Pavlos33

Η όλη συλλογιστική είναι το ότι το οικόπεδο εμπίπτει σε δυο τομείς με διαφορετική αρτιότητα. Αν για παράδειγμα είχες οικόπεδο εξολοκλήρου εντός ενός και μόνο τομέα (π.χ στο συνεκτικό) θα "έκοβες" αρκετά οικόπεδα των 500 τμ και όχι μόνο τρία, όπως ήταν ο αρχικός σχεδιασμός.

Με τον μηχανικό σου μίλησες ή έχει εξαφανιστεί μετά από τα παραπάνω;

Kαλησπέρα. Αν θέλεις ανέβασε το τοπογραφικό σου με την πρόταση κατάτμησης που έχεις κάνει να έχουμε καλύτερη εικόνα του ερωτήματός σου. Γενικώς, νομίζω ότι η ΥΔΟΜ έχει δίκιο. Ένα οικόπεδο προκύπτον από κατάτμηση θα πρέπει να έχει εμβαδόν τουλάχιστον αυτό του ορίου αρτιότητας στον τομέα τον οποίο ανήκει και το κατάλληλο πρόσωπο (πχ σε οριοθετημένο οικισμό και για εμβαδόν άνω των 500 τμ ελάχιστο πρόσωπο 15 μ). Το αρχικό οικόπεδο εμπίπτει σε δύο τομές με διαφορετικά όρια αρτιότητας και εξετάζεται κάθε τμήμα ξεχωριστά σε ότι αφορά την αρτιότητα. Αναμένουμε το σχέδιό σου.

Άρα, το πρόβλημα είναι ότι διαφοροποιείται ο χαρακτηρισμός δασικής έκτασης ανάμεσα στο ΣΧΟΟΑΠ και τον δασικό χάρτη. Κερδίζει ο δασικός χάρτης ως μεταγενέστερος και διότι με βάση αυτόν θα δηλώσεις τον μη δασικό χαρακτήρα της ιδιοκτησίας στην δήλωσή σου επί του τοπογραφικού.

Συρματόπλεγμα με πασσάλους αποτελεί πρόχειρη κατασκευή (στα πλαίσια ΕΕΔΜΚ δεν επιτρέπεται να βάλεις σενάζ από Ο.Σ στη βάση). Επίσης, προσοχή στις ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου/οικισμών- πλησίον παραλίας. Δεν επιτρέπεται η περίφραξη εντός ζώνης 500 μ από την ακτή (Ν. 1337/83).

Καλησπέρα. Ολα περνάνε μέσω του Συλλόγου εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ). Πριν φτάσεις στις εξετάσεις χρειάζεται να έχεις αποδεδειγμένη εμπειρία. Νομίζω (αν θυμάμαι καλά) πρέπει να έχεις 2 χρόνια εκτιμητική εμπειρία μετά την λήψη του πτυχίου σου και 10 τουλάχιστον εκτιμήσεις στα τελευταία 2 χρόνια πριν από την εξέταση για το σχήμα valuer in real estate property και 20 εκτιμήσεις-εκ των οποίων οι 10 να είναι σύνθετες σε ειδικά ακίνητα, όπως πχ βιομηχανοστάσια, ξενοδοχεία κλπ για το σχήμα REV (recognized european valuer), όπου στο σχήμα rev απαιτείται πενταετής εκτιμητική εμπειρία από τη λήψη του πτυχίου, η οποία να είναι εντός των τελευταίων 10 ετών. Aπό άποψη δικαιωμάτων στην Ελλάδα τα δυο σχήματα πιστοποίησης δεν έχουν καμία απολύτως διαφορά. Για εκτιμήσεις σε χώρες εκτός Ελλάδος οπωσδήποτε το REV. Αν πάρεις το rev πληρώνεις ετήσια επιτήρηση της πιστοποίησης παραπάνω χρήματα από ότι το valuer. Η ύλη είναι ίδια και για τα δυο σχήματα. Οι ασκήσεις διαφέρουν ελάχιστα, για παράδειγμα μπορεί στην dcf στο σχήμα rev να ζητηθεί δεκαετής περίοδος μελέτης και στο valuer πενταετής. Ουσιαστικά σχεδόν ανύπαρκτες οι διαφορές. Στις εξετάσεις 40 ερωτήσεις θεωρία και 3 ασκήσεις. Ελάχιστη βαθμολογία τουλάχιστον 50% σε θεωρία και 50% σε ασκήσεις και συνολικά η ελάχιστη 75%. Για περισσότερες λεπτομέρειες θα επικοινωνήσεις με τον ΣΕΚΕ να κάνεις την εγγραφή σου και να δεις πότε έχουν προγραμματιστεί οι επόμενες εξετάσεις. Ο Σύλλογος διοργανώνει προπαρασκευαστικά σεμινάρια για τις εξετάσεις. Αυτό που μπορώ να σου πω για να περάσεις είναι να αρχίσεις να λύνεις ασκήσεις με το χέρι. Ξέχνα για ένα διάστημα το excel. Κάνε καλή προετοιμασία και στη θεωρία και στις ασκήσεις και χρονομέτρησε. Ο χρόνος στην εξέταση περνάει πολύ γρήγορα. Προηγούμενα θέματα δεν υπάρχουν και δεν διαρρέουν διότι δεν επιτρέπεται να πάρεις κάτι μαζί σου φεύγοντας.

Ο νόμος δίνει κάποιες εξαιρέσεις από την υποχρέωση σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού. Η δική μου γνώμη είναι να κάνεις εξαρτημένο τοπογραφικό ανεξαρτήτως εξαιρέσεων. Για το τυπικό του θέματος και σύμφωνα με το νόμο, αν δεν έχει συσταθεί στο ακίνητο οριζόντια ή κάθετη, ή αν δεν έχει εκδοθεί Ο.Α μέχρι και την έναρξη ισχύος του ν. 4178/13, τότε στην δικαιοπραξία (δηλαδή θα συνοδεύει την βεβαίωση όπως αναφέρεται) θα απαιτηθεί εξαρτημένο. Σήμερα, με τις απαιτήσεις που υπάρχουν το εξαρτημένο τοπογραφικό είναι η βάση. Δεν μπορείς χωρίς αυτό. Άσε που όταν κάνεις εξ αρχής τοπογραφική αποτύπωση, έχεις πληρότητα και ορθότητα στην αποτύπωση που αφορά και την δήλωση υπαγωγής Ν. 4495. Ένα θέμα ουσίας αν κάποιος πάει να χρησιμοποιήσει τις εξαιρέσεις μη σύνταξης εξαρτημένου τοπογραφικού είναι το τι θα γίνει με το τοπογραφικό στο συμβόλαιο. Πως θα τεκμηριωθεί αν είναι σήμερα (όχι πριν 30 χρόνια που μπορεί να είναι ένα προγενέστερο τοπογραφικό) άρτιο και οικοδομήσιμο, αν ρυμοτομείται, αν έχει άλλες δεσμεύσεις (αρχαιολογία, δασικό, κτηματική υπηρεσία του Δημοσίου κλπ).

Eκτιμώ ότι μόνο με αυτό το στοιχείο δεν μπορείς να ελέγξεις τη νομιμότητα του χώρου και πόσο μάλλον να βεβαιώσεις ότι πληροί τις προϋποθέσεις Χ.Κ.Χ για την προς αδειοδότηση χρήση. Αναζητάς την λύση ρύθμισης μέσω του Ν. 4495.

@liagiannakou Πως ακριβώς έγινε η πώληση χωρίς να γίνει άρση της αρχικής προσημείωσης υποθήκης που υπήρχε στην τράπεζα; Παραθέτω και ένα πολύ ενδιαφέρον άρθρο που αλίευσα στο διαδίκτυο για τους κινδύνους που ελλοχεύουν από την απόκτηση ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. αναφέρεται στο άρθρο ότι υπάρχουν περιπτώσεις όπου μπορεί να γίνει ακύρωση του πλειστηριασμού ακόμη και μετά την κατακύρωση. https://www.psarakislegal.com/391-agora-akinhtou-se-pleisthriasmo

Αφού σου ευχηθώ καλά ξεμπερδέματα (ξέρω πόσο δύσκολο είναι όταν έχεις συγκληρονόμους) να προσθέσω στα παραπάνω ότι την μείωση εμβαδού όταν στο ακίνητο, υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι εσωτερικά του όπως είσοδος και κλιμακοστάσιο και δεν έχει γίνει σύσταση οροφοκτησίας, υπάρχουν οι σχετικές οδηγίες που την αναφέρουν αυτή τη μείωση επιφάνειας που περιγράφω για να μην "χρεωθεί" στην αξία και η επιφάνεια των κοινόχρηστων. Να προσθέσω επίσης σε περίπτωση που δεν το γνωρίζεις, ότι η αξία του υπογείου (β.χ που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ) θα προσδιοριστεί με το έντυπο Ε4. Στην παραπάνω δημοσίευση έχω κάνει edit επιβεβαιώνοντας την σκέψη σου για επιμέρους προσδιορισμό αξίας σε ισόγειο και όροφο, παραθέτοντας την σχετική ΠΟΛ και το εδάφιο το οποίο το αναφέρει.

Καλό απόγευμα και χρόνια πολλά. Πέραν των τυπικών για τους υπολογισμούς, για ποιο σκοπό θέλεις να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία. Είναι θέμα προσωπικής πληροφόρησης για να υπολογίσεις τυχόν φόρο μεταβίβασης; Αν πρόκειται να προβείς σε κάποια δικαιοπραξία, την αντικειμενική θα στην υπολογίσει η συμβολαιογράφος. Ακόμη και να της πας την αξία υπολογισμένη, θα στην υπολογίσει με το δικό της πρόγραμμα (και θα σε χρεώσει φυσικά). Για το σκέλος του ερωτήματός σου, εκτιμώ ότι η αντιμετώπιση που περιγράφεις είναι πιο σωστή τεχνικά. Να πάρεις την κάθε στάθμη ξεχωριστά με τον αντίστοιχο συντελεστή ορόφου και στο μεν ισόγειο να τεθεί παλαιότητα, ενώ στον ημιτελή όροφο να μην τεθεί παλαιότητα αλλά μειωτικός συντελεστής κατασκευαστικού σταδίου.Το θέμα είναι ότι πολλές φορές αυτό που εμείς ως μηχανικοί θεωρούμε σωστό, διαφέρει από τις πρακτικές της ΔΟΥ. Προσθέτω ότι η παραπάνω σκέψη δείχνει να ταυτίζεται και με την αναφορά που γίνεται στην απόφαση με Αριθ. 1067780/82/Γ0013/Β 549/1994. (ΠΟΛ.1149) στο άρθρο 2 της οποίας αναφέρεται ότι " Αν τμήματα του ίδιου κτιρίου έχουν διαφορετικές χρήσεις ή τρόπο κατασκευής ή παλαιότητα ή στάδιο αποπεράτωσης, ο υπολογισμός της αξίας των κτισμάτων γίνεται χωριστά για κάθε τμήμα με το αντίστοιχο έντυπο." Στο θέμα που περιγράφεις υπάρχει ακόμη μια παράμετρος, η οποία αφορά το αν το κτίριο έχει ρευματοδοτηθεί (δεν έχει σημασία αν έγινε νόμιμα...). Ένα άλλο θέμα είναι ότι αν θεωρήσεις ότι στο κτίριο συμπεριλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι (πχ είσοδος ή εσωτερικό στεγασμένο κλιμακοστάσιο) τότε θα θέσεις ανηγμένη επιφάνεια του κτιρίου αυτή που αντιστοιχεί στο 90% (μειωμένη δηλαδή κατά 10%). Επιπλέον, έχεις και έναν ακόμη μειωτικό συντελεστή λόγω της συνιδιοκτησίας ίσο με 0,90 (μείωση 10%). Τέλος, θα πρέπει να προσθέσεις στην αντικειμενική αξία που προέκυψε με το έντυπο Ε1 (υποθέτω ότι αναφέρεσαι σε περιοχή εντός αντικειμενικού προσδιορισμού με τιμή ζώνης) και την αξία οικοπέδου που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο Σ.Δ του οικοπέδου μέσω του εντύπου Ε3. Τα παραπάνω μπορείς να τα υπολογίσεις μέσω της ψηφιακής εφαρμογής του ΥΠ. ΟΙΚ. (για τιμές ζώνης 2018 ή 2021) εδώ

Αυτό λέγεται αλλαγή εσωτερικής διαρρύθμισης και απαιτεί κατ ελάχιστον έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Απευθύνεσαι σε μηχανικό να σου εκδώσει την άδεια (εφόσον μπορεί να εκδοθεί).

Είχες στα χέρια σου εντολή εκτίμησης εμπορικής αξίας από δικαστικό επιμελητή στο πρόσωπό σου ή τελούσες υπό την ιδιότητα εκτιμητή της τράπεζας (πχ εσωτερικός) η οποία σκόπευε (ή βολιδοσκοπούσε) να πάρει το ακίνητο σε πλειστηριασμό; Είναι διαφορετικές καταστάσεις, γι αυτό σου μνημόνευσα το ΠΔ 59/2016. Επιπλέον, διάβασε τα στατιστικά και κρίνε αν η συντριπτική πλειοψηφία ακινήτων σε πλειστηριασμό με επισπεύδουσες τις τράπεζες καταλήγουν σε ιδιώτες ή στις ίδιες.

Όχι απλώς κατά κανόνα, αλλά στο 100% των περιπτώσεων. Μέσα δεν ξέρουν Κώστα. Αν ήταν να ξέρουν τι γίνεται μέσα θα αγόραζαν πολλοί. Μην κρίνεις από κάποιες ελάχιστες περιπτώσεις που αποτελούν εξαίρεση και ενδεχομένως έχει στηθεί παραμάγαζο.

Φίλε θα βάλεις στη γούβα μπετόν και θα την κρύψεις με χώμα από πάνω. Δεν θα μπήξεις τους πασσάλους έτσι στο χώμα. Δυστυχώς δεν έχει διευκρινιστεί ποτέ το θέμα, όμως η λογική απαγόρευσης του οπλισμένου σκυροδέματος έχει να κάνει (σύμφωνα με την κοινή μας τεχνική λογική) στην μη κατασκευή σενάζ Ο.Σ στη βάση της συρματοπερίφραξης και όχι στην πλήρωση των λάκκων με άοπλο σκυρόδεμα.

Αν εννοείς το σχόλιο όπου κάποιος μπορεί να γνωρίζει το ακίνητο στο απάντησα. Εξαίρεση και όχι ο κανόνας. Ο εκτιμητής πάντως μέσα δεν μπαίνει. Ξεκάθαρα.

Kώστα μάλλον έχεις να ασχοληθείς πολλά χρόνια με κατασχέσεις. Τα πράγματα δεν είναι έτσι. Μέσα δεν μπαίνει κανείς (πριν το ΠΔ 59/16 υπήρχε η πρόβλεψη να μπει ο δ. επιμελητής αλλά και πάλι ήταν ουσιαστικά ανενεργό). Η εκτίμηση για κατάσχεση γίνεται δυνάμει του ΠΔ 59/2016 και για το τυπικό η εντολή ανάθεσης γίνεται από δικαστικό επιμελητή προς πιστοποιημένο εκτιμητή του μητρώου του ΥΠ. ΟΙΚ. Φυσικά επισπεύδουσα μπορεί να είναι η τράπεζα, ή το fund μέσω της εταιρίας διαχείρισης (μετά το σχέδιο Ηρακλής). Ο εκτιμητής κάνει όπως ορθά αναφέρεις μόνο εξωτερική αυτοψία καταγράφει ότι μπορεί με ένα "container" παραδοχές-επιφυλάξεις αφού εύλογα δεν μπορεί να κρίνει τα περισσότερα ελλείψει στοιχείων. Από τη στιγμή που θα γίνει η κατακύρωση θα ξεκινήσει ένας νέος γολγοθάς για τον νέο ιδιοκτήτη, ειδικά αν μέσα βρίσκεται ήδη ο προηγούμενος ιδιοκτήτης ή κάποιος ενοικιαστής. (προφανώς δεν αναφερόμαστε σε ακίνητα που πλειστηριάστηκαν και κατακυρώθηκαν στις επισπεύδουσες τράπεζες όπου μετά αυτές ξεκίνησαν διαδικασίες εξυγίανσής τους) Τώρα, αν μιλάς για εξαιρετικές περιπτώσεις όπου κάποιος έχει πιει καφέ μέσα στο σπίτι, ξέρει τον μηχανικό που έκανε τακτοποιήσεις, ξέρει τον δικηγόρο και τον ενημερώνει για τα πάντα , τότε πάω πάσο. Συνήθως όμως τα πράγματα δεν είναι έτσι. Αν ήταν έτσι όλοι θα "ψώνιζαν' ακίνητα από πλειστηριασμό. Όμως δεν το κάνουν και ορθώς (μη ξεχνάμε το πιο βασικό. Ο οφειλέτης μπορεί να τα έχει πάρει στο κρανίο και να τα έσπασε όλα μια νύχτα με πανσέληνο και ο υποψήφιος υπερθεματιστής να παραλάβει καμένη γη). Οι τελικοί αποδέκτες των ακινήτων που πλειστηριάζονται είναι οι επισπεύδοντες (τράπεζες, εταιρίες διαχείρισης) στην συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων (ποσοστά άνω του 90-95%) για λόγους είτε μεταγενέστερης εκποίησης από τις δικές τους εταιρίες (αφού πρώτα γιατρέψουν το ακίνητο από πολεοδομικής και νομικής απόψεως ώστε να γίνει εμπορεύσιμο), είτε σαν ένδειξη δύναμης και "προειδοποίησης" ότι η εταιρία δεν αστειεύεται (για άλλους οφειλέτες μη εξυπηρετούμενων δανείων).

Καλή χρονιά. Αν πρόκειται κάποιος να αγοράσει ακίνητο από πλειστηριασμό είναι σαν να παίζει ρώσικη ρουλέτα. Με απλά λόγια δεν γνωρίζει τίποτα για το ακίνητο καθώς όπως επισημαίνεται και στις εκθέσεις εκτίμησης για κατάσχεση, εσωτερική αυτοψία δεν γίνεται και οι αξίες δίνονται υπό προϋποθέσεις (πχ προυπόθεση νομιμότητας, ταυτίσεων τίτλων, μη ύπαρξης δεσμεύσεων κλπ). Προφανώς μετά την κατακύρωση, ο υπερθεματιστής ως κύριος πλέον του ακινήτου μπορεί να κάνει ότι θα έκανε ένας οποιασδήποτε κύριος του ακινήτου που το είχε αποκτήσει με ένα συμβόλαιο. Έχει τα ίδια δικαιώματα και τις ίδιες υποχρεώσεις.

Συμφωνώ απολύτως γι αυτό και τον ρώτησα, ώστε να μην κάνουμε υποθέσεις. Καλή χρονιά να έχουμε.

Το θέμα ξεκλειδώνεται καθώς το μέλος έκανε τις σχετικές διορθώσεις.

Έχω 50 ετών ελενίτ και δεν έχει πάθει τίποτα. Το πρόβλημα είναι η τριβή του και η εξάπλωση μικροσωματιδίων τα οποία μπαίνουν στους πνεύμονες. Αν λοιπόν βάλεις εργάτες να κάνουν οτιδήποτε θα τους βάλεις ειδικές μάσκες (λογικά υπάρχουν για μικροσωματίδια). Επομένως από μόνο του δεν σου κάνει τίποτα. Μια επάλειψη (θα δεις υπάρχουν πολλά προϊόντα και αν δεν βρεις διαδικτυακά ρώτησε σε μαγαζιά) σε εκτεθειμένες επιφάνειες είναι μια χαρά λύση. Τις σταθεροποιεί. Τώρα, αν το πας με το γράμμα του νόμου δυστυχώς το κόστος είναι δυσβάστακτο για αποξήλωση από ειδική εταιρία. Το τί γίνεται στην πράξη δεν θές να ξέρεις. Καλή χρονιά να έχουμε.

Καλησπέρα. Δεν έχω καταλάβει, αν το ερώτημα αφορά ρύθμιση αυθαιρέτου ή έκδοση Ο.Α. Το αναφέρω αυτό επειδή έχεις δημοσιεύσει ερώτημα σε ενότητα αυθαιρέτων. Αν πρόκειται για έκδοση Ο.Α θα χρειαστεί να μας δώσεις περισσότερες πληροφορίες, όπως αν υπάρχει ειδικό καθεστώς όρων δόμησης στην περιοχή κλπ.

Το θέμα κλειδώνεται μέχρι ο @dorodo να διορθώσει τα κείμενά του σύμφωνα με τις υποδείξεις για εφαρμογή των κανόνων συμμετοχής στο φόρουμ. Pavlos 33

Όταν η γραμμή παραλίας είχε καθοριστεί υπό τις προισχύουσες του Ν. 2971/01, η απαλλοτρίωση θεωρείτο αυτοδικαίως ανακληθείσα (αν θυμάμαι σωστά υπήρχε το χρονικό όριο της τριετίας από την κήρυξή της για να γίνουν οι αποζημιώσεις αλλιώς θεορούνταν αυτοδικαίως ανακληθείσα, όπως και έγινε στο σύνολο σχεδόν των παραλιακών εκτάσεων); Αυτό το αλλάζει η ανωτέρω απόφαση του ΣτΕ; Στην περίληψη της απόφασης αναφέρεται καθορισμός παραλίας το 1995 άρα διέπεται από τον ΑΝ.Ν του 1940 και όχι του 2971/01.

@the_topoΤο t.s το θεωρώ εκ των ουκ άνευ σε αποτυπώσεις αυτοτελών κτιρίων, όπως επίσης θεωρώ την σύνταξη τοπογραφικού, ασχέτως με το ποια δικαιολογητικά ζητούνται στα πλαίσια της κατηγορίας υπαγωγής. Μετρώντας τα εξωτερικά, η εσωτερική αποτύπωση γίνεται πολύ πιο σωστά καθώς υπάρχει εξωτερικό περίγραμμα. Δεν ξεχνάμε φυσικά να επαληθεύουμε διαστάσεις πλευρών και με κορδέλα, διότι το laser μπορεί να μας ξεγελάσει και να έχουμε πάρει κάποια λανθασμένη στόχευση. Bεβαίως και σε διαμερίσματα με λοξές πλευρές που το μόνο σίγουρο είναι ότι το σχήμα δεν θα κλείσει παρά μόνο με "δημιουργική ασάφεια" μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν έχουμε τη δυνατότητα να "χτυπήσουμε" εξωτερικά σημεία του (πχ από απέναντι ταράτσα ή από δρόμο κλπ). Για τα άλλα ερωτήματα που θέτεις, η γνώμη μας μέσω του φόρουμ από τα προηγούμενα χρόνια εφαρμογής των ν. 4014 και 4178 ήταν ότι ακόμη και αν ο νόμος δεν απαιτούσε για παράδειγμα την κάτοψη ή το τοπογραφικό, εμείς είναι καλό να τα συντάξουμε τα σχέδια αυτά και να τα ανεβάσουμε στα προαιρετικά. Έτσι θα έχουμε εξασφαλίσει στον πελάτη μας εγκεκριμένα σχέδια για κάθε χρήση. Η χρήση αυτή ήρθε και μας απασχολεί και λέγεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Κλασσικό παράδειγμα είναι η αλλαγή διαφορετικής διαρρύθμισης, για την οποία ο νόμος αναφέρει ότι δεν απαιτείται να ενταχθεί ως αυθαιρεσία, πλην όμως ο υπόχρεος ιδιοκτήτης θα πρέπει να προβεί (προφανώς μέσω του μηχανικού του) σε ενημέρωση Ο.Α.