Pavlos33

Πρώτα θα αποτυπώσεις το υπάρχον για να διαπιστώσεις τυχόν υπερβάσεις δόμησης ή αυθαιρεσίες. Μετά θα κρίνεις το υπόλοιπο δόμησης. Αν έχει εφαρμοστεί ακριβώς η άδεια τότε ισχύει αυτό που αναφέρεις.

Θα θεωρήσεις ότι η δόμηση είναι αυτή που προκύπτει χωρίς το πάχος λιθοδομής

Καλησπέρα. Εξαρτάται το σκοπό χρησιμοποίησης αυτής της πληροφορίας. Αφορά καταχώρηση στο Ε9, έκδοση νέας άδειας κλπ;

Για μια πρώτη εικόνα μπορείς μέσω του ΚΑΕΚ του ακινήτου να δεις (https://maps.gov.gr/gis/map/) αν αναφέρονται οριζόντιες ιδιοκτησίες κάτι που θα σημαίνει ότι υπάρχει σύσταση. Επιπροσθέτως, μπορείς μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών για μηχανικούς στο Κτηματολόγιο (https://www.ktimatologio.gr/e-services/30), να κατεβάσεις (μέσω του ΚΑΕΚ) το απόσπασμα περιγραφικής βάσης και να δεις όλο το κτηματολογικό φύλλο και τις συμβολαιογραφικές μεταβολές. Αν λοιπόν αποδειχθεί αυτό τότε θα δώσεις εντολή να γίνει έρευνα τίτλων στο Κτηματολογικό γραφείο. Χρειάζεσαι τόσο τη σύσταση, όσο και τα σχέδιά της. Τώρα, αν αποδειχθεί ότι δεν υπάρχει σύσταση, τότε δεν έχεις συμβολαιογραφικά καταγεγραμμένους κοινόχρηστους και θα πρέπει να εξετάσεις ολόκληρο το ακίνητο, ήτοι κτίριο και οικόπεδο για αυθαιρεσίες, ώστε να ρυθμιστεί το ακίνητο.

@SVr Kαλησπέρα και καλώς ήρθες στο φόρουμ. Η επέκταση διαμερίσματος επί προβλεπόμενου φωταγωγού είναι επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Για την τακτοποίηση θα χρειαστεί να διαθέτεις τη σύσταση οροφοκτησίας και την κάτοψη που προσαρτήθηκε σε αυτή. Η υπαγωγή επιτρέπεται εφόσον έγινε εκ κατασκευής. Αυτό το βεβαιώνει με Υ.Δ ο ιδιοκτήτης και εσύ μνημονεύεις (και επισυνάπτεις) την δήλωσή του. Για να μπορέσει ο ιδιοκτήτης να τροποποιήσει μονομερώς τη σύσταση και να το προσαρτήσει θα πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 98 παρ. 7. Επιπλέον, στη δήλωσή σου θα πρέπει να εξετάσεις και το ενδεχόμενο να υπάρχουν και άλλες αυθαιρεσίες και βεβαίως ελέγχεις και για την περίπτωση διαφορετικής διαμερισμάτωσης.

To ποσοστό υπέρβασης είναι (25+25)/22 καθώς όλη η υπέρβαση δόμησης θα συμπεριληφθεί στον αριθμητή.

Οι 2 συνθήκες που πρέπει να ισχύουν ταυτόχρονα είναι: (α) προ 9/6/75 και (β) επικρατούσα χρήση κτιρίου, κατοικία. Κανένα πρόβλημα λοιπόν ως προς την κατηγορία 1 αν έχεις κατασκευή προ 75. Την υπέρβαση εσωτερικού ύψους την αντιμετωπίζεις με μια λοιπή παράβαση, χωρίς να καταχωρήσεις πουθενά Υ.Υ . Για τον προσδιορισμό κατηγορίας, υπόγειο και πατάρι δεν προσμετρούν. Εσύ έχεις κατηγορία 1, οπότε δεν σε απασχολεί. Για το ποσοστό υπέρβασης, πάλι δεν σε απασχολεί, λόγω κατηγορίας 1, αφού ό,τι και να βάλεις, το πρόστιμο παραμένει 250 Ευρώ. Γενικά, το ποσοστό υπέρβασης, θα είναι: Στον αριθμητή, επιφάνεια αυθαίρετου υπογείου+παταριού/ χιλιστά συνιδιοκτησίας * Σ.Δ οικοπέδου (σε τ.μ)

@Thanassis L. Eίμαι της ίδιας γνώμης. Μέσω της Υ.Δ ουσιαστικά το βάρος πέφτει στον ιδιοκτήτη. Κατά την προσωπική μου άποψη δεν θα πρέπει στην Τ.Ε να αναγράφεται το παραμικρό για ύπαρξη-απώλεια Ο.Α. Καταχωρείς "χωρίς Ο.Α" με απόλυτη ευθύνη του ιδιοκτήτη (έχεις φροντίσει να λάβεις πριν την υπαγωγή την Υ.Δ η οποία είναι έτσι και αλλιώς απαιτούμενο δικαιολογητικό και για τα υπόλοιπα στοιχεία του ακινήτου), ο οποίος θέλει να κάνει τη δουλειά του γρήγορα και οικονομικά. Επιπροσθέτως, το να δηλώνεται χωρίς Ο.Α δεν σημαίνει ότι γλιτώνει πρόστιμο. Από πολεοδομική σκοπιά, το "όχι" στην Ο.Α, δεν επηρεάζει το ακίνητο, αφού κατηγορία 1,2 και 3 (που μπορούν να δηλωθούν ακόμη και σε ακίνητο χωρίς Ο.Α) οδηγούν το ακίνητο σε οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση και βάσει των διατάξεων του ΝΟΚ, θεωρείται νομίμως υφιστάμενο. Υ.Γ Παρεμπιπτόντως, χρόνια πολλά για την ονομαστική σου εορτή.

@Makis1955 Kαλησπέρα. Αν θέλεις κάνε ένα συγκεκριμένο ερώτημα για να απαντηθεί καθώς το αρχικό είναι πολύ γενικό.

Eπί του δώματος αν αντιλήφθηκα σωστά έχουν γίνει αυθαίρετες επεκτάσεις και την απόληξη την κατέλαβε αυθαιρέτως το διαμέρισμα; Ο Β όροφος έχει σχέδιο; Τομή; Επί του βασικού σου ερωτήματος, η δήλωση θα αφορά όλους τους χώρους που πρέπει να ρυθμιστούν. Επιπροσθέτως δες οπωσδήποτε το ιδιοκτησιακό στο δώμα. Βάσει ΠΣΟΙ υπάρχει αποκλειστική χρήση του διαμερίσματος; Ο χώρος της απόληξης (αν έχει καταληφθεί) λόγω του ότι είναι κοινόχρηστος θα πρέπει να δεις τι θα γίνει με τις συναινέσεις (αν αυτές απαιτούνται βάσει του άρθρου 98) και βεβαίως τελικά θα πρέπει να εξετάσεις με την συνεργασία με συμβ/φο για το αν θα μπορέσει ο χώρος αυτός να μεταβιβαστεί.

Σαν αυτό της εικόνας θα έβαζα. Δεν νομίζω ότι υπάρχει κάτι υποχρεωτικό σε αυτό.

Καλησπέρα. Θέλεις να πάρεις πλήρη υψόμετρα της τάφρου για κάποιο λόγο, δηλαδή να της κάνεις υψομετρική τομή; Αν όχι, δεν αρκούν 2 παράλληλες ευθείες σε απόσταση της διατομής της, που να υποδηλώνουν το πάχος των εκατέρωθεν τοιχίων της και στο υπόμνημα να το έχεις γράψει έτσι; Αν ρωτάς κάτι άλλο διευκρίνισέ το.

Η περιγραφή του ερωτήματος είναι ελλιπής. Εικάζω ότι πρόκειται για μεζονέτα, η οποία δημιουργήθηκε αφενός με αυθαίρετη διάνοιξη οπής κατά την κατασκευή, αφετέρου με ενσωμάτωση τμήματος απόληξης κλιμακοστασίου στο δώμα ή νέας κατασκευής επί του δώματος (όπου δώμα είναι η ταράτσα). Επιλεκτική τακτοποίηση δεν γίνεται. Έχεις μια οριζόντια και θα την τακτοποιήσεις ολόκληρη. Αυτά που σου λέει η ιδιοκτήτρια απλώς τα αγνοείς. Αν θέλεις δώσε πλήρη περιγραφή πολεοδομικού και νομικού καθεστώτος του υπό ρύθμιση ακινήτου και καλό είναι να ανεβάσεις και σχέδια (άδειας, σύστασης, αποτύπωσης σε ένα ενιαίο σχέδιο με διαφορετικά layers).

Καλησπέρα. Καλή χρονιά. Το δικό σου ερώτημα ποιο είναι; Έχεις ποστάρει κάτι;

Αυτή τη στιγμή καταπατά ξένη ιδιοκτησία, οπότε παρανομεί. Είναι ξεκάθαρο. Σε εντός σχεδίου δεν επιτρέπονται μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ οι συστάσεις δουλείας. (άρθρο 9 ΝΟΚ*). (*) Δουλείες σε ακίνητα 1. Απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρείται η δουλεία διόδου, εφόσον αποτελεί τη μοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου ή αυτοτελούς από πλευράς δόμησης ορόφου, η οποία μπορεί να περιορίζεται στη χρήση της στάθμης του ισογείου. Από κει και ύστερα, αν από το όμορο μπορεί να αποκοπεί τμήμα το οποίο να κάνει την λεγόμενη "στιγμιαία" συνένωση (στο ίδιο συμβόλαιο) αλλά το απομένον να παραμείνει άρτιο και οικοδομήσιμο και η άδεια να μπορέσει να ενημερωθεί ή αναθεωρηθεί ως προς τη νέα κατάσταση, τότε το σκέφτονται. Πρακτικά, έτσι όπως το βλέπω δεν γίνεται κάτι. Ίσως, άτυπα (με κάποιο ιδιωτικό συμφωνητικό που να συνταχθεί σε δικηγόρο) να τον αφήνουν να περνάει;

Ισχύει ό,τι συζητάμε παραπάνω για τους συμβολαιογράφους που τα φτιάχνουν όλα στα μέτρα τους. Η δική τους εγκύκλιος (της συντονιστικής συμβ/φων) αναφέρει (απομονώνω την τελευταία παράγραφο και δώστε βάση σε όλα τα bold που έχω στην εγκύκλιο). "Για τους παραπάνω λόγους συνιστάται στους Συναδέλφους, στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία της κυριότητας αγροτικών ακινήτων που δεν βρίσκονται εντός της περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Ο.Ε.Β. να αναφέρεται το γεγονός αυτό, όπως προκύπτει είτε από σχετική δήλωση του μεταβιβάζοντος, είτε από δήλωση επί του τοπογραφικού από τον συντάκτη του μηχανικό, το οποίο προσαρτάται στη πράξη μεταβίβασης, ήτοι ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν βρίσκεται εντός περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Ο.Ε.Β.." Δηλαδή ακόμη και η δική τους συντονιστική συστήνει στα μέλη (προσοχή δεν παράγουν νόμο και ούτε μπορούν, απλώς συστήνουν) το παραπάνω να το δηλώνει είτε ο μεταβιβάζων το γήπεδο, είτε ο μηχανικός με δήλωσή του επί του τοπογραφικού (όχι στην 651/77). Συνεπώς, ο συνάδελφος μπορεί πολύ σωστά να αρνηθεί την επανασύνταξη τοπογραφικού του διαγράμματος, ρίχνοντας άκυρο στην συμβολαιογράφο και το ζητούμενο να το βεβαιώσει ο πωλητής (όπως έχω αναφέρει και παραπάνω). Εγκύκλιος ΣΕΣΣΕ 29η-16.10.2024-Βεβαιώσεις εντός περιοχών που λειτουργεί ΟΕΒ για τη μεταβίβαση αγροτεμαχίων ΘΕΜΑ: Βεβαιώσεις εντός περιοχών που λειτουργεί Οργανισμός Εγγείων Βελτιώσεων για την μεταβίβαση αγροτεμαχίων Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65 Ν 2538/1997 όπως ισχύει, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία της κυριότητας των αγροτικών ακινήτων που βρίσκονται εντός της περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Οργανισμοί Εγγειοβελτιωτικών Έργων (Ο.Ε.Β.), για τα οποία επιβάλλονται οι εισφορές, τα αρδευτικά τέλη ή το αντίτιμο χρήσεως αρδευτικού ύδατος της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του ν.δ/τος 1277/1972, και προ της υπογραφής του συμβολαίου οι πωλητές (υπόχρεοι) υποχρεούνται να προσκομίσουν στο συμβολαιογράφο βεβαίωση του οικείου Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, στην περιοχή δικαιοδοσίας του οποίου κείται το αγροτικό ακίνητο, από την οποία να προκύπτει ότι δεν οφείλονται οι αναφερόμενες οφειλές, άλλως το συμβόλαιο μεταβίβασης είναι άκυρο. Στις ανωτέρω διατάξεις του άρθρου 65 Ν 2538/1997 δεν προβλέπεται η έκδοση από τους οικείους Ο.Ε.Β. βεβαιώσεων αρνητικού περιεχομένου, ήτοι ότι ένα αγροτεμάχιο δεν βρίσκεται εντός περιοχής εγγειοβελτιωτικών έργων, τα οποία λειτουργούν Ο.Ε.Β.. Οι ίδιοι δε οι Ο.Ε.Β. αδυνατούν να εκδώσουν βεβαιώσεις αυτού του περιεχομένου. Συνεπεία των ανωτέρω και λαμβάνοντας υπόψη την ακυρότητα που συνεπάγεται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβίβασης η μη τήρηση των διατυπώσεων των συγκεκριμένων διατάξεων, καθίσταται αναγκαίο, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία της κυριότητας αγροτικών ακινήτων που δεν βρίσκονται εντός της περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Ο.Ε.Β., να προκύπτει το αρνητικό αυτό γεγονός από το συμβολαιογραφικό έγγραφο. Για τους παραπάνω λόγους συνιστάται στους Συναδέλφους, στα συμβολαιογραφικά έγγραφα μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία της κυριότητας αγροτικών ακινήτων που δεν βρίσκονται εντός της περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Ο.Ε.Β. να αναφέρεται το γεγονός αυτό, όπως προκύπτει είτε από σχετική δήλωση του μεταβιβάζοντος, είτε από δήλωση επί του τοπογραφικού από τον συντάκτη του μηχανικό, το οποίο προσαρτάται στη πράξη μεταβίβασης, ήτοι ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν βρίσκεται εντός περιμέτρου εγγειοβελτιωτικών έργων που τα λειτουργούν Ο.Ε.Β..

Kαλησπέρα. Αναφέρεσαι σε προβλεπόμενη ανοιχτή θέση στάθμευσης στο ισόγειο. Αυτή προβλέπονταν στον ακάλυπτο χώρο ή σε χώρο πυλωτής; Λογικά η θέση δεν είχε προσμετρηθεί στο συντελεστή δόμησης, οπότε αν αυτή έκλεισε εντός πυλωτής, τότε θα βάλεις ΥΔ, ενώ αν προβλέπονταν ανοιχτή στον ακάλυπτο θα βάλεις ΥΔ+Υ.Κ +(διερεύνηση για τυχόν παραβίαση της Δ). Για τη χρήση θα μπορούσες να βάλεις "άλλη κατοικία" και να αναφέρεις στην Τ.Ε ότι για συστημικούς λόγους υποβολής δήλωσης επιλέχτηκε αυτή η χρήση, αλλά η χρήση του χώρου αφορά θέση στάθμευσης.

@ΙΩΑΝΝΗΣ ΑΝΔΡΟΝΙΚΟΥ Kαλησπέρα. Εκτιμώ ότι το πρόβλημα ξεκινάει από το ότι το κανάλι για την διανομή στα διαμερίσματα θα περάσει από κοινόχρηστο χώρο (είσοδος οικοδομής, τοίχοι κλιμακοστασίου, εσωτερικοί διάδρομοι). Οπότε, όπως ορθώς αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος, διαβάζεις τον κανονισμό και μέσα εκεί θα αναφέρεται το ποσοστό ψήφων που θα απαιτηθεί στη γενική συνέλευση να συναινέσει για εργασία σε κοινόχρηστους χώρους και κοινόκτητες εγκαταστάσεις.

Πως γίνεται αυτό αφού οι Η.Χ δεν προσμετρούσαν στη δόμηση παρά μόνο στην κάλυψη. Μήπως υπήρχε Η.Χ ο οποίος δεν πληρούσε τα κριτήρια και έτσι η επιφάνειά του είχε προσμετρήσει στη δόμηση; Στον 3843 τι δηλώθηκε;

Ανέβασε αν θέλεις το απόσπασμα πινακίδας του σχεδίου και το υπόμνημα συμβολισμών να το δούμε.

Στον πελάτη θα εξηγήσεις ότι αυτό που ζητείται δεν προβλέπεται από το νόμο και ότι η όποια καθυστέρηση είναι ευθύνη της συμβολαιογράφου, αναφέροντας εμφατικά ότι οι υπόλοιπο συμβολαιογράφοι δεν ζητούν τέτοια στοιχεία στη δήλωση. Αναφορικά με την δυσκολία θέασης ενός πηγαδιού, συμφωνώ μαζί σου και σου προτείνω να ενσωματώσεις δεύτερη παράγραφο στη δήλωση ορίων του ιδιοκτήτη, βάζοντάς τον να δηλώνει και αυτό. Οπότε ας παίρνει η συμβ/φος τη δήλωση του ιδιοκτήτη (όπως αυτή άλλωστε παίρνει στο συμβόλαιο αν διαβάσεις μέχρι το τέλος τι βάζει τον πωλητή και υπογράφει) και ας την μνημονεύει.

Δυστυχώς συνάδελφε όλα αυτά είναι γνωστά και έχουν χιλιοσυζητηθεί καθώς βλέπεις ο δικός τους σύλλογος φτιάχνει εγκυκλίους και απαιτούν (εμμέσως) να τις εφαρμόζουμε, ενώ το δικό μας Επιμελητήριο, συνήθως είναι ουραγός των εξελίξεων. Στην πράξη, υπάρχει και η επιλογή αλλαγής συμβολαιογράφου. Αλήθεια μήπως σου έδειξε αυτό που ζητάει σε ποιο νόμο το βρήκε γραμμένο;

Καλησπέρα. Δεν υπάρχει τέτοια υποχρέωση. Τα υπ' αριθμ. 1 και 2, δηλώνονται υπεύθυνα από τον πωλητή, με την υπογραφή του στο συμβόλαιο. Αν και εφόσον δείχνεται στο τοπογραφικό πηγάδι (ακόμη και ξερικό) τότε η συμβ/φος ζητάει τον αριθμό καταχώρησης στο ΕΜΣΥ.

Το πιθανότερο είναι να μην απαιτείται κάτι για την κάτοψη αφού δεν σφραγίζεται από εσένα. Όμως τα υπόλοιπα σχέδια (αν κατατεθούν) όπως το τοπογραφικό και το Δ. Κάλυψης, εκεί θα μπουν τα φορολογικά και οι αμοιβές. Στην ΥΔΟΜ που ρώτησες τι σου είπαν;

@Patrick Θα ελέγξεις εάν εντός της ζώνης των 800 μ υπάρχει υποζώνη προτεινόμενης επέκτασης οικισμού από το ΣΧΟΟΑΠ. Αν υπάρχει, σε αυτή την υποζώνη παραμένουν οι διατάξεις των στάσιμων. Πρόσεξε τώρα και το άλλο. Οι ΥΔΟΜ έχουν αποστείλει έγγραφο και αναμένουν απάντηση για το τι γίνεται εντός της ζώνης των 800 μ (εκτός συνεκτικού τμήματος) σε σχέση με την απόφαση ΣτΕ 176/23 . Δεν γνωρίζω αν έχει απαντηθεί το θέμα ή αν ακόμη διερευνάται. Προσωπικά, εκτιμώ ότι δεν θα πρέπει να τεθεί σύνδεση οικοδομησιμότητας και απόφαση ΣτΕ 176/23 στη ζώνη των 800 μ (πέρα από το συνεκτικό τμήμα) για αποκλειστική χρήση κατοικία, παρά μόνο για μικτή χρήση (πχ κατάστημα+κατοικία ή άλλη) όπου γι' αυτή τη μικτή χρήση εφαρμόζονται οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης.