Pavlos33

Οπότε, κάνεις την έρευνα τίτλων και του κτηματολογίου και επανέρχεσαι όταν έχεις στοιχεία.

@orestis_evg94 Συμφωνώντας αρχικά με τον συνάδελφο @nbr αναρωτιέμαι για τον λόγο τον οποίο το γήπεδο με αριθμό 118 συντέθηκε από δυο ΚΑΕΚ. Αν κρίνω σωστά, μάλλον η περιοχή αφορά αναδασμό και το γήπεδο φαίνεται διαμπερές με πρόσωπο σε δυο δρόμους; Yπήρξε μήπως κατάτμηση και προέκυψαν δυο όμορα γήπεδα διαφορετικών ιδιοκτητών; Τα αποσπάσματα ΑΚΔ και ΑΚΠ της ανάρτησης τα έχεις ελέγξει;

@topo_rules H εδαφική παραχώρηση σε κοινή χρήση των 200 τμ και 100 τμ που έκαναν τα οικόπεδα ώστε να δημιουργηθεί η εξάμετρη συνδετήρια εδαφική κοινόχρηστη λωρίδα που θα συνέδεε το βορειότερο-εντός οικισμού-οικόπεδο με τον υφιστάμενο δημοτικό δρόμο, δεν συνεπάγεται και την απώλεια αρτιότητάς τους. Σε προηγούμενο post έχω παραθέσει την νομοθεσία όπου τα σχετικά με παραχωρήσεις για δημιουργία οικοδομησιμότητας σε "τυφλά" οικόπεδα, έχουν εδώ και χρόνια καταργηθεί. Στο άρθρο 5 του ΠΔ, παρ. 1-υπ. γ αναφέρεται ότι: "γ) Για την αρτιότητα των γηπέδων προσμετράται και η τυχόν έκταση που παραχωρείται από τον ιδιοκτήτη για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου. Στην καταργηθείσα παρ. 2 του άρθρου 6 αναφέρονταν ότι (2α.(*) Υφιστάμενο οικόπεδο κατά την ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατόν να γίνεται παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε απ' ευθείας από τους κυρίους αυτών είτε κατόπιν μεταβίβασης στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση.) (β.(*) Οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης α ισχύουν και για οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι δώδεκα (12) μέτρα τουλάχιστον.) (γ.(*) Προϋπόθεση για την πραγματοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περιπτώσεις α και β όταν το συνολικό μήκος της υπερβαίνει τα 50 μέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρμόδια για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη δυνατότητα μελλοντικής ενσωμάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την έγκριση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραμμα σε κατάλληλη κλίμακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση με τον υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο καθώς και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Η αρμόδια αρχή, πριν από την έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώμη Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του οικείου νομού.) (...) "2." (τέως παρ.5). Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγουμένων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση. Συνεπώς, δεν τίθεται καμία αμφιβολία ότι στην τότε κατάτμηση που έγινε ότι τα οικόπεδα (τόσο το βορειότερο, όσο και το -προς Νότο) δεν είχαν απωλέσει την αρτιότητά τους εξαιτίας της παραχώρησης των 200 τ.μ και 100 τ.μ από το καθένα αντίστοιχα. Το νοτιότερο οικόπεδο έχει επιπλέον και πρόσωπο σε υφιστάμενο δημοτικό δρόμο του οικισμού. Το ερώτημα που τίθεται σήμερα είναι εάν το νότιο οικόπεδο (το οποίο δημιουργήθηκε από κατάτμηση το έτος 2004) είναι και σήμερα άρτιο και οικοδομήσιμο. Η γνώμη μου είναι ότι παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο (ελάχιστη αρτιότητα στον οικισμό 500 τμ) καθώς η γενική αρχή των παραχωρήσεων οικοπεδικής επιφάνειας είτε για δημιουργία κοινόχρηστης τετράμετρης ή εξάμετρης εδαφικής λωρίδας, είτε για απόκτηση ημιπλάτους κοινόχρηστης οδού σε όλο το πρόσωπο του οικοπέδου, 2 μ ή 3 μ αντιστοίχως, είναι ότι δεν χάνεται η αρτιότητα από την παραχώρηση (και κατά τη γνώμη μου σωστά, διότι τα οικόπεδα εισφέρουν σε δημιουργία Κ.Χ χωρίς αυτά να αποζημιώνονται παρά μόνο να αυτοαποζημιώνονται, ενώ σε ένα Ρ.Σ -π.χ προ 1983-θα χρειάζονταν πράξη αναλογισμού για να προκύψουν οι αποζημιώσεις). Άρα το οικόπεδο σε ό,τι αφορά την αρτιότητά του δεν θα πρέπει να εξετάζεται με βάση την επιφάνεια που έχει μετά την παραχώρηση, αλλά με βάση αυτή που είχε πριν την παραχώρηση σε κοινή χρήση δηλαδή με τα 550 τ.μ. Άλλωστε και με τις τότε-μετέπειτα καταργηθείσες-διατάξεις, αν ίσχυε ότι η παραχώρηση (και μάλιστα για δημιουργία εδαφικής λωρίδας) θα είχε σαν συνέπεια την απώλεια αρτιότητας, δεν θα είχε πάρει πότε την έγκριση της αρμόδιας Πολεοδομίας (και βεβαίως αναφέρετο ρητά στην παρ. 2 ΄΄οτι δεν υπήρχε θέμα απώλειας αρτιότητας). Επικουρικά να προσθέσω ότι μετά τον φοβερό και τρομερό νόμο της Μπιρμπίλη (3937/11) που μιλούσε για κύρωση Κ.Χ σε οικισμούς και αφού είχαν παγώσει τα πάντα στη χώρα (βλ. μνημόνια) και δεν χτίζονταν ούτε κοτέτσι, ήρθε η εκ του πλαγίου λύση αρχικά με το νόμο 4164/13 παρ 10 ο οποίος μετά και τροποποιήθηκε ως προς το ευμενέστερο για τα οικόπεδα ενδιαφέροντος τα οποία είχαν πρόσωπο σε παραχωρημένη σε κοινή χρήση-τετράμετρη λωρίδα και τους δόθηκε η κατ' εξαίρεση οικοδομησιμότητα (μέχρι σήμερα ισχύει) "εφόσον έχουν υλοποιηθεί από την αρμόδια δημόσια αρχή εργασίες "οδοστρωσίας" ή συντήρησης ή και διέλευση κοινοχρήστου, δικτύου" , εξαιρώντας ακόμη και την απαίτηση για συμβολαιογραφική παραχώρηση σε κοινή χρήση. Όλα αυτά τα οικόπεδα που παραχώρησαν τότε εδαφική λωρίδα σε κοινή χρήση με τις διατάξεις της παρ. 2 άρθρου 6, για να αποκτήσουν πρόσωπο και να καταστούν οικοδομήσιμα, δεν είχαν αφαιρέσει από την αρτιότητά τους την παραχωρηθείσα έκταση. Αυτά τα οικόπεδα και σύμφωνα με το άρθρο 10 Ν. 4164/13 μπορούν να οικοδομούνται κατ' εξαίρεση (βλ΄παρακάτω το άρθρο 10 Ν. 4164/13). ΑΡΘΡΟΝ-10 Ν. 4164/13 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει 'Αδειες δόμησης με παραχώρηση λωρίδας σε κοινή χρήση Μετά την παρ.3 του Αρθ-35 του Ν-3937/11 (ΦΕΚ-60/Α/11) προστίθενται παρ.4, παρ.5 και παρ.6 και η παρ.4 αναριθμείται σε παρ.7 , ως εξής: "4. Μέχρι την κατά τις διατάξεις του παρόντος, κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, επιτρέπεται η δόμηση σε οικόπεδα που εμπίπτουν εντός εγκεκριμένων ορίων, κατά τις διατάξεις του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85), όπως ισχύει, με την εφαρμογή των προϋποθέσεων και διαδικασιών της παρ.1 του Αρθ-6 του ιδίου προεδρικού διατάγματος. Για τη δόμηση σε οικόπεδα που έχουν πρόσωπο αποκλειστικά και μόνο σε εδαφική λωρίδα που έχει παραχωρηθεί σε κοινή χρήση, κατ' εφαρμογή των διατάξεων 2 και 3 του Αρθ-6 του ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85), όπως ίσχυαν, μέχρι την κατά τα παραπάνω κατάργησή τους, απαιτείται η προηγούμενη κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος. Κατ' εξαίρεση η δόμηση στα οικόπεδα αυτά μπορεί να επιτρέπεται πριν την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, εφόσον συντρέχουν αθροιστικά οι εξής προϋποθέσεις: α) η εδαφική λωρίδα που έχει παραχωρηθεί, έχει τεθεί σε κοινή χρήση και έχει γίνει η σχετική μεταγραφή της στον οικείο δήμο, β) ο κοινόχρηστος χώρος της παραχωρημένης εδαφικής λωρίδας συνδέεται λειτουργικά με κοινόχρηστο χώρο του οικισμού που δεν δημιουργήθηκε, κατ' εφαρμογή των παραπάνω καταργηθεισών διατάξεων είτε άμεσα είτε μέσω άλλων παραχωρημένων εδαφικών λωρίδων, για τις οποίες ισχύουν οι προϋποθέσεις της προηγούμενης περίπτωσης και γ) έχει παρέλθει χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τριών (3) μηνών από την υποβολή στην αρμόδια Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης, του φακέλου στοιχείων κατά τις διατάξεις της παρ.1 του παρόντος, με πρόταση για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων του οικισμού ή τμήματος αυτού, στην οποία συμπεριλαμβάνεται και η ιδιοκτησία για την οποία αιτείται η άδεια δόμησης. Στην περίπτωση αυτή, πέραν των λοιπών απαιτούμενων στοιχείων για την έκδοση της έγκρισης δόμησης, υποβάλλεται και αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος ή του ορθοφωτοχάρτη της πρότασης για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων, με ειδική ένδειξη της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, για την οποία έχει υποβληθεί αίτηση για την έκδοση έγκρισης ή άδειας δόμησης. Θεωρημένο αντίγραφο της έγκρισης δόμησης που εκδίδεται, αποστέλλεται άμεσα από την Υπηρεσία Δόμησης που την εξέδωσε στην αρμόδια Διεύθυνση της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης και λαμβάνεται υπόψη υποχρεωτικά κατά την έκδοση της διοικητικής πράξης κύρωσης του δικτύου των κοινοχρήστων χώρων για το σύνολο ή για τμήμα του οικισμού. "Πέραν των ανωτέρω, κατ' εξαίρεση, η δόμηση στα οικόπεδα του πρώτου εδαφίου της παρούσας παραγράφου και ανεξαρτήτως της ύπαρξης πράξης παραχώρησης, "καθώς και στα οικόπεδα του δεύτερου εδαφίου της παρούσας παραγράφου" (**) μπορεί να επιτρέπεται πριν την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων εφόσον έχουν υλοποιηθεί από την αρμόδια δημόσια αρχή εργασίες "οδοστρωσίας" (***) ή συντήρησης ή και διέλευση κοινοχρήστου, δικτύου" (*). Σε αυτή την περίπτωση για την έκδοση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης προσκομίζεται βεβαίωση της Τεχνικής Υπηρεσίας του αρμοδίου ΟΤΑ για τη διαπίστωση της υλοποίησης έργων επίστρωσης ή συντήρησης ή και διέλευσης κοινοχρήστων δικτύων χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη κύρωση του κοινοχρήστου δικτύου. Για την κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων χώρων αποστέλλεται από την αρμόδια Τεχνική Υπηρεσία στην αρμόδια Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης έκθεση συνοδευόμενη από τοπογραφικό διάγραμμα όπου περιγράφονται αναλυτικά οι κοινόχρηστοι χώροι όπου έχουν γίνει δημόσια έργα, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Στις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας παρ.εφόσον έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης και δεν έχει μεταγραφεί δύναται η μεταγραφή να πραγματοποιηθεί μετά την κύρωση των κοινοχρήστων χώρων μετά από την απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης 5. Διοικητικές πράξεις με τις οποίες καθορίστηκε, πλάτος κοινοχρήστου χώρου μεγαλύτερο των τεσσάρων (4) μέτρων, για την εφαρμογή των παρ.1 και παρ.2 του Αρθ-6 ΠΔ/24-4-85 (ΦΕΚ-181/Δ/85), εξακολουθούν να ισχύουν. Επιτρέπεται για λόγους περιβαλλοντικούς, κυκλοφοριακούς ή πολεοδομικούς να ορίζεται πλάτος κοινοχρήστου χώρου μεγαλύτερο των τεσσάρων (4) μέτρων, με τη διοικητική πράξη έγκρισης της οριοθέτησης οικισμού, κατά τις διατάξεις του παραπάνω προεδρικού διατάγματος ή με τροποποίηση αυτής. 6. Η διαδικασία κύρωσης του δικτύου κοινόχρηστων χώρων του Αρθ-35 του Ν-3937/11 δύναται να περιλαμβάνει και τμήματα ακινήτων που είχαν τεθεί, μέχρι τη δημοσίευσή του, σε κοινή χρήση, εφόσον εξυπηρετούν οικόπεδα για την κτήση των οποίων έχουν συνταχθεί συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης οικοπέδων πριν την 29-1-2010 μετά από απόφαση του αρμόδιου Δημοτικού Συμβουλίου. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη διαδικασία κύρωσης στις ανωτέρω περιπτώσεις είναι η μεταγραφή των συμβολαιογραφικών πράξεων μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, καθώς και η αναφορά στις συμβολαιογραφικές πράξεις ότι τα συγκεκριμένα εδαφικά τμήματα συνορεύουν με δρόμο. Κατά τα λοιπά τηρούνται οι προϋποθέσεις του Αρθ-35 του Ν-3937/11. Για την έκδοση της εγκριτικής απόφασης από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση, όπως ορίζεται στην παρ.1 του Αρθ-35 του Ν-3937/11 προσκομίζονται από τον αρμόδιο Δήμο όλα τα απαιτούμενα στοιχεία. Στις ανωτέρω περιπτώσεις της παρούσας παραγράφου, εφόσον έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη παραχώρησης και δεν έχει μεταγραφεί, δύναται η μεταγραφή να πραγματοποιηθεί μετά την κύρωση των κοινοχρήστων χώρων μετά από την απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης της παρ.1 του παρόντος άρθρου".

@topo_rules Καλησπέρα. Για να θυμηθούμε λίγο τις άλλοτε-μετά το 2011 (ουσιαστικά μετά την απόφαση ΣτΕ 1828/08 ) καταργηθείσες διατάξεις (2α.Υφιστάμενο οικόπεδο κατά την ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη δημιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει να συνδέει τα οικόπεδα με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατόν να γίνεται παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε απ' ευθείας από τους κυρίους αυτών είτε κατόπιν μεταβίβασης στον ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση.) (β.(*) Οι διατάξεις της προηγούμενης περίπτωσης α ισχύουν και για οικόπεδα που δημιουργούνται από κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι δώδεκα (12) μέτρα τουλάχιστον.) (γ.(*) Προϋπόθεση για την πραγματοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περιπτώσεις α και β όταν το συνολικό μήκος της υπερβαίνει τα 50 μέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρμόδια για τη χορήγηση της οικοδομικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη δυνατότητα μελλοντικής ενσωμάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για την έγκριση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραμμα σε κατάλληλη κλίμακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση με τον υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο καθώς και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Η αρμόδια αρχή, πριν από την έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώμη Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του οικείου νομού.) Κατά τη γνώμη μου το νοτιότερο οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο διότι, κατά την χρονολογία κατάτμησης διέθετε την ελάχιστη αρτιότητα (Ε οικ=550 τμ>500 τμ) και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο του οικισμού. Η παραχώρηση σε κοινή χρήση με τις άλλοτε-μετά το 2011 καταργηθείσες διατάξεις-έγινε για να αποκτήσει οικοδομησιμότητα το βορειότερο-όμορο "τυφλό" οικόπεδο. Το "δικό" σου οικόπεδο δεν είχε καμία ανάγκη να παραχωρήσει 6- μετρη λωρίδα για να καταστεί οικοδομήσιμο καθώς την οικοδομησιμότητά του την είχε έτσι και αλλιώς λόγω ύπαρξης προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο οικισμού. Παραχώρησε λοιπόν για να συνδράμει στο διπλανό. Πάμε στην παρ. "2." (τέως παρ.5) άρθρου 6. Το εναπομένον οικόπεδο μετά την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγουμένων παραγράφων εξακολουθεί να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση.

Τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα-δωμάτια είναι καταλύματα με κατάταξη σε κλειδιά. Η άδεια σε μια τέτοια περίπτωση δεν βγαίνει με όρους δόμησης κατοικίας από όσο θυμάμαι (ελπίζω να μην κάνω λάθος).

Αρκεί η ύπαρξη του ενός δρόμου για την οικοδομησιμότητα. (Άρθρο 6 παρ. 1. " . Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μέτρα και να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου. 'Οπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο ΟΤΑ, να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον 2 μέτρων. Της παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται από οικοδομές. Όμως αν το οικόπεδο έχει πρόσωπο σε δυο ή περισσότερους δρόμους με πλάτος μικρότερο των τεσσάρων μέτρων, γίνεται παραχώρηση σε όλους για να έχει την οικοδομησιμότητα.

Η επιπλωμένη έπαυλη με όρους δόμησης κατοικίας δομείται και δεν διέπεται από το πολεοδομικό καθεστώς των κύριων τουριστικών καταλυμάτων. Κατά τη γνώμη μου επιτρέπεται, όπως θα επιτρεπόταν μια κατοικία.

Καλημέρα. Πρέπει να γίνει έρευνα. Τι δρόμος είναι και πως δημιουργήθηκε; Είναι κοινόχρηστος ή μήπως αποτελεί άτυπη δουλεία διόδου προς παρακείμενη ιδιοκτησία; Γενικώς, οικόπεδο με πρόσωπο σε 2 ή περισσότερους δρόμους, πρέπει να παραχωρήσει σε όλους ώστε το ημιπλάτος να γίνει 2 τουλάχιστον μέτρα (ή 3 μ σε κάποιους οικισμούς ανάλογα τους ειδικούς όρους και περιορισμούς).

Οι ΖΟΕ όπως τα ΣΧΟΟΑΠ, ΓΠΣ σε εκτός σχεδίου περιοχές ορίζουν επιτρεπόμενες χρήσεις γης, αρτιότητες, όρια κατάτμησης και δίνουν κατευθύνσεις σχεδιασμού (πχ για οριοθετήσεις ή επεκτάσεις οικισμών, μετέπειτα πολεοδομήσεις κλπ). Αν λοιπόν εξετάζεις έναν προ 23 οικισμό οι όροι δόμησης διέπονται από το ΦΕΚ 138/Δ/81. Όταν αναφέρουμε "οριοθετημένο οικισμό' εννοούμε οικισμό κάτω των 2000 κατοίκων που οριοθετήθηκε δυνάμει των διατάξεων του ΦΕΚ 181/Δ/85. Βεβαίως διαβάζεις το ΦΕΚ της ΖΟΕ ώστε να διαπιστώσεις αν υπάρχει κάτι ειδικότερο για τον εξεταζόμενο οικισμό ή οικισμούς της περιοχής.

Αν ο οικισμός είναι προ 23 πας με το 138/Δ/81. Το ΦΕΚ 588/Δ/82 αφορά τους στάσιμους οικισμούς και όχι τους προ 23. Η Ζ.Ο.Ε εμπλέκεται με τον οικισμό;

@tselesta Στην πολύ σωστή τοποθέτηση του Άκη, να επισημάνω ότι υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις που υπάρχουν στο νόμο (π.χ αυθαίρετες επιφάνειες μέχρι 50 τμ, ακίνητο από κληρονομιά κλπ) που μπορεί να οδηγήσουν το ακίνητο στην κατηγορία 4. Μήπως και η δική σου υπόθεση (μας λες και τι αφορά) μπορεί να υπαχθεί στις εξαιρέσεις;

Αν δεν υπάρχει Ο.Α προφανώς δεν έχεις Ο.Α και δεν θεωρείς ότι έχεις για τον υπολογισμό του προστίμου. Οι μεταγενέστερες αυθαιρεσίες ρυθμίζονται και με το Α 112 αρκεί να πληρούνται οι προϋποθέσεις. Η επιφάνεια των 55 τμ δεν αποτελεί αυθαίρετη επιφάνεια (άρθρο 82 παρ. 2-δ)

Το ξεχνάς. Σου έχω αναλύσει το πρόβλημα και τι πρέπει να κάνεις.

Στο σενάριο ότι το θέλουν να το κατέχουν όλοι και να έχουν σύγχρηση σε αυτό θα το ενσωματώσουν σε μελλοντική τροποποίηση της σύστασης και θα το περιγράφουν ως κοινόκτητο-κοινόχρηστο. Τότε θα γίνει μια δήλωση για τους Κ.Χ (και στην ΗΤΚ ξεχωριστή ιδιοκτησία για τους Κ.Χ).

Κώστα, η οριζόντια μεταβιβάζεται αυτοτελώς καθώς το γκαράζ-βάσει της ΠΣΟΙ-δεν αποτελεί παρακολούθημά της για να ενδιαφέρει η νομιμότητά του. Στην περίπτωση αυτή προφανώς το γκαράζ δεν μεταβιβάζεται. Παραμένει αυθαίρετο σε κοινόχρηστο χώρο. Για την κατηγορία 5 του υπογείου θέλω να προβληματιστείς διαβάζοντας και εδώ. Αναφορικά με το γκαράζ θα πρέπει να αποφασίσουν εάν το θέλουν όλοι, οπότε θα πρέπει να μπει στα κοινόχρηστα και να ρυθμιστεί μαζί με ο,τι άλλο που αφορά αυθαιρεσίες σε Κ.Χ, ή θα το έχει-χρησιμοποιεί-ένας και σε μια τροποποίηση σύστασης θα είναι αυτός ο φερόμενος κύριος και θα το προσαρτήσει ως παρακολούθημα.

Πριν την εφαρμογή του άρθρου 25 θα πρέπει να δώσεις μια περιγραφή για το πολεοδομικό καθεστώς. Το ακίνητο βρίσκεται εντός ρυμοτομικού σχεδίου Ν. 1337/83 ή του ΝΔ 17.7.23; Εκκρεμεί πράξη εφαρμογής (Ν. 1337); Αφαιρώντας τον υποχρεωτικό ακάλυπτο ήτοι 0,40*80=32 τμ σου μένουν 48 τμ. Άρα δεν εγγράφεται κτίριο εμβαδού 50 τ.μ. και δεν μπορεί να εφαρμοστεί, το έτσι και αλλιώς, προβληματικό και ανά πάσα στιγμή-υποψήφιο προς ακύρωση-άρθρο 25. "1. Οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων που δεν καλύπτουν όλες τις προϋποθέσεις αρτιότητας κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής και που έχουν δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν-651/77 "περί καταργήσεως του ΝΔ-349/74 κλπ" μπορεί κατ' εξαίρεση να οικοδομηθούν εφόσον: α. 'Εχουν μια πλευρά τους τουλάχιστον 5 μ σε κοινόχρηστο χώρο. β. Μέσα σ' αυτά, βάσει του ισχύοντος ΣΔ της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων εγγράφεται κτίριο εμβαδού τουλάχιστον 50 τμ και ελάχιστης πλευράς 5 μ. ... 2. α. Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων της παρ.1 καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας οικοπέδων ή του κανόνα όπου δεν ορίζεται παρέκκλιση, ως εξής: Για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας σε ποσοστό μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%. Για οικόπεδα που υπολείπονται μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%. Για οικόπεδα που υπολείπονται άνω του 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%. β. Η οικοδομική άδεια στα οικόπεδα της παρ.1 χορηγείται μόνο ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, που μπορεί να επιβάλλει περιορισμούς στον αριθμό των ορόφων ή στον όγκο και γενικά στη διαμόρφωση του κτιρίου σε περίπτωση που βλάπτεται εμφανώς το περιβάλλον. γ. Η δόμηση στα παραπάνω οικόπεδα γίνεται κατά τα λοιπά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή." 2. Οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι την ισχύ του παρόντος νόμου στο χρόνο ισχύος τους εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και αναθεωρούνται με τις προϊσχύουσες διατάξεις εφόσον δεν αυξάνεται η επιφάνεια και ο όγκος του κτιρίου".

@Κώστας_τοπο Αν κατάλαβα σωστά ο ιδιοκτήτης της Ο.Ι του Α ορόφου, χρησιμοποιεί το αυθαίρετο γκαράζ το οποίο δεν περιγράφεται στη σύσταση. Προφανώς η Ο.Ι μπορεί να μεταβιβαστεί αλλά το αυθαίρετο γκαράζ όχι καθώς βρίσκεται σε Κ.Χ και απαιτείται τροποποίηση ΠΣΟΙ. Αναφέρεις όμως επιστέγαση με ελλενίτ, κάτι το οποίο παραπέμπει χρονολογικά σε κατασκευή προ του 1983. Μήπως είναι παλιά κατασκευή και μπορεί να υπαχθεί με κατηγορία 3; Το υπόγειο γιατί σου βγήκε κατηγορία 5; Είναι παντελώς αυθαίρετο (εκ κατασκευής προφανώς) με Ο.Α μετά το 1983?

Το φαντάστηκα ότι έτσι θα ήταν. Η συμβ/φος λοιπόν προσπαθεί να κάνει το ευκολότερο για την δική της δουλειά. Ζητάει λοιπόν απόκρυψη της πραγματικότητας και να κάνει την πράξη με παλαιότερο τοπογραφικό που αναφέρεται στους τίτλους και να μην ανοίξει ρουθούνι. Το θέμα είναι ότι πάνω στο νέο τοπογραφικό υπάρχει αποτυπωμένο και το κτίριο οπότε τι ακριβώς θα δείξεις; Περίγραμμα κτιρίου μετρημένο με gps και εξαρτημένο στο έδαφος με τοπογραφικό του 1970 (παράδειγμα το έφερα). Αν λοιπόν ως μηχανικοί κρίναμε ότι το ακίνητο έχει διαφορές σε σχέση με αυτό που φαινόταν σε παλιά σχέδια, το λογικό και το αυτονόητο είναι, να γίνουν διορθώσεις (τροποποίηση σύστασης) με βάση τα νέα σχέδια (νέες κατόψεις, νέο τοπογραφικό, νέος πίνακας ποσοστών).

@dimitrios75 Δυστυχώς έμπλεξες. Εφαρμόστηκε μια παλιά εσφαλμένη πρακτική κατά την οποία πολλοί έδειχναν κατά την αποτύπωση το όριο να "διχοτομεί" κτίσμα το οποίο πατούσε σε δυο οικόπεδα θεωρώντας έτσι (εσφαλμένα και πάλι) ότι υφίσταντο δυο ανεξάρτητα-εν επαφή κτίσματα. Γενικώς, η κατάσταση αυτή είναι η πλέον προβληματική, διότι όταν ένα κτίσμα πατάει ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα, καμία από τις ιδιοκτησίες δεν έχει την αυτοτέλεια και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Έκδοση Ο.Α σε "¨συγκεχυμένο" ιδιοκτησιακό προφανώς δεν μπορεί να γίνει. Κάνεις αυτό που αναφέρει ο συνάδελφος. Πας σε έμπειρο μηχανικό (θα χρειαστεί και δικηγόρος παράλληλα) με την ελπίδα μήπως με κάποιο τρόπο μπορέσεις και "ενσωματώσεις" όλο το βοηθητικό κτίσμα στην δική σου ιδιοκτησία. Αν ακόμη υπάρχει το όμορο σε τράπεζα και δεν έχει μεταβιβαστεί το δάνειο σε fund (πράγμα σπάνιο πλέον) ίσως υπάρχει ελπίδα να βρεις κάποια άκρη. Ιδανική κατάσταση θα ήταν το βοηθητικό κτίσμα να γκρεμιστεί (αν βρεις άκρη φυσικά με το όμορο). Περισσότερα από εδώ δεν μπορούμε να πούμε. Το θέμα θέλει δουλειά, μελέτη και έμπειρους μηχανικούς να το τρέξουν.

Συντάχθηκε νέο τοπογραφικό διάγραμμα βάσει του οποίου αναγράφεις την επιφάνεια του οικοπέδου στην τεχνική έκθεση ή απλώς έγινε-εκ παραδρομής-εσφαλμένη αναφορά στην τεχνική έκθεση;

Δεν θα χρειαζόταν να ασχοληθείς αν ο ανελκυστήρας ήταν κοινόχρηστη-κοινόκτητη εγκατάσταση. Αναφορικά με τον τρόπο υπολογισμού προστίμου και με βάση τις διευκρινίσεις που έδωσες, θα βάλεις ΥΔ+ΥΚ+ έλεγχο για παραβίαση Δ. Υποθέτω ότι έχεις εξετάσει/τεκμηριώσει την προΰπαρξη του φρεατίου-ανελκυστήρα προ 28/7/2011.

Τι άλλο θα ακούσουμε....πραγματικά έχει ξεφύγει η όλη κατάσταση. Λες και θα έστηνε Lego ο αρχ/νας να "τραβήξει" τις διατομές για να μην του χαλάει την αισθητική. Καθόμαστε και ασχολούμαστε με @@ιες. Του τραβάς ένα ξερό "όχι" και άντε γειά.

Θεωρητικά ο νόμος 4495 (και οι προηγούμενοι) δεν πραγματεύονται τακτοποίηση εγκαταστάσεων. Στα ξερά όμως καίγονται και τα χλωρά όπως λέει και ο λαός μας, οπότε μέσω του αναλυτικού θα αναφερθεί και ο ανελκυστήρας. Αυτό που πρέπει να προσέξεις είναι τη θέση στην οποία δημιουργήθηκε η κατακόρυφη οπή στις πλάκες και το αν η διέλευση έγινε μέσα από κοινόχρηστο χώρο. Θα πάρεις κάτοψη και άδειας και σύστασης για να το δεις. Υπέρβαση δόμησης γιατί θέλεις να βάλεις; Έχεις φρεάτιο εκτός περιγράμματος κτιρίου;

Καλησπέρα. Δεν έχω κατανοήσει πλήρως το ερώτημά σου. Εννοείς ότι θέλεις να υποθηκεύσεις το ακίνητο λαμβάνοντας δάνειο για να το χρησιμοποιήσεις για σπουδές; Αν ναι, θα πρέπει να ρωτήσεις σε τράπεζες για το αν χορηγούν δάνεια καταναλωτικά ή σπουδών με προσημείωση ακινήτου ή και χωρίς προσημείωση (ενδεχομένως με εγγυητές τους γονείς).

(α) Ναι. (β) εξαρτάται. Καταρχάς έχεις αυθαιρεσίες μετά το 1983; Αν ναι, δες τα σχετικά στην κατηγορία 4. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση, μετά την υπαγωγή, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου, με την επιφύλαξη εφαρμογής των οριζομένων στο άρθρο 97, οι εξής αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης : δα) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δβ) αυθαίρετες κατασκευές εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του σαράντα τοις εκατό (40%) τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και δεν υπερβαίνουν τα διακόσια πενήντα (250) τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και μέχρι τα χίλια (1000) τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα χίλια (1000) τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις. Στα ανωτέρω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα κτίσματα επί του ακινήτου, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στους ν.3775/2009 (Α122), 3843/2010 (Α62), 4014/2011 (Α204) και 4178/2013 (Α174). δγ) αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση, δδ) αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου και με την προϋπόθεση, ότι η εν λόγω χρήση είναι σύμφωνη με τις επιτρεπόμενες χρήσεις της περιοχής, Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός του περιγράμματος του κτιρίου σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους, όπως σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες και υπόγεια. Όπως αντιλαμβάνεσαι υπάρχει μια ακόμη "θολή" διατύπωση στο νόμο. Οι προϋποθέσεις που αναφέρονται παραπάνω για να μην προσμετρήσει αυθαίρετος χώρος στον προσδιορισμό κατηγορίας (4 ή 5) είναι (α) Το ακίνητο να βρίσκεται εντός σχεδίου (μας έχει απασχολήσει χωρίς σίγουρη απάντηση, αν εννοεί και "εντός οικισμού") (β) Να μην δημιουργούνται αυτοτελείς χώροι. Ένας τέτοιος μη αυτοτελής χώρος θα μπορούσε να είναι το υπόγειο που συνδέεται με εσωτερική σκάλα, π.χ σε μια μεζονέτα. Τι γίνεται άραγε αν το υπόγειο έχει ταυτόχρονα και εξωτερική πρόσβαση; Θεωρείται και τότε μη αυτοτελές; (γ) Να είναι εντός περιγράμματος κτιρίου. Να υποθέσουμε ότι εννοεί εντός νομίμου περιγράμματος και όχι του περιγράμματος που δημιουργείται και από τις αυθαίρετες επεκτάσεις. Η υποπαράγραφος δγ είναι η πιο καλή. Αν έχεις 50 τμ αυθαιρεσίες και ακίνητο με Ο.Α, "καθαρίζεις" με κατηγορία 4 και δεν ψάχνεις κάτι άλλο. Τέλος, η υποπαράγραφος δ.δ και αυτή μας έχει απασχολήσει χωρίς 100% σίγουρη απάντηση. Αναφέρεται σε αλλαγές χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχή. Άραγε, εννοεί αλλαγές χρήσης από κύρια σε κύρια (πχ από κατάστημα σε κατοικία κλπ) χωρίς προσαύξηση Σ.Δ λόγω αλλαγής χρήσης ή μπορεί να ενσωματωθεί και αλλαγή χρήσης από Β.Χ σε Κ.Χ (πχ υπόγεια αποθήκη που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ σε διαμέρισμα ή κατάστημα) που προσμετρά στον Σ.Δ; Προσωπικά περίπτωση σαν την δική σου την προσμετρώ κανονικά στην κατηγορία.