Pavlos33

Βασίλη, δοκίμασε να καταχωρήσεις όπως σου έγραψα παραπάνω, σε κάθε σειρά του πίνακα χρήσεων να είναι η χρήση κατοικία και να το δούμε πάλι το πρωί.

@ΚΑΝΑ Βασίλη, αναφορικά με τις χρήσεις, αν κατάλαβα σωστά έχεις κατοικία με διάφορους άλλους βοηθητικούς χώρους. Οι χρήσεις αφορούν τις κύριες χρήσεις που αναγράφονται στον κτιριοδομικό. Αν παρατηρήσεις το πτυσσόμενο μενου που βγάζει το σύστημα είναι οι ίδιες χρήσεις. Σύμφωνα με το εγχειρίδιο του ΤΕΕ (και όπως φαίνεται από το σύστημα) οι χρήσεις αντιστοιχίζονται ανά όροφο όταν έχουμε διαφορετική κύρια χρήση. Παράδειγμα, ένα κτίριο με ισόγειο καταστήματα, 3 ορόφους γραφεία, 2 ορόφους διαμερίσματα κατοικιών. Στη δική σου υπόθεση θα πρέπει να μπουν όλες οι επιφάνειες με χρήση κατοικία. Οι χώροι βοηθητικής χρήσης (πχ αποθήκη) δεν μεταβάλουν την κύρια χρήση (κατά κτιριοδομικό) η οποία είναι η κατοικία.Οι επιφάνειες αντιστοιχίζονται με τις διοικητικές πράξεις. Για τις επιφάνειες που έχεις καταχωρήσει θέλω να τις δω λίγο καλύτερα, διότι δεν ξέρω αν έχεις καταχωρήσει σωστά τις αρνητικές επιφάνειες.

Βλέπουν πουθενά στην Πολεοδομία να αναφέρει το άρθρο 40 για γήπεδα μεγαλύτερα ή ίσα των 4.000 τμ; Αν ακόμα το βλέπουν την τότε υποπ. η να ξαναδούν ότι καταργηθηκε με το Αρ 145 ν 4764/20 φεκ 256 Α. Προφανώς για την αιτούμενη χρήση κύριου καταλύματος ισχύουν τα 8.000 τμ, όπως πάντοτε στην εκτός σχεδίου δόμηση, εξετάζονται οι όροι δόμησης ανάλογα με την χρήση. Αν λοιπόν το ενδιαφέρον εστιάζεται στο αν στο γήπεδο μπορεί να αδειοδοτηθεί τουριστικό κατάλυμα αυτή είναι μια άλλη συζήτηση. Στο άρθρο 34 αναφέρεται ότι: ΑΡΘΡΟΝ-34 'Οροι δόμησης σε τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου 1. Για χρήσεις της περιπτ. "15. Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις (Ν-4276/14 , (ΦΕΚ-155/Α/14)" της παρ.ΙΙ του Αρθ-1 του ΠΔ-59/18 (ΦΕΚ-114/Α/18) το ελάχιστον εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα γήπεδα της παρ.1 του Αρθ-32, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, είναι οκτώ χιλιάδες (8000) τμ. Κατ' εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ χιλιάδων (8000) τμ και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων χιλιάδων (4000) τμ για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι διατάξεις του παρόντος δεν εφαρμόζονται σε ΕΣΧΑΔΑ του Αρθ-12 του Ν-3986/11 (ΦΕΚ-152/Α/11) ή ΕΣΧΑΣΕ του Αρθ-24 του Ν-3894/10 (ΦΕΚ-204/Α/10) "και του Ν-4608/19 (ΦΕΚ-66/Α/19)" (*). Αν υποθέσουμε ότι ήθελες να βγάλεις άδεια για κατοικία, το γήπεδο προϋφίσταται της 31/12/2003 και έχει και δουλεία μας είπες και κοινόχρηστο μονοπάτι. Συνεπώς δεν χρειάζεται κάτι άλλο. Τα 25 μ σε αναγνωρισμένο προ 23 δρόμο με διαπιστωτική πράξη Αποκεντρωμένης Διοίκησης, απαιτούνται για γήπεδα που προκύπτουν μετά την 31/12/2003. Η άλλη περίπτωση αρτιότητας είναι το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε επαρχιακή, εθνική οδό κλπ, οπότε εκεί ο κανόνας (γενικά) είναι 4.000 τμ. 45 μ πρόσωπο και 50 μ βάθος.

Βασίλη καλησπέρα. ως χρήση επιλέγεται αυτή που υπάρχει στις κατηγορίες χρήσεων του κτιριοδομικού κανονισμού. Αν έχεις κατοικία θα βάλεις σε όλα την κατοικία. Η προσωρινή διαμονή στην πυλωτή για ποιο λόγο έχει καταχωρηθεί; (η προσωρινή διαμονή αφορά τουριστικό κατάλυμα).

Γήπεδα προ 31/12/2003 είναι άρτια όταν έχουν ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Τα 45 μέτρα πως σχετίζονται; Έχει πρόσωπο σε κύρια δημοτική, επαρχιακή ή εθνική οδό; Για τουριστικές εγκαταστάσεις (πχ κύρια καταλύματα) υπάρχει επιπλέον νομοθεσία για την έγκριση τούς.

@aquar Περίεργο θέμα. Καλύτερα να ρωτήσεις την ΥΔΟΜ της περιοχής σου γι αυτό. Έχει υπάρξει περίτπωση που θεωρούσαν κάποιο οικισμό προ 23 και τελικά αποδείχθηκε ότι δεν ήταν. Αναζήτησε κάποιο συνάδελφο σε ΥΔΟΜ με χρόνια εμπειρίας στην υπηρεσία να σου πει τι συμβαίνει με τον οικισμό αυτόν. Επιπλέον, μπορείς ίσως να λάβεις μια ένδειξη πολεοδομικού καθεστώτος από τους πίνακες τιμών ζώνης του Υπ. Οικονομικών.

Αν θες κάνε πιο σαφές το ερώτημα για να βοηθηθείς από τους συναδέλφους. Από την πλευρά του ελεγκτή δόμησης ρωτάς ή του ελεγχόμενου; Δηλαδή, ρωτάς τι πρέπει να ελέγξει ο ελεγκτής ή έχεις κάποιο θέμα με υφιστάμενο έλεγχο.

Το μέλημά σου θα πρέπει να εστιάζεται στο οικόπεδο. Για μένα όλα αυτά είναι περιττά στοιχεία για το κτηματολόγιο. Προσωπικά σου προτείνω να ασχολείσαι με το περίγραμμα του κτιρίου που "πατάει" στο έδαφος, διότι αν το πας έτσι θα πρέπει να σκέφτεσαι περιπτώσεις στεγάστρων, εξωστών κλπ. Ειδικά τώρα στην περίπτωση που έχεις έρκερ εκτός ορίων οικοπέδου, ασυζητητί θα βάλεις το περίγραμμα όπως το αναφέρω.

Δεν ασχολείσαι περισσότερο. Αυτό βγάζει το σύστημα.

Δες το παραπάνω μήνυμα οπως το περιγράφω. Το ότι πχ εμείς οι μηχανικοί μπορούμε να έχουμε την επαγγελματική μας έδρα σε χώρο της κατοικίας μας, ίσχυε από παλιά. Η διαφορά είναι ότι άρθηκε ο περιορισμός της κύριας κατοικίας. Ακόμη και ως φιλοξενούμενος θεωρώ ότι μπορείς να κάνεις χρήση του δικαιώματος αυτού με ειδικό όρο στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Από παλιές αποφάσεις γνωρίζουμε ότι μια τέτοια επαγγελματική χρήση μέσα στην κατοικία του ενοικούντος δεν αλλοιώνει την χρήση της κατοικίας. Αυτό είναι το βασικό. Επειδή κανείς δεν είναι σε θέση να ψάχνει για το τι ισχύει πραγματικά, θεωρώ ότι θα πρέπει απλώς να έχει καταχωρηθεί στο φορολογικό έντυπο (κύρια κατοικία, δευτερεύουσα κατοικία κλπ). Αυτό εκτιμώ ότι θα πρέπει να είναι το αποδεικτικό.

Όχι φυσικά. Μόνο στο δημόσιο γίνονται αυτά.

Με κάποιο τρόπο θα πρέπει να αποδεικνύεται από φορολογικό έγγραφο. Η διαφοροποίηση σε σχέση με πριν είναι ότι άρθηκε η απαίτηση για κύρια (μόνιμη) κατοικία. Οπότε, πλέον η χρήση της κατοικίας μπορεί να είναι συμβατή με το επάγγελμα πχ του μηχανικού ακόμη και αν η κατοικία είναι δευτερεύουσα για τον επαγγελματία και όχι κύρια. Αν πχ ο πατέρας ή κάποιος συγγενής μισθώσει μια κατοικία και δηλώσει τον επαγγελματία ως φιλοξενούμενο (άρα για τον φιλοξενούμενο αυτή θα είναι η κατοικία του) ο επαγγελματίας μπορεί να ασκήσει την επαγγελματική του δραστηριότητα εντός χώρου της κατοικίας. Τώρα, για το αν μπορεί να μισθωθεί τμήμα κατοικίας δεν το ξέρω αλλά εκτιμώ πως γίνεται όπως για παράδειγμα νοικιάζεται ένα διαμέρισμα στο οποίο συγκατοικούν 2-3 φοιτητές. Αν του νοικιάσει ένα δωμάτιο (πχ το σαλόνι του σπιτιού), αυτός θα δηλώσει είτε σαν κύρια (αν δεν έχει άλλη) είτε σαν δευτερεύουσα κατοικία και θα ασκεί το επάγγελμα. Νομίζω ότι σε κάθε περίπτωση αυτό που αποτελεί το βασικό κριτήριο είναι το επαγγελμα να ασκείται εντός της κατοικίας και αυτή να αποδεικνύεται (πχ με φορολογικό έντυπο) ότι αποτελεί κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του επαγγελματία.

Ευχαριστούμε για την ενημέρωση. Αναρτώ την σχετική παράγραφο για ευκολία συζήτησης. Είναι αυτό που λέγαμε πριν λίγο καιρό ότι θα καταργούνταν το κριτήριο της μόνιμης κατοικίας όπως αυτό όριζε το άρθρο 1 του ΠΔ/59.2018 ΝΟΜΟΣ 4986/ ΦΕΚ 204/Α/28.10.2022 Άρθρο 73. Ειδική κατηγορία χρήσεως γης «κατοικίας» -Τροποποίηση παρ. ΙΙ άρθρου 1 π.δ. 59/2018 Στο πρώτο εδάφιο της περ. 1 της παρ. ΙΙ του άρθρου 1 του π.δ. 59/2018 (Α’ 114), περί της κατ’ εξαίρεση χρησιμοποίησης της ειδικής κατηγορίας χρήσεων γης «κατοικίας», προσδιορίζεται ότι αφορά τα ελευθέρια επαγγέλματα και προστίθεται στη σχετική ενδεικτική απαρίθμηση αυτών, το επάγγελμα του ψυχολόγου, ο περιορισμός της μόνιμης κατοικίας του δευτέρου εδαφίου απαλείφεται, και η περ. 1 της παρ. ΙΙ διαμορφώνεται ως εξής: «1. Κατοικία Κατ’ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση ελευθερίου επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτηρίου, όπως ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή προγραμματιστή Η/Υ, ψυχολόγου, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτηρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός κατοικίας αυτού που ασκεί το ελευθέριο επάγγελμα.»

Καλημέρα. Βρήκα στο αρχείο μου την ΠΟΛ 1214/98 από το taxheaven την οποία επισυνάπτω. Αυτή είχε εκδοθεί με βάση το παλιό πολεοδομικό καθεστώς των οριοθετημένων οικισμών στους οποίους πριν την έναρξη ισχύος του 289/ααπ/11 ο συντελεστής δόμησης ήταν κλιμακωτός και για να πιάσει το οικόπεδο δόμηση 400 τμ έπρεπε να είναι επιφάνειας τουλάχιστον 550 τμ. Με τα νέα δεδομένα χρειάζεται οικόπεδο 700 τμ. Επειδή στο αρχικό μήνυμα έχεις βάλει επικαιροποιημένο τύπο για τον ΣΟ τελ. αν έχεις κάποια νεότερη ΠΟΛ να την αναρτήσεις να την δούμε. Τώρα, επί της ουσίας, θεωρώ ότι δεν θα πρέπει να βλέπουμε μόνο τον ΣΟ αποσπασματικά αλλά και τον ΣΑΟ που προκύπτει όταν στα χέρια υπάρχει η βεβαίωση από ΥΔΟΜ ότι το οικόπεδο θα κατατμηθεί σε μικρότερα οικόπεδα. Αν δεις στην επισυναπτόμενη ΠΟΛ, στην περίπτωση που βεβαιώνεται η κατάτμηση, ο ΣΑΟ προκύπτει ως ο μέσος όρος των ΣΑΟ οικοπέδων που θα δημιουργηθούν. Επιπλέον, στον ΣΟτελ υπάρχει μια φράση που αναφέρει ότι "Για οικόπεδα με κατοικία και λοιπές χρήσεις, πλην αυτών για τις οποίες ορίζεται ειδικούς ΣΑΟ ή ακάλυπτα οικόπεδα με επιφάνεια μεγαλύτερη των 550 τ.μ. και με επιτρεπόμενη μέση δομήσιμη επιφάνεια ίση με αυτή των οικοπέδων επιφανείας 550 τ.μ., ως ΣΟ λαμβάνεται αυτός που προκύπτει από τον τύπο: ΣΟ τελ. = [1+(Ε.οικ-550) Χ 0,40/550] Χ ΣΟ όπου Ε.οικ. τίθεται η επιφάνεια του οικοπέδου σε τετραγωνικά μέτρα ή η ελάχιστη επιφάνεια του κατά κανόνα αρτίου οικοπέδου της περιοχής τους, όταν πρόκειται για οικόπεδα που μπορούν να κατατμηθούν σε μικρότερα άρτια οικόπεδα. Επομένως σύμφωνα με τις παλιές διατάξεις αντιλαμβάνομαι ότι για να γίνει εφαρμογή του ΣΟ τελ, θα έπρεπε τα οικόπεδα -ακόμη και αυτά που θα προέκυπταν από κατάτμηση- να είχαν ελάχιστη επιφάνεια τέτοια ώστε η μέγιστη δόμηση να ήταν ίδια με αυτή οικοπέδου 550 τμ δηλαδή να είχαν δόμηση 400 τμ. Κατά αντιστοιχία, σήμερα τα 550 τμ έχουν γίνει 700 τμ. Άλλη, λογική εξήγηση δεν βρίσκω και συμφωνώ μαζί σου ότι ο ΣΟ τελ ΔΕΝ θα πρέπει να μειώνεται κάτω από τον Σ.Ο. ΠΟΛ 1214-1998 ΣΟ ΚΑΙ ΣΟΤΕΛΙΚΟΣ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ.pdf

@analysis Σύμφωνα με τον ορισμό Συντελεστής Οικοπέδου (ΣΟ), είναι ο συντελεστής που απομειώνει την αξία του οικοπέδου, εν όψει του γεγονότος της αφαίρεσης κοινόχρηστων χώρων και μέρους του εργολαβικού οφέλους Θεωρώ ότι τα 700 τμ ισχύουν και για οικόπεδο με κατοικία και για ασκεπές. Αν πχ έχουμε Σ.Ο σε ένα οικόπεδο μικρότερο των 700 τμ 0,30, αν πάμε σε οικόπεδο 800 τμ έχουμε ΣΟ=0,317 δηλαδή στο μεγαλύτερο οικόπεδο απομειώνει λιγότερο την αξία από ένα μικρότερο οικόπεδο και σε οικόπεδο 1400 τμ Σ.Ο τελ=0,42 δηλαδή 40% παραπάνω ο ΣΟ σε σχέση με το τυπικό οικόπεδο (Σ.Ο=0,30). Τα 700 τμ εχουν να κάνουν με το μέγιστο ΣΔ των 400 τμ για χρήση κατοικία. Αν παμε στον τύπο και βάλουμε Ε οικ=700 μας βγάζει ΣΟτελ=ΣΟ υγ. Ειρήσθω εν παρόδω, γιατί βλέπω σε εκτιμήσεις κάποιων συναδέλφων τα μεγάλα οικόπεδα να αντιμετωπίζονται όπως τα πολύ μεγάλα διαμερίσματα και να δίνεται αυξητικός συντελεστής (δηλαδή θεωρώντας τα μειονεκτικότερα) στα μεγάλα οικόπεδα όταν αυτά είναι στα συγκριτικά στοιχεία της εκτίμησης, έναντι εκτιμώμενου μικρότερου οικοπέδου (με τον ίδιο ΣΔ), αφού ένα μεγαλύτερο οικόπεδο με τον ίδιο ΣΔ είναι πλεονεκτικότερο από άποψη κάλυψης-διάταξης μιας οικοδομής;

Τα λέμε και στα προηγούμενα μηνύματα. Υλοποιημένη ιδιοκτησία =οχι. Γιατί του λες να βάλει "ναι";

Δυστυχώς, έτσι όπως είναι ο ορισμός του αδόμητου για την ΗΤ στη σχετική απόφαση δεν επιτρέπεται να βάλεις "αδόμητο" όταν έχεις την οποιαδήποτε κατασκευή για την οποία απαιτείται άδεια ή ΕΕΔΜΚ. Στην περίπτωση του ΚΑΝΑ υπάρχει νομιμοποιημένη περίφραξη. Οπότε η απάντηση που έχουμε δώσει είναι "δοκίμασε επιλέγοντας "μη υλοποιημένο" και καταχώρηση τον αριθμό 1 στις λοιπές κατασκευές" και ο συνάδελφος @Liberal "Το αδόμητο (χωρίς κτίσμα) της εποχής των βεβαιώσεων μετατράπηκε σε δομημένο χωρίς υλοποιημένη ιδιοκτησία για την ηλεκτρονική ταυτότητα".

Κατά τη γνώμη μου όχι. Δεν θα πρέπει να βάλεις 1 τμ διότι αυτό το 1 τμ δεν προκύπτει από πουθενά. Αν δεν κάνω λάθος, "υλοποιημένη" ιδιοκτησία επιλέγουμε όταν έχουμε κτίριο που έχει κλείσει, ενώ αν έχουμε γιαπί βάζουμε ημιτελές. Μήπως εκεί γίνεται το συστημικό μπέρδεμα, οπότε κάνε ένα restart και δοκίμασε επιλέγοντας "μη υλοποιημένο" και καταχώρηση τον αριθμό 1 στις λοιπές κατασκευές και να δούμε αν θα προχωρήσει.

Ναι. Στους προ 23 οικισμούς δεν υπάρχει η "θεωρητική" αρτιότητα όπως σε οικόπεδα εν μέρει εντός και εν μέρει εκτός οριοθετημένων οικισμών. Δες και εδώ

Καλησπέρα Βασίλη. Δοκίμασε να βάλεις στις λοιπές κατασκευές τον αριθμό 1 (στα σχόλια περιγράφεις ότι πρόκειται για περίφραξη) και στην υλοποιημένη ιδιοκτησία βάλε "οχι" και πες μας αν προχωράει.

Διάβασε και μελέτησε. Οι ιδιοκτήτες έτσι κάνουν και δεν σε αφορά. Εσύ θα απαντήσεις όταν είσαι μελετητικά έτοιμος. Ξεκίνα από το τι οικισμός είναι και ποιο είναι το πολεοδομικό του καθεστώς. Πχ οι στάσιμοι οικισμοί ορίζονται σε ΦΕΚ και το πολεοδομικό τους καθεστώς διέπεται από το ΦΕΚ 588/Δ/82.

To ξεκίνημα δεν είναι έτσι όπως το περιγράφεις. Απαιτείται πλήρης αποτύπωση υπάρχοντων κτισμάτων με τοπογραφικό διάγραμμα και έλεγχος πολεοδομικής νομιμότητας. Στη συνέχεια και εφόσον αποδειχθεί ότι μπορεί να υλοποιηθεί η προσθήκη τότε το μελετάς. Οι οικισμοί, διέπονται από διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς, αναλόγως αν αυτοί είναι οριοθετημένοι κάτω των 2000 κατοίκων, προυφιστάμενοι του 1923, στάσιμοι, παραδοσιακοί, με ρυμοτομικό στερούμενοι όρων δόμησης κλπ. Μελέτησε το θέμα διεξοδικά και επανέρχεσαι.

Να παίρνει σειρά και η μετάθεση της λεγόμενης κόκκινης γραμμής αυθαιρέτων από την 28/7/2011, μήπως κοντά στο 2022 (εκλογές λέμε. Θα πάρουν ρεύμα και τα κοτέτσια)

Να διευκρινίσουμε ότι η παραπάνω ερωτοαπάντηση είναι μια άποψη και δεν έχει νομική βαρύτητα καθώς δεν περιλαμβάνεται σε απόφαση ή νόμο. Οπότε από την εν λόγω απάντηση του ΤΕΕ λαμβάνεις απλώς μια άποψη-κατεύθυνση και στο τέλος εσύ θα πρέπει να αποφασίσεις (καθώς δεν έχουν δωθεί διευκρινήσεις επισήμως) για το πως θα το καταχωρήσεις. Όμως, επειδή ένα υπόγειο μηχανοστάσιο πισίνας μπορεί να είναι ακόμη και τύπου κομπακτ (πολύ μικρό) και εφόσον και στο δ. κάλυψης της άδειας δεν φαινόταν ως καταγραφή στους υπόγειους ΄χωρους, δεν είναι και λάθος να το καταχωρήσεις και στις λοιπές κατασκευές, αφού φυσικά περιγράψεις στα σχόλια τι ακριβώς είναι. Μην κολλάς σε τέτοια, ενώ όλη η ΗΤΚ είναι μια ασάφεια. Κανείς δεν μπορεί να σε κατηγορήσει για τίποτα, όταν τεκμηριώνεις λεκτικά, ασχέτως αν συστημικά δεν ανταποκρίνεται πλήρως αφού όπως ξέρουμε το πληροφοριακό σύστημα ακολουθεί τη μοίρα των άλλων Π.Σ, στην προχειρότητα και στην δυχρηστία.

Θεωρώ ότι αυτό που σου είπαν δεν είναι σωστό. Αυτή τη στιγμή δεν υπάρχει πολεοδομική μελέτη, δηλαδή ο οικισμός δεν διαθέτει ρυμοτομικό σχέδιο και δεν έχει πολεοδομηθεί. Όπως ανέφερε ο συνάδελφος παραπάνω, το ΓΠΣ (που αφορά τις εξωαστικές χρήσεις) περιγράφει τον σχεδιασμό που θα γίνει. Επομένως, για μένα δεν θα πρέπει να γράψει ότι εμπίπτει στις διατάξεις του Ν. 1337/83 περί εισφορών σε γη και χρήμα.