Pavlos33

Αληθώς ο Κύριος. Χρόνια Πολλά. Τα σχέδια δεν αλλάζουν. Παραμένουν τα ίδια. Το έντυπο θα αλλάξει σύμφωνα με τις νέες καταχωρήσεις (νέο όνομα ιδιοκτήτη, ενδεχομένως και νέο όνομα επιβλέποντος μηχανικού αν έχεις τέτοια περίπτωση)

Kαλό Πάσχα και καλή Ανάσταση. Υγεία σε όλο τον κόσμο.

Μια συναδελφική επισήμανση αν μου επιτρέπεις. Προτίμησε τον όρο "γήπεδο" για τα εκτός σχεδίου, ως πιο σωστό βάσει της πολεοδομικής ορολογίας. Λογικά σε αυτό που ρωτάς η απάντηση είναι "ναι", αλλά επιβεβαίωσέ το μην τυχόν υπάρχει κάτι διαφορετικό. Τώρα για τον εντοπισμό του γηπέδου δεν βλέπω θέμα,. Όταν πχ κάνεις δήλωση τακτοποίησης ή εκδίδεις βεβαίωση, το ίδιο κάνεις. Έναν απλό εντοπισμό με τα όρια στο περίπου. Υπάρχει το τοπογραφικό διάγραμμα για την ακριβή αποτύπωση των ορίων του γηπέδου.

Αν βγάλεις άκρη πες το και σε μας. Δες μια σχετική συζήτηση που γίνεται και εδώ. Ο παραλογισμός της ΗΤΚ έχει ήδη ξεκινήσει.

Επειδή κάποιοι θα βαλθούν να τρελάνουν κόσμο όπως και στο παρελθόν να δούμε τι ακριβώς συμβαίνει. Έχουμε τρεις νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων οι οποίοι δίνουν εξαιρέσεις και επιτρέπουν τις μεταβιβάσεις. Έχουμε κτίρια προ 55, έχουμε αδόμητα με περιφράξεις, ξερολιθιές κλπ, έχουμε κτίρια με μικροδιαφορές σε ανοίγματα κλπ. Όλα αυτά τα ακίνητα έχουν πιθανώς αλλάξει χέρια περισσότερο από μια φορά με βεβαιώσεις (έγκυρες) συναδέλφων που γνωμάτευσαν ότι τα ακίνητα αυτά εμπίπτουν στις εξαιρέσεις και δύναται να μεταβιβαστούν ή σε παλιότερους νόμους (ν. 4014, 4178) ότι δεν παραβιάζουν (προσαυξάνουν) δόμηση κάλυψη και ύψος. Τα "τζιμάνια" του ΤΕΕ λένε τώρα ότι θα πρέπει κάθε ένα από αυτά τα ακίνητα να πρέπει να τακτοποιηθούν για να γίνει τελικά η ΗΤΚ (αλήθεια ας μας πει κάποιος από όλους τους εμπλεκόμενους τελικά αυτή η μπούρδα τίνος τα συμφέροντα εξυπηρετεί, διότι συμφέροντα δικά μας ή του πολίτη σίγουρα δεν εξυπηρετεί). Αλήθεια λοιπόν, σε ένα ακίνητο που μεταβιβάστηκε μέσα στην προηγούμενη δεκαετία ως "καθαρό" πολεοδομικά, θα πάμε σήμερα και θα πούμε ότι "ξέρετε λανθασμένα μεταβιβάστηκε, γιατί η ΗΤΚ τώρα δεν αναγνωρίζει το νόμο εκείνο και απαιτεί τακτοποίηση". Με τα συμβόλαια τι ακριβώς θα γίνει ; Θα ακυρωθούν ; Θα διορθωθούν ; Πως ακριβώς ο νέος μηχανικός θα ανοίξει δηλώσεις σε ήδη μεταβιβασμένα και ρυθμισμένα ή βεβαιωμένα από εμάς κατ εξαίρεση μεταβιβαστέα, ακίνητα. Μετά από 22 μέρες υποχρεωτικής εφαρμογής της ΗΤΚ φαίνεται ξεκάθαρα αυτό που και στο φόρουμ λέμε τόσους μήνες, ότι η διαδικασία δεν είναι έτοιμη, ότι δεν υπάρχει καμία διευκρίνιση και η σύνταξη της ΗΤΚ είναι απολύτως επικίνδυνη διαδικασία οδηγώντας σε δυσανάλογες ευθύνες τους μηχανικούς, αποδεικνύοντας ότι η ΗΤΚ δεν είναι απλώς μια διαδικασία συλλογής υπάρχοντων στοιχείων. Το τυράκι για μια κόμη φορά έχει πέσει στο τραπέζι. Το ζήτημα είναι αν θα το τσιμπήσουμε και αυτή τη φορά ή θα το πετάξουμε πίσω. Καλό Πάσχα και Καλή Ανάσταση σε όλους.

Δεν δίνονται τέτοιες πληροφορίες μέσω του φόρουμ. Θα πρέπει να πάτε σε μηχανικό της περιοχής να εξετάσει τη δουλειά και να σας πει μια πρόταση κόστους αφού μελετήσει το θέμα. Αυτό που θα πρέπει να εξετάσετε στις διάφορες προσφορές που θα πάρετε είναι να συμπεριλαμβάνουν τα ίδια πράγματα και να είναι σαφές αν αυτές περιλαμβάνουν και την αμοιβή επίβλεψης ή μόνο την αμοιβή των μελετών. Επιπλέον προετοιμαστείτε για ένα "σοκ" στο κόστος κατασκευής λόγω της τεράστιας αύξησης τιμών των δομικών υλικών (τσιμέντα, σίδερα, καλώδια κλπ)

Με συνολικό μήκος προσώπου 16 μ. δεν μπορείς να κατατμήσεις σε άρτια οικόπεδα. Αν πχ είχες πρόσωπο τουλάχιστον 30 μ, θα σκεφτόσουν να δημιουργήσεις δυο οικόπεδα με Ε>700 τμ. Η δόμηση στο υπάρχον οικόπεδο για κατοικία και λοιπές χρήσεις (πλην αμιγώς επαγγελματικών και τουριστικών) παραμένει 400 τμ.

@Evangelia-S Έχουν αλλάξει με το ααπ 289/2011. Το Π.Κ ανέρχεται στο 60%, Για οικόπεδα μέχρι και 200 τμ ΣΔ-1, για οικόπεδα μεγαλύτερα των 200 τμ και μικρότερα των 700 τμ, δόμηση 240 τμ και για οικόπεδα μεγαλύτερα των 700 τμ, μέγιστη δόμηση 400 τμ. Για κτίρια τουριστικών εγκαταστάσεων και αμιγώς επαγγελματικών χρήσεων υπάρχει άλλη κλιμάκωση του ΣΔ. Για τα πρώτα 1000 τμ οικοπέδου ΣΔ-0,40. Για τα επόμενα μέχρι τις 4.000 τμ, ο ΣΔ μειώνεται κατά 0,10 για κάθε 1000 τμ. Για οικόπεδο άνω των 4.000 τμ ΣΔ-0,20.

Το ακίνητο βρίσκεται σε οριοθετημένο οικισμό κάτω των 2.000 κατοικων; Στη σύσταση υπάρχει κάποιος ειδικός όρος που να απαγορεύει την επαφή κτιρίων σε όμορες κάθετες;

Ωραία το ξεκαθαρίσαμε τελικά. Σύμφωνα με την απόφαση ποια η κατά κανόνα αρτιότητα στον οικισμό; Αυτό μπορείς να το δεις και στο τοπογραφικό.

Παρέλειψες το πιο σημαντικό στο πρώτο σου μήνυμα, δηλαδή το τι είναι ο οικισμός. Οπότε έχουμε ανατροπή των όσων υποθέσαμε πριν. Για να ήταν άρτιο κατά παρέκκλιση το εντός οικισμού τμήμα θα πρέπει το ακίνητο που το περιλαμβάνει να προϋφίσταται του 1981 (προ έναρξης ισχύος του ΦΕΚ 138/Δ/81). Η τοις πράγμασιν συνένωση του 9/2003 (όπως ολα δείχνουν από τότε θεώρησε ο ιδιοκτήτης ότι έχει τα τρια όμορα μαζί) αλλοιώνει την ημεροχρονολογία παρέκκλισης του προ 23 τμήματος και κατά συνέπεια δεν του δίνει πλέον την αρτιότητα. Επομένως με χρόνο μεταγενέστερο του 1981 το προ 23 τμήμα (εντός οικισμού) δεν πληροί την κατά παρέκκλιση και φυσικά ούτε την κατά κανόνα αρτιότητα (2.000 τμ και πρόσωπο σε δρόμο) οπότε από το τμήμα αυτό δεν υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης. Άρα, μένει μόνο το εκτός οικισμού τμήμα το οποίο έχοντας (λόγω της εκ των πραγμάτων συνένωσης των τριών ακινήτων) χρόνο δημιουργίας προ 31/12/03 (προ ισχύος Ν. 3212/03) έχει την κατά παρέκκλιση αρτιότητα (ακόμη και τυφλό) και σε αυτό το τμήμα υπάρχει οικοδομησιμότητα. Να επισημάνω ότι η θεωρητική αρτιότητα που δίνει ο νόμος σε ακίνητο που έχει τμήμα και η επιφάνειά του υπολείπεται της κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση αρτιότητας, ισχύει μόνο για τους οριοθετημένους οικισμούς και όχι για τους προ 23.

Αποσαφήνισε κάτι γιατί δεν είναι ξεκάθαρο. Ο οικισμός τελικά είναι οριοθετημένος με απόφαση Νομάρχη (φεκ 181 Δ 85) ή προ 23 οικισμός (ΦΕΚ 138 Δ 81);

Καλημέρα Δημήτρη. Όπως τα θυμάσαι είναι. Η δήλωση μηχανικού θα πρέπει να αναφέρει ότι το ακίνητο υπό στοιχεία.....είναι ενιαίο και περιλαμβάνει δυο τομείς με διαφορετικό πολεοδομικό καθεστώς με το υπό στοιχεία....τμήμα 1, να είναι άρτιο οικοδομήσιμο ως εντός οικισμού και το υπό στοιχεία τμήμα 2 ως εκτός οικισμού. Η ζώνη των 500 μ δεν μας απασχολεί παρά μόνο αν είχαμε περίπτωση κατάτμησης μικρότερης των 1000 τμ (υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχουν ειδικές διατάξεις λόγω ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ κλπ στην περιοχή). Ο Σ.Δ δεν αθροίζεται μεταξύ των δυο τομέων και η μελλοντική οικοδομή μπορεί να χτιστεί από το εντός στο εκτός τηρώντας τις αποστάσεις της εκτός σχεδίου δόμησης. Το εκτός οικισμού τμήμα δε μας προβληματίζει, διότι ακόμη και τυφλό να είναι προυφίσταται της 31/12/2003 και έχει ελάχιστη επιφάνεια 4.000 τμ. Ο προβληματισμός είναι για το εντός οικισμού τμήμα. Αν θεωρήσουμε ότι ο χρόνος της εκ των πραγμάτων συνένωσης είναι ο Σεπτέμβριος του 2003 (τότε όλα έχουν περιέλθει στην κατοχή του ίδιου ιδιοκτήτη ), υπάρχει ΄ενα ζήτημα στον χρόνο δημιουργίας πλέον για το εντός οικισμού τμήμα, διότι αν αυτό δεν πληροί την κατά κανόνα αρτιότητα σύμφωνα με την απόφαση Νομάρχη περί οριοθέτησης του οικισμού, θα πρέπει να αναζητηθεί η παρέκκλιση ως προ 85 σε συνδυασμό με το "εν μέρει εντός" που το οδηγεί στην εφαρμογή της θεωρητικής αρτιότητας με όση επιφάνεια και αν έχει στο εντός οικισμού τμήμα. Επιπλέον θα πρέπει να έχουμε πληροφορίες για το αν το εντός οικισμού τμήμα έχει πρόσωπο σε δρόμο προ 85. Όμως, αν θεωρήθηκε συνενωμένο (τα τρια ακίνητα) από τον 9/2003, το εντός οικισμού τμήμα δεν προυφίσταται πλέον του 85 (του χάλασαν την ημεροχρονολογία παρέκκλισης).

Tείνω προς αυτή την άποψη.

Ακριβώς. Όμως θα πρέπει να γράψεις στην Τ.Ε την επιφάνεια του νόμιμου υπογείου που άλλαξε χρήση σε κατοικία και την αυθαίρετη επιφάνεια υπογείου με βοηθητική χρήση, διότι την δήλωση θα την χρησιμοποιήσει μετά και η συμβολαιογράφος και θα πρέπει να της δώσεις να καταλάβει για τις χρήσεις, ώστε να υπολογίσει σωστά τις αντικειμενικές αξίες. Οι μειωτικός 0,30 αφορά την περίπτωση στην οποία το αυθαίρετο υπόγειο ή το υπόγειο που άλλαξε χρήση, συνδέεται λειτουργικά με το ισόγειο (με απλά λόγια να έχεις εσωτερική πρόσβαση σε αυτό). Ελπίζω τώρα να τα ξεκαθάρισες.

Έστω ότι έχεις λειτουργικά συνενωμένο υπόγειο με το ισόγειο. Θα βάλεις όλα τα τ.μ στο κελί του μειωτικού 0,30 για να πάρει το πρόστιμο την μείωση. Στην τεχνική έκθεση όμως θα αναγράψεις αναλυτικά την επιφάνεια που έχει γίνει κατοικία (κύρια χρήση) και την επιφάνεια που ενδεχομένως παραμένει χώρος βοηθητικής χρήσης (π΄χ αποθήκη, λεβητοστάσιο, χώρος στάθμευσης κλπ). Οι μειωτικοί 0,30 ή 0,50 εφαρμόζονται όπως αναγράφεται στο άρθρο 100 (υπάρχουν και οι περιπτώσεις σοφιτών και παταριών ή ισόγειων Β.Χ μέχρι 50 τμ). Αν έχεις και αυθαίρετους χώρους σε ισόγειο (πχ κατοικία) θα τους βάλεις στο κελί ΥΔΚΧ (σε άλλο φύλλο καταγραφής) αφού αυτοί δεν λαμβάνουν μειωτικό. Τα ποσοστά υπέρβασης θα είναι τα ίδια σε κάθε φ΄.κ. Αν έχεις το τμήμα υπογείου με παραβίαση ΥΚ και Δ, σπας την επιφάνεια σε άλλο Φ.Κ για να βάλεις τον συνδυασμό παράβασης.

Συμφωνώ απολύτως...

Σαν επιφάνεια ΥΔ θα μπει και η υπέρβαση λόγω της αλλαγής χρήσης από Β.Χ σε ΚΧ, αλλά και η επιφάνεια της αυθαίρετης επέκτασης του υπογείου. Αν η επέκταση έχει χρήση βοηθητική (πχ αποθήκη) θα βάλεις την επιφάνειά της στους Β.Χ. Αν δεν έχεις σύσταση οροφοκτησίας θα αθροίσεις όλες τις επιφάνειες υπέρβασης και θα τις διαιρέσεις με την επιτρεπόμενη δόμηση ή αυτή που ίσχυε κατά την έκδοση της άδειας (ότι είναι πιο συμφέρον).

Η διαφορά εστιάζεται στο αν η αυθαίρετη κατασκευή έγινε σε υπόγεια στάθμη και τότε λαμβάνει μειωτικό συντελεστή (0,30 ή 0,50). Αυτό λέει ο νόμος, ενώ η εγκ. 2 διαφοροποιείται από το νόμο και "απαιτεί" ο χώρος να αποτελεί υπόγειο βάσει ορισμού ΓΟΚ 85 προκειμένου να λάβει τον μειωτικό. Μάλλον στο ερώτημά σου αναφέρεσαι στον μη υπολογισμό κατηγορίας των υπογείων σε περιοχές που είναι εντός σχεδίου (άρθρο 96).

Με ΥΔ+ΥΚ+παραβίαση Δ και τον αναλυτικό για το ξεμπάζωμα που αφορά το προβλεπόμενο υπόγειο.

Η βούληση αυτή περί θεώρησης ως τοις πράγμασι συνενωμένο, δεν θα πρέπει και να εμφανίζεται-αποδεικνύεται ως προς την χρονολογία της; Για παράδειγμα, μέσω κάποιας Ο.Α, συμβολαίου, ή άλλης πράξης ;

Καλησπέρα. Σίγουρα θα χρειαστείς την συνεργασία με δικηγόρο. Πρώτα όμως εξασφάλισε με κάποιο τρόπο (ίσως από τον διαχειριστή ή κάποιον άλλο ιδιοκτήτη της πολυκατοικίας) την συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και τον κανονισμό της οικοδομής, ώστε να διαπιστώσεις αν όντως στην οριζόντια ιδιοκτησία του καταστήματος έχει αποδοθεί η αποκλειστική χρήση του εν λόγω χώρου.

Κάτι δεν στέκει στην περιγραφή. Η σύσταση καθέτων όρισε δυο τμήματα με τα όρια χρήσης και ποσοστό συνιδιοκτησίας με την επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη σε κάθε τμήμα. Αν λοιπόν η μια οικοδομή είχε εξαντλήσει τον ΣΔ του οικοπέδου και προφανώς αυτή η οικοδομή θα εμφανίστηκε στο τοπογραφικό της σύστασης στο ένα τμήμα, το άλλο τμήμα στον πίνακα ποσοστών τι δόμηση και τι κάλυψη πήρε;

Συγκέντρωσε τα υποερωτήματα γιατί χαθήκαμε. Το πρώτο ερώτημα αφορούσε την χρήση μειωτικού και είναι ξεκάθαρο ότι λαμβάνει 0,30 αφού υπάρχει λειτουργική συνένωση. Το δεύτερο ερώτημα, αφορούσε υπολογισμό προστίμου υπογείου με αναλυτικό ο οποίος δεν επιτρέπεται. Στο αμέσως παραπάνω ερώτημα δεν έχω καταλάβει τι εννοείς

Οι χώροι δεν υπολογίζονται σε καμία περίπτωση με αναλυτικό.