Pavlos33

Ο σκοπός της έρευνας ποιος είναι; Κατά ΓΟΚ 85 δεν υπήρχε ορισμός για εσωτερικό εξώστη.

Αποσαφηνισμένο δεν είναι και μας έχει προβληματίσει ξανά μερικά posts πιο πριν. Παραπέμπω σε απάντηση σχετικού ερωτήματος.

Ο ορισμός κατά ΓΟΚ ήταν ο εξής: Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων". Η ανοιχτή του πλευρά "βλέπει" πάνω στον εξώστη και δεν υπάρχει όψη σε ακάλυπτο. Νομίζω η πιο ασφαλής αλλά και χρήσιμη για το μέλλον επιλογή, είναι να εισαχθεί ως Υ.Δ όπως αναφέρει η παραπάνω και η συνάδελφος .

Έχεις κάνει έρευνα οικοδομικών αδειών και εγκεκριμένων σχεδίων, από την οποία τεκμαίρεται ότι η μικτή χρήση καταστήματος (400 τμ) και γραφείων (200 τμ) είναι νόμιμη; Αν θυμάμαι καλά στο άρθρο 6 του ΦΕΚ 270/Δ/85 αναφέρεται ότι η μέγιστη δόμηση 600 τμ αφορά αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων.

Άρθρο 60 Κυρώσεις 1. Εάν, κατά τη συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή κατά τους περιοδικούς ελέγχους, διαπιστώνεται ότι συμπληρώθηκαν ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, πέραν των ποινικών κυρώσεων επιβάλλεται : α) Πρόστιμο από δύο χιλιάδες (2.000) έως είκοσι χιλιάδες (20.000) ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. β) Παραπομπή στο Πειθαρχικό Συμβούλιο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), το οποίο δύναται να επιβάλει αναστολή της άσκησης επαγγέλματος για διάστημα από δύο (2) έως είκοσι τέσσερις (24) μήνες ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Οι τελεσίδικες αποφάσεις κοινοποιούνται αμελλητί στο Εποπτικό Συμβούλιο. Η κύρωση επιβάλλεται από το αρμόδιο όργανο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατόπιν εισήγησης του Εποπτικού Συμβουλίου του άρθρου 18 του ν.4030/2011 (Α249). 2. Για όλες τις παραβάσεις της παρ.1, σε περίπτωση υποτροπής, καθώς και όταν οι παραπάνω παραβάσεις αφορούν οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές του άρθρου 19 του ν.1650/1986 (Α160), το πρόστιμο είναι από τέσσερις χιλιάδες (4.000) ευρώ έως σαράντα χιλιάδες (40.000) ευρώ. Η αναστολή αδείας ασκήσεως επαγγέλματος ορίζεται από τέσσερις (4) έως σαράντα οκτώ (48) μήνες ανάλογα με τη σοβαρότητα της παράβασης. Οι παραπάνω κυρώσεις καταγράφονται σε ειδικό μητρώο που τηρείται στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος και κοινοποιούνται στις αρμόδιες υπηρεσίες, που τηρούν τις ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων. Από την ημερομηνία κοινοποίησης στις αρμόδιες υπηρεσίες, απενεργοποιείται ο σχετικός κωδικός αριθμός μηχανικού για την πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα καταχώρισης στοιχείων ταυτότητας κτιρίου.

Θα πρέπει ο οικισμός να αναγράφεται στο ΦΕΚ 292/Δ/12.7.83. Με βάση τους ν. 720/77 και Ν. 1337/83 δεν χαρακτηρίζεται κτίριο ως νομίμως υφιστάμενο. Οι νόμοι έδωσαν αναστολή κυρώσεων μέχρι τα αυθαίρετα να κριθούν οριστικά, κατεδαφιστέα ή εξαιρετέα από την κατεδάφιση. Αναφορικά με τον υπολογισμό προστίμου, θα επιλέξεις "ΟΧΙ" στην ύπαρξη Ο.Α στο ακίνητο.

Γήπεδα ίδιου ιδιοκτήτη δεν συνενώνονται συμβολαιογραφικά. Ισχύει η εν τοις πράγμασι συνένωση. Το θέμα είναι αν το τελευταίο συμβόλαιο που έχει είναι πριν την 31/12/2003, ώστε να θεωρήσει ότι τα είχε από τότε συνενωμένα, διαφορετικά αν υποθέσουμε ότι θεωρεί σήμερα την εν τοις πράγμασι συνένωση, θα πρέπει να έχει και 25 μ σε αναγνωρισμένο προ 23 κοινόχρηστο δρόμο.

Αν το πάμε με κατ αναλογία εφαρμογή της εγκ. 3 Ν. 4178/13, εκεί στο παράρτημα ΣΤ έλεγε ότι η μη κατασκευή δεν αποτελεί αυθαιρεσία όταν δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Εδώ, η μη κατασκευή τοίχου φωταγωγού, συντελεί σε παραβίαση πλάγιας απόστασης. Οπότε, δεν μπορεί να αγνοηθεί. Η παραβίαση Δ θα πρέπει να εισαχθεί και μαζί βεβαίως και μια λοιπή παράβαση για την αλλαγή όψης, καθώς με το εγκεκριμένο σχέδιο, η όψη ήταν τυφλή και τώρα "βρέθηκε" να έχει ανοίγματα (αυτά που αντιστοιχούσαν στο φωταγωγό.

Καλησπέρα. Η γνώμη μου είναι ότι υπάρχει παραβίαση Δ λόγω της μη υλοποίησης του τοίχου φωταγωγού και επιπλέον και μια Λ.Π για αλλαγή όψης της οικοδομής.

Το πρώτο πράγμα που θα πρέπει να δεις είναι η απόσταση από την κοντινότερη ακτή. Εντός 500 μ από αυτή, η περίφραξη δεν επιτρέπεται (Ν. 1337/83).

2. Κατά παρέκκλισιν των διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου ο συντελεστής δομήσεως των οικοπέδων επιφανείας μικροτέρας των 300 τ.μ. ορίζεται ως ακολούθως: (....) - Δια τα οικόπεδα, επιφανείας μικροτέρας ή ίσης των 200 τ.μ. συντελεστής δομήσεως 1,20 εις την περίπτωσιν δε αυτήν επιτρέπεται η συνολική επιφάνεια των ορόφων να είναι 160 τ.μ. και το ποσοστό καλύψεως να προσδιορίζεται από την κατωτέρω σχέση: Π.Κ. 160/2Ε όπου Ε το εμβαδόν του οικοπέδου". - Σύμφωνα με την Εγκ-28447/5397/39/83 του ΥΧΟΠ ( Εγκ-39/83 ) η χρησιμοποίηση της παρέκκλισης, που αφορά τα οικόπεδα επιφάνειας ίσης ή μικρότερης των 200 τ.μ., είναι προαιρετική όταν το ποσοστό καλύψεως που προκύπτει από την εφαρμογή της συμφέρει στη συγκεκριμένη ανοικοδόμηση περισσότερο από το καθοριζόμενο από το Αρθ-5 του ΠΔ/2-3-81) Επομένως στην περίπτωσή σου συμφέρει το 60% (άρθρο 5 ΦΕΚ 138/Δ/81) ως επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης και αυτό θα χρησιμοποιήσεις. Εγκ-28447/5397/39/83 (ΥΧΟΠ) ΟΙΚΙΣΜΟΙ ΠΡΟ ΤΗΣ 17-7-23 Ποσοστό καλύψεως οικοπέδων επιφανείας μέχρι 200 τ.μ. σε οικισμούς προϋφιστάμενους του 1923 Μετά από ερωτήματα που μας διατυπώθηκαν σχετικά με το θέμα σας πληροφορούμε τα εξής: Σύμφωνα με τη δεύτερη περίπτωση της παρ.2 του Αρθ-7 του ΠΔ/2-3-81, όπως αντικαταστάθηκε με το Αρθ-1 του ΠΔ/21-9-82 (ΦΕΚ-496/Δ/82) για οικόπεδα μέχρι 200 μ2 επιτρέπεται το ποσοστό καλύψεως να προσδιορίζεται από τη σχέση 160/2Ε. Οπως προκύπτει από τη διατύπωση της διατάξεως αυτής η χρησιμοποίησή της είναι προαιρετική όταν το ποσοστό καλύψεως που προκύπτει από την εφαρμογή της συμφέρει στη συγκεκριμένη ανοικοδόμηση περισσότερο από το καθοριζόμενο από το Αρθ-5 του ΠΔ/2-3-81.

Στην υποπαρ. γγ αναφέρει ρητά για τα σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις που εισάγουμε. Άρα αφού στην κατηγορία 1 (σύμφωνα με το ερώτημα, η τακτοποίηση έγινε για παντελώς αυθαίρετο κτίριο) υποχρεωτικό ήταν μόνο η κάτοψη αποτύπωσης, αυτό το σχέδιο θα εισαχθεί στην ΗΤΚ και όχι όψεις και τομές. Σε άλλη περίπτωση τακτοποίησης που θα ήταν υποχρεωτική και η τομή, θα έμπαινε και αυτή. γ. Η καταχώριση συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά της παρ. 1 του άρθρου 54 του ν. 4495/2017. Συγκεκριμένα: αα) τα στελέχη των Οικοδομικών Αδειών, Αδειών Δόμησης και λοιπών πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών του Πίνακα της ανωτέρω περίπτωσης ζζ, με τις αναθεωρήσεις και ενημερώσεις αυτών, ββ) τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων του Πίνακα της ανωτέρω περίπτωσης ζζ, γγ) τα σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις του Πίνακα της ανωτέρω περίπτωσης ηη και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, ήτοι κατόψεις των ορόφων που καταλαμβάνει, χαρακτηριστικές τομές και όψεις, καθώς και τη μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Σε περίπτωση που η υφιστάμενη κατάσταση δεν προκύπτει από τα σχέδια που συνοδεύουν τις εκδοθείσες πράξεις, εκπονούνται και υποβάλλονται νέα σχέδια αποτύπωσης κατόψεων αρχιτεκτονικών,

Από που προκύπτει ότι πρέπει να σχεδιάσεις και να ανεβάσεις όψεις;

Με τις παλιές διατάξεις, προ ν. 4759, στα 16 στρέμματα για κατοικία είχες επιτρεπόμενη δόμηση 360 τμ, ενώ στα τέσσερα γήπεδα των 4.000 τμ, έχτιζες αθροιστικά 800 τμ (200 τμ έκαστο). Αλλά ο ν. 4495/17 στο παράρτημα Α δεν κρίνει την κατάτμηση σε επωφελή ή μη. Κρίνει με βάση αυτό που αναφέρω παραπάνω, ότι δηλαδή η υφιστάμενη κατάσταση δεν αφορά μετά την κατάτμηση την αρχική άδεια και απαιτείται εναρμόνιση με αυτή. Δεν είμαι καθόλου σίγουρος ότι μπορείς να το περάσεις με ενημέρωση (δες και στον 4495 τις περιπτώσεις που μπορείς να κάνεις ενημέρωση). Καλύτερα να ρωτήσεις στην ΥΔΟΜ.

Για να μπορέσει να μεταβιβαστει μια ιδιοκτησία πρέπει να είναι αυτοτελής. Όταν λοιπόν σε αυτή την ιδιοκτησία πατάει και ένα κτίριο σε δυο ιδιοκτησίες, καμία από τις δυο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί διότι πλέον δεν διαθέτουν αυτοτέλεια. Για αυτό λέμε στο αντίστοιχο νήμα του Ν. 4495 ότι μιλάμε για τις πιο δύσκολες περιπτώσεις.

Πως αγόρασε μια ιδιοκτησία, η οποία δεν ήταν αυτοτελής καθώς τμήμα κτιρίου "πατούσε" ταυτόχρονα και στα δυο οικόπεδα;

Θα γίνει συμβολαιογραφική παραχώρηση σε κοινή χρήση (σε θέσεις όπου απαιτείται) ώστε σε όλο το πρόσωπο των 2 οικοπέδων το ημιπλάτος του δρόμου (όπως αποτυπώθηκε) να είναι 2 μ εις βάρος των ιδιοκτησιών. Στη συνέχεια η πράξη διαβιβάζεται στο Δήμο, συνεδριάζει η οικονομική του επιτροπή και αποφασίζει την αποδοχή της δωρεάν παραχώρησης εδαφικής λωρίδας.

Η κατάτμηση που αναφέρεις έγινε μέσω μεταβιβαστικών συμβολαίων ή απλώς "σχεδιάστηκαν" τμήματα στο αρχικό γήπεδο; Αν έγινε το δεύτερο, η κατάτμηση ουδέποτε συντελέστηκε. To πρόβλημα είναι ότι η αρχική άδεια αντιστοιχεί σε ένα γήπεδο 16.000 τμ και η σημερινή κατάσταση δεν ταυτίζεται με τα εγκεκριμένα σχέδια της Ο.Α. Θα πρέπει λοιπόν να υπάρξει μια κατάσταση (πχ ενημέρωση Ο.Α, ή νέα Ο.Α ως προς την αλλαγή τοπογραφικόυ και δ. κάλυψης) για την εναρμόνιση με την υφιστάμενη κατάσταση. Θυμίζω ότι στο παράρτημα Α του Ν. 4495/17, η κατάτμηση οδηγεί σε υψηλό πρόστιμο, καθώς ο νόμος θεωρεί ότι σε μια τέτοια περίπτωση υπαγωγής, θα πρέπει να επιλεγεί "ΟΧΙ" στην ύπαρξη Ο.Α, αναφορικά πάντοτε με τον υπολογισμό προστίμου.

Μήπως πρέπει να μπει και η επιλογή "μη υλοποιημένη ιδιοκτησία";

Θα πρέπει να πας στις πράξεις και να εισάγεις την ΕΕΔΜΚ. Στις επιφάνειες θα βάλεις μηδέν. Δοκίμασέ το και πες μας αν λύθηκε το πρόβλημα.

Προφανώς το πραγματικό εμβαδόν βάσει αποτύπωσης θα έχει το νέο τοπογραφικό με το οποίο θα γίνει η συμβολαιογραφική συνένωση και θα πληρωθεί και φόρος για το μεγαλύτερο εμβαδόν από αυτό που αναγραφόταν στα παλιά συμβόλαια. Με βάση αυτό το συμβόλαιο θα πάτε μετά για έκδοση Ο.Α.

Άτυπα, μια χαρά γνώμες λαμβάνουμε. Επισήμως τίποτα (και μάλλον ούτε πρόκειται).

Θα δεις εαν μπορεί να εφαρμοστεί το άρθρο 98 Ν. 4495 και θα προβείς στις τακτοποιήσεις. Στη συνέχεια θα πρέπει να γίνει τροποποίηση σύστασης. Αν έχεις και "μπασίματα" των αποθηκών, η μια μέσα στην άλλη, χωρίς αυτό να αποτυπώνεται στη σύσταση, υπάρχει και εκεί ιδιοκτησιακό ζήτημα, αλλά όπως ανέφερες έχεις θέματα μόνο με τους κοινόχρηστους.

Το πιο πιθανό, έτσι όπως τα περιγράφεις με καταπατήσεις οριζόντιων ιδιοκτησιών μεταξύ των ιδιοκτησιών που δεν φαίνονται στη σύσταση, αλλά και καταπατήσεις επί κοινόχρηστων διαδρόμων, να απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.

Όμως η επιμήκης διάσταση του έρκερ έχει απόκλιση άνω του 2% σε σχέση με την εγκεκριμένη διάσταση, οπότε δεν μπορεί αυτό να αφεθεί έτσι. Αυτό το διαμέρισμα έχει αλλαγή περιγράμματος δηλαδή μεταβολή στα όρια και ελαφρώς στην επιφάνεια. Πως θα περιγραφεί κατά την μεταβίβασή του; Θα αφήσεις στην ΗΤΚ την επιφάνεια της άδειας και του συμβολαίου ή την νέα αποτυπωθείσα; Θα το θεωρήσεις νόμιμο και θα δώσεις πιστοποιητικό πληρότητας; Γνώμη μου είναι ότι πρέπει κάτι να γίνει εδώ, μια ρύθμιση, ώστε να ετοιμαστεί κάτοψη μέσα από υπαγωγή, να γραφτεί στην Τ.Ε της δήλωσης αυτό το σκηνικό με την μεταβολή πλευράς και επιφάνειας και στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος, ας κρίνει αν πρέπει ή δεν πρέπει να αλλάξει τη σύσταση (χωρίς να σου ζητήσει να γράψεις ψευδώς την επιφάνεια που τον βολεύει).