Pavlos33

Αν σκοπεύεις να ρίξεις μπετά νύχτα μη γίνει στραβή. μέχρι την 12η βραδινή της 28/2. Μετά ξημέρωσε Τρίτη 1/3 και η άδεια είναι πλέον ληγμένη.

Για να καταλάβεις τη δήλωση Ν. 4495 θα χρειαστείς και σχέδια. Από την τεχνική περιγραφή (αν υπάρχει) της δήλωσης βγαίνει κάποια άκρη; Υποθέσεις μόνο μπορούμε να κάνουμε. Πχ να έκλεισε κάποιος Η.Χ που να προβλέπονταν κοινόχρηστος και να μην υπήρχει Υ.Κ ή εσφαλμένα δεν έχει βάλει και Υ.Κ. Επομένως, πριν από όλα, θα ελέγξεις την δήλωση και το ακίνητο φυσικά ώστε να διαπιστώσεις αν είναι νόμιμο και ορθώς τακτοποιημένο. Τα υπόλοιπα έπονται.

Όπως λέει ο συνάδελφος, πρώτα θα ρωτήσει συμβολαιογράφο. Όμως, διαβάζοντας στο άρθρο που παραθέτω, φαίνεται ότι μπορείς να την λάβεις αν έχεις ενταχθεί σε ρύθμιση οφειλών. Πάντος η φορολογική ενημερότητα είναι απαιτούμενη για την μεταβίβαση. https://www.e-kyklades.gr/travel/tourism?articleid=29166&categoryid=&lang=el&regionCd=

Μέχρι να μας απαντήσει ο ερωτών αν είναι μηχανικός ή κάτι άλλο, θα συμφωνήσω ότι ο ξυλότυπος δεν φαίνεται εντάξει.

Η βασική αρχή ισχύει και είναι αυτή που ανέφερε παραπάνω ο συνάδελφος. Σύμφωνα με την εγκύκλιο 3 (παράρτημα ΣΤ, Ν. 4178/13, την οποία μπορείς να θεωρήσεις ότι ισχύει κατ΄ αναλογία καθώς δεν αντιβαίνει σε ισχύουσα, του Ν. 4495/17, διάταξη, η μη κατασκευή ή, η μικρότερη κατασκευή δεν αποτελεί αυθαιρεσία όταν δεν παραβιάζονται πολεοδομικές διατάξεις. Όμως, αν η περίπτωση αφορά σε διαμέρισμα, θα πρέπει αφενός αυτά που αναφέρεις να τα γράψεις με σαφή τρόπο στην Τ.Ε και να επέλθει συνεννόηση με την συμβολαιογράφο, για το, με ποια αναγραφείσα επιφάνεια και με ποια χιλιοστά, μπορεί να μεταβιβαστεί ένα διαμέρισμα, όταν στην δική σου έκθεση θα αναφέρεται ότι αυτό επιμετρήθηκε με μικρότερη επιφάνεια σε σχέση με αυτή του τίτλου (και της άδειας). Πολεοδομικώς δεν υφίσταται αυθαιρεσία, όμως η δουλειά θα πρέπει να ολοκληρωθεί για να πληρώσει και ο πελάτης.

Με προβληματίζουν (φαντάζομαι το ίδιο και εσένα) ότι θα υπάρχουν δυο βεβαιώσεις για το ίδιο ακίνητο. Η μία που χρησιμοποιήθηκε στο συμβόλαιο και έγραφε ότι δεν υφίσταται καμία αυθαιρεσία στο ακίνητο και μια μετά η δική σου -εντελώς αντίθετη-που θα γράφει ότι εμπίπτει στις εξαιρέσεις λόγω τακτοποίησης κλπ. Η πρώτη χρησιμοποιήθηκε στο συμβόλαιο. Άρα, εκ πρώτης όψεως φαίνεται ότι θα πρέπει να "σπάσουν αυγά", κάτι που μεταφράζεται σε ακύρωση συμβολαίου, οπότε η τότε χορηγηθείσα βεβαίωση θα είναι σαν να μην χρησιμοποιήθηκε ποτέ.

Τι να πρωτοσχολιάσει κανείς. Την δήλωση συναδέλφου περί άγνοιας νόμου, την ευκολία με την οποία χορήγησε βεβαίωση; Από τη στιγμή που δεν υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια είναι προφανές ότι δεν μπορεί να γίνει έλεγχος αυθαιρεσιών. Συνεπώς, με την σειρά σου, πως θα τεκμηριώσεις το έλεγχο αυθαιρεσιών χωρίς να διαθέτεις εγκεκριμένα σχέδια; Το θέμα όπως αντιλαμβάνεσαι δεν είναι καθόλου απλό και θα πρέπει να το λύσει ο προηγούμενος που χορήγησε ψευδή βεβαίωση σε συνεργασία με το συμβολαιογράφο για να δουν τις εναλλακτικές υπάρχουν, αν δηλαδή μπορεί να γίνει ακύρωση συμβολαίου ή κάποια άλλη νομική λύση.

Τι να λέμε συνάδελφοι. Βγάζει μάτι ότι αυτό που ισχυρίζεται ο ιδιοκτήτης είναι ξεκάρφωτο. Φαίνεται από τα υπόλοιπα κτίρια πως πάει ο δρόμος.

Το αν βάλεις ΝΑΙ στην άδεια ή ΌΧΙ λίγη σημασία έχει για την βεβαίωση του Ν. 4495. Συστημικά, βάλε "ΝΑΙ". Αυτό που πρέπει να κάνεις είναι μια τεκμηρίωση στην Τ.Ε στα στοιχεία που βασίστηκες και γνωματεύσεις (μέσω της βεβαίωσης) ότι το κτίριο είναι προυφιστάμενο του 1955 και συνεπώς, εξαιρείται από την υποχρέωση υπαγωγής. Προσοχή, αν υπάρχουν μεταγενέστερες του 1955 κατασκευές (πχ αλλαγή σκεπής, τσιμεντοστρώσεις, περιτοιχίσεις κλπ) οφείλουν να τακτοποιηθούν προ χορήγησης βεβαίωσης.

Όχι, δεν θα το κάνεις έτσι. Για φορολογικούς σκοπούς η αντικειμενική αξία θα υπολογιστεί ξεχωριστά για το εντός και το εκτός οικισμού τμήμα. Για το εντός οικισμού πιθανώς να υπάρχει τιμή ζώνης, οπότε θα χρησιμοποιηθεί ο ΣΑΟ=240/ Εμβαδόν εντός οικισμού τμήματος. Για το εκτός οικισμού τμήμα, θα γίνει χρήση εντύπου ααγης το οποίο δεν απαιτεί κάποιο "ανηγμένο" ΣΑΟ προς καταχώρηση. Πολεοδομικώς (δες το σχετικό νήμα στους οριοθετημένους οικισμούς) η επιτρεπόμενη δόμηση ποτέ δεν λαμβάνεται ως άθροισμα των δυο τμημάτων (εντός και εκτός οικισμού) αλλά ως αυτή που αντιστοιχεί στο τμήμα που θα τοποθετηθεί η οικοδομή (εφόσον αυτό είναι οικοδομήσιμο).

Αν υποθέσουμε ότι η κόκκινη διακεκομμένη γραμμή αποτελεί όντως το όριο του οικοπέδου και ο δρόμος δεν έχει πλάτος τουλάχιστον 4 μ ή όσο ορίζει η σχετική απόφαση, θα πρέπει για να είναι οικοδομήσιμο να γίνει συμβολαιογραφική παραχώρηση σε κοινή χρήση, εδαφικής λωρίδας εις βάρος του οικοπέδου, τόσης, ώστε το ημιπλάτος του δρόμου με αρχή τον μέσο άξονά του να γίνει 2 μέτρα. Αν με τα δυο μέτρα μπαίνεις και εντός του κτιρίου, θα παραχωρήσεις μέχρι την εξωτερική παρειά τοίχων του κτιρίου και ας προκύπτει μικρότερο των δυο μέτρων το ημιπλάτος, διότι το ΠΔ αναφέρει ότι υπάρχει εξαίρεση σε θέσεις που καταλαμβάνονται από κτίρια. Προσωπικά θα με απασχολούσε ο ισχυρισμός του ιδιοκτήτη, καθώς παρατηρώ στο απόσπασμα που ανέβασες μια σχετικά διαμορφωμένη γραμμή δόμησης και το τμήμα που ισχυρίζεται ο ιδιοκτήτης ότι του ανήκει, να προεξέχει μόνο του εις βάρος του δρόμου. Υποθέτω ότι δεν διαπίστωσες κάποια ορόσημα γι το τμήμα αυτό. Ο ιδιοκτήτης διαθέτει συμβόλαιο με αναφορά σε διαστάσεις, ώστε να κάνεις-έστω και κατά προσέγγιση-μια εφαρμογή τίτλου, να δεις στο περίπου που πέφτουν οι πλευρές του και αν όντως βρίσκονται εκεί που υπέδειξε;

Όλα θα γίνουν. Μην αγχώνεσαι.

Αρχικά να δούμε γιατί έχεις 20 μ από τον άξονα και όχι 10 μ. Αν ο δρόμος είναι πρωτεύων επαρχιακός και διαπερνά τον οικισμό η απόσταση είναι 10 και όχι 20 μ.

Για τα 2.000 τμ και άνω, μέχρι και τα 4.000 τμ έχεις 186 τμ. Παλιά είχες 200 τμ. Δεν άλλαξε κάτι πέραν της επιτρεπόμενης δόμησης. Για τα κατά παρέκκλιση παρόδια υπάρχουν οι σχετικοί τύποι στο άρθρο 6 ΦΕΚ 270/Δ/85 το οποίο τροποποιήθηκε. Τα γήπεδα ελάχιστης επιφάνειας 2.000 τμ παίρνουν 186 τμ (πρώην 200 τμ). Προφανώς αυτά είναι τα κατά παρέκκλιση (εντός ζώνης ή παρόδια). Η δόμηση από τα 2.000 μέχρι και τα 4.000 παραμένει στα 186 (πρωην 200 τμ). Μετά πας στην επόμενη κλιμάκωση, για γήπεδα 4.000 μέχρι 8.000 τμ, οπότε έχεις 186+(Ε-4.000)Χ 0,018 και η επόμενη κλιμάκωση είναι 258+(Ε-8.000)Χ 0,009 με μέγιστη τα 360 τμ (παλιά 400 τμ).

Κοιτάζοντας τα τεχνικά φυλλάδια της γνωστής εταιρίας τις cement boars outodoor (ανθυγρες τσιμεντοσανιδες) τις προτείνει για εξωτερικές τοιχοποιίες. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα για το υλικό τους. Η τσιμεντοσανίδα AQUAPANEL Outdoor αποτελείται από τσιμέντο τύπου Portland ΙΙ και διάφορα αδρανή. Ειδικό υαλόπλεγμα υψηλής αντιαλκαλικής προστασίας είναι εγκιβωτισμένο και στις δύο επιφάνειες της ως οπλισμός. Τα κατά μήκος άκρα της είναι βιομηχανοποιημένα με την τεχνολογία EasyEdg. Μια διαφορά είναι στο βάρος (16 kg/m2) περίπου 4,5 Kg/m2 βαρύτερη από την αντίστοιχη ινοσανίδα της. Ασήμαντο συγκριτικά με το βάρος μιας τοιχοποιίας 19 εκ. Διαφορά υπάρχει και στο υλικό κατασκευής. Για την ινοσανίδα της στο σχετικό τεχνικό φυλλάδιο αναφέρεται ότι " ανθεκτική στο νερό, στη μούχλα, στην υγρασία και στις καιρικές συνθήκες χάρη ειδικής επεξεργασίας γυψοπυρήνα της και στην εξωτερική της επένδυση με υαλοΰφασμα και στις δύο πλευρές της". Βλέπω με καλύτερο μάτι το τσιμέντο για εξωτερική τοιχοποιία παρά την άνθυγρη-έστω και ενισχυμένη- ινοσανίδα. Θα πάρω βεβαίως περισσότερες πληροφορίες.

Στα 7 στρέμματα έχεις 186+0,018Χ(7.000-4.000)=240 τμ. Για χρήση κατοικία η κάλυψη είναι όση και η επιτρεπόμενη δόμηση.

Άρα, δεν έχεις μεταβολή πολεοδομικών μεγεθών, αλλά με έμμεσο τρόπο λόγω λανθασμένης θέσης ανέγερσης και μεταβολής διαστάσεων οικοπέδου, δημιουργήθηκε η παράβαση της Δ. Οπότε, η επιφάνεια που αναγκαστικά, για συστημικούς λόγους λειτουργίας της πλατφόρμας στον υπολογισμό προστίμου, βάζουμε σαν Υ.Δ, δεν έχει καμία σχέση με μεταβολή (αύξηση) πολεοδομικών μεγεθών. Αυτό θα το αναγράψεις επιμελώς στην τεχνική έκθεση τεκμηριώνοντας τον λόγο που αυτές οι Υ.Δ δεν συμμετέχουν στον προσδιορισμό κατηγορίας. Επιπλέον, σημαντικό είναι να το περιγράψεις σωστά και την συμβολαιογράφο που θα το πάρει να κάνει την πράξη, για να κατανοήσει ότι άλλο πράγμα είναι το σύνολο ΥΔΚΧ που φαίνεται στην πρώτη σελίδα της δήλωσης και άλλη είναι η τελική επιφάνεια αυθαίρετων κατασκευών κλειστών χώρων που τακτοποιούνται και προσαυξάνουν τις νόμιμες-βάσει Ο.Α-επιφάνειες.

Έχουμε δυο έννοιες. Την φορολογική και την πολεοδομική. Φορολογικά, επειδή έχει στέγη (πλάκα εν προκειμένω) δεν μπορεί να θεωρηθεί ως τέτοιο και να απαλλαγεί. Αν μιλάμε για αυθαίρετο, το οποίο δεν σκοπεύει (υποθέτω πως έτσι θα είναι) να το επισκευάσει κάποιος, θα το πας για κατεδάφιση. Αν θεωρείς ότι δεν θα υπάρξουν άλλα ζητήματα, περίμενε μια νύχτα με κακοκαιρία (θα πέσει από μόνο του....έτσι θα ισχυριστεί ο ιδιοκτήτης μετά). Την ίδια νύχτα βεβαίως κάποιο βαρύ όχημα έκανε όπισθεν χωρίς να κοιτάξει πίσω.....

Η δόμηση και η κάλυψη στην εκτός σχεδίου περιοχή καθορίζεται από την προς αδειοδότηση χρήση. Άλλη δόμηση έχει η βιομηχανία, άλλη η κατοικία, άλλη το ξενοδοχείο. Σήμερα ισχύει ο Ν. 4759/20. Για κατοικία σε γήπεδο άρτιο κατά παρέκκλιση προκειμένου να εκδοθεί η προέγκριση βάζεις μέγιστη δόμηση 186 τμ (παλιά ήταν 200 τμ για γήπεδα τουλάχιστον 2.000 τμ μέχρι και 4.000 τμ) για χρήση κατοικία.

Δηλαδή στην ουσία ο ιδιοκτήτης του όμορου χάρισε το καταπητημένο εις βάρος του τμήμα αν κατάλαβα σωστά;

Επειδή την ινοσανίδα δεν την γνωρίζω πως δουλεύεται ως υλικό. Ονομαστικά την γνωρίζω αυτή που ανέφερε ο κύριος παραπάνω. Πιστεύεις ότι είναι καλύτερο για την δουλειά που τη θέλω να βάλω ινοσανίδα αντί για τσιμεντοσανίδα. Μέχρι τώρα είχα καταλήξει σε τσιμεντοσανίδα που και πάλι είμαι ανήσυχος για την εξωτερική κυρίως υγρασία και αν είχα την στατική δυνατότητα εξυπακούεται ότι θα έβαζα τοιχοποιία 20 Εκ.

Συμβολαιογραφική δουλεία ή άτυπη;

Δημήτρη από το αρχικό μήνυμα κατάλαβα ότι ο δρόμος προβλέπεται από το σχέδιο πόλης και ακόμη δεν έχει διανοιχτεί (ενδεχομένως να έχει μερικώς σε κάποια τμηματά του, δηλαδή δεν έχει το καθορισμένο από το διάγραμμα ρυμοτομίας πλάτος). Άρα, αν είναι έτσι ο συνάδελφος ορθώς και τον αποτυπώνει και τον χαρακτηρίζει ως προβλεπόμενο από το σχέδιο πόλης τάδε πλάτους-αδιάνοικτος) με την μόνη διαφορά ότι θα πρέπει να δείξει και τα ρυμοτομούμενα μέρη ώστε, όπως πολύ σωστά αναφέρεις να υπολογιστεί η αντικειμενική αξία με μειωτικό συντελεστή για το ρυμοτομούμενο τμήμα. Θα βοηθούσε αν είχαμε στη διάθεσή μας το τοπογραφικό και φυσικά την Π.Τ και αναλογισμού για να δούμε τελικά τι προβλέπει για τις ρυμοτομήσεις εκατέρωθεν του δρόμου.

H προβλεπόμενη, από το σχέδιο πόλης, οδός πρέπει να αποτυπώνεται στο τοπογραφικό με τον επιπλέον χαρακτηρισμό "αδιάνοικτη". Δεν ξέρω γιατί τα "στύλωσε' ο κτηματοφύλακας και δεν το μεταγράφει.

Συνάδελφε, αν μου επιτρέπεις δεν βλέπω κάτι μεμπτό στην απάντηση του συναδέλφου ΙΑΣΟΝΑ και προσωπική άποψη εκφράζοντας βρίσκω την αντίδρασή σου υπερβολική. Αποκαθιστώ το -1 με +1 στο συνάδελφο, διότι την απάντησή του την θεωρώ σωστή Στα πλαίσια υπαγωγής αυθαιρέτων εξετάζεται το "νόμιμο περίγραμμα" της οριζόντιας σε σχέση με τους κοινόχρηστους και όταν η Ο.Ι τους παραβιάζει δεν έχουμε Δ.Δ αλλά καταπάτησή τους με εκτός "περιγράμματος" τμήμα και το χρεώνουμε με ΥΔ σαν να είχαμε υπέρβαση εκτός περιγράμματος κτιρίου. Χρόνια πριν το συζητούσαμε και αυτό εδώ στο φόρουμ και εκεί έχουμε καταλήξει . Η διαφορετική διαμερισμάτωση αφορά με απλά λόγια, το "πάρε-δώσε" μεταξύ όμορων διαμερισμάτων, δηλαδή την διαφορετική διάταξη ορίων τους ανάμεσα σε άδεια, σύσταση-πραγματικότητα, όπου θα πρέπει να ταυτίζονται.