Pavlos33

Καλημέρα. Αναγράφεις τα σχετικά στην τεχνική έκθεση. Για το αν πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση χρειάζεται περαιτέρω διερεύνηση. Καταπατάται κοινόχρηστος χώρος ή μήπως, υπάρχει διαφορετική διαμερισμάτωση; Σε τι ποσοστό υπάρχει μεταβολή επιφάνειας ;

@MariaAn95 Καλησπέρα. Θίγεις ένα θέμα για το οποίο υπάρχει διάσταση απόψεων, αλλά και καμία ερμηνευτική όλα αυτά τα χρόνια. Η προσωπική μου γνώμη είναι ότι ανεξαρτήτως οικοδομησιμότητας θα πρέπει σε ένα υπάρχον κτίριο να δίνεται η δυνατότητα εργασιών που στοχεύουν στην υγιεινή και την καθημερινή του λειτουργία. Υπό το πρίσμα αυτό θεωρώ ότι η μεγέθυνση πισίνας δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί. Η πέργκολα, αν είναι μικρότερη των 50 τμ, δεν απαιτείται καμία άδεια. Η αλλαγή ύψους, είναι ένα θέμα, καθώς αυτή δεν προβλέπεται στο άρθρο 29.

Καλησπέρα. Με όσα αναφέρεις αντιλαμβάνομαι ο υπόγειος χώρος προσμέτρησε στη δόμηση. Επομένως όποια αυθαιρεσία έχει συντελεστεί εντός περιγράμματος υπογείου θα υπολογιστεί με αναλυτικό, όπως αρχικά έχει αναφέρει μερικά posts παραπάνω ο Βασίλης.

@APSP Καλησπέρα και καλό μήνα να έχουμε. Συμφωνώ με τον Άκη. Η αυθαίρετη κατασκευή εντός προκηπίου αφορά την υπαγωγή για αυθαιρεσίες μετά το 1983 (κατηγορία 5 όταν, προ 2020, επιτρέπονταν).

@Καριωτη αννα Καλησπέρα. Αυτή τη στιγμή, προ πάσης διανομής, όλοι είναι συνιδιοκτήτες στο συνολικό ακίνητο (οικόπεδο με τα επ αυτού κτίρια). Θα γίνει πρώτα η τακτοποίηση όλων των αυθαιρεσιών. Ο μηχανικός που θα υποβάλει τη δήλωση θα τους καταχωρήσει όλους με τα αντίστοιχα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο προς τακτοποίηση ακίνητο. Αν πληρώσουν το πρόστιμο με δόσεις, κάθε δόση έχει ένα κωδικό πληρωμής. Λογικό είναι να τα βρουν μεταξύ τους και να επιμερίσουν το κόστος τακτοποίησης σύμφωνα με τα ποσοστά τους.

Eπομένως, υπήρχε υπόγεια στάθμη, η οποία πιθανώς σχεδιάστηκε χωρίς επιχωμάτωση και επιπλέον λόγω κύριας χρήσης το υπόγειο μέτρησε στον Σ.Δ. Αναφέρεις ότι η κατοικία είναι μεγαλύτερη. Αυτό συμβαίνει εντός του περιγράμματος υπογείου το οποίο προβλέπονταν στην Ο.Α ή υπάρχει επέκταση εκτός περιγράμματος;

Nαί. Ναι. 81. Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται "κάτω από την επικλινή στέγη του κτιρίου και δύναται το δάπεδό της να βρίσκεται σε χαμηλότερο ύψος από το σημείο έδρασης της στέγης. Η σοφίτα αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και ο παραπάνω χώρος αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους. "Η σοφίτα δύναται να έχει πρόσβαση σε δώμα ή και δώμα ορόφου του κτιρίου ή και ανοικτό εξώστη ή και κλειστό εξώστη.". Δεν θεωρείται όροφος και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία. Επιτρέπεται η πρόσβαση στον χώρο της σοφίτας από κεντρικό κλιμακοστάσιο αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας. Δύναται, η επέκταση του δαπέδου της προσμετρώντας την επιφάνεια πλέον του 50% στον συντελεστή δόμησης (σδ)." (ορισμός κατά ΝΟΚ, ελλείψει ορισμού της στον ΓΟΚ 85)

Ολόκληρος ο χώρος θα ληφθεί ως Η.Χ.

Αφού ο ΗΧ εμφανίζεται σε εγκεκριμένο σχέδιο της Ο.Α τότε δεν αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή, άρα τι έχεις να δηλώσεις; Εκτός αν εννοείς ότι ο εμφαινόμενος, στα σχέδια της άδειας, Η.Χ έχει κλείσει.

Στον ΓΟΚ 73 δεν υπήρχε η έννοια του Η.Χ, την οποία εισήγαγε ο ΓΟΚ 85. Η δόμηση προσδιορίζονταν διαφορετικά με τον τότε κανονισμό και οι στεγασμένες βεράντες (τύπου Η.Χ) λαμβάνονταν στη δόμηση. Ο Η.Χ που αναφέρεις, από τη στιγμή που δεν εμφανίζεται στα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α σαφώς και θα πρέπει να δηλωθεί. Προσοχή στην εμβαδομέτρηση του διαμερίσματος. Δεν θα βάλεις και τον Η.Χ στην επιφάνεια κλειστών χώρων. Επομένως, πρώτα τακτοποιείς και μετά εκδίδεις ΗΤΚ.

Kαλησπέρα. Δώσε περισσότερες πληροφορίες για το ακίνητο. Γιατί το υπόγειο ενώ είχε Β.Χ προσμέτρησε στη δόμηση; Το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου;

@ifanik Eνδεχομένως, να βασίστηκε σε ένα παλιό (έτους 2004) απαντητικό έγγραφο της ΥΔΟΜ Ηρακλείου, το οποίο όμως δεν έχει καθολική νομοθετική ισχύ. Το έγγραφο δεν αποτελεί νόμο προκειμένου να μπορέσεις να στηριχθείς σε κάτι τέτοιο πόσο μάλλον, όταν αυτό εκδίδεται σε μια τοπική υπηρεσία. Το έγγραφο αναφέρει ότι μπορεί ένα οικόπεδο εντός οικισμού στερούμενο προσώπου σε δρόμο εντός, να έχει οικοδομησιμότητα αν έχει πρόσωπο σε δρόμο εκτός οικισμού, ο οποίος αποτελεί αναπόσπαστη συνέχεια του οδικού δικτύου του οικισμού. Μια τέτοια ερμηνεία, όσο λογική και αν φαίνεται, μη αναφερόμενη σε νόμο, γεννά αμφιβολίες για την εφαρμογή της. Πόσο μάλλον σε μια τέτοια κατάτμηση. Για να το κλείσουμε το θέμα , η γνώμη των έγκριτων συναδέλφων παραπάνω είναι αρνητική για μια τέτοια κατάτμηση και η δική μου επίσης. Ο νόμος δεν σε καλύπτει και έχεις πλήρη ευθύνη της υπογραφής σου και υπόλογος για μια ζωή έναντι αξιώσεων και αποζημιώσεων που μπορεί να ζητηθούν. Οπότε ακόμη και 1 στο εκατομμύριο πιθανότητα να υπήρχε κάποια "διασταλτική" ερμηνεία του νόμου, συνιστώ να μην την χρησιμοποιήσεις. ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΜΕ ΠΡΟΣΩΠΟ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΔΡΟΜΟ (ΠΕ.ΧΩ. ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ).pdf

@MariaAn95 Καλησπέρα. Στην ορθότατη τοποθέτηση του Άκη να προσθέσω ότι θα πρέπει να εξετάσεις και τη νομιμότητα του διαμερίσματος στο οποίο προτίθεσαι να εκδόσεις ΕΕΔΜΚ. Προσοχή στο θέμα φωταγωγού (αν το μπάνιο έχει άνοιγμα σε αυτόν). Πολλές φορές, οι φωταγωγοί έχουν αλλάξει θέση κατά την κατασκευή, με αποτέλεσμα, το διαμέρισμα να καταλαμβάνει τον προβλεπόμενο από Ο.Α και σύσταση οροφοκτησίας, φωταγωγό. Επιπλέον, έλεγχο για το μέγιστο επιτρεπόμενο προϋπολογισμό των 25.000 Ευρώ (συνολικά), υπέρβαση του οποίου σε αποκλείει από την έκδοση ΕΕΔΜΚ και σε πηγαίνει σε έκδοση Ο.Α. Συνήθως σε μια ανακαίνιση ενός τυπικού διαμερίσματος δεν θα τον ξεπεράσεις. Τέλος, να προσέξεις το στατικό κομμάτι με την υπάρχουσα πλάκα στο μπάνιο, πάνω στην οποία λογικά θα πατάει και ο ηλεκτρικός θερμοσίφωνας.

@Makis1955 Kαλησπέρα. Διευκρίνισε αν η υπόθεση σχετίζεται με χαρακτηρισμό χώρο βάσει ΓΟΚ 85 και αν μπορείς ανέβασε μια τομή για να το κατανοήσουμε.

Υπάρχει αντίφαση προφανώς, πλην όμως το κείμενο πέρασε αντιγραφή-επικόλληση στην βεβαίωση άρθρου 83 μέσα στο πιστοποιητικό. Αγνόησέ το. Σημασία έχει η δήλωσή σου περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Εξάλλου δεν είναι η μόνη αντίφαση. Σκέψου ότι εξετάζουμε Κ.Χ με προσομοίωσή τους σαν οριζόντια ιδιοκτησία.

και λοιπόν; Εσύ θα κάνεις τη δουλειά σου σωστά και ο ιδιοκτήτης θα πληρώσει το πρόστιμο.

Kαλησπέρα. Υποθέτω (μια και δεν το αναφέρεις) ότι το ακίνητο βρίσκεται εν μέρει εντός οριοθετημένου οικισμού κάτω των 2000 κατοίκων και το πολεοδομικό καθεστώς διέπεται από το ΦΕΚ 181/Δ/85 & ααπ/289/11. Ως εκ τούτου για να έχεις προκύπτοντα οικοδομήσιμα οικόπεδα στο εντός οικισμού τμήμα θα πρέπει να υπάρχει κοινόχρηστος-προ 85- δρόμος στον οικισμό (πλάτος 4 τουλάχιστον μέτρα και όπου αυτό δεν προκύπτει, το οικόπεδο παραχωρεί εδαφική λωρίδα ώστε το ημιπλάτος να καταστεί 2 μ εις βάρος του οικοπέδου), επί του οποίου θα έχουν πρόσωπο 10 ή 15 μ το καθένα από τα δυο, αναλόγως την επιφάνεια που θα προκύψει (κάτω ή άνω των 500 τμ.) Για τα εκτός σχεδίου, θα πρέπει ο δρόμος να έχει ΦΕΚ για να είναι οικοδομήσιμα λόγω της γνωστής απόφασης 176/23 του ΣτΕ. Αν διακρίνω σωστά στο σχέδιό σου, εντός οικισμού δεν υπάρχει δρόμος. Ο εκτός οικισμού δεν διαθέτει ΦΕΚ χαρακτηρισμού.

Αναφορικά με τις αυθαιρεσίες που έχεις αναφέρει το να ενταχθούν όλες στο άρθρο 100 δεν γίνεται και αυτό διότι στο άρθρο 100 υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές που δεν αντιστοιχούν σε κλειστό χώρο εκτός από αυτές που ρητά αναφέρονται (πχ Η.Χ, στέγαστρα κλπ). Η εγκύκλιος 2 λανθάνει στο θέμα αυτό όπως το ίδιο έκανε και η εγκύκλιος 4 Ν.4178/13, καθώς δεν αναφέρει διάκριση περιπτώσεων της κατηγορίας 3 οι οποίες μπορούν να υπαχθούν στο άρθρο 100. Όμως, εσύ γιατί ψάχνεσαι αφού όλες τις αυθαιρεσίες (εκτός από την παραβίαση Δ με υπέρβαση δόμησης) μπορείς να τις εντάξεις στην κατηγορία 3;

Οι χρήσεις καθορίζονται όπως οι κύριες χρήσεις του κτιριοδομικού κανονισμού. Αν λοιπόν έχεις πολυκατοικία διαμερισμάτων θα βάλεις χρήση "κατοικία" σε κάθε γραμμή του πίνακα. Οι "λοιπές χρήσεις" επιλέγονται όταν καμία από τις προς επιλογή χρήσεις δεν υπάρχει. Στα σχόλια μπορείς να προσθέτεις ό,τι κρίνεις απαραίτητο. Ο "μελλοντικός κοινόχρηστος" (ουσιαστικά το δώμα που θα προκύψει εάν και εφόσον υπάρξει δυνατότητα καθ ύψους προσθήκης θα καταχωρηθεί όταν προκύψει η τροποποίηση της σύστασης. Σήμερα, αν δεν υπάρχει ρητή αναφορά στην υφιστάμενη ΠΣΟΙ, δεν καταχωρείς κάτι τέτοιο.

Καλημέρα. Το κτιριακό τμήμα, το οποίο παραβιάζει την Δ, θα πρέπει να λάβει Υ.Δ (αλλιώς δεν κοστολογείται το πρόστιμο στο σύστημα) +παραβίαση Δ. Για την μετακίνηση του κτιρίου σε σύννομη θέση, επιπλέον παράβαση κατηγορίας 3. Αναφορικά με τα ανοίγματα η διατύπωση της κατηγορίας 3 είναι η εξής " αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους", Στην κατηγορία 3 μπορούν να υπαχθούν όσες από τις περιπτώσεις της υπάρχουν στο ακίνητο. Δεν δεσμεύεσαι να υπάγεις κάθε μια περίπτωση ξεχωριστά και να πληρώνει ο ιδιοκτήτης πολλαπλάσιο πρόστιμο.

H συνέχεια του νήματος στο άρθρο 107 Ν.4495/17

Καλησπέρα. Για οποιοδήποτε σκοπό και αν προορίζεται το τοπογραφικό διάγραμμα το ίδιο θα δηλώσεις. Μόνο την Α.Α, διότι μόνο αυτή ανήκει στον ιδιοκτήτη (ή νόμιμο κληρονόμο) και μεταβιβάζεται. Τα υπόλοιπα,ΑΔ,ΔΔ κλπ θα είναι εκτάσεις που συνορεύουν με την προς μεταβίβαση και αναγράφονται όπως θα αναγράφονταν για παράδειγμα τα ονόματα όμορων ιδιοκτητών. Η Υ.Δ που αναφέρεις ότι η έκταση που μεταβιβάζεται δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις προφανώς αναφέρεται στην "καθαρή" (ΑΑ) έκταση. Υ.Γ Ρώτησε τον ιδιοκτήτη αν έχει ασκήσει αντιρρήσεις και εκκρεμεί η απόφαση της επιτροπής.

Από την Ο.Α και την ΠΣΟΙ προβλέπονταν φωταγωγός; Αν ναι, το διαμέρισμα έχει καταλάβει την προβλεπόμενη από Ο.Α και σύσταση, επιφάνεια του φωταγωγού;

Καλησπέρα. Η λειτουργική συνένωση καθ' ύψος δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση διαφορετική διαμερισμάτωση. Η αυθαίρετη διάνοιξη της οπής μπορεί να υπαχθεί στο άρθρο 100 ως μια λοιπή παράβαση.

Έχουμε και πάλι την γνωστή διάσταση ερμηνείας μεταξύ της εγκυκλίου και του νόμου. Ο νόμος δεν περιορίζει την εφαρμογή μειωτικού συντελεστή σε ισόγειους χώρους βοηθητικής χρήσης με επιφάνεια μέχρι και 50 τ.μ. Στην εγκύκλιο όμως αναφέρεται ότι δεν εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής σε χώρους που προσμετρούν στον Σ.Δ. Αυτό όμως, κατά την προσωπική μου άποψη δημιουργεί ανισονομία, καθώς και μια ισόγεια οικιακή αποθήκη προσμετρά στο Σ.Δ, οπότε ούτε εκεί (σύμφωνα με την εγκύκλιο) θα έπρεπε να εφαρμόζονταν μειωτικός συντελεστής. Όμως, όπως αναφέρω και παραπάνω η χρήση διαφόρων χώρων σε ένα βιομηχανοστάσιο είναι δυσδιάκριτη σε ό,τι αφορά τον χαρακτηρισμό τους σε κύριους ή βοηθητικούς καθώς όλοι οι χώροι συντελούν με την χρήση τους στην εγκατεστημένη δραστηριότητα. Π.χ αν έχουμε ένα συνεργείο αυτοκινήτων, το οποίο καταλαμβάνει ισόγειο και υπόγειο. Το ισόγειο χώρος γραφείου, πώλησης ανταλλακτικών, έκθεση αυτοκινήτων, χώρος αναμονής πελατών,λογιστήριο επιχείρησης, w.c πελατών-προσωπικού, αποθήκη και το υπόγειο, χώρος επισκευής, w.c προσωπικού-αποδυτήρια, αποθήκη ανταλλακτικών κλπ. Μπορούμε να πούμε σε αυτή τη μικτή χρήση ότι το υπόγειο έχει βοηθητική χρήση;