Pavlos33

Η τακτοποίηση είναι η πιο γρήγορη λύση. Η νομιμοποίηση όντως εμπίπτει στην δεύτερη κατηγορία αδειών.

Του υποχρεωτικού ακαλύπτου.

@nik Μέχρι το 1/3 του ακαλύπτου χώρου, ενέπιπτε στο εδάφιο ιστ) του άρθρου 30 Ν. 4495. "Διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου με την προϋπόθεση, ότι αυτή δεν υπερβαίνει το ένα τρίτο (1/3) του ακάλυπτου χώρου" και προφανώς είχε τη λογική του να μείνουν τα 2/3 του (υποχρεωτικού) ακαλύπτου χώρου χωρίς επίστρωση σύμφωνα με τον κτιριοδομικό σε συνδυασμό με την παρ. 2α άρθρου 17 ΝΟΚ. Στο άρθρο 28 Ν. 4495 αναφέρεται ότι " Στην έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνονται και άδειες οι οποίες δεν δημιουργούν δόμηση, ιδίως η άδεια κατεδάφισης, η άδεια αλλαγής χρήσης, η άδεια διαμορφώσεων, επισκευής, διασκευής, ενισχύσεων, η άδεια για αυτοτελείς εργασίες περιτοιχίσεων, επιχώσεων ή εκσκαφών, καθώς και κοπής δένδρων. Ως οικοδομική άδεια νοείται και η άδεια δόμησης". Προσωπικά βλέπω να χρειάζεται νέα Ο.Α, αλλά πριν από όλα θα πρέπει να ελεγχθεί η φύτευση (τα 2/3 του υποχρεωτικού ακαλύπτου).

Σωστά. Δεν αναφέρεται τέτοια υποχρέωση. Αν θυμάμαι καλά, ούτε και στην σχετική απόφαση περί ΗΤΚ αναγράφεται. Μπορείς να προχωρήσεις σε οριστικοποίηση χωρίς να τα συμπληρώσεις; Αν ναι κάνε το. Ενδεχομένως αυτά τα έχουν για το μέλλον, τότε που υποτίθεται όλα θα ταυτίζονται. και όλα τα ΠΣ θα διασυνδέονται.

Δημήτρη, πριν συντελεστεί η κατάτμηση, αποτυπώνεται ολόκληρο το γεωτεμάχιο με τα κτίσματά του. Αυτό δεν αποφεύγεται. Στο ενιαίο τοπογραφικό διάγραμμα θα δειχτεί το αρχικό και τα επιμέρους που θέλουμε να προκύψουν με τις αντίστοιχες δηλώσεις ν. 651. Τα συζητάμε και μερικά ποστ πιο πριν για το λειτουργικό σκέλος. Ο αντίλογος τότε ήταν ότι μέχρι την συντέλεση της κατάτμησης υπάρχει ένα ενιαίο ακίνητο και εξετάζεται ολόκληρο, κατ αναλογία με μια αδιαίρετη αυτοτελή ιδιοκτησία στην οποία οι ιδιοκτήτες προτίθενται να συστήσουν οριζόντιες ιδιοκτησίες. Εξετάζεται ολόκληρο το ακίνητο (γη και κτίσμα) για την πολεοδομική του νομιμότητα και στη συνέχεια εκδίδεται βεβαίωση νομιμότητας για κάθε οριζόντια ξεχωριστά. Φυσικά έχουμε και το σωστό ερώτημα (και απο πλευράς μου) τι γίνεται σε τακτοποιημένο ακίνητο αν κάποιος θέλει να κάνει κατάτμηση αλλά και μια ακόμη σκέψη, για το αν τελικά δεν εξετάζεται πολεοδομικώς το αρχικό ακίνητο, αλλά ρυθμίζονται αυθαιρεσίες μόνο στο προς κατάτμηση, τότε οδηγούμαστε εκτός πνεύματος αυθαιρετονόμων, αφήνοντας συνεχώς ατακτοποίητα ακίνητα.

Θόδωρε, η έκφραση χρησιμοποιείται για να προσεγγίσει μια μέχρι πριν το Ν. 4014 άγνωστη κατάσταση για εμάς. Θυμίζω ότι με αφορμή τους αυθαιρετονόμους, έχουν εισαχθεί "έννοιες" που δεν αναγράφονται στην πολεοδομική νομοθεσία, όπως για παράδειγμα η "διαφορετική διαμερισμάτωση". Ναι μεν δεν είναι Ο.Α (μια διοικητική πράξη), αλλά όταν χρησιμοποιείται πλέον, σαν διοικητική πράξη, πως αλλιώς θα το περιέγραφες; Τελικώς, στο ερώτημα του αν ένα ακίνητο το οποίο έχει τακτοποιηθεί μπορεί να κατατμηθεί, υπάρχει κάποια αιτιολογημένη απάντηση, διότι όπως έχω προαναφέρει, δεν θυμάμαι τα χρόνια αυτά στο φόρουμ, να είχαμε καταλήξει με σιγουριά κάπου. Δημήτρη, και προ 10- ετίας αν θυμάσαι δεν είχαμε όλοι συμφωνήσει ότι έτσι θα έπρεπε να είναι. Η ερώτηση του Φαέθωνος έχει μεγάλη σημασία, στην περίπτωση που το απομένον περιέχει αυθαίρετες κατασκευές και με βάση το δικό του ερώτημα, επέκτεινα και σε αυτά που αναφέρω στο προηγούμενο ποστ, για πιο "ήπια" περίπτωση, όπου το ακίνητο είναι εξ ολοκλήρου τακτοποιημένο. Με την ΗΤΚ (έχουμε τη συζήτηση στο αρχικό ερώτημα συναδέλφου για το πως θα γίνει καταχώρηση στο διαιρετό τμήμα από συνολικό γήπεδο) όπου η ΗΤΚ ζητάει συμβόλαιο, ενώ την στιγμή της σύνταξής της, συμβόλαιο για το προς κατάτμηση δεν υπάρχει. Δεν είναι καθόλου απλά τα ζητήματα και η ΗΤΚ ήρθε να περιπλέξει τα ως τώρα σύνθετα.

@Faethon11Ας πάμε και στην περίπτωση που όλα είναι τακτοποιημένα στο αρχικό ακίνητο. Αν θεωρήσουμε ότι μια δήλωση οριστικής υπαγωγής επέχει θέση οικοδομικής άδειας, τότε σε περίπτωση που είχαμε Ο.Α τι θα κάναμε για να εναρμονιστεί η υφιστάμενη-μετά την κατάτμηση-κατάσταση με την ο.α; Λογικά, θα την ενημερώναμε ως προς την αλλαγή τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης και πιθανόν, επειδή θα είχαμε διαφορετικά πολεοδομικά μεγέθη από το αρχικό γήπεδο/ οικόπεδο, να έπρεπε να εκδοθεί είτε αναθεώρηση (εντός χρόνου ισχύος), είτε νέα άδεια που να αποτυπώνει τη νέα κατάσταση. Τώρα, τα πράγματα με την τακτοποίηση περιπλέκονται, διότι αυτή αφορά ένα συγκεκριμένο ακίνητο (γη και κτίσμα) με συγκεκριμένες, διαστάσεις, εμβαδόν και θέση το οποίο φαίνεται στα σχέδια της τακτοποίησης. Αν πούμε ότι γίνεται κατάτμηση, τότε βάσει ποιας διαδικασίας θα έχουμε εναρμόνιση του νέου ακινήτου που θα προκύψει με την αρχική δήλωση υπαγωγής; (δεν φτάνουμε καν στη σύνταξη ΗΤΚ); Θα μπορούσαμε, ενώ έχει ήδη μεσολαβήσει μια δικαιοπραξία με αναφορά και επισύναψη των στοιχείων της αρχικής δήλωσης, να πάμε και να ανοίξουμε τη δήλωση (φαντάσου μάλιστα ο αρχικός μηχανικός είτε να έχει συνταξιοδοτηθεί, είτε να έχει παραιτηθεί κλπ) και να "επικαιροποιήσουμε" ως προς το νέο ακίνητο που προκύπτει από την κατάτμηση; Τροφή για σκέψη, καθώς το θέμα αυτό μας είχε απασχολήσει έντονα τα προηγούμενα χρόνια (θυμάμαι συζητήσεις από τα πρώτα χρόνια εφαρμογής του Ν. 4014) αλλά δε νομίζω να είχαμε καταλήξει κάπου με σιγουριά.

Πολύ σωστά Δημήτρη. Ήταν από τα πρώτα θέματα του παραλογισμού της ΗΤΚ, το οποίο είχαμε αναδείξει στο φόρουμ (σχετικό θέμα εδώ.) Θα πρέπει άμεσα να επέλθει τροποποίηση της απόφασης που βγήκε και έδωσε αυτό τον ορισμό περί αδόμητου.

Θόδωρε, η λύση που προτείνεις είναι ιδανική, αλλά είδες τόσα χρόνια να γίνει κάτι τέτοιο; Την λέξη "ανασύσταση" μόνο σαν αστείο την λέμε στους κύκλους μας και όλοι ξέρουμε τι κάνουμε σε προ 83 ακίνητα για τα οποία δεν υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια. Δυστυχώς το μάρμαρο το πληρώνει όντως αυτός που δεν φταίει, αλλά πόσα πράγματα βλέπουμε να έχουν λογική τα τελευταία 10+ χρόνια με τους αυθαιρετονόμους. Επίσης με αφορμή την πρόταση που θέτεις, γιατί να μην γίνει το ίδιο και με την ΗΤΚ μιας και η όλη αυτή διαδικασία γεννά μεγάλες αμφιβολίες (και ας ισχυρίζονται τα υπουργεία το αντίθετο) για το όφελος του κοινωνικού συνόλου.

Άρχισαν τα όργανα για τα καλά με αυτή την ΗΤΚ που κάποιοι την έθεσαν σε υποχρεωτική εφαρμογή χωρίς να έχει διευκρινιστεί το παραμικρό. Βασικά αυτό που αναφέρουν έχει να κάνει με την υποχρέωση ενημέρωσης στοιχείων της ταυτότητας εντός τεσσάρων μηνών από την λήξη της άδειας ή ολοκλήρωσης των εργασιών εντός του χρόνου ισχύος της. Βασικά με την δική σου περίπτωση προκύπτει ακόμη ένα (από τα εκατοντάδες) ερωτήματα για την σύνταξη της ΗΤΚ το οποίο πρέπει να αναδειχθεί και να απαντηθεί (αν ποτέ δεηθούν να βγάλουν κάποια ερμηνευτική) αρμοδίως. Σαν σκέψη, ας ξεκινήσουμε πρώτα από το τοπογραφικό σε εποχές προ ψηφιοποίησης. Θα αποτυπώναμε το αρχικό γήπεδο, με διάστικτη γραμμή θα δείχναμε τα δυο επιμέρους γήπεδα εμβαδομετρημένα με στοιχεία κορυφών και θα αναγράφαμε σίγουρα δήλωση Ν. 651/77 για το αρχικό και θα συμπληρώναμε ότι το αρχικό δύναται να κατατμηθεί στο Ε1 και Ε2 υπό στοιχεία κορυφών....και εμβαδού τάδε και ότι τα Ε1 και Ε2 είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Αυτό θεωρώ ότι θα είναι και σήμερα το τοπογραφικό πάνω στο οποίο θα βασιστούμε. Η βεβαίωση μεταβίβασης για αδόμητο (προ ΗΤΚ) αφορούσε το προς μεταβίβαση (προς κατάτμηση) τμήμα. Στην Τ.Ε της βεβαίωσης αναγράφαμε σε τι αφορούσε η βεβαίωσή μας περί αδόμητης γης και επιπροσθέτως αναγράφαμε και τον τίτλο κτήσης του αρχικού. Τώρα η καταχώρηση γηπέδου, στα πλαίσια της ΗΤΚ "κολλάει" διότι δημιουργούνται συστημικά προβλήματα, καθώς όπως σωστά αναφέρθηκε δεν υπάρχει την στιγμή συνταξής της, συμβόλαιο για το προς μεταβίβαση τμήμα (διαιρετό).

@Margcivil Αυτή η σύσταση μπάζει νερά. Δεν μπορεί να δημιουργηθεί ανεξάρτητη διηρημένη ιδιοκτησία η οποία δεν έχει πρόσβαση ("τυφλή" ) αλλά να πρέπει η διέλευση να γίνει μέσω άλλης ιδιοκτησίας. Μιλάμε για τεράστια πατάτα μελετητικώς, διότι όποιος συνέταξε τα σχέδια όφειλε να διαχωρίσει τις οριζόντιες και τους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής. Πιθανώς στην όλη σύσταση να βρεις και άλλα "περίεργα" αν το ψάξεις. Από τα γραφόμενά σου αντιλαμβάνομαι ότι ο διαχωρισμός κατασκευαστικά δεν έχει γίνει, οπότε όπως λένε και οι φίλοι παραπάνω δεν βλέπω άλλη ορθή λύση πέραν της τροποποίησης σύστασης..

Μην λησμονούμε ότι δεν έχουμε καμία υποχρέωση εφαρμογής εγκυκλίου η οποία ενώ ο σκοπός της είναι να ερμηνεύει το νόμο βασιζόμενη σε αυτόν, η ίδια παράγει νόμο και αντιβαίνει στις διατάξεις αυτού που καλείται να ερμηνεύσει. Πολλές τέτοιες περιπτώσεις (έχω πρόχειρες δυο-τρεις τέτοιες, για μειωτικό σε υπόγειες στάθμες, ενώ η εγκ.2 "απαιτεί" να πληρείται ο ορισμός υπογείου κατά ΓΟΚ, συγχώνευση σε αναλυτικό του άρθρου 100 περιπτώσεων κατηγορίας 3 με εμβαδόν χώρου, κάτι που απαγορεύεται ρητά από το άρθρο 100, μη εφαρμογή της περ΄. κατηγορίας 3 που αφορά αποθήκη όταν δεν υπάρχει Ο.Α, ενώ ο νόμος δεν αναφέρει κάτι τέτοιο κλπ κλπ) και σε προηγούμενες εγκυκλίους ν.4178(η εγκ 2 ήταν το αποκορύφωμα της προχειρότητας σε κλίμα απελθόντος υπουργείου και οι "παλιοί" θυμάστε τότε τι έγινε και τι σχολιάζαμε) Παρεμπιπτοντως +1 και από μένα στον Δημήτρη για την πληρέστατη δημοσίευση που έκανε για το θέμα. Τιμή μας που τον έχουμε στο φόρουμ.

Η συγκεκριμένη ειδικά εγκύκλιος δεν κάνει να σου πω ποια χρησιμότητα έχει...Όσοι την έχουν παρακολουθήσει από την αρχή ξέρουν τι εννοώ.

ότι πεις...

Έχεις επιφάνεια υπογείου με τοιχία 100 τμ που δεν προσμέτρησαν στον ΣΔ λόγω του ότι πληρούσε τον ορισμό υπογείου στην άδεια. Αυθαίρετα έγινε κατοικία. Άρα, όλη η επιφάνεια (μικτή) θα πρέπει να ρυθμιστεί και όχι μόνο η καθαρή. Ο νόμος που τότε ¨επέτρεπε " την "καθαρή" επιφάνεια ήταν ο 3843/10, αλλά η εμπειρία έδειξε ότι οι τότε τακτοποιήσεις έμπαζαν νερά και οι περισσότερες έχουν μεταφερθεί στους πρόσφατους νόμους για να ρυθμιστούν εκ νέου (με συμψηφισμό προστίμων).

@Doctorbike θέλει διερεύνηση το θέμα της τακτοποίησης. Βάσει ποιου νόμου έβαλες τις εσωτερικές διαστάσεις; Αν πχ είχες στην άδεια υπόγειο β.χ που δεν προσμέτρησε στον ΣΔ έστω 100 τμ και τακτοποίησες την αυθαίρετη κύρια χρήση κατοικία, στα 95 τμ υπάρχει πρόβλημα, εκτός και αν εννοείς αυτό που γράφει ο Δημήτρης, ότι δηλαδή παρέμειναν 5 τ.μ βοηθητικός χώρος όπως προβλέπονταν στην άδεια.

Nαι μπορείς να την υπάγεις στην κατηγορία 3. Γιατί να πρέπει να δηλωθεί κατηγορία 5, αφού μπορείς να την δηλώσεις στην κατηγορία 3. Ανάλογα θα μπορούσες να δηλώσεις κτίριο χωρίς Ο.Α προυφιστάμενο του 1983 στην κατηγορία 2 και όχι στην 5 κλπ. Η "οδηγία" που αναζητάς, είναι ο ίδιος ο νόμος.

Σωστά...Άλλωστε το έχουμε ξαναδεί το έργο στα πρώτα χρόνια της οικονομικής κρίσης.

Να απευθυνθείς με όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτεις (σχέδια, οικοδομική άδεια, συμβόλαιο, τοπογραφικό κλπ) σε τεχνικό γραφείο μηχανικού, προκειμένου να διενεργήσει αυτοψία, να ελέγξει την νομιμότητα του ακινήτου και το κατά πόσο μπορεί να γίνει αυτό που σκέφτεσαι. Ο μηχανικός που θα απευθυνθείς θα σε κατατοπίσει για όλα. Εξ αποστάσεως μέσω ίντερνετ δεν μπορεί να δοθεί απάντηση σε τέτοιο ερώτημα.

Σωστό είναι αυτό που γράφεις, αλλά στο παραπάνω ερώτημα η αποθήκη πληροί τα κριτήρια της κατηγορίας 3, οπότε το "κερδίζει" χωρίς επιβάρυνση στο πρόστιμο.

Συνάδελφοι τι να πρωτοσχολιάσουμε...Ήταν αναμενόμενο ότι με την έναρξη υποχρεωτικής εφαρμογής της ΗΤΚ θα χαθεί η μπάλα, από τις εκατοντάδες ερωτήσεις σε ένα ασαφές πλαίσιο. Η συνάδελφος πήρε απλώς απόψεις από κάποιους στο ΤΕΕ τελείως ανεπίσημα. Τα προ 55 είναι γνωστό εδώ και 10 χρόνια ότι μέσω των αυθαιρετονόμων εξαιρούνται από την υποχρέωση δήλωσης τακτοποίησης και μεταβιβάζονται. Η ΗΤΚ το λογικό είναι να ζητάει μόνο κάτοψη (αποτύπωση) και τίποτα παραπάνω. Τώρα θα μου πείτε, λογική και ΗΤΚ (έτσι όπως είναι μέχρι στιγμής) συμβαδίζουν; Η όλη κατάσταση, θυμίζει έντονα την εποχή έναρξης του 4014 που μέχρι και τις κληματαριές τακτοποίησαν κάποιοι και οι ιδιοκτήτες τραβούσαν τα μαλλιά τους.

Συνεπώς δημιουργήθηκε κοινόκτητο τμήμα οικοδομής εις βάρος κάποιας ή κάποιων οριζόντιων ιδιοκτησιών. Θα πρέπει να ελέγξεις αν μπορεί να εφαρμοστεί η παρ. 7 άρθρου 98 (μονομερής τροποποίηση). Για υπολογιστικούς σκοπούς και προκειμένου να υπάρξει επικαιροποιημένη κάτοψη στο σύστημα, μπορείς να το εντάξεις σε μια λοιπή παράβαση.

Η υφιστάμενη κατάσταση ταυτίζεται με την κάτοψη της σύστασης;

Υπάρχει σύσταση οροφοκτησίας;

Ορίστηκες μη μηχανικός διότι δεν δήλωσες κάποια ειδικότητα μηχανικού. Οι μη μηχανικοί μπορούν να δημοσιεύουν μόνο σε θέματα της ενότητας ιδιωτών. Για περισσότερες λεπτομέρειες διάβασε τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.