Pavlos33

Καλημέρα Δημήτρη. Όπως τα θυμάσαι είναι. Η δήλωση μηχανικού θα πρέπει να αναφέρει ότι το ακίνητο υπό στοιχεία.....είναι ενιαίο και περιλαμβάνει δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς με το υπό στοιχεία....τμήμα 1, να είναι άρτιο οικοδομήσιμο ως εντός οικισμού και το υπό στοιχεία τμήμα 2 ως εκτός οικισμού. Η ζώνη των 500 μ δεν μας απασχολεί παρά μόνο αν είχαμε περίπτωση κατάτμησης μικρότερης των 1000 τμ (υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν ειδικές διατάξεις λόγω ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ κλπ στην περιοχή). Ο Σ.Δ δεν αθροίζεται μεταξύ των δυο τομέων και η μελλοντική οικοδομή μπορεί να χτιστεί από το εντός στο εκτός τηρώντας τις αποστάσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Το εκτός οικισμού τμήμα δε μας προβληματίζει, διότι ακόμη και τυφλό να είναι προυφίσταται της 31/12/2003 και έχει ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Ο προβληματισμός είναι για το εντός οικισμού τμήμα. Αν θεωρήσουμε ότι ο χρόνος της εκ των πραγμάτων συνένωσης είναι ο Σεπτέμβριος του 2003 (τότε όλα έχουν περιέλθει στην κατοχή του ίδιου ιδιοκτήτη ), υπάρχει ΄ενα ζήτημα στον χρόνο δημιουργίας πλέον για το εντός οικισμού τμήμα, διότι αν αυτό δεν πληροί την κατά κανόνα αρτιότητα σύμφωνα με την απόφαση Νομάρχη περί οριοθέτησης του οικισμού, θα πρέπει να αναζητηθεί η παρέκκλιση ως προ 85 σε συνδυασμό με το "εν μέρει εντός" που το οδηγεί στην εφαρμογή της θεωρητικής αρτιότητας με όση επιφάνεια και αν έχει στο εντός οικισμού τμήμα. Επιπλέον θα πρέπει να έχουμε πληροφορίες για το αν το εντός οικισμού τμήμα έχει πρόσωπο σε δρόμο προ 85. Όμως, αν θεωρήθηκε συνενωμένο (τα τρια ακίνητα) από τον 9/2003, το εντός οικισμού τμήμα δεν προυφίσταται πλέον του 85 (του χάλασαν την ημεροχρονολογία παρέκκλισης).

Tείνω προς αυτή την άποψη.

Ακριβώς. Όμως θα πρέπει να γράψεις στην Τ.Ε την επιφάνεια του νόμιμου υπογείου που άλλαξε χρήση σε κατοικία και την αυθαίρετη επιφάνεια υπογείου με βοηθητική χρήση, διότι την δήλωση θα την χρησιμοποιήσει μετά και η συμβολαιογράφος και θα πρέπει να της δώσεις να καταλάβει για τις χρήσεις, ώστε να υπολογίσει σωστά τις αντικειμενικές αξίες. Οι μειωτικός 0,30 αφορά την περίπτωση στην οποία το αυθαίρετο υπόγειο ή το υπόγειο που άλλαξε χρήση, συνδέεται λειτουργικά με το ισόγειο (με απλά λόγια να έχεις εσωτερική πρόσβαση σε αυτό). Ελπίζω τώρα να τα ξεκαθάρισες.

Έστω ότι έχεις λειτουργικά συνενωμένο υπόγειο με το ισόγειο. Θα βάλεις όλα τα τ.μ στο κελί του μειωτικού 0,30 για να πάρει το πρόστιμο την μείωση. Στην τεχνική έκθεση όμως θα αναγράψεις αναλυτικά την επιφάνεια που έχει γίνει κατοικία (κύρια χρήση) και την επιφάνεια που ενδεχομένως παραμένει χώρος βοηθητικής χρήσης (π΄χ αποθήκη, λεβητοστάσιο, χώρος στάθμευσης κλπ). Οι μειωτικοί 0,30 ή 0,50 εφαρμόζονται όπως αναγράφεται στο άρθρο 100 (υπάρχουν και οι περιπτώσεις σοφιτών και παταριών ή ισόγειων Β.Χ μέχρι 50 τμ). Αν έχεις και αυθαίρετους χώρους σε ισόγειο (πχ κατοικία) θα τους βάλεις στο κελί ΥΔΚΧ (σε άλλο φύλλο καταγραφής) αφού αυτοί δεν λαμβάνουν μειωτικό. Τα ποσοστά υπέρβασης θα είναι τα ίδια σε κάθε φ΄.κ. Αν έχεις το τμήμα υπογείου με παραβίαση ΥΚ και Δ, σπας την επιφάνεια σε άλλο Φ.Κ για να βάλεις τον συνδυασμό παράβασης.

Συμφωνώ απολύτως...

Σαν επιφάνεια ΥΔ θα μπει και η υπέρβαση λόγω της αλλαγής χρήσης από Β.Χ σε ΚΧ, αλλά και η επιφάνεια της αυθαίρετης επέκτασης του υπογείου. Αν η επέκταση έχει χρήση βοηθητική (πχ αποθήκη) θα βάλεις την επιφάνειά της στους Β.Χ. Αν δεν έχεις σύσταση οροφοκτησίας θα αθροίσεις όλες τις επιφάνειες υπέρβασης και θα τις διαιρέσεις με την επιτρεπόμενη δόμηση ή αυτή που ίσχυε κατά την έκδοση της άδειας (ότι είναι πιο συμφέρον).

Η διαφορά εστιάζεται στο αν η αυθαίρετη κατασκευή έγινε σε υπόγεια στάθμη και τότε λαμβάνει μειωτικό συντελεστή (0,30 ή 0,50). Αυτό λέει ο νόμος, ενώ η εγκ. 2 διαφοροποιείται από το νόμο και "απαιτεί" ο χώρος να αποτελεί υπόγειο βάσει ορισμού ΓΟΚ 85 προκειμένου να λάβει τον μειωτικό. Μάλλον στο ερώτημά σου αναφέρεσαι στον μη υπολογισμό κατηγορίας των υπογείων σε περιοχές που είναι εντός σχεδίου (άρθρο 96).

Με ΥΔ+ΥΚ+παραβίαση Δ και τον αναλυτικό για το ξεμπάζωμα που αφορά το προβλεπόμενο υπόγειο.

Η βούληση αυτή περί θεώρησης ως τοις πράγμασι συνενωμένο, δεν θα πρέπει και να εμφανίζεται-αποδεικνύεται ως προς την χρονολογία της; Για παράδειγμα, μέσω κάποιας Ο.Α, συμβολαίου, ή άλλης πράξης ;

Καλησπέρα. Σίγουρα θα χρειαστείς την συνεργασία με δικηγόρο. Πρώτα όμως εξασφάλισε με κάποιο τρόπο (ίσως από τον διαχειριστή ή κάποιον άλλο ιδιοκτήτη της πολυκατοικίας) την συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και τον κανονισμό της οικοδομής, ώστε να διαπιστώσεις αν όντως στην οριζόντια ιδιοκτησία του καταστήματος έχει αποδοθεί η αποκλειστική χρήση του εν λόγω χώρου.

Κάτι δεν στέκει στην περιγραφή. Η σύσταση καθέτων όρισε δυο τμήματα με τα όρια χρήσης και ποσοστό συνιδιοκτησίας με την επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη σε κάθε τμήμα. Αν λοιπόν η μια οικοδομή είχε εξαντλήσει τον ΣΔ του οικοπέδου και προφανώς αυτή η οικοδομή θα εμφανίστηκε στο τοπογραφικό της σύστασης στο ένα τμήμα, το άλλο τμήμα στον πίνακα ποσοστών τι δόμηση και τι κάλυψη πήρε;

Συγκέντρωσε τα υποερωτήματα γιατί χαθήκαμε. Το πρώτο ερώτημα αφορούσε την χρήση μειωτικού και είναι ξεκάθαρο ότι λαμβάνει 0,30 αφού υπάρχει λειτουργική συνένωση. Το δεύτερο ερώτημα, αφορούσε υπολογισμό προστίμου υπογείου με αναλυτικό ο οποίος δεν επιτρέπεται. Στο αμέσως παραπάνω ερώτημα δεν έχω καταλάβει τι εννοείς

Οι χώροι δεν υπολογίζονται σε καμία περίπτωση με αναλυτικό.

Ακριβώς. Έχεις λειτουργικά συνδεδεμένο υπόγειο, το οποίο μετατράπηκε σε κύριο χώρο μεζονέτας.

Προσωπικά δεν ελπίζω ότι θα πετύχεις κάτι. Αν έχει τύχει να δεις βεβαιώσεις που δίνει η ΥΔΟΜ σε τέτοιες περιπτώσεις είναι γεμάτες προϋποθέσεις (τα γνωστά..."εφόσον προϋφίσταται και χωρίς έλεγχο τίτλων" και "βάσει της δήλωσης του τάδε μηχανικού"). Με τέτοιες προϋποθέσεις βγάζω και σου δίνω εγώ την βεβαίωση. Επειδή προαναφέρθηκε να το ξεκαθαρίσουμε ότι το πρόβλημα είναι ότι το γήπεδο του 2006 δεν είναι άρτιο λόγω έλλειψης προσώπου και αναζητείται ημεροχρονολογία προγενέστερη για να εμπίπτει σε παρέκκλιση και έτσι ο ν.4495, απαιτώντας το ένα τουλάχιστον να είναι άρτιο, η επιθυμητή συνένωση δεν οδηγεί στην δημιουργία άρτιου γηπέδου. Η συνένωση τοις πράγμασιν δεν αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο όπως αναφέρω στο προηγούμενη ποστ (πχ περίπτωση ΟΑ που θα δείχνονταν συνενωμένο). Άρα, μένει να "πειραχθεί" ο χρόνος δημιουργίας του μεγάλου γηπέδου (μέσω ακόμη και διόρθωσης της γονικής παροχής αν απαιτηθεί) με ισχυρά τεκμήρια (ίσως δικαστική απόφαση) για να εμπέσει σε παρέκκλιση αρτιότητας και έτσι να κολλήσει το μικρό γήπεδο πάνω του για βελτίωση αρτιότητας.

Έτσι όπως είναι τα πράγματα, έχω την άποψη ότι δεν μπορείς να επικαλεστείς συνένωση της πράγμασιν. Το πρόβλημα είναι για το μεγάλο γήπεδο αναφορικά με το ότι δεν επιβεβαιώνεται συμβολαιογραφικά η ημεροχρονολογία δημιουργίας του προ του έτους 78, ώστε να μπορούσε να εμπίπτει σε κάποια παράκκλιση παρόδιου γηπέδου για να μην απαιτείται πρόσωπο 45 μ, αλλά μικρότερο και αν υπήρχε αυτή η απόδειξη, θα μπορούσε να προσαρτηθεί στο άρτιο κατά παρέκκλιση και το μη άρτιο χωρίς να θίγεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα και όλο αυτό στα πλαίσια έκδοσης προέγκρισης Ο.Α δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759. Για το μεγάλο γήπεδο των 5.250 τμ, ο σίγουρος χρόνος δημιουργίας του είναι το έτος 2006. Το ερώτημα είναι αν μπορεί να γίνει κάποια διόρθωση του συμβολαίου της γονικής παροχής με σίγουρα στοιχεία για την ημεροχρονολογία δημιουργίας του (ίσως κάποια δικαστική απόφαση που να αναφέρει την χρονολογία νομής;).

@Wandering_ant Συμφωνώ με όσα έχουν αναφέρει οι συνάδελφοι. Το θέμα σου δεν ξεκινάει καθόλου καλά. Εμένα αν μου έλεγε πωλητής ότι δεν έχει τοπογραφικό και μάλιστα δεν έχει (ή δεν θέλει) να το κάνει θα έφευγα τρέχοντας. Προφανώς και δεν πρέπει να δεχτείς να δώσεις εσύ χρήματα. Απλά απομακρύνσου από αυτή την συναλλαγή. Γι αυτό που ρώτησες, δεν μπορείς να ξέρεις αν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Αυτό είναι δουλειά του μηχανικού, να το ερευνήσει, να το μελετήσει, να συντάξει το τοπογραφικό διάγραμμα και να βάλει την υπογραφή και την σφραγίδα του, αναλαμβάνοντας την ευθύνη. Επιπλέον, επειδή οι μεσίτες είναι γνωστοί στα κόλπα, αλλά την μεσιτεία μια χαρά θα την πάρει, πες του να το πληρώσει αυτός και να τα βρουν μετά με τον πωλητή (για να δούμε αν θα δεχτεί).

1. Εννοείς ότι υπάρχουν αμφιβολίες για δημιουργία δρόμου και μετά το 81; 2. Το οικόπεδο που δημιουργείται μετά το 81 για να είναι άρτιο απαιτείται Ε=2.000 τμ και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, με οποιοδήποτε μήκος.

Δηλαδή επικαλείσαι συνένωση τοις πράγμασιν, αλλά αυτή θα πρέπει και από κάπου να προκύπτει. Αν πχ είχε εκδοθεί μια άδεια στο συνολικό γήπεδο τότε θα ίσχυε ή αν είχε γίνει κάποια συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης και περιέγραφε ότι τα δυο αυτά θεωρούνται συνενωμένα τοις πράγμασιν.

@zulumpo Το οικόπεδό σου είναι άρτιο κατά παρέκκλιση. Η υποχρέωση για πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ισχύει για οικόπεδα που δημιουργούνται μετά την έναρξη ισχύος του ΠΔ 2/13.3.81 ΦΕΚ 138/Δ/81. Πάντως, τσέκαρε σχολαστικά την αλληλουχία τίτλων διότι ένα τόσο μεγάλο οικόπεδο, σε προ 23 οικισμό, μάλλον προκαλεί υποψίες ως προς το χρόνο δημιουργίας του. Επιπλέον, βλέπεις μήπως στον οικισμό έχε επέλθει οριοθέτηση οπότε δεν πας με το ΦΕΚ 138/Δ/81 αλλά με το ΦΕΚ 181/Δ/85, το ΑΑΠ 289 /2011 και την σχετική απόφαση οριοθέτησης.

Θα υπολογίσεις με αναλυτικό τις εργασίες που έγιναν για την υλοποίηση του διαμερίσματος. Δεν θα βάλεις ΥΔ καθώς ο χώρος έχει προσμετρήσει στη δόμηση.

Πολύ σωστά και δεν είναι πως δεν τους το έχουμε υποδείξει. Τόσους μήνες λέμε τα ίδια περί μόνιμης αναστολής της ΗΤΚ. Πάλι Η ΠΟΜΙΔΑ με τους συμβολαιογράφους θα ξελασπώσει (δυστυχώς για τον κλάδο μας).

Το αντίγραφο διπλώματος δεν αρκεί για την απόδειξη του integrated master. Στο ΦΕΚ 3987/14.9.2018 υπάρχει η σχολή των πολιτικών μηχανικών ΕΜΠ. Διάβασε την προκήρυξη και αν ζητάει απλώς την διαπιστωτική απόφαση, ανέβασε στο μητρώο του ΑΣΕΠ και επισυναψέ το στην αίτηση, το εν λόγω ΦΕΚ. ΦΕΚ 3987 Β 2018.pdf

Δημήτρη η συγκεκριμένη απόφαση αφορά γήπεδο με πρόσωπο σε δευτερεύουσα εθνική οδό και ορθώς στην περίπτωση αυτή απαιτήθηκε έγκριση εισόδου-εξόδου για κατοικία. Το θέμα είναι, αν ισχύει το ίδιο και όταν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αγροτική οδό και η χρήση στο γήπεδο θα είναι η κατοικία.

Θα συνεχίσουν στο υπουργείο τις ίδιες σπασμωδικές κινήσεις, επιμένοντας στην εφαρμογή της ΗΤΚ χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει στο ελάχιστον η εφαρμογή της (βλέπετε τα δεκάδες ερωτήματα για κάθε περίπτωση τα οποία προφανώς μένουν αναπάντητα) ενώ η πιο τίμια κίνηση θα είναι η γενικευμένη αναστολή της, μέχρι να δοθούν διευκρινίσεις για πολλά θέματα και να ψηφιοποιηθούν τα απαιτούμενα αρχεία υπηρεσιών. Οι συμβολαιογράφοι πίεσαν και πέτυχαν το αυτονόητο γι αυτούς, δηλαδή να ολοκληρώσουν τα συμβόλαια που έχουν προεργαστεί προ 1/4/2022 και να πληρωθούν.