σχεδίων στην έκδοση αδειών, αυτό δεν σημαίνει πως μας καθιστά νόμιμους! Το τι γίνεται στην πράξη, είναι άλλο πράγμα. Να θυμήσω βέβαια πως μόνοι μας βάλαμε τα χεράκια μας και βγάλαμε τα ματάκια μας (στο πλαίσιο του κακώς νοούμενου ανταγωνισμού). Αυτό που έγραψα (για κάθε παραβίαση του κτιριοδομικού κανονισμού), αφορά στο να είμαστε νομότυποι, καθώς και σε τι μπορεί να βρεθεί και να ενταχθεί στην κατηγορία 13 "Λοιπές πολεοδομικές και κτιριοδομικές παραβάσεις". Δυστυχώς κτιριοδομική ή πολεοδομική παράβαση αποτελεί οποιαδήποτε παράβαση του ΓΟΚ, του κτιριοδομικού κανονισμού, διατάξεων που αφορούν π.χ. τη στάθμευση και άλλα. Και για να κάνω το δικηγόρο του διαβόλου. Ένα κτίριο που δεν έχει εφαρμοστεί π.χ. η υδραυλική εγκατάσταση όπως αναφέρεται στα σχέδια της άδειας, είναι νόμιμο? Έχει παραβάσεις? Κανονικά έχει κτιριοδομικές παραβάσεις! Ακόμη και μία μεταφορά κουζίνας ή λουτρού αποτελεί κτιριοδομική παράβαση. Και το λέω γιατί ο νόμος πετάει μια απλή λεξούλα (π.χ. νόμιμο ή αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση), αλλά πίσω από αυτήν την λέξη κρύβεται μία όλόκληρη νομοθεσία με ένα σωρο υποπεριπτώσεις. Αυτά, γιατί μας ζητούν κάποιοι να βγάλουμε το φίδι από την τρύπα, και εμείς το κάνουμε χωρίς να ξέρουμε τι είναι φίδι!

Καλημέρα, Εάν η σοφίτα είναι χώρος βοηθητικής χρήσης τότε έχει μειωτικό συντελεστή 50%. Εάν όμως αποτελεί κύριο χώρο κυρίας χρήσης (προδιαγραφές χώρου κύριας χρήσης βλ. κτιριοδομικό κανονισμό άρθρο 8 παρ.2.1), λογικά δεν θα πρέπει να έχει μειωτικό συντελεστή. Αλλά πού το λογικό στα παραδείγματα! Επίσης θα ήθελα να σημειωθεί μία ανησυχία μου. Τα παραδείγματα δεν αποτελούν μέρος του νόμου!!! και δεν έχουν κυκλοφορήσει στην Εφημ. της Κυβερν. Προσοχή λοιπόν, γιατί εάν γίνει λάθος και μας ζητηθεί ό "λόγος", δεν μπορούμε να πούμε "μα έτσι έλεγε το παράδειγμα"! Και φαντάζεστε, σε μία χώρα που όλοι ψάχνουν αποδιοπομπαίους τράγους, ποιοι θα είναι αυτοί!

Καλησπέρα σε όλους. AKIUS Όπως έγραψα και νωρίτερα, νομιμότητα ένος κτιρίου κρίνεται στην ολότητά του μέσα στο οικόπεδο. Δηλαδή, δεν μπορούμε να νομιμοποιήσουμε τμήμα κτιρίου και να αφήσουμε αυθαίρετο ένα άλλο τμήμα. Η μπαλκονόπορτα που έγινε παράθυρο (ή και το αντίθετο) επηρεάζει τον κτιριοδομικό κανονισμό (έλεγχο φωτισμού - αερισμού). Συνεπώς αποτελεί κτιριοδομική παράβαση. Και σύμφωνα με το παράδειγμα θα είναι κτιριοδομική παράβαση που θα υπολογιστεί με αναλυτικό. Το ίδιο ισχύει και για τις μάντρες, αφού το συμπαγές τμήμα δεν επιτρέπεται να ξεπερνά το 1μ. Γενικά (και σύμφωνα με το νόμο) ό,τι τακτοποιηθεί, θα πρέπει μέσα σε 30 χρόνια να νομιμοποιηθεί (άλλα έξοδα), διαφορετικά θα συνεχίσει να πληρώνει πρόστιμα (που θα ισχύουν τότε!!!). Α! επίσης (κανονικά) για να κατεδαφίσεις ένα κτίριο (ή τμήμα αυτού), θα πρέπει να βγάλεις άδεια κατεδάφισης. Τώρα για να βγάλεις άδεια κατεδάφισης το κτίριο θα πρέπει να είναι νόμιμα υφιστάμενο. Συνεπώς αν δεν είναι νόμιμο (δεν έχει άδεια ή δέν έχει εξαίρεση από κατεδάφιση), θα πρέπει να νομιμοποιηθεί πρώτα (να πληρωθούν τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης) και μετά να βγει η άδεια κατεδάφισης!!!!. Η ρύθμιση του Ν.4014/11 δεν θα σου επιτρέψει την δυνατότητα της άδειας κατεδάφισης, καθότι δεν νομιμοποιεί αλλά τακτοποιηθεί!

Καλησπέρα σε όλους. Η νομιμότητα ένος κτιρίου κρίνεται στην ολότητά του μέσα στο οικόπεδο. Δηλαδή, δεν μπορούμε να νομιμοποιήσουμε τμήμα κτιρίου και να αφήσουμε αυθαίρετο ένα άλλο τμήμα. Συνεπώς εάν η δόμηση - κάλυψη (κ.λ.π.) μπορούν να καλύψουν και τα 150μ², θα πληρωθεί το παράβολο και μέσα σε 3 χρόνια θα προχωρήσει σε νομιμοποίηση. Διαφορετικά, θα παραμείνει όλο σε ρύθμιση.

Και για να μην μου την πει κάποιος, εκ παραδρομής γράφθηκε "εγκύκλιοι" και όχι εγκύκλιες.

Σχετικά με την υπέρβαση ύψους (όπως τουλάχιστον το καταλαβαίνω) ανάγεται σε περιπτώσεις. Δηλαδή, 1η περίπτωση: Αυθαίρετη κατασκευή (π.χ. 25μ²) πάνω από τον απόλυτο υψόμετρο του κτιρίου (ας πούμε μία κατασκευή στο δώμα). Αυτό είναι υπέρβαση δόμησης και ύψους. Άρα Ε.Ε.Π.=25*ΤΖ*15%*(συντ. υπερβ. δομησης*συντ. υπερ. ύψους*ό,τι άλλο συντελεστή άδεια, εντός/εκτός ,κ.λ.π.) 2η περίπτωση: υπέρβαση ύψους ορόφου 100μ², με τελικό αποτέλεσμα την συνολική υπέρβαση ύψους του κτιρίου. Δηλαδή π.χ. ο τελευταίος όροφος έχει υπέρβαση ύψους κατά 0,50μ.(από 3μ έγινε 3,50μ). Φαντάζομαι πως το πρόστιμο υπολογίζεται όπως υπολογιζόταν και στις πολεοδομίες προ του νέου νόμου. Δηλαδή αναγωγή του πλεονάζοντα όγκου σε μ². Υ.Δ.=(3,50μ*100μ²/3μ=116,67μ²) - Ε.Ε.Π.=116,67μ²*ΤΖ*15%*(συντ. υπερβ. ύψους). Σε αυτή τη περίπτωση δεν έχω υπέρβαση δόμησης. Αν η υπέρβαση ύψους γίνει σε άλλον όροφο ή ακόμη και από τη θεμελείωση, τότε μετράμε την υπέβαση ύψους στον τελευταίο όροφο. Αν θεωρήσουμε ότι γίνεται ανύψωση κτιρίου κατά 1,50μ. τότε στον τελευταίο όροφο έχω υπέρβαση ύψους 1,50μ. Υ.Δ. και Ε.Ε.Π. όπως παραπάνω. Εδώ προκείπτει και θέμα. Αν κατά την κατασκευή γινόταν το "λάθος" θα έπρεπε να κάνω αναθεώρηση ως προς το ύψος, και έτσι θα χανόταν ο τελευταίος όροφος. Κατά αυτήν την έννοια δεν έχω επίσης και επιπλέον υπέρβαση δόμησης και όλα τα μ² του ορόφου? 3η περίπτωση: Ας πούμε ότι έχω Η.Χ., ο οποίος έχει κλειστεί (αλλαγή χρήσης), αλλά έχω και υπέρβαση ύψους σε όλον τον όροφο. Η αυθαίρετη κατασκευή είναι ο τελευταίος όροφος. Οι αυθαιρεσίες είναι 1) υπέρβαση ύψους στον όροφο. 2)αλλαγή χρήσης. Αυθαίρετη κατασκευή είναι ο Η.Χ.. Αναλύω στο φύλλο καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής την κάθε περίπτωση αυθαιρεσίας και αθροίζω τα πρόστιμα ή μετατρέπω τον επιπλέοντα όγκο σε μ², τα αθροίζω με τα μ² του Η.Χ. και υπολογίζω το πρόστιμο με συντλεστές αλλαγής χρήσης*συντ. υπερβ. ύψους. (έτσι το πρόστιμο βγαίνει πολύ μεγαλύτερο) Πάντως παλιότερα στις πολεοδομίες (στα αυθαίρετα) το πρόστιμο υπολογιζόταν ανά αυθαιρεσία και όχι ανά αυθαίρετη κατασκευή. Ελπίζω βέβαια να βγουν γρήγορα οι εγκύκλιοι, γιατί ο χρόνος είναι πολύ λίγος και ο κόσμος θέλει να μάθει τι θα πληρώσει (αν έχει!) Σε ό,τι αφορά τις αμοιβές, προσωπικά θα χρέωνα Τοπογραφικό+αποτύπωση κατασκευής (καθώς απαιτούνται και σχέδια και Δ.Κ.) σύμφωνα με το Π.Δ.