Pavlos33

Αν η αγοραπωλησία ξεκινάει έτσι, άρχισε να ανησυχείς. Ο δικός σου μηχανικός που έβαλες να ελέγξει το ακίνητο ποια γνώμη έχει;

Όπως ανέφεραν και οι συνάδελφοι παραπάνω, από το ερώτημά σου διαφαίνεται ότι πρόκειται να γίνουν εργασίες επί κοινόχρηστων τμημάτων (οικόπεδο) της οικοδομή. Στο αρχικό ερώτημα αναφέρεις ότι κάποιος ιδιοκτήτης θέλει να κάνει τις εργασίες. Αν δεν έχει αποκλειστική χρήση σε κάποιο χώρο, δεν θα μπορέσει να τις κάνει χωρίς την συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών και το κυριότερο, στις κατασκευές αυτές (π.χ περίφραξη) δεν αποκτά κυριότητα, αλλά συγκυριότητα σύμφωνα με το ποσοστό του, καθώς αυτές θα είναι κοινόχρηστες. Θεωρώ ότι αυτό που σου είπε το ΤΕΕ έχει βάση. Θα συγκληθεί γενική συνέλευση και θα ληφθεί απόφαση. Στο ίδιο πρακτικό θα υπάρξει και ανάθεση στο μηχανικό επιλογής των συνιδιοκτητών. ΑΦΜ (εκτιμώ ότι μπορεί να μπει της πολυκατοικίας που πιθανώς να υπάρχει). Ως ΚΑΕΚ υπάρχει πάντα το ΚΑΕΚ του οικοπέδου από το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και αν αυτό δεν γίνεται, από την μερίδα του διαχειριστή που μάλλον αυτός θα γίνει ο εξουσιοδοτούμενος.

@Panos Arampos To ερώτημά σου δεν μπορεί να απαντηθεί με ασφάλεια μέσω ενός φόρουμ. Υπάρχουν στοιχεία που θα πρέπει να μελετηθούν από τον μηχανικό στον οποίο θα απευθυνθείς. 1. Ότι άδεια και να θελήσεις να έχεις θα πρέπει να ελεγχθεί η πολεοδομική νομιμότητα ολόκληρου του οικοπέδου και όλων των κτιρίων. Δεν αρκεί να εκδόθηκε κάποτε απλώς μια άδεια. Θα πρέπει όλα να είναι σύμφωνα με αυτήν και όποιες κατασκευές είναι καθ υπέρβαση της Ο.Α, να είναι πολεοδομικώς τακτοποιημένες βάσει νόμων τακτοποίησης (π.χ Ν. 4495/17 κλπ) 2. Η αποξήλωση ελενίτ (μιλάμε για την νόμιμη οδό που θα ακολουθηθεί αν εκδοθεί κάποια Ο.Α) απαιτεί μεγάλο κόστος διότι πρέπει να γίνει από εξειδικευμένη εταιρία όπως ορθώς αναφέρει παραπάνω ο Δημήτρης. 3. Αυτό που περιγράφεις για την αποθήκη είναι μια νέα κατασκευή. Επομένως, χρειάζεσαι νέα Ο.Α ανέγερσης αποθήκης καθώς και μια έγκριση ή άδεια κατεδάφισης της υπάρχουσας. Τα παραπάνω 1 έως 3 είναι ενδεικτικές σκέψεις και όχι περιοριστικές καθώς ο μηχανικός που θα απευθυνθείς είναι ο μόνος αρμόδιος να μελετήσει το ακίνητο, την αρτιότητα-οικοδομησιμότητα, την νομιμότητα, την ταύτιση με τον τίτλο του, την απαίτηση τυχόν άλλων εγκρίσεων κλπ. Οπότε, αν θέλεις να έχεις νομιμότητα στο ακίνητό σου, η οδός είναι μια και μοναδική. Απευθύνεσαι σε μηχανικό για τα περαιτέρω.

Το έγγραφο αυτό το οποίο παραθέτω προς διευκόλυνση της συζήτησης εστιάζει στο επιτρεπτό της σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας στο εν μέρει εντός οικισμού τμήμα ενός τεμνόμενου οικοπέδου. Η φράση του εγγράφου "...και συνεπώς για το τμήμα αυτό ισχύουν όλες οι διατάξεις που αφορούν τα εντός των ορίων οικόπεδα" δεν είναι σαφής ως προς το ποσοτικό μέρος της δόμησης, αν δηλαδή λαμβάνει υπόψη την θεωρητική αρτιότητα ή την πραγματική -εντός οικισμού- επιφάνεια οικοπέδου. Η φράση αυτή αναφέρει απλώς ότι το εντός οικισμού τμήμα έχει τα ίδια δικαιώματα, δηλαδή το να οικοδομήσει, το να συσταθεί οριζόντια ή κάθετη σε αυτό κλπ. Άρα, κατά την γνώμη μου το εν λόγω έγγραφο δεν απαντάει σαφώς στο ερώτημα και η αλήθεια είναι ότι ως σήμερα, τόσα εκδοθέντα έγγραφα δεν έχουν απαντήσει με σαφήνεια στο ερώτημα αυτό. Εγγρ-ΔΤΕ/6923/196/14-2-03 Απαντήσεις σε ζητήματα που τέθηκαν στις διημερίδες του του ΥΠΕΧΩΔΕ 25-26 και 27-28/11/02 "Οικόπεδο που τέμνεται από όριο οικισμού μέχρι 2000 κατοίκων και που θεωρείται ότι εμπίπτει εντός των ορίων του οικισμού ένα άρτιο οικόπεδο (Αρθ-7, παρ.1 ΠΔ/24-4-85), έχει όλα τα δικαιώματα των οικοπέδων που από την αρχή βρίσκονται εντός των ορίων, πχ μπορούμε σ' αυτό το οικόπεδο να κάνουμε σύσταση κάθετης συνιδιοκτησίας;" Σε απάντηση του ερωτήματος που υποβάλλατε, σας γνωρίζουμε ότι: Στο Αρθ-7 παρ.1 του ΠΔ/24-4-85 για τις τεμνόμενες ιδιοκτησίες ορίζεται ότι "θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή" και συνεπώς για το τμήμα αυτό ισχύουν όλες οι διατάξεις που αφορούν τα εντός των ορίων οικόπεδα. Η σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας εφαρμόζεται μόνο στο παραπάνω εντός ορίων θεωρούμενο τμήμα, δηλαδή το υπόλοιπο εκτός σχεδίου τμήμα δεν συμπεριλαμβάνεται στα ιδανικά μερίδια της διηρημένης ιδιοκτησίας. Παρεμπιπτόντως σας υπενθυμίζουμε ότι βάσει της παραπάνω διάταξης σε συνδυασμό με την παρ.1β Αρθ-5 του ιδίου ΠΔ, η κατά παρέκκλιση αρτιότητα εφαρμόζεται και στις παραπάνω τεμνόμενες ιδιοκτησίες (αυτό έχει διευκρινισθεί και με την Αποφ-78933/10889/90 αποδοχής της Γνωμ-192/90 ΝΣ). Συνεπώς αναγκαίο είναι να ελέγχετε σε όλες τις περιπτώσεις το χρόνο δημιουργίας των τεμνόμενων ιδιοκτησιών ώστε να αποφεύγεται η "επέκταση" του δικαιώματός τους στο μέγεθος της κατά κανόνα αρτιότητας από πιθανή μεταγενέστερη συνένωσή τους με άλλες εκτός ορίων ιδιοκτησίες.

Δηλαδή tetris λες οτι αν έχεις 1 τμ εντός οικισμού δικαιούσαι δόμηση 400 τμ (προφανώς με τοποθέτηση στο εκτός) και με κατά κανόνα αρτιότητα 1000 τμ; Προσωπικά δεν το βλέπω απολύτως ξεκάθαρο αυτό από τη νομοθεσία. Αντιθέτως το βλέπω άδικο για τα οικόπεδα που πραγματικά είχαν όλη τους την επιφάνεια εντός ορίων οικισμού. Νομίζω ότι τα εν μέρει εντός οικόπεδα ευεργετούνται αρκετά στο να τους δωθεί η δυνατότητα "αρτιοποιήσης" μέσω της θεωρητικής αρτιότητας και με δυνατότητα μεταφοράς της δόμησης στο εκτός οικισμού τμήμα. Με άλλα λόγια, αν είχες ένα οικόπεδο εντός οικισμού πολύ μικρής επιφάνειας το οποίο δεν τέμνεται από το όριο, αυτό το οικόπεδο θα δομούσε λιγότερα τμ από το τεμνόμενο -ίδιας επιφάνειας οικόπεδο-από το όριο; Η γνώμη μου στο ανωτέρω ερώτημα είναι ότι θα λάβει την δόμηση που αντιστοιχεί στο πραγματικό εντός οικισμού εμβαδόν (273,71 τμ). ΕΠιπλέον, μπορεί το εν λόγω τμήμα να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση, αν το οικόπεδο προυπάρχει του ΦΕΚ 181/Δ/85 και δεν υπάρχει περιοριστική διάταξη στην απόφαση οριοθέτησης για την ελάχιστη κατά παρέκκλιση αρτιότητα (π.χ 300 τμ).

Αυτό σου γράφω. Όχι όμως υπεύθυνη δήλωση. Μη δίνεις πράγματα που δεν ζητούνται. Ενημερωτικό σημείωμα όπως στο γράφω παραπάνω (πάτησε πάνω στο expand) Το αιτιολογικό είναι ότι το άρθρο 23 Ν. 1337/83 εφαρμόζεται σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού περιοχές.

Πρόκειται για γνωστή μπαχαλοκατάσταση που δεν ταιριάζει τίποτα με κανένα. Άλλο το συμβόλαιο, άλλο η άδεια, άλλο το κτηματολόγιο και άλλο το Ε9. Κλασσική περίπτωση. Η χρονολογία έκδοσης της Ο.Α δεν δικαιολογεί χρήση του ΦΕΚ 538/Δ/78 το οποίο εσφαλμένα αναγράφεται αντί του ΦΕΚ 270/Δ/85. Λογικά θα έγινε η χρήση του άρθρου 2 για γεωργοκτηνοτροφικά κτίρια. Ο τίτλος του 87 με την επιφάνεια άδειας είναι πολύ κοντά. 4013,99 στην Ο.Α και 4.014,50 τμ. Βεβαίως και οι επιφάνειες αυτές πάντοτε μας ανησυχούν, καθώς βρίσκονται πολύ κοντά στο όριο της αρτιότητας. Αφήνω τις τακτοποιήσεις ως δευτερεύον ζήτημα. Πρωτίστως πρέπει να γίνει εφαρμογή τίτλου και αντιπαραβολή με τοπογραφικό Ο.Α. Το όμορο που αγοράστηκε το 2009 (από τα γραφόμενα αντιλαμβάνομαι ότι δεν συντάχθηκε τοπογραφικό γι αυτό) αν ο ιδιοκτήτης θέλει να το θεωρήσει τοις πράγμασι συνενωμένο με το αρχικό μπορεί. Όμως, θα πρέπει να εξασφαλίζεται ότι υπάρχει αρτιότητα, διότι ο χρόνος αυτός θα είναι το έτος 2009, μεταγενέστερος της 31/12/2003 και συνεπώς πρέπει να έχει πρόσωπο 25 τουλάχιστον μέτρα σε αναγνωρισμένο προ 23 αγροτικό δρόμο κλπ. Ένα δεύτερο ζήτημα είναι το γιατί δηλώθηκε στο κτηματολόγιο με αυτή την επιφάνεια (5.640 ΤΜ) και μάλιστα ως ενιαίο, αφού καμία πράξη συνένωσης (εκτός αν υπάρχει κατά την σύνταξη του συμβολαίου του 2009) δεν υπάρχει για να δικαιολογηθεί το ένα ΚΑΕΚ. Κανονικά θα πρέπει να του έχουν αποδοθεί 2 διαφορετικά ΚΑΕΚ. Επομένως, πρώτα θα πρέπει να κατανοήσεις μέσω εφαρμογής τίτλων, άδειας, υφιστάμενων ορίων κλπ ποιο είναι σήμερα το γήπεδο και ποιο ήταν κατά την έκδοση της Ο.Α και να κρίνεις εάν τότε εκδόθηκε η Ο.Α με ψευδές τοπογραφικό (ενδεχόμενη περίπτωση να ήταν μικρότερο των 4.000 τμ και μη άρτιο) οπότε θα βάλεις "οχι" στην ύπαρξη Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου (παράρτημα Α). Καλό είναι να έχεις σε ένα τοπογραφικό αποτύπωσης 3 διαφορετικά layer. Ένα να αφορά την εφαρμογή σύμφωνα με την Ο.Α, ένα σύμφωνα με τον τίτλο και ένα σύμφωνα με την σημερινή αποτύπωση. Με βάση αυτά θα εξάγεις πολύ καλύτερα συμπεράσματα.

Ν-1337/83. ΑΡΘΡΟΝ-23. Προστασία ακτών. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμού πρό του 1923 και σε ζώνη πλάτους 500 μέτρων από την ακτή ή όχθη δημοσίων λιμνών (εκτός αν έχει ορισθεί μεγαλύτερο πλάτος ΖΟΕ κατά το Αρθ-29 του Ν-1337/83) δεν επιτρέπονται οι περιφράξεις. 1. Από την έναρξη της ισχύος του νόμου αυτού σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμού πρό του 1923 και σε ζώνη πλάτους 500 μ. από την ακτή ή όχθη δημοσίων λιμνών (εκτός αν έχει ορισθεί μεγαλύτερο πλάτος ΖΟΕ κατά το Αρθ-29 του Ν-1337/83) δεν επιτρέπονται οι περιφράξεις.

Όχι. Θα τακτοποιήσει όλες τις αυθαιρεσίες στο ακίνητο (κτίριο και οικόπεδο).

Το ερώτημα θα πρέπει να περιέχει και μετρικές πληροφορίες. Η άδεια αφορούσε κτίριο επιφάνειας.....ορόφων....σε γήπεδο επιφάνειας....και εκδόθηκε βάσει των όρων δόμησης πχ ΦΕΚ 270/Δ/85 άρθρο...? Σήμερα, το γήπεδο έχει επιφάνεια.....τα αυθαίρετα τμήματα έχουν επιφάνεια.....κλπ. Στο κτηματολόγιο η ιδιοκτησία δηλώθηκε με επιφάνεια...?

@ppanag To ερώτημα ήταν αν σε ένα συνιδιόκτητο ακίνητο σε οικόπεδο εντός οικισμού, δικαιούται ο ένας εκ των συνιδιοκτητών να προβεί σε τακτοποίηση, ανεξαρτήτως γνώμης του άλλου (το ακίνητο παραμένει εξ αδιαιρέτου) και ο προβληματισμός υπάρχει γιατί ο νόμος αναγράφει σε εντός σχεδίου. Κατ αναλογία όπως αναφέρω και παραπάνω, για τον υπολογισμό προστίμου, διευκρινίστηκε (το ίδιο είχε γίνει και στο Ν. 4178) ότι και τα ακίνητα εντός οικισμού να θεωρούνται σαν εντός Ρ.Σ. Επιπλέον, να δούμε αν έστω δεν επιτρέπεται ένας συνιδιοκτήτης μια διώροφης κατοικίας να προβεί σε υπαγωγή χωρίς τη συναίνεση του άλλου και αυτός κάνει την υπαγωγή. Ποια ζημιά θα έχει προκαλέσει στον άλλον συνιδιοκτήτη; Μήπως θα του έχει προσδώσει όφελος και υπεραξία λόγω άρσης των πολεοδομικών αυθαιρεσιών και της αναστολής όλων των κυρώσεων, καθιστώντας το ακίνητο έτοιμο προς σύσταση ή μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων; Προσωπική γνώμη εκφράζοντας θεωρώ ότι μάλλον πρόκειται για την ίδια "λεκτική παράλειψη" όπως και για τον υπολογισμό προστίμου.

Το βλέπω ως όριο του οικοπέδου το οποίο εφάπτεται σε δασική έκταση σε εκτός σχεδίου περιοχή. Αφού η οικοδομή θα ανεγερθεί στο εντός οικισμού τμήμα θα γίνει χρήση του συνόλου των διατάξεων που αφορά τη δόμηση εντός οικισμού. Στις διατάξεις αυτές δεν βλέπουμε να αναφέρεται διαφορετική υποχρεωτική πλάγια απόσταση από αυτή των 2,50 μ ή 0,00 (επαφή κτίσματος με το όριο).

Η γνώμη μου είναι ότι θα πας στα 2,50 μ και όχι στα 10, διότι η απόσταση των 10 μ αναφέρεται σε οικοδομές επί εκτός σχεδίου και εκτός οικισμών γήπεδα.

Διευκρίνιση δεν υπάρχει τουλάχιστον σε κάποια εγκύκλιο. Πάντως για τον υπολογισμό προστίμου διευκρινίζεται ότι "εντός σχεδίου", θεωρούνται και οι "εντός οικισμού" περιοχές.

Θα πρέπει αρχικά να πας στην ΥΔΟΜ και να πάρεις τον πλήρη φάκελο της Ο.Α, ώστε να διαπιστώσεις εάν έγινε συνένωση τοις πράγμασιν στα πλαίσια έκδοσης της Ο.Α και στο τοπογραφικό έδειξαν τα οικόπεδα ως ενιαία έκταση. Αν δεν έχει γίνει αυτό το πιθανότερο είναι να υπάρχουν ζητήματα νομιμότητας, τα οποία θα πρέπει να λυθούν στα πλαίσια του Ν. 4495 και μετά να επιστρέψεις για τα ζητήματα καταγραφής στην Η.Τ.Κ. Μπορείς να διαβάσεις τα σχετικά θέματα εδώ και εδώ

Αν εννοείς ένα εντελώς αυθαίρετο κτίριο η αλλαγή περιγράμματος δεν έχει νόημα, αφού δεν υπάρχει εγκεκριμένο περίγραμμα προς σύγκριση. Αν εννοείς, ακίνητο στο οποίο έχει εκδοθεί Ο.Α με αυθαιρεσίες προ 1983, τότε θα βάλεις τις αυθαιρεσίες αυτές επιλέγοντας κατηγορία 2 και όσες κρίνεις ότι συμφέρει να ενταχθούν στην κατηγορία 3, θα τις βάλεις σε ξεχωριστό Φ.Κ.

Αν οι καθαιρέσεις αφορούν τις όψεις της πολυκατοικίας (πχ κούτελα μπαλκονιών, σοβάδες κλπ) θεωρώ ότι μπορείς να εκδόσεις μία ΕΕΔΜΚ για εργασίες σε κοινόκτητα-κοινόχρηστα τμήματα.

Κινητά πράγματα είναι και όχι κτίριο για να ισχύσει η απαιτούμενη απόσταση Δ. Το θέμα αυτό δεν είναι ζήτημα μηχανικού. Οπότε, για να μην μπλέχεις περισσότερο χαλώντας χρόνο, ψυχική διάθεση και χρήμα, αναζήτησε τρόπους οπτικής απόκρυψης. Δεν βρίσκω κάτι άλλο.

για πάμε...

Καλησπέρα. Πολεοδομική παρανομία δεν φαίνεται να υπάρχει. Όμως, αν θες να το πας παραπέρα το θέμα, γνώμη μου είναι να απευθυνθείς σε δικηγόρο σχετικά με το "δέσιμο" πάνω στην δική σου περιτοίχιση-καγκελοπερίφραξη. Από την άλλη, αν αυτός λύσει τα σχοινιά, πρακτικά έχει απλώς ακουμπήσει πράγματα στο δικό του οικόπεδο και στην παρειά του τοίχου εντός της δικής του ιδιοκτησίας. Προσωπικά δεν βλέπω να μπορείς να κάνεις κάτι πέραν μιας συζήτησης σε φιλικό επίπεδο. Αν η οπτική ρύπανση σε φτάνει στα όριά σου, μάλλον θα πρέπει να σκεφτείς τρόπους οπτικής απόκρυψης από την δική σου πλευρά (πχ ζαρντινιέρες, γλάστρες με ψηλά φυτά, καφασωτά, καλαμωτές κλπ)

@HAROUL Αυτό που θυμάμαι από ημερίδες του ΤΕΕ είναι ότι δεν απαιτείται ΗΤΚ λόγω έκδοσης ΕΕΔΜΚ.

@Ζωή Παπαδάκη Καλησπέρα. Περιγράψτε την υπόθεσή σας για να λάβετε απαντήσεις.

@Giallou Όπως σωστά αναφέρει παραπάνω ο συνάδελφος θα πρέπει να γίνει συνεννόηση με το Κτηματολογικό γραφείο για το πως θα "περάσει" η μεταγραφή. Η δασική έκταση που αναφέρεις, εάν είναι χαρακτηρισμένη ΑΔ, υπάρχει πρόσφατη νομοθεσία για τους δασωμένους αγρούς και την διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί για την μεταβίβαση μιας τέτοιας έκτασης.

@Tolis Tsimoudas Kαλημέρα. Όπως προανέφεραν και οι συνάδελφοι, πριν την έναρξη εργασιών θα πρέπει να εκδοθεί έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για διαχωρισμό οριζόντιας ιδιοκτησίας (αυτό θα το κρίνει ο μηχανικός εάν γίνεται να εκδοθεί). Η έκδοση της άδειας θα γίνει ηλεκτρονικά από μηχανικό. Η άδεια αυτή διαβιβάζεται και στο ΙΚΑ οπότε θα πρέπει να ανοιχτεί και έργο στο ΙΚΑ για να πληρωθούν τα σχετικά ένσημα. Όταν η άδεια εκδοθεί θα πρέπει μετά να επισκεφθείς συμβολαιογράφο για να γίνουν οι διορθώσεις στη σύσταση και να λάβουν ΚΑΕΚ οι διαχωρισμένες πλέον ιδιοκτησίες.

Μέχρι στιγμής ισχύει ότι εντός της κύριας κατοικίας του (αυτής δηλαδή που διαμένει) ένας μηχανικός, λογιστής, δικηγόρος κλπ, μπορεί να κάνει χρήση τμήματος της οικίας του (θα πρέπει και να υπάρχει κάποιο υπόλοιπο για να διαμένει) για άσκηση επαγγέλματος. Αυτό έχει κριθεί στο παρελθόν με τη νομολογία ότι οι χρησιμοποίηση του χώρου κατοικίας για αυτές τις δραστηριότητες δεν "αλλοιώνει" την χρήση της κατοικίας. Αυτό που μάλλον θέλουν να αλλάξουν είναι να επιτρέπεται η άσκηση των παραπάνω επαγγελματικών δραστηριοτήτων, όχι μόνο στην κύρια κατοικία (δηλαδή σε αυτή που διαμένει μόνιμα) αλλά και σε δευτερεύουσα (δηλαδή να μην ενδιαφέρει αν ο επαγγελματίας διαμένει μόνιμα στην κατοικία που θα χρησιμοποιεί και για άσκηση του επαγγέλματός του). Στο παραπάνω νομίζω ότι έχουμε να κάνουμε με μια κακογραμμένη διατύπωση. Πιθανώς να εννοούν ότι ο εκμισθωτής θα μισθώσει σε κάποιο μισθωτή κατοικία και σε αυτή ο μισθωτής μπορεί (με ειδική μνεία στο μισθωτήριο) να μπορεί να την χρησιμοποιεί και σαν επαγγελματική έδρα. Μόνο που αυτό συμβαίνει και σήμερα. Ας περιμένουμε να δούμε το τελικό κείμενο.