agios

""Αρθρον 5.- 1. Εις πάσαν δικαιοπραξίαν έχουσαν ως αντικείμενον

μεταβίβασιν λόγω πωλήσεως οικοπέδου ή αγροτεμαχίου μετά ή άνευ

κτισμάτων επισυνάπτεται εις το πωλητήριον συμβόλαιον τοπογραφικόν

διάγραμμα, υπογραφόμενον υπό των συμβαλλομένων και του συντάσσοντος

τούτο μηχανικού ή υπομηχανικού εις το οποίον αναγράφονται τα μήκη των

πλευρών, τα όρια προς τας ομόρους ιδιοκτησίας, τα ονόματα των γνωστών

ιδιοκτητών των ως και το εμβαδόν του πωλουμένου ακινήτου. Επί του

διαγράμματος δηλούται υπευθύνως υπό του συντάσσοντος τούτο μηχανικού ή υπομηχανικού εάν επί του μεταβιβαζομένου επιτρέπεται ή ού η

ανοικοδόμησις κατά τας κειμένας πολεοδομικάς διατάξεις. Εάν το

μεταβιβαζόμενον αποτελή τμήμα μεγαλυτέρας εκτάσεως, βεβαιούται εις το

αυτό σχεδιάγραμμα υπό του μηχανικού ή υπομηχανικού εάν και το

εναπομένον εις τον πωλητήν πληροί ή όχι τους όρους δομήσεως.

Της κατά το προηγούμενον εδάφιον υποχρεώσεως εξαιρούνται αι λόγω

πωλήσεως μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων, μετά ή άνευ κτισμάτων, κειμένων εις

καθαρώς αγροτικάς περιοχάς."

gio δε χρειάζεται να κάνεις απολύτως τίποτα εσύ. Ο δήμος είναι υποχρεωμένος να στείλει στην Κτηματολόγιο Α.Ε. το σχέδιο της ΠΕ προκειμένου να γίναι η διόρθωση στα κτηματολιγικά διαγράμματα.

Το πρόβλημα υπάρχει μόνο αν βιάζεσαι να κάνεις κάποια μεταβίβαση γιατί όπως καλά ξέρεις οι δημόσιες υπηρεσίες αργούν απελπιστικά. Σε αυτή την περίπτωση δε γλιτώνεις την επίσκεψη στο δήμο, αλλά και την ερώτηση στηνΚ τηματολόγιο Α.Ε.

Όπως το λέει ο agior τα διαγράμματα του κτηματολογίου Δωδεκανήσου δεν έχουν μετρητική αξία παρά μόνο γραφική (απεικονίζουν το σχήμα).

Ήδη βέβαια τρέχει η μελέτη ένταξης του στο σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου αλλά δεν ξέρω αν μπορείς να βγάλεις άκρη με τον ανάδοχο της μελέτης.

Βάση αυτής της Π.Ε. υπάρχουν λάθη στο κτηματολόγιο. Ποία είναι η διαδικασία ώστε να ενημερωθεί το κτηματολόγιο για τα σωστά πλέον όρια του οικοπέδου;

Τι εννοείς ότι υπάρχουν λάθη? Από αυτά που λές έχω περίπου καταλάβει τα εξής:

Στην περιοχή λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο και τα ακίνητα έχουν α όρια. Μετά την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου έχουμε την κύρωση της πράξης εφαρμογής οπότε τα ακίνητα έχουν νέα όρια. Οι αλλαγές των ορίων γίνονται έπειτα από συνεννόηση του οικείου δήμου με την Κτηματολόγιο Α.Ε. μαζικά για όλη την περιοχή.

Θωμά θα μου επιτρέψεις να διαφωνίσω και εγώ μαζί σου.

Το πρόβλημα βέβαια δεν είναι των μηχανικών αλλά των πελατών οι οποίοι το μόνο που τους νοιάζει είναι τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων τους και αδιαφορούν τόσο για τη γεωμετρία όσο και για τη θέση.

Χρησιμοποιώντας κορδελιές ναι μπορεί να δει αν υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στα μήκη του κτηματολογίου και της πραγματικής κατάστασης.

Αν όμως τα μήκη είναι διαφορετικά αλλά το εμβαδό προκύψει ίδιο?

Τι γίνεται στις περιπτώσεις που στο κτηματολογικό διάγραμμα έχουν αποτυπωθεί περισσότερα σπασίματα από ό,τι έχει υποδείξει ο ιδιοκτήτης? Και φυσικά το μεγαλύτερο πρόβλημα προκύπτει όταν υπάρχει μετατόπιση η οποία δεν μπορεί να προσδιοριστεί ούτε με κορδέλα, ούτε φυσικά με gps χειρός.

Για να καταλήξω θεωρώ ότι είναι βασικό να κατανοήσει επιτέλους ο απλός κόσμος τι σημαίνει κτηματολόγιο. Κτηματολόγιο δεν είναι 5-6 γραμμές σε ένα χαρτί (στις οποίες δε δίνουν και σημασία) και τόσα τετραγωνικά εμβαδό. Συμφωνώ με το εμβαδό όλα καλά (και ας μην έχει το σχήμα και η θέση καμία συμφωνία με την πραγματικότητα) δε συμφωνώ τότε αρχίζω να ψάχνομαι.

Μην το λες σε εμένα πες το στο δικαστή.

soulis κάνεις λάθος, η συρραφή ορθοφωτογραφιών ονομάζεται ορθομωσαϊκό ενώ όπως σωστά είπε ο topoenv εάν προσθέσεις και χαρτογραφική πληροφορία, τότε έχεις οροφωτοχάρτη.

Άλλωστε η ετυμολογία μιλάει από μόνη της ορθο-φωτο-χάρτης.

Η παρανόηση οφείλεται στο ότι το υπουργείο γεωργίας ονομάζει ορθοφωτοχάρτες ένα προιόν που δεν είναι 100% οροφωτοχάρτης (έχει απλώς επιπλέον υπόμνημα)

Κάνεις λάθος GRTOPO, η υψομετρική διαφορά είναι ανάμεσα στο ακίνητο του όμορου και στο δρόμο στον οποίο έχει φάτσα όχι ανάμεσα στα δύο ακίνητα. Επομένως είναι πιθανότερο να αποφασίσει το δικαστήριο υπέρ του όμορου.

Ο όμορος βέβαια έχει το εξής πρόβλημα το οποίο βοηθάει τον πελάτη του Χρήστου, ότι έχει παραπάνω από μια δουλεία. Το δικαστήριο θα αποφασίσει να δωθεί μία μοναδική δουλεία εξυπηρέτησης.

Το πρώτο που αναφέρεις προφανώς είναι υπέρ του πελάτη σου, αλλά όπως είπα και στο ξαναλέω ο όμορος μπορεί να τον πάει στα δικαστήρια και αν αποδειχθεί ότι δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο τότε ναι ο πελάτης σου θα υποχρεωθεί να αφήσει δίοδο.

Εγώ θα έλεγα οτι δεν πρέπει να αγχώνεστε τόσο πολύ.

α) Το ότι το λένε οι τεχνικές προδιαγραφές δε σημαίνει ότι αναγκαστικά οι υπάλληλοι του αναδόχου θα ακολουθήσουν αυτή τη γραμμή. Άλλωστε είναι άπειρες οι φορές που η Κτηματολόγιο Α.Ε. έχει αλλάξει τις προδιαγραφές

β) Υπάρχει και η ανάρτηση που θα γίνει του χρόνου και θα μπορείς να κάνεις ένσταση για ό,τι θεωρείς ότι έχει καταγραφεί λάθος.

Καταρχήν ότι το προικοσύμφωνο δεν αναφέρει τίποτα δε σημαίνει ότι δεν υπάρχει δουλεία, πρώτον γιατί η δουλεία μπορεί να δημιουργήθηκε μεταγενέστερα και δεύτεορον με την ίδια λογική ο καθένας στα συμβόλαια του μπορεί να γράψει ό,τι θέλει.

Αν ο πελάτης σου συνεχίσει να αρνείται την ύπαρξη της δουλείας τότε ο όμορος θα τον πάει στα δικαστήρια και αν αποδειχθεί ότι δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο τότε ναι ο πελάτης σου θα υποχρεωθεί να αφήσει δίοδο.

Οι πραγματογνωμοσύνες είναι ένα καλό αντικείμενο πιστεύω για ένα μηχανικό απλά υπάρχουν κάποια πράγματα που πρέπει να προσέξεις.

Καταρχήν ορκίζεσαι στο αρμόδιο δικαστήριο που όρισε την πραγματογνωμοσύνη. Επικοινώνησε με τη γραμματεία να σου πει λεπτομέρειες.

Με τους διαδίκους και τους δικηγόρους τους επικοινωνείς εσύ προφανώς μέσω τηλεφώνου. Πολλές φορές σε βρίσκουν και αυτοί αλλά είναι εύκολο να βρεις τα στοιχεία από τη γραμματεία.

Η επικοινωνία είναι ένα πρόβλημα γιατί καποιος από τους διαδίκους μπορεί να σου δημιουργεί προβλήματα. Δηλαδή να καθυστερεί ή να μη σου δίνει καθόλου τα στοιχεία που χρειάζεσαι. Σε αυτή την περίπτωση δεν "ψαρώνεις" και δίνεις να καταλάβει ότι αν συνεχίσει έτσι θα είναι "κακό" για την υπόθεση του.

Τέλος το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι ενώ μπορείς να χρησιμοποιήσεις τον 696 για να υπολογίσεις αμοιβή, τις περισσότερες φορές ουσιαστικά θα ζητήσεις μια φλου τιμή γιατί οι διάδικοι θα σε παζαρέψουν. Συνήθως η αμοιβή μοιράζεται στους διαδίκους.

Κυρώσεις δε νομίζω να υπάρχουν ακριβώς, γιατί ξέρω περιπτώσεις που η πραγματογνωμοσύνη δεν κατέληξε σε ασφαλή συμπεράσματα.

Το θέμα είναι να μπορέσεις να συντάξεις την πρώτη σου πραγματογνωμοσύνη όσο και να δυσκολευτείς για να αποκτήσεις την εμπειρία και να κυνηγήσεις και άλλες.

Καλή επιτυχία!

Μία επισήμανση μόνο. Σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές του κτηματολογίου:

"Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση που διαπιστωθεί ασυμφωνία μεταξύ των στοιχείων της δήλωσης και των στοιχείων των πράξεων, η καταχώρηση γίνεται με βάση τα στοιχεία των πράξεων και γίνεται η σχετική επισήμανση στο πεδίο των παρατηρήσεων της κεντρικής βάσης".

Σαν μηχανικοί είμαστε η μόνη κατηγορία ελεύθερων επαγγελματιών που ΔΕΝ έχουμε το δικαίωμα να κάνουμε αυτοπεραίωση.

Σε αυτό έχεις δίκιο αλλά επειδή το Ελληνικό φορολογικό σύστημα είναι το καλύτερο στον κόσμο αυτό που πρακτικά συμβαίνει είναι:

α) Υπάρχει η δυνατότητα κατά τη σύνταξη της δήλωσης για περαίωση (αυτοπεραίωση)

β)Το ΤΕΕ βγάζει ανακοίνωση να μην περαιώνουν τα μέλη του

γ)Κάποιοι εντούτοις περαιώνουν και μπορούν γιατί δεν θα τους πεις κανένας έφορος: "μα ξέρετε απαγορεύεται".

Και γιατί περαιώνουν? Πρώτον κάνουν οι λογιστές "αλχημείες" ώστε τελικά να μη χρειάζεται να πληρώσουν κάποιο ποσό για να περαιώσουν και δεύτερον γιατί σκέφτονται ότι έχοντας περαιώσει δεν βρίσκονται στο "μάτι" της εφορίας για τυχόν ελέγχους.

Βέβαια καμιά φορά έρχεται κάποιος Αλογοσκούφης, ο οποίος μπορεί να πει ότι ανεξαρτήτως αν κάποιοι αυτοπεραίωσαν σας καλώ όλους να περαιώσετε. Αυτό όμως μάλλον δε θα γίνει γιατί θα ξεσηκωθούν όλοι όσοι πλήρωσαν γαι την αυτοπεραίωση (αν και τον τελευταίο καιρό τα έχουμε δει όλα οπότε δε βάζω το χέρι μου στη φωτιά)

Λογικά (δεν το ξεκαθαρίζεις στο post σου) έχεις πάρει το ψηφιακό αρχείο του ΨΜΕ, το οποίο είναι σε ASCII και υπάρχουν οι συντεταγμένες των σημείων του ΨΜΕ.

Δεν καταλαβαίνω ακριβώς τι εννοείς με τους ελέγχους. Προφανώς τα σημεία έχουν τις συνταταγμένες σε ΕΓΣΑ, όπως και οι ορθοφωτοχάρτες (μόνο να προσέξεις γιατί κάποιοι ορθοφωτοχάρτες έχουν ένα προβληματάκι με το geotif τους)

Όταν λείξει η τιμωρία (sic) ανάφερε ποιο είναι ακριβώς ο προβληματισμός σου.

Ή αν είναι σε φιλικό πλαίσιο (δεν έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση η δουλεία) θα ζητήσει φιλικά απο τον κύριο του δεσπόζοντος την λύση της δουλείας ή μέσω δικαστικής οδού στην περίπτωση που αρνηθεί. Το ίδιο ισχύει και άν έχει αποκτήσει τη δουλεία με δικαστική απόφαση.

Από τη στιγμή που το ακίνητο εξυπηρετείται με πρόσωπο σε άλλη οδό , παύει η αιτία της δουλείας και κανένα δικαστήριο δεν θα την διατηρήσει.

Συμφωνώ με αυτό που λες αλλά υπάρχει και μια άλλη παράμετρος που εξετάζει το δικαστήριο, της εξυπηρέτησης του ακινήτου από τη νέα οδό. Δηλαδή αν αποδειχθεί ότι η οδός δεν μπορεί να εξυπηρετήσει το δεσπόζον (σπάνιο βέβαια αλλά μία αιτία θα ήταν η ύπαρξη σημαντικής υψομετρικής διαφοράς ανάμεσα στην οδό και στο ακίνητο)

Άραγε κάνει ακόμα το μάθημα η Α.Μ. Μπαλοδήμου? Τι μου θυμήσατε τώρα!!!

Το ποσοστό έχει να κάνει με πόσοι οικοπεδούχοι υπάρχουν. Αν είναι δύο 50-50, αν είναι 3 από 1/3 ο καθένας κοκ.

Η σύσταση αναφέρει ένα κλειστό χώρο γκαράζ με χιλιοστά.

Όμως σήμερα βγήκε άδεια αλλαγή χρήσης από γκαράζ σε κατοικία.

Κανονικά θα έπρεπε να γίνει τροποποιητικό συμβάλαιο της σύστασης (αλλά δε συμφέρει οικονομικά)

Έχεις δύο επιλογές:

α) κάνεις την πάπια και δηλώνεις ό,τι λέει το συμβόλαιο και πληρώνεις 20€

β) δηλώνεις κατοικία και επισυνάπτεις την άδεια αλλαγής χρήσης και πληρώνεις 35 €

Αν το δηλώσεις ως γκαραζ και στις παρατηρήσεις γράψεις ότι έγινε αλλαγή χρήσης από γκαράζ σε κατοικία θεωρώ ότι έτσι και αλλιώς θα κληθείς να πληρώσεις 35 €.

Με την εμπειρία μου από τα προηγούμενα προγράμματα Κτηματολογίου όταν υπάρχει αντιπαροχή δε σημαίνει ότι ο εργολάβος έχει στην κυριότητα του οριζόντιες γι' αυτό και όταν μεταβιβάζεται μία οριζόντια αναγράφεται στο συμβόλαιο "αφενός συμβαλλόμενος (ιδιώτης ιδιοκτήτητς του οικοπέδου) και εκ τρίτου συμβαλλόμενη η εταιρεία με επωνυμία ..... Εξαίρεση προφανώς αποτελεί η περίπτωση να συνταχθεί συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας από τους οικοπεδούχους στην εταιρεία.

Επομένως δηλώνεις ό,τι λέει η σύσταση-εργολαβικό και για όσα διαμερίσματα αναφέρεται ότι "ανήκουν" στην εταιρεία πρέπει να δηλωθούν εξ αδιαρέτου από τους οικοπεδούχους.

Αν στα τωρινά προγράμματα η Κτηματολόγιο Α.Ε. έχει δώσει διαφορετικές οδηγίες ας μας το αναφέρει κάποιος.

Όπως σωστά είπε ο avgoust πρέπει πρώτα να ελέγξεις αν όντως κάνοντας τη συνένωση προκύπτει άρτιο οικόπεδο, γιατί διαφορετικά όσα σκέφτεσαι πάνε στράφι.

Πάντως έχω διαβάσει συμβόλαια σε περιοχή της Χαλκιδικής όπου γίνεται σύσταση οριζοντίων χωρίς κατ' ανάγκη να είναι τα σπίτια ενιαία (ξεχωριστές μεζονέτες).

Αλλά έχεις το εξής πρόβλημα: ο καθένας από τους ιδιοκτήτες θα συνεισφέρει ακίνητο διαφορετικών τετραγωνικών επομένως έπειτα από τη συνένωση θα έχει ο καθένας διαφορετικά ποσοστά συγκυριότητας και όχι 1/3. Άρα και με τη σύσταση θα πάρει ο καθένας διαφορετικά χιλιοστά (άρα και όχι ίδια αναλογία στη δόμηση). Αυτό έχει σαν συνέπεια να μη συμφέρει καθόλου τον τρίτο ιδιοκτήτη ο οποίος κτίζει έτσι και αλλιώς και θα πάρει και μικρότερο ποσοστό.

Για να διορθωθεί αυτό θα πρέπει να υπάρξει αλληλουχία συμβολαίων μετά τη συνένωση όπου ο ένας θα μεταβιβάζει ποσοστό στον άλλο ώστε να έχουν όλοι από 1/3 στο τέλος.

Το κτηματολόγιο καταγράφει τις υπάρχουσες καταστάσεις, δεν μπαίνει στη διαδικασία να ελέγξει τι είναι νόμιμο και τι όχι.

Η Β΄φάση του κτηματολογίου έχει να κάνει με την κτηματογράφηση (δηλαδή τη σύνταξη των κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων). Τα κτηματολογικά διαγράμματα θα προκύψουν από μετρήσεις και από την εφαρμογή των όποιων τοπογραφικών έχουν προσκομιστεί. Οι πίνακες θα προκύψουν από την επεξεργασία της βάσης δεδομένων των ενεργών τίτλων.

Έπειτα θα γίνει ανάρτηση (προβλέπεται μόνο μία) και μετά έχουμε ενστάσεις που θα αφορούν διαφορές τόσο στα γεωμετρικά στοιχεία όσο και στις εγγραφές στους πίνακες.

Το κτηματολόγιο δεν πρόκειται να ασχοληθεί με το εμβαδό των κτισμάτων ή των διαμερισμάτων. Άλλωστε στα κτηματολογικά διαγράμματα σχεδιάζεται μόνο το περίγραμμα τους.

Εγώ θα έλεγα να δηλώνεις μόνο ό,τι λέει το συμβόλαιο.

edit

Εγώ θα έλεγα να δηλώνεις μόνο ό,τι λέει το συμβόλαιο, αν το συμβόλαιο αναφέρει εμβαδό οριζόντιας ή εμβαδό κτίσματος. Αν δεν αναφέρει τότε δηλώνεις ό,τι δηλώνεται στην άδεια οικοδομής. Αν δεν υπάρχει άδεια τότε δηλώνεις το εμβαδό που έχει κτιστεί.

Δεν υπάρχει σωστό ή λάθος. Απλώς πιστεύω ότι δεν πρέπει να περιπλέκουμε τα πράγματα και να ασχολούμαστε με όχι τόσο σημαντικό θέμα.

Αν όντως είναι σε πυκνοδομημένο δεν μιλάμε για εισφορά σε γη και χρήμα αλλά για πράξη αναλογισμού.

Θα έλεγα να το ψαξεις λίγο παραπάνω γιατί έχω την εντύπωση ότι χωρίς να γίνει πράξη εφαρμογής, είτε από τον μελετητή της, είτε μεμονωμένη πράξη εφαρμογής (την οποία συντάσεις εσύ) και να εξοφληθούν οι εισφορές σε χρήμα δεν είναι οικοδομήσιμο.

Ρώτα την πολεοδομία της περιοχής καλύτερα.

Από δομική βρήκα το εξής:

Σε περιοχές που εντάσσονται σε εγκεκριμένο σχέδιο με τις διατάξεις του Ν-1337/83 δεν επιτρέπεται η χορήγηση οικοδομικής άδειας στον υπόχρεο ιδιοκτήτη πριν να βεβαιωθεί από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία στο δημόσιο ταμείο η οφειλή του για εισφορά σε χρήμα και πριν να έχει καταβάλει τουλάχιστον τις δόσεις που οφείλονται μέχρι το χρόνο χορήγησης της άδειας καθώς και πριν να υποβάλει τα στοιχεία της παρ.5 περιπτ.α2 του Αρθ-48.

Δες και εδώ

http://www.michanikos.gr/viewtopic.php?t=2244&highlight=

Βέβαια τα παραπάνω ισχύουν αν η πολεοδομική μελέτη έχει επίσημα εγκριθεί και έχει πάρει ΦΕΚ.

Όχι

Κοίταξε δεν μπορώ πραγματικά να σου δώσω μια απλή απάντηση. Αυτά τα θέματα έχουν να κάνουν με την κάθε περίπτωση. Είναι σημαντικό να ξέρεις ότι υπάρχει μια πρώτη απόφαση για την τιμή μονάδος αποζημίωσης για κάθε αντικείμενο που απαλλοτριώνεται (μικρές ελιές, μεγάλες ελιές, αμπέλια, κτίρια κ.α.) αλλά τις περισσότερες φορές οι ιδιοκτήτες καταφεύγουν στα δικαστήρια για να αλλάξουν την τιμή μονάδος οπότε το δικαστήριο αποφασίζει τελικά. Σκέψου να αρχίσουν οι αναβολές στην εκδίκαση και οι καθυστερήσεις από τους δικηγόρους των θιγόμενων, καμιά προσφυγή στο ΣΤΕ και δεν ξέρω και εγώ τι άλλο. Δηλαδή η αποζημίωση μπορεί να δοθεί σχετικά σύντομα μπορεί και να αργήσει πολύ.

Βέβαι να ξέρεις ότι ο δήμος έχει νομικά ερείσματα να ξεκινήσει την κατασκευή του δρόμου πρίν τις αποζημιώσεις όπως επίσης και οι ιδιοκτήτες να καθυστερήσουν την κατασκευή (μύλος δηλαδή).

Πάντως δεν έχω καταλάβει, είναι αναγκαίο να κτίσεις εκεί? Αν όχι στη θέση σου δε θα έκανα τίποτα μέχρι τουλάχιστον να δεις τι θα γίνει (μερικούς μήνες).