Pavlos33

@the_topoΤο t.s το θεωρώ εκ των ουκ άνευ σε αποτυπώσεις αυτοτελών κτιρίων, όπως επίσης θεωρώ την σύνταξη τοπογραφικού, ασχέτως με το ποια δικαιολογητικά ζητούνται στα πλαίσια της κατηγορίας υπαγωγής. Μετρώντας τα εξωτερικά, η εσωτερική αποτύπωση γίνεται πολύ πιο σωστά καθώς υπάρχει εξωτερικό περίγραμμα. Δεν ξεχνάμε φυσικά να επαληθεύουμε διαστάσεις πλευρών και με κορδέλα, διότι το laser μπορεί να μας ξεγελάσει και να έχουμε πάρει κάποια λανθασμένη στόχευση. Bεβαίως και σε διαμερίσματα με λοξές πλευρές που το μόνο σίγουρο είναι ότι το σχήμα δεν θα κλείσει παρά μόνο με "δημιουργική ασάφεια" μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν έχουμε τη δυνατότητα να "χτυπήσουμε" εξωτερικά σημεία του (πχ από απέναντι ταράτσα ή από δρόμο κλπ). Για τα άλλα ερωτήματα που θέτεις, η γνώμη μας μέσω του φόρουμ από τα προηγούμενα χρόνια εφαρμογής των ν. 4014 και 4178 ήταν ότι ακόμη και αν ο νόμος δεν απαιτούσε για παράδειγμα την κάτοψη ή το τοπογραφικό, εμείς είναι καλό να τα συντάξουμε τα σχέδια αυτά και να τα ανεβάσουμε στα προαιρετικά. Έτσι θα έχουμε εξασφαλίσει στον πελάτη μας εγκεκριμένα σχέδια για κάθε χρήση. Η χρήση αυτή ήρθε και μας απασχολεί και λέγεται ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Κλασσικό παράδειγμα είναι η αλλαγή διαφορετικής διαρρύθμισης, για την οποία ο νόμος αναφέρει ότι δεν απαιτείται να ενταχθεί ως αυθαιρεσία, πλην όμως ο υπόχρεος ιδιοκτήτης θα πρέπει να προβεί (προφανώς μέσω του μηχανικού του) σε ενημέρωση Ο.Α.

Πάντως, σύμφωνα με τη νομοθεσία (παραθέτω σε προηγούμενο post), φαίνεται ότι η δήλωση του ν. 4178/13 μπορεί να γίνει υπαγωγή στην κατηγορία 5 του Ν. 4495/17, υπό την προϋπόθεση όμως να είχε γίνει υπαγωγή στους προαναφερθέντες νόμους . Ο νόμος είναι ο 4915/22 ΦΕΚ 63 Α 24.3.2022 και στο άρθρο 90 το σχετικό εδάφιο αναφέρει ότι "στ. περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) ή στον ν. 4178/2013 (Α’ 174), οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017. Ίσως γι αυτό το πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ επιτρέπει υπαγωγές από μεταφορά στην κατηγορία 5 και εκτιμώ ότι το πνεύμα της διάταξης που εισήχθη στο Ν. 4915 είχε να κάνει με το γεγονός ότι η υπαγωγή στην κατηγορία 5 του Ν. 4178 δεν είχε καταληκτική προθεσμία, όπως ορίστηκε στα πλαίσια του Ν. 4495 (νομίζω με το ν. 4759) την 30η Σεπτεμβρίου 2020.

Mιας και επαναφέρατε το πιο προηγούμενο ερώτημα συναδέλφου, καταρχήν να πω ότι η ερωτοαπάντηση αυτή είναι εντελώς ανυπόστατη καθώς δεν στηρίζεται σε καμία διάταξη νόμου ή απόφασης. Να μην επαναλάβω τα ίδια, έχω τοποθετηθεί στο θέμα σε προηγούμενη δημοσίευση εδώ. Επί της ουσίας εξ αρχής ξέρουμε από την ισχύ του πρώτου κιόλας νόμου (Ν. 4014) ότι οι διαφορές στατικού φορέα δεν αποτελούν αντικείμενο αυθαιρετονόμων. Αρκεί να σκεφτούμε ότι παντελώς αυθαίρετα κτίρια (ακόμη και μια δεκαώροφη πολυκατοικία για παράδειγμα) προ 83 ή προ 75 δεν απαιτεί Μ.Σ.Ε (εμπίπτει στις εξαιρέσεις). Άρα, τι συζητάμε εμείς τώρα, για το αν θα κάνουμε ΜΣΕ στο αυθαίρετο γραφείο των 30-40 τμ που κόλλησε δίπλα στο βιομηχανικό ; Από κει και πέρα, στα πλαίσια της σχέσης μας με τον πελάτη μας και αναλόγως με τα επιχειρηματικά του σχέδια, για ένα αυθαίρετο κτίριο που το μέγεθος, η μορφολογία του, η πιθανή εκμετάλλευσή του (πχ μέσω ενδεχόμενης αλλαγής χρήσης) μας οδηγεί να τον συμβουλεύσουμε για ΜΣΕ βεβαίως έχουμε τον τεχνικό ρόλο να το κάνουμε. Μην ξεχνάμε επίσης ότι, το να γίνει απλώς μια ΜΣΕ δεν λέει απολύτως τίποτα εάν μετά δεν γίνει (εφόσον αποδειχθεί) ενίσχυση Φ.Ο. Είναι δηλαδή σαν να πηγαίνει ένας ασθενής, να κάνει εξετάσεις, μαγνητικές, αξονικές κλπ, να βγαίνει το πόρισμα από τι πάσχει και μετά αυτός να πηγαίνει σπίτι του χωρίς καμία επέμβαση για την υγεία του. Επίσης, επειδή οι εξελίξεις της ζωής μας τρέχουν και λογικό να ξεχνάμε, αρκεί να θυμηθούμε τι συνέβαινε το 2010 με το Ν. 3843/10 και ακολούθως με το Ν. 4014 και το ν. 4178, όπου επί σειρά ετών τα δημόσια έσοδα ήταν ανύπαρκτα, η οικονομική κρίση μας είχε γονατίσει και το δημόσιο έψαχνε εναγωνίως έσοδα μέσω των προστίμων. Αυτή ήταν τότε η γενική αρχή. Να μαζευτούν δηλαδή έσοδα και γι αυτό οι νόμοι είχαν έντονο εισπρακτικό χαρακτήρα και δεν φτιάχτηκαν για να συμμαζέψουν τα ασυμμάζευτα από πολεοδομικής ή στατικής απόψεως.

Διάβασε προσεκτικά την προηγούμενή μου απάντηση. Η πιο πιθανή εκδοχή ήταν κακή ερμηνεία του άρθρου και όχι ότι δεν ήθελε να λάβει την έκπτωση. Βεβαίως και υπάρχει έντονη διχογνωμία μεταξύ συναδέλφων για το αν η επιλογή "ναι" στην ύπαρξη Ο.Α αφορά μόνο την μείωση του προστίμου ή μπορεί και να χρησιμοποιείται και για την υπαγωγή στην κατηγορία 4. Πάντως για να το κλείσουμε, συμφωνώ με την άποψη των συναδέλφων ότι η δήλωση δεν θα πρέπει να διορθωθεί.

Το δικαίωμα υψούν έχοντας χιλιοστά νομίζω ότι μπορεί να μεταβιβαστεί και αυτοτελώς. Όμως, σημασία δεν έχει η τωρινή πράξη που θα είναι η γονική παροχή, αλλά κυρίως το τετελεσμένο που θα δημιουργήσει για να καταλήξουμε πλέον στο αυτονόητο ότι όλη αυτή η κατάσταση δεν θα πρέπει να κουκουλωθεί αλλά να ρυθμιστεί. Αν δεν μπορεί με κάποιο τρόπο (πχ νομιμοποίηση για αυθαίρετη κατασκευή μετά το 2011) να τακτοποιηθεί τότε θα πρέπει να ληφθεί μια γενναία απόφαση αποξήλωσης της στέγης. Μπαίνω και στην πλευρά του ιδιοκτήτη ο οποίος έκανε τόσα έξοδα να την φτιάξει όμως για κακή του τύχη δεν ρώτησε κανέναν πριν το κάνει και έτσι σήμερα το πρόβλημα ήρθε και τον βρήκε. Η έγκριση εργασιών που αναφέρεις σε τι θα αφορά; Έγκριση εργασιών έχουμε σε συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου τακτοποιούμε. Εσύ δεν μπορείς να τακτοποιήσεις τη στέγη γιατί υφίσταται μετά την 28/7/2011. Άρθρο 107 β) Στις περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών, για τις οποίες έχει περαιωθεί η διαδικασία, σύμφωνα με τις διατάξεις των νόμων 3775/2009 και 3843/2010, καθώς και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις του ν.4014/2011, του ν.4178/2013 και του παρόντος, και έχει περαιωθεί η σχετική διαδικασία ή έχει εξοφληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του συνολικού ποσού προστίμου, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, ή εμπίπτουν στην παράγραφο 2 του άρθρου 89, επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε ισχύουσα διάταξη η εκτέλεση : αα) εργασιών επισκευής, οι οποίες αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-αποκατάσταση, τη συνήθη συντήρησή τους, καθώς και εργασιών προσαρμογής, σύμφωνα με τα άρθρα 116 και 117, ββ) κατεδάφισης, γγ) κατασκευής στέγης, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του επόμενου εδαφίου ή φύτευσης δώματος, ***ερμηνεία εγκ. 2 :Οι εργασίες της περίπτωσης β της παρ.5 επιτρέπονται σε αυθαίρετες κατασκευές για τις οποίες δεν έχει περαιωθεί η διαδικασία της υπαγωγής ή δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης. Αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εξαιρεθεί οριστικά της κατεδάφισης θεωρούνται νομίμως υφιστάμενες και ως εκ τούτου για τυχόν εκτέλεση εργασιών ακολουθούνται οι γενικές πολεοδομικές διατάξεις. Η κατασκευή στέγης είναι δυνατή εφ’ όσον η στέγη επιβάλλεται από τους όρους δόμησης της περιοχής, ή προβλεπόταν στην οικοδομική άδεια και δεν υλοποιήθηκε. Σε κάθε περίπτωση κατασκευάζεται σύμφωνα με τις προβλέψεις, είτε του ειδικού διατάγματος, είτε της οικοδομικής άδειας. δδ) ενίσχυσης, όπως αυτή προκύπτει από τη μελέτη στατικής επάρκειας, χωρίς να επέρχεται αντικατάσταση του φέροντος οργανισμού. H εκτέλεση των ανωτέρω εργασιών αφορά τα αυθαίρετα τμήματα κτιρίων, ενώ για τα τμήματα που καλύπτονται από οικοδομική άδεια επιτρέπονται οι κατά νόμο προβλεπόμενες εργασίες. γ) Η εκτέλεση των εργασιών των περιπτώσεων α και β γίνεται ύστερα από έγκριση εργασιών, που χορηγείται από την Αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, εφόσον οι εργασίες, για τις οποίες ζητείται η εκτέλεση, δεν επαυξάνουν το κτίσμα σε όγκο, εκτός των περιπτώσεων α) κατασκευής ανελκυστήρα ατόμων με αναπηρία (ΑμεΑ) της παρ.2 του άρθρου 27 του ν.4067/2012 (Α79), β) κατασκευής υποχρεωτικής στέγης, σύμφωνα με τους ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, γ) κατασκευής στέγης, σύμφωνα με την ισχύουσα άδεια οικοδομής και μόνο εφόσον δεν υφίσταται υπέρβαση καθ’ ύψος που δεν υπερβαίνει σε ποσοστό 10% το προβλεπόμενο στην άδεια. Η έγκριση εργασιών γνωστοποιείται αμελλητί στον Ενιαίο Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (Ε.Φ.Κ.Α.). Για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης αυθαίρετης κατασκευής υποβάλλονται επιπροσθέτως των λοιπών δικαιολογητικών : αα) βεβαίωση του πληροφοριακού συστήματος για την περαίωση της διαδικασίας υπαγωγής της κατασκευής, ββ) φωτογραφίες για την υφιστάμενη κατάσταση του αυθαιρέτου κτίσματος, εξωτερικά και εσωτερικά. δ) Ο έλεγχος των ανωτέρω εργασιών και η σύνδεση των αυθαίρετων κατασκευών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στα άρθρα 45 και 47. ε) Το έντυπο για τη χορήγηση έγκρισης εργασιών των περιπτώσεων α και β της παραγράφου 5 καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. στ)Για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών υποβάλλονται στις αρμόδιες υπηρεσίες δόμησης δικαιολογητικά που μπορεί να καθορίζονται και να τροποποιούνται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Στο άρθρο 96 θα το βρεις περίπτωση ε εδάφιο 1-στ. ε) ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 5 : εα) αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης με την επιφύλαξη όσων ορίζονται στο άρθρο 89 που δεν συμπεριλαμβάνονται στις κατηγορίες 1 έως 4, εβ) για τις αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης της παρούσας κατηγορίας αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων, σύμφωνα με το άρθρου 97 και επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτών μετά την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος, την καταβολή του σχετικού παραβόλου και την καταβολή του ενιαίου ειδικού προστίμου. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζεται κάθε θέμα που αφορά στη διαδικασία εφαρμογής της παρούσας περίπτωσης. 1. Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του ν.4495/2017 (Α167) που είναι προγενέστερες της 28ης.7.2011 υπάγονται στις διατάξεις του ν.4495/2017 για αναστολή κυρώσεων, εφόσον αφορούν σε : α. ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης ή μέχρι τις 31.12.2025, β. ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την προθεσμία του άρθρου 1847 του Αστικού Κώδικα και το αργότερο μέχρι τις 31.12.2025, γ. ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την αποβολή του μισθωτή ή την απόδοση του μισθίου στον κύριο ή επικαρπωτή τους και το αργότερο μέχρι τις 31.12.2025, 77 δ. ακίνητα που μεταβιβάζονται στην Ε.Τ.Α.Δ. Α.Ε., σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 196 του ν.4389/2016 (Α94), εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την καταχώρηση ή εγγραφή της μεταβίβασής τους στα οικεία κτηματολόγια ή υποθηκοφυλακεία, αντίστοιχα και το αργότερο μέχρι τις 31.12.2025, και ε. ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 και 2021 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 25 του ν.4662/2020 (Α27), εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Για ακίνητα που βρίσκονται στις παραπάνω περιοχές, οι προσαυξήσεις των περ. β΄- στ΄ της παρ.3 του άρθρου 102 του ν.4495/2017 ισχύουν μόνον όταν η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη ισχύος του παρόντος. στ. περιπτώσεις υπαγωγής στον ν.4014/2011 (Α209) ή στον ν.4178/2013 (Α174), οι οποίες μεταφέρονται στον ν.4495/2017. Ακίνητα των περ. α΄- δ΄ της παρ.1, για τα οποία το γεγονός από το οποίο εκκινεί η αντίστοιχη προθεσμία υπαγωγής έχει συμβεί κατά το τελευταίο έτος πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου, υπάγονται στις διατάξεις του ν.4495/2017 για αναστολή κυρώσεων, εάν η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την έναρξη ισχύος του παρόντος.

Το πιθανότερο είναι να μην ερμήνευσε σωστά το άρθρο 112 και ειδικά στο σημείο που αναφέρεται ότι "...και εφόσον οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν συντελεσθεί μετά το έτος 1983 και μπορεί να υπαχθούν στις διατάξεις του παρόντος, εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση". Οπότε, μάλλον "φοβήθηκε" (από παρεεμηνεία) ότι θα του έβγαινε κατηγορία 5 (ακίνητο χωρίς Ο.Α) και έτσι σκέφτηκε να κάνει χρήση του προ 55 για να βάλει "ναι" στην ύπαρξη Ο.Α και να το βάλει κατηγορία 4 (που λογικά έτσι θα πρέπει να το έχει βάλει).

Αν μέσω των στοιχείων σου έχεις αποφανθεί ότι η σκάλα δεν αποτελεί χώρο αποκλειστικής χρήσης, τότε δεν ασχολείσαι μαζί της και κάνεις ότι έχουμε αναφέρει. Τικάρεις δηλαδή την ύπαρξη κοινόχρηστων στην καρτέλα του οικοπέδου και καταχωρείς μόνο τα στοιχεία του οροφοδιαμερίσματος.

@steve100 Αν είχα την υπόθεση θα ξεκινούσα από το ερώτημα προς την συμβολαιογράφο, εάν γίνεται (επιτρέπεται) η μονομερής τροποποίηση της ΠΣΟΙ για να διαχωριστεί το διαμέρισμα σε δυο άλλα και να αποδοθούν τα αρχικά χιλιοστά στα δυο προκύπτοντα διαμερίσματα. Αναφορικά με το σκέλος της ΗΤΚ θα γίνει στα πλαίσια της τροποποίησης (ή μονομερούς) σύστασης Ο.Ι. Θα κάνεις 2 Η.Τ για τα διαχωρισμένα με την ΕΕΔΜΚ διαμερίσματα και κατ΄αναλογία με την ερωτοαπάντηση του ΤΕΕ 28. ενώ η αρχική ΗΤΚ θα αρχειοθετηθεί. Πως γίνεται η καταχώριση ΗΤΚ σε περίπτωση που, με μία συμβολαιογραφική πράξη, πρόκειται να γίνει κατάτμηση οικοπέδου και μεταβίβαση; Αρχικά καταχωρίζετε ΗΤΚ για το σύνολο του οικοπέδου, σύμφωνα με την ισχύουσα κατάσταση. Παράλληλα, εισάγετε ξεχωριστά οικόπεδα στο Μητρώο, ώστε να συνταχθούν τόσες ΗΤΚ όσες και τα τμήματα του οικοπέδου (νέα οικόπεδα) τα οποία θα προκύψουν από την κατάτμηση. Στην Τεχνική περιγραφή των προς δημιουργία οικοπέδων εξηγείτε την περίπτωση και εισάγετε το σχόλιο «Η ΗΤΚ συντάσσεται υπό την αίρεση της μεταγραφής-καταχώρισης στο αρμόδιο γραφείο του τίτλου από τον οποίο προκύπτει η ιδιοκτησία». Μετά τη μεταγραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να αρχειοθετηθεί η ΗΤΚ του αρχικού οικοπέδου, με αποστολή e-mail στο [email protected]. Συστήνεται να υποβληθεί τροποποιητική καταχώριση για κάθε οικόπεδο που προέκυψε από την κατάτμηση, προκειμένου να συμπληρωθεί ο αριθμός του συμβολαίου και το ΚΑΕΚ, και να διαγραφεί το παραπάνω σχόλιο, ώστε η καταχώριση να είναι επικαιροποιημένη.

Η επίκληση της "θεωρητικής" μεσοτοιχίας δεν προσδίδει εδαφικό δικαίωμα όπως αναφέρεται και παραπάνω ("...Κατά την εφαρμογήν της παρούσης ο κατά τα άνω συνυπολογισμός του εμβαδού εδάφους των ομόρων οικοπέδων εν ουδεμία περιπτώσει συνεπάγεται την αφαίρεσιν ή προσκύρωσιν του εδάφους τούτου.). Επομένως, δεν υπάρχει υποχρέωση συναίνεσης όμορων. Αυτή θα υπήρχε, εάν τεθεί ζήτημα υφιστάμενης μεσοτοιχίας που προϋπήρχε και κατεδαφίστηκε.

Συνάδελφε με υποθέσεις δεν μπορούμε να κατανοήσουμε το θέμα σου και το μόνο που θα κάνουμε εδώ είναι να ανακυκλώνουμε τα ίδια. Η διαδικασία κατανόησης της υπόθεσης έχει ως εξής. Λαμβάνεις από συμβ/φο κατόψεις σύστασης, σύσταση και πίνακα ποσοστών. Αν υπάρχει και μεταγενέστερο συμβόλαιο (πχ πωλητήριο) λάβε το και αυτό, διότι έχουν υπάρξει περιπτώσεις "αυθαίρετων" διαφοροποιήσεων μεταγενέστερου συμβολαίου σε σχέση με αρχική σύσταση. Αντιπαραβάλλεις με την υφιστάμενη κατάσταση και με σχέδια Ο.Α. Τότε προκύπτουν συμπεράσματα. Πολλά συμβόλαια είναι κακογραμμένα και δεν περιγράφονται σωστά αυτές οι περιπτώσεις. Συνήθως η σκάλα δεν αποτελούσε αμιγώς κοινόχρηστο χώρο αλλά χώρο αποκλειστικής χρήσης για τον Α΄όροφο. Το αν ανοίχτηκε πόρτα, αυτό μπορεί, είτε να μην δείχτηκε στα σχέδια και να προϋπήρχε, είτε να διανοίχτηκε αργότερα.

@nikosantonakas Kαλή χρονιά και χρόνια πολλά. για το πρώτο ερώτημα όπως ορθά αναφέρει ο Δημήτρης, η απάντηση βρίσκεται στο άρθρο 98 παρ. 4 (*) του νόμου. Ο ιδιοκτήτης της τρίτης κάθετης δεν εμπλέκεται. (*) 4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 99 κ.επ. ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους. Όπως διαρκώς λέμε και στο φόρουμ, για τις κοινές δηλώσεις (σε οριζόντιες ή κάθετες) το καλύτερο είναι να γίνονται ξεχωριστά και όχι να γίνεται μια κοινή δήλωση για το σύνολο των οριζόντιων ή καθέτων. Ο νόμος ναι μεν το επιτρέπει, όμως σε κανέναν από τους τρείς νόμους αυθαιρέτων και σε καμία εγκύκλιο εφαρμογής τους, δεν δόθηκε ερμηνεία για το πως θα υπολογίζεται το πρόστιμο και η κατηγορία σε περίπτωση κοινής δήλωσης. Έχουμε υιοθετήσει τη γενική αρχή (κάτι σαν το πνεύμα του νόμου) ότι το προκύπτον πρόστιμο και η προκύπτουσα κατηγορία δεν θα πρέπει να είναι ευμενέστερα στην κοινή δήλωση, από αυτά που θα προέκυπταν από τις ξεχωριστές δηλώσεις.

Επειδή η υπόθεση ενδεχομένως να χωράει διαφορετικές ερμηνείες καλό θα ήταν να προβείς σε νομιμοποίηση της στέγης αφού αυτή αφορά το προς μεταβίβαση διαμέρισμα. Το θέμα είναι να ρυθμιστούν όλα αυτά και όχι να κουκουλωθούν και μετά ο πελάτης να μην μπορεί να κάνει τίποτα. Στο τέλος, αν δεν μπορεί να γίνει αυτό με την νομιμοποίηση, υπάρχει και η αποξήλωση της στέγης προ μεταβίβασης. Προ ΗΤΚ όλα αυτά θα πρέπει να έχουν λυθεί. Αυτή είναι η γενική αρχή. Επιπλέον, πιστεύεις ότι θα βρεθεί μηχανικός υποψήφιου αγοραστεί που θα συμβουλεύσει τον πελάτη του να αγοράσει το διαμέρισμα με μια στέγη από πάνω η οποία δεν έχει ρυθμιστεί πολεοδομικώς; Η γνώμη μου είναι πως δεν θα βρεθεί και έτσι η όλη διαδικασία θα καθυστερήσει και θα ξεκινήσετε πάλι από την αρχή.

Καλησπέρα. Καλή χρονιά και χρόνια πολλά. Θα ισχυριστείς αυτό ακριβώς που αναφέρεις. Επί της ουσίας δεν υπάρχει καμία προσαύξηση φορτίων αφού έχεις κτίσμα στατικά ανεξάρτητο, ισόγειο και εδράζεται απευθείας στο έδαφος. Το απαλλάσσεις με συνοπτικές διαδικασίες.

Στην καρτέλα ιδιοκτήτης/αιτών, η μόνη επιλογή που έχεις είναι "ιδιοκτήτες" . Θα βάλεις τους 2 συνιδιοκτήτες που έχουν από 50% ψιλή κυριότητα έκαστος με ποσοστό 50% και τελειώνει εκεί το θέμα. Η ψιλή κυριότητα εξάλλου προκύπτει από την πλήρη όταν παρακρατείται η επικαρπία. Η συμβ/φος΄έχει τον τίτλο και ξέρει τι θα περιγράψει. Δεν βασίζεται στη δήλωσή μας για τα εμπράγματα δικαιώματα.΄

@maredentro2014 Συμφωνώ απολύτως με τον Άκη. Δεν χρειάζεται να ασχοληθείς περισσότερο με το ιδιοκτησιακό. Έχεις προφανώς βάλει τον ψιλό κύριο της ιδιοκτησίας και αυτό είναι υπέρ αρκετό. Εξάλλου, η δήλωση αυθαιρέτων δεν παράγει ιδιοκτησιακά δικαιώματα για τους συμβολαιογράφους. Απλώς θα πρέπει να φροντίζουμε για τις σωστές εγγραφές (ονοματεπώνυμα, ποσοστά όπου τα γνωρίζουμε από τους τίτλους κλπ). Οπότε να μην πειράξεις τίποτα απολύτως στην δήλωσή σου.

@the_topo Διάβασε προσεκτικά τη σύσταση να καταλάβεις, εάν η εσωτερική σκάλα, αποτελεί κοινόχρηστο χώρο ή μήπως έχει δοθεί ως αποκλειστική χρήση στο οροφοδιαμέρισμα. Δες και τον πίνακα της σύστασης μήπως και εκεί αναγράφεται κάποια χρήσιμη πληροφορία. Κατά τα άλλα ισχύει ότι αναφέρει ο Άκης παραπάνω, στην περίπτωση του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου.

Δηλαδή, αν κατάλαβα σωστά εννοείς να μεταβιβαστεί μόνο το διαμέρισμα, χωρίς το δικαίωμα υψούν (υποθέτω ότι έχει και αυτό ποσοστό συνιδιοκτησίας). Μια άλλη ερώτηση είναι εάν υπάρχει πλάκα, δηλαδή εάν η στέγη είναι εδραζόμενη ή αυτοφερόμενη και άρα στατικά ενιαία με το υπόλοιπο διαμέρισμα. ιι

Πριν αναρωτηθείς για τον δικηγόρο , είσαι ικανοποιημένος από την αμοιβή του συμμετέχοντα μηχανικού σε μια τέτοια επιτροπή και τις σωρευτικές προϋποθέσεις που έχουν τεθεί για να πληρωθεί; https://dasarxeio.com/wp-content/uploads/2021/01/125557_3591_2020.pdf http://www.nomoskopio.gr/n_3889_10_18.php?toc=0&printWindow& https://dasarxeio.com/2017/09/11/48888/

@spiroskap Kαλησπέρα και καλή χρονιά. Θα συμφωνήσω με το συνάδελφο @tetris και να προσθέσω ότι η έννοια μεσοτοιχία υπήρχε (και περιγράφεται αναλυτικά) στον ΓΟΚ 29 (το επισυνάπτω στην περίπτωση που δεν έχεις το ΦΕΚ) . Θέλω να πω με αυτό ότι η "μεσοτοιχία" δηλαδή ο τοίχος κτίσματος να ανήκει εξ ημισείας σε δυο οικόπεδα (ήταν σύστημα δόμησης κατά το μακρινό παρελθόν) θα πρέπει και να αποδειχθεί. Πέραν τούτου όμως η χρήση της θεωρητικής μεσοτοιχίας δεν σχετίζεται με την πρότερη ύπαρξη μεσοτοιχίας. Είναι καθαρά θεωρητική-προς βοήθεια των οικοπέδων-τα οποία χάνουν την αρτιότητα για ελάχιστο πρόσωπο ή εμβαδόν, ώστε να μην καταστούν μη άρτια. (άρθρο 3 ΝΔ 690/48 παρ. 1: 1. Η εκ των κειμένων διατάξεων επιβαλλομένη προσκύρωσις οικοπέδων στερουμένων του ελαχίστου εμβαδού αποκλείεται εάν το εμβαδόν του οικοπέδου, συνυπολογιζομένου εις τούτο και του εμβαδού του υπό των υπαρχόντων ή δυναμένων ν' ανεγερθούν κατά τας σχετικάς διατάξεις επί των ορίων του οικοπέδου μεσοτοίχων καταλαμβανομένου ή δυναμένου να καταληφθή εδάφους των ομόρων οικοπέδων, ανταποκρίνεται εις το απαιτούμενον εν εκάστη περιπτώσει ελάχιστον εμβαδόν, εφ' όσον το τελευταίον τούτο μετά τον συνυπολογισμόν δεν είναι έλασσον των 30 τετραγωνικών μέτρων. Κατά την εφαρμογήν της παρούσης ο κατά τα άνω συνυπολογισμός του εμβαδού εδάφους των ομόρων οικοπέδων εν ουδεμία περιπτώσει συνεπάγεται την αφαίρεσιν ή προσκύρωσιν του εδάφους τούτου. Τ' ανωτέρω εφαρμόζονται κατ' αναλογίαν και ως προς το ελάχιστον πρόσωπον ή το ελάχιστον βάθος, εφ' όσον αποκλείεται συνεπεία υπάρξεως οικοδομών ή δια τακτοποιήσεως απόκτησις τούτων. Πάντως δια την εφαρμογήν των ανωτέρω το πάχος του μεσοτοίχου υπολογίζεται εν πάση περιπτώσει εις 0,60 μέτρα. Βλέπε και την πιο πρόσφατη απόφαση ΣτΕ 1442/15 όπου αναφέρεται ότι αν δεν είναι δυνατόν να γίνει τακτοποίηση του οικοπέδου ως προς το πρόσωπο, μπορεί αυτό να καταστεί άρτιο και οικοδομήσιμο με το συνυπολογισμό θεωρητικών μεσοτοιχιών πάχους 0,60, (0,30 μ. ένθεν και ένθεν του οικοπέδου) ΓΟΚ 29 ΦΕΚ 155Α 22.4.29.pdf

Τα 15 τμ αφορούν την κατασκευή αγροτικής αποθήκης μέ ΕΕΔΜΚ. Το πιθανότερο (αν θυμάμαι καλά) ήταν τα 50 τμ όριο για εκείνες τις κοινοτικές άδειες.

@petros71 Aν και καθυστερημένη η απάντηση το site του ΥΠ.ΟΙΚ. που έβαλες, δίνει Τ.Ζ του 2018 ή του 2021. Το πρόστιμο στις υπαγωγές Ν. 4495 προσδιορίζεται με τις Τ.Ζ όπως αναπροσαρμόστηκαν το 2016. Πριν το Ν. 4495 ίσχυαν οι προ 2016 τιμές ζώνης όπως αναφέρει ο Άκης και βεβαίως η Τ.Ζ της βεβαίωσης του άρθρου 83 Ν. 4495 η οποία καταχωρήθηκε δεν επηρεάζει και δεν σχετίζεται με τον προσδιορισμό προστίμου.

@Lorenzo Τώρα θίγεις ένα μεγάλο θέμα το οποίο δεν έχει θεσμοθετημένη-βάσει νόμων αυθαιρέτων-απάντηση. Γενικά, μπορούμε να πούμε ότι οι νόμοι τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών δεν πραγματεύονται με αλλαγές στατικού φορέα. Θεωρητικά και κάτω από άλλες προϋποθέσεις, θα έπρεπε να γίνεται νομιμοποίηση ως προς αλλαγές (ειδικά αυτές που είναι εκτενείς και αφού θα είχε οριστεί με σαφήνεια τι είναι εκτενείς και τι όχι) στατικού φορέα. Σήμερα, μετά από 3 νόμους αυθαιρέτων, έχει επικρατήσει (καλώς ή κακώς δεν το κρίνουμε εδώ) αλλαγές τέτοιου είδους να εισέρχονται ως λοιπές παραβάσεις. Επικουρικά στα παραπάνω, αρκεί να σκεφτείς ότι τα προ 83, προ 75 απαλλάσσονται πλήρως από Μ.Σ.Ε ακόμη και αν είναι μια δεκαώροφη-παντελώς αυθαίρετη-πολυκατοικία. Αν το πάμε και γενικότερα, σε μια χώρα σεισμογενή όπως η δική μας, δαπανώνται τεράστια ποσά για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων και διαμερισμάτων, αλλά ελάχιστα για την περαιτέρω αντισεισμική θωράκιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Στα πλαίσια λοιπόν των νόμων τακτοποίησης αυθαιρεσιών, αυτό που έχεις να κάνεις (μετά το γεγονός ότι ξεχνάς ότι ήξερες) είναι να ασχολείσαι με τα πρόστιμα, τις αποτυπώσεις και να βρίσκεις τρόπο να απαλλάσσεται το κτίριο από την Μ.Σ.Ε (σε ελάχιστες-συγκεκριμένες-περιπτώσεις θα απαιτείται Μ.Σ.Ε), διότι τις περισσότερες (για να μην πω όλες) το κόστος της είναι μεγάλο, ο πελάτης δεν θα το πληρώσει, θα απευθυνθεί σε άλλον που θα το απαλλάξει με συνοπτικές διαδικασίες. Επομένως, το δικό σου ακίνητο, σύμφωνα με τα στοιχεία που μας έδωσες, φαίνεται (λόγω του ότι προβλέπονταν μελλοντικός όροφος και άρα, έχει μελετηθεί ο σκελετός και τα επιπλέον φορτία σχεδιασμού-σεισμού που θα προέκυπταν) το πιθανότερο είναι το κτίριο να πληροί το κριτήριο απαλλαγής του 20% κατακόρυφων φορτίων. Οι υπόλοιπες αυθαιρεσίες απαλλάσσονται (πχ κλεισμένοι Η.Χ κλπ) όπως σου αναφέρω στο προηγούμενο ποστ.

@gountas Καλή χρονιά και χρόνια πολλά. Σε τέτοιες Ο.Α το δύσκολο είναι να βρεις πλήρη φάκελο εγκεκριμένων σχεδίων για να συγκρίνεις τις αυθαιρεσίες. Από την στιγμή που έχεις πλήρη εγκεκριμένα σχέδια και η μόνη σου αλλαγή είναι η χρήση, θα βάλεις την αυθαιρεσία με αναλυτικό προυπολογισμό (1 λοιπή παράβαση) καθώς έχεις να κάνεις με αυτοτελές κτίριο το οποίο είχε προσμετρήσει στη δόμηση και στην κάλυψη. Συνήθως οι άδειες αυτές έβγαιναν για μικρού εμβαδού κτίρια, οπότε θεωρώ ότι η μια λοιπή παράβαση σε καλύπτει, ακόμη και αν έχουν γίνει εκτεταμένες αλλαγές διαρρύθμισης και λοιπών μορφολογικών χαρακτηριστικών του εγκεκριμένου κτιρίου.

@Lorenzo Kαλή χρονιά και χρόνια πολλά. Ο εξώστης με πλάτος 2.04 να ξαναμετρηθεί. Μπορεί να σε θάμπωνε ο ήλιος όταν τον μετρούσες και να σου βγεί τελικά 2,0 μ... Για τα υπόλοιπα ότι σου αναφέρει παραπάνω ο Άκης με εξέταση του κριτηρίου του 20% των φορτίων. Κάποιες αυθαιρεσίες απαλλάσσονται από την υποχρέωση ΜΣΕ, όπως για παράδειγμα το κλείσιμο Η.Χ, επέκταση εξωστών μέχρι 2 μ, κλπ. Δες το άρθρο 2 της σχετικής απόφασης. Η πρόβλεψη μελλοντικού ορόφου, δεν οδηγεί αυτομάτως σε απαλλαγή από την υποχρέωση σύνταξης ΜΣΕ, αλλά το πιθανότερο είναι να συμβάλλει θετικά στο κριτήριο μη προσαύξησης των κατακόρυφων φορτίων άνω του 20% και τελικά να σε οδηγήσει σε απαλλαγή από την υποχρέωση σύνταξης ΜΣΕ.