Pavlos33

Αν και το ερώτημα θα ενδιέφερε την ενότητα ρυθμίσεων Ν. 4495, ποια η έννοια αλλαγής χρήσης από κύριο χώρο σε βοηθητικό χώρο; Όταν η χρήση αλλάζει, εννοείται η κύρια χρήση. Οι βοηθητικές χρήσεις επικουρούν μια κύρια χρήση και δεν την αλλοιώνουν υπό την πολεοδομική έννοια. Πχ έχουμε μια κατοικία με υπόγεια αποθήκη και θέση στάθμευσης. Η χρήση παραμένει κατοικία με τα παραρτήματα και παρακολουθηματά της.

Μια πρόταση για συστημική καταχώρηση θα ήταν να βάλεις μηδέν τ.μ στην γραμμή της δήλωσης υπαγωγής στην καρτέλα επιφάνειες. Στην ενότητα "χρήσεις" θα βάλεις τα 40 τμ με χρήση κατοικίες και στην τεχνική περιγραφή θα αναφέρεις ότι βάσει της τάδε δήλωσης ρυθμίστηκε αλλαγή χρήσης από ΚΧ (αποθήκη) σε ΚΧ (κατοικία) χωρίς μεταβολή επιφάνειας και θα επισημάνεις ότι η καταχώρηση επιφάνειας στην γραμμή που αντιστοιχεί στην πράξη της υπαγωγής, καταχωρείται μηδενική για συστημικούς λόγους. Αρνητική επιφάνεια θα έπρεπε να βάλεις σε έναν Η.Χ (βάσει Ο.Α) ο οποίος κλείστηκε και τακτοποιήθηκε. edit: Mόλις είδα ότι είχε απαντήσει πιο πριν ο συνάδελφος ppanag

Το θέμα μας δεν είναι τι λάθη έχουν κάνει οι άλλοι, αλλά να δώσουμε κατευθύνσεις για την σωστή διαδικασία. Μην ξεχνάμε ότι η ΗΤΚ έχει τεθεί από 1/4/2022 σε υποχρεωτική εφαρμογή. Για προτεινόμενες λύσεις στο θέμα καταπάτησης όμορης ιδιοκτησίας διάβασε εδώ και εδώ.

Γιατί να είναι 2,50 μ; Αφού έχεις όριο απαλλοτρίωσης, σημαίνει ότι υπάρχει κατηγοριοποιημένη οδός (επαρχιακή, εθνική). Αν πχ ο δρόμος ήταν πρωτεύων επαρχιακός η γραμμή δόμησης καθορίζεται στα 20 μ από τον άξονα. Έβαλες τον άξονα του δρόμου να δεις που πέφτει η γραμμή δόμησης;

Στις ημερίδες είχαν πει για καταχώρηση επιφάνειας από το πιο πρόσφατο τοπογραφικό . Πχ αν αυτό ήταν από τοπογραφικό αποτύπωσης για μια τακτοποίηση. Στο πεδίο των παρατηρήσεων μπορείς να αναγράψεις προαιρετικά και τις άλλες επιφάνειες (τίτλου, κτηματολογίου κλπ). Κάποια στιγμή είχαν πει ότι θα γίνει διασύνδεση με το σύστημα κτηματολογίου και θα έρχονται τα στοιχεία του οικοπέδου προσυμπληρωμένα.

Θα σου αναρτήσω λίγο αργότερα το σχετικό έγγραφο που αναφέρει ότι το όριο γηπέδου επί αγροτικής οδού, προσιδιάζει με πλάγιο όριο και όχι με πρόσωπο επί οδού. Ξεκάθαρη περίπτωση παραβίασης πλάγιας απόστασης. Πάντως, έχουμε κάνει μεγάλη συζήτηση και στους οικισμούς για οικόπεδα με πρόσωπο σε δημοτική οδό, αν θα πρέπει να ληφθεί παραβίαση πρασιάς, καθώς το προκήπιο ισχύει ως ορισμός σε ρυμοτομικά σχέδια.

Πολύ σωστά. Συνοψίζοντας, για το ερώτημα του Χρήστου. Έχει γήπεδο το οποίο σύμφωνα με τα γραφόμενά του υπάγεται στην περίπτωση παρέκκλισης αρτιότητας παρόδιου γηπέδου με Εελαχ=750 τμ και πρόσωπο σε οδό άνω των 10 μ. Το μήκος προσώπου άνω των 20 μ (αναφέρει ότι έχει πρόσωπο άνω των 45 μ) καθορίζει τις πλάγιες αποστάσεις και λόγω αυτού, οι πλάγιες αποστάσεις δεν θα είναι 2,50 μέτρα, αλλά 15 μ. Το βάθος γηπέδου αναφέρει ότι είναι μικρότερο των 35 μ, οπότε η οπίσθια πλάγια απόσταση είναι 2,50 μ. Τέλος, όπως σωστά αναφέρθηκε θα πρέπει να εξεταστεί η κατηγορία της οδού (πχ πρωτεύων επαρχιακός δρόμος, αναγνωρισμένος δημοτικός ως κύριος και μοναδικός κλπ) ώστε να καθοριστεί η γραμμή δόμησης από τον άξονα της οδού λόγω μέτρων ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας (ΠΔ 209/98), σε συνδυασμό και με τυχόν ύπαρξη ορίου απαλλοτρίωσης, αλλά και εφαρμογής ορίου της οδού (όταν δεν υφίσταται όριο απαλλοτρίωσης) και να ελεγχθεί τελικώς, εαν προκύπτει οικοδομήσιμο τμήμα. Καλό θα ήταν ο ερωτών να ανεβάσει το τοπογραφικό του (σβήνοντας προσωπικά στοιχεία) για να έχουμε καλύτερη εποπτεία του ερωτήματός του.

Αν έχεις κτίσμα που πατάει ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα, το θέμα είναι πολύ σοβαρό και πολύ δύσκολα αντιμετωπίσιμο. Εξυπακούεται ότι δεν μπορείς να προβείς σε δήλωση υπαγωγής προτού λυθεί το ιδιοκτησιακό ζήτημα. Σε παραπέμπω να διαβάσεις προσεκτικά το σχετικό θέμα στο φόρουμ.

Η εεδμκ για κατασκευή λιθόκτιστης αποθήκης δίνονταν με την υποχρέωση τήρησης πλάγιας απόστασης 10 μ. Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, το όριο του γηπέδου επί αγροτικού δρόμου, προσιδιάζει με πλάγιο όριο. Συνεπώς, υπάρχει παραβίαση Δ κατά 8 μ. (θα έπρεπε να απέχει 10 μ από το όριο του δρόμου).

@Stefevagg Δε βλέπω κάποιο λόγο σε αυτοτελές κτίριο χωρίς σύσταση να προβείς σε διάκριση χώρων. Αν είχες κτίριο με σύσταση θα έπρεπε να κάνεις τον διαχωρισμό, διότι θα έπρεπε να εισαχθούν και οι κοινόχρηστοι χώροι, ως μια ξεχωριστή ιδιοκτησία. @Arche Τα αδιαμόρφωτα ισόγεια τα συναντάμε σε Ό.Α με ΓΟΚ 73.

Συνάδελφε δες μερικά ποστ πιο πάνω. Βάζεις ΠΗΤ τύπος 2 (ρυθμισμένο). Στην προεπισκόπηση του ΠΗΤ για τον τύπο 2 θα δεις ακριβώς ότι έγραφε και η βεβαίωση άρθρου 83 Ν. 4495 (περίπτωση γ) για όσα είχαν τακτοποιηθεί ή ενέπιπταν στις εξαιρέσεις του άρθρου 82. Αυτό αναγράφονταν στο αρχικό κείμενο του νόμου. Αν δεις στην σχετική απόφαση εφαρμογής της ΗΤΚ το εν λόγω δικαιολογητικό έχει καταργηθεί.

Αν και δεν έχω διαβάσει την σχετική απόφαση που αναφέρεις σύμφωνα με τα σχετικά αναφερόμενα στο άρθρο 82 και άρθρο 81 δεν βλέπω να μπορεί μια τέτοια βεβαίωση να γίνει αποδεκτή για τεκμήριο νομιμότητας. Να θυμίσω δε ότι ο ν. 720/77 κηρύχθηκε αντισυνταγματικός, αλλά ο Ν. 1337 έδωσε θεραπεία για τις δηλώσεις του τότε νόμου. Άρθρο 82 Απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις 1. α) Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή κατά την παράγραφο 1α του άρθρου 81 (*), ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης κατά την παράγραφο 1β του άρθρου 81, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση των περιπτώσεων β, γ, δ της παραγράφου 3 του άρθρου 81. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Στην παρ.1α) διευκρινίζεται ότι η διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης πριν τις 28.07.2011 γίνεται κατ’ εφαρμογή των άρθρων 5 παρ.2 και 22 παρ.3 του ν.1577/1985 «Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός.» (ΦΕΚ 210Α), ο οποίος βρισκόταν σε ισχύ τη χρονική περίοδο αυτή και όχι κατά τις διατάξεις του μεταγενέστερου ν.4067/12 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (ΦΕΚ 79Α), με την επιφύλαξη του άρθρου 30 του ν.4495/2017. β) Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α και β. 2. Από τις διατάξεις της παραγράφου 1 εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που : α) υφίστανται πριν από τις 30.11.1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του από 9.8.1955 β.δ., β) έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 3 του ν.720/1977 (Α297), γ) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.5 του άρθρου 16 του ν.1337/1983 ή των παρ.8 και 10 του άρθρου 9 του ν.1512/1985 (Α4), δ) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν.1337/1983 (Α33), χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου, κατά περίπτωση, οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση, ε) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν.3399/2005 (Α255), στ) έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3775/2009 (Α122) ή του ν.3843/2010 (Α62), και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές, ή έχει περατωθεί η διαδικασία της διατήρησης με τις προϋποθέσεις του παρόντος, ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό τριάντα τοις εκατό (30%) του ενιαίου ειδικού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος ή τις διατάξεις του ν.4014/2011 και του ν.4178/2013, η) που έχουν νομιμοποιηθεί ή εξαιρεθεί από την κατεδάφιση ή έχει εκδοθεί γι’ αυτά οικοδομική άδεια από τη Γενική Γραμματεία Αθλητισμού, σύμφωνα με την περίπτωση β της παρ.2 του άρθρου 5 του ν.2730/1999 (Α130), όπως αντικαταστάθηκε με την παρ.2 του άρθρου 5 του ν.2947/2001 (Α228) και τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την παρ.18, εδάφιο δ του άρθρου 8 του ν.3207/2003 (Α302). θ) εμπίπτουν στις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 81 εξαιρουμένων των περιπτώσεων β, γ, δ. (*) Άρθρο 81 Ορισμοί 1. α) Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. β) Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης). γ) Στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνονται και οι πολεοδομικές παραβάσεις της παραγράφου 3 του παρόντος νόμου.

Ο νόμος 4495/17 στο άρθρο 82 ορίζει συγκεκριμένες εξαιρέσεις, σε κτίρια που ενώ στερούνται Ο.Α μπορούν να μεταβιβαστούν. Μια από αυτές τις περιπτώσεις αφορά ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο Ν. 720/77 και έχουν ολοκληρώσει την διαδικασία (δυο δηλώσεις με σφραγίδες περί προσωρινής και οριστικής εξαιρέσεως από την κατεδάφιση). Μια άλλη περίπτωση είναι οι αυθαιρεσίες να έχουν λάβει χώρα σε στάσιμο οικισμό ο οποίος αναγράφεται στο ΦΕΚ 292 Δ 12.7.1983. Οπότε, σε πρώτη φάση αν δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία Ν. 720/77 δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις. Αναζητάς στο προαναφερθέν ΦΕΚ εάν ο οικισμός χαρακτηρίστηκε στάσιμος. Αν ναι τότε όλες οι κατασκευές προ 83 εξαιρούνται από την τακτοποίηση και μπορούν να μεταβιβαστούν. Όμως, ακόμη και αν το ακίνητο εντάσσεται σε κάποια εξαίρεση, καλό θα είναι να τακτοποιηθεί καθώς το πρόστιμο θα είναι πολύ μικρό, ενώ το όφελος από την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση λόγω κατηγορίας αυθαιρέτων 1 ή 2, θα είναι μεγάλο. Θυμίζω ότι ακόμη και αν ένα ακίνητο εντάχθηκε στο Ν. 720/77 ή στον 1337/83 αυτό τελεί υπό αναστολή κυρώσεων μέχρι να κριθεί οριστικά κατεδαφιστέο ή εξαιρετέο από την κατεδάφιση.

Άσε που στο τοπογραφικό εκείνης της εποχής, πιθανό να φαίνεται και ο τρόπος υπολογισμού (συνήθως κάλυψη επί αριθμό ορόφων βλέπαμε) και να απαντηθεί το αρχικό ερώτημα.

Τοπογραφικό Ο.Α (στο οποίο τότε εμφάνιζαν και τους υπολογισμούς κάλυψης) και τομές δεν έχεις; Αν όχι, τότε πως θα πας να τακτοποιήσεις χωρίς το σύνολο των εγκεκριμένων σχεδίων;

@RONΧωρίς να έχω τη νομοθεσία εκείνων των κανονισμών μπροστά μου και όπως αναφέρθηκε πολλές φορές η έννοια Η.Χ δεν υπήρχε, μπορείς να ανατρέξεις αν θες στον τότε ΓΟΚ και σε συνδυασμό με τα σχέδια της ΟΑ να διαπιστώσεις ότι ο τρόπος υπολογισμού της δόμησης δεν είχε καμία σχέση με τον σημερινό. Για παράδειγμα, έχουμε δει περίγραμμα κάλυψης-επιτρεπόμενο ύψος, εξάντληση στους επιτρεπόμενους ορόφους (κάποιοι τελευταίοι σε εσοχές). Έχουμε συστήματα δόμησης (πχ συνεχές, πανταχόθεν ελεύθερο κλπ) τα οποία επηρέαζαν και αυτά με την σειρά τους. Οπότε, το ερώτημά σου αν ένας χώρος, ο οποίος προσιδιάζει με τον Η.Χ (κατά ΓΟΚ) υπήρχε ως μέρος δόμησης, δεν απαντάται έτσι απλά. Δες την μελέτη της άδειας, διάβασε τον κανονισμό και προσπάθησε να εντοπίσεις τον τρόπο υπολογισμού. Να σου πω για παράδειγμα σε μελέτη του ΓΟΚ 73 που είχα στα χέρια μου για ισόγεια κατοικία, ο υπολογισμός περιλάμβανε και έναν τέτοιο χώρο (δηλαδή ολόκληρο το περίγραμμα του κτιρίου). Τέλος, αυτή η αναζήτηση που κάνεις ενδεχομένως να έχει νόημα, αν θα ήθελες να προβείς σε νομιμοποίηση με χρήση του συνόλου των τότε διατάξεων. Γι αυτό σε ρώτησα για τον σκοπό της έρευνας.

O συνάδελφος που αδικαιολόγητα βάζει αρνητικές ψήφους στον nbr να σταματήσει να το κάνει. Αποκαθιστώ τις αρνητικές με θετικές.

Δεν κάνεις τίποτα. Θα καλυφθείς από τις επεξηγήσεις στην Τ.Ε. για το διαφορετικό περίγραμμα του κτιρίου.

Μια υπολογιστική προσέγγιση προστίμου θα ήταν να λάβεις το τρίγωνο που εξέχει από το πράσινο περίγραμμα και το παραλληλόγραμμο στην πίσω πλευρά, με ΥΔ+ΥΚ. Θα μπορούσε και κατηγορία 3 για διαφοροποίηση περιγράμματος, αν πληροί τα κριτήρια επιφάνειας και μήκους μέχρι 5%. Στο σύστημα αυθαιρέτων θα εισάγεις κανονικά το τοπο της άδειας (ως απαιτούμενο) και το τοπογραφικό υπάρχουσας κατάστασης (ως προαιρετικό). Στην τ.ε θα εξηγήσεις ότι οι διαφοροποιήσεις αυτές οφείλονται σε εσφαλμένη καταμέτρηση οικοπέδου κατά την έκδοση της Ο.Α και ότι εξαιτίας των σημερινών-ορθα υλοποιημένων ορίων οικοπέδου (τα οποία όρια ήταν τα ίδια και κατά την ανέγερση της οικοδομής) το περίγραμμα του κτιρίου-ακολουθώντας τα υφιστάμενα οικοπεδικά όρια, προέκυψε διαφοροποιημένο σε σχέση με το εγκεκριμένο.

Όπως αναφέρθηκε Η.Χ δεν υπήρχαν ως πολεοδομικός ορισμός στον τότε κανονισμό. Τι ακριβώς ψάχνεις και για ποιο σκοπό χρειάζεσαι αυτή την πληροφορία;

Γι αυτό σου είπα να ανεβάσεις τοπογραφικό με το περίγραμμα κτιρίου για να γίνει κατανοητή η περίπτωση. Έτσι όπως το περιγράφεις, είναι σαν να έχει βγει τμήμα του κτιρίου εκτός υλοποιημένων ορίων οικοπέδου και να πατάει στο διπλανό οικόπεδο. Αυτό εννοείς;

Βάλε και το κτίριο πάνω στο σχέδιο να δούμε που πέφτει. Αν εννοείς ότι τμήμα του βρίσκεται ανάμεσα στις πράσινες και κόκκινες γραμμές, έλεγξε με τις κόκκινες γραμμές(πραγματικά όρια οικοπέδου). Πχ αν το κτίριο δεν κολλάει στις κόκκινες γραμμές θα έχεις παραβίαση Δ. Άλλη λύση δεν υπάρχει.

Άκη για ειδικό κτίριο πρόκειται, οπότε κατηγορία 1 (εκτός σχεδίου και ειδικό κτίριο). Μέχρι σήμερα απαιτείται η προέγκριση και λογικά περνάς από Σ.Α αν το γήπεδο έχει πρόσωπο σε κύριο οδικό δίκτυο (ιβ άρθρο 9). Κάτι λεγόταν το τελευταίο διάστημα για τροποποίηση του νόμου και προαιρετική την προέγκριση για κατηγορίες 1 και 2.

Το υπέθεσα, αλλά δεν έτυχε να εκδώσω Π.Η.Τ οπότε δεν ξέρω αν στο εκδοθέν πιστοποιητικό αναγράφονται τα ίδια με αυτά της περίπτωσης γ του άρθρου 83. Αν έχεις εκδώσει κάποιο και δεν σου κάνει κόπο ανέβασέ το (σβήνοντας προσωπικά στοιχεία). Ευχαριστώ.

Τελικά, στο πιστοποιητικό πληρότητας η δυνατότητα που υπήρχε στον τύπο βεβαίωσης του άρθρου 83 για ακίνητο που εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 83 δεν υπάρχει. Δίνονται οι επιλογές, "νόμιμο", "ρυθμισμένο" και "αδόμητο". Ένα κτίσμα προ 55 (το οποίο εμπίπτει στις εξαιρέσεις του άρθρου 82) σε ποια επιλογή του ΠΗΤ θα αντιστοιχηθεί πλέον; Στο manual της ΗΤΚ αναφέρεται μεν η αντιστοίχιση με το άρθρο 83 του Ν. 4495 αλλά οι τύποι βεβαίωσης όπως αναφέρω παραπάνω, διαφοροποιούνται Ο χρήστης εισάγει την ημερομηνία διενέργειας της αυτοψίας στην ιδιοκτησία, επιλέγει τον τύπο βεβαίωσης, όπως περιγράφεται στις περιπτώσεις α, β ή γ της παραγράφου 2 του άρθρου 83 του Ν. 4495/2017, από τις διαθέσιμες επιλογές: - Τύπος 1 (νόμιμο) - Τύπος 2 (ρυθμισμένο) - Τύπος 3 (αδόμητο), Η παρ. 2 του άρθρου 83 Ν. 4495 αναφέρει τα εξής: 2. Με την ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι : α) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή, γ) οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89.